LA FISCALITÀ DEGLI
IMMOBILI
Il leasing finanziario
a cura di Roberto Protani
IL LEASING FINANZIARIO
• Il leasing finanziario è un contratto atipico non
disciplinato dal Codice civile che consente all'impresa o
lavoratore autonomo:
• di ottenere la disponibilità di un bene strumentale per
l'esercizio della propria attività imprenditoriale o
professionale, in cambio del pagamento di canoni
periodici;
• di esercitare, alla scadenza del contratto, un'opzione di
acquisto del bene stesso (riscatto) per una cifra pattuita, o in
alternativa di restituire il bene alla società di leasing.
IL LEASING FINANZIARIO
La riforma del diritto societario, attuata dal D.Lgs. 17
gennaio 2003, n. 6 ha aggiunto il punto n. 22 all'art.
2427 del Codice civile.
Il D.Lgs. 28 febbraio 2005, n. 38 ha stabilito, tra l'altro,
l'obbligatorietà dell'utilizzo degli IAS per la redazione
del bilancio consolidato a partire dall'esercizio 2005 per
alcuni tipi di società.
IL QUADRO EC
L'art. 11 del citato D.Lgs. 28 febbraio 2005, n. 38 ha
apportato modifiche ad alcuni articoli del Tuir. In particolare,
in virtù della modifica all'art. 109 del Tuir, è possibile
dedurre, utilizzando il quadro EC, la differenza tra i canoni
di locazione finanziaria e la somma degli ammortamenti dei
beni acquisiti in locazione finanziaria e degli interessi passivi
che derivano dai relativi contratti imputati a conto economico.
Fino al periodo d'imposta in corso al 31
dicembre 2007
I CONTRATTI STIPULATI FINO AL 31 DICEMBRE 2007
• L'art. 5-ter del D.L. n. 203/2005 ha stabilito, ai fini della
deducibilità fiscale, nuovi limiti di durata per i contratti
aventi ad oggetto beni immobili.
• La norma ha previsto che la deducibilità dei canoni di
locazione finanziaria, per l'impresa utilizzatrice, è ammessa
soltanto se la durata del contratto (al momento della stipula)
non è inferiore alla metà del periodo d'ammortamento
ricavabile dalle apposite tabelle previste dal D.M. 31
dicembre 1988 e comunque con un minimo di 8 anni ed
un massimo di 15, nel senso che ove la metà della durata
dell'ammortamento dovesse risultare superiore a 15 anni è
possibile comunque stipulare un contratto della durata di
almeno 15 anni.
I CONTRATTI STIPULATI FINO AL 31 DICEMBRE 2007
• Pertanto, ai fini della deducibilità dei canoni di
locazione finanziaria sui beni immobili la durata
minima del relativo contratto non deve essere
inferiore alla metà del periodo di ammortamento
tenendo presente che:
• se tale arco temporale (la metà del periodo di
ammortamento) è inferiore a otto anni, quest'ultima
(otto anni) è la durata minima del contratto richiesta ai
fini della deducibilità dei relativi canoni;
I CONTRATTI STIPULATI FINO AL 31 DICEMBRE 2007
• se detto arco temporale è compreso tra otto e quindici
anni (ad esempio dodici anni), la durata minima del
contratto deve essere pari a tale valore (nell'esempio,
12 anni);
• se detto arco temporale è superiore a quindici anni,
quest'ultima (quindici anni) è la durata contrattuale
minima richiesta dalla norma.
• Resta inteso che nei casi descritti sono comunque
deducibili, sulla base della durata contrattuale
effettivamente prevista dalle parti, i canoni relativi a
contratti con durata superiore ai predetti limiti minimi.
LA FINANZIARIA PER IL 2008
Ante Finanziaria per il 2008
Finanziaria per il 2008
50% del periodo
di ammortamento
2/3 del periodo
di ammortamento
Minimo 8 anni
Massimo 15 anni
Minimo 11 anni
Massimo 18 anni
Immobili
Decorrenza
Contratti stipulati dal 1° gennaio 2008
I METODI DI RILEVAZIONE
Il leasing può essere rappresentato in bilancio secondo
due modalità:
Metodo
patrimoniale
Metodo
finanziario
I METODI DI RILEVAZIONE
Metodo
Metodo
patrimoniale
patrimoniale
Utilizzo
Utilizzodei
deiconti
contid'ordine
d'ordine
Rilevazione
Rilevazionedel
delcanone
canone
Contabilizzazione
Contabilizzazionedel
delcespite
cespitealalriscatto
riscatto
I METODI DI RILEVAZIONE
Metodo
Metodo
finanziario
patrimoniale
finanziario
patrimoniale
Iscrizione
Iscrizionedel
delcespite
cespite
Rilevazione
Rilevazionedel
deldebito
debitoverso
versolalasocietà
societàdi
dileasing
leasing
Contabilizzazione
Contabilizzazionenel
nelconto
contoeconomico
economicodegli
degliinteressi
interessi
Imputazione
Imputazionenel
nelconto
contoeconomico
economicodegli
degliammortamenti
ammortamenti
IL METODO PATRIMONIALE
Il metodo patrimoniale, prevede l'iscrizione:
• nei conti d'ordine dell'impegno relativo agli importi
ancora da corrispondere alla società di leasing o il
valore complessivo dei beni presso l'azienda;
• dei canoni passivi di leasing in conto economico tra i
costi per il godimento di beni di terzi.
• Al termine del contratto di leasing, in caso di esercizio
del riscatto, il bene viene iscritto tra le
immobilizzazioni ad un valore pari al prezzo pagato
per il riscatto.
IL METODO PATRIMONIALE
Iscrizione nei conti d'ordine del valore complessivo dei beni presso
l'azienda
_________________
_________________
Beni in leasing
a Fornitori beni in leasing
Accertamento periodico dei canoni di leasing
_________________
_________________
Diversi
a Debiti verso società
Spese per canoni
di leasing (D.5)
di leasing (B.8)
IVA a credito (C.II.4-bis)
IL METODO PATRIMONIALE
Rilevazione dei canoni di leasing di competenza
_________________
_________________
Risconti attivi (D)
a Spese per canoni
di leasing (B.8)
Riscatto del bene in leasing al termine del contratto e iscrizione tra le
immobilizzazioni ad un valore pari al prezzo di riscatto
_________________
_________________
Diversi
a Debiti verso fornitori (D.7)
Impianto e macchinario
(B.II.2)
IVA a credito (C.II.4-bis)
IL METODO FINANZIARIO
Ammortamento sistematico del bene
________________________
_________________
Ammortamento Impianto e
a Fondo ammortamento Impianto
macchinario in leasing
e macchinario in leasing
(B.10.b)
(B.II.2)
LA NOTA INTEGRATIVA
• L'art. 2427, n. 22 richiede che in caso di operazioni di
locazione finanziaria che comportano il trasferimento al
locatario della parte prevalente dei rischi e dei benefici
inerenti ai beni che ne costituiscono oggetto debba
essere redatto un prospetto dal quale risulti:
• il valore attuale delle rate di canone non scadute
quale determinato utilizzando tassi di interesse pari
all'onere finanziario effettivo inerenti i singoli contratti;
LA NOTA INTEGRATIVA
• l'onere finanziario effettivo attribuibile ad essi e
riferibile all'esercizio;
• l'ammontare complessivo al quale i beni oggetto di
locazione sarebbero stati iscritti alla data di
chiusura dell'esercizio qualora fossero stati
considerati
immobilizzazioni,
con
separata
indicazione di ammortamenti, rettifiche e riprese di
valore che sarebbero stati inerenti all'esercizio.
IL LEASING IMMOBILIARE
• Il D.L. 2 ottobre 2006, n. 262, convertito con modificazioni
dalla L. 24 novembre 2006, n. 286 ha riformulato i commi 7
ed 8 dell'art. 36 del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, introducendo
altresì il comma 7-bis all'interno del medesimo art. 36. Il
nuovo comma 7 dell'art. 36 del suddetto D.L. stabilisce che,
ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il
costo complessivo dei fabbricati strumentali deve essere
assunto al netto del costo delle aree occupate dalla
costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza.
IL LEASING IMMOBILIARE
• Il comma 7-bis dell'art. 36 del D.L. 4 luglio 2006, n.
223, con riferimento ai fabbricati strumentali acquisiti
in locazione finanziaria, prevede in modo speculare
l'indeducibilità della quota capitale dei canoni riferibile
alle medesime aree.
ESEMPIO - AGENZIA DELLE ENTRATE
Contratto stipulato in data
Scadenza
a) Costo sostenuto dalla società di leasing
b) Giorni di durata del contratto
c) Giorni del periodo d'imposta
d) Prezzo di riscatto
e) Quota capitale annua dei canoni [(a-d)/b)*c]
Totale canoni (incluso maxicanone)
01/01/2006
31/12/2015
100.000,00
3.650
365
2.500,00
9.750,00
136.868,90
ESEMPIO - AGENZIA DELLE ENTRATE
•
•
Anno
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Canoni
Quota
capitale
Quota
interessi
Quota
terreno
Quota
fabbricato
2006
13.686,89
2007
13.686,89
2008
13.686,89
2009
13.686,89
2010
13.686,89
2011
13.686,89
2012
13.686,89
2013
13.686,89
2014
13.686,89
2015
13.686,89
2016 (Riscatto)
9.750,00
9.750,00
9.750,00
9.750,00
9.750,00
9.750,00
9.750,00
9.750,00
9.750,00
9.750,00
2.500,00
3.936,89
3.936,89
3.936,89
3.936,89
3.936,89
3.936,89
3.936,89
3.936,89
3.936,89
3.936,89
-
2.925,00
2.925,00
2.925,00
2.925,00
2.925,00
2.925,00
2.925,00
2.925,00
2.925,00
2.925,00
750,00
6.825,00
6.825,00
6.825,00
6.825,00
6.825,00
6.825,00
6.825,00
6.825,00
6.825,00
6.825,00
1.750,00
TOTALE 136.868,90
100.000,00
39.368,90
30.000,00
70.000,00
LA FINANZIARIA PER IL 2008
NORMA DI INTERPRETAZIONE AUTENTICA
Per ciascun immobile strumentale le quote di ammortamento
dedotte nei periodi di imposta precedenti al periodo di imposta
in corso al 4 luglio 2006 calcolate sul costo complessivo sono
riferite proporzionalmente al costo dell'area e al costo del
fabbricato.
Sono fatti salvi gli effetti prodotti dall'applicazione dell'art. 1
del D.L. 3 agosto 2007, n. 118, decaduto a seguito della
mancata conversione in legge, che conteneva la medesima
interpretazione.
LA FINANZIARIA PER IL 2008
NORMA DI INTERPRETAZIONE AUTENTICA
Si tratta di una norma interpretativa applicabile con effetto retroattivo
fin dall'esercizio 2006
La suddetta norma produce i suoi effetti anche con riferimento ai
fabbricati condotti in leasing.
LE IPOTESI PARTICOLARI
Non è necessario che l'impresa utilizzatrice conduca in
locazione il bene per l'intera durata del contratto, ben
potendo, successivamente alla stipula:
- riscattare anticipatamente il bene ovvero,
- cedere il contratto (Risoluzione 4 dicembre 2000, n.
183).
È sufficiente che il contratto preveda alla sua stipula una
durata non inferiore a quella fissata nell'art. 102,
comma 7, del Tuir.
IL RISCATTO ANTICIPATO
In caso di riscatto anticipato, l'utilizzatore acquisirà il
bene ad un costo superiore a quello originariamente
stabilito per il riscatto (la società di leasing addebiterà
oltre al prezzo di riscatto anche i canoni residui al netto
degli interessi impliciti, e presumibilmente anche oneri
aggiuntivi), con conseguente applicazione, sul costo così
determinato, di ammortamenti calcolati in conformità al
D.M. 31 dicembre 1988.
LA CESSIONE DEL CONTRATTO
Quando l'impresa cede a terzi il contratto di locazione
finanziaria o meglio consente ad un terzo soggetto di
subentrare (con l'assenso della società di leasing) nel
contratto stesso, tale cessione genera (rectius, potrebbe
generare), in base a quanto disposto dall'ultimo comma
dell'art. 88 del Tuir, un componente positivo di reddito.
LA CESSIONE DEL CONTRATTO
+
Valore normale
–
Canoni residui attualizzati
–
Prezzo di riscatto attualizzato
=
Valore normale netto
Tale componente positivo di
reddito si determina in base al
valore normale del cespite
ridotto dei canoni a scadere
attualizzati in base al tasso
d'interesse
previsto
dal
contratto nonché del prezzo di
riscatto (C.M. 3 marzo 1996, n.
108/E).
LA CESSIONE DEL CONTRATTO
• Per ottenere l'attualizzazione dei canoni a
scadere nonché del prezzo di riscatto si può
utilizzare la formula VAN di Excel
• VAN(tasso;importo rata …; importo rata …;
importo rata …; importo riscatto)
LA CESSIONE DEL CONTRATTO
CEDENTE
CEDENTE
VALORE
VALORE
NORMALE
NORMALE
NETTO
NETTO
Risoluzione
Risoluzione
88agosto
agosto2007
2007
n.n.212/E
212/E
ECCEDENZA
ECCEDENZA
ACQUIRENTE
ACQUIRENTE
Sopravvenienza
attiva
Costo sospeso
nell'attivo dello
stato patrimoniale
(in ammortamento
con il riscatto)
Ricavo
Spesa relativa
a più esercizi
++Corrispettivo
Corrispettivopagato
pagato
--Valore
Valorenormale
normalenetto
netto
