LA COMUNIONE
E IL CONDOMINIO
COMUNIONE
Si ha comunione quando più persone sono
titolari di uno stesso diritto reale sulla stessa
cosa.
Se riguarda la proprietà, si parla di
comproprietà.
La parte ideale del bene su cui ogni partecipante
esercita il diritto si definisce quota.
Dalla comunione nascono specifici diritti: di
godimento, di disposizione della quota e di
possibile richiesta di scioglimento della
comunione.
2
COMUNIONE
- INCIDENTALE: PER EFFETTO DI
UN’EREDITA’
- VOLONTARIA: PER VOLONTA’ DELLE
PARTI
- FORZOSA O LEGALE: DISPOSTA
DALLA LEGGE
(ES. MATRIMONIO, PARTI COMUNI DI UN
CONDOMINIO)
3
Ogni partecipante non
ha diritto ad una
porzione fisica del
bene, ma ad una sua
quota, cioè ad una
frazione ideale.
4
IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
Un condominio è un fabbricato con più unità
immobiliari ( appartamenti, negozi, uffici, garage
ecc. ), appartenenti a due o più persone. Le diverse
unità immobiliari sono strutturalmente e
funzionalmente connesse, e questo, fa sì che in un
condominio ci siano parti di proprietà individuali e
parti di proprietà comune nei confronti delle quali i
condomini assumono la veste di comproprietari
per quote con proporzionali diritti e doveri.
Le norme sul condominio sono state modificate
con la legge n. 220/2012.
5
I diritti e gli obblighi (es.
spese) di ogni condomino
sulle parti comuni sono
proporzionali al valore o alla
superficie dell’appartamento di
cui egli è titolare (es. cortile)
oppure all’uso della parte
comune (es. ascensore).
6
Determinazione delle tabelle
millesimali
I problemi estimativi inerenti i
condomini si risolvono
attraverso le tabelle millesimali
necessarie per la gestione del
condominio.
Esse si distinguono in: millesimi
di proprietà generale e millesimi
d’uso.
7
I millesimi di proprietà esprimono
i rapporti fra proprietà esclusiva
e proprietà comune. L’art. 1118
del c.c. afferma che ogni
condomino ha diritto di proprietà
sulle parti comuni in misura
proporzionale al valore della sua
proprietà rapportato al valore
dell’intero edificio ed espresso in
millesimi.
8
L’intero edificio è suddiviso in
millesimi, in modo da attribuire la
percentuale che corrisponde alla
proprietà di ogni singolo
condomino.
Esempio: condominio con
quattro appartamenti
rispettivamente di 95, 100, 115, e
120 metri quadrati.
9
ESEMPIO DI TABELLA MILLESIMALE
MQ
MILLESIMI
APPART.1
95
220,93
APPART.2
100
232,56
APPART.3
115
267,44
APPART.4
120
279,07
TOTALI
430
1000,00
PER IL CALCOLO
PROPORZIONE
BASTA
FARE
UNA
ES. 430 : 1000 = 95 : X
10
DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI D’USO
I millesimi d’uso servono per ripartire le
spese per l’utilizzo di un bene comune, come
scale e ascensore.
La formazione delle tabelle d’uso per le scale
sono formate considerando che la spesa è
ripartita per il 50% in funzione dei millesimi di
proprietà e per il 50% all’altezza del piano.
Per l’ascensore bisogna distinguere se
l’ascensore parte dal piano terra, se scende
nell’interrato e se arriva al terrazzo. Nel primo
caso vale quanto detto per le scale.
11
L’ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
QUORUM COSTITUTIVO
PRIMA CONVOCAZIONE: CONDOMINI = 2/3
DEL VALORE DEL CONDOMINIO +
MAGGIORANZA DEI PARTECIPANTI AL
CONDOMINIO
SECONDA CONVOCAZIONE: CONDOMINI =
1/3 DEL VALORE DEL CONDOMINIO + 1/3
DEI PARTECIPANTI AL CONDOMINIO
(con eccezioni in base alla materia in
discussione)
12
L’ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
QUORUM DELIBERATIVI
PRIMA CONVOCAZIONE: MAGGIORANZA
INTERVENUTI + META’ DEL VALORE DEL
CONDOMINIO
(con eccezioni in base alla materia in
discussione)
SECONDA CONVOCAZIONE: requisiti
diversi in base alla materia in discussione.
13
Le delibere dell’assemblea
riguardano le parti comuni, la
nomina e la revoca
dell’amministratore,
l’approvazione del preventivo
annuale delle spese.
Sono vincolanti per tutti i
condomini.
14
Se i condomini sono più di otto,
deve essere nominato un
amministratore di condominio.
Funzioni: rappresentanza del
condominio, esecuzione delle
delibere assembleari,
manutenzione delle parti
comuni, predisposizione del
bilancio annuale.
15
Regolamento di condominio
Se i condomini sono più di dieci, è obbligatorio la
formazione di un regolamento di condominio
(art. 1138).
La vita di un condominio è disciplinata, oltre che dalla
legge, anche dal regolamento di condominio, il
quale può contenere, relativamente a questioni che
non siano di diritto fondamentale, anche norme
deroganti da quelle generali del codice civile.
Lo scopo del regolamento è quello di disciplinare l’uso
delle parti comuni, di stabilire i criteri di ripartizione
delle spese, di indicare le norme per la tutela del
decoro dell’edificio e per l’amministrazione del
16
condominio.
Regolamento di condominio
Il regolamento può essere assembleare o contrattuale. Il
primo è formato seconda la volontà dei condomini
riuniti in assemblea, può essere modificato a
maggioranza e deve essere trascritto sul registro dei
verbali dell’assemblea.
Il secondo è formato secondo la sua volontà dal
costruttore o dall’unico originario proprietario e
riportato in ciascun atto di vendita e viene
contrattualmente accettato da ogni acquirente e
risulta così implicitamente approvato da tutti i
condomini e potrà essere modificato dall’assemblea
all’unanimità. Tale modifiche devono essere trascritte
nel registro immobiliare dove è stato registrato l’atto
di compravendita.
17
I DIRITTI REALI DI
GODIMENTO SU
COSA ALTRUI
18
DIRITTI REALI
DIRITTO
DIRITTI REALI SU COSA
DI PROPRIETA’
ALTRUI
DIRITTI REALI
DIRITTI
DI GODIMENTO
REALI
SU COSA ALTRUI
DI GARANZIA
(USUFRUTTO, USO,
(PEGNO E
ABITAZIONE,
IPOTECA)
SUPERFICIE, ENFITEUSI,
SERVITU’)
19
Nel caso dei diritti reali su cosa
altrui, sul medesimo bene, sono
esercitati il diritto di proprietà da
parte del proprietario (con alcune
facoltà che gli sono impedite, come
per esempio quella di utilizzare il
bene), e il diritto su cosa altrui da
parte di un altro titolare.
20
USUFRUTTO, USO E
ABITAZIONE
21
PROBLEM SOLVING
Il signor Micheletti è proprietario di un
appartamento. Sull’appartamento il signor
Ortolani esercita un diritto di usufrutto. Il signor
Micheletti vende l’appartamento al signor
Sveglietti. L’Ortolani pretende di utilizzare
l’appartamento, anche se nel frattempo è stato
venduto. Il signor Sveglietti si oppone a tale
pretesa. Come risolveresti la controversia?
22
Codice Civile
USUFRUTTO
Libro III
Titolo V
(artt. 978 – 1026)
DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU
COSA ALTRUI
USO
ABITAZIONE
23
USUFRUTTO
(artt. 978 – 1020 c.c.)
E’ il diritto di godere ed
usare della cosa altrui,
traendo da essa tutte le
utilità che può dare
(compresi i frutti), con
l’obbligo di non mutare la
destinazione economica
del bene.
24
USUFRUTTO
CONTENUTO
•DIRITTI
DELL’USUFRUTTUARIO
CONSEGUIRE IL POSSESSO ART.982
UTILIZZARE LA COSA ART. 981
PERCEPIRE I FRUTTI (naturali e civili)
LIMITE: RISPETTARE LA DESTINAZIONE
ECONOMICA DEL BENE
•OBBLIGHI
DELL’USUFRUTTUARIO
RESTITUIRE LA COSA AL TERMINE
DILIGENZA ART.1101,
INVENTARIO ART.1002
DURATA
PERSONA FISICA:
NON PUO’ ECCEDERE LA VITA
DELL’USUFRUTTUARIO
PERSONA GIURIDICA: 30 ANNI
OGGETTO
BENI INFUNGIBILI ED INCONSUMABILI
(vedi eccezione art. 995)
25
COSTITUZIONE
DEL DIRITTO
DIRITTI
USUFRUTTO
OBBLIGHI
ESTINZIONE
DEL DIRITTO
26
OGGETTO
qualunque tipo di bene;
di solito, si tratta di un bene infungibile e
inconsumabile: infatti l’usufruttuario ha l’obbligo di
restituire lo stesso bene alla fine dell’usufrutto;
eccezione: l’art. 995 ha previsto la possibilità di
costituire un diritto di usufrutto su beni
consumabili “quasi usufrutto” (o usufrutto
improprio). In questa circostanza, i beni
consumabili passano in proprietà all’usufruttuario,
il quale ha l’obbligo di restituire altrettanti beni
dello stesso genere e qualità.
27
DURATA
• L'usufrutto, a differenza degli
altri diritti reali, è caratterizzato
dalla temporaneità: esso non
può eccedere in nessun caso la
vita dell'usufruttuario, se si tratta
di persona fisica, o i trenta anni,
se si tratta di persona giuridica.
28
COSTITUZIONE DEL DIRITTO DI USUFRUTTO
per legge, quando la legge stessa ne determina la
costituzione in capo ad un determinato soggetto (cd.
usufrutto legale); (es. art. 324 usufrutto legale dei
genitori);
per contratto a titolo oneroso o gratuito o per
successone mortis causa (se tali atti riguardano beni
immobili, è richiesta, a pena di nullità, la forma scritta e
sono soggetti a trascrizione (usufrutto volontario);
in seguito
giudiziale);
a
sentenza
del
giudice
(usufrutto
per usucapione.
29
•
•
•
•
DIRITTI DELL'USUFRUTTUARIO
a) diritto di conseguire il possesso della cosa (salvo gli
obblighi di inventario e di cauzione): egli, cioè, può
mettersi in relazione immediata con la cosa stessa per
servirsene, amministrarla e farne propri i frutti, senza
che sia necessaria la collaborazione del nudo
proprietario o di altri soggetti;
b) diritto di far suoi i frutti (naturali e civili) della cosa,
per tutta la durata dell'usufrutto;
c) diritto ad una indennità per i miglioramenti apportati
al bene, che sussistono alla data della cessazione,
nella misura della minor somma, tra l'importo della
spesa e il risultato utile conseguito.
d) diritto di cedere il proprio usufrutto (ma non mortis
causa), di concedere ipoteca sull'usufrutto e di locare il
bene.
30
•
•
•
•
OBBLIGHI DELL'USUFRUTTUARIO
al termine dell'usufrutto, restituire la cosa
nello stato in cui si trovava;
fare a sue spese l'inventario dei beni e
prestare idonea cauzione per prendere
possesso della cosa;
non modificare la destinazione economica del
bene oggetto dell'usufrutto.
nell' esercizio del suo diritto, usare la
diligenza del buon padre di famiglia;
sostenere le spese e gli oneri relativi alla
custodia,
all'amministrazione
ed
alla
manutenzione ordinaria del bene;
31
• pagare le imposte, i canoni, le rendite
fondiarie e gli altri pesi annuali che
gravano sulla cosa;
• denunciare al proprietario le usurpazioni
commesse da terzi sul fondo e sopportare,
insieme al proprietario ed in proporzione
al proprio interesse, le spese delle liti che
riguardano sia la proprietà che l'usufrutto;
• sono a suo carico le spese necessarie per
la custodia e l'amministrazione del bene,
nonché le spese per le riparazioni
ordinarie
(spese
di
ordinaria
amministrazione).
32
OBBLIGHI DEL NUDO PROPRIETARIO
• pagare le spese straordinarie (spese di
straordinaria amministrazione);
• consentire un godimento pacifico del bene da
parte dell’usufruttuario;
• concorrere, con l'usufruttuario, alle spese di
lite che riguardano contemporaneamente
proprietà ed usufrutto.
33
ESTINZIONE DEL DIRITTO DI USUFRUTTO
a) morte dell'usufruttuario, se persona fisica, oppure
col decorso di trenta anni, se l'usufruttuario è persona
giuridica;
b) prescrizione, a seguito di non uso ventennale;
c) consolidazione: cioè riunione nella stessa persona
della titolarità dell'usufrutto e della proprietà;
d) perimento del bene;
e) “abuso” del diritto da parte dell'usufruttuario (es.
grave mancanza, come aver lasciato deperire il bene);
rinuncia dell'usufruttuario;
f) annullamento, rescissione, risoluzione del contratto
costitutivo di usufrutto;
g) scadenza del termine, eventualmente indicato nel
titolo costitutivo.
34
L'USO E L'ABITAZIONE
(artt. 1021 – 1026)
• Il diritto di uso è il diritto di servirsi di un
bene altrui e, se esso è fruttifero, di
raccoglierne i frutti, limitatamente ai bisogni
propri e della propria famiglia.
• Il diritto di abitazione è il diritto di abitare un
immobile di proprietà altrui, limitatamente ai
bisogni propri e della propria famiglia.
35
Sono diritti reali di godimento simili
all’usufrutto, che però attribuiscono poteri più
limitati al titolare. I diritti di uso e di abitazione
hanno carattere personalissimo e, quindi, non
possono essere ceduti o locati: la regola
dell'inalienabilità, è, però, ritenuta derogabile
con il consenso del nudo proprietario.
Il titolare del diritto di uso può servirsi della
cosa e percepirne i frutti entro il limite dei
bisogni suoi e della sua famiglia. Il diritto di
abitazione può avere ad oggetto solo una casa;
il titolare può abitarla entro il limite dei bisogni
suoi e della sua famiglia (art. 1022). Per tutto
quanto non espressamente regolato si
applicano le norme sull'usufrutto.
36
“Prof.! Chi paga
le tasse e le
imposte? Il
proprietario o
l’usufruttuario?”
37
PROBLEM SOLVING – CASO GIURIDICO
Tizio, Caio e Sempronio …
• Sempronio agisce in giudizio in quanto lamenta di aver acquistato
la nuda proprietà di un appartamento abitato da Tizio, un anziano
signore il quale si è riservato l'usufrutto. Successivamente Tizio si
è trasferito altrove e ha dato in locazione l'appartamento ad una
numerosa famiglia che sicuramente non avrà dell'immobile la
medesima cura. L'imprenditore chiede che venga riconosciuto
invalido il contratto di locazione.
• La richiesta deve essere respinta perché, come si evince dall'art.
981 c.c., l'usufruttuario può trarre dalla cosa sia i frutti naturali, sia
quelli civili, come è il canone di locazione.
• L'attore potrà solo chiedere il risarcimento dei danni se, nel
momento in cui riceverà la cosa, risulterà che questa non sia stata
utilizzata con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001).
38
PROBLEM SOLVING – CASO GIURIDICO
Tizio, Caio e Sempronio …
Tizio agisce in giudizio, in quanto nudo proprietario di
un'azienda vinicola, contro l'usufruttuario Caio che,
senza permesso, la sta trasformando in una discarica
per rifiuti solidi urbani. Egli chiede la inibizione della
trasformazione.
Eccepisce Caio che il reddito prodotto da una discarica
è sicuramente superiore a quello prodotto da un'azienda
agricola e pertanto egli non sta deteriorando il bene
ricevuto in usufrutto.
L'istanza va accolta perché il nudo proprietario ha diritto
di riavere la stessa cosa data in usufrutto e
l’usufruttuario ha l’obbligo di non mutare la
destinazione economica del bene.
39
LA SUPERFICIE (artt. 952 – 956 c.c.)
IL PROPRIETARIO PUÒ COSTITUIRE IL DIRITTO
DI FARE O MANTENERE, AL DI SOPRA O AL DI
SOTTO DEL SUOLO, UNA COSTRUZIONE A
FAVORE DI ALTRI, CHE NE ACQUISTA LA
PROPRIETÀ.
Tra i poteri del proprietario del suolo deve essere
di regola annoverato quello di edificare opere
sopra o sotto di esso. Il diritto reale di superficie
costituisce un'eccezione a questa regola:
quando vi è un diritto di superficie su di un
terreno, il potere di edificare spetta solo al
titolare di questo diritto, cioè a una persona
diversa dal proprietario del suolo.
Non soltanto: secondo la REGOLA DELL'ACCESSIONE
il proprietario del suolo acquista la proprietà di
qualsiasi opera edificata sopra o sotto di esso. Il diritto
reale di superficie costituisce un'eccezione anche a
questa regola: quando vi è un diritto di superficie, il
titolare di questo diritto è proprietario dell'edificio o
dell'opera, nonostante la proprietà del suolo sia di
un'altra persona. La situazione che si verifica quando
esiste un diritto di superficie su di un terreno consiste
dunque nella separazione tra il diritto di proprietà sul
terreno stesso da un lato e il diritto di proprietà
sull’opera che vi è costruita, o il potere di costruirla,
dall’altro lato: una situazione nella quale il diritto di
proprietà di una persona è limitato a favore di un'altra
persona (art. 952).
Il diritto di superficie è utilizzato nella pratica per la costruzione
di opere fisicamente permanenti, ma destinate a durare non
molto a lungo nel tempo, quali chioschi o padiglioni di
esposizione, (questo per ridurre i costi, in quanto non si acquista
la proprietà del suolo).
Il superficiario può godere e disporre in modo pieno ed esclusivo
dell'edificio o dell'opera oggetto del suo diritto, può dunque
alienarla indipendentemente dalla volontà del proprietario del
suolo. La superficie può essere perpetua oppure a tempo
determinato.
Il diritto di superficie si estingue per:
rinuncia del superficiario;
scadenza del termine (art. 953);
consolidazione, quando superficie (proprietà della costruzione o
diritto di costruire) e proprietà del suolo si riuniscono in capo
alla stessa persona, (eredità, compravendita);
prescrizione, quando la superficie ha come oggetto il diritto di
costruire e la costruzione non viene realizzata entro 20 anni.
L'ENFITEUSI
L’ENFITEUSI ATTRIBUISCE AL TITOLARE IL POTERE DI
GODERE DI UN FONDO ALTRUI, CON L’OBBLIGO DI
MIGLIORARLO E PAGARE AL PROPRIETARIO UN
CANONE PERIODICO.
L'enfiteusi consiste nel diritto, attribuito a una persona
diversa dal proprietario, di esercitare poteri di godimento
su di un fondo analoghi a quelli che spetterebbero al
proprietario, con l'obbligo di apportare miglioramenti al
fondo e di pagare al proprietario un canone periodico.
L'enfiteusi è oggi un retaggio del passato, avente un'applicazione
assai limitata (settore dell'agricoltura). L'enfiteusi può essere
perpetua oppure a tempo determinato (art. 958). L'enfiteuta ha il
diritto di godere del fondo come un proprietario (art. 959); deve
apportarvi miglioramenti (art. 960); può disporre del suo diritto,
cedendolo ad altri (art. 965 c. l); deve pagare al proprietario un
canone, che non può superare i limiti indicati nelle leggi speciali.
L'enfiteusi si estingue, oltre che per prescrizione ventennale (art.
970), per affrancazione e per devoluzione. Mediante
l'affrancazione l'enfiteuta ha diritto di acquistare la proprietà
quando vuole, pagando al proprietario una somma
corrispondente a 15 annualità del canone. Con la devoluzione il
proprietario concedente può ottenere che il diritto dell'enfiteuta
si estingua e la sua proprietà riacquisti pienezza di contenuto:
ciò è ammesso solo qualora l’enfiteuta sia inadempiente
all'obbligo di miglioramento o a quello di pagamento del canone.
Estinta l'enfiteusi, il proprietario deve indennizzare l'enfiteuta dei
miglioramenti.
LE SERVITÙ PREDIALI
La servitù (o la servitù prediale, dal latino praedium =
fondo, campo) consiste in un peso imposto su di un
fondo, detto servente; per l'utilità di un altro fondo,
detto dominante, appartenente a un proprietario
diverso (art. 1027).
Il "peso" imposto sul fondo servente consiste in una
limitazione posta al potere di utilizzare il fondo
servente da parte del suo proprietario; il contenuto di
questa limitazione è assai vario. L’"utilità" per il fondo
dominante consiste in generale nel miglioramento
delle possibilità di utilizzazione del fondo dominante
da parte del suo proprietario; anche il contenuto di
questo "miglioramento" è assai vario.
Bisogna sottolineare il carattere di diritto reale della
servitù: essa è posta a favore di un fondo, chiunque ne
sia il proprietario, e grava su di un altro fondo, chiunque
ne sia il proprietario (regola generale della predialità). Il
suo rispetto può essere preteso dal proprietario del
fondo dominante nei confronti di qualsiasi persona: si
tratta di un diritto assoluto (opponibilità a tutti).
La servitù, tanto dal lato attivo quanto dal lato passivo,
non può essere ceduta ad altri se non insieme con la
proprietà del fondo stesso. La servitù deve consistere
in un peso oggettivo per il fondo servente, che si
concreta in un non fare o in un tollerare che il
proprietario del fondo dominante faccia; non può
consistere in una prestazione attiva da parte del
proprietario del fondo servente.
Il titolare della servitù può opporla a tutti, in particolare
nei confronti del proprietario del fondo servente: per
potere fruire di questo effetto della “realità” del suo
diritto, egli ha l'onere di farlo trascrivere nel registri
immobiliari.
L'ESERCIZIO E L'ESTINZIONE DELLA SERVITÙ
L'esercizio della servitù è regolato dal titolo che la ha
costituita (sentenza, contratto). In mancanza la legge
indica alcune regole: criterio generale è che deve essere
esercitata in modo da soddisfare il bisogno del fondo
dominante con il minor aggravio per il fondo servente
(art. 1065). La servitù si estingue per rinuncia del titolare,
confusione (quando i due fondi diventano di proprietà di
un'unica persona), per prescrizione, cioè per il mancato
uso per 20 anni (art. 1073).
LE SERVITÙ COATTIVE. La legge prevede (art. 1032) una
serie di casi nei quali deve esistere la servitù. Si tratta di
situazioni nelle quali la possibilità di utilizzare un fondo
sarebbe scarsa o inesistente senza l'imposizione di una
servitù, sicché risulterebbe colpito non solo l'interesse
del proprietario di un tale fondo, ma anche l'interesse
generale a uno sfruttamento ottimale degli immobili. Ad
esempio, la legge prevede una servitù coattiva di
passaggio a favore di un fondo senza alcun accesso alla
strada (fondo intercluso); e prevede che gravi su quello,
tra i fondi vicini, sul quale il passaggio è più breve, meno
dispendioso e meno dannoso.
LE SERVITÙ VOLONTARIE. Le persone interessate
possono costituire servitù aventi i contenuti più disparati,
purché siano rispettati i caratteri fondamentali sopra
descritti. I modi principali attraverso i quali possono
essere costituite sono: il contratto, cioè l'accordo tra i
proprietari dei fondi interessati; l'usucapione, cioè il
possesso della servitù per un certo periodo di tempo (ad
esempio si piantano degli alberi ad una distanza dal
confine inferiore a quella prevista dalla legge, senza che il
proprietario del fondo vicino si opponga); e la
“destinazione del padre di famiglia”, (il proprietario di un
fondo, in parte contiguo a una certa strada pubblica,
costruisce su di esso una strada interna che dà accesso
alla parte più remota; successivamente vende quest'ultima
parte a un'altra persona; la parte del fondo che egli ha
mantenuto propria resta gravata della servitù di passaggio
a favore di quella che ha venduto) (art. 1062).
Sono servitù negative quelle che si limitano a vietare al
proprietario del fondo servente di fare certe attività;
sono servitù affermative quelle che impongono a
quest'ultimo di consentire al proprietario del fondo
dominante di fare certe attività sul fondo servente.
Le servitù sono apparenti quando esistono per il loro
esercizio opere visibili e permanenti (sentieri, strade,
acquedotti ecc.); sono non apparenti nel caso opposto
(vedi esempio di servitù di non sopraelevazione) (art.
1061).
Le servitù sono coattive quando la loro costituzione è
imposta per legge e a nulla vale l'eventuale volontà
contraria del proprietario del fondo servente; sono
volontarie quando la loro costituzione è effetto di un atto
di autonomia privata o di un'usucapione.
