ABITARE
Rent to Buy ossia:
affittare per comprare
TAGLIARE
di Albarosa Capanna. Avvocato.
Premetto che questo articolo non
ha certo la pretesa di essere esaustivo ma unicamente di definire solo
per grandi linee il “rent to buy” per
soddisfare la curiosità dei lettori e
dei soci che hanno manifestato interesse per questa novità del nostro
ordinamento giuridico.
Si tratta di un istituto piuttosto complesso,importato dagli Stati Uniti, e introdotto in
Italia dal cosiddetto “Decreto sblocca Italia”
(DL12/9/14 n 133 convertito con modificazioni nella L 11/11/14 n 164) e consiste in una particolare modalità di acquisto di beni immobili che per le sue caratteristiche dovrebbe avere
le potenzialità di rilanciare il mercato immobiliare. In realtà la prassi contrattuale di questo
periodo di crisi economica aveva già elaborato figure simili mentre ora la materia è specificatamente disciplinata nel contratto c.d. “rent
to buy”. Si tratta di un contratto di godimento di un immobile (qualsiasi tipo di immobile,residenziale, commerciale,persino i terreni)
in funzione della futura alienazione del bene e
contiene elementi sia del contratto di locazione sia del contratto preliminare di vendita di
beni immobili: il proprietario-venditore concede il godimento dell’immobile al conduttore
futuro acquirente, il quale corrisponde un canone superiore a quello di mercato (di solito il
doppio) e può, dopo un certo periodo di tempo,
acquistare il bene detraendo dal prezzo quella
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parte di corrispettivo eccedente l’importo relativo al puro canone di locazione. Ad esempio
se per il godimento del bene viene considerata congrua e convenuta la somma mensile di €
600,00 ed il conduttore-acquirente ne versa il
doppio e cioè € 1.200,00,gli ulteriori € 600,00
vengono considerati in conto prezzo. Così se il
prezzo di vendita del bene è di € 180.000,00 e
dopo tre anni il conduttore-acquirente decide
di comprare il bene pagherà solo € 158.400,00
in quanto la somma di € 21.600,00 è stata corrisposta quale acconto del prezzo. Solitamente poi viene anche pattuito un acconto iniziale che ugualmente verrà scalato dal prezzo di
vendita.Le parti devono anche convenire un
periodo di tempo (generalmente di tre anni)
che può arrivare fino a dieci anni (limite massimo). Alla scadenza del periodo pattuito, se il
conduttore-acquirente decide di acquistare il
bene e necessita di un finanziamento potrà ottenere un mutuo migliore sia perché la somma
è inferiore sia perché può dimostrare di essere
affidabile avendo provveduto durante il periodo locativo a versare regolarmente le rate. Tuttavia, il conduttore-acquirente, al termine del
periodo stabilito ha la facoltà ma non l’obbligo
di procedere all’acquisto del bene ma, in caso
di mancato acquisto, il proprietario-venditore
tratterrà una parte di quanto gli è stato mensilmente versato in conto prezzo, quale indennizzo per la mancata conclusione di altri affari. Se
il conduttore-acquirente al termine del periodo pattuito decide di acquistare, il proprietario-venditore è obbligato a vendere. Inoltre la
legge obbliga alla trascrizione del contratto per
consentire al conduttore-acquirente di comprare il bene libero da trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche,pignoramenti ecc.). Se abbiamo
visto che per il conduttore-acquirente il vantaggio è quello di un acquisto graduale che lo
metta in condizione di poter accedere al finanziamento,ugualmente per il proprietario-venditore il vantaggio è quello di trovare maggiori
potenziali acquirenti e di mettere subito a reddito il bene con somme superiori a quelle che si
possono ricavare dalla locazione. Sicuramente non è la soluzione migliore per chi desidera realizzare subito il prezzo ma ben si presta a
soddisfare le esigenze di chi è disposto sia alla
locazione che alla vendita, evenienza non così
rara vista la discreta diffusione di pubblicità
con la dicitura: “affittasi o vendesi”. Un aspetto
delicato, e non disciplinato dalla legge, riguarda la tutela del proprietario-venditore in caso
di morosità del conduttore-acquirente ma viene in soccorso la tesi, che mi trova d’accordo
perfettamente, espressa dal Consiglio Nazionale di Notariato che prevede di ricorrere alla
disciplina processuale sui titoli esecutivi che
consente di provvedere direttamente al l’esecuzione tramite Ufficiale Giudiziario ma detta
soluzione è praticabile solo se il contratto è stato redatto nella forma di atto pubblico (modalità che per gli ovvii vantaggi è vivamente consigliata). Il contratto “rent to buy” ben si presta
ad essere personalizzato, nel limiti di legge, in
base alle esigenze delle parti con vantaggi reciproci. È un istituto che, se utilizzato bene è
idoneo a realizzare gli obiettivi di entrambi i
contraenti ma occorre prestare attenzione a
possibili insidie. Ad esempio nel caso in cui il
conduttore-acquirente durante il periodo locatizio che precede il rogito esegua lavori nell’immobile che causino danni allo stesso o, peggio
ancora a terzi, è evidente il rischio che corre il
proprietario-venditore che è responsabile in
prima persona! Un’altra criticità ad esempio
può essere quella relativa all’adeguatezza del
prezzo specie nei casi in cui il rogito è posticipato di dieci anni! Infine si deve tenere presente che trattandosi di un nuovo istituto non si
può ancora contare sulla giurisprudenza.
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