SBLOCCA-ITALIA CAMBIA IL TESTO UNICO
DELL’EDILIZIA
di Enrico Milone
La legge 164 dell’11 novembre 2014, Sblocca Italia, con l’articolo 17 ha modificato
e riorganizzato il capitolo dei titoli abilitativi edilizi del Testo Unico dell’Edilizia
DLgs 380/2001.
Di immediata applicazione è la norma che considera manutenzione straordinaria i
lavori volti a frazionare le unità immobiliari di un edificio. Ne deriva che in tali
casi non occorre più il permesso di costruire, ma basta una comunicazione d’inizio
lavori asseverata, CILA. Resta il limite del mantenimento del volume complessivo
dell’edificio e del fatto che i lavori non devono interessare le strutture portanti.
Ma, naturalmente, restano anche i vincoli di rispetto del PRG (superficie minima
dell’unità immobiliare), del Regolamento edilizio, le regole per gli edifici soggetti a
vincolo di bene culturale, per quelli in zona città storica, per quelli soggetti a piano
paesistico.
Una norma molto positiva, anche se di applicazione non immediata, è quella
dell’istituendo Regolamento Edilizio Unico. Questa norma, inserita nel TUE art.4
comma 1 sexies, è stata fortemente volute dal Consiglio Nazionale Architetti. In una
primo momento era stata stralciata, ma poi il Parlamento la ha reinserita. Vedremo
quali saranno i contenuti, in ogni caso occorre pretendere che siano lasciati pochi
spiragli ai tentativi di dare mano libera a esigenze localistiche, che infrangerebbero il
principio della unicità delle regole su scala nazionale. Occorre anche che le norme
del Regolamento Unico relative a standard dimensionali delle unità abitative (stanze,
locali igienici, finestre, ecc) prevalgano, salvo casi particolari, sulle Norme tecniche
di attuazione del PRG, che attualmente trattano spesso la materia.
La destinazione d’uso degli edifici è oggetto di una altra norma innovativa. Viene
introdotto l’art.23 ter nel Testo Unico dell’Edilizia, che, con legge nazionale,
stabilisce solo cinque categorie di destinazione d’uso: residenziale; turistico-ricettivo;
produttivo e direzionale; commerciale; rurale. I cambiamenti di destinazione sono
considerati non rilevanti se avvengono all’interno di una stessa categoria e sono
quindi sempre consentiti, salvo presentare segnalazione d’inizio lavori o richiesta di
titolo abilitativo limitatamente all’esecuzione di eventuali lavori.
Questa norma, importantissima, è direttamente applicabile se, dopo 90 giorni dalla
sua entrata in vigore, la Regione non adegua la propria legislazione ai suoi principi.
In ogni caso la norma è applicabile “salva diversa previsione da parte delle leggi
regionali e degli strumenti urbanistici comunali.” Sembra che il legislatore abbia
temuto un conflitto con le Regioni. Ma avrebbe potuto almeno obbligare tutti i
Comuni a modificare le norme tecniche del PRG per adottare la stessa tipologia di 5
categorie.
Di seguito faccio cenno ad alcune tra le molte norme del Testo Unico dell’Edilizia
che sono state modificate dall’art.17 della legge 164/2014.
1. Nell’art. 3 comma 1 b) del TUE viene inserito, tra gli interventi di manutenzione
straordinaria, il frazionamento e l’accorpamento di unità immobiliari,
cancellando "i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari" e sostituendo
con "la volumetria complessiva degli edifici". Questo è il nuovo testo del comma 1
b) dell’’art.3. b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per
realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non
alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle
destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono
ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità
immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle
superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non
sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria
destinazione d'uso;”
2 - Riqualificazione e compensazione. Riporto il testo dell’ art.3 bis di nuova
introduzione nel TUE. La norma richiede una variante di PRG, pertanto non è di
immediata applicazione. “1. Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti
non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso
l'amministrazione comunale può favorire, in alternativa all'espropriazione, la
riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione incidenti sull'area
interessata e senza aumento della superficie coperta, rispondenti al pubblico
interesse e comunque rispettose dell'imparzialità e del buon andamento dell'azione
amministrativa. Nelle more dell'attuazione del piano, resta salva la facoltà del
proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della
demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili
ragioni di ordine statico od igienico sanitario. “
3 - Interventi liberi. L’art.6 TUE è intitolato “interventi liberi”, ma in realtà parte
degli interventi sono assoggettati a comunicazione d’inizio lavori, CIL o CILA.
L’articolo ha subito diverse modifiche:
- comma 1. a) manutenzione ordinaria, sono aggiunti gli interventi di installazione
delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
- comma 2. a) manutenzione straordinaria, sono state cancellate le parole: “non
comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento
dei parametri urbanistici;” Resta fermo che i lavori sono soggetti a CILA.
- comma 2. e.bis) è stato aggiunto che in caso di lavori di manutenzione straordinaria
per edifici per esercizio d’impresa, può essere consentita la CILA sempre che i lavori
non riguardino le parti strutturali.
- comma 4, grazie all’intervento del CNAPPC, è stato ripristinato l’obbligo di
consegna del progetto in allegato alla CILA. Ma il professionista deve asseverare
anche il rispetto delle normative sismica e sui consumi energetici. Questo è il testo
del nuovo comma 4: «4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettere a)
ed e-bis), l'interessato trasmette all'amministrazione comunale l'elaborato
progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico
abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono
conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti,
nonche' che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul
rendimento energetico nell'edilizia e che non vi e' interessamento delle parti
strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresi', i dati identificativi
dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.»
- comma 5: il nuovo testo stabilisce che la CIL/CILA, integrata con la
comunicazione di fine lavori, è inoltrata direttamente dal Comune all’Agenzia delle
entrate.
- comma 7: è stato modificato per stabilire che la mancata CIL/CILA comporta la
sanzione pecuniaria pari a € 1.000 (nel testo precedente era 258). La sanzione è
ridotta di due terzi se la CIL è effettuata durante i lavori.
4 - Permesso di costruire e relative varianti: all'articolo 10 TUE , comma 1, lettera
c), le parole: «aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o
delle superfici,» sono sostituite dalle seguenti: «modifiche della volumetria
complessiva degli edifici o dei prospetti». La modifica consegue alla inclusione del
frazionamento e accorpamento di unità nell’ambito della manutenzione straordinaria;
resta confermato l’obbligo di permesso di costruire nel caso di aumento del volume
complessivo e di modifiche dei prospetti. Non è più previsto il raddoppio dei tempi
per l’approvazione del progetto nei grandi comuni di oltre 100.000 abitanti(salvo per
i progetti molto complessi). E’ stata introdotta la possibilità di prorogare il permesso
di costruire oltre tre anni dall’inizio dei lavori. All’art.22 TUE dopo il comma 2, è
inserito :"2-bis. Sono realizzabili mediante SCIA e comunicate a fine lavori con
attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non
configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle
prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali
atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici,
ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre
normative di settore."
5- Ristrutturazione edilizia in aree industriali dismesse, TUE art. 14 comma
1bis. Ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle
destinazioni d'uso, previa deliberazione del Consiglio comunale, a condizione che
il mutamento di destinazione d'uso non comporti un aumento della superficie coperta
prima dell'intervento di ristrutturazione.
6- Inizio e ultimazione dei lavori, TUE art.15, il comma 2 e' sostituito da «2. Il
termine per l'inizio dei lavori non puo' essere superiore ad un anno dal rilascio del
titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non
puo' superare tre anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso
decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla
scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga puo' essere accordata, con
provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volonta' del
titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da
realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficolta'
tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si
tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in piu' esercizi finanziari.»
7- Contributo per il permesso di costruire, art.16 TUE. L’articolo viene modificato
per incentivare gli interventi di ristrutturazione edilizia anziché quelli di nuova
costruzione. Viene inoltre stabilito che occorre valutare il maggior valore generato da
interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di
destinazione d'uso. Tale maggior valore, calcolato dall'amministrazione comunale, è
per il 50 per cento erogato dalla parte privata al comune stesso. Nel caso di interventi
su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli
interventi stessi, così come individuati dal comune in base ai progetti presentati per
ottenere il permesso di costruire. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio
edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3,
comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di
costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove
costruzioni.
8- La SCIA sostituisce la DIA, art.22 TUE. Nei commi 1 e 2, l’espressione
“denuncia di attività” è sostituita da “segnalazione d’inizio attività”. Resta invece in
vigore il comma 3 che consente l’uso della DIA in alternativa al permesso di
costruire in casi specifici.
9- Il nuovo articolo 28 bis TUE istituisce la possibilità di rilascio di permesso di
costruire convenzionato con modalità semplificate.
10 - L’art.31 TUE, per i casi di assenza o difformità dal permesso di costruire, è
stato integrato con l’aggiunta di tre commi.
Beni culturali. L’art.25 della legge 164/2014 a modifica della legge 241/1990,
stabilisce che “I termini di validità di tutti i pareri, autorizzazioni, concessioni, nulla
osta o atti di assenso comunque denominati acquisiti nell'ambito della Conferenza di
Servizi, decorrono a far data dall'adozione del provvedimento finale." . Inoltre il
Regolamento ex art. 146 comma 9 del DLgs 42/2004 dovrà individuare le tipologie di
interventi per i quali l'autorizzazione paesaggistica non è richiesta, sia nell'ambito
degli interventi di lieve entità già compresi nell'allegato 1 al suddetto regolamento,
sia mediante definizione di ulteriori interventi minori privi di rilevanza paesaggistica.
Inoltre, a modifica dell’art.146 c.9 DLgs 42/2004 , vengono soppressi il primo e il
secondo periodo e viene così sostituito il terzo periodo “Decorsi inutilmente
sessanta giorni dalla ricezione degli atti da parte del soprintendente senza che questi
abbia reso il prescritto parere, l'amministrazione competente provvede comunque
sulla domanda di autorizzazione.". Lo stesso art.25 stabilisce che prima della fine
del corrente anno saranno varate, per i lavori pubblici, linee guida per la verifica
dell’interesse archeologico.
Enrico Milone
26.11.2014
