j l k l d o ^ c f b
P r o f e s s i o n i
e
S e t t o r i
DAMIANO MARINELLI, ANDREA BARRETTA
LA RIFORMA
DEL CONDOMINIO
GUIDA ALLE NOVITÀ CON FORMULARIO
E RENDICONTO CONDOMINIALE
• Compiti e funzioni dell’amministratore
• Contabilità condominiale
• Diritti dei condomini e delibere assembleari
• Responsabilità dell’amministratore e polizza assicurativa
• Contenzioso e mediazione
LivingBook
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Indice
Indice
Introduzione
1. Le caratteristiche della riforma in generale
1.1 Le peculiarità della disciplina previgente
1.2 La riforma introdotta con la l. 220/2012
1.2.1 La nuova nozione giuridica di condominio e la riscrittura dei diritti reali dei condomini
1.2.2 La figura dell’amministratore, la sua professionalità e i nuovi poteri
1.2.3 I poteri di controllo dei condomini
1.2.4 Le nuove regole in materia di costituzione dell’assemblea, validità e impugnazione delle delibere condominiali
1.2.5 La disciplina del mutamento della destinazione d’uso delle parti comuni
1.2.6 L’incisività delle procedure di recupero dei crediti condominiali: l’evoluzione dal
d.d.l. del 2011 alla l. 220/2012
1.3 Conclusioni
Schema del capitolo primo
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2. Competenze e funzioni dell’amministratore
2.1 I rapporti fra amministratore e condomini nella disciplina previgente
2.2 Durata, nomina e tipizzazione della revoca dell’amministratore
2.3 Le funzioni classiche dell’amministratore nella disciplina previgente
2.4 La modifica delle funzioni classiche nella novella legislativa
2.4.1 La convocazione annuale per l’approvazione del rendiconto condominiale
2.4.2 La nuova disciplina in materia di riscossione dei contributi
2.5 Le nuove funzioni dell’amministratore
2.5.1 L’amministratore come garante della sicurezza
2.5.2 La tutela della destinazione d’uso dell’immobile
2.5.3 Il ruolo dell’amministratore nella gestione delle parti comuni
2.5.4 L’esecuzione degli adempimenti fiscali e la tenuta dei documenti condominiali
2.6 Conclusioni
Schema del capitolo secondo
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3. La contabilità dell’amministratore di condominio
3.1 I principi in materia di contabilità condominiale
3.2 Il conto corrente condominiale, il registro di contabilità e il rendiconto condominiale
3.3 I poteri di controllo sulla contabilità
3.4 La mancata azione “condominiale” dell’amministratore in materia contabile
Schema del capitolo terzo
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4. L’evoluzione della disciplina dei diritti dei condomini
4.1 I diritti dei partecipanti sulle cose comuni: caratteri generali
4.2 Il problema della “solidarietà” condominiale
4.3 La rinuncia del condomino e l’indivisibilità del condominio nella nuova disciplina
4.4 Le attribuzioni dell’assemblea e le materie oggetto di delibere assembleari
4.5 Una triplice area di disciplina
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Indice
4.5.1 La manutenzione delle scale e degli ascensori
4.5.2 La disciplina degli impianti
4.5.3 La disciplina delle innovazioni
Schema del capitolo quarto
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5. Le novità in materia di maggioranze assembleari
5.1 La precedente disciplina: i quorum e le impugnazioni delle delibere
5.2 Le novità della l. 220/2012
Schema del capitolo quinto
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6. Il problema della responsabilità e la polizza assicurativa
6.1 I problemi della disciplina previgente in materia di responsabilità dell’amministratore
6.2 La responsabilità del condominio: i contrasti sulla configurazione di una responsabilità del custode
6.3 Dall’amministratore come garante della sicurezza alla polizza assicurativa
Schema del capitolo sesto
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7. Contenzioso condominiale e mediazione civile
7.1 L’attuale tendenza alla deflazione facoltativa dei giudizi civili
7.2 La giustapposizione dei piani in materia di mediazione condominiale e le risultanti
ordinamentali
Schema del capitolo settimo
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Formulario
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Bibliografia
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IV
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Indice delle formule
Indice delle formule
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Lettera di convocazione dell’amministratore ex c.c., art. 1117-ter
Delibera di modifica di destinazione d’uso delle parti comuni ex c.c., art. 1117-ter
Diffida dell’amministratore ex c.c., art. 1117-quater
Diffida del condomino ex c.c., art. 1117-quater
Lettera di convocazione dell’amministratore ex c.c., art. 1117-quater
Delibera assembleare ex c.c., art. 1117-quater
Dichiarazione di rinuncia del condomino ex c.c., art. 1118
Istanza del condomino per la convocazione dell’assemblea ex c.c., art. 1120
Richiesta di integrazioni formulata dall’amministratore ex c.c., art. 1120
Lettera di convocazione dell’assemblea ex c.c., art. 1120
Delibera assembleare inerente alle innovazioni ex c.c., art. 1120
Comunicazione del condomino ai sensi del c.c., art. 1122
Comunicazione dell’amministratore ai sensi del c.c., art. 1122-bis
Delibera assembleare ai sensi del c.c., art. 1122-bis
Delibera per l’installazione sulle parti comuni di impianti di videosorveglianza
Ricorso per la nomina di amministratore di condominio promosso dal condomino
Ricorso per la nomina di amministratore di condominio promosso dall’amministratore
dimissionario
Delibera di nomina dell’amministratore ai sensi del c.c., art. 1129
Accettazione della nomina come amministratore di condominio
Istanza di accesso al conto condominiale
Lettera per la riscossione forzosa di somme ex c.c., art. 1129
Ricorso per decreto ingiuntivo per la riscossione forzosa di somme
Delibera per la revoca dell’amministratore di condominio
Istanza del condomino per la convocazione dell’assemblea ai sensi del c.c., art. 1120
Ricorso per ottenere la revoca dell’amministratore
Richiesta di integrazioni formulata dall’amministratore ex c.c., art 1130
Delibera assembleare di nomina di un revisore contabile e del Consiglio di condominio
Impugnazione di delibera assembleare
Delibera assembleare in materia di mediazione civile
Delibera assembleare di approvazione della proposta conciliativa
Registro di contabilità
Riepilogo finanziario
Stato patrimoniale dell’esercizio chiuso il 31/12/n
Nota sintetica esplicativa della gestione
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Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
2. Competenze e funzioni dell'amministratore
2.1 I rapporti fra amministratore e condomini nella disciplina previgente
La precedente struttura dell’apparato condominiale si poggia su un principio operante
anche nell’ambito del diritto societario: infatti, l’intera organizzazione condominiale si
basa su una relazione fiduciaria fra il soggetto che esprime le decisioni in sede assembleare (ossia, per l’appunto, l’assemblea) e quello che esegue le delibere (cioè
l’amministratore). In questo contesto, non viene attribuito alcun potere ai condomini,
considerati uti singuli. In altre parole, non c’è la possibilità di un efficace funzionamento
dell’organo amministrativo poiché le sue funzioni sono inscindibilmente legate a quelle
dell’organo assembleare: infatti, tutto il sistema organizzativo si inscrive nell’area dei
poteri rappresentativi dell’amministratore, desumibili dal c.c., artt. 1130 e 11311.
In secondo luogo, l’amministratore non ha la facoltà di gestire effettivamente le
parti comuni, come prevede il c.c., art. 1130, n. 2), poiché è privo di efficaci poteri
sanzionatori nei confronti dei condomini o dei terzi che ne violano la destinazione
d’uso. Inoltre, un limite della disciplina vigente è la considerazione per cui, in sostanza,
l’amministratore non sia altro che l’emanazione dell’organo assembleare, mentre non
sussistono doveri inerenti ai singoli condomini nei confronti dell’amministratore, in qualità di gestore del condominio a livello organizzativo. Le responsabilità dell’amministratore nell’esercizio del suo mandato, ciò nonostante, secondo la costante dottrina e
giurisprudenza, ricadono interamente sull’organo deliberativo, poiché l’organo esecutivo agisce in qualità di mandatario. Il problema originario, in realtà, risiedeva nella genericità delle formulazioni legislative: a titolo esemplificativo, il c.c., art. 1130, n. 2), parla
di «disciplina dell’uso delle cose comuni», ma senza specificare in cosa consista tale
disciplina; e, ancora, il n. 3) dello stesso articolo impone la riscossione dei contributi,
ma non prevede termini perentori.
2.2 Durata, nomina e tipizzazione della revoca dell’amministratore
La figura dell’amministratore di condominio nella disciplina anteriore alla riforma entrata in vigore nel giugno del 2013 si fonda, anche in virtù delle funzioni svolte da tale
soggetto, su una nozione che privilegia la gestione operativa degli interessi condominiali2. Tuttavia, le interpretazioni circa la natura giuridica di tale figura non sono state
------------------------------------------1
2
Cfr. Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1559, in Foro it., 2, 1997.
BASILE M., op. cit., 1990, p. 8.
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Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
affatto univoche in dottrina e in giurisprudenza e ciò era evidente soprattutto
nell’ambito della disciplina della durata, della nomina e della revoca dell’amministratore.
Il testo del c.c., art. 1129, infatti, prevedeva la durata annuale, fondando sia la nomina
che la revoca dell’amministratore su base fiduciaria e questo poneva alcuni problemi
circa la questione del tacito rinnovo della carica. Gli orientamenti giurisprudenziali, infatti, fino a oggi sono divisi fra chi ritiene che non esista alcun fondamento giuridico per
l’ultrattività dell’investitura e chi, invece, considera assolutamente necessario assicurare
l’esigenza concreta di continuità della carica3. In realtà, nel problema della durata del
condomino è racchiusa anche la spinosa questione della natura giuridica
dell’amministratore di condominio: infatti, coloro che qualificano il soggetto in esame
come mandatario, affermano anche la conseguente illegittimità della prorogatio dei poteri quando non esiste una volontà, anche se tacita, dei condomini in questa direzione4; d’altra parte, gli interpreti favorevoli alla perpetuatio dei poteri, invece, radicano la
propria soluzione ermeneutica all’identificazione dell’amministratore come titolare di ufficio di diritto privato senza mandato.
Oltre alla natura giuridica dell’amministratore, la sua nomina e la durata annuale ponevano problemi ermeneutici anche per quel che concerneva la riconferma
dell’amministratore stesso, soprattutto nel senso della maggioranza da applicare.
Mentre, infatti, la giurisprudenza di legittimità applicava estensivamente il disposto del
c.c., art. 1136, c. 4 (tipico per le ipotesi di nomina), anche ai casi di riconferma
dell’amministratore5, non mancavano sentenze di merito che capovolgevano tale assunto, richiedendo una maggioranza diversa6.
------------------------------------------3
In quest’ultimo senso, si deve segnalare Cass. civ., sez. III, 18 marzo 2010, n. 6555, conforme a Cass. civ.,
sez. II, 12 novembre 2002, n. 15858, in GIOVAGNOLI R., op. cit., 2010, p. 1080, dove si afferma che «là dove,
nei condominii composti almeno cinque condomini, l’amministratore assume la qualità di organo stabile o
necessario, anche quando sia scaduto, dimissionario e non rinnovato nell’incarico, continua a svolgere ad
interim le sue funzioni, salvo che sia stato revocato per giusta causa, finché l’assemblea o l’autorità giudiziaria non ne nomini un altro al suo posto: e ciò non per l’ultrattività dell’investitura prodotta dal precedente atto
di nomina, ma per l’esigenza di assicurare la continuità della funzione assicurata dall’organo».
4
Ad esempio, molto chiara in questa direzione esegetica è Cass. civ., sez. II, 12 novembre 2002, n. 15858,
in ibidem, secondo la quale «il principio secondo cui l’amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per dimissioni o per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., conserva ad interim i
suoi poteri e può continuare a esercitarli fino a che non sia sostituito da altro amministratore, fondandosi su
una presunzione di conformità di siffatta prorogatio di poteri all’interesse e alla volontà dei condomini, non
può trovare applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con deliberazione
dell’assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore
cessato dall’incarico».
5
Cfr. Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1994, n. 4269, in ibidem, p. 1079, per cui «la disposizione dell’art. 1136,
comma 4 c.c., la quale richiede per la deliberazione dell’assemblea del condominio di edifici riguardante la
nomina o la revoca dell’amministratore la maggioranza qualificata di cui al secondo comma è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato».
6
In tal senso, cfr. Trib. Roma, sez. V, 15 maggio 2009, n. 10701, citata da GEROSA F., Tre semplici contributi
alla riforma del condominio in Condominio, n. 128, 2012, p. 13, con cui si è affermato il seguente principio:
«per la sola conferma dell’amministratore in carica è sufficiente la maggioranza ordinaria prevista del terzo
comma dell’art. 1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio).
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Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
Una prima evoluzione della materia si deve al disegno di legge del Senato del 2011,
dove si era previsto che l’incarico dell’amministratore fosse di durata biennale e che,
salvo diversa espressa deliberazione dell’assemblea, si intendesse rinnovato per
un’eguale durata.
La norma, tuttavia, è stata modificata con la l. 220/2012, che ha stabilito un incarico di
durata annuale con la possibilità di rinnovazione per un ulteriore anno. In questa
prospettiva, il legislatore ha voluto eliminare ogni dubbio circa la garanzia del ruolo
dell’amministratore nella continuità delle proprie funzioni, fermo restando che però
tale carica non debba essere eccessivamente lunga, come invece avrebbe stabilito il
d.d.l. del 2011. Pertanto, fermo restando il termine annuale della carica, qualora non vi
sia una nuova delibera assembleare in cui si ricavi non tacitamente, ma espressamente, la volontà dei condomini a non rinnovare l’incarico, l’amministratore sarà comunque
riconfermato per un ulteriore anno.
La ratio della norma in esame, dunque, da un lato ha risolto la questione della riconferma dell’amministratore, che avviene per l’appunto ex lege e, dall’altro, ha del tutto
eliminato la questione relativa al quorum deliberativo necessario alla conferma
dell’amministratore stesso.
Ciò nonostante il tempo dell’incarico dell’amministratore è stato assoggettato, come
già accennato in precedenza, a criteri che richiamano le norme costituzionali in materia
di rapporti fra Parlamento e Governo. Infatti, si è riproposta in termini civilistici – in un
diverso ambito di microfisica del potere – la stessa relazione fra organo deliberativo e
organo di governo, dovendo quest’ultimo rispettare un tempo di incarico non troppo
lungo. Tuttavia, un dato squisitamente privatistico, che attiene alla materia condominiale e che ha comportato la riduzione della durata in carica dell’amministratore nel passaggio dal d.d.l. del 2011 alla l. 220/2012, riguarda l’intenzione del legislatore di evitare
che l’organo esecutivo – durando in sostanza per un quadriennio, come voleva il citato
disegno di legge – si sclerotizzasse e, dunque, non rispondesse più a quelle esigenze
di celerità ed efficienza che, invece, costituiscono il sottofondo permanente della disciplina che si è concretata nella novella del 2012.
A conferma dell’esistenza di questi nuovi criteri, peraltro, depone la formulazione
dell’art. 1129, come modificato dalla l. 220/2012, che prevede un principio di celerità
nella nomina dell’amministratore: il comma primo della norma poc’anzi citata, infatti,
stabilisce che in caso di inerzia dell’organo assembleare costituito da otto condomini
(nella formulazione originaria del d.d.l. del 2011 erano solo quattro), la nomina sia fatta
dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.
Un’ulteriore novità nei termini di una prosecuzione dell’incarico è rappresentata dalla
l. 220/2012, art. 9, alla luce di cui la nomina del nuovo amministratore può essere
------------------------------------------Invero, la conferma dell’amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista dal terzo comma dell’art. 1136 c.c.».
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Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
promossa anche dall’amministratore dimissionario. Sempre nel senso della celerità
dell’incarico assegnato all’amministratore, depone anche il nuovo c.c., art. 1129, che
configura come ipotesi di revoca dell’incarico il rifiuto di convocare l’assemblea per
la nomina del nuovo amministratore.
Tuttavia, la vera novità assoluta è costituita dalla professionalità dell’incarico, come si
ricava dal combinato disposto fra c.c., art. 71, disp. att., e c.c., art. 1129, c. 2. In particolare, la prima norma precisa che possono svolgere l’incarico di amministratore di
condominio solo coloro che: a) hanno il godimento dei diritti civili; b) non sono stati
condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, contro l’amministrazione della giustizia, contro la fede pubblica, contro il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore nel minimo a
due anni e nel massimo a cinque anni; c) non sono stati sottoposti a misure di prevenzione definitive; d) non sono interdetti o inabilitati; e) non risultano annotati nell’elenco
dei protesti cambiari; f) hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo
grado; g) hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Analizzando partitamente questi requisiti, essi possono essere raggruppati in varie categorie. Anzitutto, vi sono requisiti positivi, ossia caratteristiche indefettibili per ogni
amministratore: in questo ambito rientrano, ad esempio, il requisito del conseguimento
del diploma di scuola secondaria di secondo grado e quello relativo alla frequentazione
di corsi di formazione iniziale, da un lato, e dello svolgimento di attività di formazione
periodica in materia di amministrazione condominiale, dall’altro. La norma, peraltro, si è
premurata di evitare quest’ultimo requisito a coloro che già svolgano funzioni amministrative all’interno del condominio, a seguito di nomina dell’assemblea. Il c.c., art. 71,
disp. att., d’altro canto, è severissimo relativamente all’altra categoria di requisiti, ossia
quelli negativi: infatti, la loro perdita comporta la cessazione dell’incarico. In questi
casi, peraltro, le funzioni gestorie sono attribuite di diritto ai condomini uti singuli: detto
altrimenti, ogni condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina
del nuovo amministratore.
Il c.c., art. 1129, invece, impone alcuni obblighi all’amministratore, da adempiersi
contestualmente all’accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico: a) comunicare i propri dati anagrafici e professionali, nonché il codice fiscale ovvero, se si tratta
di società, anche la sede legale e la denominazione; b) comunicare il locale dove si trovano i registri dell’anagrafe condominiale, quelli dei verbali delle assemblee, quello di
nomina e revoca dell’amministratore e quello di contabilità; c) comunicare i giorni e le
ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prendere visione dei
succitati registri e ottenerne copia.
Oltre a questi obblighi di comunicazione emerge anche la facoltà, attribuita all’organo
assembleare, di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti
nell’esercizio del mandato. Ulteriori obblighi riguardano l’affissione nel luogo di accesso
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Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
al condominio o di maggior uso comune dell’indicazione delle generalità, del domicilio
e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
Quanto alla revoca la novella legislativa ha specificato, rispetto al passato, le ipotesi di
gravi irregolarità della gestione che si sostanziano: a) nell’omessa convocazione
dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale; b) il reiterato rifiuto di
convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore; c) la mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari e amministrativi, ma anche delle deliberazioni
dell’assemblea; d) la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale;
e) la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del
condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; f) l’avere
acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri
immobiliari a tutela dei diritti del condominio; g) l’avere omesso di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio; h) l’omessa, incompleta o inesatta
comunicazione dei dati di cui al c.c., art. 1129, c. 2.
Enucleando i principi che soggiacciono alle ipotesi di revoca, pertanto, è possibile affermare che il legislatore, come è stato osservato, ha rafforzato la continuità della funzione gestionale che ricopre l’amministratore, grazie alla norma che impone
all’amministratore uscente di garantire la funzione medesima: in questa direzione deve
essere interpretato, infatti, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del
nuovo amministratore, che importa la revoca dell’incarico. In secondo luogo, si è creato un nesso fra esecuzione delle delibere condominiali e relativa causa di revoca:
in tale senso, si rafforza – ancora una volta – il ruolo esecutivo dell’amministratore nei
confronti dell’assemblea, costituendo peraltro ipotesi speciale di revoca la mancata
riscossione forzosa dei crediti condominiali. In terzo luogo, non è mancata la contestualizzazione dell’operato dell’amministratore di condominio nell’orbita dei provvedimenti giudiziari e amministrativi, di cui il legislatore impone l’osservanza. Inoltre, la specificazione di regole professionali in materia contabile e di tenuta dei documenti
rappresenta una novità indiscussa della novella, mentre è sparito ogni riferimento relativo alla qualificazione dell’amministratore come garante della sicurezza (che invece esisteva nel d.d.l. del 2011), anche se permane il suo ruolo di soggetto preposto alla tutela della destinazione d’uso dell’immobile.
2.3 Le funzioni classiche dell’amministratore nella disciplina previgente
Il c.c., art. 1130, nella previgente formulazione, raggruppando le funzioni
dell’amministratore di condominio in quattro categorie, poneva significativi problemi di
natura pratica. Eccettuata l’ipotesi dell’esecuzione delle delibere assembleari e
l’individuazione di una regolamentazione sull’uso delle cose comuni e la prestazione
di servizi comuni, infatti, punti critici sorgono rispetto alle funzioni indicate nei numeri 3)
e 4) del medesimo articolo citato.
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Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
Sul ruolo dell’amministratore nella cura dell’osservanza del regolamento di condominio, ad esempio, il problema relativo alla necessità o meno di una delibera assembleare che autorizzi l’amministratore stesso a tale funzione è stata negata con vigore
della recente giurisprudenza di legittimità7. Rilievi di identico tenore sono stati posti
all’attenzione della Suprema Corte di Cassazione, rispetto al compimenti di atti conservativi relativi ai diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Infatti, secondo la giurisprudenza in esame, menzionando gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, il c.c., art. 1130, n. 4) non si riferisce solo alle misure cautelari, ma anche a tutti gli
atti diretti a conservare l’esistenza delle parti comuni8.
Di qui ne consegue che, anche in questo caso, la legittimazione attiva
dell’amministratore ad agire in giudizio non necessita dell’autorizzazione dell’assemblea
per conseguire i seguenti interventi: a) la demolizione della sopraelevazione realizzata in
violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche9; b)
la demolizione della costruzione effettuata anche alterando l’estetica della facciata
dell’edificio sulla terrazza di copertura10; c) l’azione in senso contrario alla sottrazione, a
opera di taluni condomini, di una parte comune dell’edificio al compossesso di tutti i
condomini11; d) il risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni12; e) l’instaurazione di un giudizio per la rimozione di finestre da taluni condomini aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale13.
La rappresentanza sostanziale e processuale del condominio che spetta ex lege
all’amministratore nelle ipotesi sopra citate, peraltro, non si estende a livello applicativo
anche ai casi che fuoriescono dalla predetta disciplina. Così, ad esempio, autorevole
giurisprudenza di merito ha affermato che il potere di rappresentanza ex mandato che
lega l’amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dal
c.c., art. 1130, sicché tali limiti possono essere superati solo se il regolamento di condominio o l’assemblea conferiscano maggiori poteri14.
------------------------------------------7
Cfr. Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2010, n. 21841, e Cass. civ., sez. II, 26 giugno 2006, n. 14735, in
GIOVAGNOLI R., op. cit., 2010, p. 1083, secondo cui «curare l’osservanza del regolamento di condominio è
compito precipuo affidato dall’art. 1130 c.c. all’amministratore, il quale pertanto è senz’altro abilitato ad agire
e resistere nei pertinenti giudizi, senza che occorra quell’apposita autorizzazione, che è richiesta dalla disposizione richiamata dalla ricorrente solo per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie
dell’amministratore stesso. Superflua, quindi, è la deliberazione dell’assemblea di dare corso al giudizio e
conseguentemente ininfluente è la maggioranza con cui essa è stata adottata».
8
Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2010, n. 14626, in Giust. civ. Mass., 6, 2010, p. 925.
9
Cass. sez. un., 8 marzo 1986, n. 1552, in Giur. it., 1987, I, p. 553.
10
Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13611, in Giust. civ. Mass., 1, 2010, p. 2130.
11
Cass. civ., sez. II, 3 maggio 2001, n. 6190, in Arch. loc. e cond., 2001, p. 802.
12
Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474, in GIOVAGNOLI R., op. cit., 2010, p. 1087.
13
Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2010, n. 21841, in ibidem, p. 1083.
14
Cfr. Trib. Roma, sez. V, 4 maggio 2010, n. 9812, in FICCADENTI F., Il potere di effettuare una ricognizione di
debito non rientra fra le attribuzioni dell’amministratore (si ritrova sul link http://dirittocondominiale. wordpress.com/2010/10/11/il-potere-di-effettuare-una-ricognizione-di-debito-non-rientra-tra-le-attribuzioni-
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Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
2.4 La modifica delle funzioni classiche nella novella legislativa
Il contributo offerto dalla novella legislativa nella definizione delle funzioni
dell’amministratore è consistito, da un lato, in una sostanziale modifica degli originari
compiti a questi assegnati e, dall’altro, nell’individuazione di nuovi obblighi, definiti molto spesso prima della riforma in alcune discipline di settore.
2.4.1 La convocazione annuale per l’approvazione del rendiconto condominiale
Anzitutto, alla scarna disciplina del c.c., art. 1130, n. 1 ), che assegnava un ruolo meramente passivo ed esecutivo all’amministratore (infatti, questi doveva solo «eseguire le
deliberazioni dell’assemblea»), con la nuova norma si assiste anche a un compito attivo della stessa figura in esame, poiché questi convoca annualmente l’organo deliberativo per l’approvazione del rendiconto condominiale, assicurando così una più efficace professionalità all’istituto in questione.
Poco importa, in tale prospettiva, che il ruolo sia già previsto attualmente nella disciplina fino a poco fa vigente al c.c., art. 1135, che regola le attribuzioni dell’assemblea dei
condomini. Proprio il fatto che sia previsto un esplicito obbligo dell’amministratore – e
non dell’assemblea – in materia di convocazione dell’organo deliberativo per
l’approvazione del rendiconto, da un lato, evidenzia il proposito della novella di attribuire un ruolo attivo all’amministratore stesso e, dall’altro, identifica una posizione di autonomia dell’organo esecutivo anche rispetto a eventuali responsabilità nei confronti
dell’assemblea, soprattutto nei casi in cui l’amministratore non ottemperi a tale obbligo.
In tal senso, la novella legislativa incide, proprio rispetto al citato profilo di autonomia
dell’organo esecutivo del condominio, sulla correttezza della gestione contabile che
spetta all’amministratore, identificando un nesso indissolubile fra amministratore e assemblea dei condomini, informato a un principio di trasparenza. Ciò, d’altra parte,
supera in via definitiva quella giurisprudenza che si era formata in via tralatizia, secondo
la quale non era necessario che la contabilità amministrativa fosse tenuta con rigorose
forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo sufficiente che essa fosse idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le
quote di ripartizione15. L’obbligo di rendicontazione, infatti, pur non rientrando entro i
canoni della normativa societaria, comunque si riferisce a un consolidamento
dell’interpretazione che intende l’amministratore come un mandatario: infatti, la disciplina come identificata dal nuovo c.c., art. 1130, n. 1), riecheggia molto da vicino il
------------------------------------------dellamministratore/), che non ha riconosciuto all’amministratore di condominio, privo di mandato da parte
dell’assemblea dei condomini, il potere di effettuare una ricognizione di debito che si riflette sulla sfera giuridico-patrimoniale dei singoli condomini.
15
Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405, in GIOVAGNOLI R., op. cit., 2010, p. 1088. Peraltro, come si
vedrà di seguito, proprio l’individuazione di peculiari obblighi contabili impone all’amministratore di non redigere un rendiconto contabile in maniera approssimativa, ma di seguire regole alla luce delle quali l’assemblea
valuterà – in sede di approvazione del documento contabile in esame – la professionalità dell’amministratore
stesso.
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disposto di cui al c.c., art. 1713, in materia di mandato, la cui rubrica è titolata «Obbligo di rendiconto», dove si afferma che il mandatario deve rendere al mandante il conto
del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del suo mandato16.
2.4.2 La nuova disciplina in materia di riscossione dei contributi
Ancora più esigente sotto il profilo di una buona gestione del condominio, inoltre, si
staglia la disciplina puntuale in materia di riscossione delle somme dovute dai condomini in nome e per conto del condominio. Mentre, infatti, la normativa previgente si limitava solo a definire questo obbligo dell’amministratore del condominio, al contrario la
nuova formulazione del c.c., art. 1129, c. 7, impone all’amministratore stesso di agire
per la riscossione forzosa delle somme dovute entro il termine di sei mesi dal momento della chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso. In tal senso, da un lato, la novella legislativa concorda con quella posizione giurisprudenziale secondo la quale il soggetto che assume la qualità di creditore degli oneri condominiali
dovuti dai condomini è solamente il condominio17; dall’altro evidenzia che il termine di
sei mesi è perentorio.
Tuttavia, nella sua articolazione complessiva, la l. 220/2012 è meno precisa rispetto al
disegno di legge emanato dal Senato nel 2011. Nella formulazione precedente, infatti,
si prevedeva una rapidità maggiore nella procedura di riscossione forzosa dei crediti
condominiali: l’azione, infatti, doveva essere proposta entro quattro mesi e tale termine decorreva dal momento in cui il credito fosse divenuto esigibile. Inoltre, si configurava in quest’ipotesi una responsabilità dell’amministratore per i danni prodotti dalla proposizione di un’azione tardiva.
Tutto ciò non emerge più dal complesso normativo del c.c., art. 1129, come novellato
dalla l. 220/2012: infatti, l’esigenza di una buona amministrazione nei termini della celere riscossione degli oneri condominiali è desumibile solo dal fatto dell’omessa azione
per la riscossione forzosa. L’unico criterio di valutazione dell’omissione, peraltro, in
queste ipotesi corrisponde all’omessa diligenza nella proposizione dell’azione. Tuttavia
è venuto meno il doppio regime sanzionatorio che si sarebbe potuto comminare
------------------------------------------16
Questo aspetto, infatti, è sottolineato da Cass. civ., sez. II, 8 agosto 2003, n. 11940, in ibidem, p. 1088.
Tuttavia, cfr. anche il contributo di Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159, in ibidem, che enfatizza
l’aspetto che correla l’assemblea all’amministratore secondo la logica del mandato e che afferma dunque
che «in tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall’amministratore
l’esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendicontazione annuale e di approvazione del
bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione
per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l’esercizio di
tale potere non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, e i relativi costi
siano assunti da condomini istanti».
17
Così Cass. civ., sez. II, 7 maggio 2010, n. 11197, citata in CIACCAFAVA F., Oneri condominiali, è il condominio il soggetto creditore su http://www.professioni-imprese24.ilsole24ore.com/professioni24 / ediliziaambiente/ediliziaimmobili/news/Condominio0.html, secondo cui la qualità di creditore non può essere riconosciuta all’amministratore, il quale assume soltanto la veste di mandatario del condominio per tutti i rapporti
attinenti alla gestione delle cose e dei servizi comuni.
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Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
all’amministratore inadempiente, che avrebbe costituito un indice sicuro del fatto che il
termine posto per la riscossione degli oneri condominiali fosse di natura decadenziale.
2.5 Le nuove funzioni dell’amministratore
Oltre alla modificazione delle funzioni classiche dell’amministratore che, come si è visto, sono state improntate a una maggiore professionalità e trasparenza, il legislatore,
con l’ingresso della riforma in materia del condominio, ha individuato anche delle funzioni nuove in capo all’amministratore di condominio, che lo rendono gestore in senso pieno. Tuttavia, come si vedrà, alcuni di questi profili – presenti nel d.d.l. del 2011 –
non sono stati recepiti nella l. 220/2012. Il quadro normativo, infatti, è mutato già in sede di discussione sulla novella in materia di condominio, confluita nella l. 220/2012, ma
spunti significativi – ed estremamente innovativi, purtroppo abbandonati con la cristallizzazione della norma in esame – erano già emersi nel d.d.l. del Senato 71/2011.
Vari sono stati i punti che, nell’ambito della redazione del disegno di legge, intendevano radicalmente innovare i rapporti organizzativi all’interno della struttura condominiale.
In primo luogo, si voleva attribuire un potere di sollecitazione rivolto nei confronti
dell’amministratore non solo da parte dell’assemblea, ma anche da parte dei condomini, considerati uti singuli. In secondo luogo, si è assistito a una formulazione più tecnica e precisa della normativa inerente ai rapporti tra amministratore e condomini, mediante due strumenti: da un lato, l’identificazione di puntuali poteri dell’organo esecutivo; dall’altro, l’individuazione dei doveri dei singoli condomini.
Tuttavia solo alcune di queste norme, come accennato in precedenza, sono rientrate
nell’attuale novella legislativa: in questa prospettiva è possibile distinguere fra gli articoli
che hanno formato oggetto di modifica nel corso del dibattito parlamentare e quelli
che, invece, sono stati del tutto espunti dalla l. 220/2012.
2.5.1 L’amministratore come garante della sicurezza
Una prima funzione nuova dell’amministratore di condominio, prevista dal disegno di
legge del 2011 ma non confluita nella novella legislativa, riguardava la garanzia della
sicurezza dell’edificio, che in precedenza veniva ascritta sia dalla giurisprudenza di
legittimità che da quella di merito entro i canoni civilistici del c.c., art. 2051.
Ad esempio, molti dicta del giudice milanese affermavano che anche nell’ambito del
condominio si applica il c.c., art. 2051: pertanto, il singolo condomino può agire, quale
terzo nei confronti del gruppo della collettività condominiale tenuto alla custodia e alla
manutenzione delle cose comuni, per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dal
cattivo funzionamento di un impianto comune o per i difetti di parti comuni
dell’edificio18. E ancora: sempre in tema di manutenzioni delle parti comuni (la fattispe-
------------------------------------------18
Trib. Milano, 27 maggio 1993, in Arch. loc. e cond., 1994, p. 613.
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Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
cie si riferiva a infiltrazioni) lo stesso Tribunale di Milano aveva stabilito che la norma di
cui al c.c., art. 2051, si sarebbe applicata anche in materia di condominio, in quanto il
singolo partecipante si poneva come terzo nei confronti del gruppo condominiale, sul
quale a sua volta sarebbe gravato l’obbligo di custodia e di manutenzione delle parti e
degli impianti comuni dell’edificio19. La genesi di quest’applicazione della disciplina generale definita in materia di illecito aquiliano, in realtà, derivava dal fatto che
nell’ordinamento precedente non esisteva una normativa speciale, che estendesse i
principi del d.lgs. 81/2008 anche all’amministratore di condominio.
Tutto ciò, invece, è avvenuto proprio mediante la nuova formulazione del c.c., art.
1130, che al n. 6) prevede anzitutto la menzione, all’interno del registro di anagrafe
condominiale, delle condizioni di sicurezza dell’unità immobiliare amministrata. Tale
aspetto della disciplina, peraltro, è uno dei pochi che è restato immutato nel passaggio
dal disegno di legge del 2011 alla l. 220/2012.
Quel che rileva ai nostri fini, nell’ambito dell’indagine del mancato recepimento della
direttiva legislativa nella novella legislativa, invece è soprattutto la portata rivoluzionaria
del c.c., art. 1122-bis, solo originariamente rubricato «Interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici», profondamente modificata nel passaggio dal d.d.l. del 2011
alla l. 220/2012. La norma in esame, infatti, imponeva già nel suo esordio il divieto di
realizzazione e di mantenimento di impianti o opere che non rispettassero la normativa sulla sicurezza degli edifici, estendendo siffatto obbligo sia alle parti comuni
sia alle unità immobiliari di proprietà individuale.
Tuttavia, quel che avrebbe avuto portata significativa in questa prospettiva era il giudizio espresso dal legislatore rispetto all’inosservanza di tale obbligo: infatti, il d.d.l. 2011
proseguiva affermando che il mancato rispetto della normativa in materia di sicurezza si
considerava ex lege situazione di pericolo immanente non solo per l’integrità delle
parti comuni e delle unità immobiliari individuali, ma anche l’integrità fisica delle persone
che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono. Commentando il primo comma dell’art. 1122-bis, in questo senso, emergeva una forte tutela
reale e personale, in quanto la norma in esame era orientata a proteggere l’integrità
non solo delle parti comuni e delle proprietà individuali, ma anche delle persone che
insistono o accedono al condominio. Il problema che la norma poneva era la qualificazione della tutela di coloro che accedono o insistono occasionalmente sul condominio:
in questo caso, non vi erano dubbi che si incorresse in un illecito aquiliano non riconducibile alla fattispecie del c.c., art. 1122-bis.
Il rapporto che intercorreva fra questa disciplina di tutela della sicurezza dell’edificio e il
ruolo dell’amministratore era offerto dal comma successivo dello stesso c.c., art.
1122-bis, dove si individuavano i poteri di accesso dell’amministratore, che erano
condizionati alla richiesta non dell’intero organo assembleare, ma anche di un solo
------------------------------------------19
Trib. Milano, 4 luglio 1991, in Arc. loc. e cond., 1991, p. 586 e Trib. Milano, 27 maggio 1993 in Arch. loc. e
cond., 1994, p. 613.
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Capitolo 2 – Competenze e funzioni dell'amministratore
condomino o conduttore: ciò significa che il potere di tutela di sicurezza degli edifici,
alla luce del disegno di legge del 2011, non poteva essere esercitato d’ufficio
dall’amministratore20. Tuttavia era evidente che, se l’amministratore non avesse esercitato i poteri di cui al c.c., art. 1122-bis, sarebbe divenuta operativa una delle
cause di revoca previste dal c.c., art. 1129.
Il presupposto oggettivo per il diritto d’accesso dell’amministratore, inoltre, avrebbe
trovato una giustificazione nel ragionevole sospetto, che difettassero le condizioni di
sicurezza definite dal c.c., art. 1122-bis, c. 1. Tuttavia, in questo caso, sarebbero sorti
problemi differenziati in ragione di distinte ipotesi. Qualora, infatti, l’amministratore
avesse avuto accesso alle parti comuni, egli avrebbe esercitato stricto sensu le proprie
funzioni in senso gestionale, potendo accedere alle parti comuni dell’edificio. Viceversa, nel caso in cui l’organo esecutivo del condominio avesse avuto accesso alle proprietà di uso individuale, l’amministratore avrebbe incontrato il limite costituzionale del
domicilio, previsto dalla Cost., art. 14, per cui sarebbe stato necessario che egli richiedesse l’accesso alle parti di proprietà individuale.
Ciò non significava che l’amministratore non avesse alcun potere di accesso alle unità
immobiliari di uso individuale: infatti, il c.c., art. 1122-bis, c. 6, prevedeva esplicitamente che, nel caso in cui l’interpellato non avesse consentito l’accesso, sarebbe stato possibile agire in via cautelare o nell’ambito di un giudizio di cognizione ordinario, dovendo essere convocata, ove possibile, un’assemblea. È chiaro che l’inciso “ove
possibile”, riferito alla convocazione dell’assemblea, era giustificato dallo stato di pericolosità in cui avrebbero versato i luoghi. Comunque, se il tribunale avesse accertato
che il diniego all’accesso fosse stato immotivato, lo stesso organo giurisdizionale
avrebbe posto le spese a carico di chi aveva negato l’accesso. Inoltre, il semplice fatto
che fosse esibita la documentazione amministrativa relativa all’osservanza delle normative di sicurezza non avrebbe rappresentato un ostacolo all’accesso, ferme restando le
differenze relative all’area (comune o di proprietà individuale) a cui si accedeva.
Quanto alle modalità di accesso, anche in questo caso, il legislatore si era premurato di
distinguere il primo dal secondo caso: infatti, se l’amministratore avesse eseguito
l’accesso alle parti comuni, questo sarebbe avvenuto con un tecnico nominato
d’accordo con il richiedente, mentre se lo stesso accesso avesse coinvolto le unità
immobiliari di proprietà individuale sarebbe stata necessaria la presenza di un tecnico nominato di comune accordo fra richiedente e interpellato. In quest’ultima ipotesi, sarebbero valse le stesse regole operanti nel caso di diniego d’accesso alla proprietà individuale: infatti, se il proprietario o il conduttore non avessero trovato un accordo sulla nomina del tecnico, sarebbe stato possibile chiedere al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via d’urgenza, previa convocazione dell’assemblea, ove
possibile.
------------------------------------------20
La giustificazione di questa norma, in tale senso, può essere rinvenuta nel carattere gestorio della figura
dell’amministratore.
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Formulario
F2. Delibera di modifica di destinazione d’uso delle parti comuni ex c.c.,
art. 1117-ter
Il giorno ..................... alle ore ................ si è riunita l’assemblea ordinaria, convocata
dall’Amministratore di condominio Sig. ........................................ in data .....................
a mezzo racc. a/r (oppure: a mezzo fax o a mezzo PEC), per discutere e deliberare sul
seguente
ORDINE DEL GIORNO
- modificazione della destinazione d’uso delle seguenti parti comuni dell’edificio condominiale (si elencano, a pena di nullità, le parti comuni che formano oggetto di modifica) alla nuova destinazione d’uso di seguito indicata (indicare, a pena di nullità, la nuo-
va destinazione d’uso)
Presiede l’assemblea il Sig. ........................................ All’unanimità viene nominato il
Sig. ........................................ a svolgere le funzioni di segretario. L’Amministratore,
dopo aver constatato che l’assemblea è regolarmente costituita, essendo presenti i
condomini (si elencano i nominativi dei condomini) e ........... millesimi, dichiara
l’assemblea a deliberare sull’ordine del giorno.
Relativamente all’unico punto che forma oggetto dell’ordine del giorno, i condomini (si
elencano i nominativi dei condomini), i cui voti rappresentano i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, esprimono la volontà di
modificare la destinazione d’uso delle parti comuni di seguito indicate (elencazione dettagliata delle parti comuni che formano oggetto di modifica) per la seguente nuova destinazione d’uso.
L’assemblea delibera di modificare la destinazione d’uso della parte comune succitata
nella nuova destinazione d’uso.
Alle ore ............ il presidente dichiara sciolta la seduta.
Il segretario (firma)
.............................
Il presidente (firma)
..............................
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