Dati di Sintesi

Dati di Sintesi
Nell’ultimo report TH Real Estate offre una panoramica globale sui cicli immobiliari e sui trend del real
estate commerciale, soppesandoli e coniugandoli come dati-base per le proprie previsioni a livello
regionale per la seconda metà del 2016 e oltre.
Real Estate US
Solide prospettive di guadagno per il settimo anno di ciclo in crescita
Dall’inizio della ripresa ciclica nei primi mesi del 2010, il real estate commerciale US ha generato
guadagni a doppia cifra per sei anni consecutivi. Le condizioni del mercato statunitense all’inizio del
2016 supportano le aspettative di performance solide anche per la restante parte dell’anno. Tali
aspettative si basano su:
1. Aspettative di crescita del 2,1% per l’economia americana nel 2016 e probabilità al 19% di
recessione (Fonte: Blue Chip Economic Indicators e Blue Chip Financial Forecast, Marzo 2016)
2. Modesto rafforzamento dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve, con proiezioni
che prevedono che il tasso sui Federal Funds si manterrà in un range di 0,9-1,4% nel 2016.
3. Perdurare di solidi guadagni del real estate commerciale, con lo US NCREIF-NPI positivo del
13,3% nel 2015, spinto dal momentum positivo; gli asset immobiliari che mostrano valori
valore in crescita sono superiori di 4 a 1 rispetto a quelli che mostrano un valore in
diminuzione.
4. Indicatori fondamentali positivi – come evidenziato nella mappa del grafico 1, che elenca otto
fattori che sono statisticamente dei forti predittori delle performance del real estate
americano – che coprono il segmento dei mercati finanziari, il potere macro-economico e i
fondamentali del real estate.
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5. Un pricing attraente è evidenziato dallo spread rispetto al rendimento dei titoli del Ministero
del Tesoro statunitense, che si mantiene vicino allo spread medio di lungo termine, anche se i
prezzi nominali sono vicini ai massimi di sempre (grafico 2). I valori di breve termine sono
attenuati da una forte crescita dei rendimenti property, il che suggerisce che le misure di
inasprimento monetario possano essere tollerate per un certo periodo. In generale i valori del
real estate statunitense superano grosso modo del 17% il precedente picco supportato dai sei
mercati più grandi (New York, Chicago, San Francisco, Boston, Los Angeles e Washington DC)
che hanno superato il loro precedente picco del 35%.
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6. Con questi parametri positivi all’attivo, l’outlook per i total return del real estate statunitense
nel 2016 si conferma piuttosto attraente; le previsioni del consensus della Pension Real Estate
Association con sede negli Stati Uniti per il total return NCREIF-NPI è dell’8,6%, vicino alla
media di lungo termine.
Megatrend globali negli Stati Uniti
Tra i trend che influenzano sia le performance recenti che le previsioni per quanto riguarda il real
estate statunitense ci sono alcuni megatrend, tra cui urbanizzazione e invecchiamento della
popolazione. Il settore degli uffici ad uso medico è in crescita, così come quello dei magazzini ad uso
privato, spinto dalla generazione dei boomers che si sta spostando in quartieri più piccoli, procedendo
a immagazzinare i propri beni.
La volatilità a livello globale pesa sulle prospettive US
L’intensificata volatilità dei mercati a livello globale richiede un monitoraggio continuo e attento della
situazione. In particolare, l’indebolimento economico in Cina, accompagnato da un surplus di petrolio
e materie prime a livello globale, con la conseguente sofferenza nei mercati emergenti dipendenti
dalle commodity, hanno frenato la propensione al rischio degli investitori, soprattutto nei primi mesi
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del 2016. Il pricing del real estate statunitense non è stato materialmente intaccato per ora, in parte
perché gli Stai Uniti sono un porto sicuro con solide prospettive economiche.
Il menu di investimenti US per la seconda metà del 2016
Il mercato americano offre agli investitori con un orizzonte di lungo termine opportunità per
investimenti di tipo difensivo, ma anche veicoli con un profilo di rischio più alto. Le strategie difensive
puntano a mercati property con redditi e profili di locazione stabili, ben esemplificati dai mall regionali
di fascia alta e dagli complessi immobiliari a prezzi di mercato accessibili. Geograficamente, le aree
con economie forti, settori property liquidi e pipeline disciplinate di nuove costruzioni sono più
difensive delle aree più piccole, più deboli e meno liquide.
Real Estate europeo
Lo scenario
La fragilità del contesto politico in Europa si estende al 2016 con il referendum in Gran Bretagna per
decidere sull’appartenenza del Paese all’Unione Europea. Nel contempo le preoccupazioni per il
rallentamento dell’economia a livello globale stanno pesando sui mercati finanziari e dei bond. Le
previsioni del consensus si aspettano una crescita dell’output dell’Eurozona dell’1,5% e dell’1,6%
rispettivamente nel 2016 e 2017. Questo si riflette ampiamente in performance stabili e senza
scossoni in Germania, Francia, Olanda e Italia, e in una crescita più forte in Gran Bretagna (2,1%),
Spagna (2,5%) e Svezia (2,9%).
Il tanto atteso spostamento da una situazione in cui è il sentiment degli investitori a orientare i valori
del capitale nel real estate alla situazione in cui la performance è guidata dalla crescita dei
fondamentali di locazione sottostanti potrebbe essere in qualche modo mitigato da una crescita
economica più debole. Tuttavia ci sono segnali da cui gli investitori property dovrebbero sentirsi
rassicurati: Germania, Gran Bretagna e Svezia hanno registrato livelli di occupazione superiori ai livelli
pre-crisi, e le economie del Sud Europa stanno vivendo le prime fasi di una ripresa del mercato del
lavoro. Con prospettive di crescita per i salari reali, anche la spesa e la fiducia dei consumatori sono in
ripresa, mentre la debolezza dell’Euro dovrebbe favorire l’export. Sarebbe ingenuo sottovalutare i
venti contrari per l’economia a livello globale nel 2016, ma vale la pena sottolineare che l’Eurozona è
cresciuta dell’1,5% nel 2015, superando di gran lunga le aspettative di inizio anno.
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A che punto del ciclo siamo?
Osservando l’andamento del pricing, si potrebbe trarre la conclusione che al momento ci troviamo in
territorio di fine ciclo e che gli asset prime nei mercati core europei siano costosi e esposti a una
correzione. Tuttavia ci sono altri indicatori che suggeriscono che il settore del real estate potrebbe
ancora generare performance soddisfacenti. Tra questi, l’enorme differenza nelle condizioni di
prestito rispetto al periodo pre-crisi e il fatto che il real estate ha attratto ricchi flussi di investimento
perché gli investitori hanno cercato di focalizzarsi su questa asset class per il rendimento e i benefici
dati dalla diversificazione e dalla sicurezza dei ritorni.
Inoltre l’evoluzione della situazione economica vede la Banca Centrale Europea impegnata a fare
“tutto il necessario per sostenere la stabilità e la crescita”.
L’Europa nel contesto globale
A fronte di uno scenario prolungato di tassi di prestito bassi, inflazione bassa, crescita economica
modesta ed elevata incertezza, siamo convinti che gli investimenti nel real estate dall’Europa e da
oltreoceano verso l’Europa si confermeranno resilienti. Gli investitori cercano il real estate per il suo
rendimento e per la sicurezza, e, considerando questi aspetti, c’è una casistica convincente per
quest’asset class in riferimento a bond e azioni.
Il real estate europeo, se costoso in riferimento ad un trend storico, presenta tuttavia un’attrattiva
relativa dal punto di vista del pricing da una prospettiva globale. I rendimenti del settore uffici prime
europeo beneficiano di uno spread elevato con i bond sovrani, molto più ampio rispetto allo spread
registrato tra il 2000 e il 2014, come si vede nel grafico 3.
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Megatrend globali in Europa
L’invecchiamento della popolazione in Europa sta sicuramente creando interessanti strategie di
nicchia per gli investitori del real estate. Tuttavia, per gli investitori dei segmenti principali suggeriamo
di puntare su location con una popolazione media più giovane che potrebbero avere produttività più
elevata e crescere più rapidamente.
Lo spostamento del potere economico verso Est è un fattore che gli investitori in Europa dovrebbero
tenere presente, in particolar modo per quanto riguarda il settore degli uffici. Le grandi aziende si
muovono con passo veloce e nel tempo potrebbero cercare di ricollocarsi per poter attrarre i talenti
nelle città dell’Est in rapida crescita. Ad esempio Singapore e Hong Kong stanno da tempo migliorando
le relative posizioni come centri finanziari a livello globale.
Alla luce di questo spostamento del potere economico e della crescente mobilità della forza lavoro a
livello globale, ci stiamo focalizzando sulle città europee che hanno la capacità di attrarre e trattenere
i talenti grazie al loro patrimonio, alla cultura o alla qualità della vita.
Il menu degli investimenti in Europa per la seconda metà del 2016
Per quel che resta del 2016, il nostro focus rimane su quei mercati che forse mostrano meno sintomi
di fine-ciclo e offrono un valore leggermente superiore in termini di guadagno e di potenziale più
elevato di crescita delle locazioni. Nell’intera regione, questo si traduce in un’attenzione per il Sud
Europa, ma anche in opportunità più interessanti e micro-location tra le città del Nord Europa.
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Tuttavia, non ci focalizzeremo in modo eccessivo sul ciclo e continueremo a cercare esposizione in
modo selettivo sulle location che crediamo emergeranno come vincenti nei prossimi cicli. Ed è qui che
i megatrend assumono la loro importanza. Tra le location raccomandate, quindi, segnaliamo città in
cui si prevede una crescita della popolazione, caratterizzate da una popolazione giovane e una classe
media in crescita. Abbiamo identificato circa 40 città produttive, ricche, giovani, sostenibili dal punto
di vista ambientale e, cosa più importante, in crescita.
Ci sono anche strategie di nicchia interessanti, considerando che alcuni dei settori specialistici sono
supportati da solidi trend demografici strutturali.
Pensiamo anche che esistano opportunità interessanti di investimento in titoli di debito selezionati
del commercial real estate (CRE) in Gran Bretagna.
Real estate dell’Asia-Pacifico
Economia dell’area Asia-Pacifico: prospettive di crescita relativamente modeste
La Cina sta rallentando, intanto che la leadership politica sta cercando di coordinare un atterraggio
dolce e controllato, per consentire un deleverage ordinato dagli alti livelli di debito che si è
accumulato, al momento valutato vicino al 300% del PIL. Secondo i dati di Oxford Economics, nel 2016
ci si aspetta una crescita del 6,5%.
Il rallentamento della crescita cinese avrà effetti sulle economie regionali. L’Australia, ad esempio, sta
subendo una richiesta di materie prime più debole da parte della Cina. Considerando l’instabilità
globale e un’economia mondiale con un andamento generalmente irregolare, non sorprende che
l’export nella regione abbia subito notevoli rallentamenti nella prima metà del 2016. Il perdurare di
una crescita debole a livello globale – il Fondo Monetario Internazionale ha recentemente abbassato
le previsioni di crescita globale al 3,1% per il 2016 dal 3,4% di fine 2015 – evidenzia il rischio per la
crescita a livello regionale nel 2016, rischio che potrebbe estendersi al 2017.
In particolare, il commercio retail ha rallentato ad Hong Kong e Singapore, riflettendo un
rallentamento nella crescita dei livelli occupazionali e dei salari reali, anche se i tassi di disoccupazione
si mantengono bassi. In Giappone, la domanda da parte dei consumatori continua a soffrire per
l’aumento del 3% delle tasse sui consumi nel 2014.
Il deflusso di capitali accelererà una volta che la Fed avrà riavviato misure di inasprimento monetario,
come ci si aspetta nella seconda metà del 2016; Hong Kong e Singapore saranno probabilmente le
location che perderanno di più, essendo centri finanziari mondiali con economie aperte. Anche la Cina
sentirà la pressione.
Misure di easing verranno elargite per quanto possibile a supporto della crescita regionale. Ad
esempio il Giappone ha recentemente introdotto una politica di tassi di interesse negativi per
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spingere i prestiti, mentre Hong Kong ha inserito nel suo ultimo budget ulteriori incentivi a livello di
imposte sul reddito. L’outlook per l’Asia sarà probabilmente modesto rispetto agli anni precedenti che
hanno visto una crescita superiore alla media. Secondo Oxford Economics, l’Asia-Pacifico crescerà del
4,1% nel 2016 e nel 2017.
Trend del mercato real estate nell’area Asia-Pacifico: uno scenario di investimento meno sicuro
La debolezza delle condizioni economiche si tradurrà in fondamentali del mercato real estate più
modesti. Questo trend si riflette già in affitti in discesa su alcuni mercati: il prime retail e il residenziale
a Hong Kong e Singapore, dove le condizioni economiche sono peggiorate nel corso dello scorso anno.
Anche gli affitti degli uffici hanno subito un rallentamento a Singapore, riflettendo un minore utilizzo
rispetto a un’offerta forte. Anche a Tokyo, dove gli affitti degli uffici sono circa il 30% al di sotto dei
livelli pre-2008, gli affitti stanno crescendo in maniera debole.
Nonostante fondamentali macro e di mercato meno positivi, il pricing e i guadagni continuano ad
essere relativamente elevati a causa del peso del capitale che cerca di investire nel real estate in molti
mercati asiatici. Un forte interesse da parte degli investitori continua a orientare un pricing
progressivamente sempre più alto. Il mercato degli uffici di Hong Kong è un buon esempio, perché
presenta una forte domanda da parte delle compagnie assicurative del continente e delle società di
sviluppo, che ha portato negli ultimi sei mesi a prezzi di transazione record per quanto riguarda gli
edifici per uffici.
Rimane da vedere chi la spunterà nella guerra tra fondamentali economici/di mercato soft e interessi
ancora molto forti da parte dei mercati finanziari. Nel breve termine il volume di capitali si può
prevedere che il volume dei capitali interessati all’area Asia-Pacifico continuerà a supportare i valori
immobiliari.
Tuttavia i rendimenti proporzionati ai rischi appaiono sempre meno attraenti in molti mercati.
Con l’eccezione del Giappone (con tassi di interesse negativi e facilità di accesso ai prestiti), Australia e
Singapore, lo spread limitato dei rendimenti rispetto ai bond non sembra fornire una casistica di
investimento convincente per molti mercati, in particolar modo considerando un contesto con rischi
sempre più elevati.
In questo scenario, investimenti difensivi core in mercati fortemente liquidi in grado di fornire
rendimenti stabili sono ancora interessanti. Detto ciò, ci sono alcune opportunità di investimento a
valore aggiunto od opportunistiche in alcuni mercati dell’area. Un buon esempio sono le opportunità
core-plus e a valore aggiunto nel retail suburbano di Singapore, gli uffici Grade B di Tokyo e Sydney e
settori fortemente difensivi come quello degli outlet mall in Cina.
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Megatrend globali in Asia-Pacifico: una storia solida
Nonostante uno scenario economico debole, l’Asia emerge come epicentro dei megatrend a livello
globale. Lo spostamento del peso politico ed economico da Ovest a Est attualmente in atto continuerà
ad accelerare. Tra i mercati in via di sviluppo, l’Asia guiderà questo spostamento. Supportata da una
produttività in aumento e una popolazione in crescita, prevediamo che la crescita a livello regionale
supererà i paesi sviluppati nel lungo termine.
In quali mercati investire nella seconda metà del 2016?
Osservando il ciclo attuale, i mercati che crediamo possano generare il maggiore valore sono quello
degli uffici a Sydney, Melbourne e Tokyo, e il retail, dove è possibile ottenere ulteriore valore dalla
crescita degli affitti e da uno spread relativamente attraente tra pricing e yield. Tutttavia, la regione
offre anche nicchie di opportunità interessanti che vale la pena di prendere in considerazione, in
particolar modo perché questi mercati sono allineati con i megatrend globali che stanno diventando
sempre più visibili. La storia strutturale di Singapore, ad esempio (contesto economico e politico ben
allineato, forti spinte immigratorie, forza lavoro con un buon livello di istruzione, piani urbanistici ben
sviluppati, infrastrutture di livello mondiale che collegano ai servizi e al commercio globale),
posizioneranno favorevolmente i settori del retail suburbano e della logistica nel futuro.
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