Capitolo 1
Procedimenti di stima
Procedimento e metodo
(per la stima del valore di mercato)
Il metodo è unico, consiste nel comparare il bene oggetto di stima con
beni simili di cui si conoscono i prezzi di mercato
I procedimenti sono molti e consistono nei diversi modi in cui può essere
fatta la comparazione (cioè applicato il metodo)
Il metodo comprende concettualmente due fasi:
la fase oggettiva, che è la costruzione della scala dei prezzi (la ricerca
e analisi dei prezzi dei beni simili)
la fase soggettiva, che è l’inserimento da parte del perito del bene
oggetto di stima nel giusto gradino della scala
Il principio dell’ordinarietà
Consiste nel fare riferimento a condizioni medie, normali secondo la
distribuzione di Gauss (la curva a campana)
Il VALORE ORDINARIO ha statisticamente la maggiore probabilità di
verificarsi nella realtà
Le correzioni del valore ordinario
Il bene oggetto di stima può essere diverso rispetto alla media dei beni
simili
Comodi positivi
I comodi sono differenze dovute a
caratteristiche del bene oggetto di stima non
modificabili
Valore ordinario
Comodi negativi
Sono quantificabili in termini relativi rispetto al valore complessivo del bene
(una variazione del x%...)
Le aggiunte e detrazioni sono dovute a caratteristiche modificabili
(quindi momentanee)
Sono quantificabili singolarmente in termini assoluti (per esempio il costo delle
opere da eseguire per portare nello stato di ordinarietà un fabbricato)
I prezzi dei beni simili
Il bene simili hanno stesse caratteristiche:
intrinseche, interne (tipo terreno o di fabbricato)
estrinseche, in relazione con l’esterno (ambito spaziale)
Il prezzi dei beni simili devono essere:
reali, effettivamente pagati (non per esempio i prezzi richiesti
inizialmente in una compravendita)
recenti, le condizioni dei mercati cambiano col tempo (ambito
temporale)
Il valore ordinario deve risultare dall’analisi dei prezzi di un numero
adeguato di beni simili (grandezza del campione)
I parametri di confronto
Il parametro è la grandezza fisica, economica o la caratteristica
qualitativa in base alla quale viene effettuato il confronto tra il bene
oggetto di stima e i beni simili
I parametri tecnici sono quantità fisiche misurabili
I parametri economici sono misurabili col metro monetario (redditi, pezzi)
I parametri e i prezzi di mercato costituiscono i dati della stima
Il dato elementare, a differenza del dato elaborato, non deriva a sua volta
dall’applicazione di un procedimento di calcolo
Il dati possono essere:
di fatto sono certi
ipotetici derivano da una previsione
Tipi di procedimento
Procedimento sintetico
basato su dati che all’origine della stima
hanno già subito una fase di elaborazione
Procedimento analitico
basato sull’elaborazione di dati elementari
In ogni caso la comparazione si svolge in base alla fondamentale
equazione:
V : p Vx : px
V
Vx
px
p
Procedimenti sintetici
Stima a vista
Confronto immediato, sommario
Stima sintetica p.d.
Analisi delle fonti di dati già elaborati
Stima per valori unitari
Stima sintetica per porzioni omogenee
Procedimenti analitici
Capitalizzazione dei redditi
Confronto basato sul parametro
reddituale. Il bilancio del bene da
stimare è eseguito analiticamente
Rilievo analitico dei dati di
mercato
Confronto basato sull’analisi di un
numero adeguato di compravendite di
beni simili in base a un parametro
tecnico
Il procedimento per capitalizzazione dei redditi
Il valore di mercato di un bene immobile con procedimento analitico (per
capitalizzazione del reddito) si ottiene applicando la seguente formula:
V
Bf
r
La capitalizzazione dei redditi è un procedimento di stima che usa come
parametro di confronto il reddito (Bf). Infatti, sostituendo il saggio, si ha :
Bf
Vx
Bf
V
e quindi:
Vx
V
Bf Bf
Equazione
fondamentale della
comparazione
Capitolo 1
FINE
Procedimenti di stima
