Allegato - Comune di Bagno di Romagna

Allegato alla Deliberazione di Giunta n. 29 del 13/02/2015
Il Segretario Comunale – dr. Giancarlo Infante
Calcolo del corrispettivo per lo svincolo dagli obblighi convenzionali di aree
concesse in proprietà per interventi di Edilizia Residenziale Sociale convenzionata.
La quota da corrispondere al Comune per lo svincolo dagli obblighi convenzionali e l'immissione
sul libero mercato degli alloggi, secondo quanto stabilito dalla normativa vigente ( L.448/98 art. 32
c.48 e s. m. i.) è calcolata mediante la seguente formula:
C = (V.V.T. x 60% – V.a.r.)
dove:
 C è il corrispettivo da versare al Comune per svincolarsi dagli obblighi convenzionali
 V.V.T. è il Valore venale terreno ad oggi
 V.a.r. è il Valore dell'area concessa in proprietà rivalutata su base ISTAT
Nel caso di edilizia a schiera, il calcolo è riferito alla singola villetta con riferimento alla SF del
singolo lotto su cui insiste nella percentuale del 17% rispetto all'intero lotto.
Il valore venale del terreno è stimato con metodo parametrico sintetico, supportato da analisi
comparative inerenti atti di compravendita e valori medi di immobili pubblicati dall'Agenzia delle
Entrate.
Per le aree urbanizzate ricadenti in ambiti consolidati dei centri abitati di San Piero e Bagno, al fine
del calcolo del valore venale del terreno (V.V.T.) si assumono i seguenti parametri, elaborati sulla
base dell'analisi dei prezzi di mercato dell'edilizia abitativa riscontrati sul territorio e di quelli
pubblicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate:
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Valori medi Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) – Agenzia delle Entrate per abitazioni
civili zone centrali degli abitati capoluogo del Comune di Bagno di Romagna 2° sem. 2014:
1.300 – 1.750 €/mq (incidenza media del valore dell'area sul prezzo di mercato dei
fabbricati nei tessuti urbani consolidati sottoposti ad intervento diretto: 20%)
Valore unitario area edificabile, così come determinata nella stima effettuata nel novembre
2010 su un terreno edificabile di proprietà comunale, da alienare ed in seguito alienato,
caratterizzato da indice fondiario lievemente inferiore rispetto all'intervento PEEP: 270
€/mq.
Stima effettuata nel corso del gennaio 2013 per svincolo edilizia convenzionata, dove era
emerso un valore parametrico di 290 €/mq/SUL realizzabile.
Decremento valori di mercato per abitazioni di tipo civile rispetto al 2° sem. 2012, su cui era
stato fatto il calcolo precedente, pari allo 1.6%.
Per il valore unitario del suolo al netto della potenzialità edificatoria, si assume un valore
medio pari ad 1/10 di quello attribuito al mq di SUL realizzabile.
Si ritiene quindi di valutare l'area edificabile ad oggi con un valore unitario di 285,36 € per
ogi mq/SUL realizzabile, cui si aggiunge un valore di 28,536 € per ogni mq di Superficie
Fondiaria.
V.V.T = (285,36 €/mq x SUL) + (28,536 €/mq x Sf)
Salvo modifiche derivanti da assestamenti del mercato immobiliare, da recepirsi con apposito atto
ricognitivo, i parametri sopra riportati sono da considerarsi validi per tutta l'annualità 2015.
Per gli anni successivi, in assenza di adeguamenti, si opererà la medesima rivalutazione applicata
per la l'aggiornamento del costo di costruzione - monetizzazione delle aree di standard sulla base
dei coefficienti forniti dall'ISTAT.
Calcolo del corrispettivo per una villetta a schiera ricompresa nel lotto 2 formato da
6 villette a schiera posta a S. Piero in Bagno via Sacco e Vanzetti nc. 25 (Fg. 96 part.
678) di proprietà dei Sig.ri Mazzoli Francesco, Mirco, Daniela, Marisa
ai sensi della L.448/98 art. 32 c. 48 e s. m. i., il corrispettivo è determinato facendo riferimento alla
seguente formula:
C = (V.V.T. x 60% - V.a.r.)
dove:
C è il corrispettivo da versare al Comune per svincolarsi dagli obblighi convenzionali
V.V.T. è il valore venale terreno all'attualità
V.a.r. è il prezzo corrisposto al Comune dai beneficiari all'epoca della realizzazione
dell'intervento per area concessa in proprietà, rivalutata all'attualità sulla base di indici
ISTAT
Superficie Utile Lorda 6 villette a schiera della medesima pezzatura (SUL) = 660 mq
SUL singola villetta = 110 mq
Superficie fondiaria lotto 2 edificabile (Sf) = 1.019 mq
S.f. singola villetta = (1019:100 = 173: x =16,98 %, arrotondata a 17%) = 1.019 mq X17% = 173,23
mq, arrotondati a 173,00 mq.
V.V.T = (285,36 €/mq/SUL x 110mq) + (28,536 €/mq/Sf x 173 mq) = (31.389,6 + 4.936,73) =
36.326,33 €
V.V.T x 60% = 21.796 € (60% del valore venale terreno singola villetta a schiera)
V.a.r.totale = (14.000.000 £ x 1,792 / 1936,27 = 12.956,87 € (prezzo acquisto area in lire, convertito
in euro e rivalutato sulla base dell'indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati
indicato dall'ISTAT per il periodo marzo 1991, data atto compravendita dei diritti a dicembre 2014,
coefficiente di rivalutazione pari a 1,792)
V.a.r.unità abitativa = 12.956,87 € x 17% = 2.203 €
Cunità abitativa = (21.796 € – 2.203 €) = € 19.793 (corrispettivo riferito alla singola villetta a schiera)
Ai sensi dell'art. 48 della L. 448/1998, così come modificata dall'art. 1 c. 392 della L, 147/2013, è
facoltà del Comune abbattere il V.V.T. fino al 50%
Definendo un abbattimento del 30% (discrezionale) si ha:
C= (V.V.T. x - 30%) - V.a.r. = (21.796 x -30% ) - 2.203 € = 13.054,20 €
San Piero in Bagno, 11/02/2015
Il Responsabile dell'Ufficio Urbanistica
geom. Daniela Gentili
Il Responsabile del Settore
Sviluppo e Assetto del Territorio
Arch. Michele Cornieti