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Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Executive Summary
Schema 1
Novità dal mercato

Dopo la lunga corsa dei prezzi degli ultimi 7 anni (1997-2004 + 65% nei prezzi delle case), il
mercato mostra qualche affanno: si allungano i tempi di compravendita e di locazione e aumenta lo
sconto sui prezzi richiesti dai venditori.

Tuttavia salgono ancora i prezzi medi delle abitazioni (+7,9% nelle 13 città intermedie e +9,7%
nelle più grandi).

I prezzi medi delle abitazioni nuove nelle città intermedie si attestano sui 2.177 Euro per mq,
contro una media di 2.513 Euro nelle città più grandi (+ 15%). Si va però dai 4.164 Euro in media
per le abitazioni centrali di Venezia, o dai 3.900 di Milano (che però è prima se si considerano tutte
le tipologie di abitazione), ai 1.362 Euro di Taranto o ai 1.616 Euro di Messina. Fra le città del
gruppo delle 13 grandi, la meno cara, per le abitazioni nuove, è Palermo con 1.498 Euro per mq
(Taranto se si considerano anche le abitazioni diverse da quelle nuove), mentre la più costosa fra le
intermedie risulta Salerno con 2.832 Euro seguita da Modena con 2.506.

La graduatoria dei prezzi medi delle abitazioni (media generale che assomma quelle nuove e non)
nelle 26 città monitorate vede quindi Milano al primo posto ed all’ultimo Taranto. Fra il 1992 ed
oggi numerosi sono i cambiamenti di posizione nella graduatoria dalla città più costosa a quella
meno. La testa della graduatoria, che 10 anni addietro era occupata da Milano, viene presa da
Venezia mentre i tre posti della coda restano stabilmente assegnati a Taranto, Catania e Palermo.
Chi avanza di più nella graduatoria sono Genova e Torino, che passano rispettivamente dalla
posizione 20 alla 12 e dalla 15 alla 8, chi scende invece sono Verona e Venezia Mestre, che passano
dalla 13 alla 20 e dalla 12 alla 18.

L’aumento medio dei prezzi delle abitazioni riguarda circa il 75% dei capoluoghi di provincia
mentre nel restante 25% i prezzi si mantengono stabili o in leggera flessione. Nel momento di
massima dinamicità del mercato, il 2002, i prezzi aumentavano nel 96,1% dei capoluoghi italiani.

Continua lentamente ma progressivamente a ridursi il differenziale di prezzo fra le abitazioni libere
e quelle occupate. Dall’inizio degli anni ’90 quando ci si attestava attorno al 30% oggi il livello dello
sconto sull’occupato supera di poco il 20% e risulta mediamente leggermente più alto nelle grandi
città (22,7%) rispetto alle città intermedie (21,8%).

Nelle più grandi città i prezzi delle abitazioni hanno ormai recuperato in termini reali i valori
massimi dell’inizio del 1992, nelle città intermedie, dove non si era verificato nel ’92 un picco come
nelle grandi, i prezzi hanno avuto un andamento continuamente crescente ma più moderato.

La debole situazione economica morde soprattutto il mercato della locazione con riduzione leggera
dei rendimenti e sensibili effetti soprattutto nel segmento uffici (a Milano in media i canoni di
locazione subiscono per la prima volta negli ultimi anni una leggera flessione).

Il prezzo delle abitazioni di pregio arriva attorno ai 18mila Euro per mq a Milano e Roma.

Grande fermento nelle città dove continua intensa l’attività di manutenzione (11% aumento
domande per il 36% di sgravio fiscale e previsione di un ulteriore +12% per il 2005) e cresce la
riqualificazione di grandi porzioni di città come testimoniato da numerosi progetti. Molti comuni
stanno studiando la possibilità di varare Società di Trasformazione Urbana (STU) e, secondo una
recente indagine dello Studio legale Delli Santi & Partners, il 40% dei comuni ha realizzato
operazioni di valorizzazione (più dell’85% fra quelli di dimensione superiore ai 250 mila abitanti)
per la metà costituite da vendita diretta e per la restante parte da cartolarizzazioni, project financing,
concessione d’uso, ecc. Inoltre in circa l’80% dei comuni sono ubicati anche beni demaniali
suscettibili di valorizzazione.
1
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Quadro di riferimento
Schema 2
Novità dal mattone quotato

Nell’ultimo anno ha guadagnato di più chi ha investito in Borsa (+20% oltre ai dividendi) rispetto a
chi ha investito direttamente in immobili (+ 15%) ma più di tutti hanno guadagnato quelli che
hanno investito in Borsa nel segmento immobiliare (+50%).

Boom per i fondi immobiliari (nel 2005 si prevede che da circa 6 si giungerà a oltre 15 miliardi di
Euro in valore). Nel 2004 si registra un +50% nel numero dei fondi e +15% nel numero di Società
di Gestione, ma anche per leasing (+19,2% nei volumi) e finanza immobiliare (i mutui per
l’acquisto di abitazioni crescono del 30%) in generale lo scorso anno è stato all’insegna
dell’espansione.

Nuovi fondi immobiliari pubblici con i palazzi dello Stato: il fondo FIP da 3,3 miliardi di Euro con
rendimento al 7% ed il fondo Patrimonio Uno con un 800 milioni di Euro.

Risultati straordinari per l’immobiliare quotato (Pirelli, Beni Stabili, Aedes, Risanamento, ecc.) che
aumenta dall’inizio del 2004 di oltre il 50% contro una media di Borsa del 20%.
1. Mercato in crescita con segnali di rallentamento
Oltre alle 13 più grandi città1, anche le 13 città di dimensione “intermedia” 2
evidenziano, secondo la nostra indagine congiunturale, mercati immobiliari
effervescenti che registrano, negli ultimi dodici mesi, incrementi medi dei
prezzi, per tutte le tipologie immobiliari, nell’ordine del 7-8%, inferiore di 1-2
punti percentuali ai mercati maggiori.
Tavola 1
Variazione percentuale annuale prezzi medi di immobili nelle
13 grandi aree urbane e nelle 13 aree intermedie
Abitazioni
Uffici
Negozi
Capannoni
Variazione % 13 grandi
aree urbane
Variazione % 13 aree
intermedie
+9,4
+7,9
+8,6
+6,7
+7,9
+6,7
+7,2
+7,1
Fonte: Nomisma.
Crescono valori Le 26 città da noi osservate costituiscono circa il 55% del mercato nazionale,
e fatturato del inoltre il loro cospicuo peso in termini numerici è notevolmente accresciuto in
termini economici, essendo i valori immobiliari di queste città ben al di sopra di
mercato
quelli delle altre, oltre che a svolgere tradizionalmente un ruolo “segnaletico”
delle tendenze per il resto del sistema immobiliare nazionale.
Le grandi aree urbane sono: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo,
Roma, Torino e Venezia.
2 Le aree intermedie sono: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno,
Taranto, Trieste e Verona.
1
2
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Quadro di riferimento
Tavola 2
Numero di compravendite nel 2004 (preconsuntivo)
Valori assoluti
13 aree urbane
13 città intermedie
Italia
Quote % sul totale
13 aree urbane
13 città intermedie
Italia
Residenziale
Commerciale
301.865
119.385
760.000
78.233
29.232
192.000
39,7
15,7
100,0
40,7
15,2
100,0
Fonte: Stime Nomisma su dati Agenzia del Territorio.
Il mercato continua quindi a tirare i prezzi verso l’alto ed anche i volumi delle
compravendite non paiono risentire in modo significativo del più elevato costo
degli immobili.
Figura 1
Italia – Proprietari di casa e acquirenti negli ultimi 12 mesi
(valori percentuali sul totale delle famiglie)
12
80
79,4
Acquirenti di abitazioni (%)
10
75,8
72,8
72,1
76
74
73,2
6
8,9
75,4
7,3
73,9
8,7
75,6
8
7
78
78
9
5
10,8
78,3
Proprietari di prima casa
6,3
72,8
72,4
5,5
5,1
71,4
Proprietari di casa (%)
Acq. casa per abitazione o vacanza
11
72
71,0
4,3
4
3,9
3,5
3,4
3,0
3
3,4
3,1
70
2
68
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati BNL/Centro Einaudi, 2004.
Si
indeboliscono
le aspettative
di ulteriore
crescita ma
senza
sgonfiamento
L’offerta di immobili nuovi, mediamente di buona qualità, costituita dall’arrivo
sul mercato delle iniziative di sviluppo avviatesi con il favorevole ciclo attuale,
specie nel segmento residenziale, assieme alle “prese di beneficio” attraverso
l’immissione in vendita di immobili in portafoglio a piccoli e grandi investitori,
non paiono fenomeni così consistenti da far arretrare i prezzi anche se
contribuiscono a quell’indebolimento delle aspettative di ulteriori aumenti,
ormai in corso da qualche tempo, fra gli operatori immobiliari.
Si tratta di un indebolimento dell’attesa di prezzi crescenti, che restano però
3
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
probabili per una quota significativa degli operatori, specie per quanto riguarda
le abitazioni, che viene surrogato dalla crescente aspettativa di prezzi stabili,
mentre è insignificante la previsione di coloro che ritengono che i prezzi
possano calare.
Non trova quindi credibilità, nelle valutazioni della comunità degli addetti ai
lavori, ma nemmeno, nei fatti, fra gli acquirenti, l’immagine della “bolla
speculativa” e del suo ipotetico sgonfiamento.
Il ridimensionamento delle aspettative di ulteriore crescita dei prezzi è
segnalato da indicatori come i tempi di vendita (e di locazione) che tendono,
moderatamente, ad allungarsi, anche se restano notevolmente bassi in rapporto
alla loro misura di inizio anni ’90, e dallo sconto sui prezzi richiesti dai
venditori, che tende a sua volta, per le diverse tipologie di immobili, ad
ampliarsi.
Figura 2
Tempi medi di vendita
(in mesi)
Abitazioni
Uffici
4,0
3,7
3,4
Mesi
2,4
Mesi
2,9
4,8
4,4
5,0
4,8
5,0
MEDIA 13 BIG
4,4
ROMA
4,0
MILANO
3,6
2,2
2,0
II 02
II 03
3,7
MILANO
3,2
II 04
II 01
II 02
II 03
II 04
Negozi
5,4
5,2
5,0
4,6
Mesi
II 01
5,4
5,2
MEDIA 13 INTERMEDIE
5,2
ROMA
2,8
5,7
5,6
3,3
MEDIA 13 INTERMEDIE
3,2
6,0
3,6
3,6
MEDIA 13 BIG
3,6
4,2
3,8
3,4
MEDIA 13
INTERMEDIE
4,7
4,6
4,4
4,4
4,3 MEDIA 13 BIG
3,7
ROMA
3,4 MILANO
3,0
II 02
II 03
II 04
Fonte: Nomisma.
4
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Figura 3
Divario medio tra prezzo effettivo e prezzo richiesto
(valori percentuali)
Abitazioni
Uffici
12,5
11,5
11,0
10,5
MEDIA 13 BIG
10,2
12,0
10,0
11,5
9,0
8,5
Mesi
9,5
9,2 MEDIA 13
INTERMEDIE
ROMA
8,5
8,0
7,5
7,7
11,0
12,4
12,0
8,0
11,2
MEDIA 13
INTERMEDIE
ROMA
10,0
10,1
10,0
7,0
II 01
II 02
II 03
II 04
11,6
11,4
MEDIA 13 BIG
10,5
MILANO
9,7
9,5
II 01
MILANO
II 02
II 03
II 04
Negozi
12,5
12,2
12,0
11,5
11,0
Mesi
Mesi
10,0
11,2
10,8
MEDIA 13 BIG
11,2
MILANO
MEDIA 13
INTERMEDIE
11,7
11,0
11,0
10,5
10,0
9,8
9,5
9,0
ROMA
8,8
8,5
II 01
II 02
II 03
II 04
Fonte: Nomisma.
Il permanere dell’orientamento positivo del mercato trova spiegazione nel
rendimento locativo “sicuro” che l’investimento immobiliare registra anche
nell’ultimo anno nelle città italiane e nel premio che l’aumento del valore
capitale aggiunge al reddito da locazione.
Tavola 3
Rendimento da locazione medio lordo
(valori percentuali)
Abitazioni
Uffici
Negozi
Capannoni
Box
13 grandi aree urbane
13 aree intermedie
5,5
5,8
8,1
8,0
6,5
5,3
5,2
7,9
7,8
6,4
Fonte: Nomisma.
5
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Tavola 4
Rendimento totale nelle 13 aree urbane e nelle 13 città intermedie
nel 2004
(valori percentuali)
13 grandi aree urbane
13 aree intermedie
15,3
13,9
16,8
14,8
14,7
13,3
12,0
15,3
15,1
13,3
Abitazioni
Uffici
Negozi
Capannoni
Box
Fonte: Nomisma.
Trappola della
liquidità?
Anche l’ipotesi di una situazione di “trappola della liquidità”, secondo la quale i
tassi di interesse dovranno necessariamente crescere, avendo raggiunto il punto
più basso, e quindi dovranno scendere i prezzi degli immobili non sembra
confermata dai comportamenti dato che, come si è detto, i volumi dei contratti
sono, almeno, ai livelli record del recente passato.
Negli Stati Uniti, poi, dove Greenspan nell’ultimo anno ha progressivamente
rialzato i tassi di interesse sino a superare quelli europei, il mercato immobiliare
- nonostante l’attesa che il processo di aumento del costo del danaro possa non
essersi ancora arrestato, in presenza di una situazione economica che potrebbe
suggerire altri aumenti per cercare di raffreddare l’eccesso di spesa - ha
continuato ad esprimere prezzi immobiliari nettamente crescenti, come si può
constatare osservando l’11,2% di aumento medio registrato dai prezzi delle
case.
In effetti, se osserviamo l’aumento dei prezzi delle abitazioni in diversi paesi,
nell’arco di anni che va dal 1997 (inizio del ciclo espansivo) ad oggi, Italia ed
Usa non compaiono in testa alla classifica delle nazioni con i maggiori rincari.
Tavola 5
Indice dei prezzi delle abitazioni, 1997-2004
(variazioni percentuali)
Canada
Danimarca
41
50
Svezia
Francia
76
90
Belgio
60
Australia
113
USA
65
Spagna
131
Italia
65
Gran Bretagna
147
Olanda
75
Irlanda
179
Fonte: The Economist su fonti varie.
Così come l’aumento dei prezzi delle case italiane nell’ultimo anno non è fra i
più elevati a livello mondiale bensì si colloca ai livelli più contenuti fra i paesi a
più elevato livello di sviluppo.
6
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Figura 4
Indice dei prezzi delle abitazioni
(variazione percentuale annuale)
20
17,2
16,0
15
Valori percentuali
11,2
10
10,8
10,2
9,8
9,7
9,3
8,5
7,3
6,2
5
2,8
2,7
0
-1,3
-5
-6,0
-10
ia
na
ag ranc
Sp
F
A
US
a
a
a
e
a
a
A
a
ia
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Cin tagn Svez TALI Belg rland imarc anad land stral man ppon
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I
O
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r
I
e
i
n
A
B
G
G
Da
an
Gr
Fonte: The Economist su fonti varie.
La sostenibilità di prezzi delle case (e di altre tipologie di immobili) più elevati è
da analizzare in rapporto al valore dei servizi che rendono, ovvero del canone
di locazione che esprimono.
Il rapporto fra prezzi e affitti risulta quindi nettamente aumentato un po’
ovunque nel corso del più recente ciclo concorrendo a stimolare l’osservata
tendenza all’aumento della percentuale di famiglie proprietarie dell’abitazione.
Figura 5
Rapporto fra i prezzi delle case e gli affitti 1975-2004
(media = 100)
Australia
Spagna
Stati Uniti
Francia
Gran Bretagna
Italia
Fonte: The Economist, Barclays Capital, HSBC.
7
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
In Italia, in particolare per la diffusione della proprietà e l’ammontare della
ricchezza, combinate ad una propensione al risparmio particolarmente elevata
ed ad una spiccata “preferenza” per l’investimento immobiliare, si viene a
determinare una miscela di cause strutturali che spiega in gran parte il peso che
nell’economia del paese è dato dalla componente immobiliare e, ad esempio, il
successo dei fondi immobiliari di diritto italiano, ormai avviati a raggiungere il
valore di 10 miliardi di Euro, pur potendo contare su una limitata conoscenza
presso il pubblico per via della loro recente data di nascita.
Figura 6
Rapporto fra la ricchezza e il reddito delle famiglie
(in percentuale del reddito disponibile)
Italia
Giappone
Gran Bretagna
Francia
Stati Uniti
Germania
Fonte: G.Ajassa, Affari & Finanza, 10-01-2005.
Figura 7
Il risparmio delle famiglie
(% di reddito disponibile, stima 2005)
15
10
Valori percentuali
Canoni,
reddito e
prezzi
Quadro di riferimento
5
0
-5
-10
a
a
a
a
a
a
a
a
a
a
e
a
a
a
o allo
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A
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Sv
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No n Br
G
G
Po
Da
a
o
r
u
G
N
Fonte: OECD (previsioni 2005).
8
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
2. Approfondimento sul mercato
2.1 Il mercato nelle 13 città intermedie3
I mercati immobiliari delle città di provincia mantengono una intonazione
positiva con prezzi di compravendita che fanno registrare un ulteriore aumento
e, rendimenti locativi in linea con quelli conseguibili nei maggiori mercati
metropolitani.
Questo gruppo di città ha messo a segno incrementi dei prezzi che misura dal
45,6% fra il 1999 ad oggi, che si riduce al 26,8% in termini reali, ovvero una
crescita di 20 punti inferiore all’analogo dato calcolato sulle 13 grandi aree
urbane da noi monitorate.
Tavola 6
Prezzi nominali e reali di abitazioni nuove, Ottobre 1998/Ottobre 2004
(variazioni percentuali)
Mercato in
crescita con
prudenza
Variazioni % nominali
Variazioni % reali
+65,0
+45,6
+46,8
+44,1
+26,8
+28,2
Media 13 aree urbane
Media 13 città intermedie
Media Italia (*)
(*)
Elaborazioni Nomisma su dati Consulente Immobiliare.
Fonte: Nomisma.
E’ vero anche in queste più piccole realtà la fase di caduta dei prezzi è stata ben
più contenuta rispetto ai maggiori mercati italiani.
Di rallentamento nel ritmo degli scambi si può parlare anche osservando
l’andamento dei tempi di vendita (e locazione) anch’essi in lento aumento (a
titolo esemplificativo si riportano solo i grafici sulle abitazioni, ma la tendenza
risulta la medesima anche per gli altri segmenti.
Figura 8
Media 13 grandi aree urbane - Andamento dei prezzi di abitazioni nuove
(Euro al mq)
Prezzi correnti
Prezzi costanti (2005)
2.800
Consulente Immobiliare
2.400
Nomisma
3.200
Consulente Immobiliare
2.800
Nomisma
2.000
2.400
1.600
Euro al mq
Euro al mq
3.200
1.200
800
2.000
1.600
400
1.200
0
70
73
76
79
82
85
88
91
94
97
00
03
800
Anni
70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
Anni
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Consulente Immobiliare.
Le aree intermedie sono: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno,
Taranto, Trieste e Verona.
3
9
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Media 13 città intermedie - Andamento dei prezzi di abitazioni nuove
(Euro al mq)
Correnti
Costanti
2.500
2.500
Consulente Immobiliare
2.200
2.200
Nomisma
Euro al mq
Euro al mq
1.900
1.600
1.300
Figura 9
Consulente Immobiliare
Nomisma
1.900
1.600
1.300
1.000
1.000
700
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
400
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
Anni
Anni
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Consulente Immobiliare.
Se, a differenza di questi ultimi, non si può ancora parlare di rallentamento
nella crescita dei valori di mercato – l’intensità dell’ultima variazione annuale
supera quella registrata un anno fa in tutti i segmenti indagati, – i segnali
provenienti dagli operatori non sono concordi nel confermare la fase
espansiva. Infatti, sia nel mercato delle compravendite che in quello delle
locazioni, la domanda e le quantità scambiate sono state giudicate in calo da un
numero crescente di operatori in tutti i segmenti di mercato ad esclusione degli
spazi destinati al parcheggio, la cui congiuntura viene giudicata univocamente
positiva. Contemporaneamente tende a crescere il giudizio di aumento delle
quantità offerte sul mercato sia dell’acquisto che della locazione.
Previsioni di
stabilità con
note di
pessimismo
Se vengono confermate queste tendenze si potrebbero creare le condizioni di
un eccesso di offerta che, incontrando una domanda più debole, potrebbe
provocare un calo dei valori di mercato. A questo proposito le previsioni
tendono ad attenuare lo scenario delineato con una prevalenza di giudizi di
stabilità anche se stanno crescendo in maniera diffusa nei comparti non
residenziali i giudizi previsivi di flessione di prezzi e di quantità. Rimane escluso
da questa sintesi il segmento degli spazi destinati al parcheggio per il quale è
prevista un ulteriore crescita per il prossimo anno.
Un ulteriore segnale, che conferma le valutazioni espresse dalla componente di
operatori più cauti nel descrive l’attuale congiuntura dei mercati intermedi,
proviene dall’indicatore di divario medio tra prezzo effettivo e prezzo richiesto:
a differenze di ciò che accade nelle grandi aree urbane, nell’ultimo anno si è
registrata una crescita dei valori in corrispondenza di tutti i segmenti escluso,
ancora una volta, quello degli spazi destinati al parcheggio. Ciò significa che di
fronte alle difficoltà di incontro tra domanda ed offerta cresce il potere
contrattuale della domanda che riesce a conseguire un maggiore sconto rispetto
al recente passato.
Di rallentamento nel ritmo degli scambi si può parlare anche osservando
l’andamento dei tempi di vendita (e locazione) anch’essi in lento aumento.
Il mercato della locazione ha visto crescere la quota di immobili offerti a fronte
di una domanda perlopiù stazionaria e valori crescenti anche se con tassi di
minore entità rispetto alle dinamiche dei prezzi così da generare una erosione
10
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
dei rendimenti di qualche decimo di punto percentuale.
Tavola 7
Divario medio fra prezzo offerto e prezzo richiesto
(valori percentuali)
Abitazioni
Uffici
Negozi
Capannoni
Box
13 grandi aree urbane
13 aree intermedie
10,0
11,4
11,0
11,2
7,1
10,8
12,0
12,2
10,5
6,2
Fonte: Nomisma.
Tavola 8
Tempi medi di vendita e locazione di immobili, 2004-2005
(in mesi)
13 grandi aree urbane
Vendita
Locazione
13 città intermedie
Vendita
locazione
Abitazioni
3,7
2,2
3,6
1,9
Uffici
5,2
3,8
5,4
4,0
Negozi
4,7
3,7
5,2
3,8
Capannoni
5,9
5,0
6,0
4,9
Box
2,3
1,9
2,5
2,0
Fonte: Nomisma.
Abitazioni
Le tendenze – mercato che conferma le performance dell’anno 2003 con prezzi
che fanno registrare aumenti del 7,9% in media in un anno e rendimenti lordi
del 5,3%.
Dimensione - la tipologia prevalentemente richiesta si conferma essere quella
compresa tra i 60 e gli 80 mq, ma appare rilevante anche la quota di chi ha
preferito abitazioni di dimensione appena superiore (81–100 mq).
Localizzazione – cresce, rispetto allo scorso anno, la preferenza per la
localizzazione periferica.
Tipologia - la quota di domanda che si rivolge al segmento delle abitazioni da
ristrutturare è esigua, mentre cresce il mercato delle abitazioni usate.
Uffici
Le tendenze – cala la domanda di uffici in locazione, nel corso del 2004, mentre si
mantiene stazionario il mercato dell’acquisto. I prezzi crescono a tassi più
sostenuti rispetto all’anno precedente (+6,7% nel 2004 e +5,5% nel 2003), non
si modificano invece i tempi di compravendita, già piuttosto alti (5,4 mesi).
Dimensione – la tipologia più richiesta è ancora quella compresa tra i 100-200 mq.
Localizzazione – cala, rispetto all’anno precedente, la preferenza per la periferia
terziaria a favore della restante periferia.
Tipologia - le preferenze si ripartiscono tra gli immobili inseriti in edifici
tradizionali ubicati in centro e, quelli “dedicati”, ubicati nelle periferie.
11
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Negozi
Le tendenze – si rafforza l’offerta e cala la domanda, senza per questo provocare
alcun turbamento sul mercato che continua a fare registrare aumenti dei prezzi
(+7,2% nel corso del 2004) e rendimenti in linea con quelli dei maggiori mercati
(7,9% medio lordo annuo).
Dimensione – la tipologia più richiesta è compresa tra i 50-75 mq (circa il 50%
della domanda).
Tipologia – cresce la preferenza per i centri commerciali anche se è ancora
preponderante la quota di domanda per gli spazi tradizionali centrali (80% delle
preferenze).
Capannoni
Le tendenze - calo delle compravendite e domanda che inizia a manifestare una
certa flessione. I tempi medi di acquisto e di locazione sono cresciuti nell’ultimo
anno (rispettivamente 6 mesi e 4,9 mesi) mentre il divario dei prezzi si è
mantenuto stazionario e tendenzialmente basso rispetto ai maggiori mercati (lo
sconto praticato sul prezzo è del 10,5% in media).
Dimensione - la domanda è orientata maggiormente verso una metratura media,
compresa tra i 500 e i 1.000 mq (65% circa delle preferenze) anche se è
significativa la quota di domanda che richiede una metratura più piccola, vale a
dire inferiore ai 500 mq (30% circa).
Box o garage
Le tendenze – mercato in crescita con buone performance sia sul versante delle
locazioni che delle compravendite. I prezzi fanno registrare un aumento medio
del 6,8% e i tempi medi di vendita e di locazione sono rimasti stazionari e
comunque molto bassi (2 mesi circa). Cala il divario tra prezzo effettivo e
prezzo richiesto per effetto di una domanda che continua a crescere.
2.2 Le abitazioni di pregio4
Un approfondimento merita, a proposito del mercato abitativo, il subsegmento più elitario delle residenze di pregio con riferimento alle realtà di
Milano, Roma e Bologna che, nella seconda parte del 2004, hanno dinamiche e
tendenze a volte addirittura contrapposte.
L’incremento diffuso della domanda per immobili di pregio si è scontrato nelle
diverse realtà con un’offerta non sempre adeguata quantitativamente
(fenomeno rilevato soprattutto a Bologna e a Milano). A Milano, ciò non ha
comportato effetti negativi sull’attività transattiva mentre ha portato ad un
rallentamento a Bologna, seppur limitato e circoscritto ad alcune zone. In
tendenziale crescita le compravendite a Roma.
Decisamente positivo l’andamento del mercato capitolino delle locazioni,
caratterizzato da una sostanziale ripresa dei volumi contrattuali, mentre appare
ben diversa la situazione nei mercati di Bologna e Milano, dove la domanda
appare molto debole e pressoché limitata ad unità di piccole dimensioni (il
livello attuale dei canoni rende molto contenuto il numero di transazioni per gli
appartamenti di dimensioni superiori ai 120 mq).
I dati riferiti a questo segmento di mercato provengono da “’Osservatorio sul mercato degli immobili di prestigio Nomisma/Gruppo Studio Attici” n. 1/2005.
4
12
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
L’elevata qualità degli immobili disponibili sul mercato fa sì che prezzi e canoni
continuino a salire: si registrano quindi incrementi semestrali nei valori di
compravendita che vanno dall’1,1% di Milano fino al 4,7% di Roma, con
variazioni più marcate in corrispondenza delle estremità inferiori delle forchette
di riferimento. I canoni salgono più dei prezzi a Roma e Bologna, con effetti
positivi sui rendimenti.
Rispetto al mercato abitativo nel suo complesso, le variazioni annuali registrate
in corrispondenza del sub-segmento delle abitazioni di pregio appaiono in tutte
le città alquanto più basse, con differenze decisamente marcate a Milano e
Bologna. Anche su base semestrale il quadro che emerge è quello di un
mercato che si muove a passo più lentamente rispetto al mercato abitativo
generale.
Milano resta la città più costosa a livello medio (6.375 Euro al mq per
acquistare e 270 Euro al mq per anno per affittare). Seguono i valori rilevati a
Roma (circa 5.900 Euro al mq) ed infine quelli di Bologna, ben lontani dai
livelli registrati nelle due città italiane di maggior prestigio (3.365 Euro al mq).
Con riferimento al segmento “top” le quotazioni possono salire fino a
raggiungere i 18.400 Euro al mq a Milano in zona Magenta e i 18.200 a Roma
nel quartiere Parioli, contro i 7.000 del capoluogo emiliano riscontrabili nella
zona dei Giardini Margherita.
Complessivamente soddisfacenti i dati relativi alla redditività media da
locazione. A Bologna e Roma si è registrato un incremento percentuale dei
rendimenti pari a due decimi di punto, il che ha rende ancor più interessante
l’investimento in immobili di pregio. Al contrario continuano a scendere i
rendimenti sulla piazza meneghina, ora pari al 4,2%, il minimo tra le tre città
oggetto d’indagine.
Discordanti le previsioni circa l’evoluzione futura del mercato nelle varie piazze
monitorate: se a Bologna non si prevedono nell’arco dei prossimi mesi
mutamenti sostanziali rispetto all’attuale congiuntura, a Milano e Roma si
intravede invece la possibilità di una crescita, più o meno marcata, del mercato.
Ciò che distingue le due realtà è che a Milano sarà il mercato delle
compravendite a fare la parte del leone, a Roma sarà probabilmente quello
delle locazioni. Ovunque sono previsti prezzi e canoni stabili.
Prezzi di abitazioni di pregio a Bologna, Roma e Milano, dicembre 2004
Zona urbana
Prezzo
Prezzo medio
Prezzo medio
Prezzo medio
medio minimo
massimo
complessivo(1)
(€/mq)
(€/mq)
(€/mq)
(€)
Tavola 9
Top prices
(€/mq)
Prezzo massimo
complessivo(2)
(€)
Bologna
3.003
3.731
3.367
470.167
7.000
1.222.000
Roma
5.286
6.500
5.893
1.498.333
18.200
5.010.000
Milano
5.058
7.692
6.375
1.876.607
18.400
5.500.000
Valore medio complessivo delle unità abitative di pregio considerate appartenenti alla fascia “media”; tale valore è
calcolato sulla base sia delle transazioni effettivamente avvenute sia del prezzo richiesto per gli immobili in carico.
(2) Valore complessivo delle unità abitative di pregio considerate appartenenti alla fascia “top” (prezzo richiesto dai
possessori degli immobili in carico; non fa necessariamente riferimento a transazioni avvenute).
(1)
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Gruppo Studio Attici.
13
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Tavola 10
Variazioni percentuali di prezzi di abitazioni di pregio e nel complesso
Abitazioni di pregio
Variazione semestrale
Variazione annuale
(%)
(%)
Bologna
Roma
Milano
3,1
4,7
1,1
Abitazioni nel complesso
Variazione semestrale
Variazione annuale
(%)
(%)
3,9
10,3
4,1
3,7
4,9
4,4
7,3
12,7
10,8
Fonte: Nomisma ed elaborazioni Nomisma su dati Gruppo Studio Attici.
3. L’investimento immobiliare e le modalità di finanziamento
3.1 Risparmio ed immobili
Secondo l’annuale “Rapporto sul risparmio e sui risparmiatori in Italia” curato
da BNL/Centro Einaudi, le famiglie italiane continuano a dare, negli
investimenti effettuati, un ruolo di spicco alla “sicurezza”, proseguendo un
trend manifestatosi a partire dal 2001, anno in cui hanno cominciato a sentirsi
gli effetti delle bolle speculative dei titoli tecnologici, prodromici ad una serie di
crac e scandali vissuti dai titoli azionari nazionali ed esteri (crac bond argentini,
Cirio, Parmalat, …).
Figura 10
Distribuzione percentuale del fattore considerato prioritario
nelle scelte di investimento
60
50
Valori percentuali
La sicurezza al
primo posto
per gli
investimenti
delle famiglie
40
30
20
10
0
1992
1993
1994
1995
1996
1997
Sicurezza
Rendimento di lungo periodo
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Rendimento di breve periodo
Liquidità
Fonte: BNL/Centro Einaudi.
Di rilevanza assai minore il ruolo assunto dalla “redditività di breve periodo”,
ed alla “liquidità” degli investimenti, elementi che hanno visto una significativa
riduzione di importanza proprio in corrispondenza dei traumatici avvenimenti
sopra ricordati.
14
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Tale atteggiamento da parte del risparmiatore/investitore ha favorito l’afflusso
di capitali nel settore immobiliare alimentando l’investimento in abitazioni.
Continua la
predilezione
verso
l’investimento
in immobili…
Anche nel corso del 2003/2004 l’investimento immobiliare si è mantenuto su
livelli elevati, toccando un nuovo massimo storico, secondo il quale il 10,8%
del campione intervistato ha acquistato una casa per abitazione o per vacanza
negli ultimi dodici mesi, con un incremento di circa 2 punti percentuali rispetto
all’anno precedente ed un valore pressoché triplo rispetto al 1997, ovvero
dacché si è intrapreso un ciclo virtuoso del mercato immobiliare in
corrispondenza del quale i prezzi delle abitazioni sono aumentati circa del 70%.
… supportato
da mutuo
ipotecario
Da notare che sul fronte degli impegni dei risparmiatori, la quota degli
intervistati che abbia acceso un mutuo nel corso degli ultimi dodici mesi è
passata dall’8,2% del 1998 al 12,1% del 2004 (se si considera poi l’accensione di
un mutuo effettuata negli ultimi 5 anni, si passa dall’8% al 15,6%)
sottolineando la propensione non solo verso l’investimento in immobili, ma
anche il clima favorevole all’indebitamento, grazie ai contenuti tassi di interesse
oggi praticati.
Circa l’80% delle famiglie risulta essere proprietario di abitazione e la
soddisfazione nei confronti di tale tipo di investimento si mantiene su livelli
assai elevati (ben l’88% dei proprietari di abitazione risulta essere molto o
abbastanza soddisfatto di avere investito in immobili), soprattutto in virtù della
connotazione di “sicurezza” che ad esso viene attribuita.
Investimento
in immobili
ritenuto
soddisfacente,
ma troppo
oneroso
L’investimento in immobili è considerato quello più sicuro (82,5% nel 2004,
contro il 51,1% nel 1997), il migliore investimento possibile (2/3 delle
risposte), ma rimane sempre visto come difficilmente liquidabile.
Complice poi la corsa ininterrotta vissuta dalle quotazioni negli ultimi 7/8 anni,
circa un terzo degli intervistati ritiene che i prezzi siano troppo alti in relazione
alle disponibilità (anche questa quota risulta essere in aumento, in allineamento
con il trend dei valori).
Una forma di investimento volta a conciliare la redditività di lungo periodo con
la liquidità di un investimento finanziario è rappresentata dai fondi immobiliari.
Essi sono conosciuti dal 44,1% del totale degli intervistati, sono stati acquistati
da una ristretta minoranza (3,5% circa del totale), ma è in aumento la quota di
risparmiatori che si dichiara sul punto di sottoscriverne uno (4%). Tali
percentuali sono in aumento rispetto al 2003, mostrando, così, una maggiore
penetrazione dei fondi immobiliari sia in termini di conoscenza che di utilizzo.
La diffusione
dei fondi
immobiliari
3.2 Il mercato dei mutui
I dati Banca
d’Italia e...
L'erogazione di mutui immobiliari continua a crescere, confermando anche la
sensazione che sempre più italiani utilizzino i prestiti casa come strumenti per
procurarsi liquidità.
La conferma della crescita dei mutui arriva dai dati contenuti nel Bollettino
statistico di dicembre 2004 di Bankitalia, secondo cui il totale dei mutui
15
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
destinati all’acquisto di abitazioni ha superato i 180 miliardi di Euro (30 in più
rispetto l’anno precedente).
I flussi di credito erogati nei primi nove mesi del 2004 si sono attestati a quota
35 miliardi di euro, a fronte dei 29,9 miliardi del corrispondente periodo del
2003, con un aumento del 17,8%.
... di altre fonti. Il ritmo di crescita risulta ancor più vistoso dai dati raccolti dall'Osservatorio
Assofin sul credito immobiliare, che confronta i dati dei flussi erogati da un
campione di 20 banche, rappresentative del 65% del mercato totale dei mutui
casa in Italia. Il totale dei prestiti concessi da queste 20 banche è stato pari, nei
primi tre trimestri del 2004, a 20,6 miliardi di Euro, con una crescita che è
risultata quasi doppia rispetto al totale del mercato (+31,8%). Dalla
scomposizione del totale erogato dagli istituti che compongono il campione
Assofin risulta inoltre che 18,5 miliardi di Euro (quasi il 90%) sono stati
utilizzati per l'acquisto di abitazioni e i restanti 2,1 miliardi sono stati finalizzati
alla ristrutturazione della casa o a soddisfare esigenze di liquidità. Mentre i
primi, però, sono cresciuti rispetto al 2003 di quasi il 30%, il ritmo di crescita
dei secondi è stato ben più elevato, del 51,7%.
L’Osservatorio MutuiOnline segnala poi una crescita dell’importo medio
richiesto dalle famiglie, salito a 124.300 Euro nel secondo semestre 2004,
contro i 120.469 euro del primo semestre (+3,2%) e i 108.699 Euro del
secondo semestre 2003 (+17,2).
Il bollettino economico di Bankitalia riferisce inoltre che l’accessibilità
all’acquisto di una casa (intesa come rapporto tra costo finanziario di un mutuo
e il reddito disponibile delle famiglie) è notevolmente aumentata dall’inizio
degli anni ’90, in pratica raddoppiandosi, grazie al crollo dei tassi di interesse.
E proprio riguardo ai tassi d’interesse, si prevede il loro mantenimento sui
livelli attuali ancora per molti mesi, anche se non si esclude un rialzo dello
0,25% in estate e un altro di pari entità verso la fine dell’anno.
L’indagine di
Nomisma: un
consuntivo del
2004
Il campione di operatori del credito interpellati da Nomisma in occasione della
consueta rilevazione sul mercato creditizio, appare concorde nel rilevare un
incremento, sia in termini di volumi che di valore, nei mutui rivolti
all’abitazione erogati nel corso del 2004. Anche il segmento dei finanziamenti
agli immobili non residenziali ha evidenziato una performance migliore rispetto
a quanto rilevato nell’anno precedente con lievi, ma diffusi, incrementi nelle
quantità e nel numero di erogazioni.
Nel 2004, i mutui abitativi hanno costituito circa l’88% del mercato, sono stati
prevalentemente stipulati a condizioni di tasso variabile (66%, 5 punti
percentuali in più rispetto lo scorso anno) e con una durata che supera i 15
anni (56%). È da rilevare un sensibile allungamento del periodo di rimborso,
testimoniato dalla sempre più bassa quota di mercato destinata ai finanziamenti
di durata inferiore ai 10 anni (15,4% contro il 23,5% dell’anno precedente) e
dall’incremento sostanziale dei crediti a lunga durata (+18% rispetto al 2003). È
inoltre da osservare un ulteriore ampliamento della quota di mutui stipulati a
tasso variabile rispetto a quelli a tasso fisso (la percentuale di finanziamenti a
tasso fisso è infatti passata dal 28% del 2003, al 20% nel 2004).
16
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Tavola 11
Media 13 grandi aree urbane – Tipologie di mutui ipotecari
erogati nel 2004
(distribuzione percentuale delle modalità)
Immobili ad uso
Residenziale
Non residenziale
Durata
 10 anni
11-15 anni
> 15 anni
15,4
28,2
56,4
40,3
40,7
19,0
Tasso
Fisso
Variabile
Misto
20,1
66,4
13,6
15,2
78,1
6,7
Ordinario
97,3
2,7
98,7
1,3
Tipo
Agevolato
Fonte: Nomisma.
L’analisi delle caratteristiche del mercato creditizio delle tredici città monitorate
mostra una sostanziale omogeneità in quanto a durata dei finanziamenti:
prevalgono ovunque i mutui ultraquindicennali (a Firenze tale quota raggiunge
il 70% mentre a Napoli supera appena il 40%, ma rappresenta sempre la
tipologia più richiesta) e calano in modo diffuso finanziamenti di breve durata
(la percentuale più bassa si registra proprio a Firenze, 10%, e la più alta a
Napoli, 23%).
Anche relativamente alla forma di remunerazione del capitale adottata, non si
segnalano performance cittadine in contro tendenza rispetto a quanto rilevato
in media. Da notare, comunque, che a Padova si è registrata la maggior quota
di contratti a tasso variabile (91%) e, di conseguenza, anche la percentuale
minore di finanziamenti a tasso fisso (7%) e misto (2%).
La destinazione dei mutui residenziali non differisce sostanzialmente da quanto
osservato lo scorso anno: il 69% dei finanziamenti è rivolto all’acquisto della
prima casa, il 19,5% all’acquisto di altre abitazioni, il 5,5% va a supportare
interventi di nuova edilizia (con punte dell’11% a Bari) e infine il rimanente 6%
è rivolto ad attività di recupero dell’esistente.
Le abitazioni acquistate nel 2004 ricorrendo ad un mutuo ipotecario hanno un
valore medio di circa 190.000 Euro finanziato per il 57,4% circa, con una
superficie intorno ai 110 mq, sono usate e localizzate prevalentemente nei
comuni limitrofi alle maggiori aree urbane monitorate. Il più alto tasso di
indebitamento si registra a Palermo, dove l’importo finanziato rappresenta il
66% del valore dell’abitazione, il più basso a Padova e Napoli, entrambe
attorno al 49%. In merito alla localizzazione delle abitazioni acquistate, Roma e
Venezia sembrano essere le sole città in grado di attrarre una quota rilevante di
17
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
operazioni relative a immobili centrali (rispettivamente il 36% e il 30%), mentre
in tutte le altre realtà cittadine si assiste a una “fuga” verso zone periferiche o
comuni limitrofi.
Spostando ora l’attenzione sui mutui erogati a favore del settore non
residenziale (il 9,7% del mercato), si nota come nell’ultimo anno le preferenze
dei contraenti si siano orientate su contratti di tipo ordinario, a tasso variabile
(78,1% delle preferenze) e con periodo di rimborso inferiore ai 15 anni.
Con riferimento alla destinazione dei mutui non residenziali, è apparsa
prevalente la quota rivolta al comparto commerciale (49% del totale), seguita
dalla quota per i comparti direzionale (33%), industriale (12%). Rispetto a tale
andamento medio sono poi da evidenziare casi particolari come quello
milanese e palermitano, caratterizzati da un’elevata percentuale di finanziamenti
rivolti al segmento degli uffici (rispettivamente il 55% e il 63%), e quello
bolognese, connotato dalla più alta quota di mutui erogati a favore del
comparto industriale (42%).
Infine, alcune considerazioni circa le tendenze future del mercato dei mutui
ipotecari per il settore residenziale. Gli operatori del settore ritengono che si
dovrebbe assistere ad un ulteriore rafforzamento, in termini di volumi e di
valore, dei contratti stipulati, con una perdurante prevalenza del tasso variabile
e una durata in continua ascesa.
3.3 Il leasing immobiliare: 2004 ancora di espansione
Ripresa dei
contatti nel
2004 che
raggiungono il
valore di 17
miliardi di
Euro
La crescita del leasing in questi ultimi anni risulta un fenomeno assodato ed
ancora più quello riferito ad acquisti immobiliari: in effetti, il numero indice a
base 2001 del valore complessivo dei contratti di leasing stipulati in Italia ha
raggiunto, nel 2004, quota 118,3; mentre quello riferito all’immobiliare ha
superato i 125,8 punti percentuali (fig. 11).
Nel quadriennio 2001-2004 in Italia i contratti di leasing immobiliare sono stati
quasi 75.000. Nel 2004 si è assistito ad un incremento del numero di contratti
stipulati sull’anno precedente del 6,3%, dopo il calo del 2003 sul 2002 (32,6%
dei contratti in meno) e la forte crescita che si era manifestata tra il 2001 ed il
2002 (+48,5%; fig. 12).
In valore, il transato del 2004 approssima la cifra record di 17,3 miliardi di
Euro registrata nel 2002, incrementandosi significativamente del 19,2% rispetto
all’anno precedente (fig. 12).
Nel 2004 il numero di contratti immobiliari si sono ripartiti in quasi 13.000
appannaggio dell’immobiliare costruito e 4.450 per immobili da costruire; in
valore l’importo complessivo delle due categorie risulta, rispettivamente, pari a
11,7 e 5,1 milioni di Euro (fig. 13). In media le operazioni di leasing
immobiliare hanno un valore poco inferiore al milione di Euro (900 mila circa
per l’immobiliare costruito e 1,1 miliardi di Euro per quello da costruire).
In termini complessivi sul valore totale dei contratti di leasing, quelli
immobiliari, nell’ultimo quadriennio, sono sempre risultati superiori al 41,5%
del totale (dato riferito al 2001). Anche in tal caso si evidenzia la forte crescita
18
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
del dato 2004 che si riavvicina, anche in termini di incidenza, al 2002 (tav. 12).
Figura 11
Italia – Evoluzione del valore di contratti di leasing in Italia
(N. I. 2001 = 100)
140
Valore
130
120
110
100
90
80
2001
2002
2003
2004
Anni
Valore totale contratti di leasing
Valore totale contratti di leasing immobiliare
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Assilea.
30.000
18.000
25.000
15.000
20.000
12.000
15.000
9.000
10.000
6.000
5.000
3.000
0
Valore complessivo
(Milioni Euro)
N. contratti
Figura 12
Italia - Numero di contratti e valore dei contratti di leasing immobiliare
0
2001
2002
2003
2004
Anni
N. di contratti
Valore complessivo
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Assilea.
Il leasing
immobiliare
rappresenta il
44% del
mercato totale
Ciò, tuttavia, vale solo per il valore complessivo degli acquisti immobiliari
“coperti” da leasing, in quanto in termini di numero di contratti, la quota
dell’immobiliare sul totale, negli ultimi due anni, risulta calante (tav. 12).
Nel 2004, il 74,4% dei contratti immobiliari di leasing ha finanziato l’acquisto
di immobili già “costruiti”, quota percentuale costante nel quadriennio 200104, fatto salvo per il 2002, dove lo share degli immobili ancora da costruire è
risultato più rilevante (28,2%; tav. 12).
19
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Tavola 12
Italia - Incidenza del leasing immobiliare sul totale
dei contratti di leasing
(valori percentuali)
Anni
2001
2002
2003
2004
Numero di contratti
3,93
5,33
4,21
4,19
Valore complessivo dei contratti
41,50
45,75
43,72
44,15
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Assilea.
Italia – La situazione del leasing immobiliare nel 2004
Figura 13
N. di contratti
Immobiliare costruito
Immobiliare da costruire
866
389
3.688
2.269
1.792
8.394
Valore (Milioni di Euro)
Immobiliare costruito
Immobiliare da costruire
538
1.856
2.505
5.952
3.896
2.048
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Assilea.
20
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Tavola 13
Italia – Ripartizione dei contratti di leasing immobiliare
(valori percentuali)
Oggetto di finanziamento
Anni
2001
2002
2003
2004
Immobiliare costruito
74,7
71,8
74,8
74,4
Fino a 500.000 Euro
51,7
51,8
50,9
48,2
Da 0,5 a 2,5 mil. di Euro
19,8
17,4
19,5
21,2
Oltre 2,5 mil. di Euro
3,2
2,7
4,3
5,0
Immobiliare da costruire
25,3
28,2
25,2
25,6
Fino a 500.000 Euro
12,6
14,8
12,7
13,0
Da 0,5 a 2,5 mil. di Euro
10,8
11,5
10,1
10,3
Oltre 2,5 mil. di Euro
1,9
1,8
2,4
2,2
Immobiliare costruito
65,4
64,7
66,9
69,7
Fino a 500.000 Euro
14,3
15,1
11,3
11,0
Da 0,5 a 2,5 mil. di Euro
24,9
24,3
23,8
23,2
Oltre 2,5 mil. di Euro
26,2
25,3
31,8
35,4
Immobiliare da costruire
34,6
35,3
33,1
30,3
Fino a 500.000 Euro
4,3
5,4
3,5
3,2
Da 0,5 a 2,5 mil. di Euro
15,3
17,3
13,6
12,2
Oltre 2,5 mil. di Euro
15,0
12,5
16,1
14,9
Numero contratti
Valore
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Assilea.
Le operazioni
più frequenti
riguardano
immobili
costruiti e di
importo
inferiore ai 500
mila Euro
Il numero di contratti di leasing più frequentemente siglati nel quadriennio
2001-2004 riguardano immobili costruiti di importo non superiore a 500.000
Euro. In valore, invece, com’è ovvio, risultano i contratti riferiti ad immobili
esistenti di importo superiore ai 2,5 milioni di Euro ad essere predominanti
(tav. 13).
Rispetto al biennio 2001-02 gli ultimi due anni del quadriennio considerato si
sono caratterizzati per un valore sul totale dei contratti immobiliari più ridotto
per immobili esistenti di importo inferiore a 500.000 Euro, proprio a vantaggio
della classe di immobili costruiti con un valore superiore ai 2,5 milioni di Euro.
Ruolo trainante
per Lombardia,
Veneto ed
Emilia
Romagna
Dal punto di vista geografico territoriale, è la Lombardia a rivestire il ruolo
trainante per l’Italia, con un numero di contratti pari al 32,2% del complesso di
quelli nazionali (33,1% in valore), seguita dal Veneto e dall’Emilia Romagna
(fig. 14).
Queste tre Regioni coprono il 59,5% del totale di contratti di leasing nazionale,
21
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
62,1%% in valore.
Figura 14
Italia – Graduatoria del numero e valore dei contratti di leasing nel 2004
(valori percentuali)
Lombardia
Veneto
Piemonte
Emilia-Romagna
Toscana
Lazio
Marche
Friuli-Venezia-Giulia
Liguria
Campania
Trentino-Alto-Adige
Sardegna
Abruzzi
Puglia
Sicilia
Calabria
Valle d'Aosta
Molise
Basilicata
-
Umbria
Valori %
35
30
25
20
15
10
5
Regioni
N. contratti
Valore contratti
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Assilea.
4. L’investimento indiretto: fondi e azioni
Fondi
immobiliari
ancora in
crescita con...
Ad ulteriore conferma del crescente ricorso al settore immobiliare come forma
d’investimento, è possibile citare la recente dinamica dei fondi chiusi
immobiliari. Nonostante a livello teorico non siano mai sussistiti dubbi sul
fatto che l’investimento nel mattone, specie se cartolarizzato, rappresenti una
buona opportunità per diversificare il rischio e stabilizzare i rendimenti, la
nascita nel nostro Paese dei primi prodotti di settore, risulta un fenomeno
relativamente recente.
Proprio la ritardata finanziarizzazione del mercato, associata ad un quadro
normativo inizialmente troppo penalizzante, deve essere posta alla base del gap
dimensionale che ancora separa l’Italia dai principali sistemi finanziari
occidentali, in quanto a diffusione di forme indirette d’investimento
immobiliare.
Tavola 14
Patrimonio e numero di fondi
I/2002
II/2002
I/2003
II/2003
I/2004
II/2004
Patrimonio (mld €)
3,0
3,4
4,0
4,5
5,8
7,3
Numero di fondi
13
14
17
19
23
28
Fonte: Nomisma.
Tale divario sembra, tuttavia, destinato progressivamente a ridursi, almeno a
22
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
giudicare dalle innumerevoli iniziative, pubbliche e private, destinate a partire
già nel corso del 2005. Il boom degli ultimi anni non sembra, infatti, aver
minimante intaccato i margini di crescita di un settore, troppo a lungo
compresso, come quello dei fondi immobiliari italiani.
... i prodotti di
nuova
generazione
Il patrimonio complessivo, arrivato ormai a superare abbondantemente i 7
miliardi euro, potrebbe addirittura raddoppiare nei prossimi 18-24 mesi se,
come tutto lascia presagire, si chiuderà con successo il collocamento dei due
fondi pubblici (FIP e Patrimonio Uno), in cui confluiranno circa 500 immobili
di proprietà del Ministero dell’Economia e degli Istituti previdenziali per un
valore complessivo superiore ai 4 miliardi di Euro, nonché dei prodotti di
seconda e terza generazione (privati ad apporto e chiusi con riaperture), già
preannunciati dalle società di gestione. Non si può sottacere, infatti, come
proprio la rivisitazione dell’impianto normativo sia stato il fattore decisivo per
garantire nuovo slancio ad un comparto che, dopo gli ovvii entusiasmi iniziali,
incominciava a palesare i primi segnali di rallentamento. La facoltà di costituire
il patrimonio anche mediante conferimento di immobili (in precedenza
riservata ai fondi pubblici), l’alleggerimento dei vincoli sulle operazioni in
conflitto d’interesse, la possibilità di raccolta tramite più emissioni,
l’ampliamento della leva finanziaria, la rivisitazione del regime fiscale sono gli
aspetti più rilevanti di una riforma tanto radicale quanto farraginosa nel suo
iter.
Alla base della continua proliferazione di nuovi prodotti non vanno, tuttavia,
poste esclusivamente ragioni di carattere normativo. A contribuire in misura
decisiva hanno, senza dubbio, concorso i lusinghieri risultati della maggior
parte dei fondi attualmente sul mercato. Pur trattandosi di dati, fino ad ora,
quasi esclusivamente teorici, risulta evidente la tendenza generale ad attestarsi
ben al di sopra dei rendimenti obiettivo inizialmente dichiarati, nonostante il
progressivo raffreddamento di alcuni comparti immobiliari (direzionale ed
industriale), in particolare nelle grandi aree urbane.
Nel 2004 i
risultati
migliorano
rispetto
all’anno
precedente
Se in alcuni casi, la maturità del ciclo immobiliare, ha avuto l’effetto di
determinare una lieve e fisiologica contrazione della redditività, in altri il
risultato dell’ultimo anno è risultato addirittura il migliore dalla data di
collocamento (tav. 15). L’auspicabile e, per certi versi, ancora troppo contenuta
prassi di rotazione del portafoglio per i prodotti tradizionali da una parte e
l’abituale politica di dismissione per quelli ad apporto dall’altra, hanno
permesso di realizzare cospicue plusvalenze, facendo di conseguenza lievitare i
rendimenti e remunerare (o rimborsare) il capitale investito.
Il positivo quadro fin qui delineato non trova adeguato riscontro
nell’andamento di Borsa dei 15 fondi finora approdati sul mercato. Pur
essendo notoria la tendenza degli asset cartolarizzati a trattare a sconto rispetto
al valore del sottostante, non si può trascurare la dimensione e la sistematicità
del divario. Se rispetto ai livelli di collocamento la situazione risulta invero
piuttosto articolata, con più di un prodotto che oscilla intorno alla parità, non
altrettanto si può dire per quanto riguarda il confronto con i valori di bilancio.
Lo sconto in questo caso si attesta quasi sempre oltre il 20% (con punte
23
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
addirittura superiori al 35%), senza differenze significative a seconda del livello
degli scambi o delle politiche di distribuzione dei proventi adottate dalle società
di gestione.
24
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
I risultati dei Fondi immobiliari chiusi di diritto italiano al 31/12/2004
Denominazione
SGR
Valore Immobiliare
Globale
Unicredito
Immobiliare Uno
BNL ortaolio
Immobiliare
Deutsche Bank
Fondimmobiliari
Beni Stabili
Gestioni
Pioneer Invest.
Manag. SGR
BNL Fondi
Immobiliari
Polis
Polis Fondi
Securfondo
Richiamo
degli
impegni
Valore
Durata
(anni) complessivo
netto (mln €)
Tavola 15
Valore della
quota al
31/12/04 (€)
Risultato
2004
(%)
Risultato
2003
(%)
Risultato
2002
(%)
15/02/99
15
181,7
5.890,8
3,4
3,9
5,9
09/12/99
15
196,8
3.279,7
11,1
6,8
7,8
09/12/99
15
478,2
2.989,1
8,4
5,8
5,1
19/05/00
10
365,7
2.997,3
4,2
4,2
8,1
17/06/00
12
323,9
2.511,2
11,2
5,1
6,6
06/07/00
15
294,1
2.353,1
4,4
4,3
5,5
01/03/01
15
391,0
3.763,9
10,6
6,5
15,1
31/03/01
15
209,5
3.141,8
5,7
6,2
13,4
11/10/01
15
215,1
2.534,8
1,1
-0,1
2,8
Nextra Sviluppo
Immobiliare
Nextra Immobiliare
Europa
Deutsche Bank
Fondimmobiliari
Fondi Immobiliari
Italiani
Nextra Investment
Management
Nextra Investment
Management
Michelangelo
Sorgente
10/12/01
8
149,6
142.508,1
10,1
7,2
11,0
Portfolio Immobiliare
Crescita
BNL Fondi
Immobiliari
19/12/01
7
214,6
3.102,0
7,9
7,5
7,0
Investietico
BPM Real Estate
01/03/02
10
175,9
2.859,7
8,5
4,9
0,8
14/06/02
15
150,3
5.779,5
4,8
7,5
2,7
10/12/02
5
140,7
16.755,0
-
-
-
10/01/03
15
150,0
-
-
-
-
10/06/03
10
222,8
2.690,8
4,4
-
-
16/06/03
5
281,4
760.432,0
-
-
-
15/09/03
10
143,2
2.603,6
2,8
-
-
30/12/03
3
205,7
100.901,7
-
-
-
01/01/04
7
280,1
1.043,3
-
-
-
22/01/04
01/03/04
30/06/04
29/07/04
8
7
7
7
130,9
472,5
423,4
400,3
2.714,1
730,7
369.741,1
250.000
-
-
-
04/08/04
7
235,0
50.000
-
-
-
20/11/04
06/12/04
10
7
283,7
351,4
2.502,0
673,0
-
-
-
16/12/04
-
110,2
306.197,1
Piramide Globale
Fondo Alpha
Beni Stabili
Gestioni
Investire
Investire residenziale 1^
immobiliare
Mediolanum
Mediolanum Property°
Gestione Fondi
Estense Grande
BNL Fondi
Distribuzione
Immobiliari
Investire
Investire residenziale 2^
immobiliare
Beni Stabili
Invest Real Security
Gestioni
BNL Fondi
Lazio^
Immobiliari
Fondi Immobiliari
Beta°
Italiani
Caravaggio
Sorgente
Tecla
Pirelli RE
Cloe
Pirelli RE
Tikal Real Estate Fund° Sai Investimenti
Beni Stabili
Italian Real Estate Fund°
Gestioni
Europa immobiliare 1
Vegagest
Olinda
Pirelli RE
Immobilium 2001
Clarice
Pirelli RE
^ Dati relativi al I semestre 2004. ° Dati relativi al collocamento.
Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie.
25
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
... ma il divario
fra quotazioni
NAV è ancora
rilevante
Quadro di riferimento
La teoria secondo cui la pesante differenza tra quotazioni e NAV (Net Asset
Value) debba essere interamente ricondotta alle caratteristiche intrinseche del
prodotto, alla mancata comprensione dello stesso da parte degli investitori o
alle inefficienze del mercato, non pare pienamente convincente. Occorre,
infatti, non trascurare l’ipotesi che si tratti, almeno in parte, di una scelta
consapevole da parte del mercato, in attesa di verificare la congruità delle
valutazioni degli esperti indipendenti e di realizzare le plusvalenze teoricamente
maturate.
Tavola 16
Le performance dei Fondi immobiliari quotati
Fondo
Data
quotazione
Media
Diff. val. medio 2004 / Diff. val. medio 2004 / Dividendo 2004 / val.
scambi 2004
val. iniziale (%)
valore di bilancio (%)
medio 2004 (%)
Valore Immobiliare
globale
29/11/99
6,3
-10,6
-21,1
3,5
Securfondo
05/02/01
5,7
-2,1
-22,1
3,7
Polis
20/04/01
32,1
-9,9
-26,0
4,4
Unicredito Immobiliare
Uno
04/06/01
51,2
-18,7
-30,0
3,5
Portfolio Immobiliare
02/01/02
26,4
-12,7
-26,5
2,5
Nextra Sviluppo
Immobiliare
10/06/02
24,6
-20,9
-36,5
4,1
Alpha
08/07/02
46,7
-1,0
-30,7
8,9
Piramide Globale
26/11/02
23,8
-1,8
-15,7
4,1
Portfolio Immobiliare
Crescita
01/07/03
13,4
-14,5
-30,4
-
Immobilium 2001
29/10/03
3,4
-24,8
-34,0
-
Nextra Immobiliare
Europa
17/11/03
10,4
-33,3
-34,3
4,0
Tecla
04/03/04
224,8
0,5
-31,0
6,1
Estense Grande
Distribuzione
30/08/04
8,8
-4,6
-10,6
1,2
Investietico
01/11/04
24,9
-21,2
-29,7
0,5
Olinda
09/12/04
410,7
1,8
-23,2
-
° Nel calcolo del provento sono stati considerati anche i 15,53 Euro pro quota di rimborsi anticipati.
Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie.
Property shares Di ben altro segno la performance borsistica delle società immobiliari quotate.
più
Nel corso degli ultimi 15 mesi l’apprezzamento dell’indice di riferimento è
performanti
risultato addirittura superiore al 50%, a fronte di una crescita del settore delle
della Borsa
costruzioni leggermente inferiore al 40% e del listino nel complesso nell’ordine
dei 20 punti percentuali.
Si tratta di un trend rialzista, inaugurato sul finire del 2002, che ha permesso di
26
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
ridurre sensibilmente la differenza tra quotazioni e valori di bilancio, mettendo,
per una volta, in sincronia l’andamento della parte sottostante e di quella
finanziaria.
A trainare il comparto sono state soprattutto le società di maggiori dimensioni,
ossia Pirelli & C. Real Estate, Beni Stabili e Aedes, cresciute in poco più di un
anno rispettivamente del 62,2%, 53,8 e 37,7%. Si tratta delle realtà che, più
delle altre, hanno dimostrato flessibilità operativa, differenziando il propri
modello di business rispetto all’attività di mera locazione, sicuramente meno
rischiosa ma anche meno remunerativa.
La corsa degli ultimi tempi non sembra, tuttavia, aver esaurito lo spazio per
ulteriori lievi rivalutazioni dei titoli maggiori, mentre non è escluso che a
risentire dell’attuale euforia generale siano, già dai prossimi mesi, le aziende
meno liquide o poco trasparenti, storicamente più esposte alla volatilità del
mercato.
Figura 15
Andamento degli indici immobiliare, MIBTEL e delle costruzioni
nel periodo 2004-2005
(30/12/2003 = 100)
170
160
30/12/2003 = 100
150
140
Immobiliare
Mibtel
Costruzioni
130
120
110
100
90
d-03
f-04
a-04
g-04
a-04
o-04
d-04
f-05
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati di Borsa.
5. Il mercato europeo
Il mosaico
economico
E’ vero che l’economia europea si è rivelata piuttosto stabile nell’anno passato
e per i prossimi mesi ci si attende una debole e lenta ripresa, sulla scia della
crescita registrata in sede mondiale. L’Europa, in ogni caso, sembra avere perso
l’occasione di imporsi come “l’economia più competitiva, dinamica, e
knowledge-based al mondo”, così come l’Agenda di Lisbona aveva prefigurato
27
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
un paio di anni fa per la fine dell’attuale decennio.
Sarebbe, comunque, più corretto parlare non di economia al singolare, bensì di
economie europee se non di regioni e città che ci si presentano come una sorta
di mosaico con caratteristiche diverse a livello territoriale e che assumono
connotazioni specifiche nei singoli mercati (le nazioni dell’Europa CentroOrientale stanno procedendo nel processo di convergenza con l’Europa
occidentale, registrando elevati tassi di crescita economica, così come forte
risulta essere l’economica britannica; mentre le regioni del Nord e del Sud
Europa stanno dimostrando i primi segnali di ripresa, segnali che si fanno
ancora attendere da Germania ed Olanda, da sempre considerate come
economie modello).
Meglio il 2005
del 2004
Nonostante questa non brillante, ma comunque, variegata situazione in sede
economica, secondo il parere di numerosi osservatori e protagonisti del real
estate europeo, il mercato immobiliare continentale nel 2005 si prospetta
nell’insieme più positivo rispetto all’anno appena trascorso. Un anno nel quale,
secondo CB Richard Ellis, il livello degli investimenti diretti in Europa avrebbe
raggiunto i 103 miliardi di Euro.
Rimane forte
l’interesse per
l’investimento
immobiliare
Così, sebbene l’intonazione di alcuni “driver” del mercato immobiliare sia
ancora debole, gli investimenti nel real estate si delineano ancora interessanti,
anche se si sta registrando una tendenziale compressione dei livelli di
rendimento.
Dunque, fattori quali i bassi tassi di interesse e le scarse alternative
d’investimento, sul fronte del mercato azionario e finanziario, ma soprattutto le
regioni della diversificazione mantengono elevato l’appeal degli immobili, intesi
sia come investimento diretto che indiretto.
A tale proposito, infatti, la domanda, privata, ma in buona parte anche
pubblica, di prodotti di finanza immobiliare (fondi immobiliari,
cartolarizzazioni, project financing, …) sta intensificandosi nei mercati più
maturi così come in quelli emergenti.
I mercati internazionali si trovano attualmente in una fase di liquidità senza
“Too much
money and too precedenti e le scelte si dirigono sempre più verso il mattone, non importa se
little product” tradizionale o “di carta”, e data l’attesa outperformance relativa della redditività
immobiliare e la crescente trasparenza sui mercati, ci si prospetta un 2005 in
cui l’immobiliare potrebbe essere la scelta ancora una volta premiante. Il
principale fattore che potrebbe limitare la crescita degli investimenti in
immobili potrebbe essere la scarsità di offerta di qualità, fattore comune a molti
mercati europei, in particolar modo a quelli emergenti (Est e Sud).
La debole crescita a livello economico potrebbe, in ogni caso, limitare la spinta
rialzista dei valori. Gli utilizzatori, infatti, alle prese con bilanci non troppo
soddisfacenti, ma comunque in miglioramento, potrebbero non volere rischiare
di sostenere livelli di canoni in progressivo aumento, scegliendo di
delocalizzare la propria attività in zone ed edifici meno prestigiosi, oltre che
contenere la domanda di spazi. Così, non si crede che, salvo poche eccezioni, il
2005 potrà essere connotato da un rialzo nel livello dei canoni di locazione.
28
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
5
Quadro di riferimento
Le aspettative
per i diversi
segmenti
immobiliari:
i negozi
tradizionali
A livello settoriale, i negozi al dettaglio (retail) sarebbero quelli che offrono le
maggiori opportunità. La limitata offerta, soprattutto per gli spazi di qualità
migliore, rispetto alla sempre più vivace domanda, produce effetti di rialzo sui
canoni (benché nel 2005 ci si attenda una crescita di modeste dimensioni,
stante una prevista intonazione debole dei consumi) ed una consistente quota
di domanda potenziale inevasa.
Infatti il segmento commerciale è rimasto, anche nel corso del 2004, la
tipologia più performante in virtù della sua più limitata volatilità anche con una
situazione di debolezza economica, e delle barriere sull’offerta dovute alle
numerose restrizioni legislative sulla pipeline.
La domanda da parte degli utilizzatori sembra ancora sostenuta e sempre
rivolta verso le zone commerciali migliori (shopping centers ben avviati e high
streets), mentre stentano a trovare un conduttore le localizzazioni meno
“strategiche”.
Sempre con riferimento al mercato retail, secondo il panel ULI5, Milano risulta
essere la prima città in Europa nella lista “buy” per gli spazi commerciali,
mentre Roma si situa al quinto posto. L’ottimo posizionamento delle due città
italiane si colloca in un quadro in cui i mercati dell’Europa meridionale
risultano essere i più appetibili nel panorama continentale, connotati dalle più
elevate crescite sul fronte dei valori di locazione in ragione della bassa quantità
di stock disponibile.
Retail
warehouse
All’interno del segmento degli immobili commerciali si nota un sempre più
vivo interesse nei confronti di forme meno tradizionali di esercizi commerciali,
come quelli, appunto, del “retail warehouse”, ovvero spazi commerciali al
dettaglio ma organizzati in grandi contenitori situati in zone periferiche o extraurbane. Questo sotto-segmento dovrebbe costituire la maggiore opportunità di
crescita del 2005, sia per l’utilizzatore che per l’investitore. Il primo, che
pagherebbe canoni bassi, lo vedrebbe come valida alternativa alle high streets e ai
centri commerciali; il secondo in quanto vi vede una relativamente elevata
redditività.
Gli uffici
Per quanto attiene il segmento degli uffici, sembra che gli investitori stiano
cominciando ad interessarsi nuovamente a questo, tradizionale, settore di
investimento, che sta accingendosi ad imboccare nuovamente la fase positiva
del ciclo immobiliare con prospettive di redditività maggiori rispetto all’ultimo
triennio. V’è da dire che i fondamentali per la ripresa rimangono ancora deboli
e che sembra che solo per gli uffici londinesi del West End si sia già raggiunto
il punto di minimo. Le città in cui ci si aspetta possa presto iniziare la fase di
ripresa sono: Parigi, Stoccolma, Praga e Barcellona.
Il vacancy rate per gli uffici, a livello europeo, ha raggiunto mediamente il 9,8%,
dopo una crescita generalizzata. Da questo quadro si discosta il mercato delle
ULI, “Emerging trends in Real Estate Europe”, 2005.
29
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
città dell’ex blocco sovietico, ove il mercato ha segnato ancora flessioni nel
tasso di non occupato e rialzi nei valori.
Figura 16
L’orologio del mercato direzionale in Europa: il ciclo dei canoni
degli uffici (IV trimestre 2004)
Bruxelles
Mosca
CANONI
IN LIEVE
AUMENTO
CANONI
IN FORTE
DISCESA
Francoforte
CANONI
IN FORTE
AUMENTO
CANONI
IN LIEVE
DISCESA
Monaco, Düsseldorf ,
Milano, Roma
Berlino
Amsterdam
Amburgo, Copenaghen
Londra
Madrid
Edimburgo, Helsinki
Varsavia
Atene, Parigi
Praga, Lussemburgo, Oslo, Barcellona,
Budapest, Lione, Stoccolma, Dublino
Fonte: Jones Lang LaSalle.
I capannoni
industriali e
la logistica
Così come il settore degli uffici, anche quello della logistica viene, non
marginalmente, toccato dalla debole congiuntura economica. Qui, comunque,
si rilevano concrete opportunità di sviluppo in ragione degli elevati livelli di
rendimento ma, in chiave più strutturale, della modificazione delle reti di
distribuzione europee che determineranno non pochi riflessi sui traffici delle
merci e quindi dell’utilizzo di strutture idonee per effettuare stoccaggio e servizi
di natura logistica. La compressione dei margini degli operatori logistici limita
la possibilità di pagare canoni crescenti, comprimendo le potenzialità di
aumento dei valori di locazione.
Gli hotel
Il segmento degli alberghi può essere considerato il nuovo settore emergente
per gli investimenti in immobili. L’anno passato sono state registrate operazioni
per un controvalore intorno ai 3 miliardi di Euro e si ritiene che nel 2005 tale
soglia potrà essere superata.
Le abitazioni
Il 2004 è stato un altro anno di crescita per il mercato abitativo (prezzi,
compravendite, mutui, nuove costruzioni) nella maggior parte dei paesi
30
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
europei, sospinto dai bassi tassi di interesse6 e da un lieve miglioramento
dell’intonazione economica rispetto al 2003 che ha alimentato la fiducia dei
consumatori.
I bassi tassi di interesse spingono a contrarre mutui per l’acquisto della casa,
spesso con una connotazione migliorativa rispetto alla precedente, se in
proprietà, o passando dall’affitto alla proprietà, poiché spesso la rata di mutuo è
inferiore al canone di locazione. La corsa all’indebitamento, spesso non solo
per l’acquisto, ma anche per il sostenimento di spese migliorative in beni e
servizi immobiliari, ha portato la Banca Centrale Europea a lanciare un
messaggio di “warning” nel caso di incremento dei tassi che porterebbe ad una
stretta creditizia con riflessi depressivi sulla domanda abitativa e sui prezzi. La
preoccupazione della BCE, che peraltro, non ha preso misura alcuna contro
l’espansione dell’indebitamento delle famiglie, è dettata dalla crescita del 10%
annuo dell’indebitamento ipotecario a medio lungo termine da parte delle
famiglie. Nell’Unione Europea si è passati da un rapporto fra indebitamento
delle famiglie e PIL del 65% nel 1995 all’attuale 85%, anche se tale rapporto
risulta ancora inferiore rispetto ad altre economie avanzate, come USA e
Regno Unito mentre in Italia si è ancora a livelli di indebitamento molto
inferiori a quelli medi europei, una misura che dovrebbe mantenere al riparo
dal rischio di innescare, attraverso l’insolvenza dei mutuatari, un surplus di
offerta con abbassamento conseguente dei prezzi.
In sintesi, per il 2005 non sembra esservi un rischio di collasso per nessuno dei
mercati continentali, anche se molto dipenderà dalle fluttuazioni dei tassi di
interesse nominali e della dinamica economica futura.
Schema 3
Le previsioni per il mercato europeo e mondiale
Soggetto
Opinioni
Banca d’Italia
Sulla base di un insieme di indicatori esaminati (rapporto prezzi su canoni; analisi
storica dei prezzi; indice di accessibilità all’acquisto) la rapida e forte ascesa delle
quotazioni immobiliari degli ultimi anni apparirebbe coerente con l’evoluzione del
contesto macroeconoico, in particolare con la significativa riduzione dei tassi di
interesse ed il loro permanere su livelli storicamente bassi (l’analisi ha riguardato Stati
Uniti, Francia, Spagna, Italia e Regno Unito).
Robert J. Shiller
Nel breve periodo l’aumento dei prezzi delle case rallenterà e, guardando il passato, si
può prevedere una crescita del mercato ancora per un anno, forse più, anche se a ritmi
più blandi.
Nel lungo periodo è prevedibile la caduta dei prezzi in caso di recessione economica
globale o di shock nell’economia di un Paese o di risalita troppo rapida dei tassi di
interesse. In questi casi interverrebbe un contagio in senso negativo, con prezzi in
ribasso per anni.
Da tale tendenza rilevata a livello generale, si discosta il Regno Unito che ha visto invece l’incremento dei tassi di interesse ad
opera della Banca di Inghilterra, producendo effetti diretti sui costi dei mutui e variazioni pressoché nulle o solo leggermente
negative sui prezzi.
6
31
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
BCE
Quadro di riferimento
A rischio la capacità di spesa delle famiglie che si vedono erodere il proprio reddito
dagli affitti alti. Politiche:
- evitare un taglio ai tassi di interesse (attualmente al 2%) che potrebbe alimentare
ancora di più la presente bolla speculativa;
- rialzo del costo del denaro graduale e a ritmi contenuti.
Preoccupazione per la creazione di bolle sui prezzi, per l’elevata liquidità e la forte
crescita del credito.
Segue Schema 3
Soggetto
Opinioni
The Economist
I prezzi delle case hanno raggiunto livelli record rispetto al reddito medio in America,
Australia, Gran Bretagna, Francia, Irlanda, Olanda Nuova Zelanda e Spagna; l’Italia si
aggiungerà al gruppo entro la fine di quest’anno.
Anche l’America non è immune da una possibile bolla immobiliare: i tassi di interesse,
gli affitti e la globalizzazione dei mercati sono fattori che influenzano tutte le economie
mondiali.
La deregolamentazione del mercato dei mutui potrebbe portare effetti pesanti in caso
di bolla.
Ian Morris (HSBC)
A metà del 2005 è prevedibile una caduta dei prezzi delle case sospinta da un
innalzamento dei tassi di interesse che comportano una rivalutazione del rischio
associato al debito contratto per l’acquisto delle abitazioni.
GRI summit
Parigi 2004
Si prevede in Europa una ripresa del terziario con rendimenti medi annui per il
prossimo triennio 2004-2007 del 6,7%. Il retail continuerà ad essere premiante (8,8% di
rendimento) così come la logistica (9,8%) ed il direzionale puro è in decisa ripresa.
Goldman Sachs
La crescita dei prezzi verificatasi nell’attuale ciclo immobiliare è il prodotto della
combinazione dell’incremento verificatosi nel reddito disponibile e della diminuzione
dei tassi di interesse.
Il prezzi delle abitazioni in Europa, considerando i mercati tedesco, italiano francese,
olandese e spagnolo, sono ancora sottovalutati, rispetto al loro valore di equilibrio, del
7%.
E’ previsto un incremento dei prezzi delle case del 4% in media nel 2004 e nel 2005
con un impulso sui consumi derivante dall’effetto ricchezza delle famiglie dello 0,4%
all’anno.
PriceWaterhouse
Coopers
I mercati della casa differiscono significativamente in Europa e quindi non ci sarebbe
sincronizzazione. Recentemente si registra una tendenza a una forte crescita dei prezzi
in rapporto al reddito disponibile ed ai canoni di locazione in Regno Unito, Olanda e
Spagna, più moderata la crescita in Francia ed Italia mentre la Germania è rimasta
esclusa da tali tendenze.
Sulla base di un modello di stima della dinamica di lungo periodo basato
sull’osservazione dei prezzi dei redditi e dei tassi reali di interesse, risulta che i prezzi
sarebbero troppo elevati (sopravvalutati) in misura diversa nei diversi paesi. Non si
crede che in Europa vi sia il pericolo della bolla anche a causa del miglioramento dei
fondamentali economici e della rilevante liquidità.
32
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Rics
Quadro di riferimento
Il mercato immobiliare residenziale è generalmente cresciuto nella maggior parte dei
paesi europei nel corso del 2004. Tutti i principali indicatori di mercato, compresi i
prezzi degli immobili, le transazioni, la costruzione edilizia e il mercato ipotecario
hanno registrato una forte crescita.
Tutti gli indicatori dimostrano che ci sono poche possibilità che nel 2005 possa
verificarsi un crollo di un qualsiasi mercato immobiliare residenziale europeo. I
principali fattori di spinta della crescita del mercato immobiliare residenziale sono stati i
tassi di interesse tenuti costantemente a livelli bassi e una crescita economica sostenuta
delle economie nazionali, che hanno accresciuto la fiducia dei consumatori.
I mercati immobiliari residenziali con i risultati peggiori continuano ad essere quelli
delle economie più deboli.
33
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
5. Previsioni
In base ai sentiment espressi dal panel degli operatori immobiliari, interpellati
sull’andamento futuro del mercato delle abitazioni nelle tredici principali aree
urbane, si può osservare come il saldo tra giudizi di aumento e di diminuzione
si stia continuamente riducendo e diventando negativo (i giudizi di calo
superano, cioè, quelli di crescita sia per i prezzi sia per il numero di
compravendite; fig. 17). In forte diminuzione l’aspettativa sul numero di
scambi; stabile, ma comunque negativo, il sentiment sul livello dei prezzi, a
conferma del crescente clima di incertezza.
Figura 17
Sentiment(1) previsionali espressi dagli operatori per il
mercato residenziale nelle 13 grandi aree urbane
(valori percentuali)
50,0
40,0
30,0
20,0
Valori %
I mercati
maggiori:
rallentamento
della crescita
10,0
0,0
-10,0
-20,0
-30,0
Sentiment su N. scambi
Sentiment su prezzi
-40,0
mag.'01
(1)
ott.'01
mag.'02
ott.'02
mag.'03
Semestri
ott.'03
mag.'04
ott.'04
mar. '05 (*)
Saldo tra i giudizi di crescita e quelli di diminuzione.
raccolti su un campione di minor numerosità.
(*) Giudizi
Fonte: Nomisma.
Il modello econometrico stimato in base alla serie annuale dei prezzi correnti
delle abitazioni nelle tredici principali città conferma il clima di incertezza
emerso dall’analisi dei giudizi previsionali.
Il mercato immobiliare sembra essere caratterizzato da un rallentamento, con
prezzi che hanno raggiunto livelli record e domanda rarefatta.
Il modello mette in relazione i prezzi delle abitazioni con l’inflazione (ritardata
di un lag temporale, dove un lag corrisponde ad un anno), il Pil e i prezzi rilevati
nell’anno precedente; facendo registrare delle variazioni reali che nel 2005 sono
pari al 2,37%, nel 2006 allo 0,03% e nel 2007 al -2% (tav. 17). Evidente il
rallentamento della crescita del mercato, infatti sia il Pil che i tassi d’interesse
sono previsti in crescita, aumentando così l’appetibilità dell’investimento
finanziario.
34
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Tavola 17
Previsioni dei prezzi medi di compravendita nelle grandi aree urbane
per abitazioni formulate in base al modello econometrico
Anno
Prezzi reali
(Euro/mq)
Variazioni percentuali
annue reali
2005
2006
2007
2.573
2.573
2.522
2,37
0,03
-2,00
Fonte: Nomisma
Stesso quadro emerge sul mercato d’impresa dove i sentiment previsionali,
espressi dagli operatori del mercato, si riducono sensibilmente nel tempo per
entrambe le variabili rilevate (prezzi e numero di scambi).
Figura 18
(1)
Sentiment previsionali espressi dagli operatori per il mercato d’impresa
nelle 13 grandi aree urbane
(variazioni percentuali)
Uffici
Negozi
20,0
Sentiment su N. scambi
20,0
Sentiment su prezzi
Sentiment su N. scambi
10,0
Valori %
Valori %
0,0
-10,0
-20,0
-10,0
-30,0
-40,0
mag.'01
ott.'01
mag.'02
ott.'02
mag.'03
ott.'03
mag.'04
ott.'04
mar. '05 (*)
Semestri
(*)
0,0
-20,0
-30,0
(1)
Sentiment su prezzi
10,0
mag.'01
ott.'01
mag.'02
ott.'02
mag.'03
Semestri
ott.'03
mag.'04
ott.'04
mar. '05 (*)
Saldo tra i giudizi di crescita e quelli di diminuzione.
Giudizi raccolti su un campione di minor numerosità.
Fonte: Nomisma.
Il modello econometrico stimato in base alla serie storica dei prezzi correnti
degli uffici, individua come variabili esplicative dell’andamento del mercato il
valore aggiunto di settore, l’inflazione (entrambe ritardate di due lag temporali) e
i prezzi registrati nell’anno precedente; mostrando variazioni reali che si
riducono nel tempo (tav. 18).
La stessa dinamica emerge dal modello econometrico misurato sui prezzi
correnti dei negozi, comparto che sembra mostrare una maggiore tenuta. Le
variazioni si riducono nel tempo ma mantengono valori significativi (tav. 18). Il
modello stimato lega i prezzi dei negozi ai consumi delle famiglie, l’inflazione
(ritardata di due anni) e i prezzi dei negozi dell’anno appena trascorso.
Le previsioni evidenziano come anche per il mercato d’impresa si prospetti una
possibile riduzione delle sue quotazioni.
35
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Tavola 18
Previsioni dei prezzi medi di compravendita per uffici e negozi formulate
in base al modello econometrico
Anno
Prezzi reali
negozi
(Euro/mq)
Prezzi reali
uffici
(Euro/mq)
Variazioni reali
annue di negozi
(valori %)
Variazioni reali annue
di uffici
(valori %)
2005
2006
2007
2.715
2.769
2.812
2.798
2.777
2.770
3,39
1,99
1,55
0,21
-0,75
-0,26
Fonte: Nomisma.
Anche nelle tredici città intermedie la dinamica delle aspettative sul comparto
abitativo, espresse dagli operatori del mercato, vedono una riduzione costante
nel tempo. Il saldo tra giudizi di crescita e quelli di calo, nel 2005, rimane
positivo, anche se l’incertezza che colpisce il mercato delle tredici principali aree
urbane sembra poter condizionare i giudizi rilevati nelle tredici città intermedie.
Questa dinamica risulta accentuata per il mercato d’impresa. Qui, a differenza
del comparto abitativo, i giudizi nel 2005 risultano essere negativi. Solo le
aspettative sui prezzi degli uffici, pur riducendosi, rimangono positivi. Il trend
di fondo accomuna le aspettative delle tredici città grandi alle tredici intermedie.
Figura 19
Sentiment(*) previsionali espressi dagli operatori per il
mercato residenziale nelle 13 aree intermedie
(valori percentuali)
80,0
Sentiment su N. scambi
70,0
Sentiment su prezzi
60,0
50,0
Valori %
Le città
intermedie:
previsioni più
ottimistiche
per il ritardo
rispetto ai
mercati
maggiori
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
2001
2002
2003
2004
2005
Anni
(*)
Saldo tra i giudizi di crescita e quelli di diminuzione.
Fonte: Nomisma.
.
36
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Figura 20
Sentiment previsionali espressi dagli operatori per il mercato d’impresa
nelle 13 aree intermedie
(variazioni percentuali)
Uffici
Negozi
(*)
60,0
50,0
50,0
Sentiment su N. scambi
Sentiment su prezzi
30,0
30,0
Valori %
Valori %
Sentiment su N. scambi
40,0
Sentiment su prezzi
40,0
20,0
20,0
10,0
10,0
0,0
0,0
-10,0
-10,0
-20,0
-20,0
2001
2002
2003
2004
2005
2001
(*)
2002
2003
2004
2005
Anni
Anni
Saldo tra i giudizi di crescita e quelli di diminuzione.
Fonte: Nomisma.
Figura 21
Media 13 aree intermedie - Variazioni percentuali nominali dei prezzi
di abitazioni usate
25,0
Valori percentuali
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
-5,0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Anni
Fonte: Nomisma.
Osservando le tendenze comuni dei sentiment, è stato scelto un modello che
tenti di spiegare il prezzo medio nelle tredici città intermedie in funzione di
quello osservato nelle tredici aree urbane. Verificando l’esistenza di una
correlazione tra le due variabili (indice di Pearson significativo, pari a 0,615).
Analizzando le due serie ed osservando i cambi di tendenza, si è individuato un
ritardo temporale corrispondente ad un anno.
Dal modello di regressione lineare stimato le variazioni reali dei prezzi risultano
decrescenti, ma rimangono su livelli più che soddisfacenti (tav. 19).
37
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
Tavola 19
Abitazioni nuove 13 aree intermedie
Anno
Prezzi reali abitazioni nuove
Variazioni reali abitazioni nuove
2005
2006
2007
2.464
2.588
2.715
5,33
5,02
4,90
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Consulente Immobiliare.
Se anziché applicare un modello previsionale basato sulle grandezze
macroeconomiche, si ricorre all’analisi delle serie storiche, i risultati non sono
molto dissimili.
La serie dei prezzi delle abitazioni usate nelle tredici città intermedie adattata
con un modello ARIMA (1,0,0), ha prodotto variazioni nominali attese nel 2005
del 6,87%, nel 2006 del 6,69% e nel 2007 del 6,58%; quelle reali sono
rispettivamente del 4,97%, 4,79% e del 4,48% (fig. 21).
Schema 4
Previsioni per il mercato italiano
Opinioni di rallentamento
della crescita
Scenari Immobiliari
Crescita prevista per i prezzi nel 2005:
- +5% turistico alberghiero;
- +6,1% centri commerciali;
- +4,8% uffici;
- +2,8% capannoni;
- +3,7% abitazioni.
Compravendite in calo del 5%.
Il fatturato del mercato dovrebbe
crescere del 3,7% nel 2005 (a fronte del
+5,5% del 2004).
Mediobanca
Potrebbe esserci rallentamento nel
2005, ma non scoppio della bolla.
Nomisma
Crescita valori abitazioni attorno al
5% e compravendite sugli attuali
livelli. Più problematico il quadro per
gli immobili d’impresa.
Opinioni di
stabilità/flessione
Gabetti
Stabilità in termini reali e
compravendite stazionarie sul livello
2004. Maggiore vivacità al Sud.
Tecnocasa
Tenuta prezzi in termini reali. Le
province correranno di più delle
grandi città. Allungamento tempie e
calo rendimenti.
Governo
Temuto lo scoppio della bolla.
Fiaip
Fiaip prevede per il primo semestre
2005 un mercato residenziale
generalmente stabile per quanto
riguarda prezzi di compravendita e
canoni di locazione.
Opinioni di proseguimento
della crescita
American Express Bank
Previsioni di tassi di crescita nel 2005
e 2006 dell’8%. Non esiste rischio
bolla immobiliare, perché il mercato
non ha avuto una crescita rapida ed
esponenziale.
Poco interessanti i rendimenti.
Ance
La crescita dei prezzi in Italia è
inferiore a quella registrata negli altri
paesi europei e il mercato interno è
ancora investito dal ciclo positivo.
Cresme
Mercato della locazione di abitazione
in flessione con canoni che fanno
registrare l’inizio di una crisi e locatari
scoraggiati dai prelievi fiscali.
Osmi-Cciaa Milano
Su Milano rischio flessione prezzi per
effetto di un eccesso di offerta.
Cresme
Stabilità della domanda e crescita
dell’offerta con conseguente
calmierazione dei prezzi.
38
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-05
Quadro di riferimento
39