ATTI DELLA GIUNTA COMUNALE Seduta del

ATTI DELLA GIUNTA COMUNALE
Seduta del giorno 17.11.2015
Deliberazione n. GC-2015-587
Prot. Gen. n. PG-2015-119195
Proposta di Delibera di Giunta n. PDLG-2015-660
Sono intervenuti i Signori:
Tiziano Tagliani
Massimo Maisto
Vaccari Luca
Ferri Caterina
Merli Simone
Serra Roberto
Chiara Sapigni
Aldo Modonesi
Felletti Annalisa
Sindaco
Vice Sindaco
Assessore
Assessore
Assessore
Assessore
Assessore
Assessore
Assessore
Hanno giustificato l’assenza i Signori:
Roberta Fusari
Assessore
Assiste il Segretario Generale Dott.ssa Ornella Cavallari
Essendo gli intervenuti in numero legale il Presidente dichiara aperta la seduta
Oggetto
Intervento della Delibera n.10 del 9/3/2015 della Corte dei Conti Sezione Autonomie
sull'interpretazione dei criteri per la determinazione dei corrispettivi nelle ipotesi di
trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà nelle aree peep ed il
riscatto dei vincoli ex art. 35 della Legge 865/1971 ai sensi della Legge n°448/1998.
Presa d'atto e definizione dei provvedimenti conseguenti.
La presente deliberazione rimarrà in pubblicazione per 15 gg. consecutivi all’Albo Pretorio di questo Comune.
Firme autografe sostituite da indicazione a stampa ai sensi dell’art 3, comma 2, Dlgs n. 39/1993
OGGETTO: Intervento della Delibera n.10 del 9/3/2015 della Corte dei Conti Sezione Autonomie sull’interpretazione dei criteri per la determinazione dei corrispettivi nelle ipotesi di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà nelle aree peep ed il riscatto dei vincoli ex art. 35 della Legge 865/1971 ai sensi della Legge n°448/1998. Presa d’atto e definizione dei provvedimenti conseguenti.
LA GIUNTA
PREMESSO CHE:
­ i Piani di Zona per l’Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.) sono strumenti urbanistici disciplinati dalla Legge 167/1962 e ss.mm. e ii. che rientrano nell’ambito delle politiche per la Casa; gli stessi sono finalizzati alla costruzione di alloggi di tipo economico, trasferiti ai soggetti aventi i requisiti in regime di diritto superficiario ovvero in piena proprietà con vincoli;
­ gli alloggi realizzati nell'ambito dei piani per l'edilizia economica e popolare (PEEP) sono interessati da alcune clausole limitative al loro utilizzo che riguardano la locazione e l’alienazione degli alloggi per quanto riguarda i requisiti necessari per potere acquisire un alloggio; l’iniziale non locabilità o inalienabilità; la successiva possibilità di locare o alienare, ma a canone e prezzo limitati (determinati con le modalità di cui alle originarie convenzioni con i soggetti attuatori);
­ ai sensi dell’articolo 31, comma 45, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, “I Comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167 (…), già concesse in diritto di superficie ai sensi dell’articolo 35, quarto comma, della medesima legge n. 865 del 1971”; ­ quindi, per gli alloggi realizzati nei piani PEEP, su aree già concesse in diritto di superficie, il Comune ha la facoltà di attivare i piani di riscatto ed a loro volta, i superficiari hanno la facoltà di trasformare il diritto di superficie in piena proprietà, mentre, per gli alloggi realizzati su aree trasferite in piena proprietà 1
con vincoli i proprietari hanno la possibilità di riscattare i vincoli (in entrambi i casi possono presentare apposita istanza all’Amministrazione); ­ il Comune di Ferrara, in anni passati, ha promosso l’attuazione di interventi di edilizia economica popolare (PEEP) attraverso appositi piani, ai sensi delle Leggi n. 167/1962 ovvero n. 865/1971, con cessione delle aree ai soggetti attuatori in diritto di superficie e in diritto di proprietà, sottoscrivendo apposite convenzioni con gli stessi;
­ i criteri utilizzati per la stima dei corrispettivi per la cessione in proprietà delle aree comprese nei piani approvati a norma della legge n. 18 aprile 1962 n. 167 sono definiti dall’art. 31 comma 48 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 ­ recante “Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo” ­ così come riformato dalla Legge 27 dicembre 2013 n.147 (c.d. Legge di Stabilità 2014) ai sensi del quale:" Il corrispettivo delle aree cedute in proprieta' e' determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato attraverso il valore venale del bene, con la facolta' per il comune di abbattere tale valore fino al 50 per cento, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell'atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell'area cosi' determinato non puo' essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprieta' al momento della trasformazione di cui al comma 47"; ­ Prima dell’intervento della Legge 147/2013, l’articolo 31 comma 48 della L.448/98, per la determinazione dei corrispettivi di riscatto, faceva riferimento alla legge sugli espropri, infatti: "Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal Comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60% di quello determinato ai sensi dell'art. 5 bis comma 1 del decreto legge 11 luglio 1992 n. 333, convertito con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992 n. 359, escludendo la riduzione prevista dall'ultimo periodo dello stesso comma, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti 2
oneri e quello di stipula dell'atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal Comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47";
DATO ATTO CHE:
­ con delibera di G.C. del 19 febbraio 2002 P.G. n. 2631 è stata approvata una convenzione con A.C.E.R. Ferrara per la gestione dell’attività attinente la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà ed il riscatto dei vincoli ex art. 35 della Legge n. 865/71 nelle aree PEEP, ai sensi delle Leggi n. 549/95 ­ n. 662/96 ­ n. 448/98; ­ con il provvedimento soprarichiamato è stato, tra l’altro, stabilito di determinare il corrispettivo della cessione e del riconvenzionamento, nella misura meglio specificata per ogni singolo lotto, nella relazione in data 13/02/2002, a firma del Dirigente del Servizio Patrimonio, acclarata al P.G. n. 6610/2002 del 16/02/2002, significando che il prezzo finale di cessione è stato determinato applicando una riduzione del 40% ai sensi dell’art. 31 comma 48 della L. n. 448/1998 cui portare in detrazione gli oneri di concessione del diritto di superficie o dell’area rivalutati per legge; ­ con lo stesso provvedimento PG 2631/2002 sono stati altresì approvati gli schemi di convenzione per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e il riscatto dei vincoli ex art. 35 L.865/1971;
­ con provvedimenti di G.C. del 12/07/2005 P.G. n. 57096, del 27/12/2007 P.G. n. 95284, del 31/03/2009 P.G. n. 23552, del 29/06/2010 P.G. 57442 e del 22/02/2011 P.G. n. 12801, la predetta convenzione con ACER è stata prorogata di anno in anno;
­ in particolare, con provvedimento di G.C. del 31 marzo 2009 P.G. n. 23552 è stata: a) prorogata per l’anno 2009 la convenzione con A.C.E.R. per la gestione dell’attività attinente la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà ed il riscatto dei vincoli ex art. 35 della L. n. 865/71 nelle aree PEEP, ai sensi delle L. n. 549/95 – n. 662/96 – n. 448/98;
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b) aggiornata la valutazione delle aree peep in oggetto prendendo a riferimento la variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per il periodo Febbraio 2002 ­ 31 dicembre 2008;
c) aggiornata la valutazione delle aree peep anche per gli interventi convenzionati dopo il 1998 (inizialmente non previsti nel programma di riscatto);
d) prevista la possibilità, per i proprietari di alloggi PEEP, realizzati nel Comune, di liberarsi dai vincoli, sia contestualmente all’applicazione della disciplina di cui all’art. 31 della legge n. 448/98, sia successivamente, anche prima del decorso del termine di scadenza trentennale delle nuove convenzioni e che, in tale ipotesi, il valore di mercato dell’area, preso a base del calcolo per la determinazione del corrispettivo, ai sensi del comma 48 della legge n. 448/98, è stato rivalutato con l’applicazione dell’indice ISTAT, proponendo ai predetti proprietari le seguenti opzioni: 1) TRASFORMAZIONE DELLA CONVENZIONE ORIGINARIA: sostituzione delle originarie convenzioni stipulate ai sensi dell’art. 35 legge n. 865/71, previo pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 dell’art. 31 della legge n. 448/98 e stipula di una nuova convenzione ai sensi dell’art. 8 della L. n. 10/1977 come sostituito dall’art. 18 T.U. sull’edilizia D.P.R. n. 380/2001, della durata di 30 anni meno il tempo già trascorso dalla sottoscrizione della convenzione originaria; 2) ELIMINAZIONE COMPLETA DEI VINCOLI PEEP (possibilità riservata anche a coloro che hanno già stipulato la convenzione di cui al n. 1): cancellazione di tutti i vincoli gravanti l’immobile, previo il pagamento di un corrispettivo ulteriore rispetto a quello complessivamente proposto per l’opzione precedente;
­ in questo caso le modalità di calcolo dell’ulteriore corrispettivo erano le seguenti:
valore di mercato dell’area ­ corrispettivo riscatto lotto ex art. 31 comma 48 legge n. 448/98 (a sua volta calcolato in misura pari al Valore Venale x 0,60 x 0,50) diviso 30 (durata della convenzione sostitutiva) e moltiplicato per gli anni che rimangono allo scadere della convenzione originaria;
­ con provvedimento di G.C. del 07/02/2012 P.G. n. 7732 è stato ulteriormente prorogato al 31 dicembre 2014 (data di scadenza altresì della convenzione 4
gestionale con ACER Ferrara per la gestione del patrimonio di e.r.p.) il termine di validità della convenzione con A.C.E.R;
­ con delibera di G.C. del 22/01/2013 P.G. n. 5812, a seguito dell’entrata in vigore della legge 135/2012 che ha ridotto la durata delle convenzioni sostitutive da 30 a 20 anni, sono stati approvati i nuovi schemi di convenzione da adottare per le ipotesi di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e per lo svincolo dei limiti di godimento delle aree concesse in diritto di proprietà ex art. 35 della L. n 865/71 nelle aree peep, ai sensi delle leggi n. 549/95 ­ n. 662/96 ­ n. 448/98 e successive modifiche ed integrazioni;
­ con la predetta delibera è stato, tra l’altro, stabilito:
­ di determinare il valore venale, inerente la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà e lo svincolo delle aree cedute in proprietà “ab origine” con i vincoli di cui all’art. 35 della Legge n. 865/1971, con successivo atto deliberativo, cui applicare il criterio di cui all’art. 37 commi 1 e 2 del D.P.R. n. 327/2001, come modificato dalla Legge n. 224 del 2007;
­ di dare mandato al Servizio Patrimonio di formulare apposita proposta di aggiornamento dei valori venali sulla base della normativa sopraindicata e del meccanismo di calcolo indicato dalla Corte dei Conti a Sezioni Unite con deliberazione n. 22 del 14 aprile 2011;
­ di determinare che al valore venale dei terreni verrà applicata una riduzione del 25% come previsto dalla citata Legge, in quanto gli interventi di edilizia economica popolare hanno la caratteristica di essere interventi di riforma economico­sociale;
­ di confermare i corrispettivi, sia per il riscatto parziale sia per quello totale, già comunicati e per i quali sono intervenute accettazioni fino alla data del 31/12/2012 con l’espressa previsione che le domande che perverranno successivamente dovranno essere sottoposte alle condizioni economiche aggiornate da definire con successivo atto deliberativo;
­ di determinare che le domande che perverranno dall’1/1/2013 saranno interessate dai nuovi corrispettivi;
­ di stabilire che i valori venali, che verranno aggiornati con successivo atto deliberativo, abbiano validità annuale e che il periodo di tempo entro il quale devono essere stipulati i relativi contratti debba essere contenuto nel termine massimo di 12 mesi dall’ intervenuta accettazione; decorso il detto termine i corrispettivi potranno essere ricalcolati;
­ di stabilire altresì che ciò vale anche per i corrispettivi riferiti alle accettazioni già pervenute ad Acer in corso di istruttoria e non ancora stipulate per le quali si conferma il termine massimo di 12 mesi, dall’intervenuta accettazione, per addivenire alla stipula notarile; decorso detto termine i corrispettivi saranno ricalcolati con le modalità previste dalla Corte dei Conti, come precisato in un successivo atto deliberativo;
­ di fissare, a partire dal 1/1/2013, in euro 1.000,00 il corrispettivo minimo dovuto in ogni caso di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà o di 5
soppressione dei limiti di godimento sulle aree cedute in proprietà fin dall’origine qualora i corrispettivi, determinati sulla base dei criteri predetti, siano negativi ovvero inferiori a detta cifra;
­ con delibera del 20/04/2015 P.G. n. 117813/2014, il Consiglio Comunale ha approvato la Concessione Gestionale con ACER­Ferrara per il quinquennio 2015/2020 rinnovabile fino al 31/12/2024;
­ è in fase di rinegoziazione, ai sensi dell’art. 17 (Servizi aggiuntivi) la convenzione per l’affidamento ad ACER del servizio di riscatto delle aree PEEP;
CONSIDERATO che:
­ il corrispettivo dovuto per la cessione in proprietà di aree PEEP, è stato inizialmente calcolato, in virtù di espresso rinvio disposto dall’art. 31, comma 48 della Legge n. 448/1998, ricorrendo all’abbattimento percentuale del 40% del valore stabilito dall’art. 5 bis (sostanzialmente costituito dalla semisomma del valore venale) del D.L. n. 333/1992, convertito in Legge n. 359/1992, per la determinazione della indennità di espropriazione delle aree destinate alla realizzazione di opere o interventi dichiarati di pubblica utilità;
­ l’art. 5 bis, commi 1 e 2, del D.L. n. 333/1992, convertito in Legge n. 359/1992, è stato dichiarato incostituzionale con sentenza della Corte Costituzionale n. 348 del 24/10/2007;
­ la delibera del 31/03/2009 P.G. n. 23552 ha previsto, tra l’altro, che il richiamo operato dall’art. 31 comma 48 della Legge n. 448/1998, è da considerarsi di tipo recettizio alle disposizioni di cui all’art. 5 bis del D.L. n. 333/1992, convertito in Legge n. 359/1992, nel senso che la norma svolge un richiamo specifico e puntuale all’art 5 bis e non già alla fonte regolatrice dell’indennizzo espropriativo, ciò sulla base di apposito parere, reso ad ACER, dall’Avv. Fabio Dani, in data 1° agosto 2008;
­ pertanto sulla base del predetto parere si è continuato ad applicare il metodo di calcolo di cui all’art. 5 del D.L. 333/1992 convertito in Legge 359/1992;
­ tuttavia, successivamente, la Corte dei Conti a Sezioni Riunite, a seguito di richieste di vari Comuni che si erano rivolti alle Sezioni Regionali della Corte, con deliberazione n. 22 del 14 aprile 2011, ha stabilito quanto segue: il corrispettivo deve essere in primo luogo calcolato al netto degli oneri di 6
concessione del diritto di superficie rivalutati. Deve, inoltre, continuare a farsi riferimento ad un metodo di calcolo che preveda la riduzione del 60% rispetto al valore determinabile ai fini dell’indennità di espropriazione. Il parametro di riferimento, non potendo essere più costituito dall’importo determinato ai sensi dell’art. 5 bis, non può che ravvisarsi nella vigente disciplina, nell’art. 37 commi 1 e 2 del D.P.R. n. 327/2001 come modificati dalla Legge n. 244/2007” (si evidenzia che la modifica che rimanda all’art. 37 del DPR 327/2001 operata con la L.244/2007 decorre dal 1/1/2008); ­ il Comune di Ferrara, con lettera del 16/05/2013, prot. n. 40015 ha chiesto un parere alla Sezione regionale di controllo della Corte dei Conti per l’Emilia Romagna in merito alla corretta interpretazione ed applicazione dell’art. 31 comma 48 della L. n. 448/1998 riguardante la determinazione del corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, avendo rilevato un’apparente difformità tra il dettato normativo ed il contenuto della sentenza della Corte dei Conti (in particolare ci si riferisce alla riduzione del 40% del comma 48 art. 31 L.448/1998 mentre la Corte prevederebbe una riduzione del 60% come sopra precisato);
­ la Sezione regionale di controllo della Corte dei Conti per l’Emilia Romagna, in data 25/07/2013, con deliberazione n. 258, ha espresso un parere riguardo la suddetta richiesta precisando che “la disposizione di cui all’art. 31 comma 48 della L. n. 448/1998 deve essere intesa secondo la lettera della disposizione medesima e cioè nel senso che il calcolo per la determinazione del corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà deve essere effettuato nella misura del 60 per cento del valore venale del bene con la conseguente riduzione del 40 per cento”;
­ si è pertanto ritenuto di imputare al 60% il valore venale come previsto dall’art. 31 comma 48 della legge n. 448 del 1998 (pertanto con uno sconto del 40% dello stesso) ;
­ il comma primo dell’art. 37 del D.P.R. n. 327/2001 dispone che l’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico­sociale, l’indennità è ridotta del 25%;
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­ la giurisprudenza della Corte di Cassazione (S.U. 5265/2008 e S.U. 9595/2012) non ritiene applicabile l’art. 37 c.2 alle aree PEEP, infatti la Corte Europea dei Diritti dell'Uomo (dalla quale la giurisprudenza trae origine la categoria degli interventi di riforma economico­sociale) ha ripetutamente considerato le espropriazioni per l'edilizia residenziale pubblica come "isolate" e non correlate a "riforme economico sociali". Più in generale va osservato che la Corte di Strasburgo ammette le deroghe al principio del valore venale nel caso di mutamenti di carattere realmente eccezionale dell’assetto giuridico, economico e sociale di una nazione (passaggio dal regime comunista all'economia di mercato, dalla monarchia alla repubblica, ecc.): in questa prospettiva gli "interventi di riforma economico­sociale" dovrebbero pertanto verosimilmente riferirsi a riforme di carattere generale radicalmente innovative dell’ordinamento per scopi di sviluppo e giustizia sociale;
­ allo scopo il legislatore è intervenuto con la Legge 147/2013 (Legge Finanziaria per il 2014) riformando l’art. 31 comma della L. n. 448/1998 nel senso che: " Il corrispettivo delle aree cedute in proprieta' e' determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato attraverso il valore venale del bene, con la facolta' per il comune di abbattere tale valore fino al 50 per cento, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell'atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell'area cosi' determinato non puo' essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprieta' al momento della trasformazione di cui al comma 47."; pertanto la riduzione del 25% deliberata dalla Giunta Comunale con delibera del 22/01/2013 PG 5812, risulta applicabile ai sensi dell’intervenuto provvedimento legislativo L.147/2013 che prevede la facoltà per i comuni di applicare abbattimenti sui valori fino al 50%;
RILEVATO CHE: ­ successivamente il Comune di Ferrara con la Delibera di Consiglio Comunale PG 25352 del 7/04/2014 ha approvato i criteri per l’aggiornamento dei corrispettivi nelle ipotesi di trasformazione del diritto di superficie in diritto di 8
proprietà nelle aree peep ed il riscatto dei vincoli ex art. 35 della Legge 865/1971 ai sensi della Legge n°448/1998 ed in tale ambito in considerazione, tra l’altro, delle difficoltà del mercato immobiliare, dell’inasprimento della fiscalità immobiliare nonché dell’eccezionale periodo di crisi economica che inevitabilmente interessa fortemente anche le famiglie con reddito medio­basso, avendo cura di andare incontro alle famiglie e contemporaneamente di incentivare il riscatto, il Consiglio Comunale ha ritenuto opportuno applicare la massima riduzione possibile dei corrispettivi, quindi ridurre del 50% i valori venali già abbattuti del 40%; ciò in linea col disposto normativo dell’art. 31 comma 48 della L. n. 448/1998 così come da ultimo modificato dalla Legge 147/2013 (Legge di Stabilità per il 2014);
­ che in particolare con quest’ultimo Atto il Consiglio ha, tra l’altro, deliberato:
­ di stabilire che il corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà dovrà essere determinato ­ sulla base delle indicazioni dettate dal comma 48 dell’art. 31 della legge n. 448/1998, così come modificato dalla Legge 147/2013 ­ in misura pari al 60 per cento di quello determinato attraverso il valore venale del bene, con l’abbattimento di tale valore del 50 per cento, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell'atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47;
­ di aggiornare i corrispettivi, nelle ipotesi di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e nello svincolo nelle aree peep, sulla base dei criteri e del calcolo effettuati dal Servizio Patrimonio come da relazione allegata alla presente delibera assunta con atto del 21/03/2014 P.G. n. 25458 applicando il seguente metodo di calcolo:
Corrispettivo 2014 per lotto (con riduzione del 50% dei valori venali già ridotti del 40%):
C= [ Vv x 0,60 x 0,50]
in cui:
C = Corrispettivo 2014 per lotto
Vv = valore venale del bene: Vv = B x C x D x F x G
dove:
B. Valore unitario OMI;
C. Coefficiente di incremento da stato di manutenzione normale a stato di manutenzione ottimo (a nuovo);
D. Coefficiente di incremento per densità ediliza (+10% per tipologia a schiera; 0% per condomini fino a 4 piani; ­10% per condomini oltre i 4 piani);
F. Incidenza Area (Centro 33%; Semicentro 24%; Periferia 20%);
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G. Coefficiente Teorico per area nuda (0,65);
­ di stabilire che nel caso in cui, applicando tale criterio, il corrispettivo individuale risulti inferiore rispetto a quello stabilito con provvedimento di G.C. del 31 marzo 2009 P.G. n. 23552 (che ha previsto l’aggiornamento della valutazione delle aree peep ­ determinate con Delibera di G.C. del 19/02/2002 P.G. n. 2631 ­ prendendo a riferimento la variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per il periodo Marzo 2002 ­ 31 dicembre 2008) aggiornato con indice ISTAT al 31/12/2013, si ritiene opportuno applicare il corrispettivo deliberato con Delibera di G.C. del 31 marzo 2009 P.G. n. 23552, aggiornato con la variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per il periodo 1 Gennaio 2009 ­ 31 dicembre 2013;
­ di fissare, a partire dal 1/1/2013, in euro 1.000,00 il corrispettivo individuale minimo dovuto in ogni caso di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà o di soppressione dei limiti di godimento sulle aree cedute in proprietà fin dall’origine qualora i corrispettivi, determinati sulla base dei criteri predetti, siano negativi ovvero inferiori a 1.000,00 Euro;
­ di disporre che le domande che sono pervenute dall’1/1/2013 saranno interessate dai nuovi corrispettivi;
­ di stabilire che i valori venali abbiano validità annuale e che il periodo di tempo entro il quale devono essere stipulati i relativi contratti debba essere contenuto nel termine massimo di 12 mesi dall’ intervenuta accettazione; decorso il detto termine i corrispettivi potranno essere ricalcolati;
­ di precisare che:
­ le accettazioni di svincolo che, nonostante il sollecito scritto da Acer nel corso del 2012 o prima di allora non sono arrivate a stipula, saranno da considerarsi rinunce e pertanto se gli utenti dovessero nuovamente attivarsi, dovranno essere assoggettati al nuovo regime che sarà deliberato con la presente delibera;
­ ACER dovrà inviare ai predetti utenti una comunicazione ex art. 10 bis L. n. 241/90, per informarli dell’archiviazione e per evidenziare, qualora ripresentassero la domanda, la novità della durata della convenzione sostitutiva di 20 anni anzichè di 30, nonché l’aggiornamento del corrispettivo;
­ il corrispettivo per il riscatto totale rispetta il meccanismo di calcolo previsto dalla norma in quanto aggiunge al corrispettivo per il riscatto parziale un ulteriore corrispettivo determinato sulla base di una suddivisione del corrispettivo per il riscatto parziale per 30 anni (stipula ante entrata in vigore della L. 135/2012) o 20 anni (durata della convenzione sostitutiva) e quindi per la percentuale del 3,33% o del 5% del corrispettivo di riscatto parziale per ogni anno che manca alla scadenza della convenzione sostitutiva;
­ che per le convenzioni di riscatto parziale della durata di 30 anni, stipulate in data antecedente il 15/08/2012, il metodo per il calcolo del corrispettivo per lo svincolo totale rimane invariato rispetto a quello sopra esplicitato;
­ che per le convenzioni di riscatto parziale (20 anni) stipulate in data successiva al 15/08/2012 il metodo per il calcolo del corrispettivo sarà quello con i corrispettivi aggiornati al 2013 e calcolati sui 20 anni e non sui 30 anni;
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­ che in fase di prima applicazione della nuova disciplina, la validità annuale dell’istruttoria decorrerà, per le domande già presentate nell’anno 2013, dalla data di approvazione della presente delibera, anziché dall’accettazione come indicato nel soprarichiamato atto;
­ di demandare ad Acer la determinazione dei corrispettivi da comunicare ai singoli richiedenti provvedendo alla decurtazione dai valori determinati dal Comune ex art. 31 del costo di acquisizione dell’area determinato nelle convenzioni originarie e suddividendo l’importo ottenuto per le quote millesimali qualora l’edificio sia a carattere condominiale;
­ le modalità di calcolo di cui alla Delibera di C.C. PG 25352/2014 sono in linea con l’interpretazione avallata anche dalla Corte dei Conti Sezione regionale di controllo per la Lombardia con la deliberazione n. 170/2014/PAR; quest’ultima, infatti, chiamata ad esprimere il proprio avviso in ordine alla portata applicativa del novellato comma 48 ed in ordine ad eventuali profili restitutori da annettersi alla disciplina – di maggior favore rispetto alla disciplina previgente ­ recata dall’art. 1, comma 392, Legge di Stabilità 2014 (situazione anche questa creatasi per una sentenza della Corte dei Conti del 2011 che finalmente pareva risolta dal Legislatore con la Legge di Stabilità per il 2014), si è pronunciata anche sulle nuove modalità di calcolo del corrispettivo in parola disponendo che “Alla luce dell’evoluzione del quadro normativo sopra descritto si deve ritenere che il comune, a far data dall’entrata in vigore della legge di stabilità per il 2014, possa determinare il corrispettivo in parola sulla base dei nuovi criteri di calcolo con la conseguente facoltà di abbattere fino al 50 per cento l’importo corrispondente al valore venale del bene già ridotto del 60 per cento”;
­ tuttavia in seguito, con la deliberazione n. 58/2015/PAR, la Sezione regionale di controllo per la Sardegna, pur condividendo l’indirizzo interpretativo della Sezione Lombardia, ha rimesso la questione al Presidente della Corte dei Conti che ha disposto il deferimento alla Sezione delle autonomie, trattandosi di una questione di massima, in quanto afferente alla corretta gestione del patrimonio ed alla integrità delle entrate dei Comuni; è così intervenuta nel merito la Corte dei Conti Sezione Autonomie, che con la Delibera n. 10 del 9/3/2015 non condividendo i Pareri delle Sezioni Lombardia e Sardegna (e quindi anche l’interpretazione data dal Comune di Ferrara) ha pronunciato il seguente principio di diritto, cui devono adeguarsi tutte le Sezioni Regionali: “La disposizione di cui all’art. 31, comma 48, legge n. 448/1998, come novellata 11
dall’art. 1, comma 392, legge n. 147/2013 deve essere intesa nel senso che, al fine della determinazione del corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, è data all’Ente la facoltà di abbattere sino al 50 per cento la quota percentuale da applicarsi al valore venale del bene e, dunque, correlativamente di elevare la già prevista riduzione del 40 per cento sino al 50 per cento”;
­ ciò comporta un cospicuo aumento dei corrispettivi che coinvolgerebbero centinaia di cittadini; ­ dal 2002 ad oggi sono stati stipulati 1040 riscatti (per un introito complessivo di euro 5.331.925,72 di cui euro 827.570,94 per riscatto totale), con una media di 73 riscatti all’anno (rimangono da riscattare circa 2450 posizioni per un corrispettivo complessivo di 12 milioni di Euro ­ calcolato ai sensi della Delibera di Consiglio Comunale del 7/4/2014), secondo il Report di cui in appresso:
Tabella di Report ­ Riepilogo per Anno aggiornato al 28/07/2015
a queste vanno aggiunte quelle in corso di istruttoria e quelle con istruttoria conclusa, per le quali è stata trasmessa da parte di ACER la pratica ai notai: 12
­ entrate complessive previste a Bilancio Preventivo 2015: € 200.000; ­ 25 posizioni già riscattate per un corrispettivo di € 116.275,73;
­ attualmente risultano pervenute ulteriori 29 accettazioni (corrispettivo da introitare di €175.189) delle quali 18 pratiche (corrispettivo da introitare di €119.798,34) sono già state trasmesse ai Notai per la formalizzazione della cessione e di queste in 6 hanno già versato il prezzo (per un importo complessivo € 41.077,30), dei quali, 2 hanno nel frattempo richiesto la restituzione di un importo complessivo di € 28.983,11; ­ con propria Decisione di Orientamento PG 2015/81374, la Giunta Comunale si è orientata a decidere di prorogare le modalità di calcolo dei corrispettivi, facendo salve le stipule già avvenute ed inserendo, per quelle ancora da stipulare, una clausola negli atti che preveda la possibilità per il Comune di richiedere un conguaglio sul corrispettivo (attuale) una volta rideterminato, procedendo alla eventuale (qualora il Legislatore non dovesse intervenire tempestivamente) modifica dei criteri di calcolo ed alla rideterminazione dei corrispettivi nell’arco dei primi mesi del prossimo anno 2016 (si evidenzia che nel 2013, come accennato, nelle more dell’aggiornamento dei corrispettivi, è stata inserita una clausola di analogo contenuto, specificando che successivamente, a seguito della rideterminazione operata con la Delibera di C.C. del 07/04/2015, ciascun soggetto ha regolarmente saldato il residuo dovuto);
­ Nel merito, si e’ sentito il Collegio dei Revisori dei Conti, che, nell’incontro del 18 settembre scorso, ha tuttavia rilevato i seguenti profili di criticità nell’orientamento prospettato dal Comune,:
1) Sulle stipule passate, per le quali sarebbe necessario avere dalla Corte dei Conti sezione regionale un orientamento per il comportamento da tenere su tutte le stipule effettuate dal 1/1/2014, e per le quali sarebbe anche opportuno effettuare una proiezione dei ricalcoli dei corrispettivi di svincolo;
2) Sulla clausola di conguaglio ipotizzata per la stipula: non riportando un importo determinato e non prevedendo alcuna garanzia reale non fornisce sufficiente tutela al diritto di credito del Comune;
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3) Sui nuovi contratti con prezzo non completamente definito: si possono prestare a contestazioni rispetto al recupero totale della somma.
Per evitare il più possibile queste criticità il Collegio suggerisce alla D.ssa Genesini di riflettere sulla possibilità di:
1) Far pagare totalmente il corrispettivo ricalcolato in base alla nuova normativa ed eventualmente rimborsare la controparte nel caso di successive modifiche;
2) Indicare nell’atto di compravendita il prezzo massimo da corrispondere a conguaglio. È quindi molto importante prestare attenzione sia all’evoluzione della normativa sia alla data delle stipule contrattuali per dare al Comune più tutela possibile da un eventuale danno erariale, che può essere evitato sicuramente solo facendo pagare il nuovo corrispettivo a conguaglio su tutti i contratti stipulati da marzo 2015 e attivando procedure di recupero del credito per i contratti stipulati prima di quella data, attività più difficile da realizzare perché la normativa in merito è contraddittoria.
­ le stipule sono state sospese a partire dal 1/8/2015 ed il protrarsi del periodo di sospensione, con conseguente impossibilità di definire i procedimenti di cessione delle aree P.E.E.P. e/o eliminazione dei vincoli di alienabilità, potrebbe ingenerare profili di criticità per gli interessati (in particolare per i cittadini con l’istruttoria definita e deferita ai notai che in alcuni casi hanno sottoscritto dei preliminari e potrebbero trovarsi a pagare delle penalità per la mancata stipula degli atti di riscatto) e per l’Ente che è tenuto ad osservare un principio di prudente ed opportuna cautela delle ragioni sia dell'Amministrazione che dei soggetti privati coinvolti;
­ risulta, pertanto, opportuno dare corso alle istanze dei cittadini interessati di avvalersi della facoltà concessa dall'art. 31, commi 45 e ss., L.448/1998;
­ l’aspettativa è che il legislatore intervenga anche con interpretazione autentica, strumento, questo, che consentirebbe di dare retroattività alle modalità di calcolo di cui all’art. 1, comma 392 della L. 147/2013 ed allo scopo con nota PG 14
87992 del 28/08/2015 è stato posto un quesito all’Associazione Nazionale Comuni Italiani (ANCI)­Emilia Romagna e successivamente ci si è attivati anche a livello di ANCI Nazionale;
RITENUTO:
­ opportuno evitare la sospensione dei riscatti che renderebbe così ulteriormente difficoltosa la circolazione degli immobili in questione, anche rispetto alla situazione economico­sociale ed al mercato immobiliare, applicando, tuttavia, i corrispettivi nel senso delineato dalla Corte dei Conti Sezione Autonomie n. 10 del 9/3/2015 ed inserendo la clausola che, in caso di modifica della normativa, impegni il Comune a restituire l’eventuale conguaglio;
­ opportuno, in attesa di addivenire ad una definitiva ed univoca interpretazione della norma di riferimento, adeguare la modalità di calcolo dei corrispettivi dovuti ai sensi dell’art. 31, comma 45 e ss., Legge 23/12/98, n. 448 per le cessioni di aree e/o eliminazione dei vincoli di alienabilità alla modifica normativa dell'art. 31, comma 48, L. 448/1998, introdotta dalla Legge di Stabilità 2014 (L. 27/12/2013, n. 147) al comma 392, dell'art. 1, nell'interpretazione fornita dalla Corte dei Conti con la citata delibera n. 10/2015, con applicazione dell'abbattimento nella misura massima consentita del 50% del valore venale, così come già deliberato dal Consiglio Comunale con Atto PG PG 25352 del 7/04/2014, dando luogo alla seguente formula di calcolo dei corrispettivi: “Valore Venale x 50% ­ oneri rivalutati”;
­ di demandare ad un momento successivo la decisione rispetto agli eventuali recuperi dei corrispettivi per le posizioni già stipulate;
Visti i pareri favorevoli espressi rispettivamente in ordine alla regolarità tecnica e contabile dal responsabile del Serv. Patrimonio, proponente, e dal responsabile del Settore Ragioneria ( art. 49 – 1° Comma­ del D. Lgs. n. 267/2000);
Con il voto favorevole di tutti i presenti;
DELIBERA
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­ di prendere atto dell'adeguamento della modalità di calcolo dei corrispettivi dovuti, per le cessioni in proprietà delle aree, già concesse in diritto di superficie, comprese nei P.E.E.P. ovvero delimitate ai sensi dell’art. 51 della Legge n. 865/1971 o per l’eliminazione dei vincoli di alienabilità contenuti nelle convenzioni di cui all’art. 35 della Legge n. 865/1971 per la cessione in proprietà stipulate precedentemente all’entrata in vigore della Legge n. 179/1992, alla modifica normativa dell'art. 31, comma 48, L. 448/1998, introdotta dal comma 392, dell'art. 1, Legge di Stabilità 2014 (L. 27/12/2013, n. 147) entrata in vigore in data 1/1/2014, nell'interpretazione fornita dalla Corte dei Conti con la citata delibera n. 10/2015;
­ di precisare che per il calcolo del corrispettivo sopra citato continuano a trovare applicazione i valori venali calcolati secondo i criteri definiti a seguito della Delibera del Consiglio Comunale PG 25352 del 7/04/2014;
­ conseguentemente, per quanto già deliberato dal Consiglio Comunale con Atto PG 25352 del 7/04/2014, di dare atto che continua a trovare applicazione, per la determinazione del corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e per lo svincolo delle posizioni in piena proprietà, sulla base delle indicazioni dettate dal comma 48 dell’art. 31 della legge n. 448/1998, così come modificato dalla Legge 147/2013, nell'interpretazione fornita dalla Corte dei Conti, il massimo abbattimento del valore venale nella misura del 50 per cento al netto degli oneri rivalutati che comporta la seguente formula: “Valore Venale x 50% ­ oneri rivalutati”;
­ di impegnarsi, qualora il Legislatore intervenga con una norma di interpretazione autentica più favorevole per il cittadino (con efficacia quindi retroattiva) a restituire, su istanza dei soggetti che hanno stipulato il riscatto, la differenza del corrispettivo tra quello quantificato con la presente e quello risultante dall’eventuale interpretazione autentica;
­ di affrontare il profilo degli eventuali recuperi dei corrispettivi per le posizioni già stipulate a partire dal 2014 successivamente al chiarimento normativo di cui alle premesse e comunque entro il primo trimestre 2016;
­ di dare atto che responsabile del procedimento è la dott.ssa Alessandra Genesini – Dirigente del Servizio Patrimonio;
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­ per ottemperare all’esigenza di dare corso alle stipule delle posizioni sospese, di dichiarare il presente provvedimento immediatamente eseguibile, ai sensi dell'art. 134 4° comma del D.Lgs. n. 267 del 18.8.2000, con il voto favorevole di tutti i presenti. IL SINDACO
TIZIANO TAGLIANI
IL SEGRETARIO GENERALE
ORNELLA CAVALLARI
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Settore Affari Generali
ATTESTATO DI PUBBLICAZIONE
Si attesta che il documento registrato come Deliberazione di Giunta Comunale del
17/11/2015 n. GC-2015-587 – Prot. Generale n. PG-2015-119195 e avente oggetto
Intervento della Delibera n.10 del 9/3/2015 della Corte dei Conti Sezione Autonomie
sull'interpretazione dei criteri per la determinazione dei corrispettivi nelle ipotesi di
trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà nelle aree peep ed il
riscatto dei vincoli ex art. 35 della Legge 865/1971 ai sensi della Legge n°448/1998.
Presa d'atto e definizione dei provvedimenti conseguenti.
esecutivo il 17/11/2015
E’ in pubblicazione nel sito informatico del Comune di Ferrara nel periodo dal 19NOV-15 al 03-DEC-15
Ferrara, 19/11/2015
L’addetto alla pubblicazione
Catina Bosi
Firme autografe sostituite da indicazione a stampa ai sensi dell’art. 3, comma 2, Dlgs n. 39/1993