UNI 11612: 2015 – Stima del valore di mercato degli immobili

NORMA ITALIANA
GL UNI del
STIMA
DEL
IMMOBILI
VALORE
DI MERCATO
DEGLI
Determination of the market value of properties
DESCRITTORI
Estimo e valutazione, stima immobiliare, metodi,
criteri, valutatore, esperto, servizi professionali
CLASSIFICAZIONE
CT/EF
Codice progetto U98000240
SOMMARIO
Italiano
La norma è finalizzata a definire principi e
procedimenti funzionali alla stima del valore di
mercato degli immobili.
Inglese
The norm is aimed to defining the criteria for the
estimation of market value of the properties.
RELAZIONI NAZIONALI
RELAZIONI
INTERNAZIONALI
ORGANO COMPETENTE
Proponente: GL “Stima del valore di mercato degli
immobili” organo tecnico misto tra la Commissione
“Commercio” e la Commissione “Prodotti processi e
sistemi per l’organismo edilizio”
RATIFICA
Presidente dell’UNI, delibera del
RICONFERMA
Varianti
rispetto
all’edizione precedente
UNI
Ente Nazionale
Italiano
di Unificazione
Via Sannio, 2
20137 Milano, Italia
1
UNI
Codice progetto
U98000240
Rev. 05.10.2015
0
INTRODUZIONE
La presente norma è volta a definire principi e procedimenti funzionali alla stima del valore di
mercato degli immobili, escludendo basi di valore diverse dal valore di mercato, tenendo in
considerazione le principali specifiche provenienti dalle norme di riferimento e dagli standard
internazionali, europei e nazionali, a beneficio di tutti i soggetti coinvolti al fine di migliorare la
qualità del servizio estimativo.
1
SCOPO E CAMPO DI APPLICAZIONE
La presente norma definisce procedimenti di determinazione del valore di mercato degli immobili,
secondo norme specifiche e criteri oggettivi conformi agli standard di riferimento, consentendo di
rendere trasparente il processo di valutazione.
2
RIFERIMENTI NORMATIVI
La presente norma rimanda, mediante riferimenti datati e non, a disposizioni contenute in altre
pubblicazioni. Tali riferimenti normativi sono citati nei punti appropriati del testo e sono di seguito
elencati. Per quanto riguarda i riferimenti datati, successive modifiche o revisioni apportate a dette
pubblicazioni valgono unicamente se introdotte nella presente [parte della] norma come
aggiornamento o revisione. Per i riferimenti non datati vale l'ultima edizione della pubblicazione alla
quale si fa riferimento (compresi gli aggiornamenti).
UNI 11558:2014
Valutatore Immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e
competenza.
UNI EN 15733:2011
Servizi erogati da agenti immobiliari.
UNI CEI EN ISO/IEC 17024
Valutazione della conformità – Requisiti generali per gli
organismi che operano nella certificazione del personale.
CEN Guide 14:2010
Linee guida di indirizzo per le attività di normazione sulla
qualificazione delle professioni.
3
TERMINI E DEFINIZIONI
Ai fini del presente documento si applicano i termini e le definizioni di cui alla UNI EN ISO 9000 e i
termini e le definizioni seguenti:
3.1 audit documentale: attività finalizzata all’accertamento e riscontro tra lo stato documentale e
le prescrizioni normative.
3.2 aggiustamenti: attività finalizzata all’applicazione dell’approccio di mercato (Market approach)
che prevede aggiustamenti sistematici ai prezzi di mercato in base alle caratteristiche degli immobili
di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche degli immobili oggetto di stima.
3.3 assunzione: proposizione ritenuta essere vera per certi fini. Comprende fatti, condizioni o
situazioni che influiscono sull’oggetto e sull’approccio alla valutazione, la cui verifica può non essere
2
possibile. Una volta dichiarata, deve essere motivata e accettata al fine di comprendere la
valutazione.
3.4 assunzione speciale: Un’assunzione nella quale si presuppone che la valutazione sia basata
su fatti diversi da quelli esistenti alla data di valutazione
3.5 cliente o committente: chiunque (persona fisica o giuridica, ente pubblico o privato) richieda
prestazioni di stima e valutazione immobiliare.
3.6 dichiarazione di conformità: attestazione che la valutazione è stata eseguita conformemente
alla presente norma.
3.7 due diligence immobiliare: attività finalizzata all’accertamento e riscontro tra lo stato
documentale, le prescrizioni normative e lo stato di fatto con l’individuazione delle eventuali
difformità e/o delle necessarie attività di adeguamento e/o trasformazione, con la quantificazione
degli oneri economici necessari.
3.8 immobile o bene immobiliare: fabbricato (o porzione di fabbricato) costituito da una o più unità
immobiliari o terreno costituito da una o più particelle catastali.
3.9 informazione di mercato: dati di carattere tecnico, economico e finanziario essenziali per
svolgere l’incarico; possono variare in funzione della tipologia dell’immobile oggetto di valutazione e
del procedimento di valutazione adottato.
3.10
limitazione: Limite imposto alla valutazione immobiliare; può essere richiesto dal
committente, dichiarato dal valutatore oppure imposto dalla normativa.
3.11
metodo del costo (Cost approach): metodo finalizzato a determinare il valore di un
immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione o di sostituzione
dell’edificio, eventualmente deprezzato.
3.12
metodo del mercato (Market approach): metodo finalizzato a determinare il valore di
mercato di un immobile attraverso il prezzo di mercato rilevato per immobili simili.
3.13
metodo del reddito (Income approach): metodo finalizzato a determinare il valore di
mercato di un immobile attraverso il reddito ritraibile da esso erogato.
3.14 procedimenti di stima: modo con cui si conduce un’operazione estimativa per giungere alla
soluzione di un problema o ad un risultato. Tramite i procedimenti di stima si giunge alla
formulazione quantitativa del valore di mercato.
3.15 promotore immobiliare: soggetto che promuove l’iniziativa immobiliare occupandosi delle
fasi inerenti la ideazione, pianificazione economico-finanziaria, progettazione, realizzazione e
commercializzazione.
3.16 rapporto di valutazione (o perizia di stima): documento che raccoglie le direttive di un
incarico, le finalità della valutazione, il metodo ed i risultati dell’analisi che hanno portato alla stima
del valore attribuito all’immobile.
3.17 riesame della valutazione: revisione di un Rapporto di valutazione eseguita da un valutatore
diverso dal primo redattore.
3.18 rilievo architettonico: misurazione fisica dell’immobile da effettuarsi in loco con
conseguente restituzione grafica dello stato dei luoghi.
3.19 titolarità: possesso di diritti reali inerente un bene immobiliare.
3
3.20 valore attuale netto: misura della differenza tra i ricavi scontati e i costi scontati in un’analisi
del flusso di cassa.
3.21 valore di mercato: importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della
valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali
condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti
hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.
NOTA 1: Regolamento (UE) n. 575/2013 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale
dell’Unione Europea N. L 176 del 27 giugno 2013 [4]
3.22 valutatore immobiliare: soggetto che possiede le necessarie qualifiche, conoscenze, abilità
e competenze per esercitare l’attività di stima e valutazione immobiliare (vedere UNI 11558:2014).
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PRINCIPI E PROCEDIMENTI
Gli approcci estimativi di seguito definiti, ove ritenuto necessario dal valutatore, possono essere
utilizzati in modo combinato.
4.1 Metodo del confronto di mercato
L’approccio di mercato si può applicare a tutti i tipi di immobili per i quali sia disponibile un
sufficiente numero di recenti, documentate e attendibili transazioni. Il metodo si impiega nelle
stime di mercato di singoli immobili e di complessi immobiliari. Maggiore è il numero dei dati
relativi agli immobili di confronto (comparabili) e migliori sono le condizioni di svolgimento della
stima e, conseguentemente, l’attendibilità del risultato. Tale approccio considera fondamentale
la disponibilità di caratteristiche e prezzi relativi a transazioni di immobili similari concluse
recentemente nel medesimo segmento di mercato.
Al fine di rilevare la congiuntura di mercato, oppure nel caso di stime in cui in un periodo
recente siano avvenute insufficienti, non rilevabili e/o inattendibili transazioni (nel segmento di
mercato di riferimento), laddove il committente nella fase di sottoscrizione della lettera
d'incarico sia stato informato preventivamente delle potenziali criticità, previa analisi della
comparabilità delle specifiche caratteristiche immobiliari, in via residuale potranno essere prese
in considerazione le richieste di prezzi per immobili simili offerti in vendita (asking price);
tuttavia la rilevanza di tale informazione deve essere chiaramente definita e analizzata in modo
critico nonché giustificata, obbligatoriamente, nel rapporto estimativo.
Al fine di determinare il valore di mercato, nel considerare le informazioni e i prezzi, è
necessario procedere ad aggiustamenti, al fine di evidenziare eventuali differenze tra le
caratteristiche e le condizioni dei comparabili e quelle specifiche della valutazione che si sta
effettuando. In generale vanno considerate anche le differenze delle caratteristiche legali,
economiche o fisiche degli immobili di confronto e quelle dell’immobile oggetto di stima.
NOTA 2: La definizione di metodo del confronto di mercato (Market approach) utilizzata nella presente norma è coerente con
l’analoga definizione richiamata nel Codice delle Valutazioni Immobiliari e nelle Linee guida per la valutazione degli immobili a
garanzia delle esposizioni creditizie.
NOTA 3: Al fine di rilevare la congiuntura di mercato l’analisi può contemplare l’utilizzo di tutte le informazioni ritenute pertinenti,
incluse quelle risultanti da listini delle borse immobiliari e quotazioni rilevate da associazioni di categoria.
4
4.2 Metodo del reddito
Comprende i metodi che consentono di determinare il valore di mercato considerando la
capacità degli immobili di generare benefici monetari. Il procedimento finanziario si articola: nel
metodo della capitalizzazione diretta, nel metodo della capitalizzazione finanziaria, nel metodo
nell’analisi del flusso di cassa scontato.
4.2.1 Procedimento della capitalizzazione diretta
Converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di mercato, dividendo il reddito
annuo per un saggio di capitalizzazione, oppure moltiplicandolo per un fattore.
4.2.2 Procedimento della capitalizzazione finanziaria
Applica il calcolo finanziario alla serie dei redditi annuali e del valore di rivendita al termine del
periodo di disponibilità dell’immobile da stimare.
4.2.3 Procedimento del flusso di cassa scontato
Si basa sul calcolo del valore attuale netto del flusso di cassa di un immobile alla data di
valutazione. Il flusso di cassa è costituito dalle entrate ed uscite dell’immobile da valutare.
4.3 Metodo del costo
E’ finalizzato a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore
di mercato del terreno e del costo di ricostruzione o di sostituzione dell’edificio, secondo un
definito processo edilizio, considerando l’eventuale deprezzamento maturato al momento della
stima. Laddove applicabile, si somma la stima del profitto del promotore immobiliare.
5
DESCRIZIONE DEL PROCESSO VALUTATIVO
In funzione delle finalità e delle caratteristiche del soggetto committente sono previsti diversi
livelli di servizio da precisare nella lettera d’incarico (vedere Appendice A).
5.1 Lettera di incarico
Il valutatore deve sempre confermare al cliente per iscritto, prima dell’avvio di qualsiasi attività,
modalità e termini in base ai quali si impegna a eseguire la valutazione, i quali devono
comprendere almeno le seguenti attività:
a) identificazione del committente;
b) finalità della valutazione;
c) immobile oggetto della valutazione o diritti reali da valutare;
d) data a cui è riferito il valore di mercato;
e) segnalazione di eventuale conflitto di interesse, sia nei confronti del committente che di
eventuali soggetti terzi interessati; il valutatore dovrà dichiarare per iscritto e senza indebito
ritardo eventuali interessi personali;
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f) dichiarazione di competenza necessaria ad accettare l’incarico, precisando se il valutatore
necessita di qualsiasi tipo di supporto da altri in relazione a specifici aspetti dell’incarico;
g) eventuali limitazioni, prescrizioni, particolari o deroghe;
h) le indagini minime che il valutatore deve effettuare in relazione a quanto previsto
nell’Appendice A;
i) eventuali consensi alla divulgazione;
l) la conferma che la valutazione sarà eseguita in conformità alla presente norma;
m) l’ammontare del compenso del valutatore concordato tra le parti.
n) indicare la polizza assicurativa (RC professionale) e relativo massimale di copertura.
5.2 Procedura
Il processo valutativo è costituito da una serie di attività, comprendenti l’analisi documentale,
attività di verifica, indagini di mercato, elaborazione dei dati e redazione del rapporto di
valutazione. Ove previsto dall’incarico, vanno espletate anche le fasi di accesso e rilievo
dell’immobile e di raccolta di informazioni presso i pubblici uffici.
A seguito dell’assunzione del formale incarico di stima, la procedura inerente l’attività di
valutazione immobiliare comporterà l’esecuzione dei compiti di seguito elencati:
a. verifica documentale preliminare;
b. accesso e rilievo dell’immobile oggetto di valutazione, salvo esonero previsto dall’incarico
(vedere Appendice A);
c. raccolta eventuale di informazioni presso i pubblici uffici (vedere Appendice A);
d. indagini di mercato;
e. elaborazione dei dati finalizzata al calcolo del valore di mercato;
f. redazione del rapporto di valutazione;
5.3 Fasi del processo valutativo
Il processo di valutazione immobiliare deve essere sviluppato in relazione alle specifiche
situazioni, elementi e riferimenti.
In linea generale sono definibili le seguenti tre fasi:
 Fase 1: analisi documentale e attività di accertamento e verifica;
 Fase 2: indagine di mercato e elaborazione dei dati;
 Fase 3: redazione del rapporto di valutazione.
5.4 Analisi documentale e attività di verifica (Fase 1)
La presente fase comprende una serie di compiti:
a. verifica documentale preliminare; consiste in un’analisi dei documenti che generalmente il
committente fornisce al valutatore al fine di consentire l’individuazione dell’immobile oggetto
di valutazione e per avere un quadro complessivo delle attività che devono essere svolte;
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b. accesso e misurazione diretta dell’immobile oggetto di valutazione (salvo esonero previsto
dall’incarico); effettuazione di un sopralluogo e ispezione all’immobile oggetto di valutazione.
Il sopralluogo e l’ispezione sono svolti sia internamente che esternamente all’immobile e non
devono limitarsi a una sua porzione.
c. raccolta di informazioni e documenti (salvo esonero dall’incarico) al fine di:
I. verificare la conformità dei dati catastali (identificazione, intestazione ecc.);
II. verificare la conformità della planimetria catastale;
III. accertare la sussistenza dei presupposti al fine della libera circolazione giuridica degli
immobili e loro parti, nonché la conformità edilizio-urbanistica;
IV. accertare la destinazione urbanistica, ove rilevante;
V. verificare la titolarità e l'esistenza di formalità pregiudizievoli.
5.5 Indagine di mercato e elaborazione dei dati (Fase 2)
La presente fase comprende i seguenti compiti:
a. indagine di mercato; ricerca finalizzata a rilevare le appropriate informazioni di mercato su
immobili simili con l’immobile in esame, con verifica delle informazioni al fine di confermare
l’accuratezza dell'analisi e la conformità ai requisiti della presente norma.
b. elaborazione dei dati finalizzata al calcolo del valore di mercato; calcolo effettuato mediante
l’applicazione dei procedimenti di valutazione.
5.6 Redazione del rapporto di valutazione (Fase 3)
La presente fase attiene la redazione di un rapporto di valutazione (scritto) che deve fornire
informazioni sufficienti per permettere a terzi di comprendere integralmente le analisi, la qualità
dei dati, i procedimenti e le metodologie applicate per la determinazione del valore di mercato.
Il rapporto di valutazione si può basare su attività di audit documentale o di due diligence
effettuata direttamente dal valutatore oppure da terzi.
Il rapporto di valutazione deve contenere le seguenti informazioni minime (salvo esonero
dall’incarico):
I.
Identificazione della parte committente;
II.
Dati e riferimenti del valutatore immobiliare;
III.
Data del sopralluogo;
IV.
V.
Scopo della valutazione, comprendente la precisazione della base del valore (valore di
mercato);
Ubicazione, accessibilità, descrizione, consistenza, stato di manutenzione dell’immobile;
NOTA 4: Il rapporto deve contenere l’ubicazione (comune, con eventuale località o frazione, indirizzo completo di numero
civico) e una descrizione esaustiva dell’immobile oggetto di valutazione, mediante la specificazione della localizzazione e delle
modalità d’accesso ad iniziare dalla viabilità pubblica. Il rapporto deve contenere una descrizione delle principali caratteristiche
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dell’immobile (ad esempio, per i fabbricati, tipologia edilizia, dimensioni, numero dei piani, accessi, finiture, dotazioni
impiantistiche, parcheggi, vetustà, ecc.). In ogni caso, la descrizione deve fornire tutti gli elementi necessari per consentire a
terzi di formarsi un giudizio adeguato sulle caratteristiche riportate in quanto rilevanti rispetto al valore di mercato e alla qualità
dell’immobile.
VI.
Determinazione delle consistenze
Il rapporto deve contenere il dettaglio delle consistenze metriche con la specificazione
dell’origine dei dati e delle modalità di rilevazione (tramite misurazione diretta, planimetria,
ecc.) e di calcolo della superficie reale, e l’esplicitazione dei criteri utilizzati per la
determinazione della superficie commerciale.
NOTA 5: (standard internazionali, ovvero Superficie interna netta-SIN, Superficie interna lorda-SIL, Superficie esterna lordaSEL, Sistema italiano di misurazione-SIM, Allegato C del DPR 138/1998). Sovente non è prevista l’effettuazione di un rilievo
architettonico connesso alle attività valutative, per cui il medesimo rilievo può essere oggetto di apposito incarico aggiuntivo da
concordarsi tra le parti.
VII.
Identificazione catastale, oltre alla:
 verifica della corrispondenza tra la rappresentazione catastale e lo stato di fatto
dell’immobile;
 verifica della corrispondenza tra la rappresentazione catastale e l’ultimo stato
urbanistico-edilizio autorizzato.
VIII.
Conformità urbanistico-edilizia con evidenziazione di eventuali difformità limitanti in ordine
alla libera circolazione giuridica dell’immobile oggetto di stima.
IX.
Dotazione impiantistica ed eventuali conformità e certificazioni.
X.
Titolarità della proprietà. A tal fine dovrà essere accertato lo stato delle trascrizioni (anche
pregiudizievoli), con specificazione dell’atto notarile o del titolo legale mediante il quale il
bene immobile è pervenuto alla parte proprietaria, e lo stato delle iscrizioni.
XI.
Sussistenza di servitù attive e passive ivi compreso eventuali servitù legittime, in quanto
risultati da giusto titolo, oppure apparenti.
XII.
Determinazione e documentazione del valore di mercato specificando la data di riferimento
della valutazione, le analisi, le motivazioni e i calcoli, includendo una descrizione esaustiva
delle informazioni e dei dati esaminati, dell’analisi di mercato, dei metodi e delle procedure di
valutazione adottati e dei ragionamenti che supportano le analisi e le conclusioni, anche al
fine di un riesame del rapporto di valutazione;
XIII.
Eventuali condizioni limitanti e assunzioni (e/o assunzioni speciali) che hanno condizionato
la valutazione (vedere Appendice A).
XIV.
Dichiarazione di conformità alla presente norma.
8
XV.
Clausola che, in assenza di preventivo accordo, vieti specificatamente la pubblicazione
completa o parziale nonché l’utilizzazione del rapporto per finalità diverse da quelle per cui è
stato redatto.
XVI.
Data del rapporto di stima e firma del valutatore.
E’ opportuno allegare, a supporto delle informazioni contenute nel rapporto di valutazione,
un’esauriente documentazione fotografica e gli elaborati planimetrici dell’immobile oggetto di stima.
Si deve allegare, inoltre, ogni altra documentazione ritenuta necessaria a conferma dei risultati e
delle conclusioni del rapporto di valutazione.
In ogni caso il rapporto di valutazione deve presentare le conclusioni della valutazione in modo
chiaro, accurato e completo affinché le medesime non risultino fuorvianti.
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CRITERI E MODALITÀ DI VALUTAZIONE DELLA PRESTAZIONE
La valutazione della conformità della prestazione ai requisiti di qualità, descritti nel presente punto,
è strutturata per essere uno strumento di misurazione della corretta esecuzione della prestazione
professionale da parte del valutatore; supporta, inoltre, il professionista nello svolgimento della
prestazione professionale in modo da soddisfare le esigenze della committenza, considerando
anche eventuali interessi di terzi.
La valutazione della prestazione fornisce un controllo della qualità e dell’attendibilità della stima in
esame e considera i seguenti aspetti:
-
la veridicità, l’attinenza e l’adeguatezza dei dati utilizzati e delle indagini svolte;
-
l’adeguatezza e l’aderenza alle metodiche estimative utilizzate;
-
l’adeguatezza e la ragionevolezza delle analisi e delle conclusioni.
Nel valutare un rapporto di valutazione si devono, inoltre, considerare:
-
la completezza;
-
la coerenza;
-
la ragionevolezza;
-
la correttezza.
Il riesame del rapporto di valutazione potrà avvenire sulla base di livelli diversi di approfondimento,
in quanto finalizzato:
(a) al riesame tecnico-formale.
Il riesame tecnico-formale della valutazione è compiuto dal valutatore revisore al fine di formulare
un giudizio sull’adeguatezza dei procedimenti e dei metodi utilizzati e delle analisi eseguite. Questo
tipo di riesame mira a verificare se la valutazione possiede i requisiti di conformità e applica i
riferimenti normativi in vigore nello specifico mercato e, come minimo, sia conforme ai principi
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estimativi che regolano la materia della valutazione secondo la dottrina economica, i criteri
estimativi, i procedimenti e i metodi di stima.
(b) al riesame di carattere formale e sostanziale, che potrà essere articolato in:
i) riesame a tavolino della valutazione.
Il riesame a tavolino della valutazione si limita ai dati presentati nel Rapporto di valutazione,
che possono essere o non essere confermati. Il riesame si attua utilizzando una lista di
controllo. Il valutatore riesaminatore controlla l’accuratezza dei calcoli, la ragionevolezza dei
dati, l’adeguatezza della metodologia e l’aderenza con le direttive del cliente, con i requisiti
normativi e con gli standard professionali.
ii) riesame sul campo.
Il riesame sul campo della valutazione comprende l’ispezione esterna e, ove possibile,
anche interna dell’immobile da valutare, nonché, possibilmente, ispezioni degli immobili
comparabili a conferma dei dati riportati nel Rapporto da riesaminare. Generalmente utilizza
la lista di controllo che copre tutte le voci considerate nel riesame a tavolino, e può anche
comprendere una conferma dei dati di mercato, una ricerca per raccogliere ulteriori dati e
una verifica di eventuali programmi informatici utilizzati nella stesura del Rapporto di
valutazione.
10
APPENDICE A
(normativa)
Requisiti tecnici dell’incarico e del rapporto di valutazione sulla base
delle caratteristiche del soggetto richiedente
A.1 Valutazione svolta per soggetto qualificato 1
Gli approfondimenti tecnici devono essere concordati in fase di incarico, redatto in forma scritta, e
possono prevedere esclusioni e/o limitazioni, che vanno chiaramente riportate nel rapporto di
valutazione.
A.2 Valutazione svolta per soggetto finanziatore2
Gli approfondimenti tecnici dei beni posti a garanzia di finanziamenti devono essere quelli previsti
dalle linee guida di settore, laddove esistenti3.
A.3 Valutazioni regolate da specifiche norme di legge
Nel caso di valutazioni e attività peritali regolate da specifiche norme di legge (ad esempio quelle
previste dalla Legge 6 agosto 2015 n. 132 – Misure urgenti in materia fallimentare, civile e
processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria), la
presente norma si applica per tutto quanto non direttamente previsto dalle leggi medesime.
A.4 Valutazione svolta per altri soggetti
Le valutazioni non ricomprese nelle sopra richiamate categorie devono essere redatte, salvo
espressa deroga, in conformità al punto 5 della presente norma con sopralluogo interno ed esterno.
Gli approfondimenti tecnici devono essere quanto più completi possibili e prevedere normalmente
verifiche tecniche a supporto della valutazione al fine di:

verificare la titolarità del bene oggetto di valutazione (anche attraverso specifici accessi
presso le competenti Pubbliche Amministrazioni)

verificare la conformità edilizio/urbanistico/catastale del bene (anche
attraverso specifici accessi presso le competenti Pubbliche Amministrazioni)

effettuare l’audit documentale concernente gli impianti, la condizione statica e la condizione
ambientale del bene (la due diligence potrà eseguirsi solo su esplicita richiesta).
1
Si intende per soggetto qualificato: es. Ente Pubblico, Investitore Corporate, Developer, Fondo Immobiliare, Fondo
Pensione, Banca, Assicurazione, Property company; sono escluse le perizie per l’erogazione di finanziamenti;
2
Si intende per soggetto finanziatore: es. Banca, Società di leasing;
3
Ad esempio: le Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie (ABI) e le
indicazioni Assilea.
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Le parti possono concordare di non eseguire le verifiche tecniche sopra elencate, in sede di
incarico, con descrizione chiara e puntuale delle esclusioni di indagine. Il valutatore deve descrivere
chiaramente durante la fase di definizione dell’incarico, sia in forma scritta sia in forma verbale, e
nel rapporto di valutazione, i limiti all’incarico e i possibili rischi per il cliente legati all’eliminazione
ovvero alla non esecuzione di attività di verifica tecnica specifica. Al committente si deve assicurare
un consenso informato.
12
APPENDICE B
(Informativa)
Riferimenti legislativi applicabili
[1] Decreto Legislativo 16 gennaio 2013, n.13 - Definizione delle norme generali e dei livelli
essenziali delle prestazioni per l'individuazione e validazione degli apprendimenti non formali e
informali e degli standard minimi di servizio del sistema nazionale di certificazione delle
competenze, a norma dell'articolo 4, commi 58 e 68, della legge 28 giugno 2012, n. 92.
[2] Legge 28 giugno 2012, n. 92, comma 59 et al.
[3] Legge 14 gennaio 2013 , n. 4 - Disposizioni in materia di professioni non organizzate.
[4] Regolamento (UE) N. 575/2013 del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013,
relativo ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento.
[5] Direttiva (UE) N. 17/2014 del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 4 febbraio 2014 in
merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali e recante modifica
delle direttive 2008/48/CE e 2013/36/UE e del regolamento (UE) n. 1093/2010
[6] Legge 6 agosto 2015 n.132 - Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile
e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria
[7]
Direttiva 2013/36/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013,
sull'accesso all'attività degli enti creditizi e sulla vigilanza prudenziale sugli enti creditizi e sulle
imprese di investimento.
13
Bibliografia
[1] Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard, IV Edizione
(2011), Tecnoborsa, Roma
[2]
Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
(2015), ABI, Roma
[3]
International valuation standards (2013), International Valuation Standards Council
(IVSC), London
[4] Valuation standards Edition 2014, The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS),
Coventry
[5]
European Valuation Standards 7th Edition (2012), The European Group of Valuers’
Associatons (TEGoVA), Bruxelles
[6] The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), 2014-2015,
Appraisal Foundation, Washington DC
[7] Manuale Operativo delle stime immobiliari (2011), Agenzia del Territorio, Roma
14