I Piani Urbanistici Comunali
le analisi di base
Prof. Luigi Piemontese
INDICE
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Gli obiettivi del P.U.C.
I piani sovraordinati
I limiti di trasformabilità imposti dai piani sovraordinati
I limiti di trasformabilità imposti da leggi
I limiti di trasformabilità imposti da studi ed analisi
– Analisi storica degli insediamenti
– Indagini geologiche, geomorfologiche, idrogeologiche e sismiche
– Indagini sull’uso agricolo del suolo
Limiti di trasformabilità risultanti
Analisi dello stato di fatto
– Reti viaria e ferroviaria
– Zonizzazione di fatto ed aree a standard
Rapporti urbanistici esistenti
Verifica delle zone residenziali di fatto
Obiettivi del PUC
• L’art. 23, comma 2, della L.R. n. 16/2004 così recita: “Il Puc, in
coerenza con le disposizioni del Ptr e del Ptcp: a) individua gli
obiettivi da perseguire nel governo del territorio comunale e gli
indirizzi per l’attuazione degli stessi”.
• Desumere gli obiettivi principali dalla lettura del PTR e del PTCP:
– Il Ptr detta indirizzi e fornisce indicazioni articolate territorialmente
rispetto a 9 Ambienti Insediativi, 45 Sistemi Territoriali di Sviluppo e 10
Campi Territoriali Complessi (vedere BURC 10/1/2007);
– Il Ptpc della Provincia di Napoli detta obiettivi per ogni Sistema
Territoriale di Sviluppo (vedere Relazione, parte II, pag. 64 e seguenti)
e per gli Ambienti Insediativi Locali (vedere Relazione, parte III, pag. 71
e seguenti).
• Definire ulteriori obiettivi di piano sulla base:
– dell’analisi del territorio comunale e delle sue caratteristiche,
– delle indicazioni del momento politico,
– di altri piani sovraordinati.
I piani sovraordinati PS
• In linea generale i piani di cui tenere conto sono:
– il “Piano Territoriale Regionale” (P.T.R.), adottato con la Delibera
della Giunta Regionale n. 1956 del 30/11/2006, pubblicata sul
BURC del 10/01/2007;
– il “Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale” (P.T.C.P.) della
Provincia in cui ricade il comune considerato;
– il “Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico” (P.S.A.I.), Autorità
di Bacino all’interno del quale ricade il comune considerato;
– il “Piano Territoriale Paesistico”, se riguarda il comune
considerato;
– il “Piano di Assetto del Parco o della Riserva naturale”, o il
decreto istitutivo con la relativa zonizzazione, se interessa il
comune considerato;
– il “Piano Regolatore Territoriale di assetto delle aree e dei nuclei
industriali” dei Consorzi ASI;
– ecc.
I limiti di trasformabilità dei PS
Di ciascun piano sovraordinato va considerata la zonizzazione
ed i limiti di trasformabilità imposti a ciascuna zona consistenti
prima di tutto in:
• Possibili usi:
–
–
–
–
–
–
–
Nat naturalistico
Agr agricolo
Res residenziale
Ind industriale, commerciale, artigianale, direzionale
Al1 altro (indicare quale)
Al2 altro (indicare quale)
ecc.
• Interventi consentiti, così come definiti dall’art. 3 del
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
I limiti di trasformabilità dei PS
Gli interventi possibili sono:
• MO "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di
riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o
mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• MS "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e
sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e
non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
• RC "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare
l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che,
nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano
destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il
rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti
richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
• RE "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi
mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in
parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed
impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli
consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello
preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica;
• NE "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non
rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti.
• RI "interventi di ristrutturazione urbanistica", quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanisticoedilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la
modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
I limiti di trasformabilità dei PS
Per ogni zona oltre agli usi ed agli interventi edilizi
consentiti vanno considerati:
• gli eventuali indici e parametri urbanistici massimi
previsti:
– Ift indice di fabbricabilità territoriale (mc costruito/mq superficie
territoriale);
– Iff indice di fabbricabilità fondiario (mc costruito/mq superficie
fondiaria);
– Rc rapporto di copertura (mq coperti/mq superficie lotto);
– Mh altezza massima (m).
• la possibilità di intervento:
– subordinata o non subordinata alle risultanze di altri studi ed
indagini.
I limiti di trasformabilità dei PS
• Le informazioni di cui sopra (usi, interventi possibili,
indici e parametri urbanistici, subordinazione o meno
ad altre indagini) vanno desunte dalla lettura critica
ed attenta delle Norme Tecniche di Attuazione di
ciascun piano sovraordinato.
• Di ciascun piano va digitalizzata la tavola contenente
la zonizzazione apponendo all’interno di ciascuna
area un testo che ne identifica il tipo.
• A ciascun tipo di areale va associato in una tabella
Access un record contenente le informazioni di cui
sopra consistenti in un SI o un NO per alcuni campi
ed in valori numerici per altri.
Database ACCESS
Limiti di trasformabilità di legge
• Oltre ai limiti di trasformabilità ed ai vincoli imposti dai
piani sovraordinati vanno considerati i vincoli ope legis.
Questi:
– riguardano le linee e gli impianti ferroviari, la viabilità, i cimiteri,
gli elettrodotti, le cabine e le sottostazioni elettriche, i
metanodotti ed i gasdotti, gli impianti di depurazione dei reflui, i
punti di captazione delle acque, gli acquedotti, le aree tutelate
per legge, ecc.
– comportano, nella maggior parte dei casi, la necessità di
generare dei buffer (fasce di rispetto) che si traducono o in limiti
di arretramento dell’edificazione o in divieti alla trasformabilità
del territorio, in questo secondo caso vanno definite le
medesime informazioni (usi possibili e categorie di intervento
edilizio ammesse) di quelle desunte dai piani sovraordinati.
– di seguito se ne indicano solo alcuni desumibili dalla cartografia
numerica.
Limiti di trasformabilità da legge
Limiti di trasformabilità di legge
Vanno predisposte due tavole:
• La prima contenente i limiti di arretramento
dell’edificazione che non influenza in modo
diretto le scelte di zonizzazione del territorio,
• La seconda contenente i vincoli di
inedificabilità che influenzano in modo diretto
le scelte di zonizzazione alla stessa stregua dei
limiti imposti dai piani sovraordinati.
Limiti di trasformabilità imposti da
studi ed analisi
• Indagine geologica, geolitotogica, idrogeologica e sismica,
D.M. 11 marzo 1988 (punto H) e legge regionale 7 gennaio
1983 n.9 (artt. 11 e 12),
• Indagine sull’uso attuale del suolo ai fini agricoli e forestali, (la
L.R. n. 14/1982 prescrive che le aree di espansione
residenziale siano “preferibilmente localizzate su terreni
agricoli improduttivi o scarsamente produttivi”,
• Analisi paesaggistica di dettaglio, nel rispetto del comma 6
dell’art. 131 e del comma 3 dell’art. 133 del D.Lgs. n. 42/2004
e s.m.i.,
• Analisi storica degli insediamenti,
• ecc.
Analisi storica della stratificazione
degli insediamenti
• L’analisi storica degli insediamenti e dei manufatti edilizi è finalizzata ad
individuare le parti storiche del tessuto comunale e a perimetrare la zona
territoriale omogenea A secondo il D.M. n. 1444/1968.
• Materiali minimi:
– notizie geografiche, storiche, sui monumenti principali, sull’evoluzione
demografica, sulle tradizioni, sulle caratteristiche odierne, ecc. (da fonti
bibliografiche),
– edifici e monumenti vincolati (Soprintendenza per i Beni Architettonici,
Paesaggistici, Storici, Artistici ed Etnoantropologici),
– cartografia storica e cartografia recente (cartografia alla scala 1:5000 della
Regione Campania, levate 1998 e 2004-2005, per la Provincia di Napoli sul
relativo sito sono inoltre disponibili: la cartografia 1:10000 levata 1965, le foto
aeree realizzate dall'Istituto Geografico Militare (IGM) per la Cassa del
Mezzogiorno nel 1974, le immagini della provincia acquisite dal satellite
QuickBird negli anni 2002, 2003 e 2004),
– delimitazione dei centri e nuclei storici secondo il PTCP.
• Sulla base delle analisi condotte e della cartografia disponibile e/o raccolta
va redatto il capitolo 1 della relazione, dal titolo “Analisi storica e della
stratificazione storica degli insediamenti”, e la tavola della stratificazione
storica degli insediamenti per i quali vanno definiti i relativi limiti di
trasformabilità (usi possibili e categorie di intervento edilizio ammesse).
Analisi storica degli insediamenti
Analisi geologica, geomorfologica,
idrogeologica e sismica
L’Art. 11 della L.R. n. 13/83 n. 9 prevede che, “Prima della formazione,
revisione ed adeguamento degli strumenti urbanistici generali o loro varianti,
ogni Comune della Regione dichiarato sismico o ammesso a consolidamento, è
tenuto a predisporre indagini geologiche-geognostiche, ai fini della
prevenzione del rischio”.
Le indagini dovranno reperire dati per la compilazione delle seguenti carte in
scala 1:5000 o superiore:
• Carta Geolitologica;
• Carta della stabilità;
• Carta idrogeologica;
• Carta della zonazione del territorio in prospettiva sismica.
Dette analisi potranno comportare ulteriori limiti di trasformabilità del
territorio (usi possibili, categorie di intervento edilizio ammesse e
subordinazione o meno degli interventi ad ulteriori analisi di dettaglio).
Analisi dell’Uso del Suolo
• La Legge Regionale 20 marzo 1982, n. 14 prevede che
venga redatta una carta dell’uso del suolo in atto ai
fini agricoli e forestali e che le aree di espansione
residenziale siano “preferibilmente localizzate su
terreni agricoli improduttivi o scarsamente
produttivi”.
• Pertanto anche questa analisi è finalizzata a porre
limiti di trasformabilità del territorio al fine di non
utilizzare, per altri usi, terreni agricoli altamente
produttivi o potenzialmente tali.
Limiti di trasformabilità risultanti
• Per definire i limiti di trasformabilità complessivi
operanti nel territorio si deve procedere alla
intersezione logica:
– degli areali delle diverse zonizzazioni dei vincoli e dei
limiti di trasformabilità, il che comporta un aumento delle
zone le cui caratteristiche derivano da quelle delle zone
originarie;
– dei vincoli e dei limiti di trasformabilità delle zone
originarie, secondo la regola che prevale sempre il limite
più restrittivo, il che può consentire un riaccorpamento
delle zone a seconda dei limiti di trasformabilità risultanti.
• Vedere esempio riportato nella slide seguente.
Intersezione logica
Limiti di
trasformabilità
Analisi dello stato di fatto
• L’analisi dello stato di fatto si sostanzia nella
definizione di una carta contenente la viabilità
principale, le zone territoriali omogenee, classificate
secondo il D.M. 1444/68, e le aree a standard
esistenti.
• Lo scopo è quello di avere una zonizzazione di
riferimento sia per la definizione della zonizzazione di
piano, sia, in un secondo momento, per il confronto
fra stato attuale e stato futuro auspicato.
Stato di fatto - viabilità
Per la viabilità si distinguono i seguenti tipi:
–
–
–
–
–
–
A: AUTOSTRADA: strada extraurbana o urbana a carreggiate indipendenti o separate da spartitraffico
invalicabile, ciascuna con almeno due corsie di marcia, eventuale banchina pavimentata a sinistra e
corsia di emergenza o banchina pavimentata a destra, priva di intersezioni a raso e di accessi privati,
dotata di recinzione e di sistemi di assistenza all'utente lungo l'intero tracciato, riservata alla circolazione
di talune categorie di veicoli a motore e contraddistinta da appositi segnali di inizio e fine; deve essere
attrezzata con apposite aree di servizio ed aree di parcheggio, entrambe con accessi dotati di corsie di
decelerazione e di accelerazione.
B: STRADA EXTRAURBANA PRINCIPALE: strada a carreggiate indipendenti o separate da spartitraffico
invalicabile, ciascuna con almeno due corsie di marcia e banchina pavimentata a destra, priva di
intersezioni a raso, con accessi alle proprietà laterali coordinati, contraddistinta dagli appositi segnali di
inizio e fine, riservata alla circolazione di talune categorie di veicoli a motore; per eventuali altre
categorie di utenti devono essere previsti opportuni spazi. Deve essere attrezzata con apposite aree di
servizio, che comprendano spazi per la sosta, con accessi dotati di corsie di decelerazione e di
accelerazione.
C: STRADA EXTRAURBANA SECONDARIA: strada ad unica carreggiata con almeno una corsia per senso di
marcia e banchine.
D: STRADA URBANA DI SCORRIMENTO: strada a carreggiate indipendenti o separate da spartitraffico,
ciascuna con almeno due corsie di marcia, ed una eventuale corsia riservata ai mezzi pubblici, banchina
pavimentata a destra e marciapiedi, con le eventuali intersezioni a raso semaforizzate; per la sosta sono
previste apposite aree o fasce laterali esterne alla carreggiata, entrambe con immissioni ed uscite
concentrate.
E: STRADA URBANA DI QUARTIERE: strada ad unica carreggiata con almeno due corsie, banchine
pavimentate e marciapiedi; per la sosta sono previste aree attrezzate con apposita corsia di manovra,
esterna alla carreggiata.
F: STRADA LOCALE: strada urbana od extraurbana opportunamente sistemata non facente parte degli
altri tipi di strade.
Stato di fatto - viabilità
Le strade da B ad F possono essere classificate anche per
categorie amministrative. In tal caso si distinguono le
strade:
•
•
•
•
statali,
regionali,
provinciali,
comunali e vicinali.
La digitalizzazione della viabilità principale va eseguita in
modo da perimetrare le principali aree urbane e
territoriali, evitando i tratti ciechi, in particolare quando
non appaiono congiungibili dall’estremo chiuso ad altro
arco della rete, e gli archi di minore importanza.
Stato di fatto – zone e standard
Tenendo conto:
• della zona A individuata,
• delle principali aree urbane delimitate dalla viabilità principale,
• del D.M. n. 1444/1968,
vanno individuate e perimetrate:
• le aree a standard:
−
−
−
−
istruzione: asili nido, scuole materne e scuole dell'obbligo (I);
attrezzature di interesse comune (P);
spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport (S);
parcheggi (P)
• le zone a preminente carattere:
−
−
−
−
residenziale (B),
produttivo (D),
agricolo (E) ,
pubblico (F) (spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale )
e va prodotta una carta dello stato di fatto individuando e digitalizzando le
dividendi delle diverse zone perimetrate ed apponendo al loro interno la sigla
che consente di identificarne il tipo.
Stato di fatto
Rapporti urbanistici esistenti
NOTA: Nel prosieguo si parte dall’ipotesi che sia sempre disponibile
una cartografia numerica del territorio comunale e non una cartografia
tradizionale disegnata o raster.
Di ciascun areale i-mo delle zone individuate, all’interno del quale i è
posto come identificativo, occorre conoscere e/o calcolare quanto
meno:
– la superficie territoriale, STi,
– la superficie coperta, SCi,
– il volume edificato, VEi,
– i rapporti SCi/STi e VEi/STi,
che andranno immessi in una tabella Access dove l’ID è sempre i in
modo da garantire l’associazione fra l’areale e le informazioni
contenute nella tabella.
La superficie territoriale e la superficie coperta di ciascun areale i
possono essere calcolati direttamente, per via informatica, a partire
dalla zonizzazione predisposta e dai corpi di fabbrica, desunti dalla
cartografia numerica e ricadenti in ciascun areale.
Rapporti urbanistici esistenti
Più complesso è il caso del volume edificato , VEi..
– Se si dispone di una cartografia in scala maggiore di 1:5000,
ad esempio in scala 1:2000, è molto probabile che sia
disponibile anche la volumetria dei corpi di fabbrica degli
edifici ricadenti nel territorio comunale predisposta dalla
ditta che ha prodotto la cartografia numerica.
– Se si dispone, invece, di una cartografia in scala minore o
uguale di 1:5000, in genere non si dispone della volumetria
degli edifici e dei corpi di fabbrica e bisogna ricorrere a
metodi diversi per la stima del volume edificato in ogni zona.
Il problema si complica in tutti i casi se si vogliono
conoscere anche gli usi del volume edificato.
Rapporti urbanistici esistenti
Nel primo caso il territorio è, in genere, diviso in zone (1,2, …,z), gli edifici
sono numerati da 1 ad n in ogni zona ed analogamente, da 1 ad f, i corpi di
fabbrica all’interno di ciascun edificio. Si dispone, in tal caso, oltre che della
cartografia numerica, anche di una carta tematica delle zone, degli edifici e
dei relativi corpi di fabbrica, con i relativi numeri d’ordine, ed un tabulato nel
quale, per ogni zona (1,2,…,z), ogni rigo contiene:
– Il numero d’ordine dell’edificio e, (1,2,…,n),
– Il numero d’ordine del corpo di fabbrica f nell’edificio (1,2,…,f), se il
numero d’ordine è zero i dati riguardano l’intero edificio,
– Le coordinate est e nord del punto di applicazione del numero d’ordine
dell’edificio se il numero del corpo di fabbrica è zero, altrimenti
quest’ultimo,
– La differenza fra la quota media del terreno e la quota in gronda del
corpo di fabbrica,
– La superficie coperta,
– Il volume edificato.
Vedere l’esempio seguente.
Volumetria
Stima della volumetria
Se non è disponibile la volumetria:
• o si predispone un’anagrafe edilizia, rilevando il numero dei
piani di ogni edificio o corpo di fabbrica, in modo da stimarne
l’altezza ed il volume;
• o, in termini più speditivi, stimando, a seguito di sopralluogo,
il numero medio dei piani degli edifici di ciascuna zona,
stimandone l’altezza media ed attribuendola a tutti gli edifici
della zona per calcolarne il volume.
Successivamente sommando i volumi edificati in un ogni areale i,
Vei , è possibile calcolare i rapporti:
• SCi/STi e VEi/Sti
che rappresentano lo stato di fatto di ogni zona mentre il
rapporto di copertura Rci e l’indice di fabbricabilità territoriale Ifi
rappresenteranno le scelte dimensionali del piano.
Verifica della zonizzazione
• Se si è predisposta un’anagrafe edilizia dove a
ciascun corpo di fabbrica sono attribuiti gli usi
e la loro incidenza sul volume totale, è
possibile:
• calcolare il volume edificato relativo a ciascun
uso e
• verificare gli usi prevalenti attribuiti alle zone
dello stato di fatto individuate.
Verifica delle zone residenziali
Il D.M. n. 1444/1968 all’art. 2 definisce come zone B le parti del territorio
totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A, nelle quali:
• SCi/Sti ≥ 0,125 mq/mq
• VEi/Sti ≥ 1,5 mc/mq
mentre la legge regionale n. 14 del 20/3/1982 fissa per le zone agricole i
seguenti indici di fabblicabilità per volumi abitativi:
• Aree boschive, pascolive e incolte - 0,003 mc / mq;
• Aree seminative ed a frutteto - 0,03 mc / mq;
• Aree seminative irrigue con colture pregiate ed orti a produzione ciclica
intensiva - 0,05 mc / mq.
aggiungendo per:
• stalle, silos, magazzini, locali per la lavorazione dei prodotti agricoli, impianti
per la raccolta e lavorazione dei prodotti lattiero – caseari connessi alle
attività agricole un ulteriore indice non maggiore di 0,10 mc / mq;
• e per gli allevamenti zootecnici, nelle zone boschive, incolte e pascolive, un
indice di copertura 0,05 mq/mq e una minima distanza dai confini mt. 20.
Verifica delle zone residenziali
Pertanto sono zone B quelle in cui si soddisfano i seguenti
parametri:
• SCi/Sti ≥ 0,125 mq/mq
• VEi/Sti ≥ 1,5 mc/mq
Mentre sono zone certamente agricole quelle in cui:
• VEi/Sti ≤ 0,15 mc/mq
Fra le zone B ed E vi sono zone che non hanno le caratteristiche
né dell’una né dell’altra che, denotate provvisoriamente con la
lettera C, potrebbero essere suddivise in più sottozone per
intervalli del rapporto VEi/Sti
Quanto sopra consente di completare e correggere la
zonizzazione di fatto del territorio comunale.
Integrazione con il piano vigente e
limiti di trasformabilità
• Lo stato di fatto, così come predisposto, va poi
integrato con le opportunità di trasformazione
territoriale residue previste dal piano vigente,
• Va poi operata l’intersezione fra il risultato del
punto precedente e i limiti di trasformabilità
individuati,
• Il risultato finale è il “piano zero”, ossia quello
che registra la disciplina urbanistica vigente e
le trasformazioni intervenute ed in cui non
sono operate scelte.
