Policies for macrofinacial
stability
Options to deal with Real Estate booms
Caimi A. Cosma A. Gorla Y. Iannone G.
EXECUTIVE SUMMARY
Dinamica pre-crisi:
•
“Benign Neglect”
“Benevola Indifferenza”
“….meglio raccogliere i cocci dopo il fallimento piuttosto che prevenirlo.”
Crisi immobiliare
1.
2.
Revisione delle dinamiche
Come e da chi viene finanziato un boom economico?
Strumenti di politica macroeconomica
- Politica monetaria: utile ma costosa
3.
Strumenti di politica fiscale
- Tassa sulle transazioni e sulla proprietà
- Rischio di conseguenze dovute a utilizzi distorti
4.
Strumenti macroprudenziali
- Massimo rapporto tra prestito e valore reale
- Ridurre i costi di fallimento e garantire stabilità al sistema finanziario
- Dinamica delle scorte di capitale
POLITICA INTERVENTISTA O NEUTRALE?
Può prevenire il rischio del fallimento
Politica attiva
Comporta alti costi
Massima attenzione ai boom finanziati dal credito e quelli in cui gli istituti finanziati
sono direttamente coinvolti.
INTERVENTI
Politica monetaria
•
Brusca e Costosa
Fiscali
Macroprudenziali
•
Efficaci solo in principio
• Limite al rapporto tra capitale
•
Difficoltà ad applicarli in
forma ciclica
proprio e capitale di prestito
•
•
Garantire stabilità al settore
finanziario
Contenimento dell’indebitamento
SEGNALI DI UNA POLITICA INTERVENTISTA
Collegamento tra Boom immobiliare e ricorso al credito
Coinvolgimento delle banche e ripercussioni sull’economia reale
•
•
I prezzi delle case influenzano la disponibilità delle banche a
concedere prestiti
CRISI
Effetti sulla ricchezza
Settore immobiliare come riserva di
ricchezza per l’economia
•
Prezzi delle case sono indicatori
dell’andamento dell’economia reale
•
Effetti sulla liquidità
Illiquidità dovuta a rallentamento delle
transazioni
•
•
Difficoltà nella vendita delle case che
comportano svendite.
POLICY OPTIONS
LINEE STRATEGICHE
Esistono diversi strumenti utili per prevenire o limitare gli effetti creati dalla crisi
(politiche monetarie, fiscali , macroprudenziali)
Non hanno potuto però prevenire la recente crisi in quanto:
decisioni prese in situazioni di incertezza
difficoltà distinguere tra “buoni” e “cattivi” boom
Non esiste una politica d’azione migliore rispetto alle altre (quelle molto efficaci
hanno costi elevati mentre quelle che comportano costi inferiori hanno effetti
limitati)
POLITICHE MONETARIE
Possono le strette monetarie contenere il boom del mercato immobiliare?
Un incremento del tasso di interesse farebbe crescere i costi dei prestiti e quindi
decrescere la domanda di prestiti.
•
Tassi di interesse molto alti condurrebbero inoltre i richiedenti a forme pericolose di
prestito. Possiamo quindi affermare che le politiche monetarie potrebbero fermare il
boom sul nascere ma a costi altissimi.
•
sono molto efficaci nel prevenire un boom (meno efficaci nel limitare un
boom già avvenuto)
causano seri danni all’attività economica e al benessere sociale
POLITICA FISCALE
Tasse sulle Transazioni
•
•
•
Utili per tenere sotto controllo il boom
Inducono però rilevanti distorsioni sul mercato immobiliare e indirettamente sul mercato del
lavoro
Negli USA e in Cina l’introduzione di queste tasse ha stabilizzato il mercato immobiliare
scoraggiato la speculazione ma il loro impatto è stato transitorio
Imposta patrimoniale
•
•
Limita gli incrementi dei prezzi e la volatilità
Ottiene effetti diversi nei diversi mercati
Abolizione della deducibilità dell’interesse dei mutui
•
•
Riduce gli incentivi ad indebitarsi per i proprietari di immobili
La sua abolizione causerebbe danni al settore immobiliare
POLITICA MACROPRUDENZIALE
Misure macroprudenziali:
•
•
•
Maggiori requisiti patrimoniali
Limiti sul credito ipotecario
Affrontano i rischi connessi al boom immobiliare a costi inferiori di quelli sostenuti
attraverso politiche monetarie e fiscali.
Strumenti:
•
•
•
•
Requisiti patrimoniali e ponderazione dei rischi.
Dinamica delle scorte e degli accantonamenti.
Loan-to-value
Debt-to-income
Vantaggi:
Svantaggi:
•
•
•
bassi costi di attuazione
specificità permette un azione
diretta sul problema.
•
difficile implementazione dal lato
politico-economico.
effetti controproducenti creano
strutture instabili e complicate da
ripristinare in fase di arresto
economico.
STRUMENTI MACROPRUDENZIALI
1.
Maggiori requisiti patrimoniali e ponderazione del rischio
Background
•
Assenza di regolazione del capitale per i prestiti immobiliari.
Differenti tipologie di prestiti immobiliari “impacchettati” nella stessa categoria di rischio.
•
Sfide all’attuazione
•
Classificazione dei prestiti in base ad una più attenta ponderazione dei rischi.
Fissare e mantenere i coefficienti bancari nei minimi regolamentari anche durante i boom economici.
•
Più stretti requisiti:
•
migliorano la resistenza delle banche agli arresti.
riducono la disponibilità di credito e danneggiano i prezzi.
•
Prove
•
•
•
Parziali successi (es. Polonia) nel mercato dei mutui attraverso un aumento dei requisiti patrimoniali
e nella ponderazione del rischio.
Stessi strumenti utilizzati in diversi Paesi con differenti risultati.
Difficoltà di misurazione dell’efficacia.
STRUMENTI MACROPRUDENZIALI
2.
Dinamica delle scorte e degli accantonamenti
Background
•
•
•
La meccanica e i benefici sono similari al metodo dei requisiti patrimoniali.
Un extra paraurti che può aiutare a coprire potenziali perdite durante mutazioni del ciclo economico.
Non è soggetta a limiti specifici.
Sfide all’attuazione
•
Necessità di definire aspetti pratici e effetti indesiderati all’interno di ogni paese.
L’applicazione sul mercato interno delle banche regolamentate definisce due realtà:
•
Danneggia la loro competitività
•
Trasferimenti di capitali verso banche estere.
Prove
•
•
•
Strumento che rafforza il sistema bancario contro gli effetti di un arresto economico.
Risoluzione parziale delle conseguenze del boom.
Attuato in Spagna dal 2000 con un coefficiente di riserva equivalente al 10%.
STRUMENTI MACROPRUDENZIALI
3. Limiti al Loan-To-Value e Debt-To-Income
Background
•
•
•
•
•
Minor rischio per il debitore (specialmente durante la riduzione dei prezzi delle case)
Minor percentuale di fallimento dei mutuatari
Maggior tasso di recupero per le banche
Minor indebitamento
Riduzione della domanda nel mercato immobiliare
Riduzione DTI per limitare la domanda speculativa e il boom nel settore immobiliare
Sfide all’attuazione
•
•
•
•
•
•
Accurata progettazione al fine di limitare l’elusione
Imposizione di un limite generale all’esposizione
Elusione
maggiori costi di organizzazione e recupero
Espansione degli intermediari finanziari non - bancari (meno regolamentati)
Prestiti esteri
Danneggiamento delle fasce più bisognose (giovani e poveri)
Prove
•
•
Mancanza di dati accurati nel tempo
Correlazione positiva tra l’aumento del limite all’LTV e l’aumento dei prezzi delle case
VALUTAZIONE DELLE LINEE STRATEGICHE
DGSE = Equilibrio dinamico generale stocastico (modello regressivo)
•
Difficoltà nel replicare una domanda non-lineare in periodi di crisi e in caso di bolle immobiliari
•
Le conclusioni di quest’analisi dipendono da quale shock guida il prezzo delle case
Shock
Finanziari
Della produttività (positiva)
Obiettivo
“Determinare quale linea strategica è migliore per stabilizzare l’economia”
Linee strategiche
Politica monetaria
•
Efficace solo sui prezzi delle case attraversi la riduzione del costo del denaro
Politica fiscale
•
Bassa efficacia sul benessere dovuta ad una distorsione dei prezzi
Politiche macroprudenziali
•
Agendo sull’LTV si ottengono i migliori risultati in caso di entrambi gli shock
CONCLUSIONI
Miglior strategia: politica macroprudenziale
•
Contiene i prezzi delle case e la leva finanziaria
•
Risolve il problema alla radice
•
Maggior sicurezza del sistema bancario
•
Criteri discrezionali o regole
