Leasing immobiliare

Leasing immobiliare
Avv. Massimo Baldinato
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Che cos’è il leasing?
Il leasing é un contratto di finanziamento con cui
un soggetto concede in godimento a un altro
soggetto, per l’intero periodo contrattuale, un
bene, mobile o immobile, acquistato o fatto
costruire dalla società di leasing su indicazione
dell’utilizzatore, dietro il pagamento, da parte di
quest’ultimo di un canone periodico e
riconoscendogli il diritto di acquisirne la proprietà
(opzione di riscatto) durante ovvero alla scadenza
del periodo contrattuale dietro il pagamento di un
prezzo determinato fin dalla stipula del contratto
Il leasing pubblico non
rappresenta una tipologia
contrattuale autonoma e distinta
dal leasing « privato », ma quella
fattispecie in cui parte del
contratto, il soggetto utilizzatore,
é la Pubblica Amministrazione
Il leasing immobiliare rientra nella
gamma di operazioni di finanza
strutturata caratterizzate da un rapporto
diretto tra finanziamento e realizzazione
dell’opera, in cui il capitale si integra
con il processo industriale di costruzione
del bene all’interno di un’unica
procedura ad evidenza pubblica
Il quadro comunitario
Il partenariato pubblico privato
nella Comunicazione della
Commissione europea del 15
novembre 2005
COM(2005) 569
Secondo il diritto comunitario il
leasing immobiliare é
qualificabile come appalto di
lavori che partecipa della
componente servizi
Secondo il diritto comunitario:


Nulla osta a che contraente dell’amministrazione
pubblica in un appalto di lavori sia una società di
leasing;
Nulla osta a che sia qualificabile come appalto di
lavori un appalto nel quale la propretà del bene
viene acquisita dall’amministrazione pubblica solo
eventualmente e alla scadenza del contratto di
leasing.
Il diritto nazionale
Disposizioni specifiche
Legge finanziaria 2001 (legge 23
dicembre 2000)
Decreto legge 201/2002 (misure
urgenti per razionalizzare
l’amministrazione della giustizia)
CIPE – Unità finanza di progetto
Analisi edilizia penitenziaria 2002
Corte dei Conti (Relazione edilizia
penitenziaria 2005)
Legge finanziaria 2005 (L. 30
dicembre 2004 n.311)
Disposizioni generali
 DL Competitività (Disegno di legge
C5736/05) Piano di azione per lo
sviluppo economico e sociale
Consiglio di Stato 21/06/2005
Adunanza della III Sezione del 21
giugno 2005 n. 753
 Legge finanziaria 2007 del 27
dicembre 2007
Il comma 907 della legge
Finanziaria 2007
« Per la realizzazione, l’acquisizione ed il
completamento di opere pubbliche o di
pubblica utilità, i committenti tenuti
all’applicazione del codice dei contratti
pubblici relativi a lavori, servizi e forniture,
di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006
n. 163 possono avvalersi anche del contratto
di locazione finanziaria »
Il comma 912 della Legge
Finanziaria 2007
«L’offerente di cui al comma 908 può essere
anche un’associazione temporanea costituita
dal soggetto finanziatore e dal soggetto
realizzatore, responsabili, ciascuno, in
relazione alla specifica obbligazione
assunta, ovvero un contraente generale »
La procedura unica di appalto di una
gara di leasing immobiliare: la
soluzione più semplice
La gara ha ad oggetto la selezione sia del
finanziatore che del soggetto realizzatore
Nel bando vengono riportati i codici di
nomenclatura CPV relativi tanto ai servizi
di leasing quanto alle altre prestazioni
coinvolte.
Leasing immobiliare e
Associazione Temporanea di
Imprese: possibili insidie
applicative.
I casi nei quali vi può essere un
aumento dei costi per
l’amministrazione pubblica
Leasing immobiliare e contraente
generale
La contabilizzazione del leasing
nel bilancio pubblico:

Metodo finanziario: l’operazione di leasing
é equiparata ad una operazione di debito; la
contabilizzazione del leasing in base al
metodo finanziario coinvolge, al pari del
mutuo, le voci contabili che incidono sia sui
limiti di spesa (spese finali/saldo
finanziario) sia sui limiti d’indebitamento
dell’Ente (interessi passivi) nel rispetto del
patto di stabilità interno

Metodo patrimoniale: in questo caso il bene
oggetto del contratto di leasing entra nel
patrimonio della P.A. solo se e quando
questi deciderà di acquisirne la proprietà del
bene esercitando l’opzione di riscatto.
La contabilizzazione del leasing in base al
metodo patrimoniale incide sui limiti di
spesa (spese finali/saldo finanziario) ma non
sui limiti di indebitamento dell’Ente.
I vantaggi del leasing
immobiliare:






Annullamento del ritardo tra decisione d’investimento e attivazione
dell’investimento dovuto alla ricerca delle adeguate risorse finanziarie;
Iter procedurale semplice: un’unica gare con cui la stazione appaltante
seleziona la società di leasing ed il fornitore/costruttore del bene;
Tempi di realizzazione e consegna sicuri, definiti contrattualmente, e rischio di
realizzazione/esecuzione delle opere a carico della società di leasing;
Costo certo e pianificato per la P.A. pari al canone di leasing fisso ed
onnicomprensivo di oneri di assistenza, manutenzione ordinaria e straordinaria
per tutta la durata del contratto;
Pagamenti da parte della P.A. soltanto a partire da quando il bene é stato
collaudato (anche per stralci funzionali) e consegnato « chiavi in mano »;
Assicurazione della funzionalità e qualità del bene sia al collaudo che durante
tutta la vita del contratto
Grazie per l’attenzione!