cost_approach

Triangolo n 2 - 2013
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il TrianGolo
R I V I S TA T R I M E S T R A L E D ’ I N F O R M A Z I O N E T E C N I C O P R O F E S S I O N A L E
D E L C O L L E G I O D E I G E O M E T R I E D E I G E O M E T R I L A U R E AT I D E L L A P R O V I N C I A
DI
COMO
“Decreto del Fare”
Ecco tutte le novità
Scorcio del lago di Como visto da Bellagio
nell’ambito
dell’edilizia
Bonifica dell’amianto, le tecniche
per un recupero privo di rischi
Iva per le cessioni e locazioni di fabbricati
il vademecum dell’Agenzia delle Entrate
Meci 2013 obiettivo riqualificazione
Collegio Provinciale
Geometri e Geometri Laureati
di Como
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il TrianGolo
RIVISTA TRIMESTRALE D’INFORMAZIONE TECNICO PROFESSOIONALE
COLLEGIO DEI GEOMETRI E DEI GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA
DEL
Cost Approach
il costo di produzione
deprezzato
Estimo
di Oscar Mella
Il cost approach è un procedimento di stima mirato a valutare un
immobile attraverso la somma del valore del suolo edificato e del
costo di ricostruzione dell’edificio eventualmente deprezzato
I
l costo di costruzione1 deprezzato viene
normalmente utilizzato nel caso di
immobili che per loro natura – immobili
speciali, immobili secondari, immobili
accessori – non hanno un mercato specifico, oppure nei casi in cui il mercato non sia
sufficientemente ampio da fornire i dati relativi
a una segmentazione di mercato specifica tale da
potervi collocare l’immobile oggetto di stima.
Secondo il principio di sostituzione: “Un compratore non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore del costo di costruzione
di un altro immobile sostituto che presenta la
stessa utilità funzionale; di conseguenza, per un
immobile edificato, il compratore è disposto a
pagare una somma massima pari al valore del
terreno edificato e al costo di ricostruzione
eventualmente diminuito del livello di deprezzamento raggiunto dall’immobile esistente”.
La determinazione del valore viene operata
aggiungendo al valore del terreno una somma
ottenuta sottraendo dal costo lordo di sostituzione di una particolare costruzione una aliquota
che ne considera l’età, l’obsolescenza economica e tecnologica.
Nel costo di costruzione troviamo:
1) costo dell’Area;
2) spese di progettazione, direzione lavori, sicurezza ecc.;
3) oneri di Urbanizzazione primaria, secondaria;
4) costo secco. Quantità di moneta da corrispondere alla ditta che esegue i lavori edilizi (si
determina in base a un procedimento sintetico
costo/mc o attraverso un computo metrico estimativo);
5) costi per collaudo, allacciamenti, accatastamento dell’immobile;
6) Interessi ed eventuali oneri finanziari, profitti.
Introduciamo qualche definizione per poter
comprendere i passaggi del deprezzamento dell’immobile legati alla vetustà.
Deterioramento fisico (physical deterioration):
derivato dall’uso e dal conseguente logorio delle
parti dell’immobile con il trascorrere del tempo,
dove per alcune parti il deterioramento può essere recuperato con interventi di manutenzione.
Obsolescenza funzionale (functional obsolescence): legata alla tipologia e agli standard
costruttivi dell’immobile non più idonei alle esigenze dei fruitori.
Obsolescenza economica (external obsolescence): relativa a condizioni esterne all’immobile
quali per esempio cambiamenti nelle destinazioni delle aree di insediamento, inquinamento,
insufficiente livello della domanda. Non è possibile vederla, non si può toccare e non se ne può
sentire l'odore, è la perdita di valore derivante da
influenze esterne alla proprietà stessa. È defini-
NOTE
1 Costo di costruzione: rappresenta le spese che al momento della stima un imprenditore ordinario deve sostenere per produrre un nuovo
immobile. Costo di ricostruzione: rappresenta le spese che un imprenditore ordinario deve sostenere per riprodurre un immobile esistente.
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ta come una forma di ammortamento,
o una perdita di valore incurabile,
causata da condizioni sfavorevoli
esterne alla proprietà, come per esempio l'economia locale, l'economia del
settore, la disponibilità di finanziamenti, l'invasione di imprese discutibili, la perdita di fonti quali materiali
e manodopera, la mancanza di trasporti efficienti, il trasferimento di
centri commerciali, la presenza di una
nuova legislazione.
L’obsolescenza economica può anche
essere causata da una riduzione della
domanda per il prodotto; dalla sovraccapacità nel settore; dalla dislocazione delle forniture di materie prime;
dai costi delle materie prime, del lavoro, del trasporto mentre il prezzo di
vendita rimane fisso o aumenta a un
tasso molto più basso; dalla concorrenza straniera; da legislazione e considerazioni di carattere ambientale.
Un esempio di obsolescenza economica è l'emanazione di norme e l'imposizione e l'esecuzione di controlli
relativi all'inquinamento e le restrizioni operative conseguenti. Questi fattori possono determinare una riduzione
del valore economico aggiunto per
esigenze di investimento o maggiori
costi operativi con nessuna vendita di
compensazione o benefici di profitto.
Per deterioramento fisico o obsolescenza funzionale si intendono tutti
quegli interventi manutentivi di ripristino che servono per riportare il fabbricato alle sue condizioni originarie,
il deprezzamento in questo caso si
pone pari al costo dell’intervento. Tra
gli interventi più frequenti ci sono tinteggiature, sostituzioni di parti, intonacature ecc.
Gli interventi che riguardano l’obsolescenza funzionale si possono raggruppare in:
• interventi che richiedono addizioni il
cui valore è rappresentato dal costo
dell’addizione;
• interventi che riguardano ammodernamenti o ristrutturazioni di parti il
cui valore è rappresentato dal costo
dell’intervento.
L’obsolescenza funzionale non ripristinabile e l’obsolescenza economica
si possono valutare in termini di perdita di valore ipotizzando di capitaliz-
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Tabella riepilogativa
(Appraisal Institute, tratta dal libro “Metodi di stima immobiliare”
Prof. Marco Simonotti)
DETERIORAMENTO
DEPREZZAMENTO
Deperimento fisico
Costo dell’intervento manutentivo di
ripristino
Deperimento fisico
ineliminabile
Sommatoria delle quote di deprezzamento maturate alla data della stima
Obsolescenza funzionale
eliminabile
Costo di addizioni, sostituzioni,
ristrutturazioni e ammodernamenti
(al netto degli elementi, componenti
e parti recuperate)
Obsolescenza funzionale
ineliminabile
Perdita di reddito (capitalizzata) o di
valore tra lo stato di piena
funzionalità e lo stato di obsolescenza attuale. Sommatoria delle
quote di deprezzamento maturate
alla data della stima
Obsolescenza
economica
Perdita di reddito (capitalizzata) o di
valore
zare la perdita di reddito in caso di
cessione d’uso dell’immobile.
Il deprezzamento è un processo continuo che varia a seconda della natura
del bene e della sua durata economica.
Una misura del deprezzamento è
l’ammortamento che rappresenta la
ripartizione economica del deprezzamento negli anni di durata economica
del bene.
Il valore di un immobile si presuppone
decresca ogni anno secondo una determinata funzione matematica, ma solo
quando si conoscono dati sperimentali
si può costruire una funzione valoretempo per punti corretta, in generale
viene usata una valore-tempo di tipo
lineare. La funzione deprezzamento,
come abbiamo accennato, riguarda la
vita economica di un bene per cui gli
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elementi necessari sono: il costo iniziale C, la durata economica n, la vetustà
del bene t e l’eventuale valore finale E
se esiste. La funzione matematica del
deprezzamento può essere rappresentata dal seguente grafico (la linea che
congiunge il costo iniziale con il valore
finale del bene (E) rappresenta il
deprezzamento lineare).
Ecco le principale formule di deprezzamento.
Deprezzamento conoscendo il saggio
di deprezzamento w:
Dt = (C-E)*(1-e -w*t2)
e = 2.7182812845
Il saggio di deprezzamento si può
anche determinare attraverso la formula inversa:
Per immobili con valore finale > di 0:
Deprezzamento impianti con valore
finale = 0:
Il deprezzamento totale Dt può essere
considerato pari alla somma di tutte le
quote di ammortamento Qs maturate
nel tempo t:
Deprezzamento fabbricati strumentali
secondo la formula Uec (L’Union
Européenne des Expert Comptables
Economiques ef Fianciers).
) Economiques et Financiers)
Deprezzamento di manufatti edili
semplici e impianti per la funzione di
deprezzamento, può essere utilizzata
la funzione valore-tempo lineare.
BiblioGrafia:
Sul prossimo numero verrà effettuato
un esempio di valutazione.
• M. Simonotti, “Metodi di stima
immobiliare”, Dario Flaccovio Editore;
• AA.VV., “Codice delle valutazioni
immobiliari”, terza ed., Tecnoborsa;
• “International Valuation Standards”,
Ottava edizione 2007, ed. Geoval e
Cng;
•“International Valuation Standards”,
Sesta edizione 2003, ed. Geoval;
•“Linee guida per la valutazione degli
immobili in garanzia delle esposizioni
creditizie”, maggio 2011;
• Corso Geoval anno 2012;
• A. Benvenuti - P. Frediani, “La valutazione immobiliare”, Quaderni di
Consulente Immobilare, Il Sole 24 Ore;
• S. Amicabile, “Manuale di Estimo”,
Hoepli.
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