TASSAZIONE DELLE PLUSVALENZE DERIVANTI DALL'ALIENAZIONE DI
BENI
IMMOBILI
L'articolo 67 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 al I comma le lettere a) e b) elenca quali
plusvalenze generano "redditi diversi" soggetti alle normali imposte sui redditi e testualmente
recita: "Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono
conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome
collettivo e in accomandita semplice nè in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese
a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o
costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le
unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la
costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi
familiari, nonchè, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso
di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al
momento della cessione."
L'articolo 68 del citato D.P.R. ci fornisce i criteri per la identificazione nonchè la
determinazione delle citate plusvalenze ed ai commi 1 e 2 testualmente recita:
"1. Le plusvalenze di cui alle lettera a) e b) del comm a1 dell'articolo 67 sono costituite dalla
differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo
di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
2. Per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell'articolo 67 acquistati oltre cinque anni prima
dell'inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore
normale nel quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello
dei fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del
valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o delle opere ovvero a quello
di inizio della costruzione. Il costo dei terreni suscettibile d' utilizzazione edificatoria di cui
alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di
ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo
per le famiglie di operai e impiegati nonchè dell'imposta comunale sull'incremento di valore
degli immobili. Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come
prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito
definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonchè dell'imposta
comunale sull'incremento di valore degli immobili e di successione."
Il principio generale che si desume dagli articoli di cui sopra è quello della tassazione delle
plusvalenze derivanti dalla vendita di fabbricati o porzioni di fabbricati nonchè di terreni
agricoli nei cinque anni dal loro acquisto mentre per i terreni edificatori sono sempre soggette
a tassazione assumendosi quale valore iniziale quello normale al quinquennio anteriore
all'atto del trasferimento. Fanno eccezione le alienazioni di fabbricati acquistati per
successione o donazione e le unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del
cedente o dei suoi familiari, nonchè i terreni agricoli ricevuti per successione o donazione.
Per quanto concerne la definizione di abitazione principale ci sovviene il D.L. 23 gennaio
1993 n. 16 il quale all'articolo 1 I comma ultima parte espressamente recita: "Per unità
immobiliare direttamente adibita ad abitazione principale deve intendersi quella nella quale il
contribuente che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, e i suoi
familiari dimorano abitualmente".
Ai sensi dei comma 1 e 2 dell'articolo 68 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 la plusvalenza
di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 del citato D.P.R. è costituita dalla
differenza tra:
- corrispettivo incassato;
- costo di acquisizione o costo di costruzione aumentato dei costi inerenti deducibili
appositamente documentati per cui avremo la seguente casistica:
Cessione di fabbricati
Costo di acquisizione:
In caso di fabbricato acquistato il costo è dato dal prezzo sostenuto per l'acquisto.
In caso di fabbricato costruito il costo è dato da tutti gli oneri per la costruzione.
Spese inerenti:
In caso di fabbricato acquistato il prezzo va aumentato di tutte le spese inerenti quali gli oneri
fiscali (imposta di registro, ipotecaria e catastale) e le spese notarili.
In caso di fabbricato costruito alle spese di costruzione vanno poi aggiunte le spese inerenti
(demolizione costruzioni esistenti, oneri tributari ecc..)
TASSAZIONE: La plusvalenza realizzata è tassata con le regole ordinarie, cioè concorre in
sede di dichiarazione, con gli altri eventuali redditi del soggetto, alla determinazione
dell'imponibile.
Cessione di terreni non edificabili
Costo di acquisto e spese inerenti:
Il prezzo sostenuto per l'acquisto del terreno e tutte le spese inerenti quali gli oneri fiscali
(imposta di registro, ipotecaria e catastale) e le spese notarili.
Per i terreni posseduti al 1° gennaio 2002 o al 1° luglio 2003, rivalutati in base ad apposita
perizia giurata di stima (previo pagamento dell'imposta sostitutiva) si considera il valore di
perizia.
TASSAZIONE: La plusvalenza realizzata è tassata con le regole ordinarie, cioè concorre in
sede di dichiarazione, con gli altri eventuali redditi del soggetto, alla determinazione
dell'imponibile.
Cessione di terreni oggetto di lottizzazione
Costo di acquisto:
- acquisto a titolo oneroso effettuato entro i cinque anni precedenti la lottizzazione: prezzo
di acquisto del terreno;
- acquisto a titolo oneroso effettuato oltre i cinque anni precedenti la lottizzazione: valore
normale dello stesso nel quinto anno anteriore all'inizio della lottizzazione o della costruzione
dell'edificio;
- acquisto a titolo gratuito: valore normale dello stesso alla data di inizio della lottizzazione,
ovvero della costruzione del relativo fabbricato;
Per i terreni posseduto al 1° gennaio 2002 o al 1° luglio 2003, rivalutati in base ad apposita
perizia giurata di stima (previo pagamento dell'imposta sostitutiva) si considera il valore di
perizia.
Spese inerenti:
Il costo di acquisto va aumentato di tutte le spese sostenute quali gli oneri fiscali (imposta di
registro, ipotecaria e catastale) e le spese notarili e poi aggiunte le spese inerenti (demolizione
costruzioni esistenti, oneri tributari ecc..). Dal corrispettivo in caso di cessione dei fabbricati
realizzati sul terreno si detraggono tutti i costi di costruzione.
TASSAZIONE: La plusvalenza realizzata è tassata con le regole ordinarie, cioè concorre in
sede di dichiarazione, con gli altri eventuali redditi del soggetto, alla determinazione
dell'imponibile.
Cessione di aree edificabili
Costo di acquisto e spese inerenti:
- acquisto a titolo oneroso: si considera la somma del costo di acquisto e delle spese inerenti
(spese notarili, imposte di registro, ipotecaria e catastale, eventuali oneri di urbanizzazione),
rivalutata in base alla variazione ISTAT dei prezzi al consumo;
- acquisiti a titolo gratuito (donazioni e successioni): il costo d'acquisto è pari al valore
dichiarato nelle relative denuncie aumentato delle spese inerenti (spese notarili, imposte di
registro, ipotecaria e catastale, eventuali oneri di urbanizzazione) (e per le successioni e
donazioni anteriori al
ottobre 2001, anche delle relative imposte). Anche in tale caso il
valore così determinato deve essere rivalutato in base alla variazione dell' indice ISTAT.
- acquisiti a seguito di assegnazione per lo scioglimento agevolato delle società non
operative: il valore iniziale è pari a quello iscritto nell'ultimo bilancio della società sciolta:
- acquisti per usucapione: il valore iniziale è dato dal valore venale del bene alla data in cui
è passata in giudicato la sentenza dichiarativa dell'usucapione.
Per i terreni posseduti al 1° gennaio 2002 o al 1° luglio 2003, rivalutati in base ad apposita
perizia giurata di stima (previo pagamento dell'imposta sostitutiva) si considera il valore di
perizia.
Precisazioni: la perizia di rivalutazione dei terreni posseduti al 1° luglio 2003 può essere
presentata entro il 30 settembre 2004. Entro la stessa data può essere effettuato il pagamento
dell'imposta sostitutiva pari al 4% del valore di perizia. Quest'ultimo può essere versato in un
massimo di tre rate annuali a partire dal 30 settembre 2004. Sulla seconda e terza rata sono
dovuti gli interessi del 3% annuo;
il contribuente deve conservare ed esibire a richiesta dell'amministrazione finanziaria: la
perizia, i dati identificativi dell'estensore, il codice fiscale del titolare del bene periziato e le
ricevute di versamento dell'imposta. Il costo della perizia è portato in aumento del valore di
acquisto del terreno nella misura in cui è stato effettivamente sostenuto ed è rimasto a carico
del titolare del bene periziato.
TASSAZIONE: Le plusvalenze in oggetto sono soggette alla tassazione separata, il
contribuente può però optare in sede di dichiarazione dei redditi, per la tassazione ordinaria.
