Presentazione-pt 2

MERCATO ELEMENTARE OMOGENEO
CITTA’ SATELLITE
HINTERLAND
CENTRO
MERCATO
PERIODO
SIMILI
PARAMETRO
PERIFERIA_
PREZZO
16/01/2015
SEMICENTRO_
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
29
BENI SIMILARI
MERCATO
PERIODO
SIMILITUDINE
PARAMETRO
PREZZO
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
30
PARAMETRO SIGNIFICATIVO
DPR 23 MARZO 1998, N. 138
MERCATO
SUPERFICIE CATASTALE
NORMA UNI 10750
PERIODO
SUPERFICIE COMMERCIALE
CODE OF MEASURING PRACTICE - RICS
SIMILI
PARAMETRO
PREZZO
16/01/2015
GROSS EXTERNAL AREA
NOMISMA - IPD
SUPERFICIE INTERNA NETTA
CODE OF MEASURING PRACTICE - RICS
GROSS INTERNAL AREA
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
31
COEFFICIENTI DI PONDERAZIONE
ACCESSORIO O PERTINENZA
16/01/2015
C.C. ROMA
C.C. MILANO
Balconi
0,25
0,50
Logge (coperte, chiuse su tre lati)
0,35
0,66
Terrazzi al piano
0,25
0,25
Cantina
0,25
0,25
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
32
PREZZO UNITARIO ORDINARIO
DISTRIBUZIONE DI FREQUENZA
5250
4500
2500
2000
1500
0
4000
23
3500
45
3000
2.750 €/m2
68
1000
PERIODO
90
500
MERCATO
FREQUENZA ..
113
PREZZO UNITARIO (€ / mq)
SIMILI
PERIODO
PREZZO
16/01/2015
GAUSSIANA
Media,
moda,mediana
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
33
CAMPIONAMENTO BENI ORDINARI
24/03/2010
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
34
MARKET COMPARISON APPROACH
Prezzo di vendita/analisi comparables
Prezzi OMI subject e comparable
Caratteritiche quali/quantitative apprezz. mercato
Coefficienti “K” del prezzo marginale
Rapporti mercantili, letteratura, ecc.
Test di ammissibilità dei prezzi/comparables
Tabella delle caratteristiche
Tabella dei dati
Tabella dei prezzi marginali
Tabella di valutazione
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
35
M.C.A.-A.T. PREZZO OMOGENEIZZATO
KE: T0 ≠ T1
Ragguaglio Epoca del Prezzo comparables
KE
Prezzo medio OMI zona comparable al T0
Prezzo medio OMI zona comparable al T1
T0 = periodo della stima
T1 = periodo della rilevazione prezzo comparable
KZ: Z.subj. ≠ Z.comp.
KZ
Ragguaglio Zona del Prezzo comparables
Prezzo medio OMI zona suject al T0
Prezzo medio OMI zona comparable al T0 (T1)
Zona subj. = microzona catastale U.I. da stimare
Zona comp. = microzona catastale comparable
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
36
M.C.A.-A.T. PREZZO OMOGENEIZZATO
Ragguaglio Epoca del Prezzo comparables
KE
Vm medio OMI zona comparable al T0
Vm medio OMI zona comparable al T1
T0 = periodo della stima
T1 = periodo della rilevazione prezzo comparable
Ragguaglio Zona del Prezzo comparables
KZ
Vm medio OMI zona suject al T0
Vm medio OMI zona comparable al T1
Zona subj. = microzona catastale U.I. da stimare
Zona comp. = microzona catastale comparable
24/03/2010
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
37
M.C.A.-A.T. PREZZI AMISSIBILI
Costo interv.
Costo interv.
- ktc €
Vm medio OMI
+ ktc €
Scadente
Normale subj.
Ottimo
minimo
medio
massimo
P comparable
S ragguagliata
p comparable
p comp. omog.
p comparable
KZ
p comp. omog.
S ragguagliata
minimo
16/01/2015
KE
P comp. omog.
massimo
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
38
M.C.A. DERIVATO AG. TERRITORIO
Edificio
C1
Localizzazione di dettaglio
C2
Tipologia architettonica
C3
Stato manutentivo
Unità imm.
C4
Consistenza ragguagliata
C5
Livello di piano
C6
Orientamento prevalente
C7
Affaccio prevelente
C8
Stato manutentivo
Almeno 5
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
39
M.C.A.-A.T. CARATTERISTICHE EDIFICIO
C1
Localizzazione di dettaglio
Degradata = 0
Normale
=1
Ricercata = 2
C2
Tipologia architettonica
Economica = 0
Civile
=1
Signorile = 2
C3
Stato manutentivo
Scadente = 0
Normale = 1
Ottimo
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
=2
40
M.C.A.-A.T. CARATTERISTICHE U.I.
C4
Consistenza ragguagliata
Vani principali e acc. diretti
RESIDENZA
Lordo muri (Max 50cm)
Muri comuni 50% (M. 25cm)
Scala 1 volta
Giardini
10% (quintuplo sup. V.p.)
2% superficie eccedente
Balconi terrazzi (filo esterno)
30% (fino 25m2)
10% (quota >25m2)
Non al piano
15% (fino 25m2)
5% (quota >25m2)
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
41
M.C.A.-A.T. CARATTERISTICHE U.I.
C4
Consistenza ragguagliata
Cantine soffitte
RESIDENZA
50% (comunicanti V.p.)
25% (non al piano)
25% (ville, villini)
BOX
Sopalco 50%
UFFICI
Balconi 10%
Aree scoperte 10%
Depositi, cantine, p.auto 50%
Non comunicanti
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
Depositi ,cantine, p.auto 25%
42