ECONOMIA ed ESTIMO per PM

M.C.A.-A.T. CARATTERISTICHE U.I.
COMMERCIO
Aree scoperte 20%
Locali accessori 50%
Non comunicanti
LABORATORI/MAGAZZINI
Locali accessori 25%
Balconi e aree scoperte 10%
Locali accessori 50%
Non comunicanti
CAPANNONI
Locali accessori 25%
Aree scoperte 10%
Locali accessori 100%
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
43
M.C.A.-A.T. CARATTERISTICHE U.I.
Livello di piano
C5
16/01/2015
Ascensore
No ascensore
Semi / interrato
0
0
Terra
3
3
Rialzato
5
5
Primo
6
6
Secondo
7
5
p. n (dal terzo)
8
7-n
p. n (Ultimo)
9
8 -n
p. n (Attico)
13
12 - n
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
44
M.C.A.-A.T. CARATTERISTICHE U.I.
Orientamento prevalente
C6
Nord
0
Est / Ovest
2
N-E / N-O
1
S-E / S-O
3
Sud
4
Scadente = 0
C7
Affaccio prevalente
Normale = 1
Di pregio = 2
Scadente = 0
C8
Stato manutentivo
Normale = 1
Ottimo
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
=2
45
M.C.A. TABELLA PREZZI MARGINALI
Comparable Xa
24/03/2010
16/01/2015
Comparable Xn..
C1
P comp. Xa
K C1
P comp. Xn
K C1
C2
P comp. Xa
K C2
P comp. Xn
K C2
C3
P comp. Xa
K C3
P comp. Xn
K C3
C4
p comp. min
K C4
p comp. min
K C4
C5
P comp. Xa
K C5
P comp. Xn
K C5
C6
P comp. Xa
K C6
P comp. Xn
K C6
C7
P comp. Xa
K C7
P comp. Xn
K C7
C8
ktc int.
K C8
Ktc int.
K C8
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
46
M.C.A. TABELLA PREZZI MARGINALI
Comparable Xa
C1
…..
C8
24/03/2010
16/01/2015
Comparable Xn..
Pmar. Xa
C1 Subj - a
Pmar. Xn
C1 Subj - n
Ktc marg.
C8 Subj - a
Ktc marg.
C8 Subj - n
…..
1
 P marg. Corretti Xa
 P marg. Corretti Xn
2
P comp. Xa
P comp. Xn
3
1+2
1+2
4
(1 + 2) / Sup. ragg. Xa
(1 + 2) / Sup. ragg. Xn
p medio dei comp. (4)
Eliminaz. p (4) +/- 10%
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
47
VALORI TIPICI, PUNTI DI MERITO
PESO
CARATTERISTICHE (kb)
POSIZIONALI ESTRINSECHE
(rispetto alla città)
POSIZIONALI INTRINSECHE
(rispetto al fabbricato)
TECNOLOGICHE
(strutture, finiture, impianti,ecc.)
PRODUTTIVE
(locazione, gestione, ecc.)
kb TOTALE
24/03/2010
16/01/2015
MAX
MIN
SCARTO
Kpe
35
5
30
Kpi
25
5
20
Kt
30
10
20
Kp
10
5
5
1,00
0,25
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
48
VALORI TIPICI, PUNTI DI MERITO
ACCESSIBILITA’
15
SERVIZI
12
VERDE
8
POSIZIONALI ESTRINSECHE
35
PANORAMICITA’
10
ORIENTAMENTO
8
LUMINOSITA’
7
POSIZIONALI ESTRINSECHE
25
SISTEMA COSTRUTTIVO
10
FINITURE
10
IMPIANTI
10
TECNOLOGICHE
30
GESTIONE
5
COMMERCIABILITA’
5
PRODUTTIVE
16/01/2015
10
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
49
VALORE COMPLEMENTARE
X
Y
16/01/2015
B
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
B
≠
V
50
CRITERIO E METODO
VALORE DI MERCATO
APPROCCIO AL COSTO
16/01/2015
A. PAVAN – SISTEMA VALUTAZIONI BCC
51
TRASFORMAZIONE
MERCATO
COSTI/RICAVI
16/01/2015
Vm = valore di mercato del bene nello stato di fatto antecedente
la trasformazione ipotizzata;
R
= ricavi attesi derivanti dall'intervento di trasformazione
edilizia, EDIFICIO, PERTINENZE, AUTORIMESSE; valore di
mercato del bene, una volta trasformato;
K
= costi di produzione, al netto del fattore produttivo “terra”:
Ktc =
costo tecnico di costruzione;
Op =
onorari professionali di progettazione, D.L.,
sicurezza, ecc.;
Oc =
oneri concessori:
Ou I =
oneri di urbanizzazione primaria;
Ou II =
oneri di urbanizzazione secondaria;
Cc =
contributo comm. al costo di costruzione;
Sr =
smaltimento rifiuti (se produttivo);
Of=
oneri finanziari;
P =utile del promotore immobiliare
1/qn = fattore di anticipazione - 1/(1 r)n
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
52
TRASFORMAZIONE
R
PERMANENZA DELLE CONDIZIONI
K
RICAVI
R
COSTI
K
ANNI
n
0
Vm
COEFFICIENTE DI ANTICIPAZIONE
1 / qn
COSTI/RICAVI
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
R – K
TRASFORMAZIONE (DCF)
Immobile tipo
Tempi e costi standard
16/01/2015
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
RIPRODUZIONE, SURROGAZIONE
MERCATO
COSTI
16/01/2015
Vmb
Vsb
Kcsn
D
= valore di mercato del bene oggetto di stima;
= valore di mercato del sedime urbanizzato;
= costi di surrogazione (a nuovo);
= deprezzamento per vetustà ed obsolescenza.
A. PAVAN - PRINCIPI DI ECONOMIA ED ESTIMO
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DEPREZZAMENTO
VETUSTA' PURA
INVECCHIAMENTO FISICO
Minore durata probabile in efficienza a prescindere
dall'effettiva utilità economica (profitto derivante
dall'impiego)
DECADIMENTO REDDITUALE
MINORE UTILITA' ECONOMICA
Aumento dei costi di esercizio (costo e frequenza delle
opere manutentive)
MERCATO
COSTI
16/01/2015
OBSOLESCENZA
ARRETRATEZZA TECNOLOGICO-PRESTAZIONALE
Elementi tecnologici innovativi offrono maggiore utilità o
superiore economicità
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