MERCATO IMMOBILIARE
Principi e funzionamento
Introduzione
I beni immobiliare giocano un ruolo importante sia a livello
economico sia nella nostra vita privata:
L’alloggio è un bene importante, perché ha un’influenza
enorme sulla qualità della vita e sul benessere dell’individuo nel suo ambiente sociale.
Inoltre i beni immobiliari sono indispensabili per la produzione di altri beni e servizi. In altri termini, si tratta di
fattori di produzione necessari a tutti i tipi di imprese e
per i poteri pubblici.
Infine, ma non meno importante, i beni immobiliari sono
una forma di investimento appropriata per i privati, le casse pensioni, le banche e altri investitori.
la costruzione di nuovi immobili, contribuisce ad aumentare
il numero di edifici e di abitazioni. Queste attività rientrano
nel campo dell’edilizia. Il genio civile, invece, si occupa delle
opere sopra o sotto la superficie della terra, come autostrade, canalizzazioni, gallerie o ponti. Parallelamente, le
imprese del ramo «lavori di costruzione specializzati» (per
esempio per le installazioni delle condutture del gas, dell’acqua e del riscaldamento) si occupano degli impianti idraulici,
dell’installazione di porte e finestre, e molto altro.
Foto: Keystone
File d’attesa per la visita di un’abitazione: la domanda di abitazioni
cambia più rapidamente dell’offerta.
«I beni immobiliari sono visibili, si possono toccare e ci si può vivere
dentro.» René Zahnd
Ma in che cosa consiste esattamente un bene immobiliare?
Un bene immobiliare è un «bene materiale immobile» (perché
è legato ad un luogo). Si può trattare di un terreno o di una
costruzione (edificio, appartamento). In Svizzera, quando si
parla di bene fondiario si intende il terreno e le costruzioni
che vi sono state erette.
Per abitare o per produrre, bisogna affittare o acquistare un
bene immobile. Questa commercializzazione ha luogo sul
mercato immobiliare; delle società specializzate offrono i
loro servizi in questo ambito. Il ramo che genera valore aggiunto attraverso la commercializzazione e l’affitto dei beni
immobili si chiama ramo delle attività immobiliari.
Il settore delle costruzioni è strettamente collegato a quello
immobiliare. Non si limita a soddisfare i bisogni di ingrandimento o di ammodernamento, contribuendo in questo modo
alla conservazione del patrimonio esistente, ma, attraverso
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«Il progetto di costruzione, di ristrutturazione o di ingrandimento è affare vostro. Il finanziamento è affare nostro. La
cosa è molto semplice.» Questo è lo slogan di un istituto
bancario che vuole pubblicizzare le sue offerte di finanziamento immobiliare. In effetti, l’acquisto di un bene immobile
richiede generalmente un apporto elevato di capitali. Determinate sul mercato dei capitali, le condizioni di finanziamento giocano un ruolo fondamentale.
Il presente studio sul settore immobiliare si occupa delle
seguenti problematiche:
1. Che importanza rivestono la costruzione, la commercializzazione e lo sfruttamento dei beni immobili per
l’economia?
2. Quali sono le particolarità del mercato immobiliare?
3. Come si evolve il settore immobiliare rispetto alla
congiuntura?
4. Come funzionano le interazioni tra beni immobili, ipoteche e politica monetaria?
5. È meglio essere proprietari o affittuari?
iconomix, in collaborazione con Peter Eisenhut
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MERCATO IMMOBILIARE
Principi e funzionamento
1. L’importanza dell’immobiliare a livello economico
Il settore delle costruzioni svizzero e il suo ramo associato
della «attività immobiliare» generano circa il 6% del valore
aggiunto nazionale, di cui un po’ più del 5% è riconducibile al
solo settore delle costruzioni e appena l’1% a quello dell’immobiliare. Il settore delle costruzioni impiega 348 000 persone, quello immobiliare 48 000. Ne consegue che l’8,3%
della popolazione attiva in Svizzera lavora nell’economia
immobiliare. I beni immobili rappresentano il 44,2% del patrimonio delle famiglie (rispetto al 6,1% detenuto in azioni).
raramente demoliti e sono invece spesso oggetto di ristrutturazioni e ampliamenti. Inoltre i loro tempi di produzione
sono relativamente lunghi: non solo la progettazione e la costruzione, ma anche la richiesta dei permessi di costruzione
e la loro autorizzazione necessitano di tempi considerevoli.
Il suo reale impatto economico è però sottostimato, poiché,
oltre agli effetti diretti sulla creazione di valore aggiunto
e di impieghi, un gran numero di altri rami beneficiano
dell’economia immobiliare. Citiamo ad esempio gli studi di
architettura e di ingegneria, i fornitori di materiali edili o i
distributori di macchinari da cantiere.
Inoltre il settore delle costruzioni riveste un ruolo chiave nel
processo economico di creazione di capitale produttivo. Gli
investimenti in costruzioni giocano un ruolo importante per
il potenziale di crescita di un’economia. A livello nazionale,
negli ultimi anni, gli investimenti effettuati nelle costruzioni
sono stati circa 50 miliardi di franchi all’anno, ovvero circa
il 9% del PIL.
I beni immobili rivestono naturalmente un ruolo essenziale
per la loro funzione di abitazione. La Svizzera conta attualmente circa 4,2 milioni di abitazioni con una progressione
annuale, in questi ultimi anni, di 45 000 alloggi all’anno,
grazie alle nuove costruzioni. Nel corso degli ultimi decenni,
il fabbisogno di superficie abitativa pro capite è aumentato
costantemente: nel 1980 bastavano, in media, 34 m² per persona; nel 2012 gli svizzeri ne volevano 45 m². Nonostante
queste aumentate esigenze in campo abitativo, le spese per
l’alloggio e per l’energia sono rimaste relativamente stabili
in questi ultimi anni. Esse rappresentano circa il 16% del
reddito lordo e costituiscono la principale voce di spesa dei
bilanci familiari. In valore assoluto, i costi per l’abitazione e
per l’energia erano nel 2012 di 1 475 franchi al mese.
Le demolizioni sono rare. Gli edifici sono, quasi sempre, ristrutturati o
ingranditi.
Data la longevità dei beni immobili, l’investimento in un tale
bene deve essere pianificato con cura. Per capire se si tratta di un investimento redditizio, bisogna prendere in considerazione il valore attuale del bene: se è superiore al prezzo
di vendita, allora l’investimento è conveniente. Il livello dei
tassi di interesse gioca un ruolo importante nella determinazione del valore attuale. In effetti, tanto più bassi sono
i tassi di interesse, tanto maggiore è il valore del bene. Di
conseguenza è meglio investire in un bene immobile quando
i tassi di interesse sono deboli. (Per approfondire questo
legame, leggete il riquadro «Precisazione: il valore attuale di
un bene immobile»).
Considerata la longevità dei beni fondiari e l’impatto non trascurabile degli interessi composti, anche un cambiamento
minimo del livello attuale o previsto dei tassi di interesse influenza considerevolmente la domanda di beni immobili. Per
questa ragione si parla di elasticità della domanda rispetto
ai tassi: se i tassi di interesse diminuiscono, la domanda di
beni immobili aumenta.1
2. Particolarità del mercato immobiliare
Il mercato immobiliare è un mercato particolare e questo
per due ragioni. Innanzitutto i beni immobili sono caratterizzati dalla loro longevità. Una volta costruiti sono generalmente utilizzati per diversi decenni. Gli edifici sono
1
In Svizzera, il livello dei tassi di interesse è determinato essenzialmente dalla politica monetaria. Condotta dalla Banca nazionale Svizzera, la
politica monetaria influenza enormemente la domanda di beni immobili (vedi punto 4).
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MERCATO IMMOBILIARE
Principi e funzionamento
Dal momento che la costruzione di un nuovo immobile o di
una fabbrica richiedono del tempo, si dice che l’offerta è
inelastica nel breve periodo. Quando la domanda di beni immobili cresce – ad esempio a causa di un flusso migratorio
improvviso o per un calo dei tassi di interesse – l’offerta
non è in grado di soddisfare la domanda, almeno a breve
termine. Per questa ragione aumenti, anche solo moderati,
della domanda generano inevitabilmente forti incrementi dei
prezzi.
Deboli variazioni del livello attuale o previsto dei tassi, possono influenzare enormemente la domanda di beni immobili.
Precisazione: il valore attuale di un bene immobile
Perché 100 franchi guadagnati oggi valgono di più di
100 franchi guadagnati tra due anni? Sarebbe sufficiente depositarli subito, e tra due anni, oltre ai 100 franchi
avreste anche gli interessi e gli interessi composti. Il loro
valore finale tra due anni può essere calcolato come
segue: 100 franchi x (1 + tasso d’interesse)2.
Se vogliamo conoscere il valore attuale di quei
100 franchi che riceveremo tra due anni, e non il loro
valore finale, dobbiamo scontare i 100 franchi (si dice
anche «attualizzare»). Per farlo, procediamo in questo
modo: 100 franchi / (1 + tasso d’interesse)2 e otteniamo
così il loro valore attuale (detto anche present value o
valore realizzabile o valore in contanti).
Il valore attuale permette di decidere se un investimento
è redditizio o no al momento in cui lo si prende in considerazione. Se il prezzo d’acquisto è inferiore al valore
attuale, alloro bisogna investire. Il tasso di interesse
costituisce un fattore determinante nel calcolo del valore
attuale: tanto più elevato è il tasso di interesse, tanto più
piccolo è il valore attuale. Al contrario, un tasso di interesse basso genera un valore attuale elevato.
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Un tasso d’interesse basso implica che il reddito futuro
derivante dalla gestione immobiliare – utili da interessi
ipotecari, rendimenti locativi o semplicemente i benefici
dello sfruttamento dell’abitazione di proprietà –
sono soggetti ad un tasso di sconto meno importante,
di conseguenza, hanno un maggior valore al momento
presente.
A causa della longevità dei beni immobili, delle variazioni anche minime del livello dei tassi esercitano degli
effetti considerevoli sul loro valore attuale. Sembra che
la fase di debolezza dei tassi di interesse debba continuare nel breve e medio periodo. Il valore attuale dovrebbe dunque continuare a crescere grazie all’effetto
degli interessi composti poiché, a lungo termine, lo sconto dei rendimenti sarà anche più debole.
Di conseguenza, gli investimenti immobiliari sembrano
attualmente lucrativi e questo stimola la domanda. Una
variazione, anche minima, del livello dei tassi favorisce
una forte espansione della domanda di beni immobili.
Per questa ragione l’elasticità della domanda immobiliare
rispetto ai tassi di interesse è molto elevata.
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3. Economia immobiliare e congiuntura
L’economia immobiliare è globalmente un ramo ciclico le cui
fluttuazioni hanno un impatto importante sul resto del
l’economia: sulle costruzioni, sui prezzi e sugli affitti delle
abitazioni e dei beni fondiari destinati alla produzione, sui
mercati dei capitali, sul consumo e sul mercato del lavoro.
Evoluzione dei prezzi delle abitazioni
Investimenti in costruzioni
Figura 2: Evoluzione dei prezzi delle abitazioni
(Fonte: Wüest & Partner, UFS)
Figura 1: Evoluzione degli investimenti in costruzioni e del PIL (variazione reale rispetto all’anno precedente). Gli investimenti in costruzioni
hanno fluttuazioni maggiori rispetto a quelle del PIL. (Fonte: SECO)
In Svizzera, il mercato del settore residenziale non è stato
praticamente toccato dalla crisi e dalla recessione congiunturale di questi ultimi anni – ma la situazione è diversa
per il mercato degli immobili commerciali e industriali e nel
ramo del genio civile. Nonostante le crisi finanziarie e la crisi del debito sovrano, i prezzi del mercato immobiliare sono
aumentati continuamente negli ultimi anni (figura 2).
In considerazione della grande importanza e delle particolarità del mercato immobiliare, non sorprende il fatto che esso
sia ripetutamente oggetto di interventi politici e di tentativi
di controllo.
4. Finanziamento dei beni immobili: banche, ipoteche e
politica monetaria
L’acquisto di un bene immobile è una decisione importante
e può raramente essere finanziato integralmente con i fondi
disponibili. Per finanziare il loro acquisto, i nuovi compratori
ricorrono spesso a dei crediti ipotecari sottoscritti presso
delle banche.
Una ipoteca serve come garanzia per i crediti. Il credito è
garantito da un vincolo iscritto nel registro fondiario. Se il
debitore ipotecario ha delle difficoltà finanziarie, il suo creditore non è penalizzato poiché gli viene allora trasferita la
proprietà del bene immobile.
Per premunirsi contro le fluttuazioni di valore, la banca determina fino a che livello (valore di anticipazione) accetta di
finanziare il bene immobile attraverso l’ipoteca. In Svizzera
questo limite è circa dell’80%.
L’acquirente deve, da parte sua, calcolare gli oneri che
gli derivano dal pagamento degli interessi (che variano a
seconda di chi beneficia del credito), ma anche le spese
per l’ammortamento del debito, le spese di mantenimento
(manutenzioni e altre spese accessorie) e deve chiedersi se
può far fronte a tutti questi costi (limite di sostenibilità finanziaria). La regola generale in questo campo è che i costi
totali non devono superare il 35% del salario lordo. In caso
contrario, si considera che l’ipoteca non è finanziariamente
sostenibile.
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in un abbassamento del livello generale dei tassi e, di conseguenza, anche dei tassi d’interesse ipotecari. Poiché la
domanda immobiliare è molto sensibile ai tassi d’interesse,
un abbassamento dei tassi produce effetti benefici sul mercato immobiliare e sul settore delle costruzioni. Inoltre la
riduzione dei costi di finanziamento contribuisce al rilancio
congiunturale che, a sua volta, stimola il mercato immobiliare e il settore delle costruzioni.
Una politica monetaria più accomodante stimola la domanda di beni
immobili.
La politica monetaria della Banca nazionale svizzera (BNS)
è strettamente legata al mercato immobiliare e alle ipoteche.
Una riduzione del tasso di riferimento della BNS si traduce
Crisi del mercato immobiliare in Svizzera
Dopo il crollo della borsa del 1987, le banche centrali
adottarono una politica monetaria espansiva: per rilanciare l’economia mantennero basso il livello dei tassi
d’interesse. Di conseguenza i prezzi dell’immobiliare
raggiunsero dei nuovi massimi verso la fine degli anni
’80: i prezzi delle case unifamiliari, per esempio, raddoppiarono tra il 1980 e il 1990.
La concessione di mutui ipotecari è una componente importante delle attività bancarie. Come l’esperienza ci dimostra,
una forte caduta dei prezzi degli immobili può minacciare
anche la stabilità del sistema finanziario (vedi il riquadro:
«Crisi del mercato immobiliare in Svizzera»). Le banche
hanno una grande responsabilità nella concessione dei mutui ipotecari: sono le specialiste in questo campo e conoscono le particolarità del mercato immobiliare.
Nel 1991 i prezzi del settore immobiliare crollarono
quasi del 20%. A causa della debolezza congiunturale e
dell’aumento dei tassi d’interesse ipotecari, un gran numero di debitori ipotecari non fu più in grado di onorare
i propri impegni. Le banche ne pagarono il prezzo: tra il
1991 e il 1996, dovettero stralciare l’ 8,5% del loro volume
di credito, vale a dire 42 miliardi di franchi. Se confrontiamo le dimensioni della Svizzera con quelle degli Stati
Uniti, ciò corrisponde al valore distrutto dopo il 2008
nel quadro della crisi americana dei subprime (crisi
dell’immobiliare).
Particolarmente colpite furono le banche regionali, poiché
la loro attività era focalizzata soprattutto sulla concessione di mutui ipotecari. L’immagine, ampiamente pubblicizzata dai media, della Casa di risparmio e di credito
di Thun, che dovette chiudere i suoi sportelli il 3 ottobre
1991 causa insolvenza, segnò gli spiriti di tutta la Nazione.
Foto: Keystone
«Cassa di risparmio e del credito di Thun», 10 settembre 1991,
prima della chiusura per sovra indebitamento
Alla fine degli anni ‘90 la Banca nazionale svizzera decise un aumento dei tassi per prevenire i rischi inflazionistici. Questa scelta causò un rallentamento congiunturale
e un aumento dei tassi d’interesse ipotecari.
2
Affinché una tale crisi non si possa ripetere, il Consiglio
federale ha adottato nel febbraio 2013 un nuovo strumento: con il cosiddetto «cuscinetto anticiclico di capitale», le
banche sono tenute a aumentare la dotazione di fondi propri quando concedono mutui ipotecari. Questo strumento
non solo dovrebbe aumentare il costo delle ipoteche e, di
conseguenza, frenare la loro domanda, ma le banche sarebbero in questo modo maggiormente protette contro le
perdite – nel caso di un eventuale scoppio della bolla speculativa – perché avrebbero maggiori capitali propri.2
Per maggiori informazioni, consultate l’articolo sul blog iconomix (solamente in tedesco) www.iconomix.ch/de/blog/732-antizyklischer-kapitalpuffer/
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5. È meglio essere proprietari o affittuari?
In questi ultimi anni i tassi ipotecari sono diminuiti considerevolmente, stimolando in questo modo la domanda di
abitazioni. In effetti, il livello storicamente basso dei tassi
di interesse ha permesso a un gran numero di famiglie di
comprare la propria abitazione e questo nonostante l’aumento dei prezzi sul mercato immobiliare. L’acquisto sembra
redditizio, almeno a prima vista. Alla domanda se «è meglio
acquistare o affittare?», sempre di più rispondono che bisogna comprare.
Tassi di interesse
fino ad un limite compreso tra il 60 e il 70%3 del valore
d’acquisto dell’immobile (valore di anticipo) a seconda
dell’offerente. Per un finanziamento superiore a questo
limite, viene generalmente concessa una seconda ipoteca. Con un tasso di interesse maggiorato di una quantità
compresa tra lo 0,5% e l’1%, essa è più cara dell’ipoteca
di primo grado. In linea generale il finanziamento massimo
concesso dalle banche è dell’80%, e ciò implica che gli
acquirenti devono apportare come minimo il 20% del
valore del bene immobile sotto forma di fondi propri.4
L’esempio numero 1 mostra come può essere finanziato
un bene immobile attraverso un’ipoteca. L’esempio 2 illustra chiaramente come un incremento del tasso d’interesse determini un aumento delle spese mensili che derivano
dagli interessi ipotecari.
• Obbligo di effettuare dei versamenti supplementari: in
caso di considerevoli variazioni dei prezzi, se il valore di
mercato di un bene scende al di sotto di quello considerato per l’ipoteca, la banca potrebbe richiedere dei versamenti supplementari. Il proprietario deve allora pagare
la differenza tra il debito ipotecario e il nuovo valore di
mercato dell’immobile.
Figura 3: Evoluzione dei tassi d’interesse in Svizzera: Libor (in franchi)
e ipoteche a tasso fisso (10 anni). (Fonte: Reuters, BNS)
• Ammortamento: Il debito ipotecario deve essere ridotto
in 15 anni ai due terzi del valore del prestito5. In generale,
l’ammontare che deve essere rimborsato corrisponde alla
cifra scelta per l’ipoteca di secondo grado. Per quanto
riguarda l’ipoteca di primo grado, è raro che essa sia rimborsata integralmente; molto spesso il debitore rinuncia
addirittura al rimborso totale (per esempio per ragioni
fiscali).
La decisione se affittare un bene immobile è relativamente
facile da prendere: i costi sono trasparenti (affitto e spese
accessorie) e il contratto di locazione prevede generalmente
una disdetta di tre mesi. Gli affittuari beneficiano quindi di
una certa flessibilità.
Al contrario, la decisione se acquistare un bene immobile è
nettamente più difficile, perché bisogna prendere in considerazione una pluralità di fattori. Quando si prevede di acquistare, bisogna tener conto dei seguenti elementi:
• Spese di mantenimento: in questa categoria rientrano le
spese ricorrenti, le manutenzioni periodiche e anche tutti
i costi operativi quali, per esempio, le spese per l’elettricità, per il riscaldamento, per i rifiuti domestici, i consumi
dell’acqua e i costi per le acque reflue.
• Interessi ipotecari: per il calcolo degli interessi ipotecari
è meglio utilizzare un tasso d’interesse medio a lungo termine, piuttosto che il tasso corrente. In Svizzera si distinguono le ipoteche di primo e di secondo grado. I prestatori d’ipoteche concedono generalmente la prima ipoteca
• Imposte: Se il proprietario di un immobile deve dichiarare
il valore locativo della sua abitazione come reddito, egli
può tuttavia dedurre dal reddito imponibile gli interessi
ipotecari e tutti gli investimenti necessari per mantenere
il valore dell’immobile considerato.
3
4
5
Dal il 1° settembre 2014, per determinare l’ammontare concesso in mutuo (valore di anticipo), vale il principio del valore inferiore: per ogni bene
immobile la banca effettua una stima che poi confronta con il prezzo di acquisto. In caso di discrepanza fra le due cifre, la banca usa come valore
dell’immobile la cifra inferiore.
Dal 1° luglio 2012, il ricorso ai fondi della cassa pensioni può costituire al massimo la metà dei fondi propri richiesti per la concessione del mutuo ipotecario .
Questa regolamentazione è entrata in vigore il 1° settembre 2014.
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• Evoluzione dei prezzi nel lungo periodo: ogni persona che acquista un’abitazione lo fa di solito con l’intenzione di abitarvi per un periodo di tempo piuttosto lungo. Può succedere tuttavia che questa persona sia costretta a venderla a causa
di circostanze diverse (ad esempio pensionamento, divorzio o un nuovo lavoro). Il prezzo al quale vendere l’abitazione è
quindi molto importante. Il valore del bene immobile subisce delle variazioni, nel senso che può aumentare ma può anche
diminuire. Diverse ragioni possono spiegare queste variazioni: per esempio una diminuzione della domanda, nuove norme
regolamentari difetti di costruzione, cambiamenti della qualità di vita nel quartiere, l’arrivo di un nuovo datore di lavoro
nella regione, la modifica dei corridoi aerei, e altro ancora.
Esempio di calcolo 1:
Acquisto di un immobile del valore di 900 000 franchi
Fondi propri
20%
180 000 franchi
Ipoteca di 1° grado
66%
594 000 franchi
Totale intermedio
774 000 franchi
Ipoteca di 2° grado
Saldo
126 000 franchi
Prezzo dell’immobile
100%
900 000 franchi
Esempio di calcolo 2:
Costi mensili per il pagamento degli interessi e dell’ammortamento (ipoteca a tasso variabile)
Scenario 1:
Fase di tassi di interesse bassi
Scenario 2:
Fase di tassi d’interesse normali
Tasso dell’ipoteca di 1° grado:
594 000 franchi
2,875%
(594 000 × 2,875%) / 12
= 1423.15 franchi
5,0%
(594 000 × 5,0%) / 12
= 2475.00 franchi
Tasso dell’ipoteca di 2° grado:
126 000 franchi
3,625%
(126 000 × 3,625%) / 12
= 380.65 franchi
5,75%
(126 000 × 5,75%) / 12
= 603.75 franchi
Costo dell’ammortamento (in
caso di rimborso regolare)
Totale mensile
Versione marzo 2016
(126 000 / 15 anni) / 12
= 700 franchi
(126 000 / 15 anni) / 12
= 700 franchi
2503.80 franchi
3778.75 franchi
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