Corso di Estimo
Teoria e metodologia estimativa
Prof.
Stefano Stanghellini
Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello
Una definizione di Estimo
“L’Estimo
è la parte della scienza economica definibile come
l’insieme dei principi logici e metodologici che regolano, e quindi
consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida
formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici,
espresso in moneta”
(C. Forte, B. De Rossi, Principi di economia ed estimo, Etas, 1974)
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Una definizione di Estimo
Oggettività
Riferimento al mercato
(escl. valori d’uso)
Validità generale
Teoria ordinarietà:
comportamenti più frequenti
Motivazione
Esplicitazione dati di base
e operazioni logiche
Monetizzazione
Equivalenza tra valore del bene
e quantità di moneta
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I principi della logica estimativa
1. Il valore dipende dallo scopo della stima
2. La previsione è carattere immanente del giudizio di stima
3. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e
pertanto deve essere formulato sulla base della teoria
dell’ordinarietà
4. Il prezzo deve identificarsi quale fondamento del giudizio di stima
5. Il metodo estimativo è unico, essendo basato esclusivamente
sulla comparazione
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Il valore dipende dallo scopo della stima
l
Non esiste l’unicità estimativa del concetto di valore
l
Esistono più valori dipendenti da altrettanti scopi
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I valori e i criteri di stima
L’aspetto economico
Il valore
Bene di consumo
Valore di
mercato
(Vm)
Bene producibile
Valore di costo
(Vk)
Bene strumentale
Valore di
trasformazione
(Vt)
Bene complementare Valore
complementare
(Vc)
Bene surrogabile
Valore di
surrogazione
(Vs)
Il criterio di stima
- Analisi della domanda e
Vmi = Qi x
dell’offerta di beni analoghi
(•Pn/•Qn)
- Attualizzazione della redditività
futura
Vm = R/r
Somma dei prezzi dei fattori
Vk = • Pn•Qfn
produttivi
Differenza fra il valore del bene
prodotto e il valore dei fattori
produttivi
Differenza tra il valore del bene
complesso e il valore del bene
residuo
Valore del bene con cui quello
oggetto di stima può essere
sostituito
Vt = (Vmp – Vk)/qn
Vca = Vm(a+b)-Vmb
Vs = Vm, Vk
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La previsione come carattere immanente
del giudizio di stima
Carattere probabilistico, non deterministico, del giudizio di stima
In passato era accettabile l’ipotesi di staticità della società e di equilibrio sul lungo
periodo:
• le forze economiche sono in equilibrio
• gli effetti dei loro mutamenti non sono istantanei
• il passaggio da una situazione di equilibrio avviene gradualmente
• di qui: il principio della “permanenza delle condizioni”
Ora occorre assumere l’ipotesi di dinamismo della società e di turbolenza dei
mercati:
• variazione della popolazione
• crescita culturale e nuovi stili di vita
• accumulazione di capitali e nuovi investimenti
• innovazione tecnologica
Come si comportano i soggetti economici?
Tengono conto delle forze di tipo permanente note e della loro prevedibile
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evoluzione
La formazione del prezzo nel mercato di
concorrenza perfetta
MERCATO
Punto di
equilibrio
P
PE1
P
Impresa rappresentativa
d1
E1
E2
PE2
d2
QE2
QE1
Q
Q
L’impresa “prende” il prezzo dal mercato (è price-taker)
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Generale validità del giudizio di stima
Il giudizio di stima, per essere oggettivo e generalmente valido,
deve essere formulato sulla base della teoria dell’ordinarietà.
DISTRIBUZIONE DELLE ATTITUDINI IN UN UNIVERSO DI INDIVIDUI
Frequenze
Valore modale
Intervallo di frequenze
Valori fenomeno
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Generale validità del giudizio di stima
LE CARATTERISTICHE DEGLI
OPERATORI
I RISULTATI DEL LORO
COMPORTAMENTO
- conoscenza del mercato
- capacità organizzativa
- propensione al rischio
- orizzonte economico
- ….
- profitto
- costi di produzione
- prezzi di compravendita
- canoni di affitto
- ….
si distribuiscono secondo una massima frequenza
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Il prezzo come fondamento del giudizio di
stima
Valore di un bene economico:
previsione del rapporto tra il grado di utilità del bene stesso ed il
grado di utilità di una determinata quantità di moneta
UTILITA’
UTILITA’
DEL
DEL
BENE
BENE
UTILITA’
UTILITA’
DI
DIUNA
UNA
QUANTITA’
QUANTITA’
DI
DIMONETA
MONETA
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Unicità del metodo estimativo
Il metodo estimativo è unico essendo basato esclusivamente sulla
comparazione:
BENI DAI PREZZI NOTI
• CARATTERISTICHE
• DATI SPERIMENTALI
BENE DA STIMARE
Comparazione
( beni, prezzi)
Condizioni per la comparazione:
- esistenza di un mercato attivo
- omogeneità dei beni
• CARATTERISTICHE
• DATI IPOTETICI
( bene, valore)
Problematicità della comparazione:
- scarsità di dati
- differenziazione delle
caratteristiche dei beni
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Il processo di stima
1. Quesito
2. Scopo
Rapporti economici tra bene e
persone implicate
3. Scelta dell’aspetto economico
4. Individuazione del procedimento
5. Individuazione e reperimento
dei dati elementari
- sintetico - comparativo
- analitico - ricostruttivo
- tecnici
- finanziari
6. Calcoli e giudizio di stima
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I procedimenti di stima
Definizione: insieme di operazioni aritmetiche e finanziarie
logicamente connesse
Procedimenti
Procedimenti
didistima
stimadiretti
diretti
(sintetico(sinteticocomparativi)
comparativi)
Procedimenti
Procedimenti
didistima
stimaindiretti
indiretti
(analitico(analiticoricostruttivi)
ricostruttivi)
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Procedimenti diretti
(sintetico-comparativi)
1. Acquisizione di dati elementari (tecnici, economici)
2. Elaborazione dei dati
3. Formulazione del giudizio di valore
VALORE
VALOREDI
DIMERCATO
MERCATO
VALORE
VALOREDI
DICOSTO
COSTO
Stima
Stimaparametrica
parametricabasata
basata
sulla
sullaanalisi
analisidella
delladistribuzione
distribuzione
Stima
Stimaparametrica
parametricabasata
basata
sulla
sullaanalisi
analisidella
delladistribuzione
distribuzione
Stima
Stimaper
perpunti
puntididimerito
merito
Stima
Stimaper
perelementi
elementifunzionali
funzionali
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Procedimenti indiretti
(analitico-ricostruttivi)
1. Acquisizione di dati elementari (tecnici, economici)
2. Elaborazione dei dati
3. Formulazione del giudizio di valore
VALORE
VALOREDI
DIMERCATO
MERCATO
Stima
Stimaper
percapitalizzazione
capitalizzazione
dei
dei redditi
redditi
VALORE
VALOREDI
DICOSTO
COSTO
Computo
Computometrico
metricoestimativo
estimativo
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Dipendenza del procedimento di stima dal
rango del piano/progetto
Studi a carattere programmatorio
(piani territoriali, Prg)
Piani particolareggiati,
Programmi integrati,
Studi di fattibilità,
Progetti edilizi preliminari
Progetti edilizi definitivi,
esecutivi
PROCEDIMENTI SINTETICOCOMPARATIVI
PROCEDIMENTI SINTETICI
PROCEDIMENTI MISTI
PROCEDIMENTI ANALITICI
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Per approfondimenti
• Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano,
Nis, Roma: pp. 15-21.
• Forte C., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo,
Etas, Milano: cap. 3. La teoria estimativa, pp. 64-76.
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