V° Anno I.T.G.
Materia: ESTIMO
a.s. 2009/2010
Modulo n° 2
ESTIMO RURALE
Unità didattica n° 1
I beni rustici
Il termine terra indica il complesso di beni naturali utilizzati nella produzione. Nel caso dell’attività
agricola indica la porzione della superficie terrestre su cui viene attuata la produzione più la somma
degli altri elementi naturali utilizzati.
Il capitale fondiario, o fondo, che sta alla base della produzione agraria, risulta costituito dai mezzi
naturali (terra) più gli altri mezzi aggiunti dall’uomo. Tali mezzi artificiali sono detti
miglioramenti.
Gli interventi dell’uomo si possono susseguire nel tempo e le diverse opere si sommano tra di loro e
l’insieme si fonde con l’elemento naturale in un complesso che fisicamente costituisce quell’unità
che prende il nome di fondo o capitale fondiario; questo rappresenta il primo e fondamentale fattore
dell’attività produttiva in agricoltura.
Dal punto di vista economico il fondo è un capitale fisso, poiché il suo servizio può considerarsi
perpetuo; questo mostra la capacità di produrre all’infinito, utilizzando le riserve di alimenti che
può fornire alle piante.
Altra caratteristica del fondo è quella di essere indistruttibile, o meglio è indistruttibile la terra che
lo compone.
I suddetti caratteri del fondo lo rendono particolarmente apprezzato nel mercato come bene di
investimento.
Di fondamentale importanza è la conoscenza del ciclo produttivo del fondo; si definisce ciclo
produttivo quel periodo di tempo che deve trascorrere affinché il fondo ritorni nelle condizioni
iniziali.
Condizioni influenti sul valore dei fondi rustici
Nell’estimo generale si è visto che ci sono circostanze che contribuiscono, in senso positivo o
negativo, a determinare il valore di mercato di un fondo. Tali circostanze sono rappresentate dalle
caratteristiche intrinseche (proprie del fondo) ed estrinseche (pertinenti all’ambiente circostante,
ma che influiscono sui valori fondiari).
Con riferimento ai fondi rustici annoveriamo tra le condizioni intrinseche: la natura geologica e
pedologica del suolo (argilloso, sabbioso, calcareo, profondità, ecc); la giacitura (montagna collina
pianura); l’altitudine e l’esposizione; la disponibilità di acqua; l’ampiezza del fondo, la
conformazione, l’accorpamento o la dispersione dei vari appezzamenti, ecc.; le sistemazioni
idrauliche, i fabbricati rurali, le piantagioni; la distanza dai mercati, e le eventuali servitù.
Fra le caratteristiche estrinseche ritroviamo: le condizioni climatiche; la viabilità esterna del fondo;
le condizioni igienico sanitarie, paesaggistiche del luogo; i mezzi di collegamento con i mercati e i
centri più importanti.
Unità didattica n° 2
Stima dei fondi rustici
Nel programma di quarto anno relativo all’estimo generale, si è trattato il principio dell’ordinarietà
e si è affermato che esso assume una particolare importanza nell’estimo rurale.
L’imprenditore agricolo svolge un’attività diretta alla produzione agraria assumendone tutti i rischi,
pertanto è facile identificare l’imprenditore ordinario: è colui che fa le opportune scelte produttive
con il minimo rischio di insuccesso.
Tutte le stime dei fondi rustici devono riferirsi al principio dell’ordinarietà della gestione del
fondo al fine di determinare il valore normale e ordinario.
Ne consegue che il perito, infine, giunto a determinare il valore normale del fondo, dovrà apportare
le giuste aggiunte e detrazioni
Scopi della stima e aspetti economici dei fondi rustici.
Varie sono gli scopi della valutazione di un fondo rustico: compravendita, successione ereditaria,
espropriazione per pubblica utilità, ecc. In genere il quesito estimativo richiede il più probabile
valore di mercato. Tale aspetto economico può essere perseguito o con procedimenti sintetici (stima
sintetica) o con procedimento analitico (stima analitica).
Il valore di mercato dei fondi rustici (stime sintetiche e stima analitica).
Per la determinazione del valore di mercato dei fondi rustici è possibile adottare i procedimenti
estimativi visti in precedenza e riferiti al comparto produttivo agricolo.
Tra le stime sintetiche abbiamo:
1. stima a vista o a impressione;
2. stime comparative in base a parametri tecnici;
3. stime comparative in base a parametri economici;
4. stime per valori tipici.
In una valutazione analitica del più probabile valore di mercato di un fondo rustico occorre
individuare il reddito del proprietario la forma di conduzione del fondo, pertanto l’analisi
economica conduce il tecnico alla redazione del bilancio aziendale in base alla forma di
conduzione.
La ricerca del reddito avviene secondo procedure diverse:
1. bilancio del concedente nell’affitto del fondo;
2. bilancio aziendale nell’economia diretta del fondo.
Entrambe le analisi economiche sono indirizzate alla determinazione del beneficio fondiario del
proprietario, sia esso affittuario che conduttore dell’azienda.
Unità didattica n° 3
Stima dei frutti pendenti, delle anticipazioni colturali e dei
residui di fertilità
Quando si deve stimare il probabile valore di mercato di un fondo, è assai facile che, al momento
della stima vi siano anticipazioni colturali e frutti pendenti rappresentati dalle colture in corso di
sviluppo o in fase di maturazione. In questo caso, al valore fondiario si deve aggiungere quello di
queste attività sospese, per le quali il possessore cedente ha sostenuto, fino a quel momento, tutte le
spese di coltivazione, mentre il futuro acquirente sosterrà quelle future fino alla raccolta e alla
manipolazione dei prodotti. Il perito è tenuto quindi, altre che a determinare il valore del fondo,
dover valutare i frutti pendenti e le anticipazioni colturali.
Per distinguere le due valutazioni, è necessario tener presente il giorno in cui avviene l’effettivo
trapasso di proprietà e al riguardo è possibile distinguere due casi:
1. il fondo cambia proprietario quando le colture hanno appena iniziato la loro fase vegetativa,
o comunque in un momento lontano dalla raccolta, tale da non consentire una sicura
valutazione dei costi e dei prodotti futuri;
2. il trapasso avviene quando le colture hanno raggiunto un tale sviluppo da poter fare le giuste
previsioni sul futuro raccolto.
Nel primo caso si è nella fase delle anticipazioni colturali, nel secondo in quella dei frutti pendenti.
Procedimenti di stima dei frutti pendenti e delle anticipazioni colturali.
La stima dei frutti pendenti e delle anticipazioni colturali può riguardare:
1. compravendita dei fondi rustici o loro porzioni;
2. divisioni patrimoniali tra coeredi;
3. espropriazioni, occupazioni temporanee, servitù pedriali;
4. danni da grandine, incendio ecc.
Se si è in fase di anticipazioni colturali, il venditore, altre alla somma che rappresenta il valore
normale del fondo, ha diritto a ricevere un’indennità che lo ricompensi di tutte le spese sostenute
fino a quel momento.
In sintesi, il valore delle anticipazioni colturali è pari alla somma dei costi sostenuti, al netto di
eventuali ricavi già percepiti, più l’interesse sul capitale fondiario pertinente al periodo che
intercorre tra l’inizio del ciclo colturale e il momento della stima. (valutazione in base al costo)
Se il trasferimento del fondo avviene quando il ciclo colturale è così inoltrato da consentire delle
previsioni sulla produzione conseguibile, si determina il valore del frutto pendente in base al
cosiddetto valore di aspettazione, ossia in base ai redditi futuri. Il procedimento consiste nello
scontare, al momento della stima, tutti i redditi, al netto delle spese, che si verificheranno
dall’attualità fino al termine del ciclo.
Stima dei residui di fertilità.
Tale aspetto riguarda le condizioni chimico fisiche del suolo al momento della valutazione. La
fertilità residua è un concetto relativo all’alternanza delle colture miglioratrici a quelle
depauperatici. Riveste particolare importanza nella valutazione dei fondi in affitto. La fertilità
residua rappresenta lo stato di fertilità del terreno al momento della vendita.
Unità didattica n° 4
Stima relative alle colture arboree da frutto
Generalità sui frutteti.
Dal punto di vista estimativo, per frutteti si intendono tutte le colture arboree da frutto,
indipendentemente dalla destinazione, al consumo diretto o alla trasformazione del prodotto che se
ne ottiene. Da questi si distinguono i boschi, che vengono classificate come colture arboree da
legno.
A differenza delle piante erbacee, quelle arboree hanno vita lunga e, come gli animali, passano
dall’età dell’infanzia a quella della giovinezza, poi a quella matura e infine alla vecchia.
Di regola, la durata delle piante arboree viene distinta in quattro fasi:
1. stazione di impianto o improduttiva;
2. stazione di incremento;
3. stazione di maturità;
4. stazione di vecchiaia o di decremento.
Dati gli speciali caratteri biologici e colturali delle piante arboree e dato, soprattutto, il modo in cui
esse si comportano rispetto alla produzione, occorre valutare individuare il Beneficio Fondiario
(Bf) del frutteto attraverso il metodo dei costi o dei redditi futuri.
Stima del valore della terra nuda.
Il valore della terra nuda viene ricercato quando il momento di stima m è vicino all’inizio del ciclo
produttivo del frutteto, questo è determinabile attraverso l’analisi finanziaria delle spese generali,
di impianto, e colturali e dei relativi prodotti ottenuti.
Vo = Σ (P – S)
qn -1
Stima del valore frutteto.
Per la stima analitica di un frutteto occorre procedere secondo il seguente schema logico:
1) descrizione del fondo e dei caratteri tecnico-produttivi del frutteto;
2) analisi dei redditi per ettaro di superficie:
a) analisi della produzione lorda vendibile;
b) analisi dei costi nei vari anni dei ciclo;
c) rappresentazione grafica dei redditi;
3) ricerca del saggio fondiario;
4) determinazione analitica del valore a ettaro della terra nuda;
5) determinazione analitica del valore a ettaro del frutteto con il metodo dei costi;
6) determinazione analitica del valore a ettaro del frutteto con il metodo dei redditi futuri;
7) determinazione del valore dell'intero fondo.
Stima del valore soprassuolo.
È un valore complementare, ottenibile tramite differenza tra il valore del frutteto e quello della terra
nuda:
Vs = Vm – Vo
Dividendo il valore del soprassuolo per il numero di piante arboree presenti nel frutteto si ottiene il
valore di una pianta. Spesso questo procedimento è utilizzato per la valutazione dei danni che il
fondo ha subito in seguito alla distruzione di alcune piante.
Determinazione dell’età del massimo tornaconto.
Quando il frutteto, dopo la fase di maturità, entra nella fase di decremento, da prodotti via via
decrescenti finché muore. Sorge, allora, il problema se convenga attendere a rinnovare il frutteto
quando esso non da più alcun reddito, oppure anticipare il rinnovo delle piante e, in tal caso,
stabilire qual è il momento in cui effettuare l’abbattimento. Questo momento è detto: età del
massimo tornaconto.
Unità didattica n° 5
Stima relative ai miglioramenti fondiari
Si definisce miglioramento fondiario qualunque lavoro od opera intrapresa nei confronti di un
fondo allo scopo di conseguire un’utilità durevole. Questa utilità può manifestarsi attraverso un
aumento di reddito (Bf), un aumento del valore dell’immobile, un miglioramento delle condizioni di
godimento del bene.
Generalità.
Le opere di miglioramento fondiario sono tutti quegli interventi di costruzione, restauro o
ricostruzione di un fabbricato rurale, quelli di trasformazione, sostituzioni, rinnovamento di
impianti aziendali, l’esecuzione di un impianto arboreo, le sistemazioni idrauliche dei terreni,
ecc.
Stima di un miglioramento fondiario.
I quesiti che possono sorgere in materia di miglioramenti fondiari sono:
1. stima del costo della miglioria, cioè del capitale da investire nella trasformazione;
2. stima della convenienza economica dell’investimento;
3. stima del probabile valore di mercato di un immobile da sottoporre a miglioria;
4. stima dell’indennità spettante a chi ha eseguito un miglioramento su fondo altrui.
Stima del costo di un miglioramento fondiario
Per l’esecuzione delle opere previste dalla miglioria si devono, ovviamente, sostenere dei costi. La
teoria economica-estimativa distingue due categorie di costi:
1. costi diretti;
2. costi indiretti.
I costi diretti (Kd) si identificano nelle erogazioni monetarie necessarie per l’esecuzione delle
opere: spese di progettazione e direzione lavori, di acquisto dei materiali occorrenti e per la mano
d’opera.
I costi indiretti (Ki) si identificano nei mancati redditi. Cioè dei redditi transitori minori a quelli
ordinari, durante l’esecuzione delle opere.
I costi diretti e indiretti, finanziariamente riferiti al momento della stima e sommati costituiscono il
costo totale:
Kt = Kd + Ki
Giudizi di convenienza relativi ai miglioramenti fondiari.
La convenienza economica di un miglioramento fondiario può essere espressa sia in termine di
reddito che in termine di valore.
In termini di reddito l’investimento è da giudicare economicamente conveniente se l’incremento di
reddito, conseguente alla trasformazione, risulterà maggiore o, al limite, uguale all’interesse annuo
del capitale speso:
Bft – Bfa ≥ Kt x i
In termini di valore l’investimento sarà conveniente se l’incremento di valore dell’immobile
risulterà maggiore o, al limite, uguale al costo totale della miglioria:
Vt – Va ≥ Kt
Talvolta, il giudizio consiste nello scegliere, tra vari miglioramenti possibili, quale risulta più
conveniente. In tal caso, si può ricorrere al parametro della fruttuosità.
Per fruttuosità si intende il tasso di interesse al quale risulta investito il capitale speso per la
miglioria.
Stima di un fondo suscettibile di ordinario miglioramento.
La valutazione di un immobile è condizionata del principio di ordinarietà dell’area e della
permanenza delle condizioni. Pertanto l’unico aspetto economico che ricercato per la risoluzione
di una stima di un fondo suscettibile di ordinario miglioramento è rappresentato dal valore di
trasformazione, che si ottiene mediante differenza tra il valore dell’immobile trasformato ed il
costo totale dell’intervento.
Questo particolare aspetto del valore di trasformazione è detto Valore Potenziale, a sottolineare il
fatto che il suo ammontare è condizionato dall’esecuzione della miglioria.
Indennità spettante a chi ha eseguito opere di miglioramento sul fondo altrui
Non sempre la conduzione del fondo avviene direttamente da parte del proprietario: esistono infatti,
contratti di conduzioni in cui la figura del proprietario e quella dell’imprenditore sono separate.
Tipico è il caso del contratto di affitto, ma tale situazione si verifica anche nei casi di usufrutto,
enfiteusi, mezzadria. Per tali forme di conduzioni è previsto che il conduttore possa, se ricorrono le
condizioni di legge, eseguire miglioramenti su fondo altrui e che, in tale ipotesi, abbia diritto a
ricevere un’indennità da parte del proprietario. La determinazione dell’indennità è disposta da
norme di legge, in materia diversa e per i differenti casi.
Prima della vigente normativa, tale indennità era disciplinata secondo la norma dell’art. 936 del
C.C. come minor somma tra lo speso ed il migliorato.
Per speso si intende la somma di tutte le spese, dirette e indirette, che al momento della stima, un
imprenditore ordinario sosterrebbe per eseguire il miglioramento;
Per migliorato si intende, invece, l’aumento di valore conseguito dal fondo a seguito del
miglioramento, sempre riferito al momento della stima.
(N. B. Approfondire tutti i termini in grassetto)
V° Anno I.T.G.
Materia: ESTIMO
a.s. 2009/2010
Modulo n.° 3
ESTIMO LEGALE
Unità didattica n.° 1
1.1 - Stima delle indennità nelle espropriazioni per pubblica utilità
L’espropriazione è definita dall’art. 834 del c.c. come quell’ istituto di diritto pubblico in base al
quale un soggetto, previo pagamento di una giusta indennità, può essere privato, in tutto o in parte,
di uno o più beni immobili di sua proprietà per una causa di pubblico interesse legalmente
dichiarata.
Gli elementi del rapporto espropriativi sono:
1. le parti:
•
espropriato: è il soggetto, pubblico o privato, titolare del
diritto espropriato;
•
autorità espropriante: l’autorità amministrativa titolare
del potere di espropriare;
•
beneficiario dell’espropriazione: è il soggetto, pubblico
o privato, in cui favore è emesso il decreto di esproprio;
•
promotore dell’espropriazione: è il soggetto, pubblico o
privato, che chiede l’espropriazione.
2. L’oggetto:
Oggetto dell’espropriazione può essere un diritto di proprietà o altro diritto reale.
Non possono essere oggetto di espropriazione gli edifici aperti al culto, i beni demaniali e i
beni patrimoniali indisponibili e le sedi di rappresentanze diplomatiche di Stati esteri.
3. L’indennizzo:
L’indennità di espropriazione non è un prezzo perché l’espropriazione non deve essere
assimilata ad una vendita forzata, ed inoltre il relativo importo non corrisponde
necessariamente al valore di mercato del bene espropriato.
La Corte Costituzionale in più occasioni (sent. n. 216\1990, n. 173\1991, n. 138\1993) ha
precisato che l’indennizzo deve essere serio, congruo ed adeguato.
1.2 – Oggetto dell’espropriazione
In generale, possono essere oggetto di procedura espropriativa diritti e beni di diversa natura,
come le imprese (art. 43 Cost.), il diritto d’autore e di brevetti, i monumenti e le opere d’arte, e,
più in generale, tutti i beni mobili ed i beni immobili.
Sono quindi escluse le espropriazioni di beni mobili, mentre vi ricadono, oltre ai diritti di
proprietà, anche i diritti reali minori (ad es. servitù, usufrutto) e i diritti reali di godimento (ad
es. uso, abitazione).
Non possono essere soggetti ad espropriazione per pubblica utilità i beni demaniali, fin quando
non intervenga la sdemanalizzazione. Analogamente, non sono espropriabili i beni appartenenti
al patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici, se non per perseguire un
interesse pubblico di rilievo superiore a quello soddisfatto con la precedente destinazione.
Generalità
Legge 25/6/1865 n.° 2359.
Legge 15/1/1885 n.° 2892.
Legge 22/10/1971 n.° 865 e successive integrazioni, modificazioni e limitazioni.
- Espropriazione per pubblica utilità: definizione e nozione del concetto di espropriazione.
Unità didattica n.° 2
2.1 - Stima relative ai diritti d’usufrutto, uso e abitazione
L’usufrutto è un diritto reale di godimento e consiste nel diritto di una persona, detta
usufruttuario, di godere di una cosa altrui, rispettandone la destinazione economica e traendone
l’utilità che questa può dare. Il proprietario della cosa gravata da usufrutto ne conserva la proprietà
senza averne il godimento ed è detto nudo proprietario.
Con la costituzione dell’usufrutto vengono a coesistere sullo stesso bene due diritti reali: quello di
godimento, spettante all’usufruttuario, e quello di nuda proprietà, spettante al proprietario. Entrambi
hanno un contenuto economico e, di conseguenza, un valore, sul quale incidono le facoltà e gli
obblighi che la legge stabilisce per ciascuna delle parti.
L’usufrutto può costituirsi: per legge, per contratto, per testamento o per usucapione, mentre può
cessare per scadenza contrattuale, per confusione, per prescrizione. Esso può costituirsi su beni
immobili e su beni mobili durevoli, restituibili alla fine dell’usufrutto.
La durata dell’usufrutto è limitata. Se l’usufruttuario è una persona fisica, la sua durata non può
eccedere quella della vita del titolare; se è una persona giuridica, la sua durata non può essere
superiore a trent’anni (art. 979).
2.2 - Diritto d’uso e di abitazione
Questi diritti sono simili a quello d’usufrutto ma hanno un contenuto più limitato. Il diritto d’uso
consente al suo titolare (usuario) di servirsi di un bene e, se questo è fruttifero, di raccoglierne i
frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia, valutati secondo la sua condizione
sociale (art 1021 c.c.).
Il diritto di abitazione consente al suo titolare (abitante) di abitare una casa limitatamente ai bisogni
suoi e della sua famiglia (art. 1022 c.c.). i diritti d’uso e di abitazione sono strettamente personali e
non si possono cedere o dare in locazione (art. 1024 c.c.).
- Diritto d’usufrutto, diritto d’uso, diritto di abitazione: nozione e richiami giuridici.
Unità didattica n.° 3
3.1 - Stime relative alle servitù prediali
Le servitù prediali coattive sono diritti reali di godimento, inerenti ai fondi (infatti prediale deriva
dalla parola latina praedium che significa fondo).
La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro
fondo (detto dominante) appartenente ad un diverso proprietario (art. 1027 del c.c.).
Il proprietario del fondo che gode il vantaggio (fondo dominante) deve pagare una giusta indennità
al proprietario del fondo gravato da servitù (fondo servente).
Le servitù possono essere di varie specie:
•
•
•
•
•
•
•
•
affermative: quando il proprietario del fondo dominante può fare qualche cosa nel fondo
servente (passare, aprire una veduta, ecc..);
negative: quando il proprietario del fondo servente non può fare qualche cosa nel proprio
fondo (come costruire, fare piantagioni, ecc..);
permanenti: con durata illimitata o comunque superiore a 9 anni;
temporanee: con durata massima di 9 anni;
apparenti: sono visibili come acquedotti, elettrodotti, ecc..;
non apparenti: non presentano segni visibili, come il divieto di fabbricare;
continue: sono quelle il cui esercizio continuo si attua senza la presenza dell’uomo (come
l’acquedotto);
discontinue: sono quelle che per l’esercizio richiedono un fatto attuale dell’uomo (come il
passaggio).
Le servitù si possono costituire:
•
•
•
•
per legge (sono le servitù coattive);
per volontà dell’uomo (sono le servitù volontarie);
per usucapione, solo se apparenti;
per destinazione del padre di famiglia.
Le servitù prediali possono estinguersi:
•
per sentenza, quando il giudice dichiari cessate le condizioni che avevano imposto la servitù;
•
•
•
•
per scadenza di termine (per servitù temporanee 9 anni);
per confusione: quando il fondo servente e dominante diventano di un unico proprietario;
per prescrizione: quando non si esercita il diritto per 20 anni consecutivi;
per impossibilità di uso o per mancanza di utilità.
Le principali servitù coattive sono: acquedotto coattivo e scarico coattivo, appoggio ed
infissione di chiusa, somministrazione coattiva di acqua ad un edificio od a un fondo, passaggio
coattivo, passaggio coattivo di linee teleferiche e telefoniche, metanodotto, passaggio di vie
funicolari, elettrodotto coattivo.
- Servitù prediali coattive: definizione e richiami giuridici
- Concetti e nozioni delle servitù prediali.
(N. B. Approfondire tutti i termini in grassetto)
V ° Anno I.T.G.
Materia: ESTIMO
a.s. 2009/2010
Modulo n.° 4
L’ESTIMO NELL’ESERCIZIO DELL’ATTIVITA’
PROFESSIONALE
Unità didattica n.° 1
1.1 - La libera professione in campo estimativo
PREMESSA
L’esercizio dell’attività professionale è attività di scienza e di pubblica utilità. La libera professione
può essere esercitata da un tecnico diplomato o laureato che sia iscritto all’Albo professionale. Le
attività libero-professionali sono sottoposte al controllo delle organizzazioni di categoria: Ordini
professionali per i laureati e Collegi professionali per i diplomati.
Per potere esercitare la libera professione, un tecnico deve possedere i seguenti requisiti:
• essere cittadino di uno degli Stati facenti parte della Comunità economica europea;
• godere dei diritti civili e non aver riportato condanne penali;
• possedere un determinato titolo di studio (diploma di maturità o di laurea);
• aver conseguito,con le modalità stabilite dalla legge, l’abilitazione all’esercizio della
professione;
• essere iscritto all’albo professionale della propria categoria nella Provincia di residenza.
Per il conseguimento dell’abilitazione alla libera professione di geometra, il diplomato deve:
• compiere un biennio ininterrotto di praticantato presso un professionista iscritto al proprio
Albo (geometra, architetto, ingegnere) ed esercitare da almeno cinque anni;
• superare un esame di stato articolato in prove scritte e orali vertenti sulle discipline
professionali: topografia, scienze e tecnologia delle costruzioni, estimo e diritto.
AMBITO DI APPLICAZIONE
Le norme deontologiche si applicano a tutti gli iscritti all’Albo nell’ambito delle loro attività, nei
rapporti con i colleghi, con l’Ordine, con i clienti e nei rapporti con terzi.
L’iscritto all’Albo affida la sua reputazione alla propria coscienza, obiettività, competenza ed etica
professionale; egli non può, in ogni caso, rinunciare alla sua libertà ed indipendenza professionale.
Non fa discriminazione di religione, razza, nazionalità, ideologia politica, sesso e classe sociale.
INTEGRITA’ E RISERVATEZZA
Il comportamento dell’iscritto all’Albo deve essere consono alla dignità e al decoro professionale
anche al di fuori dell’esercizio della professione; deve adempiere agli obblighi assunti nei confronti
di terzi, per non compromettere la fiducia nei confronti di chi esercita la professione.
L’iscritto all’Albo, oltre a rispettare il segreto professionale, mantiene un atteggiamento di riserbo
sulle notizie apprese nell’esercizio della professione anche se queste riguardano la sfera del cliente
o di coloro che sono a lui legati da vincoli familiari ed economici.
L’iscritto all’Albo ha il dovere del continuo aggiornamento professionale, al fine di garantire un
elevato livello qualitativo alla propria attività.
ACCETTAZIONE DELL’INCARICO
L’iscritto all’Albo deve far conoscere tempestivamente al cliente la sua decisione di accettare o
meno l’incarico. Egli deve adoperarsi, nei limiti del possibile, perchè il mandato sia conferito per
iscritto al fine di meglio indicarne limiti e contenuti.
L’iscritto all’Albo che accetta un l’incarico deve assicurare la competenza richiesta ed una adeguata
organizzazione dello studio, inoltre deve fornire al cliente ogni dettaglio riguardo all’attività da
svolgere ed ai relativi compensi, nonché ogni altra informazione inerente all’incarico a garanzia
della trasparenza contrattuale.
Infine l’iscritto all’Albo deve usare la diligenza per il tipo di incarico affidatogli; deve anteporre gli
interessi del cliente a quelli personali.
CESSAZIONE DELL’INCARICO
L’iscritto all’Albo non deve proseguire l’incarico se la condotta e le richieste del cliente ne
impediscono il corretto svolgimento. Allorché, per qualsiasi motivo, non sia in grado di proseguire
l’incarico egli ha il dovere di informare il cliente e chiedere di essere sostituito o affiancato da altro
professionista.
Nozioni generali sull’esercizio delle libera professione.
(N. B. Approfondire tutti i termini in grassetto)
V° Anno I.T.G.
Materia: ESTIMO
a.s. 2009/2010
Modulo n.° 5
ESTIMO CATASTALE
Unità didattica n.° 1
1.1 - Catasto Terreni
Il termine catasto deriva da capitastum che nel latino medioevale stava ad indicare l’insieme dei
beni immobili di uno Stato. Con il termine catasto quindi si vuol intendere l’inventario di tutti i beni
immobili, terreni e fabbricati in uno Stato.
In breve il catasto è uno strumento che:
1) facilita l’individuazione e la conseguente disponibilità degli immobili;
2) ha tenuto lontano il contenzioso tributario dal settore agricolo di produzione;
3) è stato un valido mezzo per spingere l’agricoltore ad un continuo e sollecito aggiornamento
per la ricerca di combinazioni produttive e di orientamenti aziendali sempre più efficienti.
Il catasto terreni è particellare: significa che il rilievo viene attuato per singoli appezzamenti
distinti e separati sia in relazione al possesso, sia alla qualità di coltura, sia in base alla destinazione
e capacità redditizia.
Per particella catastale si intende una porzione continua di terreno, avente la stessa qualità e classe
di coltura e appartenente allo stesso possessore e allo stesso Comune.
La direzione e l’amministrazione generale del Catasto italiano si trova a Roma. In ogni capoluogo
di Provincia esiste l’ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio.
La fondamentale legge del catasto italiano fu varata il primo marzo del1886, con la quale si
doveva eseguire un unico catasto geometrico particellare uniforme per tutta l’Italia basato sulla
stima e sulla misura. Secondo questa legge, però, il redditi imponibile catastale (R.I.), veniva
determinato su particelle tipo, e non quindi su aziende reali.
Dopo diverse importanti modifiche, si arrivò, con la legge del 29 giugno 1939 n.° 976, la quale
portò delle profonde innovazioni, soprattutto per quanto riguarda le operazioni estimative. Infatti:
a) il bilancio non si doveva più eseguire su particelle tipo, bensì su aziende reali e ordinarie,
dette “aziende studio”, partendo dalla produzione lorda vendibile;
b) si determinarono due imponibili catastali (anziché soltanto il R.I.), e cioè il reddito
dominicale (R.D.) e il reddito agrario (R.A.);
c) venne considerata come epoca censuaria il triennio 1937-39.
Concetti generali sul catasto terreni.
Unità didattica n.° 2
2.1 - Catasto fabbricati
I caratasti urbani, fino al 1865 e nella maggior parte degli Stati Italiani, non erano distinti da quello
rustico e di conseguenza tutti gli immobili, tanto i terreni che i fabbricati, erano gravati dall’imposta
fondiaria.
Anche il Catasto fabbricati è stato interessato a diverse disposizioni legislative fino al 1° gennaio
1962, epoca in cui entrò in vigore il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.), allestito in base
alla legge 13 aprile 1939, n. 652 che, successivamente per semplicità fu denominato Catasto
Edilizio Urbano (C.E.U.). E la relativa epoca censuaria fu riferita al triennio 1937-39.
Il Catasto Fabbricati (C.F.) viene a sostituire il Catasto Edilizio Urbano. Esso costituisce
l’inventario del patrimonio edilizio nazionale, comprendendo così anche i fabbricati a
destinazione rurale, siano essi ad uso abitativo, strumentale e agrituristico.
2.2 – CARATTERISTICHE FONDAMENTALI DEL CATASTO FABBRICATI
L’accertamento generale degli immobili è fatto per unita immobiliare urbana (U.I.U.). Essa è
costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da
un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia
funzionale e reddituale. Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni, ancorate o fisse al
suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente
assicurati al suolo e i manufatti prefabbricati.
Per ogni unità immobiliare viene redatta la planimetria in scala1:200; a ciascuna unità
immobiliare, viene attribuito un identificativo catastale, e cioè un numero arabo con o senza
subalterni numerici a seconda che il fabbricato sia costituito da unità immobiliari o da una soltanto.
Richiami e nozioni sul catasto fabbricati
(N. B. Approfondire tutti i termini in grassetto)
