Cass., 12 aprile 2005, n. 7519

CORTE DI CASSAZIONE, Sez. III, 12 aprile 2005, n. 7519 –
VITTORIA Presidente - LEVI Estensore – SCARDACCIONE P.M.
(conf.) - S.M. (avv.ti Schiavone e Spissu) c. San Giacomo
Imm. di B.F. & C.
Conferma Trib. Cagliari, 30 giugno 2001.
Mediazione – Vendita di immobile – Conclusione dell’affare
– Conclusione di preliminare – Sussistenza – Nullità del
contratto definitivo per difetto di concessione edilizia
– Irrilevanza.
(Cod. civ., artt. 1351, 1470, 1754, 1757; l. 28 febbraio 1985, n.
47, art. 40).
Il diritto alla provvigione di cui all'art. 1754 c.c. sorge quando possa
ritenersi concluso un affare, che, nel linguaggio comune, è l'equivalente del
contratto; pertanto, un affare può ritenersi concluso quando si verificano gli
estremi di cui all'art. 1321 c.c., e cioè quando sia stato concluso un contratto
che presenti i requisiti essenziali per la sua validità (fattispecie in cui il diritto
alla provvigione è stato ritenuto spettante in relazione alla conclusione di un
preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria) (1).
FATTO - Con atto di citazione 3.1.1991 la San Giacomo
Immobiliare S.n.c. conveniva in giudizio avanti al Pretore di Cagliari il
Sig. M.S. chiedendone la condanna al pagamento della somma di L.
3.141.600 a titolo di provvigione per la mediazione del contratto di
compravendita di cui alla scrittura privata 20.11.1990 stipulata tra il S.
e
L.R..
Il Giudice di Pace, subentrato nella competenza al Pretore, accoglieva
la domanda proposta dalla San Giacomo e condannava il S. al
pagamento della somma di L. 4.296.600 a titolo di provvigione per la
mediazione.
Proponeva appello davanti al Tribunale di Cagliari il S. affermando che
la sentenza del Giudice di Pace aveva omesso di considerare che la
persona che aveva procacciato l'incontro tra i contraenti, aveva agito in
proprio al di fuori di ogni rapporto e collegamento con la San Giacomo
Immobiliare; che l'incarico da lui conferito riguardava la vendita di un
altro appartamento; che il diritto alla provvigione sorge solo se l'affare
concluso tra le parti sia dotato di effetti obbligatori nel senso che a
causa della sua stipulazione sia costituito un vincolo che dia diritto ad
agire per l'adempimento dei patti stipulati; che le parti non avevano
tratto alcun vantaggio dall'intercorsa stipulazione che era stata poi
annullata per violazione delle disposizioni degli artt. 17 e 40 L. n. 47
del
1985.
Si costituiva l'appellata contestando la descrizione dei fatti fornita
dall'attrice e chiedeva il rigetto dell'appello proposto in via principale.
L'appellata proponeva anche appello incidentale diretto ad ottenere una
parziale riforma della sentenza impugnata per quanto riguarda la
condanna del S. al rimborso delle spese processuali inferiori ai minimi
tabellari.
Il Tribunale di Cagliari respingeva l'appello principale proposto dal S. e
in parziale accoglimento dell'appello incidentale della San Giacomo
rideterminava l'entità delle spese processuali a carico del S..
Proponeva
ricorso
per
Cassazione
il
S..
Non veniva notificato controricorso.
DIRITTO - Il ricorso è affidato ad un unico motivo.
Violazione e falsa applicazione artt. 1321, 1362 e segg. cod.civ.
Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione in relazione all'art.
360
nn.
3
e
5
c.p.c.
Assume il ricorrente che le censure si incentrano sull'interpretazione
del contratto da parte del giudice d'appello, deducendo vizi di
motivazione e violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale
previsti dagli artt. 1362 e segg. c.c. L'interpretazione in particolare
riguarda la dizione "conclusione dell'affare" che la legge ricollega al
diritto del mediatore al pagamento delle provvigioni e si intende
realizzata quando fra le parti messe in contratto da lui si sia costituito
un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o
risoluzione) del contratto. Fatta tale premessa, il ricorrente risale al
testo del contratto in oggetto riportando la "scrittura privata di
compravendita".
Nel caso si tratta di contratto intercorso fra le parti riconducibile allo
schema del contratto preliminare in considerazione della esplicita
previsione della stipula di un futuro rogito notarile, del differimento
della consegna dell'immobile, che doveva essere contestuale alla stipula
dell'atto pubblico e alla regolamentazione del pagamento del
corrispettivo
(Cfr.
Cass.,
19.10.2000,
n.
13827).
Ci si chiede dunque se per "affare" di cui al diritto alla provvigione
disciplinato dagli artt. 1754 e segg. c.c., si intende anche il preliminare
nel caso in cui ad esso non possa darsi esecuzione, perché non si
verifica
quella
condizione
a
cui
è
sottoposto.
Come è noto l'"affare" deriva da Geschäft, perché il legislatore tedesco
se avesse inteso parlare di contratto avrebbe usato la dizione Vertrag,
come risulta dalla relazione M., nel progetto del cod. comm. del 1882
per imitazione del corrispondente vocabolo Geschäft, usato nel § 93
del cod. comm. 1897 e cioè significa "negozio" in genere: quindi
"affare" costituisce l'equivalente "volgare" e "comune" del termine
"contratto" secondo l'accezione corrente di tale vocabolo nel
linguaggio italiano odierno; seppure l'affare, Geschäft, è il genere e il
contratto, Vertrag, la specie, entrambe le parole tedesche esprimono
l'attività giuridica in movimento verso un'attività economica. Pertanto
l'affare si può ritenere concluso quando si verificano gli estremi
dell'art. 1321 c.c., cioè quando interviene l'accordo di due o più
persone per costituire, regolare, o estinguere tra loro un vincolo
giuridico, precisamente, quando il contratto abbia i requisiti essenziali
per
la
sua
validità.
Fatte dunque queste considerazioni, non si può non dire che la scrittura
privata di che trattasi non sia un contratto e quindi un "affare"
suscettibile di far acquistare il diritto alla provvigione contrariamente a
quanto
affermato
dal
ricorrente.
Conseguentemente il diritto alla provvigione scatta al momento di tale
conclusione dell'affare e comunque il contratto preliminare non è
assoggettato alla disciplina dei cui all'art. 17 L. 47/1985, come è stato
chiaramente statuito da Cass., 17.6.1999, n. 6018: "La sanzione della
nullità prevista dall'art. 40 L. 28.2.1985, n. 47 con riferimento a
vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria
concessione edificatoria e, quindi, la connessa disposizione dell'art. 21
ivi richiamato, trovano applicazione nei soli atti di trasferimento, id est
ai contratti ad effetti reali e le relative previsioni non possono non
essere estese ai contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quale i
preliminari
di
vendita".
Poiché dunque la sentenza del Tribunale di Cagliari è correttamente
motivata,
il
motivo
va
rigettato.
Omissis.