RELAZIONE TECNICO DESCRITTIVA
AGGIORNAMENTO
PER
PROPOSTA DI NEGOZIAZIONE AL PL 7/07
Largo Ticino, Viale Pirandello,
Via Luini, Via Castelmorrone, Via Turbigo
Indice:
Oggetto
Proprietà e soggetti interessati
Introduzione
Breve descrizione del PL approvato e non convenzionato
Indici urbanistici di progetto
Descrizione della variante proposta
Contesto urbano circostante
Inserimento del progetto nel contesto urbano e valutazioni di merito
•
Volumi ed Slp
•
Standards
•
Viabilità
•
Altre caratteristiche dell'edificio in progetto
•
Monetizzazioni, cessione standards, oneri urbanizzazione
Essenze arboree preesistenti e nuove piantumazioni
Valutazione puntuale delle criticità ed altri aspetti emersi dalla negoziazione (Riassunto)
•
Dimensionamenti urbanistici ed edilizi della proposta di variante
•
Dotazione delle aree per servizi pubblici
•
Verifica della distanza del fabbricato dalle strade esistenti
•
Mitigazione dell'impatto del nuovo insediamento indotto sul contesto urbano
•
Viabilità e accessibilità della struttura
•
Opere di urbanizzazione
•
Richiesta di autorizzazione commerciale
•
Criteri per l'insediamento commerciale
•
Adempimenti ambientali già previsti nel PL
•
Reti di servizi
Finiture dell'edificio e generali
Aspetti paesistico-ambientali dell'intervento e compensazioni
Conclusioni
Oggetto
Breve cronistoria:
•
in data 6 agosto 2013 la Società Immobiliare delle Ginestre srl protocollava richiesta di
proposta di variante al piano attuativo denominato PL 7/07 tramite negoziazione ( Art. 11 e
13 contenuti nelle Norme del Documento di Piano del PGT Vigente), allegando una serie di
elaborati tecnici e grafici.
•
con mail pec datata 12/11/2013 il Comune richiedeva delle integrazioni al fine di dar corso
alla domanda di negoziazione.
•
in data 24 aprile 2014 si provvedeva ad inoltrare la documentazione integrativa.
•
in data 16/06/2014 tramite mail pec veniva convocato incontro per la negoziazione della
proposta di variante attuativa.
•
in data 19/06/2014 si è tenuto l'incontro per la negoziazione del PL 7/07 tra la Società
proprietaria, la Società Tigros spa e gli uffici competenti del Comune di Busto Arsizio.
•
in data 29/09/2014 si è tenuto un ulteriore incontro per la negoziazione del PL 7/07 tra la
Società proprietaria, la Società Tigros spa e gli uffici competenti del Comune di Busto
Arsizio, al fine di definire tutti gli aspetti della proposta formulata.
Con la presente pratica si integrano gli elaborati precedentemente presentati in base ai rilievi ed alle
considerazioni emersi durante gli incontri svoltisi presso gli uffici Comunali in data 19/06/2014 ed
in data 29/09/2014, al fine del perfezionamento della pratica di negoziazione e successivo
convenzionamento del PL in oggetto.
Nel prosieguo si descriverà nel dettaglio l'intervento e si analizzeranno i vari punti e criticità emersi
nell'incontro svoltosi per la negoziazione.
Proprietà e soggetti interessati
L'area è attualmente di proprietà della Società Immobiliare delle Ginestre srl con sede in Via G.
Tovo n° 2 ad Olgiate Olona P.Iva 02658710120 con Amministratore Unico il Geom. Aurelio
Semprini.
Il soggetto giuridico al quale si chiede che venga rilasciata la licenza commerciale per l'esercizio
dell'attività di MSV3 è la Ditta Tigros spa con sede in Solbiate Arno Via del Lavoro n° 45 P. Iva
12790620152 con Legale Rappresentante il Dott. Paolo Orrigoni.
Introduzione
L'area di intervento occupa un intero isolato con una superficie complessiva di 9985,71 mq e si
affaccia sulle vie Luini, Castelmorrone, Largo Ticino, Turbigo e Viale Pirandello.
La suddetta proprietà originariamente era edificata con una serie di capannoni produttivi con
annessi servizi ed uffici (ex area industriale della Ditta IBC). Tali edifici sono state demoliti (in
forza della pratica edilizia n° 241/09 in corso di perfezionamento) e l'area è attualmente sgombra da
costruzioni con l'eccezione della recinzione perimetrale. I capannoni demoliti sviluppavano una Slp
complessiva al piano terreno di circa 6650 mq oltre ad un piano interrato di circa 2900 mq.
Breve descrizione del PL approvato e non convenzionato
Il PL approvato e non convenzionato prevedeva la realizzazione di:
1. un edificio commerciale-terziario-direzionale affacciato sul Viale Pirandello con Slp
complessiva di 836 mq;
2. una villetta a schiera del tipo bifamiliare ed una trifamiliare con ingressi da Via Luini;
3. una villetta singola e due trifamiliari affacciate Via Castelmorrone;
4. due condomini con accesso dal Viale Pirandello, dei quali uno con affaccio sulla Via
Turbigo ed uno al centro all'area di intervento (per una Slp complessiva di tutti gli edifici
residenziali sopraddescritti di 4000 mq);
5. due grandi interrati, con funzione di autorimessa entrambi con accesso dal Viale Pirandello,
di cui uno al solo servizio dell'edificio commerciale ed uno al servizio di tutti gli altri edifici
residenziali;
6. un parcheggio di mq 1236,83 mq lungo la Via Turbigo e lungo parte del Largo Ticino quale
parziale standards ceduto sul posto (con relative opere per la sua realizzazione a scomputo
oneri).
Descrizione della variante proposta
L'intervento proposto consiste nella realizzazione di un edificio commerciale per l'insediamento di
una media struttura di vendita (MSV3) del tipo supermercato.
La piastra complessiva dell'edificio sarà di mq 4062,97 (Slp), con superficie di vendita di 2500 mq
e restante superficie adibita a servizi, deposito, uffici, etc.
Il parcheggio privato sarà realizzato principalmente in sottosuolo (225 posti auto), parzialmente al
di sotto dell'edifico fuori terra e parzialmente al di sotto del parcheggio pubblico in fregio al Viale
Pirandello, ed in parte al piano terreno (7 posti auto).
Nel progetto è stata prevista la realizzazione di un grande parcheggio pubblico antistante l'edificio
commerciale con affaccio su tutto il fronte del Viale Pirandello (60 posti auto). Gli accessi e uscite
dal parcheggio sono stati previsti sia sul Viale Pirandello che sulla Via Turbigo.
La porzioni di area che si intende cedere al Comune in loco ammonta a 2600,32 mq, corrispondente
al parcheggio in fregio al Viale Pirandello.
Indici urbanistici di progetto
Per il nuovo progetto sono stati utilizzati gli indici di PRG trattandosi di una variante ad un PL già
approvato sulla base del previgente Piano Regolatore Generale.
Gli indici di PRG sono stati utilizzati per le sole verifiche degli indici urbanistici, mentre sono state
considerate le norme del PGT relative al commercio (Titolo V) per le medie strutture di vendita
(MSV3) per quanto concerne gli standards, i parcheggi privati, pubblici, i requisiti delle aree
commerciali, etc.
L'area di intervento nel PRG ricadeva nella subarea B1 mentre nel vigente PGT nella subarea C1.
Slp/Volumi
La Slp dell'edificio che si intende realizzare è pari a 4062,97 mq.
Il PRG prevedeva per aree comprese tra i 5000 ed i 10000 mq l'applicazione della formula:
Sup. Territoriale = Slp * (1+(1/(Coeff. Funz.*Densità Costruzione))
Tenuto conto che: il coeff. funzionale era pari a 0,6 (gruppo IV), l'indice di Densità di costruzione
territoriale era pari a 1,20 mq/mq e che la sup. territoriale è di 9985,71 mq si ha:
9985,71 mq=Slp * (1+(1/(0,6*1,2))
Quindi la Slp massima ammessa dal PRG era di 4180,06 mq.
Il PGT ammette per quest'area (ricadente nelle subaree C1 una volta decaduto o rinunciato al PL
approvato e sue varianti) un indice di fabbricabilità territoriale It di 0,6 mq/mq.
La Slp in progetto risulta quindi compatibile con entrambi gli strumenti urbanistici.
Superficie coperta
La superficie coperta è stata valutata con il PRG e verificata sulla porzione di area che resterà in
proprietà. La Rc è pari a circa il 58% della Sf mentre la Ro è di circa il 69%. La Rc valutata
sull'intero lotto (comprensivo degli standards) è di circa il 43%.
Verde, drenante, etc.
Il verde valutato sulla porzione che resterà in proprietà è pari ad oltre l'14% della superficie. La Rv
(valutata con le regole del PRG) è pari al 31% di cui l'14% a verde e la restante quota come
superficie drenante (si vedano schemi di calcolo tav. 6.B). Se la valutazione viene estesa a tutto il
lotto (comprensivo degli standards) il verde si attesta su una quota del 15,5%, ripartito in 1164,52
mq in proprietà e 480,16 mq previsti nello standards da cedere in loco.
Parcheggi
Visto che il progetto proposto prevede un edificio con destinazione esclusivamente commerciale,
per le verifiche dei parcheggi, degli standards, etc. sono stati utilizzati gli indici relativi al PGT
facendo riferimento alle norme per il commercio contenute nel titolo V delle “Norme del
Documento di Piano”. Queste norme sono certamente più restrittive rispetto a quanto dettato nel
PRG. Infatti: il maggiore standards richiesto è pari al 150% della Slp, i parcheggi indotti sono pari a
5 posti auto ogni 100 mq di Slp per utenti/visitatori e ad 1 posto ogni 150 mq di Slp per addetti, etc..
Il progetto con una Slp di 4062,97 mq induce quindi un fabbisogno di 230 posti auto privati. Nel
progetto sono stati previsti 232 posti auto di cui 225 al piano interrato e 7 al piano terra. Sarà inoltre
sarà realizzato un parcheggio pubblico in fregio al Viale Pirandello con 60 posti auto.
Standards
La prima ipotesi progettuale protocollata prevedeva che lo standars indotto dall'intervento (parte
cedibile in loco) fosse adibita quasi integralmente a parcheggio realizzato in fregio al Viale
Pirandello.
Negli incontri tenutisi con l'Amministrazione Comunale è emersa la richiesta di
realizzare una fascia verde rivolta verso la Via Castelmorrone per la piantumazione di alberi ad alto
fusto. Dagli incontri è altresì emerso che la suddetta fascia per dimensioni non poteva essere
acquisita dalla Pubblica Amministrazione quale standards e che sarebbe dovuta rimanere in
proprietà dei soggetti attuanti il PL 7/07.
Tenuto conto che il piano attuativo attualmente approvato prevedeva la realizzazione di una quota di
commerciale direzionale di 836 mq, parte della monetizzazione degli standards non reperiti (cioè
per 836 mq) sarà valutata utilizzando il valore di monetizzazione presente nella convenzione
approvata ma non stipulata rivalutandola con i parametri ISTAT.
Il progetto allegato, con le opportune modifiche, prevede la cessione di standards in loco di mq
2600,32 mq che rappresentano il parcheggio in progetto in fregio al Viale Pirandello.
Quindi in questa soluzione progettuale sono previsti:
1. uno standards indotto di 4062,97 x 150% = 6094,46 mq;
2. la cessione in loco di 2600,32 mq;
3. la cessione delocalizzata di area sita in Via Spluga e destinata a standards nel vecchio PRG e
ricompresa nel PGT nell'Ambito di Trasformazione 1 denominato Spina Verde - foglio di
mappa 5 foglio logico 6 mappale 33138 di mq reali 1551,22 (come da rilievo vedi tavola
12.A);
4. la monetizzazione di 6094,46 – 2600,32 = 3494,14 mq (da cui si deve ovviamente detrarre
la quota/valore dell'area in Via Spluga di cui sopra e per 836 mq il valore tabellare rivalutato
adottato nella convenzione del PL 7/07 approvata e non stipulata);
Per la progettazione e definizione degli standards, oltre alla indicazioni emerse nell'incontro di
negoziazione del 19/06/2014 e del 25/09/2014, sono state fatte le seguenti considerazioni:
•
destinare parte della superficie al contorno del parcheggio in fregio al Viale Pirandello ad
aiuole verdi così da avere la possibilità di realizzare alcune alberature ed eventuali macchie
di cespugli; in particolare come discusso con Agesp si ritiene inopportuno effettuare ulteriori
piantumazioni sulle aiuole a ridosso del viale - onde evitare conflittualità tra le piante adulte
esistenti – preferendo la posa di piante fiorite o cespugli con formazione di macchie
vegetative di pregio;
•
la formazione al contorno di tutto il PL di una cortina verde atta a mitigare l'impatto
dell'intervento anche sulla porzione di area che rimarrà in proprietà.
Nelle intenzione progettuali le cessioni in loco sono del parcheggio è giustificata dalle seguenti
osservazioni:
•
rendere certamente più aperto ed arioso il luogo e valorizzare il Viale stesso con il suo filare
di Ippocastani;
•
permetterebbe l'eliminazione di molti degli autoveicoli che attualmente vengono
parcheggiati sui lati del Viale. Ciò a vantaggio sia dei flussi veicolari già presenti sulla
strada sia dell'ordine urbano del quartiere. Inoltre in un'ottica futura una simile soluzione
potrà permettere un eventuale ampliamento del Viale Pirandello (da intendersi sia come
ampliamento stradale che come percorribilità ciclo pedonale).
Contesto urbano circostante
Le aree intorno alla proprietà oggetto di intervento, risultano completamente edificate con
l'eccezione del lato lungo la Via Castelmorrone. Su questo fronte, al di là della Pubblica Via, è
presente un'ampia area libera ed inutilizzata (in ambito di trasformazione – centro direzionale
FNM).
Il quartiere che si sviluppa attorno all'area di intervento ha avuto in passato una vocazione
industriale soprattutto nel settore tessile (nella zona Ovest del quartiere di Sant'Edoardo sono ancora
presenti molti stabili dismessi di carattere industriale/produttivo) oltre che nel settore commerciale
(il Viale Pirandello è certamente una interessante vetrina per il commercio).
Oggi gli edifici presenti nell'ambito di interesse, hanno diverse destinazioni con forte frammistione
tra residenziale e commerciale-terziario. Questa frammistione per altro individuata anche dal PGT
che per gli isolati attigui individua subaree B1/c, B2/c, B3/c, C1 ed ambito di trasformazione 3
(centro direzionale FNM). Tutti questi ambiti vedono la presenza di residenza, attività di commercio
ed attività produttive.
Il PGT intende omogeneizzare queste zone portandole a destinazione prevalentemente residenziale
ed assimilabili (uffici, pubblici servizi, attività commerciali e di vicinato, servizi alla residenza, etc.)
con l'eccezione:
•
dell'ambito di trasformazione 3 (area libera a Nord della Via Castelmorrone) che dovrà
essere sviluppato nell'ottica di “riqualificare e valorizzare l’ambito della stazione delle FNM
e creare una centralità urbana ed un potenziamento della città pubblica”
•
dell'area oggetto delle presente richiesta di negoziazione.
Inserimento del progetto nel contesto urbano e valutazioni di merito
Volumi ed Slp e servizi
Il progetto proposto rispetto allo stabile produttivo già presente sull'area ed oggi demolito, prevede
una notevole riduzione della Slp ed in generale del volume edificato passando da circa 6650 mq a
4062,97 mq. La Slp sviluppata è anche inferiore a quella prevista nel PL già approvato che
prevedeva un progetto misto commerciale residenziale di circa 4836 mq di Slp.
Il progetto di edificio commerciale riduce notevolmente, rispetto al produttivo originario ed al PL
approvato e non convenzionato, il carico antropico sull'area e sui servizi delle reti comunali per via
della tipologia di attività che si intende insediare (con una minima produzione di scarichi fognari,
una riduzione dei consumi di acqua, di gas, etc.). Quindi l'impatto del progetto sulle reti dei servizi,
rispetto al vecchio insediamento industriale ed al precedente progetto di PL, sarà certamente ridotto.
Standards
Gli standards che si intendono cedere in loco in base al progetto modificato sulla scorta delle
richieste della Pubblica Amministrazione ammontano a mq 2600,32.
Nel progetto precedentemente proposto gli standards erano quantitativamente superiori e distribuiti
su due aree. In base agli incontri ed a a quanto richiesto dalla Pubblica Amministrazione gli
standards sono stati concentrati sul parcheggio in fregio al Viale Pirandello elimando dalle cessione
la fascia verde sulla Via Castelmorrone.
Viabilità
Il progetto prevede che i mezzi medio pesanti che consegneranno i prodotti presso la media struttura
di vendita abbiano una viabilità completamente diversificata da quella dei veicoli degli avventori o
degli utilizzatori del parcheggio. In tale soluzione l'ingresso e l'uscita dal parcheggio pubblico sono
previsti sia dal Viale Pirandello che dalla Via Turbigo. Al parcheggio privato interrato, si accederà
attraverso il parcheggio pubblico e quindi sia dalla Via Turbigo che dal Viale Pirandello, mentre
l'uscita avverrà sulla Via Luini e sul Viale Pirandello. L'accesso dei mezzi medio pesanti per lo
scarico merci avverrà sulla Via Luini e l'uscita sul Largo Ticino. Si precisa che i mezzi pesanti atti
all'approvvigionamento della struttura commerciale saranno in numero molto limitato e si
concentreranno negli orari precedenti alla apertura al pubblico della media struttura di vendita.
Per quanto riguarda la viabilità sulle varie strade al contorno si rimanda alla “valutazione dei flussi
veicolari indotti” (vedi tavola 11.a) dove sono trattati i volumi di traffico esistenti e generati
dall'insediamento proposto. Inoltre nella tavola 17.B è stata rappresentata una soluzione per la
gestione della viabilità lungo il Viale Pirandello rispetto all'intervento in progetto. Questa soluzione
prevede: la realizzazione di una corsia preferenziale protetta da spartitraffico per la svolta a sinistra
nel parcheggio in progetto, per chi percorra il Viale Pirandello in direzione Ovest-Est; la
realizzazione di un senso unico sulla Via Turbigo in direzione del Viale Pirandello; la realizzazione
di una corsia di accelerazione per i veicoli che dalla Via Turbigo intendessero svoltare sul Viale
Pirandello in direzione Est (Viale Alfieri); l'ingresso e l'uscita sul Viale Pirandello dal parcheggio in
progetto per i veicoli provenienti da Est (Viale Alfieri) sia sempre in mano destra. Il parcheggio è
inoltre studiato con una percorrenza ad anello che favorisce l'ingresso dei veicoli e la
movimentazione sul piazzale medesimo evitando così il più possibile incolonnamenti in ingresso
che possano intralciare il traffico veicolare sulle strade circostanti.
Riteniamo opportuno ribadire in questa sede che la presenza di strade pubbliche su tutti e quattro i
lati della proprietà permette in tutti i casi di ottenere delle soluzioni in grado di gestire in modo
corretto e razionale i flussi veicolari indotti dall'insediamento.
Altre caratteristiche dell'edificio in progetto
L'edificio in progetto risponderà ai requisiti acustici passivi richiesti dalle vigenti normative in
materia (si veda relazione acustica allegata al progetto).
L'edificio in progetto sarà realizzato nel rispetto della normativa Regionale Vigente in tema di
risparmio dei consumi energetici e classificazione energetica degli edifici. In fase esecutiva saranno
valutati eventuali miglioramenti delle prestazioni energetiche, rispetto alle prescrizioni Regionali,
sia in termini di miglioramento della performance sia in termini economici di costi/benefici. Sarà
inoltre valutata la proposta formulata da Agesp di collegare l'edificio alla rete di teleriscaldamento.
Monetizzazioni, cessione standards, oneri urbanizzazione
Lo standards richiesto è del 150% della Slp ovvero di 6094,46 mq.
Nell'ipotesi progettuale proposta gli standards ceduti in loco ammontano a 2600,32 mq.
Dovranno quindi essere monetizzati mq 3494,14 mq.
La proprietà, come già proposto in precedenza, intende cedere a parziale conguaglio degli standards
da monetizzare un terreno sito nel Comune di Busto Arsizio e censito al CT con sez. Busto Arsizio
foglio di mappa 5 foglio logico 6 mappale 33138 di mq catastali 1470 e di 1551,22 mq reali. L'area
si trova in Via Spuga e fa parte dell'Ambito di Trasformazione 1 denominato Spina Verde già ex
area in zona destinata a standard urbanistico, che fa parte di una porzione di territorio in gran parte
di proprietà Comunale.
Si precisa che non è possibile cedere maggiori superfici a standards in loco rispetto a quanto
richiesto complessivamente, visto che il PGT ha portato gli standards dal 100% al 150% della Slp.
Ciò comporta un aggravio importante sull'economia dell'operazione oltre a creare un'ulteriore
difficoltà progettuale.
Essenze arboree preesistenti e nuove piantumazioni
Alcune delle essenze arboree preesistenti dovranno essere abbattute per la realizzazione del
progetto.
Iniziamo con il precisare che alcune degli alberi presenti sull'area necessitano di interventi di
potatura e di manutenzione poiché sono da tempo lasciate crescere spontaneamente. Alcune piante
ormai di grandi dimensioni sono state in origine piantumate a distanze insufficienti l'una dall'altra
tenuto conto della dimensioni che oggi hanno raggiunto in età “adulta”. Ciò provoca una
competizione nella crescita (è il caso dei due cedri presenti sull'angolo tra la Via Castelmorrone ed
il Largo Ticino) nociva ad entrambi.
Le piante che dovranno essere abbattute sono: un cedro del libano prospiciente il Largo Ticino; un
cedro atlantico o dell'atlante posto nel centro dell'area di intervento; un cedro pendulo di piccole
dimensioni sulla Via Luini ed una tuia sulla Via Turbigo. Dovrà essere valutata in fase esecutiva la
possibilità di mantenere in loco il secondo cedro presente verso il Largo Ticino oltre che un pinus
pinea presente sulla Via Turbigo in prossimità dell'accesso che sarà realizzato.
Inoltre per la realizzazione dell'accesso all'area, sul Viale Pirandello, sarà necessario l'abbattimento
di tre ippocastano del viale alberato.
A compensazione degli abbattimenti suddetti, saranno posati:
1. n° 5 nuovi ippocastani a completamento del viale alberato sul Viale Pirandello (piante
mancanti da anni);
2. n° 7 nuove alberature oltre a n° 6 macchie di cespugli o fiorite sul parcheggio realizzato in
fregio al Viale Pirandello;
3. n° 7 nuove piante ad alto fusto sulle aree verdi verso la Via Luini;
4. n° 11 nuove piante sulle aree verdi verso la Via Castelmorrone;
5. n° 3 nuove piante ad alto fusto sulle aree verdi verso la Via Turbigo/Largo Ticino;
6. oltre a n° 9 piante esistenti che saranno mantenute.
Le alberature e le aree verdi potranno essere ulteriormente implementate con cespugli e bordure
fiorite.
Tutte le aree verdi realizzate (sia private che pubbliche) saranno accessibili ed aperte in quanto non
recinte.
Valutazione puntuale delle criticità ed altri aspetti emersi dalla negoziazione
Nel prosieguo si tratteranno (in alcuni casi anche in maniera riassuntiva per gli argomenti già trattati
in altri elaborati) in modo puntuale gli argomenti ed i principali nodi discussi durante l'incontro di
negoziazione del 19/06/2014.
•
Dimensionamenti urbanistici ed edilizi della proposta di variante
Riassumiamo i principali dati e parametri del progetto (si rimanda comunque alla relazione tecnica
e tabelle di calcolo allegate tavola 6.B).
•
Area intervento 9985,71 mq;
•
Superficie fondiaria 7371,80 mq
•
Slp 4062,97 mq
•
Rc 4304,73 mq (ammessa 5160,26 mq)
•
Ro 5110,63 mq (ammessa 5160,26 mq)
•
Rv 2261,17 mq (minimo richiesto 2211,54 mq)
•
Verde interamente filtrante 1064,52 mq (minimo richiesto 737,18 mq)
•
Verde su intera area 1544,68 mq (pari al 15,47% dell'intero PL)
•
Standards ceduto sul posto 2600,32 mq
•
Parcheggi privati in progetto n° 232 (richiesti 230)
Per la valutazione complessiva dell'intervento è necessario osservare che il progetto
riutilizza un'area che precedentemente aveva destinazione produttiva; il progetto proposto
rispetta gli indici edificatori sia del previgente PRG che dell'attuale PGT (in entrambi i casi
gli indici non sono saturati) ed utilizza comunque una Slp inferiore rispetto all'insediamento
produttivo preesistente; gli indici urbanistici risultano verificati sull'area in proprietà con
quelli del PRG; il parametro del verde sull'intera area di intervento rispetta il 15% del
regolamento di igiene.
Come richiesto sono state apportate le modifiche in merito all'ampliamento della fascia
verde sulla Via Castelmorrone e sulla piantumazione al perimetro dell'intervento.
•
Dotazione delle aree per servizi pubblici
Lo standards indotto dall'intervento è del 150% della Slp pari a 6094,55 mq.
Lo standards che si intende cedere in loco è pari a 2600,32 mq.
I restanti 3494,14 mq dovranno essere monetizzati. A scomputo parziale della monetizzazione la
proprietà intende cedere un'area sita in Via Spluga (si veda rilievo dell'area tav. 12.a) censito al CT
al foglio di mappa 5 foglio logico 6 mappale 33138 di 1551,22 mq reali (1470 mq catastali). Parte
della monetizzazione (per 836 mq uperficie commerciale-direzionale già presente nel PL approvato
e non convenzionato) sarà calcolata indicizzando il valore tabellare al mq utilizzato nel vecchio PL.
Per quanto concerne le aree da cedere a standards in loco la proprietà si rende disponibile a porre
sulle stesse un vincolo di uso pubblico perpetuo mantenendone la proprietà e si rende altresì
disponibile a valutare la presa in carico delle manutenzioni ordinarie, straordinarie e delle utenze a
patto di poter disciplinare l'utilizzo in orari predeterminati del parcheggio in fregio al Viale
Pirandello.
•
Verifica della distanza del fabbricato dalle strade esistenti
Per quanto concerne le distanza dalle strade si rimanda alla tavola 13.B dove schematicamente sono
state indicate le linee di rispetto delle distanze stradali in soprassuolo e dove si vede come l'edificio
in progetto rispetti tali distanze (ad eccezione di un aggetto inferiore comunque al 1,50 ml previsto
nel PGT).
•
Mitigazione dell'impatto del nuovo insediamento indotto sul contesto urbano
Nel progetto allegato è stata prevista una cortina verde al contorno dell'edificio sulle parti che
resteranno in proprietà ovvero sulle Vie Turbigo, Castelmorrone, Luini e Largo Ticino. Sulla fascia
verde di Via Castelmorrone, è prevista la piantumazione di nuove alberature. Sul parcheggio in
fregio al Viale Pirandello sono previste delle alberature solo sui lati verso Via Luini e
Castelmorrone. Si precisa che nel progetto sono state previste n° 37 piante di cui 9 già esistenti e da
preservare, 28 di nuova posa oltre a 6 macchie di piante fiorite/cespugli ed alla posa di 5 nuovi
ippocastani a completamento degli alberi mancanti nel filare del Viale Pirandello. Secondo il PGT i
nuovi parcheggi devono avere 1 pianta ogni 4 posti auto. Le aiuole verdi sul parcheggio non si
prestano alla posa di un numero simile di piante. Nel parcheggio sono state previste n° 7 nuove
piante oltre a 6 macchie di fiori o cespugli, l'integrare con altri 5 ippocastani le piante mancanti dal
filare del Viale Pirandello. Su questo argomento è stata sentita anche Agesp che ha condiviso la
proposta di evitare una doppia cortina verde lungo il Viale Pirandello per evitare conflittualità tra le
piante in età adulta.
E' inoltre utile osservare che l'edificio in progetto non sarà recinto se non nelle porzioni verso la Via
Castelmorrone (adibite ad accesso mezzi pesanti/carico-scarico). Ciò a tutto vantaggio dell'ambito
circostante che apparirà con ampi spazi aperti e verdi al contorno dell'edifico, rendendo accessibile
il verde come fosse pubblico anche per le porzioni private.
Visto: il numero complessivo tra alberi di nuova posa e macchie di piante fiorite o cespugli pari a 48
unità (42 alberi e 6 macchie), l'impostazione globale del progetto, il vincolo permanente sulle
alberature che il Comune intende porre, si ritiene che di aver ampiamente compensato alla richiesta
di alberi indotta dal parcheggio.
Riteniamo corretto inoltre segnalare che le alberature di nuova posa sono state previste ad una
distanza l'una dall'altra (e rispetto alle piante esistenti) di circa 6 ml per evitare competizione in età
adulta. Le essenze per le piantumazioni al contorno potranno essere concordate con gli uffici
competenti (anche in ragione di quanto inserito nel computo metrico degli oneri a scomputo).
•
Viabilità e accessibilità della struttura
Tenuto conto delle riserve sollevate dalla Pubblica Amministrazione sull'uscita/ingresso al
parcheggio pubblico dal Viale Pirandello, e tenuto conto che l'operatore commerciale (Tigros spa)
ritiene irrinunciabile tale soluzione nella tavola 17.B è stata studiata una possibile soluzione per la
gestione del parcheggio rispetto al Viale Pirandello valutando anche la viabilità delle vie secondarie
circostanti.
La soluzione proposta prevede:
1. la realizzazione di un senso unico sulla Via Turbigo, a fianco del PL, in direzione del Viale
Pirandello con uscite verso Via Magenta e verso Viale Alfieri (evitando un sovraccarico
della rotonda tra Via Magenta e Viale Pirandello;
2. la realizzazione di una corsia di accelerazione per chi dalla Via Turbigo intenda svoltare
verso il Viale Alfieri, favorendo l'immissione in quel senso di marcia ai veicoli in uscita ed
evitando rallentamento sui flussi veicolari del Viale Pirandello;
3. la realizzazione di una corsia preferenziale, protetta da antistante spartitraffico, per entrare
nel parcheggio in fregio al Viale Pirandello per i veicoli provenienti da Via Magenta –
evitando così possibili rallentamenti sul Viale Pirandello.
La soluzione proposta si ritiene possa dare una valida risposta ai flussi veicolari esistenti ed a quelli
generati dagli avventori della struttura commerciale che si intende realizzare.
•
Opere di urbanizzazione
Le opere di urbanizzazione relative alla formazione delle aree sottoposte a vincolo di uso pubblico
perpetuo saranno realizzate a scomputo oneri come da computo metrico e tavola grafica allegata.
Consisteranno principalmente nella formazione del parcheggio pubblico in fregio al Viale
Pirandello, la realizzazione di iuna nuova illuminazione pubblica sulle Vie Turbigo, Pirandello e
Luini, la realizzazione di aiuole verdi al contorno del parcheggio.
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Richiesta di autorizzazione commerciale
Nella tavola 14.B, composta da una relazione tecnica e da elaborati grafici schematici è stato
dimostrato il rispetto dei requisiti qualitativi relativi alle Norme per il Commercio Titolo V delle
Norme del Piano delle Regole.
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Criteri per l'insediamento commerciale
Il rapporto di impatto richiesto dal Comune di Busto Arsizio nel “Piano del Commercio” in fase di
approvazione che richiederà anche per le strutture di MSV tale complesso elaborato, sarà prodotto
già in questa sede. Tuttavia ci sembra doveroso ed opportune fare una riflessione su questo
argomento. Le Norme Regionali impongono che questo voluminoso e costoso documento sia
prodotto per le “Grandi Strutture di Vendita”. Le Norme Regionali per altro contengono negli
allegati tabelle e dati di riferimento per la stima dell'impatto delle suddette strutture commerciali (ad
esempio impatto ambientale, flusso veicolare indotto, etc.). Tali dati sono però riferiti alle GSV.
L'applicazione di tali parametri a dimensioni commerciali inferiori è da ritenersi una forzatura con il
rischio di ottenere risultati di difficile lettura, che possano dar luogo a degli errori di valutazione
con tutte le conseguenze del caso.
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Adempimenti ambientali già previsti nel PL
Le bonifiche riferite all'area di intervento sono funzione del progetto da realizzare, oltre che delle
cessioni in loco e/o degli eventuali asservimenti ad uso pubblico delle aree. Al momento siamo in
attesa di definire con gli Uffici Comunali la versione definitiva del PL al fine di poter aggiornare il
progetto di bonifica presentato ad ARPA adeguandolo con le modifiche apportate ed alle novità
emerse nell'incontro di negoziazione. Il tecnico incaricato di espletare le procedure presso ARPA è
già stato incaricato di ristudiare il piano di bonifica per la messa in sicurezza dell'area sulla scorta
delle novazioni apportate al progetto di cui la presente relazione è parte integrante.
Non al momento intenzione né della proprietà, né del soggetto richiedente la licenza commerciale,
operare l'interramento della cabina ENEL presente sulla Via Luini. Si precisa che l'interramento
oltre che un onere molto gravoso, non era nemmeno previsto nel PL già approvato che aveva una
vocazione prevalentemente residenziale. A maggior ragione vista la destinazione completamente
commerciale impartita alla variante di lottizzazione qui presentata, non si ritiene di operare questa
scelta gravosa e di poca utilità.
I soggetti attuatori si rendono disponibili a sistemare la cabina ENEL esistente rifacendone la
copertura nonché le facciate esterne.
Il soggetto richiedente l'autorizzazione commerciale, quale compensazione ambientale negoziata,
realizzerà:
1. la piantumazione di n° 28 alberi ad alto fusto (cortina verde al contorno del PL);
2. n° 24 piante fiorite o a cespuglio (aiuola fronte Viale Pirandello);
3. impianto di irrigazione per tutte le aree verdi sia private che pubbliche.
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Reti di servizi
La proprietà in fase di studio del PL ha richiesto preventivi e consultato gli Enti Erogatori (Telecom,
Prealpigas, Agesp, Enel, etc.) per una prima valutazione delle reti esistenti. Come per altro emerso
nell'incontro di negoziazione si è rilevato che l'area è completamente urbanizzata e non vi è
necessità di rinforzo reti o interventi in genere se non quelli di allaccio del nuovo edificio.
Gli unici interventi che si renderanno necessari a livello di reti saranno:
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la rimozione dei pali Telecom sulla Via Luini;
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la sostituzione dei lampioni esistenti sulla Via Turbigo e Viale Pirandello (richiesta da
Agesp);
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la nuova posa di lampioni sulla Via Luini lato della lottizzazione (richiesta da Agesp).
Finiture dell'edificio e generali
L'edificio in progetto sarà realizzato con elementi prefabbricati.
Le finiture che si intendono eseguire sull'edificio in progetto sono:
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pareti di tamponamento in mattoni faccia a vista;
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zoccolo in calcestruzzo a vista;
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serramenti e aperture verso l'esterno in alluminio colore grigio chiaro;
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scossaline in lamiera colore grigio chiaro.
Nelle foto allegate è visibile un intervento che avrà indicativamente le finiture come
sopraddescritte.
L'area in proprietà circostante l'edificio sarà completata con:
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superfici pavimentate in autobloccanti o similari (tutte le superfici computate come drenanti
nella tavola 6.B ed in particolare anditi e rampe carrabili oltre alle porzioni in proprietà
poste sopra la Ro tipo i marciapiedi, etc.);
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altre superfici strutturali (pareti rampe cantina e similari) in calcestruzzo a vista;
•
recinzioni con zoccolo in cls a vista e sovrastante rete metallica o pannelli metallici per
recinzione a disegno semplice;
•
le porzioni di verde non saranno recinte e saranno completate con posa di nuove piante,
essenze fiorite o cespugli e completate con tappeto erboso al contorno;
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le zoccolature di contenimento delle aiuole saranno in elementi prefabbricati di cls vibrocompresso od in granito.
Le finiture generali del parcheggio e delle aree che saranno cedute o assoggettate a servitù di uso
pubblico perpetuo saranno:
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cordoli tra marciapiedi e verde o tra parcheggio e verde in granito;
•
area di manovra, parcheggi ed anditi carrai in genere in asfalto;
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le aree a verde saranno completate con la posa di nuovi alberi, essenze con portamento a
cespuglio o fiorite, finitura con manto erboso.
Si rimanda alle specifiche del computo metrico ed agli altri elaborati per la precisa definizione
definizione delle opere relative agli standards.
Aspetti paesistico-ambientali dell'intervento e compensazioni
L'intervento, già ampiamente descritto, si inserirà in una zona che non ha un tessuto urbanisticoedilizio caratterizzante.
Gli edifici al contorno sono dei generi più disparati con presenza di vecchi capannoni, condomini
che vanno dagli anni 60 ad oggi, edifici mono o bifamiliari, case di linea prospicienti le principali
strade, edifici realizzati in prefabbricazione, fabbricati ed aree abbandonate o dismessi, etc. Gli
unici edifici degni di qualche rilevo risalgono all'inizio del secolo scorso (uno sul Largo Ticino e
uno all'angolo tra la Via Luini e Pirandello), e sono caratterizzati da contorni in cemento, tetti in
tegole, facciate intonacate, precise geometrie nell'allineamento delle aperture e simmetrie di
facciata. Tuttavia questi stabili non hanno particolare rilievo storico architettonico.
La zona, con alcune eccezioni, si configura come una porzione di territorio da riqualificare vista la
disomogeneità del tessuto edificato e delle destinazioni ancora in essere negli stabili esistenti. Gli
interventi più recenti, nell'area di nostro interesse, sono quasi esclusivamente residenziali
(soprattutto verso il quartiere di S. Edoardo) con alcune eccezioni di commerciale sul Viale
Pirandello o sulla Via Magenta.
Paesisticamente non si rilevano luoghi di interesse storico, paesaggistico o che richiamino momenti
ed avvenimenti significativi per la vita cittadina.
La zona ha certamente una memoria (risalente agli anni 60) come ambito industriale della città,
vista anche la vicinanza con la ferrovia, la relativa vicinanza al centro cittadino, e la presenza di
alcune strade di principali di scorrimento. Ciò è ben visibile nel tessuto urbano ed in molti edifici.
L'edificio in progetto, seppur realizzato in prefabbricazione utilizza materiali legati alla tradizione
come mattoni faccia a vista, cemento a vista, etc.. Tutti i materiali impiegati nella realizzazione del
fabbricato sono a basso impatto (materiali tradizionali) e facilmente riciclabili. L'utilizzo che questo
tipo di finite permetterà al fabbricato di inserirsi in modo discreto e poco impattante sul contesto
urbano. Ciò è ancora più vero sulle strade secondarie e sul Largo Ticino dove saranno realizzate
delle piantumazioni con alberi ad alto fusto.
La soluzione progettuale di mitigazione dell'edificio con cortine di alberature al contorno e spazi
verdi aperti senza recinzioni, porterà una sicura riqualificazione delle vie su cui l'intervento
prospetta, ed in particolare sul Largo Ticino, eliminando le recinzioni di delimitazione in muratura
tutt'ora esistenti e dando una maggior ariosità a tutto l'ambito. Non va dimenticato che in
precedenza l'area era edificata con capannoni produttivi che rendevano l'area certamente cupa e
chiusa vista anche l'incombenza che gli stessi fabbricati avevano sulle strade circostanti.
L'edificio progettato rispetterà i parametri di legge in tema di prestazione energetica: il rapporto di
forma dell'edificio in progetto sarà di 0,38 (rapporto S/V), i GG nel Comune di Busto Arsizio sono
2861; quindi in base alle Norme Regionali l'Eph limite sarà di 16,71 kWh/mc*anno. L'edificio in
progetto avrà un valore di Eph inferiore a quanto richiesto dalla legislazione vigente (classe C –
compresa tra 11 e 27 kWh/mc*anno).
L'operatore commerciale ha deciso di allacciarsi alla rete di teleriscaldamento (riservandosi
comunque di valutare l'offerta economica proposta dalla Società Prealpigas).
L'illuminazione pubblica (vie pubbliche, parcheggio soggetto a servitù di uso pubblico) saranno
dotati di illuminazione a basso consumo con led.
Le caratteristiche dell'edificio in progetto, che gli permetteranno di raggiungere la classe energetica
C, saranno quelle di un edificio a basso impatto. Questo è tanto più vero se si considera che per gli
edifici commerciali il raggiungimento di classi elevate è estremamente complesso tenuto conto dei
parametri Regionali. Per spiegare meglio quanto asserito basta valutare un parametro imposto dalla
Regione relativamente ai ricambi d'aria per ventilazione naturale. Per edifici commerciali questo
dato è di 5,40 volumi/ora (il che significa che si suppone che per le aperture delle porte o dei
serramenti in genere ogni ora tutto il volume netto riscaldato sia ricambiato 5,4 volte). Mentre per
gli edifici residenziale il valore fornito dalla Regione è di 0,3 volumi/h. E' evidente che questi
parametri impongo la realizzazione di una impiantistica estremamente performante per il rispetto
degli Eph limite imposti.
L'utilizzo di illuminazione a led è un altro aspetto già menzionato che permette di ridurre i consumi
energetici globali dell'intervento.
Infine la scelta di collegarsi al teleriscaldamento produrrà un beneficio in termini di assenza di
inquinamento puntuale ed alta efficienza dell'impianto (un generatore di grande dimensioni è
sempre più efficiente in termini di consumi e rendimento rispetto ad uno di piccole dimensioni– si
pensi ai consumi di una nave o di una autovettura).
Riassumendo: un ottimo valore di Eph limite (valutata la tipologia di edificio), l'utilizzo di led per la
pubblica illuminazione, nessuna emissione inquinante sul posto per il riscaldamento dell'edificio
(per l'utilizzo del teleriscaldamento) e non da ultimo l'impiego per la costruzione del fabbricato di
materiali facilmente riciclabili portano a valutare l'intervento come a basso impatto ed
assolutamente compatibile con la zona e l'ambito di intervento.
Conclusioni
Tenuto conto:
1. l'intervento proposto riduce la cementificazione dell'area sia rispetto al precedente ed ora
demolito edificio industriale, sia rispetto alla Slp proposta nel Piano di Lottizzazione
attualmente approvato;
2. il carico antropico sull'area (in termini di servizi) risulterà minimo rispetto a quanto era
preesistente ed a quanto progettato nel PL già approvato;
3. l'intervento garantirà uno standards in loco cdi 2600,32 mq;
4. non saranno necessarie grandi opere viabilistiche, ma solo piccoli interventi di gestione dei
flussi veicolari sul Viale Pirandello, in quanto il tessuto viario circostante è idoneo al carico
veicolare indotto dall'insediamento commerciale proposto;
5. della maggior onerosità dell'operazione tutta a favore del comune (in termini di standards
monetizzati, oneri urbanizzativi, costi di costruzione, etc.);
Per tutto quanto sopra si chiede un favorevole accoglimento della variante presentata.
A disposizione per chiarimenti si porgono distinti saluti.
Si allegano:
1. Foto per materiali finitura
2. Estratti di PRG;
3. Estratti PGT;
4. Estratti di mappa catastale;
5. Estratti mappa e dati catastali relativi allo standards che si intendere cedere in altro ambito;
TIPOLOGIA COSTRUZIONE E MATERIALI DI FINITURA PARTI ESTERNE
Foto 1: edificio già realizzato similare per forma e tipologia a quello in progetto
Foto 2: particolare degli esterni
Foto 3: particolare degli esterni
Foto 4: particolare porticato di ingresso
