Rapporto ORSA FC 2012-13 - Provincia di Forlì

Assessorato Attività produttive, piano energetico, sviluppo sostenibile. Economia verde, autorizzazione unica integrata
Direzione Generale Programmazione territoriale e negoziata, intese. Relazioni europee e relazioni internazionali
Servizio Politiche Abitative.
Amministrazione Provinciale
di Forlì-Cesena
OSSERVATORIO REGIONALE
DEL
SISTEMA ABITATIVO
Rapporto Provinciale 2012/2013
a cura di:
PROGETTO O.R.S.A.
(OSSERVATORIO REGIONALE DEL SISTEMA ABITATIVO)
Promosso da:
e
Amministrazione Provinciale di Forlì-Cesena
Assessorato:
Welfare. Sviluppo economico e Innovazione
Politiche sociali; Volontariato; Sanità; Solidarietà Internazionale; Pace e
Diritti Umani; Protezione civile; Politiche per lo sviluppo e la competitività
del territorio; Società Partecipate; Sistema informativo; Sistema
telematico territoriale; Tematiche Istituzionali delegate dal Presidente
.
Committente:
Amministrazione Provinciale di Forlì-Cesena
Welfare, Sviluppo economico e Innovazione
Assessorato
Politiche sociali; Volontariato; Sanità; Solidarietà Internazionale; Pace e Diritti Umani; Protezione civile;
Politiche per lo sviluppo e la competitività del territorio; Società Partecipate; Sistema informativo; Sistema
telematico territoriale; Tematiche Istituzionali delegate dal Presidente.
Ufficio
Gestione di politiche di welfare e sanitarie
Unità di Ricerca O.R.S.A.:
Luciano Bigi
Responsabile Ufficio di Gestione di politiche di welfare e sanitarie
Anna Baldisserri
NuovaQuasco – ricercatrice (coordinamento rilevazioni socio-economiche)
Elena Bortolotti
NuovaQuasco – ricercatrice (coordinamento rilevazioni tecnico – edilizie)
Sara Brondelli
NuovaQuasco – rilevatrice
Daniele Ganapini
NuovaQuasco - Responsabile Area Qualificazione e Sviluppo del Costruire
Responsabile del Progetto ORSA per NuovaQuasco
Si ringraziano per il loro contributo: l’Agenzia delle Entrate; le Amministrazioni Regionale, Provinciali,
Municipali e le ACER dell’Emilia-Romagna e, in particolare, gli enti e le sedi della provincia di Forlì-Cesena,
gli Istituti Guglielmo Tagliacarne e ISTAT; l’Unioncamere Emilia-Romagna e la Camera di Commercio di ForlìCesena, nonché tutte le persone direttamente contattate nel corso della ricerca.
Versione del mese di luglio 2013
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo dell’Emilia-Romagna – Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
INDICE
I. POPOLAZIONE E DOMANDA RESIDENZIALE ........................................................... 9
I.1. L’EVOLUZIONE DELLA POPOLAZIONE .................................................................................. 9
I.2. ANDAMENTO DELLA POPOLAZIONE PROVINCIALE ............................................................... 11
I.3. LA POPOLAZIONE CAMBIA: GLI STRANIERI ......................................................................... 17
I.4. LA POPOLAZIONE CAMBIA: LA STRUTTURA PER ETÀ............................................................. 21
I.5. LA POPOLAZIONE CAMBIA: LE FAMIGLIE ........................................................................... 25
I.6. LE TENDENZE DEMOGRAFICHE ....................................................................................... 30
II. CONDIZIONE DELLE FAMIGLIE E FENOMENO ABITATIVO ...................................... 33
II.1. PATRIMONIO E REDDITI DELLE FAMIGLIE ......................................................................... 33
II.2. LA SPESA PER L’ABITAZIONE.......................................................................................... 40
II.3. I PRESTITI PER L’ABITAZIONE ......................................................................................... 41
II.4. LE SOFFERENZE BANCARIE ............................................................................................ 47
III. LOCAZIONI, SFRATTI E MISURE DI SOSTEGNO ALL’AFFITTO ................................. 53
III.1. I CANONI DI LOCAZIONE .............................................................................................. 57
III.2. GLI SFRATTI ............................................................................................................. 70
III.3. L’EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA .............................................................................. 73
III.4. MODALITÀ DI ASSEGNAZIONE DEGLI ALLOGGI ERP........................................................... 82
IV. PARCO ALLOGGI E ATTIVITA’ EDILIZIA ................................................................ 97
IV.1. L’ATTIVITÀ EDILIZIA SECONDO I DATI ISTAT SULLA PROGETTAZIONE .................................... 97
IV.2. GLI ONERI DELL’ATTIVITÀ EDILIZIA QUALE INDICATORE DI SCENARIO ................................... 115
IV.3. IL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE ................................................................. 121
IV.4. IL PARCO ALLOGGI ALLA DATA DEI CENSIMENTI .............................................................. 131
V. MERCATO IMMOBILIARE E ASPETTI COLLEGATI ................................................. 133
V.1. L’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE ................................................................. 133
V.2. GLI ACQUISTI CON MUTUO IPOTECARIO ........................................................................ 147
V.3. ANDAMENTO E LIVELLI DEI PREZZI DEL MERCATO IMMOBILIARE ......................................... 150
VI. CONTESTO SOCIO-ECONOMICO E QUADRO RIASSUNTIVO ................................ 157
VI.1. LO SCENARIO REGIONALE ......................................................................................... 157
VI.2. CONTESTO SOCIO-ECONOMICO PROVINCIALE ............................................................... 158
VI.3. RIEPILOGO E RIFLESSIONI .......................................................................................... 160
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Introduzione
Il rapporto ORSA 2012/2013 è articolato in sei capitoli che trattano dei seguenti aspetti:
•
Popolazione e domanda residenziale.
Dove, come e quanto cresce la popolazione portatrice di domanda abitativa. Quali cambiamenti e
tendenze si riscontrino in questo inizio secolo. Il capitolo contiene inoltre i primi dati provvisori del
Censimento 2011.
•
Condizioni delle famiglie e fenomeno abitativo.
Dati patrimoniali e reddituali forniscono una contestualizzazione delle situazioni di disagio o povertà,
dell’andamento delle spese per l’abitazione e del ricorso all’indebitamento delle famiglie per l’acquisto
dell’alloggio, contribuendo a delineare le condizioni di vita delle famiglie.
•
Locazione, sfratti e misure di sostegno all’affitto
Livelli dei canoni di locazione e dinamiche dei provvedimenti di sfratto introducono informazioni sulle
politiche pubbliche in materia ERP, con dati sulla domanda e l’offerta di servizi residenziali e una scheda
relativa ai regolamenti municipali per l’accesso agli alloggi ERP.
•
Parco alloggi e attività edilizia.
Il capitolo propone una analisi delle serie statistiche sugli interventi edilizi ma soprattutto una analisi
delle trasformazioni del patrimonio immobiliare a destinazione residenziale esistente in regione,
evidenziando le consistenti modifiche intervenute.
•
Mercato immobiliare e aspetti collegati.
Il testo riprende informazioni sull’andamento delle compravendite, dei prezzi e del fatturato del
settore, con alcune considerazioni sulla complessa situazione in divenire, riportando ulteriori spunti
rispetto all’edizione dell’anno precedente.
•
Contesto socio-economico e quadro riassuntivo
L’ultimo capitolo offre un riepilogo e quadri sintetici utili ad assumere una visione d’insieme delle
problematiche prima citate, con attenzione specifica al tema dell’abitazione ma anche proponendo
nella sua parte finale una rielaborazione statistica di dati finalizzati ad una miglior comprensione delle
condizioni abitative in essere sul territorio.
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I. POPOLAZIONE E DOMANDA RESIDENZIALE
I.1. L’evoluzione della popolazione
Al 1° gennaio 2013 secondo i dati anagrafici provvisori i residenti in Emilia- Romagna ammontano a
4.471.104 persone, 11.858 in più rispetto alla medesima data dell’anno precedente, con un modesto
incremento dello 0,3%. In provincia di Forlì-Cesena il totale provvisorio dei residenti è di 398.162 unità,
registrando una sostanziale stabilità con una lieve diminuzione, dell’ordine dello 0,04% (170 persone)
rispetto al 2012.
Elemento comune a tutte le province è una crescita diffusa a partire dal 2002 fino al 2012, riconducibile
prevalentemente ai flussi riguardanti la popolazione straniera. Si tratta di una tendenza dalle proporzioni
inusuali, rapida ed intensa come mai verificato in precedenza, correlata a un insieme di fenomeni
demografici e sociali dei quali si parlerà nei prossimi paragrafi: si pensi per esempio al consistente ingresso
di persone in età lavorativa, comportante concrete criticità inerenti l’integrazione sociale, ma soprattutto
all’aumento della quota rappresentata dai giovani in età scolare, con significativi effetti di attenuazione
sulle dinamiche di invecchiamento della popolazione. Si evidenzia che i dati provvisori al 2013 rispetto al
2012 rilevano invece dei lievi decrementi della popolazione in provincia di Piacenza, Ferrara e Forlì-Cesena,
ma è il complesso della regione a caratterizzarsi per un minor afflusso di stranieri.
Analizzando l’andamento dei capoluoghi si osservano trasformazioni che meritano una breve riflessione. In
un contesto generalizzato di crescita demografica, fino a tutti gli anni Settanta si assiste ad un
accentramento della popolazione. In questo periodo infatti i restanti comuni perdono popolazione a favore
delle città o, più in generale, i capoluoghi crescono in termini relativi più delle rispettive province. A partire
dai primi anni ‘80 si assiste ad un’inversione della tendenza: sono i comuni non capoluogo a crescere più
delle città. Va tuttavia sottolineato come in questo caso il fenomeno non sia generalizzato a tutto il
territorio: i comuni della montagna, infatti, continuano a perdere residenti e a crescere sono in particolare
le cinture dei capoluoghi e aree quali i distretti industriali. Nell’ultimo decennio, quello maggiormente
interessato dai flussi migratori, crescono invece sia i capoluoghi che i comuni di minori dimensioni, ad
esclusione di quelli dell’Appennino, dove persiste lo spopolamento.
Si ricorda che, per effetto della Legge 3 agosto 2009 n. 117, i comuni dell’Alta Valmarecchia (ovvero
Casteldelci, Maiolo, Novafeltria, Pennabilli, San Leo, Sant’Agata Feltria e Talamello) sono stati distaccati
dalla Regione Marche, aggregati alla Regione Emilia-Romagna e attribuiti alla provincia di Rimini: un
evento che ha contribuito in modo assolutamente non ordinario sia alla crescita della popolazione residente
sia a quella territoriale, portando a una lieve riduzione della densità media di abitanti per km quadrato. In
virtù di questa aggregazione, la superficie dell’Emilia-Romagna risulta oggi pari a 22.451,29 Kmq, essendo il
territorio dei sette comuni circa l’1,4 del totale regionale (328,2 Kmq).
Data la limitata dimensione demografica di tali comuni, solo in alcune tabelle relative alla popolazione
residente si è provveduto a inserire due serie distinte di valori (rispettivamente inclusive e esclusive dei
comuni dell’Alta Valmarecchia, sia per la provincia di Rimini che per il totale della regione Emilia-Romagna)
e a scopi puramente comparativi.
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Tabella I.1. Serie storica della popolazione residente in Emilia-Romagna, comuni capoluogo e province
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini senza AV
Rimini con AV
Regione senza AV
Regione con AV
totale
Cens 1971
Cens 1981
Cens 1991
Cens 2001
Cens 2011
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
284.881
278.424
267.633
263.872
284.616
268.004
268.312
270.934
273.705
275.947
278.366
281.613
285.937
288.011
289.887
291.302
290.966
capoluogo
106.841
109.039
102.268
95.594
100.311
98.477
97.991
98.583
99.150
99.340
99.625
100.286
101.778
102.687
103.206
103.838
103.610
totale
395.497
400.192
391.330
392.976
427.434
402.330
404.722
407.754
413.182
416.832
420.056
425.690
433.096
437.308
442.070
445.283
447.251
capoluogo
175.228
179.019
170.520
163.457
175.895
171.358
172.227
172.039
174.471
175.789
177.069
178.718
182.389
184.467
186.690
188.695
190.522
totale
392.696
413.396
420.431
453.892
517.316
462.858
468.552
477.534
486.961
494.310
501.529
510.148
519.480
525.297
530.388
534.014
535.869
capoluogo
128.789
130.376
132.030
141.877
162.082
148.517
149.844
152.235
155.191
157.388
159.809
162.290
165.503
167.678
170.086
171.688
172.833
totale
553.852
596.025
604.680
633.993
685.777
639.315
644.289
651.920
659.858
665.272
670.099
677.672
688.286
694.580
700.914
705.164
706.417
capoluogo
171.072
180.312
176.990
175.502
179.149
178.013
178.311
178.874
180.110
180.469
180.080
179.937
181.807
183.114
184.663
185.694
186.040
totale
918.844
930.284
906.856
915.225
976.243
926.798
927.820
935.107
944.279
949.596
954.682
964.065
976.170
984.341
991.998
998.931
1.003.915
capoluogo
490.528
459.080
404.378
371.217
371.337
378.356
373.592
373.539
374.425
373.743
373.026
372.255
374.944
377.220
380.181
382.784
385.329
totale
383.639
381.118
360.763
344.323
353.481
347.084
346.826
347.582
349.777
351.463
353.304
355.809
357.979
358.966
359.994
359.686
358.116
capoluogo
154.066
149.453
138.015
130.992
132.545
131.732
131.408
131.355
131.907
132.471
133.214
133.591
134.464
134.962
135.369
135.444
134.983
totale
351.876
358.654
350.454
347.847
384.761
354.162
356.903
360.750
365.367
369.425
373.446
379.467
385.729
389.508
392.458
394.464
395.077
capoluogo
131.928
138.034
135.844
134.631
153.740
140.933
142.516
144.457
146.989
149.084
151.055
153.388
155.997
157.459
158.739
159.672
160.208
totale
334.460
349.092
348.647
358.542
390.738
359.391
362.218
366.504
371.272
374.670
377.993
383.046
388.019
392.330
395.486
398.332
398.162
capoluogo
104.971
110.806
109.541
108.335
116.434
108.396
109.104
110.209
111.450
112.477
113.605
114.683
116.208
117.550
118.167
118.968
118.652
totale
231.010
250.328
258.718
272.676
303.831
277.153
279.774
283.239
286.934
290.029
294.110
298.333
303.270
307.132
311.136
313.972
317.391
capoluogo
118.419
127.813
127.960
totale
capoluogo
totale
3.846.755
3.957.513
3.909.512
capoluoghi
1.581.842
1.583.932
1.497.546
totale
capoluoghi
128.656
139.601
132.118
132.538
133.388
134.695
135.667
137.523
138.472
140.158
141.501
143.310
144.545
146.943
290.033
321.769
294.478
297.250
300.898
304.816
308.006
312.159
316.524
321.471
325.265
329.244
332.070
335.331
128.656
139.601
132.118
132.538
133.388
134.695
135.667
137.523
138.472
140.158
141.501
143.310
144.545
146.943
3.983.346
4.324.197
4.037.095
4.059.416
4.101.324
4.151.335
4.187.544
4.223.585
4.275.843
4.337.966
4.377.473
4.414.331
4.441.148
4.453.164
1.450.261
1.531.094
1.487.900
1.487.531
1.494.679
1.508.388
1.516.428
1.525.006
1.533.620
1.553.248
1.566.638
1.580.411
1.591.328
1.599.120
4.000.703
4.342.135
4.054.420
4.076.892
4.118.983
4.169.217
4.205.521
4.241.634
4.294.034
4.356.167
4.395.606
4.432.439
4.459.246
4.471.104
128.656
1.531.094
1.487.900
1.487.531
1.494.679
1.508.388
1.516.428
1.525.006
1.533.620
1.553.248
1.566.638
1.580.411
1.591.328
1.599.120
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT (censimenti 1971-2011, per il censimento 2011 è riportata la popolazione legale); dati Regione Emilia-Romagna statistica self service: popolazione anagrafica; su dati
ISTAT popolazione dell’Alta Valmarecchia dal 2001 al 2009; dati al 1° gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso
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Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Nella tabella I.1. è rappresentata la popolazione residente nelle province e nei capoluoghi della regione nel
periodo compreso tra il censimento 1971 ed i giorni nostri. Sia nel caso della provincia di Rimini che del
totale regionale appunto sono fornite due serie: la prima senza i comuni dell’alta Valmarecchia, la seconda
che invece li include. Quest’ultima area di recente annessione vale complessivamente 17.940 abitanti ai
dati provvisori del 2013, mentre al censimento 2011 la popolazione legale dei sette comuni era 17.902.
Prima di procedere ad un aggiornamento dei dati e del commento alle tabelle e ai grafici relativi all’analisi
delle dinamiche demografiche, occorre segnalare come in data 9 ottobre 2011 si sia tenuto il XV
Censimento generale della popolazione e delle abitazioni dei quali si è ancora in attesa del dato definitivo.
Tra le informazioni disponibili in forma definitiva figura la popolazione legale.
Si tratta di un importante elemento conoscitivo: secondo tali dati la popolazione dell’Emilia-Romagna al
censimento ammontava a 4.342.135 abitanti (una entità di 53.471 persone inferiore ai dati anagrafici all’1
gennaio 2011) mentre le famiglie censite sarebbero 1.917.050 (53.763 unità in meno rispetto a quelle
anagraficamente residenti ancora all’1 gennaio 2011).
Fatte queste precisazioni, la tabella I.2 presenta i principali dati sulla popolazione, con indicazione del totale
dei residenti, delle famiglie, dei componenti delle famiglie e degli altri residenti in convivenza, così come
risultati all’ultimo censimento.
Tabella I.2. Popolazione legale, famiglie e numero medio dei componenti, popolazione in convivenza per provincia.
Censimento 2011, dati provvisori
Provincia
Popolazione
legale
Numero
di famiglie
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini senza AV
Alta Valmarecchia
Regione
Regione senza AV
Italia
284.616
427.434
517.316
685.777
976.243
353.481
384.761
390.738
303.831
321.769
4.342.135
4.324.197
59.433.744
126.575
192.307
215.372
289.814
461.224
160.280
171.473
164.295
128.253
7.457
1.917.050
1.909.593
24.512.012
Popolazione
residente in
famiglia
282.798
426.166
515.989
684.148
975.678
351.447
382.103
387.910
302.491
17.828
4.326.558
4.308.730
59.178.083
Numero medio di
componenti in
famiglia
2,2
2,2
2,4
2,4
2,1
2,2
2,2
2,4
2,4
2,3
2,26
2,26
2,4
Popolazione
residente in
convivenza
1.913
2.486
2.022
3.089
6.129
2.278
2.472
2.471
1.888
87
24.835
24.748
286.561
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
I.2. Andamento della popolazione provinciale
Facendo seguito al quadro generale dei dati regionali al censimento 2011, si introducono a seguito i dati
definitivi della popolazione legale e alcuni dati provvisori per i comuni della provincia di Forlì-Cesena
(tabella I.3). Un confronto con i dati anagrafici al 1° gennaio 2011 evidenzia come il censimento fornisca in
via provvisoria una quantificazione della popolazione e delle famiglie inferiore dell’1,2% e dell’1,6% mentre
il dato regionale risulta più basso del 2% e del 2,7 % rispettivamente.
Considerata la natura ancora non definitiva di alcuni dati censuari, destinati a correzioni ed assestamenti,
l’analisi demografica viene effettuata sui dati anagrafici, i quali al 2013 risultano anch’essi provvisori e
suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
pag. 11
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella I.3. Popolazione legale, famiglie e numero medio di componenti, popolazione in convivenza per comune.
Censimento 2011, dati provvisori
Comune
Popolazione
legale
Numero
di famiglie
Popolazione
residente in
famiglia
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro e T.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
Comprensorio di Forlì
Comprensorio di Cesena
Regione
Italia
6.138
10.798
2.718
6.512
95.990
25.412
3.792
1.661
116.434
12.982
2.516
10.238
8.910
6.837
10.000
6.997
4.726
1.701
769
6.519
803
2.000
3.395
11.090
4.193
3.602
17.521
3.251
1.259
1.974
390.738
184.964
205.774
4.342.135
59.433.744
2.596
4.512
1.067
2.856
40.525
10.944
1.584
695
50.444
5.511
1.031
3.984
3.423
2.573
4.169
2.873
2.046
650
390
2.723
412
900
1.346
4.284
1.801
1.497
6.655
1.324
607
873
164.295
79.681
84.614
1.917.014
24.512.012
6.105
10.732
2.719
6.487
95.541
25.330
3.790
1.621
115.000
12.937
2.519
10.239
8.890
6.798
9.873
6.952
4.674
1.704
769
6.438
796
1.966
3.360
11.038
4.152
3.567
17.466
3.227
1.245
1.975
387.910
182.999
204.911
4.326.558
59.178.083
Numero
medio di
componenti in
famiglia
2,4
2,4
2,5
2,3
2,4
2,3
2,4
2,3
2,3
2,3
2,4
2,6
2,6
2,6
2,4
2,4
2,3
2,6
2,0
2,4
1,9
2,2
2,5
2,6
2,3
2,4
2,6
2,4
2,1
2,3
2,4
2,3
2,4
Popolazione
residente in
convivenza
41
75
2
33
570
68
3
42
855
49
5
5
24
38
138
49
54
2
3
83
7
35
37
71
44
36
57
30
14
1
2.471
1.440
1.031
24.835
286.561
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
Nota: il Comprensorio di Forlì comprende i Comuni di: Bertinoro, Castrocaro Terme e Terra del Sole, Civitella di Romagna, Dovadola, Forlì,
Forlimpopoli, Galeata, Meldola, Modigliana, Portico e San Benedetto, Predappio, Premilcuore, Rocca San Casciano, Santa Sofia e Tredozio; il
Comprensorio di Cesena comprende i Comuni di: Bagno di Romagna, Borghi, Cesena, Cesenatico, Gambettola, Gatteo, Longiano, Mercato Saraceno,
Montiano, Roncofreddo, San Mauro Pascoli, Sarsina, Savignano sul Rubicone, Sogliano al Rubicone e Verghereto.
Per la provincia di Forlì-Cesena i dati provvisori al 1° gennaio 2013 registrano, rispetto ad un anno prima,
una sostanziale stabilità con una lieve diminuzione di 170 persone (0,04%), passando da 398.332 a 398.162
residenti. Tale diminuzione di popolazione riporta nella maggior parte dei casi valori assoluti ininfluenti e
coinvolge 13 dei 30 comuni appartenenti alla provincia, in regione si registra un modesto incremento pari
allo 0,27%. Tra i comuni in crescita demografica, Longiano e Portico e San Benedetto superano il punto
percentuale e nessun altro comune registra crescite superiori. Fra quelli con la popolazione in decrescita,
Borghi supera i due punti percentuali e Sarsina registra una flessione di poco inferiore ai due punti. Cesena,
ove vive quasi un quarto della popolazione, accoglie 119 nuovi cittadini con lo 0,12% di crescita. Il comune
capoluogo, che raccoglie da solo quasi un terzo dell’intera popolazione provinciale, si presenta
sostanzialmente stabile con una leggera contrazione e in linea con l’andamento provinciale. Evidenziamo
nuovamente che tali dati sono provvisori.
pag. 12
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella I.4. Popolazione residente al 1° gennaio 2012 e 2013 per comune, differenze 2013-2012 in valore assoluto e
percentuale, incidenza sul totale
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro e T.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
Comprensorio di Forlì
Comprensorio di Cesena
Regione
Popolazione al
01/01/2012
6.201
11.193
2.814
6.661
97.484
25.944
3.835
1.690
118.968
13.124
2.554
10.645
9.107
7.005
10.245
7.076
4.801
1.714
782
6.570
806
2.013
3.385
11.463
4.190
3.665
17.823
3.325
1.278
1.971
398.332
188.710
209.622
4.459.246
Popolazione al
01/01/2013
6.134
11.214
2.743
6.533
97.603
26.035
3.812
1.700
118.652
13.230
2.561
10.707
9.161
7.095
10.331
6.998
4.730
1.729
793
6.522
811
2.002
3.402
11.495
4.206
3.594
17.860
3.289
1.260
1.960
398.162
188.357
209.805
4.471.104
Differenza
v.a
-67
21
-71
-128
119
91
-23
10
-316
106
7
62
54
90
86
-78
-71
15
11
-48
5
-11
17
32
16
-71
37
-36
-18
-11
-170
-353
183
11.858
Differenza
%
-1,08
0,19
-2,52
-1,92
0,12
0,35
-0,60
0,59
-0,27
0,81
0,27
0,58
0,59
1,28
0,84
-1,10
-1,48
0,88
1,41
-0,73
0,62
-0,55
0,50
0,28
0,38
-1,94
0,21
-1,08
-1,41
-0,56
-0,04
-0,19
0,09
0,27
Incidenza sul
totale
1,54
2,82
0,69
1,64
24,51
6,54
0,96
0,43
29,80
3,32
0,64
2,69
2,30
1,78
2,59
1,76
1,19
0,43
0,20
1,64
0,20
0,50
0,85
2,89
1,06
0,90
4,49
0,83
0,32
0,49
su regione 8,91
47,31
52,69
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia – Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, dati al 1° gennaio 2013
provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
Nota: il Comprensorio di Forlì comprende i Comuni di: Bertinoro, Castrocaro Terme e Terra del Sole, Civitella di Romagna, Dovadola, Forlì,
Forlimpopoli, Galeata, Meldola, Modigliana, Portico e San Benedetto, Predappio, Premilcuore, Rocca San Casciano, Santa Sofia e Tredozio; il
Comprensorio di Cesena comprende i Comuni di: Bagno di Romagna, Borghi, Cesena, Cesenatico, Gambettola, Gatteo, Longiano, Mercato Saraceno,
Montiano, Roncofreddo, San Mauro Pascoli, Sarsina, Savignano sul Rubicone, Sogliano al Rubicone e Verghereto.
Per avere una visione di più ampio respiro, è opportuno considerare la serie storica della popolazione
riportata nella tabella I.5, ed in particolare l’ultimo decennio.
Osservando la Figura I.1, in verde chiaro sono indicati territori in crescita demografica nel periodo 20032013 ed in verde più scuro quelli con incrementi superiori al valore medio provinciale, il territorio rivela la
zona appenninica a sud ben distinta, ove la popolazione decresce, e l’area ovest della pianura di espansione
demografica più sostenuta. In questi territori, dove la crescita nel decennio è spesso superiore al quindici
per cento, si distinguono i comuni di Borghi e di Gatteo, che crescono con continuità e rispettivamente del
31,4% e del 31,9%. Premilicuore e Portico e San Benedetto hanno perso dal 2003 rispettivamente il 9,1% ed
il 6,3% proseguendo lo spopolamento in atto dagli anni ’50. Nell’area appenninica si distinguono i comuni di
Bagno di Romagna, che incrementa leggermente la popolazione dopo una continua e consistente
pag. 13
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
decrescita da inizio periodo a fine secolo e, soprattutto, di Galeata che è in crescita dagli anni ’90 ed
aumenta la popolazione del 9,4% nell’ultimo decennio.
Il capoluogo risulta in crescita dal 2003, ed in questo periodo vede incrementare i propri abitanti di quasi un
quinto, dopo avere perso popolazione nel ventennio precedente. Cesena mostra un andamento simile, con
dinamiche più blande ed una crescita costante dal 2003 che porta ad un incremento degli abitanti del 6,6%
negli ultimi dieci anni. Il comune più popoloso dopo il capoluogo e Cesena, ovvero Cesenatico con oltre
26.000 abitanti, è cresciuto dal 2003 al 2013 del 17%.
Figura I.1. Intensità della variazione demografica 2003 – 2013
Colore scuro: incrementi superiori alla media provinciale
Colore chiaro incrementi inferiori alla media provinciale
Colore bianco: decrementi assoluti
pag. 14
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella I.5. Serie storica della popolazione residente nella provincia di Forlì-Cesena
cens.
cens.
cens.
cens.
cens.
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
1971
1981
1991
2001
2011
Bagno di R.
6.684
6.353
6.254
6.108
6.138
6.109
6.089
6.089
6.093
6.056
6.076
6.134
6.186
6.191
Bertinoro
7.795
8.070
8.601
9.307
10.798
9.327
9.357
9.440
9.502
9.639
9.830
10.267
10.651
10.901
Borghi
1.925
1.852
1.793
2.034
2.718
2.054
2.087
2.155
2.183
2.292
2.348
2.390
2.578
2.703
Castrocaro e T.
4.399
5.005
5.331
6.025
6.512
6.064
6.131
6.212
6.303
6.384
6.393
6.504
6.572
6.599
Cesena
86.584
89.455
88.487
90.948
95.990
90.876
91.543
92.714
93.498
93.857
94.078
94.904
95.525
96.171
Cesenatico
18.805
20.116
20.390
21.716
25.412
22.076
22.234
22.592
23.009
23.416
23.780
24.432
24.956
25.375
Civitella di R.
4.547
4.000
3.778
3.794
3.792
3.819
3.807
3.803
3.808
3.780
3.783
3.792
3.790
3.840
Dovadola
1.766
1.672
1.563
1.583
1.661
1.589
1.619
1.634
1.690
1.715
1.709
1.709
1.706
1.719
Forli'
104.971
110.806
109.541
108.335
116.434
108.396
109.104
110.209
111.450
112.477
113.605
114.683
116.208
117.550
Forlimpopoli
10.229
11.173
11.343
11.442
12.982
11.483
11.562
11.485
11.994
12.223
12.511
12.749
12.837
12.944
Galeata
2.397
2.388
2.237
2.291
2.516
2.304
2.340
2.431
2.477
2.485
2.491
2.502
2.505
2.507
Gambettola
6.471
8.546
9.087
9.416
10.238
9.457
9.540
9.655
9.748
9.872
9.977
10.099
10.275
10.368
Gatteo
5.020
5.431
5.879
6.799
8.910
6.835
6.948
7.051
7.252
7.475
7.787
8.147
8.397
8.649
Longiano
4.181
4.426
4.699
5.587
6.837
5.574
5.663
5.847
6.042
6.232
6.381
6.551
6.772
6.862
Meldola
8.892
9.122
9.057
9.377
10.000
9.363
9.441
9.571
9.686
9.717
9.774
9.931
10.142
10.140
Mercato S.
5.755
5.874
6.051
6.185
6.997
6.236
6.281
6.331
6.442
6.542
6.569
6.711
6.883
7.002
Modigliana
4.898
4.924
4.836
4.744
4.726
4.765
4.759
4.766
4.795
4.803
4.820
4.829
4.823
4.814
Montiano
1.565
1.567
1.545
1.591
1.701
1.585
1.590
1.588
1.573
1.634
1.641
1.657
1.677
1.698
Portico e San B.
1.211
1.034
966
863
769
861
846
822
828
820
817
802
814
803
Predappio
6.324
6.235
5.969
6.149
6.519
6.210
6.232
6.294
6.352
6.404
6.395
6.440
6.491
6.484
Premilcuore
1.246
1.062
951
889
803
881
892
900
889
857
833
832
829
827
Rocca S. C.
2.416
2.306
2.161
2.116
2.000
2.124
2.108
2.132
2.103
2.109
2.102
2.095
2.062
2.047
Roncofreddo
2.498
2.463
2.493
2.819
3.395
2.840
2.878
2.973
3.040
3.076
3.113
3.271
3.315
3.365
San Mauro P.
5.867
7.185
7.986
9.435
11.090
9.570
9.809
10.070
10.272
10.395
10.508
10.626
10.714
10.959
Santa Sofia
4.660
4.381
4.245
4.276
4.193
4.281
4.264
4.207
4.223
4.259
4.245
4.238
4.243
4.269
Sarsina
4.391
4.071
3.908
3.693
3.602
3.753
3.737
3.748
3.744
3.700
3.658
3.682
3.696
3.704
Savignano sul R.
10.616
12.283
12.871
14.786
17.521
14.753
15.134
15.491
15.952
16.169
16.447
16.697
16.970
17.329
Sogliano al R.
3.685
3.121
2.869
2.890
3.251
2.868
2.902
2.962
2.992
2.977
3.043
3.089
3.116
3.226
Tredozio
1.754
1.619
1.454
1.317
1.259
1.323
1.318
1.315
1.315
1.305
1.315
1.309
1.304
1.304
Verghereto
2.908
2.552
2.302
2.027
1.974
2.015
2.003
2.017
2.017
2.000
1.964
1.974
1.982
1.980
Provincia
334.460
349.092
348.647
358.542
390.738
359.391
362.218
366.504
371.272
374.670
377.993
383.046
388.019
392.330
Regione
3.846.755 3.957.513 3.909.512 3.983.346 4.351.393 4.037.095 4.059.416 4.101.324 4.151.335 4.187.544 4.223.585 4.275.843 4.337.966 4.395.606
Variazioni in percentuale di ogni anno sul precedente
Provincia
4,37
-0,13
2,84
8,98
0,24
0,79
1,18
1,30
0,92
0,89
1,34
1,30
1,11
Regione
2,88
-1,21
1,89
9,24
1,35
0,55
1,03
1,22
0,87
0,86
1,24
1,45
1,33
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT (censimenti 1971-2011, per il censimento 2011 è riportata la popolazione legale); Regione Emilia – Romagna statistica self-service:
gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
Comune
pag. 15
2011
2012
2013
6.212
6.201
6.134
11.029
11.193
11.214
2.763
2.814
2.743
6.600
6.661
6.533
97.056
97.484
97.603
25.633
25.944
26.035
3.870
3.835
3.812
1.708
1.690
1.700
118.167
118.968
118.652
13.063
13.124
13.230
2.532
2.554
2.561
10.431
10.645
10.707
8.863
9.107
9.161
6.966
7.005
7.095
10.190
10.245
10.331
7.087
7.076
6.998
4.815
4.801
4.730
1.710
1.714
1.729
801
782
793
6.545
6.570
6.522
824
806
811
2.031
2.013
2.002
3.371
3.385
3.402
11.106
11.463
11.495
4.240
4.190
4.206
3.652
3.665
3.594
17.653
17.823
17.860
3.293
3.325
3.289
1.283
1.278
1.260
1.992
1.971
1.960
395.486
398.332
398.162
4.432.439 4.459.246 4.471.104
0,80
0,72
-0,04
0,84
0,60
0,27
popolazione anagrafica dati al 1°
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Nel confronto tra la provincia di Forlì-Cesena e la regione si può constatare come la popolazione risulti in
aumento per tutto il periodo e con ritmi molto simili. La figura I.2 visualizza quest’ultima considerazione
riportando anche i dati censuari al 2001 e al 2011.
Figura I.2. Andamento della popolazione residente in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna
500.000
447.110
435.139
450.000
403.710
398.335
400.000
398.162
350.000
358.542
390.738
359.391
300.000
250.000
200.000
cens. 2001 2002
2003
2004
2005
2006
2007
Provincia di Forlì-Cesena
2008
2009
2010
2011
2012
2013 cens.2011
Emilia-Romagna /10
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT (censimenti 2001-2011, per il censimento 2011 è riportata la popolazione legale); Regione
Emilia – Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica dati al 1° gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a
seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
Il parallelismo nella dinamica della popolazione trova conferma anche osservando le diverse componenti
dei saldi demografici riportati nella tabella I.6. Il saldo naturale della popolazione risulta sempre negativo
sia in regione che in provincia di Forlì-Cesena ed anche il saldo migratorio che, per contro, è sempre
positivo e molto elevato in entrambi i territori, incide percentualmente sulla popolazione in misura simile.
Se si considerano le due componenti, il saldo migratorio da Italia e il saldo migratorio da estero, sia il
territorio provinciale, sia quello regionale, sono stati più permeabili alla migrazione dal resto d’Italia che
non dall’estero fino a tempi abbastanza recenti e l’immigrazione straniera ha superato annualmente quella
nazionale solo dal 2003.
pag. 16
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella I.6. Serie storica dei componenti dei saldi demografici in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna
10.535
13.845
16.145
23.096
16.613
28.291
20.888
15.342
18.873
29.504
25.103
28.837
35.808
39.048
34.520
55.683
62.699
77.787
43.797
41.780
58.490
67.927
45.151
42.454
46.127
Saldo
totale
-17.350
-16.763
-15.829
-15.949
-16.724
-14.770
-16.763
-17.086
-17.021
-16.036
-15.925
-16.169
-14.432
-11.531
-10.719
-9.989
-12.440
-6.897
-7.609
-6.073
-5.952
-5.750
-5.695
-5.605
-9.880
Migratorio
da estero
-410
-261
-53
218
116
1.113
449
143
-70
975
471
873
1.949
2.233
2.423
3.720
4.560
4.513
3.360
3.315
5.050
4.976
4.310
3.160
2.140
Migratorio
da Italia
100
181
94
388
295
358
514
328
315
817
555
715
1.163
1.196
1.316
1.894
3.552
3.124
2.652
2.393
4.449
4.186
3.935
3.227
1.574
Migratorio
332
472
539
803
657
1.616
1.030
891
679
1.111
1.041
1.145
1.867
1.817
1.864
2.317
1.904
1.673
1.545
1.447
1.129
1.633
1.457
1.118
181
Naturale
432
653
633
1.191
952
1.974
1.544
1.219
994
1.928
1.596
1.860
3.030
3.013
3.180
4.432
5.428
4.680
3.827
3.545
5.335
5.368
4.680
3.445
2.843
Regione Emilia-Romagna
Saldo
totale
-842
-914
-686
-973
-836
-861
-1.095
-1.076
-1.064
-953
-1.125
-987
-1.081
-780
-757
-712
-868
-167
-467
-230
-285
-392
-370
-285
-703
Migratorio
da estero
Migratorio
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2012
Migratorio
da Italia
Anno
Naturale
Provincia di Forlì-Cesena
7.596
11.017
13.476
13.139
9.937
22.606
15.383
10.123
13.934
17.803
15.651
18.561
21.278
22.486
18.049
26.275
20.158
20.171
17.975
19.150
16.263
19.992
10.969
8.437
7.968
2.939
2.828
2.669
9.957
6.676
5.685
5.505
5.219
4.939
11.701
9.452
10.276
14.530
16.562
16.471
19.263
40.961
37.823
28.753
24.658
45.824
51.904
40.488
42.442
23.719
-6.815
-2.918
316
7.147
-111
13.521
4.125
-1.744
1.852
13.468
9.178
12.668
21.376
27.517
23.801
45.694
50.259
70.890
36.188
35.707
52.538
62.177
39.456
36.849
36.247
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia – Romagna statistica self-service: bilancio demografico
Nota: il dato 2011 non è disponibile presumibilmente a seguito di alcune verifichcorrelate ai dati censuari
I.3. La popolazione cambia: gli stranieri
Pur avendo osservato l’importanza dei flussi migratori da altre regioni italiane nel passato, i flussi
dall’estero sono i veri protagonisti della crescita recente e negli ultimi dieci anni rappresentano l’origine più
frequente dei nuovi residenti in provincia di Forlì-Cesena.
Al 1° gennaio del 2013 i dati provvisori contano 44.879 cittadini stranieri residenti, 709 in più rispetto alla
medesima data del 2012. Il raffronto con la popolazione complessiva definisce una incidenza media della
popolazione straniera pari all’11,3%, un valore di poco inferiore a quello medio regionale che invece risulta
pari al 12,3%. D’altra parte, se la popolazione complessiva rappresenta l’8,9% di quella regionale, i cittadini
stranieri residenti in provincia di Forlì-Cesena rappresentano l’8,2% di quelli residenti in Emilia-Romagna.
Il diagramma della figura I.3 mostra la decisa crescita della popolazione straniera nel decennio, con
andamenti paralleli in provincia ed in regione, sono anche riportati i dati censuari al 2001 e al 2011.
Nell’andamento conparato tra le provincie dell’Emilia-Romagna Forlì-Cesena mostra (al pari delle altre) una
presenza degli stranieri che cresce rapidamente. Gli istogrammi della figura I.4 ben visualizzano queste
dinamiche demografiche e si può constatare come Forlì-Cesena sia sesta in regione per quantità di cittadini
stranieri presenti.
pag. 17
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura I.3. Andamento della popolazione straniera in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna
60.000
54.755
50.000
45.204
40.000
38.479
30.000
16.384
20.000
13.545
10.000
12.046
9.698
0
cens. 2001 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Provincia di Forlì-Cesena
2010
2011
2012
2013 cens.2011
Emilia-Romagna /10
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT (censimenti 2001-2011, per il censimento 2011 è riportata la popolazione legale); 2003-2004
Demo Istat; 2005-2013 Regione Emilia – Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica dati al 1° gennaio 2013 provvisori e suscettibili di
variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
Figura I.4. Andamento della popolazione straniera in Emilia-Romagna per provincia
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
Piacenza
Parma
Reggio
Emilia
Modena
2005
Bologna
2009
Ferrara
Ravenna
ForlìCesena
Rimini
2013
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati: Regione Emilia-Romagna statistica self service - popolazione straniera: popolazione anagrafica dati al
1° gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
pag. 18
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Quasi un terzo della popolazione straniera provinciale si concentra nel comune capoluogo, con una
incidenza sul totale della popolazione che si attesta al 12,09%, quasi pari alla media regionale (12,25%).
Cesena accoglie oltre un quinto degli stranieri della provincia, che risultano essere il 10,02% degli abitanti
del comune. La località ove la presenza straniera è maggiore rispetto alla popolazione complessiva risulta
Galeata, con quasi il 24%, e questo dato è in stratta correlazione con l’andamento in crescita della
popolazione.
Il dettaglio della distribuzione degli stranieri nei singoli comuni è riportato nella tabella seguente.
Tabella I.7. Popolazione straniera residente al 1° gennaio 2012 e 2013 per comune, variazioni percentuali sull’anno
precedente, incidenza sul totale della popolazione residente e ripartizione territoriale
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro e T.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
Comprensorio di Forlì
Comprensorio di Cesena
Regione
Popolazione
01/01/2012
464
927
215
794
9.507
2.541
638
179
14.251
1.253
575
1.407
1.189
525
1.444
777
454
147
53
678
122
109
359
1.514
482
297
2.754
344
59
112
44.170
22.018
22.152
530.015
Popolazione
01/01/2013
438
937
175
716
9.784
2.574
646
191
14.349
1.353
600
1.495
1.158
574
1.510
786
456
148
63
668
133
108
349
1.499
506
265
2.869
347
58
124
44.879
22.294
22.585
547.552
Differenza
%
-5,60
1,08
-18,60
-9,82
2,91
1,30
1,25
6,70
0,69
7,98
4,35
6,25
-2,61
9,33
4,57
1,16
0,44
0,68
18,87
-1,47
9,02
-0,92
-2,79
-0,99
4,98
-10,77
4,18
0,87
-1,69
10,71
1,61
1,25
1,95
3,31
Incidenza sulla
popolazione (%)
7,14
8,36
6,38
10,96
10,02
9,89
16,95
11,24
12,09
10,23
23,43
13,96
12,64
8,09
14,62
11,23
9,64
8,56
7,94
10,24
16,40
5,39
10,26
13,04
12,03
7,37
16,06
10,55
4,60
6,33
11,27
11,84
10,76
12,25
Incidenza
territoriale (%)
0,98
2,09
0,39
1,60
21,80
5,74
1,44
0,43
31,97
3,01
1,34
3,33
2,58
1,28
3,36
1,75
1,02
0,33
0,14
1,49
0,30
0,24
0,78
3,34
1,13
0,59
6,39
0,77
0,13
0,28
su regione 8,20
49,68
50,32
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia – Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, dati al 1° gennaio 2013
provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
Nota: il Comprensorio di Forlì comprende i Comuni di: Bertinoro, Castrocaro Terme e Terra del Sole, Civitella di Romagna, Dovadola, Forlì,
Forlimpopoli, Galeata, Meldola, Modigliana, Portico e San Benedetto, Predappio, Premilcuore, Rocca San Casciano, Santa Sofia e Tredozio; il
Comprensorio di Cesena comprende i Comuni di: Bagno di Romagna, Borghi, Cesena, Cesenatico, Gambettola, Gatteo, Longiano, Mercato Saraceno,
Montiano, Roncofreddo, San Mauro Pascoli, Sarsina, Savignano sul Rubicone, Sogliano al Rubicone e Verghereto.
Se si classificano i comuni della regione per fasce di incidenza della popolazione straniera e si confrontano
fra loro a livello provinciale, si conferma la consistente penetrazione degli immigrati provenienti dall’estero
in provincia di Forlì-Cesena.
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Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Nessun comune rientra nella fascia con presenza di stranieri fino al 3% e solo uno rientra nella fascia 3-5%.
Circa la metà dei comuni provinciali sono compresi tra il 10 e il 15%, inclusi il capoluogo e Cesena.
Tabella I.8. Ripartizione dei comuni per provincia e fasce di incidenza della popolazione straniera. Anno 2013
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
≤ 3%
2
1
>3% - 5%
7
5
1
6
1
5
1
1
20
Tredozio
>5% - 10%
18
16
18
13
33
14
3
11
14
140
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Cesenatico
Longiano
Modigliana
Montiano
Portico e San B.
Rocca San C.
Sarsina
Verghereto
>10 % - 15%
15
19
17
25
24
5
13
14
11
143
Castrocaro T. e Terra S.
Cesena
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Gambettola
Gatteo
Meldola
Mercato Saraceno
Predappio
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sogliano al Rubicone
> 15%
6
6
10
9
3
2
4
40
Totale
48
47
45
47
60
26
18
30
27
348
Civitella di R.
Galeata
Premilcuore
Savignano sul R.
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna statistica self service: popolazione straniera, dati al 1° gennaio 2013
provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
Nella Figura I.5. sono rappresentati graficamente i confronti tra le serie storiche della popolazione straniera
e della popolazione non straniera per la provincia di Forlì-Cesena e per l’intera regione. In questo grafico
non si osserva una differenza sostanziale: mentre la popolazione straniera cresce in tutto il periodo, il
numero dei cittadini non stranieri cresce debolmente in Emilia-Romagna mentre in provincia di ForlìCesena resta sostanzialmente stabile e l’incremento della popolazione è affidato esclusivamente
all’immigrazione dall’esterno del paese.
Figura I.5. Andamento demografico in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna: confronto tra italiani e
stranieri
Emilia-Romagna
Provincia di Forlì-Cesena
4.600.000
4.400.000
4.200.000
4.000.000
3.800.000
3.600.000
3.400.000
3.200.000
3.000.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Non Stranieri
Non Stranieri
Stranieri
Stranieri
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia – Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, Demo Istat
pag. 20
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
I.4. La popolazione cambia: la struttura per età
Le caratteristiche del movimento della popolazione e dei flussi migratori descritte nelle pagine precedenti
trovano evidenza anche in aspetti demografici, primo fra tutti l’età della popolazione. Partendo proprio
dall’età media, nella Figura I.6. sono poste a confronto quelle dei residenti in provincia di Forlì-Cesena con
quelle dei residenti in Emilia-Romagna nel periodo 1988-2013.
Le due curve evidenziano chiaramente l’invecchiamento subito dalla popolazione nel corso del tempo: nel
1988 l’età media era di poco inferiore ai 42 anni per la regione e di diciotto mesi in meno per la provincia,
nel 2013 risulta 45 anni per entrambe. Ad una lettura più attenta, oltre al parallelismo del divario d’età, si
può rilevare che l’età media in Emilia-Romagna, dopo una forte crescita per tutti gli anni ’90, dal 2003 è
sostanzialmente stabile e torna ad aumentare negli ultimi anni. Per quanto concerne la provincia di ForlìCesena, l’età media, oltre a crescere con maggiore intensità fino ai primi anni 2000, continua in seguito un
lento innalzamento fino ad avvicinarsi alla sovrapposizione con la media regionale.
Figura I.6. Andamento dell’età media della popolazione in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna
46,00
45,20
45,00
45,00
44,00
43,00
42,00
41,91
41,00
40,00
40,42
39,00
Emilia-Romagna
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
Cens 1991
1991
1990
1989
1988
38,00
Provincia di Forlì-Cesena
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna statistica self service: indici di stato, dati al 1° gennaio 2013 provvisori e
suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
Nelle successive tabelle I.9 e I.10 troviamo la ripartizione per alcune fasce d’età (lavorativa e non lavorativa)
della popolazione.
Osservando la prima e riferendoci al totale provinciale posto a confronto con i dati regionali, si rileva
immediatamente una incidenza simile per quanto concerne le diverse classi d’età: in entrambi i casi a netto
svantaggio di quelle più giovani. Sebbene in provincia la situazione si presenti, per qualche frazione di
punto percentuale, più spostata verso le prime due classi, la differenza non risulta significativa. In
particolare si osservino i differenziali tra le incidenze delle due fasce estreme, quella dei minori di 15 anni e
quella degli over 65 anni.
pag. 21
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Si può rilevare nel dettaglio dei singoli comuni che per quelli dell’appennino il dato è maggiormente
penalizzante ed anche il comune capoluogo e Cesena risultano più “anziani” della media provinciale.
La seconda tabella mostra la dinamica del cambiamento della composizione dei residenti per età negli
ultimi venti anni e i dati provvisori al 1° gennaio 2013. La fascia più giovane manifesta una crescita nel
periodo numericamente rilevante e gli over 65 hanno fortemente aumentato la loro crescita nell’ultimo
decennio: due importanti segnali di attenuazione del fenomeno dell’invecchiamento.
Tabella I.9. Popolazione residente per classi di età al 1° gennaio 2013 per comune e incidenza sulla popolazione
totale
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro e T.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
Comprensorio di Forlì
Comprensorio di Cesena
Regione
0-14 anni
15-39 anni
40-64 anni
65 e oltre
Incidenza
Incidenza
Incidenza
Incidenza
v.a.
v.a.
v.a.
v.a.
(%)
(%)
(%)
(%)
756
12,32
1.643
26,79
2.254
36,75
1.481
24,14
1.565
13,96
3.357
29,94
4.056
36,17
2.236
19,94
457
16,66
879
32,05
946
34,49
461
16,81
858
13,13
1.745
26,71
2.338
35,79
1.592
24,37
12.752
13,07
26.257
26,90
35.764
36,64
22.830
23,39
3.580
13,75
7.458
28,65
9.502
36,50
5.495
21,11
510
13,38
1.051
27,57
1.359
35,65
892
23,40
208
12,24
440
25,88
612
36,00
440
25,88
15.676
13,21
32.118
27,07
42.026
35,42
28.832
24,30
1.850
13,98
3.657
27,64
4.747
35,88
2.976
22,49
391
15,27
753
29,40
881
34,40
536
20,93
1.538
14,36
3.195
29,84
3.900
36,42
2.074
19,37
1.477
16,12
2.985
32,58
3.187
34,79
1.512
16,50
1.154
16,26
2.062
29,06
2.606
36,73
1.273
17,94
1.414
13,69
2.851
27,60
3.661
35,44
2.405
23,28
954
13,63
2.099
29,99
2.577
36,82
1.368
19,55
625
13,21
1.235
26,11
1.765
37,32
1.105
23,36
224
12,96
452
26,14
655
37,88
398
23,02
84
10,59
171
21,56
275
34,68
263
33,17
833
12,77
1.743
26,72
2.360
36,19
1.586
24,32
78
9,62
191
23,55
278
34,28
264
32,55
225
11,24
510
25,47
694
34,67
573
28,62
475
13,96
986
28,98
1.295
38,07
646
18,99
1.887
16,42
3.524
30,66
4.027
35,03
2.057
17,89
547
13,01
1.148
27,29
1.413
33,59
1.098
26,11
408
11,35
971
27,02
1.334
37,12
881
24,51
2.765
15,48
5.509
30,85
6.294
35,24
3.292
18,43
460
13,99
967
29,40
1.147
34,87
715
21,74
138
10,95
288
22,86
447
35,48
387
30,71
199
10,15
497
25,36
706
36,02
558
28,47
54.088
13,58
110.742
27,81
143.106
35,94
90.226
22,66
25.002
13,27
51.258
27,21
66.912
35,52
45.185
23,99
29.086
13,86
59.484
28,35
76.194
36,32
45.041
21,47
602.584
13,48
1.229.571
27,50
1.620.896
36,25
1.018.053
22,77
Totale
6.134
11.214
2.743
6.533
97.603
26.035
3.812
1.700
118.652
13.230
2.561
10.707
9.161
7.095
10.331
6.998
4.730
1.729
793
6.522
811
2.002
3.402
11.495
4.206
3.594
17.860
3.289
1.260
1.960
398.162
188.357
209.805
4.471.104
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia – Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, dati al 1° gennaio 2013
provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
Nota: il Comprensorio di Forlì comprende i Comuni di: Bertinoro, Castrocaro Terme e Terra del Sole, Civitella di Romagna, Dovadola, Forlì,
Forlimpopoli, Galeata, Meldola, Modigliana, Portico e San Benedetto, Predappio, Premilcuore, Rocca San Casciano, Santa Sofia e Tredozio; il
Comprensorio di Cesena comprende i Comuni di: Bagno di Romagna, Borghi, Cesena, Cesenatico, Gambettola, Gatteo, Longiano, Mercato Saraceno,
Montiano, Roncofreddo, San Mauro Pascoli, Sarsina, Savignano sul Rubicone, Sogliano al Rubicone e Verghereto.
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Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella I.10. Popolazione residente per classi di età, incidenza sulla popolazione totale in provincia di Forlì-Cesena
Anni
0-14
anni
Incidenza sulla
popolazione
(%)
15-39
anni
Incidenza
sulla
popolazione
(%)
40-64
anni
Incidenza
sulla
popolazione
(%)
65 e
oltre
Incidenza
sulla
popolazione
(%)
Totale
01/01/13
01/01/11
01/01/01
Cens. 1991
54.088
52.863
41.441
44.601
13,58
13,37
11,62
12,79
110.742
114.947
119.700
124.649
27,81
29,06
33,56
35,75
143.106
140.109
119.266
115.664
35,94
35,43
33,44
33,18
90.226
87.567
76.222
63.733
22,66
22,14
21,37
18,28
398.162
395.486
356.629
348.647
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia – Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, dati al 1° gennaio 2013
provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
In effetti, osservando gli indici riportati nella tabella I.11, si registra un passo in avanti sul fronte
dell’invecchiamento, ma si assiste anche ad un problematico rafforzamento dei livelli di dipendenza
economica, e questa tendenza deriva proprio dall’erosione della classe dei 15-39 anni. In particolare l’indice
di struttura della popolazione attiva segna un considerevole incremento.
Tabella I.11. Età media ed alcuni indici di stato della popolazione in provincia di Forlì-Cesena
Anni
età media
01/01/13
01/01/11
01/01/01
Censi. 1991
45,00
44,74
44,22
41,81
indice di
vecchiaia
166,80
165,65
183,93
142,90
indice di dip
totale
56,90
55,06
49,24
45,08
indice di dip
giovanile
21,30
20,73
17,34
18,56
indice di dip
senile
35,50
34,33
31,90
26,52
indice di
struttura
129,20
121,89
99,64
92,79
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna Statistica self service indici di stato, dati al 1° gennaio 2013 provvisori e
suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
Nota: dip = dipendenza economica.
Considerando la sola popolazione straniera, riportata in tabella I.12, la situazione appare completamente
rovesciata: la quota in età lavorativa, tra i 15 ed i 64 anni, è prossima all’80% del totale. Si osservi inoltre la
quota veramente modesta di cittadini con 65 anni o più, pari al solo 2% del totale.
Nel caso dei cittadini stranieri si rileva facilmente come la distribuzione per fasce d’età sia sostanzialmente
indipendente dal territorio: seppur con qualche lieve variazione in particolare per alcuni comuni
dell’appennino, l’elevata frequenza di giovani appare come una caratteristica comune ovunque, giustificata
dalle ragioni dell’immigrazione in Italia.
pag. 23
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella I.12. Popolazione straniera residente per classi di età al 1° gennaio 2013 per comune incidenza sul totale
della popolazione residente
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro e T.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
Comprensorio di Forlì
Comprensorio di
Cesena
Regione
0-14 anni
Incidenza
v.a.
(%)
77
17,58
174
18,57
41
23,43
136
18,99
1.817
18,57
434
16,86
175
27,09
38
19,90
2.717
18,94
262
19,36
141
23,50
274
18,33
235
20,29
133
23,17
342
22,65
160
20,36
107
23,46
38
25,68
8
12,70
141
21,11
18
13,53
20
18,52
61
17,48
349
23,28
125
24,70
42
15,85
629
21,92
76
21,90
10
17,24
21
16,94
8.801
19,61
4.414
19,80
15-39 anni
Incidenza
v.a.
(%)
214
48,86
444
47,39
71
40,57
330
46,09
4.521
46,21
1.295
50,31
281
43,50
77
40,31
6.958
48,49
628
46,42
272
45,33
741
49,57
582
50,26
254
44,25
699
46,29
350
44,53
206
45,18
60
40,54
30
47,62
310
46,41
64
48,12
55
50,93
166
47,56
700
46,70
231
45,65
109
41,13
1.350
47,05
147
42,36
25
43,10
49
39,52
21.219
47,28
10.610
47,59
40-64 anni
Incidenza
v.a.
(%)
134
30,59
285
30,42
57
32,57
233
32,54
3215
32,86
772
29,99
178
27,55
65
34,03
4347
30,29
427
31,56
177
29,50
445
29,77
303
26,17
173
30,14
442
29,27
258
32,82
129
28,29
49
33,11
24
38,10
205
30,69
47
35,34
32
29,63
111
31,81
398
26,55
144
28,46
108
40,75
815
28,41
113
32,56
22
37,93
53
42,74
13.761
30,66
6.757
30,31
65 e oltre
Incidenza
v.a.
(%)
13
2,97
34
3,63
6
3,43
17
2,37
231
2,36
73
2,84
12
1,86
11
5,76
327
2,28
36
2,66
10
1,67
35
2,34
38
3,28
14
2,44
27
1,79
18
2,29
14
3,07
1
0,68
1
1,59
12
1,80
4
3,01
1
0,93
11
3,15
52
3,47
6
1,19
6
2,26
75
2,61
11
3,17
1
1,72
1
0,81
1.098
2,45
513
2,30
4.387
19,42
10.609
46,97
7.004
31,01
585
2,59
22.585
109.086
19,92
258.176
47,15
166.347
30,38
13.943
2,55
547.552
Totale
438
937
175
716
9.784
2.574
646
191
14.349
1.353
600
1.495
1.158
574
1.510
786
456
148
63
668
133
108
349
1.499
506
265
2.869
347
58
124
44.879
22.294
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia – Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, dati al 1° gennaio 2013
provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
Nota: il Comprensorio di Forlì comprende i Comuni di: Bertinoro, Castrocaro Terme e Terra del Sole, Civitella di Romagna, Dovadola, Forlì,
Forlimpopoli, Galeata, Meldola, Modigliana, Portico e San Benedetto, Predappio, Premilcuore, Rocca San Casciano, Santa Sofia e Tredozio; il
Comprensorio di Cesena comprende i Comuni di: Bagno di Romagna, Borghi, Cesena, Cesenatico, Gambettola, Gatteo, Longiano, Mercato Saraceno,
Montiano, Roncofreddo, San Mauro Pascoli, Sarsina, Savignano sul Rubicone, Sogliano al Rubicone e Verghereto.
Nella Figura I.7 troviamo una rappresentazione grafica delle due distribuzioni che ne evidenzia con
immediatezza le differenze: la concentrazione dei cittadini stranieri appare spostata verso le fasce d’età più
giovani e quelli della popolazione non straniera, al contrario, verso le età più elevate, con differenze
quantitative che oltre i 65 anni sono di assoluta rilevanza.
pag. 24
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura I.7. Popolazione per classi di età: confronto tra italiani e stranieri in provincia di Forlì-Cesena al 2013
47,28%
50%
45%
40%
35,94%
35%
27,81%
30%
22,66%
25%
19,61%
20%
15%
30,66%
13,58%
10%
2,45%
5%
0%
0-14 anni
15-39 anni
Italiani
40-64 anni
65 e oltre
Stranieri
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia – Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, dati al 1° gennaio 2013
provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
I.5. La popolazione cambia: le famiglie
Il numero e la distribuzione delle famiglie assumono un’importanza fondamentale per l’analisi della
condizione abitativa e si caratterizzano sovente per dinamiche ancora più intense di quelle della
popolazione complessiva. Le trasformazioni demografiche, sociali ed economiche degli ultimi anni hanno
peraltro registrato un profondo cambiamento dell’articolazione con la quale le persone organizzano le
proprie modalità di residenza sul territorio. Uno di questi fenomeni è la progressiva frammentazione delle
famiglie, evidenziata dalla riduzione della quantità media dei componenti che è attualmente in provincia di
2,33 componenti. La differenza di dinamica fra famiglie e popolazione è ben visibile nel diagramma di figura
I.8 (anno 2001=100). La frammentazione, che determina una pressione della domanda residenziale sia
relativamente più intensa, sia assai diversa per articolazione dei bisogni di spazi abitativi da parte delle
singole famiglie, appare relativamente stabile dal 2005. Tuttavia si registra un considerevole aumento
percentuale delle famiglie formate da una sola persona: queste ultime sono infatti passate dal Censimento
2001 al 1° gennaio 2013 dal 24,67% al 32,72% del totale delle famiglie: una su tre.
pag. 25
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura I.8. Andamento della popolazione e delle famiglie in provincia di Forlì-Cesena (Censimento 2001=100)
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
Cens Cens Cens 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1981 1991 2001
Popolazione
Famiglie
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Censimenti 1981 – 1991 – 2001, popolazione dati anagrafici al 1° gennaio Regione Emilia – Romagna
statistica self service, famiglie 2003-2007 Demo Istat, 2008 – 2013 Regione Emilia – Romagna statistica self service. Dati al 1° gennaio 2013
provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
Nella tabella I.13. troviamo il numero delle famiglie e la dimensione media per tutti i comuni della provincia
a partire dal 2008 al 2013, con indicazione della situazione al 2003. Considerando il totale provinciale si può
constatare come nel tempo il numero delle famiglie aumenti costantemente mentre le dimensioni
continuano tendenzialmente alla riduzione. In soli cinque anni esse aumentano del 6,8%, un incremento
rilevante, di poco superiore al valore medio regionale che, nello stesso periodo, è pari al 6,4%.
In ambito comunale l’aumento del numero di famiglie, in genere parallelo alla crescita della popolazione
interessa praticamente tutti i territori ma con variazioni che si differenziano in modo sensibile. I comuni in
cui, nel periodo 2008-2013, si registrano gli incrementi percentuali più elevati sono nell’ordine: Borghi (+
24,8%), Bagno di Romagna (+ 15%), San Mauro Pascoli (+13,1%), Longiano (+ 12,8%), Gambettola e Gatteo
(+ 12,7%), Savignano sul Rubicone (+ 11%) mentre, al contrario, in quattro comuni si rileva una contrazione:
Rocca San Casciano (-3,9%), Portico e San Benedetto (-3,2%), Tredozio (-2,45%) e Modigliana (1,7%). Per
quanto riguarda il capoluogo, Forlì anch’esso registra nel periodo un lieve decremento del numero delle
famiglie pari allo 0,5%, mentre a Cesena aumentano del 6,6%.
Nel 2013 i comuni che presentano il più basso numero medio di componenti della famiglie, meno di due,
sono Portico e San Benedetto e Premilcuore; entrambi in territorio montano.
Come si è detto in apertura del paragrafo, le famiglie monocomponenti sono attualmente quasi una su tre,
distribuite con una certa omogeneità sul territorio, e con una presenza fortemente più significativa ancora
una volta nei comuni di Portico e San Benedetto, Premilcuore e Tredozio, 47, 48,7 e 40%. I residenti in
convivenza rappresentano una quota abbastanza modesta della popolazione, lo 0,6%.
pag. 26
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella I.13. Famiglie residenti e numero componenti medi per comune al 1° gennaio di ogni anno
Comune
Bagno di R.
Bertinoro
Borghi
Castrocaro e T.
Cesena
Cesenatico
Civitella di R.
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San B.
Predappio
Premilcuore
Rocca S. Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul R.
Sogliano al R.
Tredozio
Verghereto
Provincia
Regione
2003
Fam.
Comp.
2.401
2,5
3.680
2,5
769
2,8
2.678
2,3
37.365
2,5
9.136
2,5
1.564
2,4
684
2,3
46.125
2,4
4.835
2,4
1.003
2,4
3.526
2,7
2.650
2,6
2.029
2,9
3.879
2,4
2.453
2,6
2.026
2,3
554
2,9
381
2,2
2.548
2,4
428
2,1
910
2,3
1.118
2,6
3.727
2,7
1.708
2,4
1.459
2,5
5.644
2,7
1.161
2,5
615
2,1
828
2,4
147.884
2,5
1.748.359
2,3
2008
Fam.
Comp.
2.501
2,44
4.142
2,46
904
2,64
2.861
2,26
39.339
2,40
10.467
2,33
1.582
2,40
710
2,35
49.188
2,32
5.602
2,27
1.023
2,44
3.793
2,66
3.161
2,57
2.420
2,68
4.106
2,39
2.686
2,48
2.095
2,27
605
2,73
410
1,95
2.638
2,41
412
1,98
934
2,22
1.272
2,55
4.010
2,64
1.738
2,41
1.501
2,43
6.218
2,68
1.249
2,45
621
2,09
849
2,33
159.037
2,39
1.880.561
2,26
2009
Fam.
Comp.
2.555
2,41
4.330
2,44
981
2,63
2.853
2,29
39.880
2,38
10.781
2,31
1.589
2,38
710
2,35
50.052
2,31
5.653
2,26
1.036
2,41
3.904
2,63
3.261
2,57
2.511
2,67
4.177
2,4
2.790
2,45
2.091
2,28
618
2,71
406
2
2.677
2,39
414
1,98
923
2,21
1.290
2,55
4.102
2,6
1.775
2,36
1.512
2,42
6.366
2,66
1.268
2,43
610
2,1
860
2,3
161.975
2,38
1.914.948
2,25
2010
Fam.
Comp.
2.577
2,39
4.516
2,40
1.039
2,60
2.872
2,28
40.486
2,36
10.979
2,31
1.599
2,40
720
2,32
50.807
2,30
5.781
2,23
1.053
2,37
3.960
2,61
3.324
2,60
2.572
2,65
4.238
2,36
2.874
2,42
2.075
2,29
644
2,63
400
2,01
2.699
2,37
418
1,95
914
2,22
1.326
2,52
4.230
2,58
1.766
2,39
1.523
2,41
6.532
2,64
1.331
2,40
615
2,08
859
2,31
164.729
2,37
1.946.997
2,24
2011
Fam.
Comp.
2.626
2,35
4.605
2,38
1.072
2,58
2.888
2,27
41.116
2,35
11.112
2,30
1.603
2,41
715
2,33
51.373
2,28
5.878
2,21
1.046
2,41
4.008
2,60
3.396
2,60
2.634
2,62
4.227
2,38
2.922
2,41
2.076
2,29
648
2,64
405
1,98
2.736
2,36
419
1,94
924
2,18
1.341
2,50
4.348
2,54
1.791
2,34
1.521
2,38
6.716
2,62
1.348
2,42
612
2,07
876
2,27
166.982
2,35
1.970.813
2,24
2012
Fam.
Comp.
2.652
2,32
4.738
2,35
1.103
2,55
2.954
2,24
41.636
2,33
11.309
2,29
1.596
2,40
716
2,30
52.186
2,26
5.830
2,24
1.052
2,42
4.113
2,59
3.498
2,60
2.671
2,60
4.253
2,38
2.935
2,40
2.075
2,28
653
2,62
394
1,97
2.752
2,36
420
1,90
910
2,18
1.359
2,47
4.506
2,53
1.803
2,30
1.538
2,36
6.795
2,61
1.353
2,44
613
2,06
870
2,26
169.283
2,34
1.990.104
2,23
2013
Fam.
Comp.
2.662
2,29
4.765
2,34
1.128
2,43
2.901
2,24
41.950
2,31
11.470
2,26
1.601
2,38
716
2,32
52.143
2,26
5.572
2,36
1.057
2,42
4.277
2,50
3.565
2,56
2.730
2,58
4.291
2,37
2.932
2,37
2.059
2,27
659
2,62
397
1,98
2.761
2,33
415
1,92
897
2,19
1.388
2,43
4.535
2,52
1.804
2,31
1.517
2,35
6.902
2,58
1.321
2,47
606
2,05
863
2,27
169.884
2,33
2.000.140
2,22
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati 2003 Demo Istat riferiti al 31 dicembre, 2008 – 2013 Regione Emilia-Romagna statistica self service, dati al 1° gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche
considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
pag. 27
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella I.14. Famiglie, residenti in famiglia e popolazione residente totale: numero residenti medi per famiglia, componenti medi delle famiglie, percentuale delle famiglie
monocomponente. 1° gennaio 2011 – 1° gennaio 2013
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro Terme e T .S.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
Regione
anagrafe 1/1/2011
Popolazione
Famiglie
Residenti in
residente
totali
famiglia
totale
2.626
6.177
6.212
4.605
10.959
11.029
1.072
2.761
2.763
2.888
6.558
6.600
41.116
96.481
97.056
11.112
25.570
25.633
1.603
3.867
3.870
715
1.667
1.708
51.373
117.358
118.167
5.878
12.990
13.063
1.046
2.526
2.532
4.008
10.422
10.431
3.396
8.842
8.863
2.634
6.914
6.966
4.227
10.065
10.190
2.922
7.037
7.087
2.076
4.764
4.815
648
1.708
1.710
405
801
801
2.736
6.464
6.545
419
813
824
924
2.011
2.031
1.341
3.349
3.371
4.348
11.054
11.106
1.791
4.199
4.240
1.521
3.619
3.652
6.716
17.590
17.653
1.348
3.262
3.293
612
1.265
1.283
876
1.992
1.992
166.982
393.085
395.486
1.970.813
4.406.857
4.432.439
anagrafe 1/1/2013
Incidenza
Popolazione Popolazione Popolazione Componenti Componenti
% Fam.
% Fam.
Famiglie
Residenti in
residente
per fam.
per fam.
medi fam.
medi fam. monopersona monopersona
totali
famiglia
totale
2011
2013
2011
2013
2011
2013
2.662
6.098
6.134
2,37
2,30
2,35
2,29
32,98
34,86
4.765
11.157
11.214
2,40
2,35
2,38
2,34
30,53
32,38
1.128
2.741
2.743
2,58
2,43
2,58
2,43
27,15
30,50
2.901
6.505
6.533
2,29
2,25
2,27
2,24
34,18
35,75
41.950
97.062
97.603
2,36
2,33
2,35
2,31
32,07
33,12
11.470
25.972
26.035
2,31
2,27
2,30
2,26
34,86
36,24
1.601
3.809
3.812
2,41
2,38
2,41
2,38
31,88
32,42
716
1.660
1.700
2,39
2,37
2,33
2,32
35,10
36,03
52.143
117.830
118.652
2,30
2,28
2,28
2,26
33,01
33,94
5.572
13.167
13.230
2,22
2,37
2,21
2,36
40,63
31,30
1.057
2.556
2.561
2,42
2,42
2,41
2,42
31,26
31,88
4.277
10.703
10.707
2,60
2,50
2,60
2,50
24,00
26,58
3.565
9.136
9.161
2,61
2,57
2,60
2,56
25,27
26,93
2.730
7.045
7.095
2,64
2,60
2,62
2,58
23,96
24,91
4.291
10.189
10.331
2,41
2,41
2,38
2,37
29,31
30,06
2.932
6.961
6.998
2,43
2,39
2,41
2,37
31,11
31,68
2.059
4.680
4.730
2,32
2,30
2,29
2,27
34,59
34,48
659
1.727
1.729
2,64
2,62
2,64
2,62
24,07
24,13
397
787
793
1,98
2,00
1,98
1,98
47,41
47,10
2.761
6.436
6.522
2,39
2,36
2,36
2,33
29,71
30,89
415
797
811
1,97
1,95
1,94
1,92
48,21
48,67
897
1.965
2.002
2,20
2,23
2,18
2,19
35,71
35,67
1.388
3.376
3.402
2,51
2,45
2,50
2,43
27,44
30,69
4.535
11.431
11.495
2,55
2,53
2,54
2,52
29,25
29,77
1.804
4.164
4.206
2,37
2,33
2,34
2,31
33,50
34,70
1.517
3.560
3.594
2,40
2,37
2,38
2,35
32,48
33,82
6.902
17.806
17.860
2,63
2,59
2,62
2,58
25,39
26,46
1.321
3.257
3.289
2,44
2,49
2,42
2,47
31,45
30,58
606
1.242
1.260
2,10
2,08
2,07
2,05
39,71
40,10
863
1.957
1.960
2,27
2,27
2,27
2,27
36,64
36,50
169.884
395.776
398.162
2,37
2,34
2,35
2,33
32,03
32,72
2.000.140
4.444.885
4.471.104
2,25
2,24
2,24
2,22
35,65
36,41
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna statistica self service, dati al 1° gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in
corso.
pag. 28
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
In tabella I.15 sono riassunti i principali dati sulla popolazione provinciale all’1 gennaio 2013 dettagliati per
comune ed un’ultima elaborazione, la tabella I.16, concerne la popolazione residente in provincia al 1°
gennaio 2013 per genere e stato civile.
Tabella I.15. Indicatori delle famiglie in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna al 1° gennaio 2013
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro e T.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
Regione
N° di
famiglie
2.662
4.765
1.128
2.901
41.950
11.470
1.601
716
52.143
5.572
1.057
4.277
3.565
2.730
4.291
2.932
2.059
659
397
2.761
415
897
1.388
4.535
1.804
1.517
6.902
1.321
606
863
169.884
2.000.140
N° medio dei
componenti
2,29
2,34
2,43
2,24
2,31
2,26
2,38
2,32
2,26
2,36
2,42
2,50
2,56
2,58
2,37
2,37
2,27
2,62
1,98
2,33
1,92
2,19
2,43
2,52
2,31
2,35
2,58
2,47
2,05
2,27
2,33
2,22
% famiglie
unipersonali
34,86
32,38
30,50
35,75
33,12
36,24
32,42
36,03
33,94
31,30
31,88
26,58
26,93
24,91
30,06
31,68
34,48
24,13
47,10
30,89
48,67
35,67
30,69
29,77
34,70
33,82
26,46
30,58
40,10
36,50
32,72
36,41
N° residenti in
convivenza
36
57
2
28
541
63
3
40
822
63
5
4
25
50
142
37
50
2
6
86
14
37
26
64
42
34
54
32
18
3
2.386
26.219
N° residenti in
famiglia
6.098
11.157
2.741
6.505
97.062
25.972
3.809
1.660
117.830
13.167
2.556
10.703
9.136
7.045
10.189
6.961
4.680
1.727
787
6.436
797
1.965
3.376
11.431
4.164
3.560
17.806
3.257
1.242
1.957
395.776
4.444.885
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna statistica self service, dati al 1° gennaio 2013 provvisori e suscettibili di
variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso.
Tabella I.16. Popolazione residente all’1 gennaio 2013 per genere e stato civile in provincia di Forlì-Cesena
Genere
Celibi/Nubili
Maschi
Femmine
Totale
89.316
77.755
167.071
Maschi
Femmine
Totale
46,83
38,47
42,53
Stato civile
Coniugati/e
Divorziati/e
Valori assoluti
92.140
4.100
93.091
5.834
185.231
9.934
Valori percentuali
48,31
2,15
46,06
2,89
47,15
2,53
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Demo-ISTAT
pag. 29
Vedovi/e
Totale
5.162
25.419
30.581
190.718
202.099
392.817
2,71
12,58
7,79
100
100
100
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
I.6. Le tendenze demografiche
Nella Figura I.9. sono rappresentati gli scenari demografici della provincia di Forlì-Cesena al 2050 elaborati
da Demo-Istat secondo tre differenti ipotesi: gli scenari alto e medio prevedono un incremento
demografico rispettivamente del 28,1% e del 14,7% nel 2050 rispetto al 2010, quello basso prospetta un
incremento della popolazione al 2050 del’1,4% ma con una curva che inverte la tendenza a partire dal 2030.
Figura I.9. Scenari di previsione demografica in provincia di Forlì-Cesena
550.000
500.000
502.665
450.000
449.900
392.330
400.000
397.951
350.000
Scenario basso
Senario centrale
2050
2048
2046
2044
2042
2040
2038
2036
2034
2032
2030
2028
2026
2024
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
300.000
Scenario alto
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Demo-ISTAT
Tabella I.17. Popolazione residente per provincia in Emilia-Romagna. Dati 2004 e proiezioni al 2014 e al 2024 nei tre
scenari
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
2004
268.830
405.020
475.460
648.542
927.594
345.176
358.386
364.166
281.123
4.074.297
Basso
276.971
429.311
530.567
713.423
971.747
337.121
377.381
388.256
300.484
4.325.261
2014
Intermedio
282.989
438.114
543.754
728.122
991.404
342.315
384.349
395.272
306.767
4.413.086
Alto
289.020
447.158
557.156
743.008
1.011.258
347.883
391.649
402.662
313.536
4.503.330
Basso
281.163
446.668
571.605
759.508
993.812
322.955
388.040
402.542
310.588
4.476.881
2024
Intermedio
299.189
473.791
612.670
805.093
1.053.895
339.361
409.873
424.759
330.057
4.748.688
Alto
317.503
501.567
654.602
851.647
1.114.931
356.765
432.771
447.991
350.864
5.028.641
Fonte: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, Le famiglie emiliano-romagnole tra passato e futuro
I dati illustrati nelle tabelle I.17 e I.18, relativi alle proiezioni dei tre scenari su popolazione e famiglie,
individuano per la provincia dimensioni medie in calo dai 2,45 componenti del 2004 ai 2,32, 2,34 e 2,35 del
2014 ed ai 2,24, 2,28 e 2,31 al 2024, rispettivamente per gli scenari basso, medio e alto.
pag. 30
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella I.18. Famiglie residenti per provincia in Emilia-Romagna. Dati 2004 e proiezioni al 2014 e al 2024 nei tre
scenari
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
2004
118.683
182.329
195.943
267.841
427.768
150.725
154.926
148.770
115.346
1.762.331
Basso
124.224
206.039
229.918
311.877
485.219
157.429
175.255
167.095
134.071
1.991.127
2014
Intermedio
125.965
208.852
233.634
316.178
492.070
158.962
177.309
169.008
135.784
2.017.762
Alto
127.623
211.746
237.491
320.530
499.061
160.606
179.537
171.050
137.660
2.045.304
Basso
127.676
222.106
256.983
345.798
518.465
156.207
187.131
179.674
145.733
2.139.773
2024
Intermedio
133.320
231.712
269.879
360.519
541.726
161.600
194.375
186.501
151.772
2.231.404
Alto
138.807
241.551
283.106
375.427
565.250
167.289
202.111
193.580
158.268
2.325.389
Fonte: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, Le famiglie emiliano-romagnole tra passato e futuro
Gli aumenti previsti in provincia riguardano tutti gli scenari e impongono certamente delle riflessioni sulla
possibilità di localizzazione della nuova popolazione residente sul territorio provinciale. In particolare va
attentamente considerata la previsione sul numero di famiglie residenti per le quali, nel decennio 20142024, è pronosticato un aumento variabile dal 7,5% al 13,2%: tali incrementi porterebbero a dover
individuare un significativo numero di nuove possibili abitazioni sul territorio provinciale.
In chiusura, si propone nella figura successiva il grafico derivante dagli scenari previsionali demo-ISTAT
elaborati su base 2007 per l’Emilia-Romagna.
La popolazione regionale è prevista in crescita fino al 2045 per tutti gli scenari, ma per la previsione basa,
dopo quella data, se ne prevede un declino: una ipotesi molto simile a quella formulata per la provincia di
Forlì-Cesena.
Figura I.10. Scenari demografici in Emilia-Romagna. Anni 2011 – 2065
2014
2024
6.500.000
6.317.826
6.000.000
5.500.000
5.550.234
4.978.948
5.000.000
4.889.386
4.570.026
4.432.418 4.559.097
4.798.944
4.800.929
4.548.167
4.500.000
4.432.439
4.000.000
2011 2015 2019 2023 2027 2031 2035 2039 2043 2047 2051 2055 2059 2063
Scenario basso
Scenario centrale
Scenario alto
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati demo-ISTAT
pag. 31
Popolazione
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
pag. 32
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
II. CONDIZIONE DELLE FAMIGLIE E FENOMENO ABITATIVO
In questo secondo capitolo vengono trattati alcuni dati statistici sulle condizioni economiche delle famiglie,
quali patrimonio, redditi, capacità di spesa, e gli stessi sono posti in relazione al “costo dell’abitare”. Si
tratta solamente di alcuni temi la cui trattazione non mira certo all’esaustività, ma che consentono di
comprendere la natura delle problematiche e delle dinamiche degli aspetti economici legati all’abitazione.
Occorre ricordare che nel 2012 la fase di crisi che ha investito la nostra economia ha avuto effetti negativi
sulle famiglie che hanno visto un calo significativo del loro patrimonio ed una contrazione del reddito
disponibile. La significativa diminuzione dei redditi si è riflessa in un forte calo della spesa per consumi,
molto più elevata di quella del 2008-2009. In questo contesto si è inserita una crisi occupazionale che si è
concentrata soprattutto tra i più giovani. Questo quadro recessivo si è coniugato a un’inflazione che nel
2013 è stata pari al +1,2%, in netto calo rispetto al +3% registrato nel 2012, collocandosi ai minimi dal 2009.
Il rischio di questa situazione è una spirale deflattiva che potrebbe avere conseguenze peggiori rischiando
di deprimere ulteriormente i consumi e contraendo ulteriormente l’economia.
In questo contesto i mutui concessi dalle banche alle famiglie hanno subito una contrazione anche per
effetto di un irrigidimento nel comportamento degli istituti di credito dovuto da un lato all’aumento delle
sofferenze bancarie dall’altro all’applicazione dello schema internazionale di regolamentazione approvato
dal Comitato di Basilea.
II.1. Patrimonio e redditi delle famiglie
Nella tabella II.1 vengono presentate le entità del valore patrimoniale delle famiglie in termini nominali e la
loro composizione, elaborate dall’Istituto Guglielmo Tagliacarne, ponendo a confronto i dati relativi alla
provincia di Forlì-Cesena con quelli dell’Emilia-Romagna e dell’intero Paese. Nel 2011 il patrimonio
complessivo di una famiglia della provincia ammonta a 438.900 euro, un valore inferiore del 2,7% rispetto a
quello medio regionale, ma superiore del 17,9% a quello medio nazionale (372.373 euro).
La composizione del valore patrimoniale per tipologia dei beni mostra come, in provincia di Forlì-Cesena, la
quota rappresentata dalle abitazioni abbia una minore incidenza sul patrimonio familiare complessivo, sia
rispetto all’Emilia-Romagna, sia rispetto all’Italia. Nel 2011 in provincia il patrimonio stimato in terreni
ammonta a circa 20.670 euro a famiglia e rappresenta il 4,7%, del patrimonio complessivo, in regione
ammonta a circa 20.933 euro e rappresenta il 4,6% del patrimonio totale, infine in Italia è pari a soli 9.614
euro circa e rappresenta il 2,6% del patrimonio totale.
La serie storica dei dati in tabella, dal 2004 al 2011, offre la possibilità di esaminare l’evoluzione del
patrimonio nel corso degli ultimi otto anni: il suo valore è cresciuto in misura minore in provincia di ForlìCesena sia nei confronti della regione, il 16,5% contro il 21,3%, sia rispetto all’Italia dove si registra il 24,4%
di incremento. Relativamente al patrimonio pro-capite, si osserva che il suo valore in provincia nel 2011 è
stato circa il 19% in più rispetto all’omologo nazionale e dell’8,1% inferiore a quello regionale; va inoltre
segnalato che in provincia il valore del patrimonio pro-capite dopo il periodo di contrazione che si è
protratto dal 2008 al 2010, mostra un incremento del 2,1%, superiore ai segnali di ripresa registrati a livello
nazionale e regionale che si attestano all’1%.
Per quanto concerne la composizione del patrimonio, il peso delle attività reali oscilla con andamento
altalenante fino al 2008 e cresce negli ultimi quattro anni della serie per raggiungere la quota percentuale
massima nel 2011, a scapito delle attività finanziarie.
pag. 33
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Il reddito delle famiglie, disponibile o lordo, costituisce uno degli elementi essenziali per la definizione dei
fabbisogni, non solamente abitativi, e per la valutazione della sostenibilità del costo dell’abitare intesa
come soglia massima tollerabile dell’incidenza dell’abitazione rispetto al reddito complessivo del nucleo
familiare che vi abita. Generalmente gli istituti di credito valutano che qualora la rata di un mutuo superi la
quota di un terzo del reddito del nucleo familiare, quel mutuo sia difficilmente sostenibile.
Tabella II.1. Serie storica del valore del patrimonio delle famiglie produttrici e consumatrici in provincia di ForlìCesena, Emilia-Romagna e Italia (dati in milioni di € salvo diversa indicazione)
Attività reali
Anno
Forlì-Cesena
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
composizione 2011
Regione
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
composizione 2011
Italia
composizione 2011
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Abitazioni Terreni
30.987
32.888
34.751
37.049
38.566
38.848
39.357
40.764
55,51
374.935
401.735
437.188
471.876
484.089
490.892
496.276
501.194
56,47
4.375.904
4.673.679
5.155.987
5.491.125
5.617.421
5.693.225
5.753.854
5.825.444
62,04
2.982
3.018
2.981
3.070
3.133
3.248
3.212
3.458
4,71
36.035
38.036
35.984
37.204
38.119
39.795
40.361
41.208
4,64
215.789
222.259
221.872
226.531
229.249
239.322
239.197
242.443
2,58
Attività finanziarie
Totale
Depositi
Valori
mobiliari
Riserve
Totale
Totale
generale
33.969
35.906
37.732
40.119
41.699
42.096
42.569
44.222
60,22
410.970
439.771
473.172
509.080
522.208
530.687
536.637
542.403
61,11
4.591.693
4.895.938
5.377.859
5.717.656
5.846.670
5.932.547
5.993.051
6.067.887
64,62
4.990
5.270
5.568
6.155
6.216
6.639
6.784
6.958
9,48
57.755
59.988
64.055
67.410
73.791
78.633
79.273
80.965
9,12
733.676
763.466
846.381
879.545
933.178
960.100
979.800
977.500
10,41
20.337
22.779
22.508
28.512
22.252
19.072
17.972
17.452
23,77
211.867
227.476
230.771
244.367
199.582
213.706
205.595
198.469
22,36
1.684.007
1.801.478
1.809.373
1.985.384
1.662.656
1.749.100
1.720.500
1.664.900
17,73
3.739
4.053
4.304
4.777
4.485
5.088
5.475
4.798
6,53
50.951
53.953
59.477
64.071
62.398
71.564
75.887
65.738
7,41
540.619
593.490
631.870
712.031
693.990
753.100
791.700
679.900
7,24
29.066
32.102
32.380
39.444
32.953
30.800
30.232
29.208
39,78
320.573
341.417
354.303
375.848
335.771
363.903
360.755
345.172
38,89
2.958.302
3.158.434
3.287.624
3.576.960
3.289.824
3.462.300
3.492.000
3.322.300
35,38
63.035
68.008
70.112
79.563
74.652
72.896
72.801
73.430
100
731.543
781.188
827.475
884.928
857.979
894.590
897.392
887.575
100
7.549.995
8.054.372
8.665.483
9.294.616
9.136.494
9.394.847
9.485.051
9.390.187
100
Totale
generale
per
abitante (€)
169.760
181.511
185.485
207.713
192.392
185.803
184.078
187.955
176.217
186.550
195.933
206.962
197.783
204.364
202.461
204.452
129.143
137.092
146.546
155.899
152.161
155.698
156.451
158.099
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco Banca Dati Unioncamere Emilia-Romagna – Istituto Tagliacarne
La tabella II.2 indica le stime del reddito disponibile delle famiglie consumatrici per gli anni compresi tra il
2004 ed il 2011, con le relative variazioni medie di periodo. L’incremento del reddito nei sette anni è
leggermente superiore in Italia rispetto all’Emilia-Romagna. In regione i maggiori incrementi si registrano
nelle province della Romagna oltre a Parma e Piacenza, mentre Reggio Emilia, Bologna, Ferrara e,
soprattutto Modena, registrano incrementi più bassi della media. Forlì-Cesena, dopo la flessione del 2009,
comune a tutte le province, nel 2011 registra incrementi che la collocano prima nella dinamica di crescita in
regione.
pag. 34
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella II.2. Serie storica del reddito disponibile delle famiglie consumatrici (milioni di €)
Area
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
Nord-Est
Italia
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
5.149
8.169
9.507
13.653
21.569
5.919
6.703
7.408
5.434
83.509
208.728
937.435
5.384
8.325
9.795
13.984
21.804
6.174
7.047
7.819
5.748
86.079
214.313
965.662
5.630
8.682
10.307
14.598
22.793
6.399
7.301
8.224
6.026
89.962
222.786
998.489
5.823
9.034
10.755
15.103
23.577
6.630
7.548
8.655
6.319
93.444
230.568
1.031.641
5.849
9.138
10.741
15.113
23.592
6.626
7.649
8.667
6.325
93.699
231.806
1.048.558
5.659
8.965
10.210
14.252
22.992
6.147
7.402
8.298
5.950
89.877
226.347
1.021.121
5.631
9.072
10.198
14.180
22.999
6.233
7.476
8.440
5.991
90.221
228.990
1.032.614
5.796
9.326
10.521
14.664
23.675
6.374
7.685
8.561
6.155
92.760
234.833
1.052.719
Variaz.
2004/2011
12,6
14,2
10,7
7,4
9,8
7,7
14,7
15,6
13,3
11,1
12,5
12,3
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Unioncamere Emilia-Romagna – Istituto Tagliacarne
Nella tabella II.3 è indicato il reddito medio disponibile delle famiglie consumatrici pro-capite che dal 2007,
in provincia, risulta tra i più elevati in regione e secondo solo a Bologna. Nel 2011 il reddito pro-capite è
stato pari a circa 21.600 euro, importo del 24,6% superiore rispetto a quello medio nazionale e del 3,1%
rispetto a quello medio della regione.
Tabella II.3. Serie storica del reddito medio disponibile delle famiglie consumatrici pro-capite (€)
Area
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
Nord-Est
Italia
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
18.907,79
20.096,75
19.827,86
20.813,63
22.954,09
16.979,91
18.600,94
20.071,49
19.128,83
20.289,33
19.049,16
16.113,95
19.592,47
20.061,05
19.964,15
21.103,03
23.023,12
17.610,15
19.179,82
20.961,80
19.933,49
20.645,18
19.351,12
16.476,89
20.322,87
20.749,40
20.705,82
21.862,54
23.935,95
18.158,99
19.656,41
21.852,54
20.638,41
21.391,85
19.959,86
16.940,34
20.801,01
21.363,18
21.265,02
22.412,19
24.575,13
18.699,65
20.050,96
22.746,35
21.333,63
21.989,27
20.457,08
17.374,92
20.610,51
21.278,46
20.865,02
22.128,53
24.318,42
18.564,58
19.991,09
22.480,42
21.029,01
21.755,51
20.324,38
17.524,99
19.720,41
20.597,60
19.546,29
20.612,17
23.455,14
17.148,95
19.097,31
21.268,11
19.497,49
20.624,77
19.660,71
16.964,20
19.489,34
20.631,69
19.321,73
20.321,93
23.275,04
17.339,05
19.122,15
21.426,85
19.380,47
20.524,08
19.759,87
17.072,68
19.972,18
21.031,36
19.787,04
20.872,58
23.763,29
17.721,82
19.531,20
21.600,65
19.712,40
20.957,77
20.158,62
17.336,58
Variaz.
2004/2011
5,63
4,65
-0,21
0,28
3,53
4,37
5,00
7,62
3,05
3,29
5,82
7,59
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Unioncamere Emilia-Romagna – Istituto Tagliacarne
La situazione economica può essere ulteriormente esaminata attraverso l’analisi del valore aggiunto procapite (rappresentato dal prodotto interno lordo al netto dell’Iva e delle imposte indirette sulle
importazioni) che permette di individuare la tendenza più o meno favorevole di un territorio e di effettuare
confronti con l’andamento generale dell’economia.
La tabella II.4, che riporta i dati del valore aggiunto pro-capite riferiti al 2009 e al 2011, ne evidenzia a livello
regionale un incremento in termini correnti del 3,4%, superiore a quello registrato a livello nazionale che si
arresta al 2,5%. In provincia di Forlì-Cesena il valore aggiunto pro-capite nel 2011, con 28.879,13 euro, si
posiziona dietro alle sole provincie di Bologna e Modena, e registra un incremento del 3,8% rispetto al
2009.
pag. 35
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella II.4. Valore aggiunto pro-capite 2009 e 2011 e variazione in termini correnti– numeri indice (Italia = 100)
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
Nord-Est
Italia
2009
113,4
121,9
118,1
128,4
134,0
102,6
112,9
123,7
121,3
122,4
118,8
100,0
2011
114,7
122,1
118,7
128,9
132,6
104,5
113,7
124,3
120,7
122,6
119,8
100,0
Variazione in termini correnti 2009/2011
4,1
3,7
4,1
3,6
2,3
3,9
3,9
3,8
3,5
3,4
3,7
2,5
Fonte dati: Unioncamere Emilia-Romagna – Istituto Tagliacarne
A conclusione di questa analisi, si esamina la distribuzione dei redditi tramite le imposte nette sulle persone
fisiche riguardante la popolazione della provincia. L’imponibile IRPEF non costituisce propriamente un
indicatore di ricchezza dei cittadini: esso infatti non include altre fonti di reddito, come ad esempio redditi
mobiliari e immobiliari, azionari o da titoli ed obbligazioni, e tuttavia risulta un interessante indicatore delle
condizioni economiche della popolazione residente.
pag. 36
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella II.5. Frequenza delle dichiarazioni IRPEF per fascia di reddito e variazione per comune. Anni d’imposta 2005
e 2010
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro e T.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato
Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San
Benedetto
Predappio
Premilcuore
Sarsina
fino a 1.000
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
0,47
1,38
196,43
0,50
1,10
119,35
1,17
1,54
31,52
0,54
0,94
73,11
0,54
1,03
90,82
0,82
1,51
83,40
0,19
1,03
449,75
0,99
0,80
-19,68
0,55
1,07
95,61
0,52
1,04
98,18
0,64
1,18
84,57
0,69
1,31
90,66
0,72
1,78
148,06
0,54
0,94
73,96
0,39
1,27
226,91
0,37
1,22
233,37
0,30
0,77
158,20
0,74
1,28
74,12
1,12
1,87
67,49
0,69
1,12
62,60
1,32
1,17
152,24
0,74
1,55
109,13
da 1.000 a
7.500
4,64
4,23
-8,72
3,96
3,07
-22,30
6,77
5,39
-20,44
5,10
4,76
-6,71
4,84
4,06
-16,04
10,19
7,08
-30,50
4,92
4,21
-14,41
4,08
3,99
-2,05
4,21
3,61
-14,29
4,72
3,67
-22,22
4,89
3,47
-29,19
5,48
4,59
-16,17
11,41
6,43
-43,68
4,83
4,09
-15,40
4,32
4,24
-1,84
5,40
3,60
-33,36
3,51
2,47
-29,47
4,55
2,99
-34,12
2,46
2,34
-4,83
4,59
3,83
-16,37
1,88
3,40
-12,03
3,81
3,15
-17,29
da 7.500 a
26.000
81,25
75,50
-7,08
79,49
74,76
-5,95
82,36
76,98
-6,53
77,05
71,17
-7,63
74,23
68,60
-7,59
72,97
70,25
-3,73
83,55
79,97
-4,28
82,50
78,94
-4,32
73,46
67,46
-8,17
78,29
72,18
-7,81
81,49
76,23
-6,45
78,41
74,33
-5,21
74,85
74,16
-0,92
77,65
72,69
-6,38
80,00
74,87
-6,42
81,71
76,22
-6,73
82,54
78,82
-4,51
79,24
75,29
-4,98
87,25
80,80
-7,40
79,99
75,75
-5,30
79,47
76,53
-6,48
85,25
80,00
-6,16
da 26.000 a
33.500
7,06
10,09
43,07
7,86
10,67
35,65
4,60
8,75
90,22
7,47
11,19
49,75
9,46
11,92
26,04
7,51
9,74
29,75
6,09
8,15
33,85
7,06
9,48
34,34
10,04
12,86
28,05
8,31
12,27
47,61
7,16
10,19
42,22
7,21
9,56
32,65
6,38
8,89
39,44
6,91
10,39
50,36
7,96
10,02
25,76
7,15
10,79
50,85
6,15
9,19
49,38
7,99
10,70
33,94
5,59
9,84
75,87
8,14
9,94
22,10
11,86
11,44
43,03
5,99
9,32
55,55
da 33.500 a
70.000
5,42
6,83
25,96
6,60
8,21
24,44
4,52
6,51
44,14
7,60
9,31
22,57
8,52
11,28
32,40
6,91
9,25
33,86
4,59
5,82
26,83
4,57
6,79
48,42
9,28
11,87
27,88
6,86
9,15
33,34
4,75
6,72
41,47
6,78
8,57
26,37
5,48
7,23
31,91
7,59
9,32
22,79
6,08
8,11
33,35
4,85
7,34
51,37
5,92
7,02
18,53
5,77
7,59
31,51
2,46
5,15
109,37
5,62
7,89
40,48
4,33
5,96
25,35
3,66
4,89
33,60
da 70.000 a
100.000
0,64
1,13
76,78
0,79
1,37
71,93
0,59
0,49
-16,31
1,60
1,67
4,59
1,45
1,78
22,93
0,95
1,23
28,65
0,33
0,49
50,24
0,80
0
oltre 100.000
Totale
0,52
0,83
58,09
0,79
0,82
2,78
0
0,35
100
100
0,64
0,96
49,35
0,96
1,33
37,45
0,65
0,95
45,32
0,33
0,31
-4,39
0
0
1,45
1,81
25,33
0,73
1,01
38,14
0,35
0,97
173,60
0,85
1,00
18,57
0,76
1,10
43,67
1,14
1,50
31,76
0,76
0,90
18,44
0,34
0,36
5,59
1,06
0,97
-8,44
0,74
0,96
30,59
1,12
0,00
1,01
1,32
30,62
0,56
0,69
22,16
0,71
1,25
75,88
0,58
0,63
8,49
0,40
0,41
1,77
1,34
1,07
-20,17
0,47
0,58
22,37
0,18
0,48
161,47
0,53
0,77
45,24
0,98
1,18
19,71
0,00
0,00
0,64
0,95
48,75
1,13
0,80
38,73
0,54
0,66
20,98
0,34
0,52
51,76
0
0,69
38,24
0
0,42
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
segue
pag. 37
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
segue
Comune
Savignano sul
Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
fino a 1.000
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2010
var. '10 '05
2005
2006
2007
2008
2009
2010
var. '10 '05
0,66
1,04
57,71
0,73
1,52
108,61
0
0
0,45
1,53
240,41
0,57
0,62
0,95
1,09
1,20
1,13
99,30
da 1.000 a
7.500
6,18
5,38
-12,99
7,42
4,57
-38,44
15,98
3,95
-75,28
4,05
4,08
0,86
5,20
5,20
4,26
4,90
4,80
4,18
-19,56
da 7.500 a
26.000
74,87
72,68
-2,93
81,88
78,37
-4,29
80,90
84,44
4,38
85,52
80,19
-6,24
75,75
73,83
72,86
71,55
70,68
70,75
-6,60
da 26.000 a
33.500
7,78
9,28
19,27
5,78
8,75
51,51
1,12
6,67
493,33
5,67
8,84
56,10
8,72
9,64
10,35
10,40
11,23
11,38
30,47
da 33.500 a
70.000
8,37
9,29
10,99
4,19
5,76
37,34
2,00
4,44
122,50
3,78
3,83
1,31
7,77
8,46
9,15
9,60
9,69
10,03
29,10
da 70.000 a
100.000
1,09
1,34
22,48
0
0,54
oltre 100.000
Totale
1,05
0,99
-4,97
0
0,49
100
100
100
100
0
0,49
0
0
100
100
0,54
1,19
120,63
1,18
1,28
1,40
1,44
1,40
1,47
25,12
0
0,34
100
100
0,82
0,96
1,03
1,03
0,99
1,06
29,63
100
100
100
100
100
100
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Ministero dell’Economia e delle Finanze
La tabella II.5 riporta la suddivisione per fasce di reddito delle dichiarazioni IRPEF. A livello provinciale nel
suo complesso, la fascia di reddito da 7.500 a 26.000 euro comprende nel 2010 oltre il 70% delle
dichiarazioni e, assieme alle due fasce superiori, copre più del 90% delle stesse.
Osservando la ripartizione per fasce nel tempo si evidenzia come nel corso degli anni tendono ad
aumentare le fasce poste agli estremi della distribuzione, quelle più modeste e quelle più consistenti, a
discapito delle fasce centrali. In particolare crescono le quattro fasce di reddito più elevato e qeulla di
reddito più basso, a detrimento della fascia fra i 1.000 ed i 26.000 euro.
Analizzando i singoli comuni, si rileva che Forlì e Cesena sono i soli a superare la media provinciale per tutte
le fasce oltre i 26.000 euro. Il capoluogo ed il secondo centro urbano della provincia si affermano quindi
quali i comuni dal reddito più elevato e, date le loro dimensioni demografiche, influenzano la media
provinciale. Viceversa, il comune che detiene la percentuale più alta di dichiarazioni sotto i 7.500 euro
risulta Cesenatico con l’8,59%.
Anche osservando la tabella II.6, Forlì e Cesena si confermano i comuni più ricchi assieme a Longiano, con
l’imponibile medio in valore assoluto più alto della provincia, sia nel 2005 che nel 2010. I comuni di Civitella
di Romagna, Portico di San Benedetto, Sarsina, Tredozio e Verghereto, ovvero alcuni dei comuni dell’area
appenninica a sud della provincia, sono invece i soli a mostrare un imponibile medio nel 2010 sotto i 18.000
euro.
Considerando la dinamica di crescita nel quinquennio, risulta che il maggior incremento nell’imponibile
medio sia avvenuto a Borghi con il 20,8%, ed a seguire a Roncofreddo con il 19,8%. Forlì e Cesena si
collocano attorno alla media provinciale con una crescita dell’imponibile medio rispettivamente del 13,3% e
del 14,9%.
pag. 38
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella II.6. Dichiarazioni IRPEF, numero di contribuenti, imponibile complessivo, imponibile medio e variazioni per comune. Anni d’imposta 2005 e 2010
2005
Comune
Bagno di R.
Bertinoro
Borghi
Castrocaro e T.
Cesena
Cesenatico
Civitella di R.
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e S. Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca S. Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul R.
Sogliano al R.
Tredozio
Verghereto
2010
Incrementi 2010 su 2005
Contribuenti
Imponibile totale
Imponibile medio
Contribuenti
Imponibile totale
Imponibile medio
Contribuenti
Imponibile totale
Imponibile medio
3.430
5.787
1.202
3.882
56.706
12.896
2.134
1.011
71.460
7.651
1.410
5.675
4.453
3.517
5.901
3.817
3.024
818
455
3.773
539
1.264
1.682
5.753
2.587
2.027
8.981
1.656
813
1.118
57.814.226
106.402.990
17.970.218
71.591.179
1.124.833.155
217.885.279
33.503.099
16.042.936
1.468.600.144
139.689.814
23.464.204
97.931.624
70.312.499
67.505.565
102.172.666
61.368.445
55.545.329
14.425.380
7.377.793
63.616.466
8.859.862
22.914.304
27.856.590
100.513.044
44.797.732
31.597.943
173.302.035
25.300.740
12.514.648
16.891.078
16.855,46
18.386,55
14.950,26
18.441,83
19.836,23
16.895,57
15.699,67
15.868,38
20.551,36
18.257,72
16.641,28
17.256,67
15.789,92
19.194,08
17.314,47
16.077,66
18.368,16
17.634,94
16.214,93
16.860,98
16.437,59
18.128,41
16.561,59
17.471,41
17.316,48
15.588,53
19.296,52
15.278,22
15.393,17
15.108,30
3.616
6.732
1.429
3.951
58.755
14.262
2.232
1.010
72.969
8.011
1.443
6.182
5.105
3.937
6.200
4.171
2.993
940
443
4.016
523
1.270
1.945
6.078
2.735
2.125
9.652
1.840
819
1.182
70.248.389
141.293.198
25.804.827
83.685.130
1.339.157.860
283.027.783
39.694.520
18.537.597
1.698.935.429
167.469.385
28.737.731
120.716.243
95.138.490
86.773.236
121.767.520
80.272.490
61.282.271
18.785.443
7.815.767
79.564.978
9.897.308
25.264.486
38.572.935
121.978.871
53.902.959
38.152.836
206.883.138
33.466.010
14.165.736
20.727.760
19.427,10
20.988,29
18.057,96
21.180,75
22.792,24
19.844,89
17.784,28
18.354,06
23.282,98
20.904,93
19.915,27
19.527,05
18.636,33
22.040,45
19.639,92
19.245,38
20.475,20
19.984,51
17.642,81
19.812,00
18.924,11
19.893,30
19.831,84
20.068,92
19.708,58
17.954,28
21.434,22
18.188,05
17.296,38
17.536,18
5,42
16,33
18,89
1,78
3,61
10,59
4,59
-0,10
2,11
4,71
2,34
8,93
14,64
11,94
5,07
9,27
-1,03
14,91
-2,64
6,44
-2,97
0,47
15,64
5,65
5,72
4,83
7,47
11,11
0,74
5,72
21,51
32,79
43,60
16,89
19,05
29,90
18,48
15,55
15,68
19,89
22,47
23,27
35,31
28,54
19,18
30,80
10,33
30,22
5,94
25,07
11,71
10,26
38,47
21,36
20,33
20,74
19,38
32,27
13,19
22,71
15,26
14,15
20,79
14,85
14,90
17,46
13,28
15,66
13,29
14,50
19,67
13,16
18,03
14,83
13,43
19,70
11,47
13,32
8,81
17,50
15,13
9,74
19,75
14,87
13,81
15,18
11,08
19,05
12,36
16,07
21.692,55
4,94
19,83
14,18
23.335,66
3,05
16,35
12,90
225.422
4.282.600.987
18.998,15
236.566
5.131.720.326
Provincia
Regione
3.074.149
63.541.413.672
20.669,59
3.168.052
73.928.577.801,00
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca Dati Unioncamere Emilia-Romagna - Ministero dell’Economia e delle Finanze
pag. 39
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
II.2. La spesa per l’abitazione
L’indagine sui consumi condotta da ISTAT e riportata nella tabella II.7 offre una panoramica della spesa
delle famiglie per l’abitazione rispetto a quelle per l’acquisto e uso dei beni e servizi nel complesso.
Risulta subito evidente come il capitolo di spesa per l’abitazione sia decisamente il più elevato, impegnando
in generale poco meno di un terzo della spesa media mensile totale. In valore assoluto risulta nel 2012 di
700 euro nella media nazionale e di 791 euro in Emilia-Romagna, sebbene incida sulla spesa complessiva in
misura leggermente inferiore rispetto alla media nazionale.
Comunicazioni
Istruzione
Tempo libero e
cultura
Altri beni e servizi
Spesa media
mensile(=100)
Spesa mediana
mensile
156,72
126,42
95,5
440
44,2
24,12
128,08
308,73
2.632,20
701,31
135,65
258,39
132,72
372,72
45,47
27,05
114,84
273,12
2.604,41
2.267,38
2.206
2.061
2.475
2.433
2.398
2.144
1.932
2.408
2.280
2.065
2.183
2.229
1.902
1.855
1.611
1.558
1.566
1.530
1.390
1.637
2.078
Trasporti
Arredamenti ecc.
694,14
Sanità
Combustibili ed
energia
471,79
18,83
123,66
Piemonte
423,82
15,21
104,12
Valle d'Aosta
464,11
16,63
92,05
Lombardia
472,54
22,26
135,29
Trentino Alto Adige
435,95
15,43
145,95
Veneto
456,14
16,8
153,28
Friuli Venezia Giulia
424,39
20,28
106,53
Liguria
456,50
21,43
129,82
Emilia-Romagna
475,84
19,78
113,3
Toscana
499,52
25,03
118,45
Umbria
471,52
19,31
117
Marche
491,37
19,44
116,79
Lazio
510,86
24,2
139,38
Abruzzo
459,8
19,02
120,68
Molise
498,01
24,15
95,9
Campania
447,19
18,03
114,99
Puglia
450,90
22,91
113,26
Basilicata
482,79
18,84
112,94
Calabria
441,71
24,79
87,27
Sicilia
440,18
12,89
114,38
Sardegna
468,32
20,44
119,85
Italia
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
Abitazione
Abbigliamento e
calzature
Area
Tabacchi
Alimentari e
bevande
Tabella II.7. Spesa media mensile delle famiglie per capitolo di spesa e regione. Anno 2012
744,7
125,7
122,14
84,82
250,6
37,8
19,9
87,61
221,33
876,85
145,11
140,66
100,17
424,98
52,31
36,45
130,8
328,18
2.865,60
861,12
122,72
173,7
111,13
463,33
48,77
51,36
151,4
338,52
2.919,39
792,08
163,57
150,41
115,86
456,39
49,91
37,65
123,53
319,28
2.834,90
742,84
139,12
123,19
100,52
353,16
47,41
29,47
116,77
257,69
2.461,38
791,05
173,92
135,75
113,78
440,78
50,11
41,42
149,49
330,36
2.834,42
817,11
135,74
103,91
89,65
379,16
49,49
32,33
111,22
263,5
2.591,03
633,28
128,26
109,2
90,42
394,5
44,55
26,79
121,66
258,1
2.449,76
737,56
148,16
104,77
92,94
404,31
48,18
28,11
109,2
227,45
2.508,52
788,34
120,94
112,18
88,36
329,76
48,25
31,27
81,16
239,97
2.467,83
589,65
145
116,77
77,81
294,53
46,07
17,14
77,11
198,83
2.237,35
528,57
144,21
132,26
73,58
383,6
49,08
20,06
90,25
179,23
2.200,33
524,32
96,96
94,92
58,18
217,69
42,23
23,43
58,21
162,15
1.896,14
1.897,98
495,07
114,02
96,43
68,61
256,04
39,73
25,1
62,97
159,79
403,7
126,82
114,36
91,43
269,12
43,4
35,32
71,32
165,01
1.907,55
393,71
135,4
78,55
64,82
231,91
38,83
19,41
57,56
127,64
1.762,40
450,6
94,01
67,36
56,46
206,41
35,21
13,28
39,36
111,71
1.628,18
594,56
121,69
81,49
65,07
250,54
40,67
13,61
51,58
92,12
1.878,78
700,04
134,49
116,71
88,15
350,38
45,94
29,13
99,7
246,13
2.419,27
Nota: valori in euro
Tabella II.8 Serie storica della spesa media mensile delle famiglie e incidenza percentuale delle spese per
l’abitazione in Emilia-Romagna e in Italia.
Anno
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Emilia-Romagna
Spesa media mensile
Spesa abitazione
2.631
26,6
2.762
27,2
2.778
26,9
2.880
27,2
2.762
28,8
2.854
29,1
2.799
27,9
2.885
28,2
2.770
28,7
2.834
27,9
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
pag. 40
Italia
Spesa media mensile
2.313
2.381
2.398
2.461
2.480
2.485
2.442
2.453
2.488
2.419
Spesa abitazione
24,9
25,5
25,8
26,0
26,7
26,9
28,0
28,4
28,9
28,9
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura II.1. Andamento del reddito familiare e spesa media mensile delle famiglie in Emilia Romagna e Italia (Anno
2004=100)
110
108
106
104
102
100
98
96
94
2004
2005
2006
2007
reddito medio famiglie E-R
reddito medio famiglie Italia
2008
2009
2010
2011
spese media mensile E-R
spese media mensile Italia
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT, Unioncamere Emilia Romagna – Istituto Tagliacarne
La serie storica evidenzia infatti, a livello nazionale, una incidenza crescente della spesa per l’abitazione sul
totale dei consumi familiari, passando dal 24,9% del 2003 al 28,9% del 2012. Con tale incidenza il peso di
questa componente viene a sopravanzare leggermente quello regionale, caduto dal 29,1% del 2008 al
27,9% attuale.
Per le famiglie dell’Emilia-Romagna la spesa media mensile sale dai 2.770 euro del 2011 ai 2.834 euro del
2012, valore che, in Italia, rimane inferiore solo a quelli del Veneto e del Trentino Alto Adige, ma con
un’incidenza delle spese per l’abitazione sul totale significativamente inferiore a Lazio, Liguria, Toscana,
Sardegna, Friuli-Venezia Giulia e Lombardia.
II.3. I prestiti per l’abitazione
La Banca d’Italia pubblica trimestralmente i dati relativi alle segnalazioni dei prestiti provenienti dalla
Centrale dei rischi riguardanti le cessioni a medio e lungo termine, ovvero superiori ai 18 mesi, ad opera
degli istituti di credito presenti sul territorio nazionale. Si tratta di informazioni inerenti le erogazioni l’ammontare in milioni di euro ceduto in prestito nel periodo di riferimento- e le consistenze - l’entità
complessiva dei prestiti in essere, in milioni di euro, ossia quelli erogati nel periodo di riferimento o in
precedenza ma non ancora estinti. Nella tabella II.9 vi è una sintesi contenente la serie storica in valore
assoluto e variazione annua in percentuale delle erogazioni alle famiglie consumatrici per l’acquisto di
abitazioni, a partire dal 1997, per la provincia di Forlì-Cesena, per la regione Emilia–Romagna e per l’Italia. I
medesimi dati sono rappresentati graficamente nella Figura II.2, nella quale l’istogramma relativo alla
provincia viene confrontato con la linea di grafico della regione, quest’ultima ridotta di un ordine di
grandezza per necessità di rappresentazione.
pag. 41
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
I prestiti bancari alle famiglie consumatrici per l’acquisto di abitazioni includono la costruzione e la
ristrutturazione di unità immobiliari ad uso abitativo. Si noti, nella lettura dei dati in tabella, che le
variazioni percentuali riportate lo sono sempre rispetto ad un anno e quindi, a titolo di esempio, la
variazione del 30/06/2012 è riferita al 30/06/2011, e la variazione al 31/03/2010 è riferita al 31/03/2009.
Tabella II.9. Serie storica delle erogazioni dei prestiti alle famiglie consumatrici residenti in provincia di Forlì-Cesena,
Emilia-Romagna e Italia per l’acquisto di immobili e abitazioni (milioni di euro)
Anno
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
31/03/2008
30/06/2008
30/09/2008
31/12/2008
2008
31/03/2009
30/06/2009
30/09/2009
31/12/2009
2009
31/03/2010
30/06/2010
30/09/2010
31/12/2010
2010
31/03/2011
30/06/2011
30/09/2011
31/12/2011
2011
31/03/2012
30/06/2012
30/09/2012
31/12/2012
2012
31/03/2013
Provincia di Forlì-Cesena
v.a.
var. %
69,48
-106,86
53,80
181,35
69,71
220,15
21,39
230,46
4,69
316,97
37,54
315,36
-0,51
480,41
52,34
377,14
-21,50
420,91
11,61
464,43
10,34
87,69
-12,96
103,68
-11,20
101,26
-3,50
122,83
-13,50
415,45
-10,55
87,69
0
134,14
29,39
100,12
-1,12
105,91
-13,77
427,87
2,99
86,26
-1,64
141,40
5,41
108,19
8,05
119,93
13,23
455,77
6,52
83,02
-3,76
91,64
-35,19
75,63
-30,10
77,51
-35,37
327,79
-28,08
41,37
-50,17
54,69
-40,32
36,26
-52,06
46,73
-39,71
179,05
-45,38
37,58
-9,15
Regione
v.a.
955,3
1.537,41
2.715,73
2.671,52
2.865,09
3.499,38
4.421,77
5.424,99
5.747,84
6.438,59
6.308,04
1.198,10
1.528,43
1.280,27
1.785,02
5.791,82
1.085,64
1.437,27
1.206,17
1.451,08
5.180,17
1.290,65
1.372,78
1.071,61
1.341,87
5.076,91
1.117,12
1.166,08
929,83
995,68
4.208,71
498,33
595,17
473,79
514,32
2.081,61
385,87
var. %
-/60,93
76,64
-1,63
7,25
22,14
26,36
22,69
5,95
12,02
-2,03
-12,96
-6,32
-7,10
-7,12
-8,18
-9,39
-5,96
-5,79
-18,71
-10,56
18,88
-4,49
-11,16
-7,53
-1,99
-13,45
-15,06
-13,23
-25,80
-17,10
-55,39
-48,96
-49,05
-48,34
-50,54
-22,57
Italia
v.a.
11.640,29
17.279,30
27.891,87
29.148,57
30.057,37
35.338,39
42.875,27
48.816,65
56.266,25
62.872,84
62.757,97
14.225,86
15.029,85
12.605,62
15.119,06
56.980,39
11.095,10
13.135,88
11.414,47
15.401,42
51.046,87
13.331,65
15.052,55
12.344,44
14.862,99
55.591,62
13.518,32
14.220,85
10.364,20
11.016,37
49.119,73
6.243,71
7.118,29
5.479,54
6.239,95
25.081,48
4.793,71
var. %
-/48,44
61,42
4,51
3,12
17,57
21,33
13,86
15,26
11,74
-0,18
0,09
-10,06
-10,11
-15,11
-9,21
-22,01
-12,60
-9,45
1,87
-10,41
20,16
14,59
8,15
-3,50
8,90
1,40
-5,53
-16,04
-25,88
-11,64
-53,81
-49,94
-47,13
-43,36
-48,94
-23,22
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d’Italia “Base informativa pubblica” *) al 30/06/2010 viene riportata la stima prodotta dalla C.C.I.A.A.
di Ferrara
Appare immediatamente evidente come a livello nazionale e regionale il volume delle erogazioni sia
cresciuto di anno in anno fino al 2006, con variazioni medie annue dell’ordine del 26% in Emilia-Romagna e
pag. 42
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
meno consistenti in Italia: circa il 22% annuo. Le ragioni della crescita delle erogazioni, in regione come nel
resto del Paese, possono essere derivate da una serie di fattori concomitanti:
-
la diminuzione dei tassi di interesse che ha condotto ad una maggiore sostenibilità delle rate del
mutuo, in particolare se confrontate con i canoni di locazione che nello stesso periodo erano cresciuti;
-
la crescente disponibilità degli operatori finanziari a proporre prodotti sempre più personalizzati e
corrispondenti alle reali possibilità economiche delle famiglie;
-
la crescita dell’importo finanziabile che, per ragioni commerciali, è passato dal 70-80% del prezzo al
100%, offrendo la possibilità di acquisto dell’abitazione anche a quelle famiglie che non disponevano
della quota di capitale iniziale necessaria per comprare l’abitazione.
Dal 2007 l’ammontare delle erogazioni in Emilia-Romagna comincia a diminuire, e si assiste ad una
contrazione del 67,7% nel 2012 rispetto al 2006. Il dato aggiornato al 31/3/2013 conferma questo
andamento registrando rispetto allo stesso periodo del 2012 una riduzione del 22,6%.
In provincia di Forlì-Cesena l’andamento non è costante: la crescita delle erogazioni subisce
un’arretramento consistente nel 2005, poi tra il 2006 e 2007 si registra una crescita, mentre nel 2008 e si
assiste ad un nuovo arretramento cui segue una ripresa nel 2009-10 prima del crollo del 2011 che porta le
erogazioni a valori antecedenti al 2004. Nel 2012 la situazione peggiora ulteriormente registrando una
contrazione del 45% rispetto al 2011. I dati al 31/3/2013 registrano una contrazione rispetto al 31/3/2012,
che però risulta minore rispetto a quanto rilevato sia a livello regionale sia a livello nazionale. In ogni caso,
gli andamenti delle erogazioni in provincia di Forlì-Cesena ed in regione sono complessivamente simili, con
un certo scollamento nel periodo 2005-2010 come chiaramente visualizzato in figura II.2.
Figura II.2. Andamento delle erogazioni dei prestiti alle famiglie consumatrici residenti in provincia di Forlì-Cesena e
in Emilia-Romagna per l’acquisto di immobili e abitazioni (milioni di euro)
700
600
500
400
456
179
428
464
415
328
315
317
230
220
69
107
100
181
200
421
377
480
300
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Forlì-Cesena
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d’Italia “Base informativa pubblica”
pag. 43
Emilia-Romagna/10 Mln €
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Nella tabella II.10 è indicata la serie storica della consistenza dei prestiti alle famiglie consumatrici in valore
assoluto e come variazione annua, per la provincia, per l’Emilia-Romagna e per l’Italia. Si noti nella lettura
dei dati in tabella che le variazioni percentuali riportate sono sempre rispetto ad un anno.
Le consistenze dei prestiti rappresentano l’ammontare complessivo del debito accumulato attraverso le
erogazioni dei periodi precedenti e, diversamente dalle erogazioni stesse, in generale aumentano di anno in
anno fino al 2011, anche negli anni in cui le erogazioni hanno segnato contrazioni considerevoli,
raggiungendo i 30.000 milioni di euro in Emilia Romagna e i quasi 318.000 milioni di euro in Italia. Nel 2012,
rispetto all’anno precedente, si assiste invece ad una contrazione pari all’8% in Regione e al 5% in Italia.
In provincia di Forlì-Cesena fatta eccezione per una contrazione nel 2008, si passa dai 290 milioni di euro
circa del 1997 ai quasi 2.200 milioni di euro di fine 2011, con un incremento di oltre il 104% dal 2003. Nel
2012 invece il valore delle consistenze diminuisce del 6,7%. Complessivamente la consistenza dei prestiti in
provincia risulta di poco inferiore al 7,8% del totale regionale ad inizio periodo, sale al massimo dell’8,9%
nel 2002, successivamente scende fino al 6,9% del 30/6/2010, per poi risalire al 7,4% del 2012.
Analogamente a quanto mostrato per le erogazioni, i dati di tabella II.10 sono rappresentati graficamente
nella figura II.3, nella quale l’istogramma relativo alla provincia viene confrontato con la linea di grafico
della regione, quest’ultima ridotta di un ordine di grandezza per necessità di rappresentazione.
Tabella II.10. Serie storica delle consistenze dei prestiti alle famiglie consumatrici residenti in provincia di ForlìCesena, Emilia-Romagna e Italia per l’acquisto di immobili ed abitazioni (miloni di euro)
Data
31/12/97
31/12/98
31/12/99
31/12/00
31/12/01
31/12/02
31/12/03
31/12/04
31/12/05
31/12/06
31/12/07
30/06/2008(*)
31/12/08
30/06/2009(*)
31/12/09
30/06/2010(*)
31/12/10
30/06/2011(*)
31/12/11
30/06/2012(*)
31/12/12
Provincia di Forlì-Cesena
Valori assoluti
Variazioni %
290,20
336,25
15,87
456,75
35,84
603,12
32,05
711,86
18,03
928,13
30,38
1.069,71
15,25
1.303,93
21,90
1.446,74
10,95
1.536,70
6,22
1.697,99
10,50
1613,07
0,82
1678,03
-1,18
1720,65
6,67
1717,20
2,33
2000,19
16,25
2102,11
22,41
2129,67
6,47
2187,85
4,08
2039,48
-4,23
2040,44
-6,74
Regione Emilia-Romagna
Valori assoluti
Variazioni %
3.697,41
4.450,18
20,36
5.604,20
25,93
7.279,80
29,90
8.056,23
10,67
10.443,00
29,63
13.282,25
27,19
16.147,93
21,58
18.965,58
17,45
21.466,43
13,19
22.981,22
7,06
22.534,00
2,38
23.578,38
2,60
24.304,40
7,86
24.633,70
4,48
28.815,83
18,56
29.325,94
19,05
29.666,58
2,95
30.041,12
2,44
28.185,32
-4,99
27.587,23
-8,17
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d’Italia “Base informativa pubblica”
*) il dato è riferito ai soli primi sei mesi dell’anno
pag. 44
Italia
Valori assoluti
Variazioni %
41.521,82
48.880,74
17,72
63.255,76
29,41
76.603,93
21,10
84.447,38
10,24
99.968,98
18,38
126.390,99
26,43
154.556,46
22,28
183.807,36
18,93
208.295,82
13,32
226.398,72
8,69
219.298,13
1,47
227.943,51
0,68
240.102,86
9,49
246.721,90
8,24
298.169,72
24,18
305.651,72
23,89
313.093,39
5,01
317.595,87
3,91
304.320,53
-2,80
301.539,52
-5,06
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura II.3. Andamento delle consistenze dei prestiti alle famiglie consumatrici residenti in provincia di Forlì-Cesena
e Emilia-Romagna per l’acquisto di immobili e abitazioni (milioni di euro)
3.500
3.000
2.500
2.000
2.102
2.188
2.040
31/12/2010
31/12/2011
31/12/2012
1.717
31/12/2009
1.678
1.537
31/12/2006
31/12/2008
1.447
31/12/2005
Forlì-Cesena Mln €
1.698
1.304
31/12/2004
712
31/12/2001
1.070
603
31/12/2000
31/12/2003
457
31/12/1999
928
336
31/12/1998
0
31/12/1997 290
500
31/12/2002
1.000
31/12/2007
1.500
Emilia-Romagna/10 Mln €
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d’Italia “Base informativa pubblica”
Tabella II.11. Serie storica della consistenza del debito pro-capite e per famiglia in provincia di Forlì-Cesena e in
Emilia-Romagna (in euro)
Data
Censimento 2001
2004
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Provincia di Forlì-Cesena
Pro-capite
Per famiglia
1.985
5.057
3.512
8.651
4.433
10.677
4.325
10.360
4.377
10.424
5.315
12.589
5.493
12.924
5.125
12.011
Regione Emilia-Romagna
Pro-capite
Per famiglia
2.022
4.875
3.890
9.053
5.375
12.220
5.435
12.313
5.604
12.699
6.616
14.880
6.737
15.095
6.170
13.793
Rapporto FC su E-R
Pro-capite
Per famiglia
98,17
103,73
90,29
95,56
82,48
87,37
79,56
84,14
78,10
82,09
80,34
84,60
81,53
85,62
83,06
87,08
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d’Italia “Base informativa pubblica”, Demo-ISTAT e Regione Emilia-Romagna statistica self
service
Nota: Per gli anni 2010 e2011 2012 il dato regionale della popolazione e delle famiglie è comprensivo dei comuni dell’Alta Valmarecchia. i valori del
2011 sono post censimento.
Raffrontando le consistenze dei prestiti precedentemente illustrate alla popolazione residente, o più
propriamente alle famiglie, si possono infine verificare l’andamento e la consistenza del debito medio. In
tabella II.11 sono riportate le serie storiche del debito pro-capite e per famiglia, rappresentate
graficamente nella figura II.4 che segue. In Emilia-Romagna fino al 2011, anche se con dinamiche diverse, il
debito è sempre cresciuto, raggiungendo i 6.7937 euro pro-capite e 15.095 euro a famiglia. Nel 2012 si
assiste invece ad un calo, con i valori che scendono a 6.170 euro pro-capite e 13.793 euro a famiglia.
In provincia la dimensione media del debito è più contenuta e mostra una dinamica di crescita complessiva
meno accelerata come si può facilmente osservare dal rapporto fra debito provinciale e regionale. Nella
pag. 45
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
figura II.4 si vede come gli andamenti del debito sono sostanzialmente paralleli, mantenendo lo scarto
quantitativo pressoché inalterato. In ogni caso, va sottolineato come il debito per famiglia in provincia è
cresciuto nel periodo 2001-2012 da 5.057 a 12.011 euro, con un incremento di circa il 138%.
Figura II.4. Andamento delle consistenze del debito pro-capite e a famiglia in provincia di Forlì-Cesena e in EmiliaRomagna (euro)
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Censimento
2001
2004
2007
Procapite Forlì-Cesena
2008
2009
A famiglia Forlì-Cesena
2010
2011 post
censimento
Procapite E-R
2012
A famiglia E-R
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d’Italia “Base informativa pubblica”, Demo-ISTAT e Regione Emilia-Romagna statistica self
service
pag. 46
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
II.4. Le sofferenze bancarie
In questo paragrafo sono infine presi in esame gli andamenti delle insolvenze attraverso i dati resi
disponibili dalla Banca d’Italia che contabilizzano:
- il numero di soggetti -denominati “affidati”- persone fisiche, persone giuridiche o cointestazioni al nome
dei quali siano pervenute una o più segnalazioni alla Centrale dei rischi a fronte della concessione di crediti
per cassa o di firma. In altre parole il numero dei casi di insolvenza;
- l’entità del capitale -detto “utilizzato”- che corrisponde all’ammontare complessivo del credito
effettivamente erogato al cliente, e non alla sola quota insoluta.
Non si dispone pertanto di dati esattamente confrontabili con quelli sui prestiti visti nel paragrafo
precedente, mancando ad esempio la caratterizzazione del credito per destinazione -acquisto di abitazioni,
altri immobili o beni, ecc.- o per tipologia –per cassa o di firma. Tuttavia, esaminando le tendenze, si
possono comunque avanzare alcune considerazioni in riferimento alle famiglie.
L’elaborazione presentata nella tabella seguente evidenzia i valori rilevati al 31 dicembre di ogni anno fino
al 2008 e le relative variazioni annue, sia in riferimento al numero dei casi che all’ammontare dei crediti
corrispondenti, in provincia di Forlì-Cesena, in Emilia Romagna ed in Italia.
La Banca d’Italia ha recentemente precisato la rilevazione delle sofferenze, definendo il bacino degli affidati
come: clientela ordinaria residente, escluse le istituzioni finanziarie monetarie, per tutte le classificazioni
Ateco anche non produttive, con esclusione delle organizzazioni ed organismi extraterritoriali di cui alla
sezione U.
In tabella II.13, che prosegue la serie cronologica della tabella II.12, sono riportati i nuovi dati disponibili a
partire dal marzo 2009 che, benché non perfettamente omogenei, sono comunque raffrontabili a quelli
precedenti.
Tabella II.12. Serie storica delle sofferenze in essere e soggetti in stato d’insolvenza (valori assoluti dell’utilizzato in
milioni di euro)
Data
31/12/97
31/12/98
31/12/99
31/12/00
31/12/01
31/12/02
31/12/03
31/12/04
31/12/05
31/12/06
31/12/07
31/12/08
Provincia di Forlì-Cesena
Utilizzato
Affidati
mln
var. %
mln
var. %
203
2.652
199
-1,97
2.515
-5,17
165
-17,09
2.562
1,87
172
4,24
2.680
4,61
165
-4,07
2.842
6,04
180
9,09
3.089
8,69
211
17,22
3.223
4,34
241
14,22
3.463
7,45
323
34,02
3.606
4,13
329
1,86
3.685
2,19
330
0,30
4.173
13,24
309
-6,36
3.765
-9,78
Regione Emilia-Romagna
Utilizzato
Affidati
mln
var. %
mln
var. %
3.346
32.141
2.998
-10,40 31.586
-1,73
2.905
-3,10
31.693
0,34
2.873
-1,10
32.859
3,68
2.545
-11,42 33.067
0,63
2.564
0,75
34.495
4,32
4.406
71,84
36.415
5,57
4.914
11,53
39.298
7,92
3.487
-29,04 37.940
-3,46
3.634
4,22
39.188
3,29
3.775
3,88
44.664
13,97
3.470
-8,08
42.129
-5,68
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d’Italia “Base informativa pubblica”
pag. 47
Italia
Utilizzato
mln
var. %
63.247
65.162
3,03
61.244
-6,01
53.983 -11,86
45.615 -15,50
45.744
0,28
50.573
10,56
54.043
6,86
44.972 -16,78
46.881
4,24
47.026
0,31
40.948 -12,92
Affidati
mln
var. %
581.851
594.553
2,18
579.357 -2,56
570.496 -1,53
546.524 -4,20
567.301
3,80
593.358
4,59
627.695
5,79
583.358 -7,06
603.612
3,47
663.484
9,92
593.820 -10,50
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella II.13. Serie storica delle sofferenze in essere nella clientela ordinaria residente, escluse le istituzioni
finanziarie monetarie, per il totale delle attività Ateco (valori assoluti dell’utilizzato in milioni di euro)
Data
31/03/09
30/06/09
30/09/09
31/12/09
31/03/10
30/06/10
30/09/10
31/12/10
31/03/11
30/06/11
30/09/11
31/12/11
31/03/12
30/06/12
30/09/12
31/12/12
31/03/13
Provincia di Forlì-Cesena
Utilizzato
Affidati
mln
var. %
mln
var. %
321
3.998
344
4.268
360
4.374
388
4.576
407
26,79 4.899 22,54
438
27,33 5.086 19,17
485
34,72 5.375 22,89
697
79,64 5.547 21,22
742
82,31 5.622 14,76
838
91,32 6.241 22,71
860
77,32 6.414 19,33
805
15,49 6.326 14,04
803
8,22
6.254 11,24
842
0,48
6.518
4,44
870
1,16
6.659
3,82
941
16,89 6.915
9,31
953
18,68 7.039 12,55
Regione Emilia-Romagna
Utilizzato
Affidati
mln
var. %
mln
var. %
3.743
45.216
4.071
48.734
4.444
50.188
5.011
52.392
5.550
48,28 56.433 24,81
5.999
47,36 59.547 22,19
6.415
44,35 63.236 26,00
6.957
38,83 65.105 24,27
7.387
33,10 67.249 19,17
8.341
39,04 75.282 26,42
8.772
36,74 77.701 22,87
9.283
33,43 76.101 16,89
9.405
27,32 75.191 11,81
10.010 20,01 77.717
3,23
10.537 20,12 79.375
2,15
10.938 17,83 81.670
7,32
11.590 23,23 83.553 11,12
Italia
Utilizzato
Affidati
mln
var. %
mln
var. %
44.578
623.337
48.736
670.820
54.719
701.485
58.783
724.862
62.876
41,05
767.360
23,11
66.967
37,41
800.457
19,33
71.069
29,88
839.370
19,66
75.796
28,94
865.975
19,47
79.718
26,79
885.243
15,36
95.245
42,23 1.015.106 26,82
99.366
39,82 1.044.902 24,49
104.187
37,46 1.064.422 22,92
104.737
31,38 1.028.428 16,17
110.447
15,96 1.058.677
4,29
114.917
15,65 1.081.782
3,53
120.953
16,09 1.119.376
5,16
125.888
20,19 1.144.969 11,33
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d’Italia “Base informativa pubblica”
Osservando l’andamento delle sofferenza nel periodo 2009-2013, a livello nazionale, così come in EmiliaRomagna e in provincia di Folì-Cesena, i valori indicati in tabella descrivono una situazione delicata dove sia
il numero dei soggetti in stato di insolvenza, sia il valore dei debiti corrispondenti, crescono
perentoriamente. In regione, il numero dei soggetti segnalati alla Centrale dei rischi cresce dal 2009 al 2013
dell’84,8%, passando da oltre 45.216 casi al 31 marzo 2009 agli 83.553 del 31 marzo 2013. L’ammontare del
debito triplica passando da 3,7 miliardi di euro del 31/3/2009 a oltre 11,5 miliardi del 31 marzo 2013.
Per quanto riguarda la provincia di Forlì-Cesena il numero dei soggetti segnalati subisce un incremento pari
al 38%, ma l’ammontare complessivo del debito è quasi triplicato passando da 321 milioni di euro del 2009
ai 953 milioni del primo trimestre 2013. Si sottolinea che l’importo dell’utilizzato è pari al totale del credito
e non alla sola quota insoluta.
I grafici delle tre figure seguenti, che assumono i valori riferiti al 31 dicembre 2009 pari a 100, pongono a
confronto gli andamenti delle erogazioni e delle consistenze dei prestiti alle famiglie consumatrici per
l’acquisto dell’abitazione col numero dei soggetti segnalati alla centrale dei rischi (affidati) e con
l’ammontare del corrispondente capitale (utilizzato). Va posta l’attenzione sul fatto che, mentre erogazioni
e consistenze sono riferite alle sole famiglie consumatrici per l’acquisto dell’abitazione, il numero degli
affidati ed i valori dell’utilizzato sono riferiti alla totalità dei soggetti che hanno richiesto il prestito per
qualsiasi ragione.
Osservando la situazione nazionale, regionale e provinciale, si nota una certa similitudine negli andamenti e
si riscontra come dal 2008, a fronte di una consistente flessione delle erogazioni ed un appiattimento
nell’ultimo anno delle consistenze, le sofferenze crescono con grande rapidità, sia in termini di affidati sia di
utilizzato.
pag. 48
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura II.5. Andamento delle erogazioni, delle consistenze e delle sofferenze (affidati ed utilizzati) in Italia (Anno
2009=100)
250,00
200,00
150,00
100,00
50,00
0,00
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Utilizzato
Affidati
Consistenze
Erogazioni
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati della Banca d’Italia “Base informativa pubblica”
Figura II.6. Andamento delle erogazioni, delle consistenze e delle sofferenze (affidati ed utilizzati) in EmiliaRomagna (Anno 2009=100)
250,00
200,00
150,00
100,00
50,00
0,00
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Utilizzato
Affidati
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati della Banca d’Italia “Base informativa pubblica”
pag. 49
Consistenze
Erogazioni
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura II.7. Andamento delle erogazioni, delle consistenze e delle sofferenze (affidati ed utilizzati) in provincia di
Forlì-Cesena (Anno 2009=100)
250,00
200,00
150,00
100,00
50,00
0,00
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Utilizzato
Affidati
Consistenze
Erogazioni
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati della Banca d’Italia “Base informativa pubblica”
Tabella II.14. Prestiti e sofferenze delle banche per settore di attività economica
milioni di euro) in Emilia-Romagna
(1)
(consistenze di fine periodo in
(2)
Settori
Amministrazioni pubbliche
Società finanziarie e assicurative
Imprese medio-grandi (a)
(4)
Imprese piccole (b)
(5)
di cui: famiglie produttrici
Imprese (a)+(b)
Famiglie consumatrici
Totale
2010
2.453
16.317
85.841
20.512
9.968
106.353
41.900
167.528
Prestiti
2011
4.375
27.652
88.215
20.445
10.095
108.661
43.300
184.519
2012
26.787
85.614
19.585
9.681
105.199
42.994
179.846
2010
24
4.464
1.313
694
5.777
1.395
7.207
Sofferenze
2011
23
6.017
1.634
838
7.650
1.952
9.639
(3)
2012
25
7.456
1.823
930
9.279
2.218
11.539
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati della Banca d’Italia “Economie Regionali”
Note:
(1) Il totale include anche le istituzioni senza scopo di lucro e le unità non classificabili o non classificate. A partire da giugno 2011 sono incluse le
segnalazioni della Cassa depositi e prestiti
(2) I dati includono i pronti contro termine e le sofferenze
(3) A partire dal 2011 le sofferenze sono state influenzate da discontinuità dovute a operazioni societarie realizzate da alcuni gruppi bancari
(4) Società in accomandita semplice e in nome collettivo, società semplici, società di fatto e imprese individuali con meno di 20 addetti
(5) Società semplici, società di fatto e imprese individuali fino a 5 addetti
Alcuni dati disponibili a livello d’aggregato regionale e riportati nella tabella II.14 evidenziano come l’entità
delle sofferenze sia cresciuta, in proporzione, molto più dei prestiti: tra il 2010 e il 2012 il dato riferito alle
famiglie consumatrici ha registrato un incremento di circa il 60%, simile a quello rilevato per le imprese che
contano però volumi molto più significativi rispetto a quelli delle famiglie.
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Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Infine, in tabella II.15 sono illustrate per le provincie dell’Emilia-Romagna, le entità dei depositi e dei
prestiti. Si noti che i prestiti “vivi” (finanziamenti erogati al netto delle sofferenze e delle operazioni pronto
contro termine) e le sofferenze comprendono le istituzioni private e dati non classificabili e quindi possono
fornire un’utile indicazione di grandezza, ma non sono omogenei ai prestiti totali riportati in seconda
colonna. Per la provincia di Forlì-Cesena, i depositi crescono negli ultimi due anni del 39%, i prestiti vivi
dell’1,3% e le sofferenze del 43,5%, queste ultime giungendo ad essere nel 2012 il 4,6% dei prestiti totali.
Tabella II.15. Depositi, prestiti totali e “vivi”, sofferenze delle famiglie consumatrici (consistenze di fine periodo in
milioni di euro) in Emilia-Romagna
Area
Depositi
Prestiti Totali
Prestiti vivi*
2010
2011
2012
2010
2011
2012
2010
2011
2012
Piacenza
3.147,01 4.778,00 5.314,01 2.398,39 2.506,83 2.408,95 2.335,88 2.410,94 2.304,73
Parma
5.182,51 7.191,09 7.866,08 3.905,56 4.115,29 4.057,69 3.868,26 4.054,07 3.969,65
Reggio Emilia 5.570,48 6.251,37 7.433,54 5.279,83 5.411,21 5.335,39 5.095,21 5.135,71 5.011,07
Modena
7.640,39 9.335,20 10.999,63 6.940,71 7.195,27 7.218,34 6.746,62 6.863,75 6.830,73
Bologna
12.634,17 14.692,87 16.804,18 10.197,83 10.519,61 10.448,90 10.059,71 10.253,37 10.160,53
Ferrara
3.260,08 4.739,97 5.322,52 2.840,52 2.890,04 2.870,95 2.737,27 2.750,39 2.723,67
Ravenna
3.624,05 4.240,30 4.771,99 3.664,45 3.753,81 3.732,48 3.603,01 3.654,52 3.613,80
Forlì
4.283,99 5.264,46 5.955,99 3.492,36 3.596,91 3.583,33 3.421,98 3.502,70 3.465,65
Rimini
4.165,37 5.139,73 5.960,61 3.167,05 3.301,79 3.329,52 3.118,59 3.230,75 3.250,34
Regione
49.508,03 61.632,99 70.428,55 41.886,70 43.290,76 42.985,54 40.986,52 41.856,19 41.330,18
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati della Banca d’Italia “Base informativa pubblica”
Note: * i dati includono le istituzioni private e dati non classificabili
pag. 51
Sofferenze - utilizzato
netto *
2010 2011 2012
84
109
122
80
101
122
180
256
292
267
382
421
306
418
455
98
123
136
96
123
140
115
140
165
101
133
147
1.328 1.786 2.000
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
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Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
III. LOCAZIONI, SFRATTI E MISURE DI SOSTEGNO ALL’AFFITTO
In assenza di altri dati amministrativi, per una stima relativamente aggiornata del numero di famiglie in
affitto o proprietarie di abitazione a scala regionale, è necessario ricorrere ai dati delle rilevazioni
campionarie ISTAT sulla Vita Quotidiana e sulle Famiglie, abitazioni e sicurezza dei cittadini. Nella tabella
che segue, graficizzata poi in figura III.1, è riportata la serie storica relativa a tali stime.
Tabella III.1. Serie storica delle famiglie per titolo di godimento dell’abitazione in Emilia-Romagna
Anno
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Proprietà
1.055
1.094
1.093
1.128
1.084
1.141
1.171
1.207
1.232
1.255
1.266
1.331
1.340
1.327
1.325
1.389
1.383
Affitto
Altro
Valori assoluti in migliaia
277
180
301
136
305
133
281
155
348
147
312
156
312
176
312
161
290
165
323
162
338
130
337
163
307
181
365
184
376
187
362
146
359
204
Totale
Proprietà
1.512
1.531
1.531
1.564
1.579
1.609
1.659
1.680
1.687
1.740
1.734
1.831
1.828
1.876
1.888
1.897
1.946
69,8
71,4
71,4
72,1
68,7
70,9
70,6
71,8
73,0
72,1
73,0
72,7
73,3
70,7
70,2
73,2
71,1
Affitto
Altro
Ripartizione percentuale
18,3
11,9
19,7
8,9
19,9
8,7
18,0
9,9
22,0
9,3
19,4
9,7
18,8
10,6
18,6
9,6
17,2
9,8
18,6
9,3
19,5
7,5
18,4
8,9
16,8
9,9
19,5
9,8
19,9
9,9
19.1
7.7
18,5
10,4
Totale
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Unioncamere Emilia-Romagna
Nota: Altro titolo comprende l'uso gratuito, l'enfiteusi, il godimento per prestazione di servizi (coloni parziari, portieri, guardiani eccetera).
In Emilia-Romagna le famiglie proprietarie presentano livelli maggiormente accentuati dall’anno 2000 in
avanti e nel 2012 se ne contano 1.383.000 pari al 71,1 % del totale. La quota delle famiglie in affitto, dopo
la riduzione registrata nel periodo 2000-2008, risale ad una quota pari circa al 19%. Le famiglie che
occupano alloggi con diverso titolo di godimento, negli anni considerati oscillano attorno al 9%, con
variazioni influenzate anche dalla dimensione contenuta dell’aggregato rispetto al contemporaneo
aumento nel numero complessivo delle famiglie.
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Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura III.1. Andamento delle famiglie per titolo di godimento dell’abitazione in Emilia-Romagna
1.600
1.400
1.383
1.200
1.000
1.055
800
600
400
277
359
180
204
200
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Proprietà (valori in mgl)
Affitto (valori in mgl)
Altro (valori in mgl)
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Unioncamere Emilia-Romagna
L’indisponibilità dei dati censuari definitivi al 2011 non permette ancora una corretta comparazione col
dato di dieci anni prima. Al Censimento 2001 in provincia di Forlì-Cesena gli alloggi risultavano circa
165.000, ovvero l’8,4% del totale regionale, di cui l’84% occupate da residenti, ed il rimanente 16%
occupate da non residenti o non occupate: si tratta di quasi 26.000 abitazioni. La percentuale di queste
ultime rispetto al patrimonio complessivo di alloggi risulta circa in linea con la media regionale che si
attesta al 17%.
Tabella III.2. Numero di abitazioni per provincia. Censimento 2001
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio nell'Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini senza AV
Alta Valmarecchia
Regione senza AV
Italia
Numero di abitazioni occupate Numero di abitazioni occupate esclusivamente
Numero di altri tipi di
da residenti
da non residenti o non occupate (*)
alloggio occupati da residenti
112.884
29.437
38
166.930
35.716
92
177.471
26.586
271
252.436
50.258
149
395.677
59.795
395
142.600
41.494
79
143.365
37.889
182
139.363
25.753
69
106.656
26.150
134
6.765
2
1.637.382
333.078
1.409
21.635.288
5.633.535
23.336
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
Note:
(*) il numero di abitazioni occupate esclusivamente da non residenti o non occupate nel 2001 è dato dalla somma del numero di abitazioni occupate
solo da persone non residenti più il numero di abitazioni non occupate
pag. 54
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Tabella III.3. Numero di abitazioni per provincia. Censimento 2011 (dati provvisori)
Province
Piacenza
Parma
Reggio nell'Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini senza AV
Rimini con AV
Regione
Regione senza AV
Italia
N. abitazioni
occupate da
residenti
(dati provvisori
2012)
N. abitazioni
occupate da
residenti
(dati provvisori
2013)
124.857
187.811
208.287
283.106
443.974
157.249
166.233
159.775
124.826
188.363
208.825
282.333
444.122
157.453
167.137
160.904
125.040
132.400
1.866.363
1.859.003
24.141.324
132.074
1.863.366
23.998.381
N. abitazioni
occupate
esclusivamente da
non residenti o non
occupate
(dati provvisori
2012)
29.425
33.107
30.216
65.171
66.593
49.445
21.208
28.429
32.121
355.715
4.865.223
N. altri tipi di
alloggio occupati
da residenti
(dati provvisori
2012)
N. altri tipi di
alloggio occupati da
residenti
(dati provvisori
2013)
264
585
705
602
1.208
278
442
407
723
736
5.227
5.214
71.101
155
282
422
931
799
292
275
223
269
274
3.653
3.384
54.094
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
Note: i dati provvisori al 2012 relativi alle abitazioni occupate da residenti o da non residenti o non occupate sono confrontabili con il numero totale
delle abitazioni riportato nella tabella IV.23.
Nelle due tabelle relative al 2011 si riportano i dati provvisori inerenti al numero di abitazioni rilevate al XV
Censimento della popolazione e delle abitazioni, con la precisa avvertenza che tali dati potrebbero nel
prossimo futuro subire aggiustamenti anche significativi.
La provincia di Forlì-Cesena dispone, secondo questi primi dati, di un parco alloggi consistente in oltre
188.000 unità, cresciuto quindi del 14% nell’ultimo decennio, attestandosi alla quota dell’8,5% del totale
regionale. Di queste abitazioni oltre 28.000 risultano non occupate o occupate da non residenti: il 15,1% del
parco alloggi, con una incidenza in diminuzione rispetto al 2001. A livello comunale si nota il grande peso
del capoluogo, ove si concentra il 28,4% degli alloggi della provincia e di Cesena, che ne assomma il 22,3%;
segue Cesenatico con quasi 19.000 alloggi che comprendono le case di vacanze della località turistica
balneare.
pag. 55
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella III.4. Numero di abitazioni e di altri tipi di alloggio occupati da residenti in provincia di Forlì-Cesena.
Censimento 2011 (dati provvisori)
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro Terme e Terra del Sole
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forlì
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
Numero di abitazioni
3.335
4.603
1.442
3.338
41.947
18.788
2.012
874
53.457
5.662
1.334
4.080
4.330
2.812
4.498
3.392
2.593
748
665
2.921
783
1.204
1.751
5.091
2.602
2.028
7.022
1.821
919
2.152
188.204
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
pag. 56
Numero altri tipi di alloggio occupati da residenti
15
15
20
24
65
27
16
1
42
17
0
5
3
12
42
9
3
2
3
5
5
1
14
16
3
0
31
8
0
3
407
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
III.1. I canoni di locazione
Come nei precedenti rapporti vengono considerati in questo paragrafo dati ed elaborazioni derivanti dalla
fonte “Il Consulente Immobiliare”. Ogni tabella è riferita ad una differente zona di città: centro
storico/zona di pregio, zone semicentrali e zone di periferia, e vi sono proposte delle quotazioni medie,
distinte tra comune capoluogo e altri comuni, che consentono di valutare le variazioni degli affitti nel
periodo 2002-2012, sono anche riportati i valori relativi alla primavera 2013.
Nonostante la terribile crisi economica degli ultimi anni (alla quale si sono accompagnati nel 2012 anche gli
effetti degli eventi sismici) i dati sembrano però contraddire un drastico calo delle stime invece segnalato
da più testimoni previlegiati e da fonti autorevoli.
Prima dell’analisi delle tabelle si riportano quindi alcuni commenti reperiti nel primo semestre 2013 a livello
nazionale dalla newsletter di Tecnoborsa, “Panorama di Economia Immobiliare”, e che tratteggiano uno
scenari assai complesso.
Per quanto emerge dai dati Tecnocasa nella seconda parte del 2012, riporta che nel mercato delle locazioni
si registrano ancora canoni in ribasso a causa della minore disponibilità di spesa dei potenziali inquilini.
Nelle grandi città, si è avuta una contrazione dell’1,2% per i canoni di locazione dei bilocali e dell’1,8% per i
trilocali. Coloro che cercano un immobile in affitto si dimostrano ancora una volta più selettivi e richiedono
abitazioni in buono stato e ben arredate; i proprietari, invece, puntano in particolare alla solidità economica
e alla capacità reddituale degli inquilini per garantirsi il pagamento dei canoni di locazione. Il 55,3% cerca
case in affitto per viverci (prevalentemente coloro che non riescono ad acquistare), il 38,1% a causa di
trasferimenti per motivi di lavoro e il 6,6% per motivi di studio; il 41% di chi cerca in affitto ha tra i 18 e i 34
anni, il 32,5% fra i 35 e i 44 anni. Infine, l’analisi dei rendimenti immobiliari conferma che un bilocale
affittato rende mediamente il 4% annuo lordo.
Secondo un sondaggio sottoposto ad affiliati e clienti da “Solo Affitti” sarebbero in aumento i proprietari
che abbassano il canone di locazione prima della scadenza del contratto per spingere gli inquilini a
rinnovare o decidono di ridurlo per trovare nuovi affittuari; gli sconti vanno dai 30 ai 70 euro mensili, che
possono arrivare anche a 100 euro nelle grandi città. Il fenomeno sarebbe molto sviluppato nelle città
metropolitane e nel Centro Italia, meno nel Nord-Est, nel Sud e nelle Isole.
Per quanto concerne i nuovi contratti di locazione, l'88% degli agenti ha registrato sconti fino a 70 euro: le
riduzioni sono più frequenti al Sud e nelle Isole (81%) e nel Nord-Est (76%). In alcune zone d'Italia i ritocchi
al prezzo d'affitto sono anche più consistenti: nel Centro, il 23% degli agenti rileva tagli del canone anche
tra 70 e 100 euro.
Per quanto concerne la cedolare secca sono sempre di più i proprietari che vi ricorrono: il 64% dei locatori
preferisce questo tipo di tassazione a fronte di un 36% che utilizza la tassazione Irpef, con un vero e proprio
boom d'impiego della nuova tassa al Sud e nelle Isole (73% dei casi) e nel Centro (70%); nelle città
metropolitane è il 66% dei casi, in quelle medie e piccole il 64%. Picchi di preferenza per la cedolare secca
si riscontrerebbero a Roma e Firenze (rispettivamente con l'85% e l'83% delle preferenze), mentre a
Bologna, dove il canone concordato renderebbe ancora sufficientemente conveniente il regime Irpef, la
cedolare sarebbe scelta da meno proprietari, poco più di 4 su 10.
Se la tassazione va togliendo reddittività alla locazione, i contratti di locazione risulterebbero però in
aumento: nell’ultimo triennio, le locazioni sono cresciute rispetto al 2010 del 7% nel 2011 e del 15% nel
2012. La percentuale di contratti registrati con opzione per la cedolare è in ulteriore sviluppo, essendo
pag. 57
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
passata dal 21% del 2011 al 32% del 2012 (con una sequenza dei dati relativi alle locazioni ordinarie e alle
locazioni in cedolare che fa pensare anche a concreti fenomeni di emersione).
La cedolare secca, insomma, trascina le locazioni. I dati – resi noti dalla Confedilizia – sono contenuti in una
nota del Ministero dell’economia e delle finanze con la quale è stata data risposta a una interrogazione
parlamentare in materia. Nel 2010 – si rileva dalla nota ministeriale – sono stati registrati 1.252.398
contratti di locazione ad uso abitativo. Nel 2011 – anno nel corso del quale è stata introdotta la cedolare – i
contratti di locazione registrati sono stati quasi centomila in più, attestandosi sulla cifra di 1.346.793, e nel
2012 il numero dei contratti di locazione registrati è ulteriormente aumentato, portandosi a 1.445.296
(quasi centomila in più rispetto al 2011 e quasi duecentomila in più rispetto al 2010), con una tendenza
all’incremento che si conferma anche nei primi quattro mesi del 2013.
Infine, all’inizio del 2013 emerge un nuovo fenomeno: cresce il numero di chi mette in affitto una porzione
della casa in cui vive. Nel 2012 questo andamento è aumentato del 14%, a conferma di un interesse in
aumento e del 26,5% se si prendono in considerazione gli ultimi 24 mesi. E' quanto risulta da un'indagine
effettuata da Immobiliare.it sugli annunci pubblicati nel periodo oggetto dell'analisi. E’ in forte crescita
anche la domanda che nel corso del 2012 è raddoppiata, passando dal 9% al 18%. Va segnalato che, per la
prima volta in assoluto, i lavoratori superano gli studenti per quanto riguarda la richiesta di affitto
condiviso: i primi rappresentano ben il 58% del campione che effettua questo tipo di ricerca, contro il 42%
degli studenti. In sensibile aumento anche il fenomeno degli uffici condivisi; a concedere in locazione stanze
ad uso ufficio sono soprattutto imprenditori o piccole società per ragioni diverse ma soprattutto, nel 56%
dei casi, per riduzione del personale.
Le quotazioni riportate nelle tabelle sono espresse in euro per metro quadro all’anno (€/mq/anno) con
esclusione delle spese condominiali e sono riferite ad alloggi di dimensioni comprese tra 60 e 120 mq, non
nuovi ma moderni, in buone condizioni e comunque dotati di tutti i servizi localmente in uso. Per gli alloggi
di nuova costruzione e per quelli di dimensioni minori di 60 mq o superiori a 120 mq sono applicati dei
coefficienti correttivi.
I valori delle locazioni, rilevati semestralmente, riguardano i capoluoghi di provincia ed oltre 1.100 località
situate in comuni non capoluogo su tutto il territorio nazionale: in regione Emilia-Romagna le località
comprese risultano 95, nella sola provincia di Forlì-Cesena sono esaminati 10 comuni, tra i quali il
capoluogo, Cesena e Cesenatico. Del comune di San Mauro Pascoli è disponibile la rilevazione dei prezzi
solo per la zona di pregio e per gli ultimi anni.
pag. 58
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella III.5. Livelli di locazione di abitazioni civili in “zona di pregio” in alcuni comuni della provincia di Forlì-Cesena
Valori medi nel periodo
Comuni
Bagno di Romagna
Cesena
Cesenatico
Forli'
Forlimpopoli
Gambettola
Rocca San Casciano
San Mauro Pascoli
Savignano sul Rubicone
Verghereto
media di riferimento
Var. %
2002
2003-2005
2006-2008
2009-2011
2012
41,00
77,00
110,00
74,00
66,00
60,00
36,00
41,00
86,67
121,33
88,33
66,00
60,00
36,00
50,67
96,00
128,00
91,67
66,00
60,00
40,67
68,00
42,00
63,78
72,00
42,00
68,15
72,00
42,00
71,89
64,67
109,33
138,33
100,67
79,33
70,00
43,00
95,60
73,67
42,67
81,49
90,00
122,00
164,00
106,00
94,00
80,00
50,00
100,00
90,00
46,00
94,20
Primavera
2013
90,00
122,00
160,00
106,00
94,00
88,00
50,00
100,00
90,00
46,00
94,60
2002-2012
119,51
58,44
49,09
43,24
42,42
33,33
38,89
32,35
9,52
47,70
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare
Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo
Tabella III.6. Livelli di locazione di abitazioni civili in “zona semicentrale” in alcuni comuni della provincia di ForlìCesena
Var. %
Valori medi nel periodo
Comuni
Bagno di Romagna
Cesena
Cesenatico
Forli'
Forlimpopoli
Gambettola
Rocca San Casciano
Savignano sul Rubicone
Verghereto
media di riferimento
2002
2003-2005
2006-2008
2009-2011
2012
33,00
72,00
100,00
56,00
53,00
50,00
28,00
50,00
33,00
52,78
33,00
72,00
100,00
64,00
53,00
50,00
28,00
50,00
33,00
53,67
36,00
72,00
104,00
66,67
53,00
50,00
28,00
50,00
33,00
54,74
44,00
79,33
109,33
74,00
56,33
56,67
28,67
51,67
33,00
59,22
60,00
96,00
127,00
76,00
60,00
60,00
32,00
64,00
33,00
67,56
Primavera
2013
60,00
96,00
124,00
80,00
68,00
64,00
32,00
66,00
33,00
69,22
2002-2012
81,82
33,33
27,00
35,71
13,21
20,00
14,29
28,00
0
28,00
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare
Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo
Tabella III.7. Livelli di locazione di abitazioni civili in “zona di periferia” in alcuni comuni della provincia di ForlìCesena
Valori medi nel periodo
Comuni
Bagno di Romagna
Cesena
Cesenatico
Forli'
Forlimpopoli
Gambettola
Rocca San Casciano
Savignano sul Rubicone
Verghereto
media di riferimento
Var. %
2002
2003-2005
2006-2008
2009-2011
2012
30,00
55,00
83,00
44,50
50,00
46,00
26,00
44,00
28,00
45,17
30,00
55,00
86,50
46,00
50,00
46,00
26,00
44,00
28,00
45,72
30,67
55,00
90,00
46,67
50,00
46,00
26,00
44,00
28,00
46,26
34,67
58,33
90,33
55,00
50,00
48,67
26,33
44,00
28,00
48,37
40,00
68,00
92,00
56,00
50,00
50,00
28,00
48,00
28,00
51,11
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare
Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo
pag. 59
Primavera
2013
40,00
68,00
90,00
58,00
50,00
50,00
28,00
48,00
28,00
51,11
2002-2012
33,33
23,64
10,84
25,84
0
8,70
7,69
9,09
0
13,16
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Il periodo considerato, dal 2002 al 2012, è stato suddiviso in tre intervalli, corrispondenti a un triennio
mobile ciascuno, e quindi con valori medi delle sei rilevazioni semestrali intercorse, fatti salvi il primo e
l’ultimo anno disponibili, per i quali i prezzi sono stati ricavati dalla media delle due rilevazioni di
riferimento, ovvero primavera e autunno.
Se si esaminano le variazioni dei canoni nell’arco del tempo considerato si rileva che in tutti i territori si
evidenziano incrementi, anche molto elevati, e più accentuati per le zone di pregio. Tralasciando Bagno di
Romagna che registrerebbe secondo questa fonte fortissimi aumenti, soprattutto nell’ultimo anno rispetto
al triennio precedente, sono il capoluogo e Cesena che vantano i più elevati aumenti dei canoni: nel
capoluogo si passa dal 26% delle periferie, al 36% delle zone semicentrali, fino al 43% delle zone di pregio, a
Cesena gli aumenti corrispondono al 24%, 33% e 58%. Stabilendo in 70/80 mq il taglio di alloggio medio per
una famiglia, nelle zone periferiche del capoluogo risultano attualmente, secondo questi dati, canoni
mensili di 330/370 €, a Cesena di 400/450 €, ed infine a Cesenatico, che risente della sua vocazione
turistica, di 530/610 €.
La figura III.2 sintetizza e restituisce graficamente i dati delle tre tabelle precedenti, riconducendo ad
un'unica media per ogni anno le specifiche medie dei prezzi delle tre zone di pregio, semicentrali e di
periferia. Si nota che ad inizio ed a fine periodo il livello dei prezzi è cresciuto con una dinamica di
incremento più sostenuta rispetto al periodo centrale.
La figura successiva III.3, che visualizza invece l’andamento dei prezzi nel tempo per le tre zone del solo
comune capoluogo, mostra come in questo contesto, di forte rilevanza nei confronti del territorio
provinciale, i prezzi degli affitti sono sempre in crescita e con dinamica più accentuata nelle zone di pregio.
In figura III.4 sono graficizzati i valori medi dei prezzi di locazione nella primavera 2013 per le tre zone
territoriali e per i dieci comuni esaminati dal Consulente Immobiliare. Qui si può osservare come
all’aumentare del valore dei canoni di locazione, l’intervallo dei prezzi fra la periferia e le zone di pregio
aumenta. Mentre a Cesenatico i valori sono distribuiti su un intervallo che spazia dai 90 €/mq/anno della
periferia ai 160 €/mq/anno delle zone di pregio, nel comune di Verghereto i canoni sono più omogenei
variando tra i 28 €/mq/anno delle zone di periferia, i 33 €/mq/anno nelle zone semicentrali ai 46
€/mq/anno delle zone di pregio.
pag. 60
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura III.2. Andamento dei valori medi dei canone di locazione in provincia di Forlì-Cesena. Media delle stime
relative alle tre classi di “zona” individuate
80,00
75,00
70,96
70,00
63,03
65,00
57,63
60,00
55,85
55,00
53,91
50,00
45,00
40,00
2002
2003-2005
2006-2008
2009-2011
2012
Valori medi nei periodi
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare
Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo
Figura III.3. Andamento dei valori medi dei canoni di locazione nel comune capoluogo di Forlì e per “zona”
individuata
110,00
106,00
100,00
90,00
80,00
74,00
76,00
56,00
56,00
70,00
60,00
50,00
44,50
40,00
30,00
2002
2003-2005
zona di pregio
2006-2008
zona semicentrale
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare
Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo
pag. 61
2009-2011
zona periferica
2012
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura III.4. Livelli medi dei canoni di locazione per “zona” in alcuni comuni della provincia di Forlì-Cesena nella
primavera 2013
180
160
140
120
100
80
60
40
20
zona periferica
Verghereto
San Mauro Pascoli
Rocca San Casciano
Gambettola
Forlimpopoli
zona semicentrale
Savignano sul Rubicone
zona di pregio
Forli'
Cesenatico
Cesena
Bagno di Romagna
0
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare
Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo
Tabella III.8. Suddivisione in fasce di canoni di locazione di abitazioni civili in “zona di periferia” in alcuni comuni
della provincia di Forlì-Cesena. Primavera 2013
Fasce
Valore
1°
26 - 36
Provincia di Forlì-Cesena
Rocca San Casciano
Verghereto
Bagno di Romagna
2°
38 - 44
Forlimpopoli
Gambettola
Savignano sul Rubicone
3°
46 - 52
Forlì
4°
54 -66
5°
68 - 128
Cesenatico
Cesena
Altri comuni regionali
Ponte dell'Olio (PC)
Noceto (PR)
San Felice sul P. (MO)
Portomaggiore (FE)
Novafeltria (RN)
Fiorenzuola d'Arda (PC)
Busseto (PR)
Guastalla (RE)
Pievepelago (MO)
Riolo Terme (RA)
Bobbio (PC),
Collecchio (PR),
Scandiano (RE)
Finale Emilia (MO)
Vergato (BO)
Cento (FE)
Lugo (RA)
Salsomaggiore Teme (PR)
Correggio (RE)
Carpi (MO)
Anzola E. (BO)
Ferrara
Faenza (RA)
Morciano di R. (RN)
Bologna, Modena, Parma, Piacenza
Ravenna Reggio Emilia Rimini
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare
Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo
pag. 62
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
La tabella III.8 offre un confronto con le realtà comunali dell’Emilia-Romagna relativamente ai prezzi di
locazione, suddividendo i nove comuni della provincia di Forlì-Cesena esaminati dal Consulente Immobiliare
per i canoni in zona periferica ed affiancandoli con alcuni altri comuni e con i capoluoghi provinciali della
regione. I nove comuni si distribuiscono equamente nelle classi di prezzo dei canoni, e Forlì risulta l’unico
capoluogo assieme a Ferrara a non ricadere nella fascia più elevata.
Tra le diverse fonti che forniscono informazioni relativamente alle quotazioni immobiliari, di seguito si
riportano i valori delle medie indicative elaborate sui dati OMI. L’agenzia del territorio pubblica con
cadenza semestrale le quotazioni immobiliari relative a 8.100 comuni dell’intero territorio nazionale per
diverse tipologie edilizie nell’ambito della destinazione residenziale.
Tabella III.9. Serie storica della media dei canoni di locazione di abitazioni civili in “zona centrale” in provincia di
Forlì-Cesena
Media
Min
2008
4,10
Bertinoro
5,80
Cesena
9,90
Cesenatico
6,20
Forlì
4,80
Forlimpopoli
5,00
San Mauro Pascoli
Savignano sul Rubicone 5,20
5,89
Media generale
Comune
Media
Max
2008
5,40
7,10
13,75
7,25
6,20
6,80
6,90
7,53
Media
Min
2009
4,40
6,03
9,95
6,35
4,80
5,00
5,20
6,01
Media
Max
2009
5,95
7,38
14,40
7,60
6,35
6,80
6,90
7,82
Media
Min
2010
4,90
6,58
10,15
6,75
4,80
5,00
5,20
6,30
Media
Max
2010
6,70
8,30
15,25
8,70
6,50
6,80
6,90
8,46
Media
Min
2011
4,95
6,60
11,00
7,20
4,80
5,00
5,35
6,52
Media
Max
2011
6,70
8,35
16,20
8,75
6,50
6,75
6,95
8,59
Media
Min
2012
4,90
6,33
11,30
7,05
4,70
4,90
5,30
6,43
Media
Max
2012
6,50
8,00
16,70
8,33
6,30
6,50
6,80
8,38
Media
Min
2013
4,90
6,05
11,00
6,75
4,60
4,80
5,30
6,24
Media
Max
2013
6,50
8,35
16,30
8,40
6,10
6,30
6,80
8,39
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia del Territorio
Nota: Quotazioni in euro per mq per mese, medie dei prezzi rilevati nel semestre
Media minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia centrale del I e del II
semestre dell’anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi solo al I semestre
Le quotazioni individuano un intervallo di valori, minimo e massimo, per unità di superficie riferito ad unità
immobiliari ordinarie classificate in una determinata tipologia edilizia e situate in un ambito territoriale
omogeneo: la zona OMI. Nella descrizione della zona omogenea è indicata la microzona catastale nella
quale essa ricade, così come deliberata dal comune ai sensi del D.P.R. n° 138 del 23 marzo 1998. I valori
massimi e minimi rappresentano l’ordinarietà e pertanto non sono incluse nell’intervallo quotazioni riferite
ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque rappresentano caratteristiche non ordinarie
per la tipologia edilizia della zona OMI di appartenenza.
L’ipotesi di base dell’OMI è che il fattore posizione sia quello maggiormente esplicativo delle differenze di
valore tra le varie unità immobiliari, in particolare di quelle a destinazione residenziale. Si ritiene pertanto
che, al fine di ridurre la variabilità campionaria, è utile suddividere il territorio in porzioni che esprimono
livelli omogenei di mercato, in funzione delle caratteristiche comuni (urbanistiche, socio-economiche, di
dotazioni di servizi, ecc.). Pertanto ogni territorio comunale è segmentato in una o più zone omogenee. La
zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra
una sostanziale uniformità di apprezzamento per le condizioni economiche e socio-ambientali. E’ stato
stabilito che il massimo scostamento dell’intervallo dei valori, riscontrabile in ciascuna zona, non deve di
regola essere superiore ad 1,5. Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che
ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale.
pag. 63
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella III.10. Serie storica della media dei canoni di locazione di abitazioni civili in “zona semicentrale” in provincia
di Forlì-Cesena
Comune
Cesena
Forlì
Media generale
Media
Min
2008
5,20
5,10
5,15
Media
Max
2008
6,50
6,20
6,35
Media
Min
2009
5,20
5,15
5,18
Media
Max
2009
6,50
6,35
6,43
Media
Min
2010
5,85
5,30
5,58
Media
Max
2010
7,00
6,80
6,90
Media
Min
2011
5,50
5,30
5,40
Media
Max
2011
6,60
6,80
6,70
Media
Min
2012
5,10
5,10
5,10
Media
Max
2012
6,40
6,60
6,50
Media
Min
2013
5,10
5,30
5,20
Media
Max
2013
6,90
6,40
6,65
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia del Territorio
Note: Quotazioni in Euro per mq per mese, medie dei prezzi rilevati nel semestre
Media minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia periferica del I e del
II semestre dell’anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi solo al I semestre
Tabella III.11. Serie storica della media dei canoni di locazione di abitazioni civili in “zona periferica” provincia di
Forlì-Cesena
Comune
Cesena
Cesenatico
Forlì
Forlimpopoli
San Mauro Pascoli
Savignano sul Rubicone
Media generale
Media
Min
2008
4,35
10,28
4,40
4,20
4,00
4,70
6,32
Media
Max
2008
5,70
13,82
5,30
5,10
5,80
6,00
8,34
Media
Min
2009
4,35
10,38
4,45
4,25
4,25
4,80
6,40
Media
Max
2009
5,70
14,15
5,60
5,15
6,05
6,15
8,53
Media
Min
2010
4,50
10,80
4,80
4,60
4,50
5,20
6,72
Media
Max
2010
5,70
14,88
6,05
5,40
6,30
6,50
8,92
Media
Min
2011
4,55
11,27
5,15
4,70
4,60
5,10
6,94
Media
Max
2011
5,75
15,53
5,95
5,50
6,30
6,50
9,15
Media
Min
2012
4,50
10,93
5,00
4,60
4,60
4,90
6,77
Media
Max
2012
5,60
15,10
5,80
5,30
6,10
6,15
8,87
Media
Min
2013
4,50
10,73
5,30
4,50
4,50
4,70
6,69
Media
Max
2013
5,60
14,80
6,30
5,10
6,00
5,70
8,74
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia del Territorio
Nota: Quotazioni in euro per mq per mese, medie dei prezzi rilevati nel semestre
Media minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia periferica del I e del
II semestre dell’anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi solo al I semestre
Tabella III.12. Serie storica della media dei canoni di locazione di abitazioni civili in “zona suburbana” provincia di
Forlì-Cesena
Media
Min
2008
3,80
Bertinoro
3,70
Cesena
4,80
Cesenatico
3,90
Forlì
3,80
Forlimpopoli
5,05
San Mauro Pascoli
Savignano sul Rubicone 4,26
4,24
Media generale
Comune
Media
Max
2008
4,90
5,10
5,50
4,50
4,90
7,13
5,76
5,61
Media
Min
2009
3,90
3,70
4,90
4,20
3,85
5,38
4,45
4,40
Media
Max
2009
5,00
5,10
5,85
5,20
4,95
7,48
6,01
5,85
Media
Min
2010
4,20
4,00
5,40
4,50
4,10
5,70
4,71
4,70
Media
Max
2010
5,50
5,20
6,40
5,90
5,30
7,98
6,40
6,25
Media
Min
2011
4,25
4,10
5,50
4,55
4,25
5,78
4,84
4,80
Media
Max
2011
5,40
5,25
6,50
5,95
5,30
8,18
6,59
6,36
Media
Min
2012
4,20
4,10
5,30
4,50
4,20
5,65
4,75
4,73
Media
Max
2012
5,30
5,10
6,30
5,80
5,10
8,00
6,45
6,21
Media
Min
2013
4,20
4,10
5,30
4,40
4,10
5,50
4,75
4,68
Media
Max
2013
5,20
5,10
6,30
5,60
4,90
7,80
6,45
6,13
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia del Territorio
Nota: Quotazioni in euro per mq per mese, medie dei prezzi rilevati nel semestre
Media minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia suburbana/rurale
del I e del II semestre dell’anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi solo al I semestre
I dati al 2013 si riferiscono al solo primo semestre, pertanto ai fini di un confronto annuale della serie
storica verranno considerati i dati al 2012.
Al primo semestre 2013, secondo i dati OMI nei comuni campione considerati (Bertinoro, Cesena,
Cesenatico, Forlì, Forlimpopoli, San Mauro Pascoli e Savignano sul Rubicone), i canoni medi variano tra i
4,10 euro/mq/mese del minimo della zona suburbana nei comuni di Cesena e Forlimpopoli, che per
pag. 64
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
un’abitazione di 70 mq corrispondono a 290 euro mensili, ed i 16,30 euro/mq/mese delle zone centrali di
Cesenatico, che per un’abitazione con le medesime dimensioni determinano un canone di 1.140 euro al
mese. Nella periferia del capoluogo, il prezzo dell’affitto di un appartamento di 70/80 mq risulterebbe
mediamente di 390/470 € al mese, a Cesena di 340/420 €.
Secondo i dati OMI le variazioni tra il 2008 ed il 2012 indicano un generale aumento dei canoni, più ampio
per le zone suburbane che incrementano mediamente i canoni circa dell’11.1%, segue la zona centrale con
un aumento del 10,3% e meno significativa per le zone semicentrali e periferiche che registrano aumenti
rispettivamente del 0,7%, del 2,5% e del 6,8%.
Il capoluogo non si discosta da questo andamento e registra incrementi costanti anno dopo anno per tutte
le zone che crescono mediamente nel periodo del 14,3%, del 3,2% del 11,5% e del 22,1% dal centro alla
zona suburbana. Cesena ha dinamiche più blande e, registrando anche un lieve decremento dei canoni in
zona semicentrale, nel periodo 2008-12 i prezzi in crescita risultano pari al 10,9%, in centro, allo 0,9% e
5,4% in periferia e in zona suburbana.
Questo andamento generale è raffigurato con evidenza in figura III.5, il cui grafico rappresenta i prezzi negli
ultimi sei anni rilevati da OMI per le zone di periferia dei comuni della provincia di Forlì-Cesena.
Figura III.5. Andamento dei valori di riferimento dei canoni di locazione di abitazioni civili in “zona periferica” in
provincia di Forlì-Cesena. Medie dei valori di minimo e di massimo
10,00
9,00
8,74
8,00
8,34
7,00
6,69
6,00
6,32
5,00
4,00
2008
2009
2010
2011
Zona periferica minimo
2012
2013
Zona periferica massimo
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia del Territorio
Nota: Quotazioni in euro per mq per mese, medie dei prezzi rilevati nel semestre
Media minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi nella fascia in esame del I e
del II semestre dell’anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi solo al I semestre
Rilevando un certo gap tra alcuni dati diffusi dal Consulente Immobiliare e quelli forniti dall’OMI, nella
tabella seguente è stato elaborato il valore medio dei canoni di locazioni di abitazioni civili in zona periferica
per cinque comuni esaminati dal Consulente Immobiliare e dove OMI identifica una periferia per il I
semestre del 2013.
pag. 65
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
In tabella sono quindi riportati: i valori dei canoni di locazione in €/mq/anno ricavati dai dati pubblicati dal
Consulente Immobiliare relativi alla primavera 2013, i prezzi OMI, che rappresentano il valore intermedio
tra la media di canone minimo e la media di canone massimo per il I semestre 2013, riportati al valore
€/mq/anno per consentire il confronto, ed infine la media tra i due.
A Cesenatico i prezzi del Consulente Immobiliare sono inferiori di 63,2 €/mq/anno rispetto a quelli OMI, il
41,3% in meno, mentre a Cesena sono più bassi di 7,4 €/mq/anno; nei restanti comuni si riscontrano
differenze intermedie.
Anche tralasciando i singoli casi ed osservando le medie, si riscontra una differenza importante fra le
rilevazioni del Consulente Immobiliare e di OMI, che portano a suggerire un’estrema cautela nel far
riferimento a questi dati.
Tabella III.13. Confronto tra i dati Consulente Immobiliare e OMI e loro valore medio dei canoni di locazione di
abitazioni civili in “zona periferica” in alcuni comuni della provincia di Forlì-Cesena. I semestre 2013
Comune
Cesena
Cesenatico
Forli'
Forlimpopoli
Savignano sul Rubicone
Media generale
Consulente Immobiliare
68,00
90,00
58,00
50,00
48,00
62,80
OMI
60,60
153,20
69,60
57,60
62,40
80,68
media
64,30
121,60
63,80
53,80
55,20
71,74
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati: Consulente Immobiliare e OMI – Agenzia del Territorio
Nota: Quotazioni OMI in euro per mq per anno, medie dei prezzi rilevati nel semestre (I semestre 2013)
Quotazioni Consulente Immobiliare in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo (Primavera 2013)
Le figure seguenti rappresentano graficamente i dati relativi ad una ricerca condotta sul portale di annunci
di locazione immobiliare “casa.it”.
Gli annunci oggetto della ricerca riguardano esclusivamente la categoria residenziale, e sono state
esaminate le seguenti tipologie o insiemi di tipologie, così come categorizzate dal portale:
-
Nuova Costruzione
-
Appartamenti - Loft – Mansarda – Monolocale
-
Casa Bi/Trifamiliare – Casa Indipendente – Porzione di casa – Villa – Villetta a schiera.
Gli annunci sono stati classificati secondo il valore del canone di locazione mensile, ripartendoli nelle
seguenti fasce:
-
da 0 a 200 €
-
da 201 a 400 €
-
da 401 a 600 €
-
da 601 a 800 €
-
da 801 a 1.000 €
-
da 1.001 a 1.500 €
Come si evince dai grafici, le locazioni da 801 a 1.000 € sono quelle maggiormente presenti negli annunci
esaminati, con quasi un terzo del totale, similmente alle locazioni comprese tra 401 e 600 €,
pag. 66
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
numericamente di poco inferiori. La classe di prezzo più alta, quella da 1.001 a 1.500 €, e quella da 601 a
800 € sono tra loro paragonabili con il 15-16% circa del totale ciascuna. La fascia di canone più economico
quasi non presenta annunci mentre la successiva è pressoché irrilevante, e di fatto la soglia di accesso
all’affitto si pone a 400 € mensili.
Analizzando l’incidenza percentuale del capoluogo e degli altri comuni rispetto al dato provinciale, questi
ultimi presentano una minore incidenza nelle due fasce più numerose (da 401 a 600 e da 801 a 1.00 €) ed
una maggior incidenza nelle altre due classi (da 601 a 800 e da 1.001 a 1.500 € ).
Se, dalla disamina dei prezzi della locazione condotta sui dati pubblicati dal Consulente Immobiliare, si
delineava uno scenario con costi per alloggi medi accettabili, nella realtà del mercato sembra che la
disponibilità concreta di immobili in locazione di questa fattispecie sia quasi inesistente.
Figura III.6. Numero di annunci di locazione di alloggi per classi di prezzo a Forlì-Cesena e negli altri comuni della
provincia. Giugno 2013
600
315
400
341
500
300
da 201 a 400
da 401 a 600
Capoluogo
da 601 a 800
Altri Comuni
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it
pag. 67
66
34
da 0 a 200
0
63
219
0
3
21
100
230
201
211
200
da 801 a 1.000 da 1.001 a 1.500
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
30,0%
33,5%
31,2%
28,8%
35,0%
31,3%
35,8%
40,0%
37,6%
Figura III.7. Ripartizione percentuale del numero di annunci di locazione di alloggi per classi di prezzo nel capoluogo,
altri comuni e provincia di Forlì-Cesena. Giugno 2013
1,9%
5,6%
10,0%
0,3%
0,2%
0,0%
5,0%
16,3%
19,3%
3,2%
10,3%
15,0%
10,8%
20,0%
15,5%
18,4%
25,0%
0,0%
da 0 a 200
da 201 a 400
da 401 a 600
Capoluogo
da 601 a 800
da 801 a 1.000
Altri Comuni
da 1.001 a 1.500
Provincia
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it
Un confronto con il dato disponibile riferito al 2011 evidenzia in provincia il crollo dgli alloggi in affitto di
nuova costruzione mentre, al contrario si registra un forte incremento del numero degli annunci riferiti sia
alla tipologia multipolo A (Appartamento-Loft-Mansarda-Monolocale) e, se pur minore, della ala tipologia
multiplo B (Casa Bi/Trifamiliare – Casa indipendente – Porzione di casa – Villa e Villetta a schiera). Lo stesso
fenomeno si registra nel capoluogo dove avviene il crollo degli affitti nelle nuove costruzioni, mentre
l’incremento riferito alla tipologia multiplo A è pari circa al 60% mentre nel multiplo B si assiste ad un lieve
calo.
Figura III.8. Confronto del numero di annunci di locazione di alloggi per tipologia nella provincia di Forlì-Cesena.
Dicembre 2011 - Giugno 2013
1.800
1.608
1.600
1.400
1.200
1.000
873
800
600
400
200
96
36
51
0
0
Nuova Costruzione
Multiplo A
2011
Multiplo B
2013
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it
Nota: Multiplo A: Appartamento, Loft, Mansarda, Monolocale; Multiplo B: Casa Bi/Trifamiliare, Casa indipendente, Porzione di casa, Villa/Villetta a
schiera
pag. 68
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura III.9. Confronto del numero di annunci di locazione di alloggi per tipologia nel capoluogo di Forlì. Dicembre
2011 - Giugno 2013
700
600
600
500
376
400
300
200
100
18
18
0
12
0
Nuova Costruzione
Multiplo A
2011
Multiplo B
2013
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it
Nota: Multiplo A: Appartamento, Loft, Mansarda, Monolocale; Multiplo B: Casa Bi/Trifamiliare, Casa indipendente, Porzione di casa, Villa/Villetta a
schiera
pag. 69
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
III.2. Gli sfratti
Come noto, gli sfratti sono un fenomeno socio-economico che si manifesta attraverso tre distinte modalità
di atti giuridico-amministrativi: i provvedimenti di sfratto emessi, le richieste di esecuzione, gli sfratti
effettivamente eseguiti. Se le esecuzioni realmente avvenute individuano uno specifico e immediato
fabbisogno, il numero delle richieste di esecuzione e i procedimenti aperti sono invece elementi di più
ampio scenario.
Negli ultimi anni ed in particolare da quando la morosità ne costituisce pressoché l’unica causa di
emissione, i provvedimenti di sfratto offrono una misura sufficientemente concreta della tensione abitativa
presente in un determinato territorio, in particolare nel confronto tra numero di provvedimenti emessi e
famiglie residenti o abitanti.
Tabella III. 14. Serie storica delle procedure di sfratto in provincia di Forlì-Cesena
Anni
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Necessità
locatore
157
88
20
25
27
23
7
0
8
4
0
3
49
19
24
11
18
1
0
1
3
1
1
1
0
0
0
0
0
0
Provvedimenti di sfratto emessi
Finita
Morosità
Totale
locazione
altra causa
536
153
846
603
141
832
336
151
507
367
178
570
558
151
736
417
182
622
286
160
453
411
185
596
555
202
765
499
220
723
316
226
542
413
222
638
454
194
697
293
164
476
151
77
252
140
118
269
91
92
201
85
163
249
84
190
274
77
154
232
57
220
280
63
83
332
65
286
352
62
320
383
56
316
372
47
392
439
36
437
473
28
525
553
24
477
501
34
540
574
Variaz.
%
-1,65
-39,06
12,43
29,12
-15,49
-27,17
31,57
28,36
-5,49
-25,03
17,71
9,25
-31,71
-47,06
6,75
-25,28
23,88
10,04
-15,33
20,69
18,57
6,02
8,81
-2,87
18,01
7,74
16,91
-9,40
14,57
Richieste di esecuzione
Variaz.
Totale
%
379
524
38,26
518
-1,15
572
10,42
600
4,90
673
12,17
848
26,00
916
8,02
1.038
13,32
1.357
30,73
1.321
-2,65
1.164
-11,88
1.058
-9,11
704
-33,46
416
-40,91
522
25,48
411
-21,26
464
12,90
507
9,27
459
-9,47
472
2,83
538
13,98
562
4,46
483
-14,06
494
2,28
521
5,47
540
3,65
560
3,70
593
5,89
745
0,26
Sfratti eseguiti
Variaz.
Totale
%
117
157
34,19
146
-7,01
139
-4,79
105
-24,46
136
29,52
139
2,21
139
0
143
2,88
168
17,48
151
-10,12
196
29,80
151
-22,96
78
-48,34
62
-20,51
62
0
76
22,58
96
26,32
111
15,63
111
0
112
0,90
137
22,32
169
23,36
172
1,78
174
1,16
171
-1,72
186
8,77
222
19,35
227
2,25
271
19,38
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Ministero dell’Interno – Scuola Superiore dell’Amministrazione dell’Interno S.S.A.I.
La tabella III.14 presenta le statistiche riguardanti le modalità sopra ricordate. E’ doveroso precisare che,
pur essendo parzialmente collegati, i dati non sono direttamente correlabili né comparabili tra loro, infatti i
provvedimenti emessi, le richieste di esecuzione e gli sfratti eseguiti corrispondono a tre momenti nella
liberazione degli immobili non necessariamente conseguenti l’uno all’altro né, tanto meno, procedenti con
uguali tempi e modi. All’emissione del provvedimento non sempre succede una richiesta di rilascio, così
pag. 70
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
come a quest’ultima può non conseguire un’esecuzione. Le esecuzioni poi vengono eseguite dall’Ufficiale
Giudiziario in autonomia, e pertanto può verificarsi che in un anno il numero delle esecuzioni sia superiore
al numero delle richieste di quel medesimo anno.
Chiarita questa indipendenza relativa dei dati, si rileva dalla tabella che, durante il 2012, in provincia di
Forlì-Cesena, è avvenuto un nuovo aumento dei provvedimenti di sfratto emessi dopo la diminuzione
riscontrata nell’anno precedente, passano da 501 a 574 unità con un incremento pari al 14,6%, tornando a
valori paragonabili a quelli degli anni novanta.
I provvedimenti di sfratto per morosità o altra causa sono 540 su 574, ovvero il 94% del totale, con
un’incidenza che registra livelli oltre l’80% dal 2005.
Viceversa va sottolineato che richieste di esecuzione e sfratti eseguiti continuano ad aumentare: i dati per
l’anno 2012 indicano 745 richieste di esecuzione e 271 sfratti eseguiti, con un incremento sul 2011
rispettivamente del 25,6% e del 19,4%.
Osservando un periodo più lungo, l’ultimo decennio, si rileva che i provvedimenti di sfratto e gli sfratti
eseguiti sono più che raddoppiati, mentre le richieste di esecuzione risultano oscillare nel periodo,
chiudendo in crescita del 62% nel 2012 rispetto al 2002, contro l’incremento del 17% del 2011 sul 2001.
Se la quantità di provvedimenti e di richieste di esecuzione sono ancora numericamente lontane da quelle
registrate nella prima metà degli anni’90, gli sfratti eseguiti dal 2010 sono i più numerosi dal 1983.
La figura seguente visualizza graficamente gli andamenti dei dati della tabella III.14.
Figura III.10. Andamento dei provvedimenti esecutivi di sfratto emessi, causa di emissione morosità, richieste di
esecuzione e sfratti eseguiti in provincia di Forlì-Cesena
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
Provvedimenti di sfratto
Morosità/altra causa
Richieste di esecuzione
2012
2011
2010
Sfratti eseguiti
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Ministero dell’Interno – Scuola Superiore dell’Amministrazione dell’Interno S.S.A.I.
pag. 71
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
0
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In figura III.11 sono raffigurati gli andamenti delle emissioni dei provvedimenti di sfratto nelle province
dell’Emilia-Romagna. Forlì-Cesena, nell’ambito di dinamiche delle province abbastanza simili tra loro, con
punti di distinzione poco significativi nel periodo complessivo, si distingue per il basso numero di
provvedimenti sia in termini assoluti che relativi.
Figura III.11. Andamento del numero dei provvedimenti di sfratto emessi nelle province dell’Emilia-Romagna tra il
2007 ed il 2012
2.800
2.600
2.400
2.200
2.000
1.800
BO
1.600
1.400
1.200
MO
1.000
PR
800
RE
RN
FC
PC
600
400
200
FE
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Ministero dell’Interno – Scuola Superiore dell’Amministrazione dell’Interno S.S.A.I.
Tabella III.15. Rapporto tra le famiglie residenti, i provvedimenti di sfratto emessi e gli sfratti eseguiti. Anni 2011 e
2012
Forlì-Cesena
Regione
Italia
166.982
1.970.813
24.512.012
501
6.485
62.723
3,00
3,29
2,56
227
3.790
28.743
1,36
1,92
1,17
169.752
1.998.867
25.872.613
574
6.845
67.790
3,38
3,42
2,62
271
3.284
27.695
Sfratti per
1.000 famiglie
Sfratti
eseguiti
Provvedimenti
x 1.000
famiglie
Provvedimenti
emessi
Famiglie
Sfratti per
1.000 famiglie
2012
Sfratti
Eseguiti
Provvedimenti
x 1.000
famiglie
Provvedimenti
emessi
Provincia
Famiglie
2011
1,60
1,64
1,07
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Ministero dell’Interno – Scuola Superiore dell’Amministrazione dell’Interno S.S.A.I., demo ISTAT
Infine, come asserito in apertura del paragrafo, il confronto tra il numero dei provvedimenti o degli sfratti
eseguiti con le famiglie residenti (tabella III.15) fornisce un interessante indicatore sulla tensione abitativa
presente nei territori. I dati mostrano che la provincia di Forlì-Cesena, per quanto riguarda i provvedimenti
di sfratto e sia relativamente agli sfratti esecutivi, nel 2012 sta raggiungendo i valori della media regionale,
ed è in condizione più critica confronti del Paese.
In ogni caso i dati mettono in evidenza l’incremento avvenuto nell’ultimo anno sul fronte dei provvedimenti
emessi.
pag. 72
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III.3. L’Edilizia Residenziale Pubblica
Tradizionalmente, la principale misura in ordine di importanza a sostegno delle famiglie in emergenza
abitativa è l’edilizia residenziale pubblica (E.R.P.). informazioni sulla consistenza e caratteristiche dell’E.R.P.
sono reperibili grazie all’Anagrafe dell’Utenza E.R.P. ed ai dati diffusi dalle locali Aziende Casa EmiliaRomagna (ACER). Queste ultime, ai sensi della Legge Regionale 8 agosto 2001, n° 24 “Disciplina generale
dell’intervento pubblico nel settore abitativo”, gestiscono la maggior parte del patrimonio di alloggi,
trasferito in proprietà da quella stessa legge alle Amministrazioni Comunali.
All’E.R.P. è dedicato un apposito documento, sempre realizzato da NuovaQuasco su richiesta
dell’Amministrazione Regionale, al quale si rimanda per l’analisi di dettaglio.
Più complesso è stimare e analizzare l’entità della domanda di E.R.P., cioè il numero di famiglie che, una
volta accertato il possesso dei requisiti necessari, sono state inserite nelle graduatorie comunali di
assegnazione.
Il dato risulta oggi indisponibile a livello nazionale ed è noto solo parzialmente in ambito regionale,
Oggettive difficoltà derivano infatti dalla dispersione e dalla difformità delle informazioni, soprattutto nelle
regioni dove, come accade in Emilia-Romagna, ogni comune ha facoltà di stilare una propria graduatoria
adottando criteri che possono differire per tipologia e frequenza di aggiornamento: graduatorie aperte o
chiuse (bandi) aggiornabili periodicamente e con diverse modalità di assegnazione dei punteggi.
Nella tabella III.16 è rappresentata una elaborazione sintetica che mostra l’entità della domanda di E.R.P..
Ancor più che il numero complessivo delle domande, che dai dati rilevati dalle graduatorie pubblicate nel
sito web dell’ACER provinciale raggiunge le 2.632 unità, è importante il raffronto con il numero delle
famiglie. Mediamente le domande rappresentano l’1,6% delle famiglie al 1° gennaio 2013 e meno dello
0,7% della popolazione residente. Il rapporto con le famiglie stesse consente di valutare la differente
tensione abitativa espressa dalla domanda proveniente dai diversi territori, variabile dal 2,9% di Civitella di
Romagna e Premilcuore a circa lo 0,5% di Portico e San Benedetto e Verghereto. Altrettanto significativo è il
confronto con il patrimonio E.R.P. dei differenti territori: se il numero delle domande in graduatoria ha
un’entità mediamente pari al 60% del parco alloggi esistente, in cinque comuni, Gambettola, Gatteo,
Modigliana, Savignano sul Rubicone e Verghereto il loro numero supera quello degli alloggi E.R.P. che
risultano, peraltro, per la loro quasi totalità già assegnati, mentre a San Mauro Pascoli i due valori sono
uguali
pag. 73
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Tabella III. 16. Graduatorie di assegnazione E.R.P. nei comuni della provincia di Forlì-Cesena
Comune
Bagno di Romagna
N° domande
inserite in
graduatoria (1)
Aggiornamento
nel 2013
37
Famiglie al
01/01/2013
N° alloggi ERP
gestiti da ACER
al 31/12/2012
% Domande
su famiglie
Domande
su alloggi
ERP=100
2.662
75
1,39
49,33
Bertinoro
42
*
4.765
85
0,88
49,41
Borghi
14
*
1.128
39
1,24
35,90
Castrocaro Terme e Terra del S.
54
2.901
79
1,86
68,35
Cesena
562
41.950
903
1,34
62,24
Cesenatico
153
11.470
176
1,33
86,93
Civitella di Romagna
46
1.601
82
2,87
56,10
Dovadola
13
716
48
1,82
27,08
Forlì
883
52.143
1.591
1,69
55,50
Forlimpopoli
79
5.572
83
1,42
95,18
Galeata
20
1.057
78
1,89
25,64
Gambettola
77
4.277
71
1,80
108,45
Gatteo
54
3.565
46
1,51
117,39
Longiano
38
*
2.730
76
1,39
50,00
Meldola
80
*
4.291
122
1,86
65,57
Mercato Saraceno
29
2.932
68
0,99
42,65
Modigliana
26
2.059
21
1,26
123,81
Montiano
14
659
46
2,12
30,43
Portico e San Benedetto
2
397
12
0,50
16,67
Predappio
61
2.761
241
2,21
25,31
Premilcuore
12
415
41
2,89
29,27
Rocca San Casciano
12
Roncofreddo
13
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
*
*
*
*
897
47
1,34
25,53
1.388
35
0,94
37,14
54
4.535
54
1,19
100
46
1.804
49
2,55
93,88
Sarsina
19
1.517
48
1,25
39,58
Savignano sul Rubicone
154
6.902
115
2,23
133,91
Sogliano al Rubicone
28
1.321
36
2,12
77,78
Tredozio
6
606
24
0,99
25,00
Verghereto
4
863
2
0,46
200,00
169.884
4.393
1,55
59,91
Totale
*
*
2.632
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ACER Forlì-Cesena, famiglie Regione Emilia-Romagna statistica self service dati provvisori, alloggi ERP
ACER Emilia-Romagna
Note relative ai dati riportati in tabella:
Il contrassegno * indica che i corrispondenti Comuni nel corso del 2013 hanno aggiornato o approvato la propria graduatoria
(1) dati rilevati dalle graduatorie pubblicate nel sito web dell’ACER della Provincia di Forlì-Cesena
Nella colonna relativa al numero di domande inserite in graduatoria sono riportate quelle effettivamente effettuate nel 2013 ad eccezione dei
seguenti Comuni: 2009 Forlì, Montiano, Rocca San Casciano e Sogliano al Rubicone; 2010 Bagno di Romagna e Tredozio; 2011 Mercato Saraceno e
Sarsina; 2012 Castrocaro terme e Terra del sole, Cesenatico, Galeata, Gatteo, Modigliana, Portico e San benedetto, Premilcuore, san Mauro Pascoli,
santa Sofia e Savignano sul Rubicone.
A completamento dell’informazione precedente la tabella III.17 riporta i dati rilevati dalle graduatorie
pubblicate nel sito web dell’ACER provinciale, mostra la data dell’ultimo bando, il numero di domande
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inserite in graduatoria ed i valori massimo e minimo del relativo punteggio, completa l’informazione il
numero totale di alloggi gestiti dall’ACER suddiviso per alloggi ERP e Non ERP.
Tabella III. 17. Domande inserite in graduatoria e valori minimo e massimo del punteggio nei comuni della provincia
di Forlì-Cesena.
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro Terme e T. S.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Totale
Data bando
2010
2013 provvisoria
2013
2012
2013 agg. provvisorio
2012
2013
2012 provvisoria
2009
2012 provvisoria
2012
2013
2012
2013
2013 provvisoria
2011
2012
2009
2012
2013
2012
2009
2013
2012
2012
2011
2012
2009
2010
2012
Domande
inserite in
graduatoria
Punteggio
massimo
Punteggio
minimo
37
42
14
54
562
153
46
13
883
79
20
77
54
38
80
29
26
14
2
61
12
12
13
54
46
19
154
28
6
4
2.632
37
46
41
63
50
41
41
47
75
46
28
40
41
49
41
31
41
32
16
42
25
33
38
54
32
44
54
37
22
32
1.219
0
1
1
9
1
0
0
10
0
6
0
10
5
12
9
8
12
16
5
0
5
12
2
12
0
2
6
12
0
7
163
Alloggi ERP Alloggi Non
gestiti da
ERP gestiti
ACER al
da ACER al
31/12/12
31/12/12
75
85
39
79
903
176
82
48
1.591
83
78
71
46
76
122
68
21
46
12
241
41
47
35
54
49
48
115
36
24
2
4.393
29
58
16
6
6
115
Alloggi
totali
gestiti da
ACER al
31/12/12
75
85
39
79
903
205
82
48
1.649
99
78
71
46
76
122
68
21
46
18
241
41
47
35
54
49
48
115
36
30
2
4.508
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ACER Forlì-Cesena, alloggi ERP e non ERP ACER Emilia-Romagna
Allo scopo di fornire un quadro più completo dell’offerta E.R.P., nella tabella III.18. viene riportata l’entità
del patrimonio rilevato al 31 dicembre 2012: a livello provinciale, si contano 4.508 alloggi ad uso E.R.P. di
cui 4.393 per la locazione ordinaria e 115 per altro uso.
Il 36,6% degli alloggi sono ubicati nel comune capoluogo ove, lo si ricorda, vive il 29,8% della popolazione
provinciale, ed un ulteriore 20% si trova nel comune di Cesena nel quale risiede il 24,5% degli abitanti.
Se per i due centri principali la distribuzione risulta abbastanza equilibrata, va rilevato che il terzo comune
della provincia per numero di alloggi E.R.P. è Predappio con 241 unità ovvero il 5,4% del totale, che conta
solo l’1,6% della popolazione mentre Cesenatico, il comune più popoloso dopo Forlì e Cesena con il 6,5%
degli abitanti, ha sul territorio 205 alloggi E.R.P., il 4,6% del patrimonio.
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Tabella III.18. Numero di alloggi E.R.P. per tipo di utilizzo ed occupazione in provincia di Forlì-Cesena al 31 dicembre
2012
E.R.P. ordinaria
Comune
Non
Locazione Occupazione
specificato semplice senza titolo
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro Terme e Terra del Sole
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forlì
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
3
6
7
38
7
8
1
115
1
6
7
3
2
1
3
2
3
3
18
3
5
1
1
8
1
8
2
3
284
7
79
36
71
856
169
73
47
1.464
81
72
64
43
72
11
65
19
41
9
222
38
42
33
52
41
38
15
33
2
2
4.067
Proposto
per
decadenza
2
1
1
7
2
2
1
1
11
1
1
1
2
2
1
1
1
2
1
1
15
27
Totale
75
85
39
79
93
176
82
48
1.591
83
78
71
46
76
122
68
21
46
12
241
41
47
35
54
49
48
115
36
24
2
4.393
E.R.P.
emergenza
abitativa
Non
E.R.P:
Totale
Altro
29
58
16
6
6
0
115
Totale
alloggi
occupati
75
85
39
79
93
25
82
48
1.649
99
78
71
46
76
122
68
21
46
18
241
41
47
35
54
49
48
115
36
3
2
4.508
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Anagrafe Utenza ERP Regione Emilia Romagna
Gli alloggi non assegnati risultano 284 distribuiti territorialmente come da tabella III.19, ed ammontano al
6,5% del totale, una percentuale minore rispetto alla media regionale dove gli alloggi non assegnati sono
mediamente il 6,8% del totale.
pag. 76
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella III.19. Numero di alloggi E.R.P. occupati e non assegnati in provincia di Forlì-Cesena al 31 dicembre 2012
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro Terme e Terra del Sole
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forlì
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
Regione
Alloggi occupati
72
79
39
72
865
169
74
47
1.476
82
72
64
43
74
112
65
19
43
9
223
38
42
34
53
41
38
107
34
21
2
4.109
51.283
Alloggi non assegnati
3
6
0
7
38
7
8
1
115
1
6
7
3
2
10
3
2
3
3
18
3
5
1
1
8
10
8
2
3
0
284
3.738
Totale
75
85
39
79
903
176
82
48
1.591
83
78
71
46
76
122
68
21
46
12
241
41
47
35
54
49
48
115
36
24
2
4.393
55.021
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Anagrafe Utenza ERP Regione Emilia Romagna
Nella tabella seguente sono indicate le ragioni della non assegnazione alla data della rilevazione, il 31
dicembre 2012:
-
14 alloggi, pari al 4.9% di quelli non assegnati ed allo 0,3% del totale, erano interessati da interventi
edilizi perché inseriti in programmi di ristrutturazione;
-
137 alloggi, pari al 48,2% di quelli non assegnati ed al 3,1% del totale, erano disponibili per
l’assegnazione, ma non ancora assegnati. Si deve tenere in considerazione per questo caso che le
assegnazioni non possono essere immediate. Le procedure di assegnazione comportano infatti una
serie di adempimenti sia tecnici che burocratici - gestione delle graduatorie di assegnazione, verifiche
dei requisiti degli utenti, accettazione da parte degli stessi, stipula dei contratti di locazione,
determinazione del canone di locazione, tinteggiature e pulizie e molte altre - che richiedono
necessariamente tempo;
pag. 77
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella III.20. Alloggi ERP non assegnati per motivo della non assegnazione in provincia di Forlì-Cesena al 31
dicembre 2012
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro Terme e Terra del Sole
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forlì
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
Regione
Disponibile
Libero in
per
manutenzione
l'assegnazione
1
3
2
3
2
8
3
4
1
36
1
3
5
24
2
3
0
40
0
3
6
0
1
8
3
0
3
2
9
1
0
1
0
8
6
2
2
3
1
1
1
2
1
7
1
2
3
4
85
1.076
Assegnabile
In
non ancora
In piano di
piano
In piano di
disponibile
Totale
ristrutturazione demolizione
di
per pratiche
vendita
in corso
3
6
6
2
1
13
26
1
2
1
1
1
1
3
1
1
2
137
1.734
1
175
14
413
1
174
46
166
7
38
7
8
1
115
1
6
7
3
2
10
3
2
3
3
18
3
5
1
1
8
10
8
2
3
284
3.738
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Anagrafe Utenza ERP Regione Emilia Romagna
-
1 alloggio, pari al 0,35% di quelli non assegnati ed allo 0,02% del totale, erano liberi ed assegnabili, ma
non disponibili per pratiche in corso: per esempio non assegnabili perché con contratti di locazione non
ancora giunti a scadenza;
-
un altro alloggio risulta inserito in programmi di demolizione; si tratta di alloggi obsoleti destinati alla
demolizione per far spazio a nuove costruzioni. In questo caso ovviamente i tempi per la realizzazione
dei programmi sono lunghi;
-
46 alloggi erano infine inseriti in piani di vendita. In questa situazione spesso gli alloggi sono già
occupati dagli acquirenti che, in quanto tali, non figurano più come assegnatari E.R.P..
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Tabella III.21. Utenze per comune, area e fascia di canone in provincia di Forlì-Cesena al 31 dicembre 2012
Comune
Area Accesso
Permanenza
Esonero
Canone di
Canone
Canone
parziale
fascia di
minimo
misto
o totale
protezione
(AM)
(AC)
(AE)
(AP)
Canone
base (PB)
Decadenza
Canone base
Non
per
Canone
decadenza in
E.R.P.
maggiorato
fase di
(DE)
dichiarazione
(DB)
1
Bagno di Romagna
3
4
19
33
12
Bertinoro
3
33
37
4
Borghi
7
15
10
6
Castrocaro Terme e Terra del Sole
2
7
26
28
8
Cesena
28
132
357
270
64
Cesenatico
7
34
69
48
11
Civitella di Romagna
1
3
36
22
11
Dovadola
7
17
15
7
Forlì
99
259
551
459
91
Forlimpopoli
6
9
34
27
5
Galeata
8
30
24
10
Gambettola
2
7
27
25
3
Gatteo
5
13
23
2
Longiano
5
27
28
12
Meldola
5
14
49
35
6
Mercato Saraceno
2
7
31
16
9
Modigliana
3
7
7
2
Montiano
3
13
20
7
Portico e San Benedetto
1
5
3
Predappio
5
27
71
92
23
Premilcuore
1
5
10
17
5
Rocca San Casciano
4
14
19
4
Roncofreddo
1
5
10
12
5
San Mauro Pascoli
4
4
24
16
5
Santa Sofia
2
2
14
20
2
Sarsina
10
10
10
8
Savignano sul Rubicone
6
17
44
29
11
Sogliano al Rubicone
2
3
13
13
2
Tredozio
1
5
12
3
Verghereto
1
1
Provincia
177
595
1.575
1.371
338
Regione
316
8.179
21.333
15.992
4.614
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Anagrafe Utenza E.R.P. della regione Emilia-Romagna
1
1
3
1
1
1
1
1
1
2
258
10
265
n.d.
Totale
3
8
75
85
39
7
79
49
903
36
205
8
82
2
48
189
1.649
18
99
6
78
7
71
3
46
3
76
12
122
3
68
2
21
3
46
9
18
22
241
3
41
6
47
2
35
1
54
9
49
10
48
8
115
2
36
9
30
2
0
440
4.508
1.710 5.078 57.745
Il quadro normativo prevede l’individuazione di tre aree nelle quali ripartire la generalità dei nuclei
assegnatari: l’area di accesso all’E.R.P., quella di permanenza e quella di decadenza. All’interno delle aree di
accesso e di decadenza devono essere individuate le diverse fasce di trattamento economico, con
particolare riguardo a quella di protezione che deve garantire ai nuclei meno abbienti particolari condizioni
agevolate nella determinazione del canone.
In base alle disposizioni della L.R. 24/2001, in presenza di nuclei famigliari particolarmente disagiati, i
Comuni devono prevedere un canone minimo e, su richiesta motivata degli stessi nuclei esonerarli in tutto
o in parte dal pagamento del canone ed, eventualmente, delle spese accessorie.
Nella tabella III.21 è riportata la distribuzione in ordine alle differenti aree e fasce di canone. La maggior
parte degli assegnatari, 3.718 casi pari all’82,5% del totale, ricade nell’area dell’accesso dove sono previste
quattro tipologie di canone: il canone di protezione e il canone misto sono quelli maggiormente numerosi
con rispettivamente 1.575 e 1.371 assegnatari, pari al 35% ed al 30% del totale, il canone minimo vede una
quota decisamente più modesta, 595 assegnatari pari al 13,2% del totale ed infine l’esonero parziale o
totale registra 177 assegnatari ovvero il 4% del totale.
pag. 79
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
A livello regionale la situazione è simile: dei 51.283 alloggi occupati la maggior parte degli assegnatari,
45.820 casi pari al 79,3% del totale, ricade nell’area dell’accesso, dove i canoni più numerosi sono il canone
di protezione ed il canone misto con rispettivamente 21.333 e 15.992 assegnatari, pari al 36,9% ed al 27,7%
del totale, mentre il canone minimo e l’esonero parziale o totale registrano nell’ordine 8.179 e 316
assegnatari, pari al 14,1% ed allo 0,6% del totale.
Nell’area della permanenza, in provincia di Forlì-Cesena vi sono 338 assegnatari, il 7,5% del totale, mentre
in quella di decadenza ve ne ricadono solo 12 di cui 2 con canone base per decadenza in fase di
dichiarazione e 10 con canone maggiorato.
Anche in questo caso vi è similitudine con l’andamento medio regionale dove nell’area della permanenza vi
sono 4.614 assegnatari, l’8% del totale, mentre nell’area di decadenza ve ne ricadono 523, pari circa all’1%
del totale, di cui 258 con canone base per decadenza in fase di dichiarazione e 265 con canone maggiorato.
Nella successiva tabella III.22 sono indicati i canoni medi annuali corrispondenti ad ogni fascia di canone
nelle diverse province dell’Emilia-Romagna.
Uno sguardo alla tabella dà immediatamente conto della variabilità tra le differenti fasce di canone presenti
sul territorio.
Considerando i valori medi calcolati per l’insieme delle province si osserva un canone medio annuo di 1.557
euro, ovvero circa 130 euro mensili. E’ necessario tener presente che, come descritto in precedenza, la
maggior parte degli utenti ricade nell’area dell’accesso e, nell’ambito di questa, nella fascia di protezione
AP, nella quale il canone corrisponde a circa 86 euro mensili, e di canone misto AC, un canone di circa 166
euro mensili.
In provincia di Forlì-Cesena si osserva un canone medio annuo di 1.543 euro, corrispondente a circa 129
euro mensili, mentre per la fascia di protezione AP il canone è pari a quasi 90 euro mensili e per quella di
canone misto AC l’affitto risulta di circa 160 euro mensili. I valori sono di poco superiori e paragonabili ai
canoni medi regionali.
Tabella III.22. Canoni medi per provincia, area e fascia di canone al 31 dicembre 2012
Province
AC
AE
AM
AP
DB
DE
NE
Piacenza
1.615,68
300,00
921,80
2.164,17
3.273,56
Parma
2.008,94
310,96
1.029,90
3.300,93
4.589,39
3.223,77
Reggio Emilia
1.944,78
392,59
1.042,33
3.894,22
6.319,76
Modena
2.500,66
441,37
1.224,78
6.403,00
2.693,76
2.787,48
Bologna
1.917,08
360,00
865,52
4.099,35
4.450,94
4.064,85
Ferrara
1.939,43
0,00
234,64
1.003,50
4.614,90
5.059,77
5.756,95
Ravenna
1.892,78
360,00
1.006,32
3.042,60
3.539,67
2.073,49
Forlì-Cesena
1.917,72
582,51
381,98
1.077,89
5.532,66
6.554,72
Rimini
2.684,58
941,39
1.462,46
2.665,41
6.753,57
Regione
1.989,97
326,28
372,00
1.029,32
3.840,74
4.816,63
3.877,00
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Anagrafe Utenza E.R.P. della regione Emilia-Romagna
PB
2.642,70
2.822,85
3.269,74
4.308,50
3.568,55
3.637,35
3.017,81
4.128,40
3.656,02
3.471,75
n.d.
4.060,98
2.136,69
2.674,97
2.706,10
3.483,71
Media
1.224,80
1.500,86
1.560,63
1.671,07
1.631,92
1.488,09
1.368,02
1.543,84
1.834,30
1.557,01
Nota: NE = canone non E.R.P. relativo agli assegnatari di alloggi di proprietà pubblica che non rientrano nell’E.R.P. in senso stretto.
Nella tabella III.23 viene presentata un’elaborazione che evidenzia la durata delle assegnazioni E.R.P.
tramite il numero di alloggi per anno di assegnazione. Si osserva che oltre il 54% del totale assegnazioni
risultano antecedenti al 2001, si sottolinea comunque che in tutto il territorio regionale le assegnazioni
precedenti al 2001 risultano circa la metà con la sola eccezione di Reggio Emilia dove il 30% delle
assegnazioni sono precedenti al 2001. . Esaminando i dati a partire dal 2001 il numero medio di
assegnazioni annue per la provincia di Forlì-Cesena risulta essere pari al 3,8% degli alloggi assegnati a
pag. 80
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
partire appunto dal 2001: non si tratta di una determinazione esatta in quanto un nucleo famigliare già
assegnatario non compare in caso di cambio alloggio.
Considerando il totale degli alloggi assegnati e il numero di assegnazioni subentrate negli ultimi dodici anni
si evince che la durata della permanenza degli assegnatari nelle abitazioni in provincia è dell’ordine di 26,3
anni e 23,3 anni a livello regionale.
Tabella III.23. Serie storica degli alloggi per provincia e periodo di assegnazione. Solo alloggi ERP gestiti dalle ACER e
occupati
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
< 2001 2001
1.240
54
2.788 184
1.165 173
2.443 176
8.669 471
3.150 174
2.220 135
2.237 110
974
74
24.886 1.551
Periodo di assegnazione
2002 2003 2004 2005 2006 2007
88
52
136
117
99
85
158
190
166
164
288
293
170
132
203
158
238
216
238
242
193
252
286
226
396
376
533
708
825
700
143
137
171
262
317
361
115
103
151
160
172
162
146
211
136
162
108
122
49
83
59
58
164
133
1.503 1.526 1.748 2.041 2.497 2.298
2008 2009
128
102
263
282
244
247
249
313
770
727
256
280
221
237
174
147
90
62
2.395 2.397
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Anagrafe Utenza E.R.P. della regione Emilia-Romagna
pag. 81
2010
99
290
199
297
841
321
208
166
68
2.489
2011
145
300
336
319
1.019
334
203
198
122
2.976
Totale
2012
300
2.645
283
5.649
357
3.838
295
5.529
787 16.822
295
6.201
262
4.349
192
4.109
205
2.141
2.976 51.283
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
III.4. Modalità di assegnazione degli alloggi ERP
L’art. 3 della L. R. 8 agosto 2001 n. 24 e s.m.i., “Disciplina generale dell’intervento pubblico nel settore
abitativo”, che conferisce ai Comuni il compito di regolamentare la gestione degli alloggi ERP attraverso
propri regolamenti comunali.
In particolare all’art. 25 demanda ai Comuni la competenza ad individuare e disciplinare con apposito
regolamento le modalità di assegnazione degli alloggi:
•
•
•
•
•
•
I contenuti della domanda e le modalità di presentazione della stessa;
I criteri di priorità per l’assegnazione ed i relativi punteggi da attribuire alle domande in relazione
alle condizioni soggettive ed oggettive dei nuclei richiedenti;
Il contenuto del bando e le forme di pubblicazione dello stesso;
Il procedimento di formazione e pubblicazione della graduatoria e le modalità di aggiornamento
della stessa, prevedendo l’eventuale istituzione di apposite Commissioni;
Le modalità di individuazione degli alloggi, con particolare riguardo alla scelta, alla consegna, alla
rinuncia ed ai termini per l'occupazione;
L’assegnazione in deroga alla graduatoria nelle situazioni di emergenza abitativa.
La legge regionale definisce i requisiti minimi per l’accesso agli alloggi ERP, di cui agli artt. 15 e 24 ai quali
seguono le condizioni che danno origine ai punteggi definite nei singoli regolamenti comunali. In particolare
nell’art. 15 è definito che i requisiti per conseguire l'assegnazione degli alloggi di ERP e delle abitazioni in
locazione, attengono ai seguenti fatti o qualità del nucleo avente diritto:
a)
b)
c)
d)
e)
la cittadinanza italiana o altra condizione ad essa equiparata, prevista dalla legislazione vigente;
la residenza o la sede dell'attività lavorativa;
i limiti alla titolarità di diritti reali su beni immobili;
l'assenza di precedenti assegnazioni o contributi;
l reddito del nucleo avente diritto, valutato secondo i criteri stabiliti dal D.Lgs. 31 marzo 1998, n.
109 e s.m.i.
Nell’art. 24 è sancito che gli alloggi di ERP sono assegnati, secondo l'ordine di priorità fissato con
un'apposita graduatoria, ai nuclei aventi diritto in quanto in possesso dei requisiti sopra citati, che debbono
essere posseduti al momento della presentazione della domanda e debbono permanere al momento
dell'assegnazione e successivamente nel corso della locazione.
A fronte di tali disposizioni normative sono stati analizzati i regolamenti dei comuni capoluogo e di altri 12
comuni di dimensione significativa (Castel San Giovanni, Fiorenzuola, Fidenza, Guastalla, Scandiano, Carpi,
Sassuolo, Imola, Cento, Faenza e Cesena).
Nel presente paragrafo si riportano pertanto alcune informazioni a livello regionale come introduzione alle
schede della Romagna.
I criteri generali ai regolamenti comunali per la definizione dei punteggi per l’accesso agli alloggi ERP
possono essere suddivisi in cinque categorie:
•
•
•
•
Condizioni soggettive
Condizioni oggettive
Condizioni economiche
Condizioni sociali
pag. 82
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
•
Condizioni aggiuntive (tali criteri per esempio possono essere: l’incremento del punteggio ottenuto
con le precedenti condizioni, l’anzianità della domanda, il punteggio ISEE, altre condizioni
aggiuntive).
Condizioni soggettive: tra le sotto categorie comuni a tutte le zone si individuano gli invalidi, gli anziani, le
famiglie monogenitoriali e con affidamenti, i nuclei di nuova formazione, la composizione del nucleo
familiare relativamente ai figli a carico e il rientro in Italia degli emigranti iscritti all’AIRE. A Modena, Carpi e
Ravenna sono definiti espliciti punteggi per single e nella zona ferrarese si riscontrano punteggi per il
trasferimento da altri comuni e i nuovi insediamenti produttivi. Nel solo regolamento di Piacenza è
esplicitato un punteggio per l’esigenza di tutela che in altri regolamenti è compreso nelle condizioni sociali
in particolare nella tutela di minori o nel grave conflitto familiare.
Un’osservazione merita la residenza in anni nel comune alla data di presentazione della domanda o di
scadenza del bando. Sottocategoria presente in tutti i regolamenti comunali analizzati nella zona
occidentale, variabile da zero anni fino a oltre 25 anni e 1 giorno consecutivi con punteggio da zero a 15. In
particolare a Piacenza la variabilità è compresa tra fino a 3 anni a oltre 12 anni e il punteggio da 3 a 15, a
Castel San Giovanni e Fiorenzuola d’Arda da 0 a 12 anni con punteggio da 0 a 15, a Parma da oltre 4 anni a
20 anni con punteggio da 1 a 4, a Fidenza da oltre 5 anni a oltre 25 anni e 1 giorno consecutivi con
punteggio da 1 a 4, a Reggio Emilia da oltre 2 anni a oltre 10 con punteggio da 1 a 6 ed infine a Guastalla e
Scandiano rispettivamente da oltre 4 anni e da oltre 3 anni fino a oltre 10 anni con punteggio da 2 a 6.
Nella zona dell’Emilia centrale si rileva nei comuni di Carpi e Cento, nel primo caso per ogni anno di
residenza o di attività lavorativa sarà assegnato 1 punto fino a un massimo di 5 punti e nel secondo 0,25
punti per ogni anno o frazione di anno fino ad un massimo di 6 punti.
In Romagna si ravvisa nei comuni di Forlì e Cesena con un punteggio che varia da 1 a 10 punti da oltre 5
anni di residenza fino a oltre 18 anni nel primo e da 2 a 8 punti da oltre 5 anni di residenza fino a oltre 18
anni nel secondo. Si conclude pertanto evidenziando che questa condizione tra i regolamenti comunali
esaminati non si ravvisa a Modena, Sassuolo, Bologna, Imola, Ferrara, Ravenna, Faenza e Rimini.
Condizioni oggettive: tra le sottocategorie comuni a tutte le zone si individuano gli sfratti, il disagio
abitativo, la sistemazione precaria e le barriere architettoniche in alloggi occupati da portatori di handicap.
Un’osservazione particolare occorre farla in merito ad antigenicità, alloggio improprio e alloggio
sovraffollato che in molti casi rientrano nel disagio abitativo e per una idonea comparazione nella
schematizzazione riportata sono stati scorporati.
Nella zona romagnola e a Modena si evidenzia un apposito punteggio per sfrattati e separati. Il rilascio
dell’alloggio di servizio è presente a Parma, Fidenza, Ravenna, Forlì e Cesena.
Nel regolamento comunale di Ferrara è indicato un apposito punteggio per l’emergenza abitativa,
condizione nelle altre aree garantita attraverso canali differenti al bando o alla presentazione delle
domande, la crisi occupazionale si identifica nel solo regolamento dei comuni di Rimini e di Carpi e il
richiedente in condizioni di pendolarità è riscontrato nei comuni di Parma, Fidenza e Sassuolo.
Condizioni economiche: il canone d’affitto, il valore dell’ISEE (o area di disagio economico) e l’incidenza del
canone sull’ISE sono le tre sottocategorie comuni a tutte le zone territoriali. A Piacenza, Castel san Giovanni
e Fiorenzuola d’Arda invece della sottocategoria canone d’affitto è definita l’incidenza del canone/quota
mensile sul valore ISE. Il comune di Rimini ha definito un’apposita formula per fissare il punteggio relativo
all’onerosità del canone di locazione da rapportarsi al valore dell’ISE.
pag. 83
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Condizioni sociali: all’interno delle condizioni sociali si ravvisano la tutela dei minori, i gravi conflitti
familiari, le persone sole con disagio soggettivo, i progetti speciali e/o temporanei, il disagio abitativo e le
gravi patologie, requisiti che in alcuni regolamenti sono aggregati all’interno delle precedenti condizioni e in
altri individuati separatamente .
Condizioni aggiuntive: a Reggio Emilia e a Guastalla è possibile incrementare il punteggio ottenuto con le
precedenti condizioni rispettivamente di 5 e 3 punti. A Rimini ci sono particolari condizioni che legate tra
loro permettono un aumento del 10% del punteggio e in caso di parità di punteggio prevedono una scala di
priorità. L’anzianità della domanda si ravvisa a Bologna, Ravenna, faenza Cesena e Rimini, il punteggio ISEE
individuato nel comune di Rimini è calcolato con valori in Euro sulla base del valore ISEE desunto
dall’attestazione INPS.
Si evidenziano infine particolari scelte operate nella redazione dei regolamenti di assegnazione degli alloggi
ERP dalle singole Amministrazioni municipali:
-
-
Nel regolamento di Piacenza non ci sono le condizioni sociali e c'è l'esigenza di tutela nelle
condizioni soggettive
L’Amministrazione municipale di Parma all'interno delle condizioni soggettive ha compreso
l'area disagio economico e il canone d'affitto
Nel regolamento di Reggio Emilia il valore ISEE e il canone d'affitto sono all'interno delle
condizioni oggettive area di disagio
Il Comune di Sassuolo ha inserito la pendolarità nelle condizioni economiche
Nel regolamento di Bologna a parte la composizione del nucleo familiare, le persone sole, le
famiglie monogenitoriali e gli anziani le altre sono tutte condizioni aggiuntive
L’Amministrazione Comunale di Imola ha distinto un’area di condizioni di disagio abitativo che
comprende spazi impropri, antigienicità, sistemazione precaria, alloggio sottodimensionato,
sfratti e barriere architettoniche
Il Comune di Ferrara ha inserito la condizione economica e il progetto speciale all'interno delle
condizioni soggettive
Nel regolamento di Cento la condizione economica è compresa nelle condizioni soggettive
Il Comune di Rimini ha definito una metodologia di assegnazione del punteggio diversa sia
rispetto agli altri comuni romagnoli presi in esame che rispetto alla totalità dei comuni
analizzati.
Nelle pagine successive si riportano le schede relative ai criteri comunali per la definizione dei punteggi per
l’accesso agli alloggi ERP dei comuni di Forlì, Cesena, Ravenna, Faenza e Rimini, indicando in prima colonna
le condizioni e le inerenti sottocategorie, in seconda il dettaglio delle sottocategorie per l’attribuzione del
punteggio, in terza colonna il punteggio ed infine il codice identificativo del regolamento comunale. La
parte di dettaglio in corsivo grassetto evidenzia la cumulabilità dei punteggi all’interno della condizione o
delle sottocategorie.
L’ultima tabella raccoglie invece in un quadro sintetico il confronto di alcune tipologie comuni ai
regolamenti analizzati.
pag. 84
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Scheda relativa ai criteri del comune di Forlì per la definizione dei punteggi per l’accesso agli
alloggi ERP
Condizioni
Condizioni soggettive
Regolamento approvato con DCC 184/2008
Dettaglio
Punteggio
max 25/95 punti
I punteggi attribuiti per i punti A1 – A2 e A3 non sono cumulabili fra di loro
Nucleo formato da uno o più ultra70enni, anche se con eventuali minori oppure
maggiorenni handicappati a carico. In caso di coniugi è sufficiente che uno dei due abbia
6
superato i 70 anni, purchè l’altro non svolga attività lavorativa e abbia superato i 65 anni
Anziani
Nucleo formato da uno o più ultra65enni, anche se con eventuali minori oppure
maggiorenni handicappati a carico. In caso di coniugi è sufficiente che uno dei due abbia
3
superato i 65 anni, purchè l’altro non svolga attività lavorativa
Presenza nel nucleo familiare di un ultra70enne
3
Il punteggio è attribuito per ogni persona invalida o handicappata, la cui condizione sia
riconosciuta dalla competente commissione Ausl o abbia presentato domanda per
ottenere tale riconoscimento in data anteriore alla scadenza del bando. In questo
secondo caso il punteggio verrà assegnato con riserva e potrà essere confermato se
documentato entro la data di verifica dei requisiti. Il punteggio di invalidità sarà
riconosciuto, attribuendo il relativo punteggio, anche nel caso di certificati di invalidità
Invalidi
rilasciati da pubbliche amministrazioni per altre condizioni equiparabili (quali invalidità
del lavoro, invalidità per servizio ecc.).
Presenza nel nucleo di persona con invalidità totale o non autosufficienza
8
Presenza nel nucleo di persona con invalidità pari o superiore al 67% ed inferiore al 100%
4
Presenza nel nucleo di persona con invalidità pari o superiore al 50% ed inferiore al 67%
2
Presenza nel nucleo di minore riconoscimento invalidità civile
6
Famiglie monogenitoriali Nucleo familiare richiedente composto esclusivamente da un solo genitore e da figli, di cui
5
e con affidamenti
almeno uno minorenne
Composizione del nucleo
Per ogni figlio a carico
2
familiare
Giovane coppia i cui componenti siano ambedue di età inferiore a 35 anni, sposati o
Nuclei
di
nuova
conviventi anagraficamente. In tale ultimo caso la convivenza anagrafica deve sussistere da
3
formazione
almeno un biennio.
Condizioni oggettive
I punteggi di cui alle lettere C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7 e C8 non sono cumulabili tra di loro. Max 25/95 punti
I provvedimenti esecutivi di sfratto non devono essere stati intimati per inadempienze
contrattuali, con l’eccezione dei casi di sfratti in capo a nuclei familiari con uno o più
componenti del nucleo richiedente con esiti invalidanti da infortuni o gravi malattie
certificati che abbiano determinato un grado di invalidità non inferiore al 46% ed una
riduzione del reddito del nucleo familiare non inferiore al 40% dell’ISE. Il punteggio di cui
ai punti C1 e C2 viene comunque riconosciuto e mantenuto (per i 6 mesi successivi al
rilascio volontario dell’alloggio od al termine della sistemazione precaria di cui al punto
C3), qualora esso sia avvenuto in presenza di sfratto esecutivo come definito ai sensi dei
punti soprarichiamati, anche se la soluzione abitativa autonomamente reperita
Sfratti
dall’interessato non corrisponde ai requisiti di precarietà di cui al punto C3
Provvedimento esecutivo di sfratto o ordinanza comunale di sgombero che determini il
rilascio coattivo dell’alloggio
entro 12 mesi
18
oltre 12 mesi
9
Sentenza o provvedimento giudiziale (comprese le sentenze di fallimento ed i conseguenti
decreti di trasferimento della proprietà) muniti di formula esecutiva, comportanti l’obbligo
7
di rilascio dell’alloggio
Sistemazione provvisoria procurata (da oltre 12 mesi) dall’Amministrazione Comunale,
15
direttamente o tramite Agenzie o altri soggetti da essa individuati
Sistemazione precaria
Sistemazione precaria comportante grave disagio abitativo, accertata dall’autorità
18
competente, determinatasi a seguito di sfratto esecutivo o eseguito
Spazi impropriamente adibiti ad abitazione
5
Sovraffollamento Ai fini dell’attribuzione del punteggio di cui sopra si fa riferimento agli
standard abitativi così come individuati al successivo art. 16 del presente regolamento. Il
punteggio è attribuibile qualora il sovraffollamento persista almeno da un anno.
Disagio abitativo
1 persona oltre gli standard
1
2 persone oltre gli standard
2
3 persone oltre gli standard
3
Condizioni di antigienicità
5
Rilascio dell’alloggio di Rilascio dell’alloggio di servizio messo a disposizione nell’ambito delle prestazioni connesse
5
servizio
a contratti di lavoro e/o prestazioni d’opera
pag. 85
Codice
A-1
A-2
A-3
A-4
A-5
A-6
A-7
A-8
A-9
A-10
C-1
C-2
C-4
C-6
C-3
C-9
C-10
C-8
C-5
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Sfrattati e separati
Condizioni economiche
Perdita dell’alloggio per separazione legale (giudiziale o consensuale omologata dal giudice)
purché dalla sentenza risulti l’obbligo di rilasciare l’alloggio
Qualora sia riconosciuto il punteggio relativo allo sfratto per inadempienza contrattuale
il punteggio per incidenza canone reddito eventualmente attribuito verrà rapportato, al
momento del controllo preliminare all’assegnazione, all’ammontare del canone
effettivamente corrisposto nell’ultimo anno. In ogni caso, ai fini del calcolo del punteggio
dell’incidenza canone/reddito il richiedente dovrà presentare copia del contratto
registrato e documentazione attestante il pagamento del canone dei 12 mesi precedenti
alla verifica dei requisiti.
oltre 13.000,00 €
da 10.000,00 a 13.000,00 €
Valore ISEE
da 7.000,00 a 9.999,00 €
da 4.000,00 a 6.999,00 €
inferiore a 4.000,00 €
dal 15% al 24,9%
dal 25% al 34,9%
Incidenza del canone sul
dal 35% al 44,9%
valore ISE
dal 45% al 54,9%
Superiore o uguale al 55%
Le situazioni specificate ai punti B-1 e B-2 devono risultare da apposite attestazioni
Condizioni sociali
rilasciate dai competenti dei Servizi Sociali o Sanitari
Nucleo incluso dai servizi sociali in progetti di assistenza e recupero a fronte di gravi
Grave conflitto familiare conflitti familiari e/o violenze in famiglia (comprovate da presentazione di formale
denuncia/querela con pronunciamento della magistratura nche minorile)
Nucleo con componente affetto da gravi patologie, già in carico ai Servizi Socio-Sanitari che
comportano un carico assistenziale molto elevato e/o a rischio di istituzionalizzazione. La
Gravi patologie
presente condizione è accertata dall’attivazione o fruizione di servizi assistenziali, di cura o
di sollievo nell’ambito di un piano domiciliare a beneficio di uno dei componenti il nucleo
familiare richiedente
Anzianità di residenza nel Comune alla data di scadenza del Bando
Da oltre 5 fino a 6 anni
Da oltre 6 fino a 8 anni
Da oltre 8 fino a 10 anni
Condizioni residenziali
Da oltre 10 fino a 12 anni
Da oltre 12 fino a 14 anni
Da oltre 14 fino a 16 anni
Da oltre 16 fino a 18 anni
Oltre 18 anni
7
C-7
Max 20/95 punti
da o a 10 punti
0
3
6
8
10
2
4
6
8
10
D-1
D-2
max 20/95 punti
15
B-1
10
B-2
E-1
1
2
3
4
5
6
8
10
La domanda, redatta su apposito modulo, deve indicare: la cittadinanza nonché la residenza
del concorrente e il luogo in cui lo stesso presta la propria attività lavorativa
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regolamento per l’assegnazione alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Forlì
CONTENUTO E PRESENTAZIONE DELLE DOMANDE
pag. 86
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Scheda relativa ai criteri del comune di Cesena per la definizione dei punteggi per l’accesso agli
alloggi ERP
Regolamento approvato con DCC 210/2012
Condizioni
Condizioni soggettive
Dettaglio
I punteggi attribuiti per i punti A-1, A-2 e A-3 non sono cumulabili fra di loro.
Nucleo formato da uno o più ultra75enni, anche se con eventuali minori
oppure maggiorenni handicappati a carico. In caso di coniugi è sufficiente che
uno dei due abbia superato i 75 anni, purchè l’altro non svolga attività
lavorativa e abbia superato i 65 anni
Anziani
Nucleo formato da uno o più ultra65enni, anche se con eventuali minori
oppure maggiorenni handicappati a carico. In caso di coniugi è sufficiente che
uno dei due abbia superato i 65 anni, purchè l’altro non svolga attività
lavorativa
Presenza nel nucleo familiare di un ultra75enne
Il punteggio è attribuito per ogni persona invalida o portatrice di disabilità,
la cui condizione sia già stata riconosciuta dalla competente Commissione
AUSL/INPS. Il punteggio di invalidità potrà essere riconosciuto anche nel
caso di certificazioni di invalidità rilasciate da pubbliche amministrazioni per
altre condizioni equiparabili (quali invalidità del lavoro, invalidità per
servizio, etc.) qualora siano riconducibili ad una delle categorie sopra
indicate.
Invalidi
Presenza nel nucleo di persona con invalidità totale o non autosufficienza
Presenza nel nucleo di persona con invalidità pari o superiore al 67% ed
inferiore al 100%
Presenza nel nucleo di persona con invalidità pari o superiore al 46% ed
inferiore al 67%
Presenza nel nucleo familiare di minore con riconoscimento di invalidità civile
Il punteggio viene attribuito nel caso in cui alla data della domanda nel
nucleo anagrafico del richiedente sia presente un solo genitore, senza altri
Famiglie monogenitoriali e con
adulti diversi da eventuali figli maggiorenni
affidamenti
Nucleo familiare richiedente composto esclusivamente da un solo genitore e
da figli, di cui almeno uno minorenne
Composizione
del
nucleo
Per ogni figlio a carico
familiare
Giovane coppia i cui componenti siano ambedue di età inferiore a 35 anni,
Nuclei di nuova formazione
sposati o conviventi more-uxorio anagraficamente. In tale ultimo caso la
convivenza anagrafica deve sussistere da almeno un biennio.
I punteggi di cui alle lettere C-1, C-2, C-3, C-4, C-5, C-6, C-7 e C-8 non sono
Condizioni oggettive
cumulabili tra di loro
I provvedimenti esecutivi di sfratto, di norma, non devono essere stati
intimati per morosità. Sono valutabili, ai fini dell’attribuzione del relativo
punteggio, i provvedimenti di sfratto per morosità qualora ricorra una delle
seguenti situazioni:
casi per i quali l’Amministrazione comunale attesti che si tratti di soggetti in
carico ai Servizi Sociali e in situazione di grave difficoltà economica
determinata da rilevanti problematiche riferite ad uno o più componenti del
nucleo richiedente, conseguenti ad infortuni o gravi malattie con esito
invalidante di grado non inferiore al 46% e che gli stessi producano per il
nucleo famigliare una forte riduzione reddituale non inferiore al 40% dell’ISE.
Casi in cui si tratti di una inadempienza determinata da perdita del lavoro da
parte di uno o più componenti del nucleo famigliare richiedente, in cui lo
stato di disoccupazione sia protratto da più di 6 mesi, purché questa
condizione sia documentata con lettera di licenziamento per cessazione o
riduzione dell’attività, o dichiarazione che attesti il mancato rinnovo del
Sfratti
contratto di lavoro a tempo determinato (dichiarazione rilasciata dal datore
di lavoro e/o dal centro per l’impiego che attesti l’occupazione presso la
stessa impresa negli ultimi due anni);
nucleo richiedente cui sia stato attribuito il punteggio di cui al punto B-2.
Il punteggio di cui ai punti C-1 e C-2 viene comunque riconosciuto e
mantenuto per i 6 mesi successivi al rilascio volontario dell’alloggio qualora
detto rilascio sia avvenuto in presenza di sfratto esecutivo come definito ai
sensi dei punti sopra richiamati, anche se la soluzione abitativa
autonomamente reperita dall’interessato non corrisponde ai requisiti di
precarietà di cui al successivo punto C-3.
Provvedimento esecutivo di sfratto o ordinanza comunale di sgombero che
determini il rilascio coattivo dell’alloggio
entro 12 mesi
oltre 12 mesi
pag. 87
Punteggio
max 27/100 punti
Codice
6
A-1
3
A-2
3
A-3
10
A-4
6
A-5
4
A-6
8
A-7
5
A-8
2
A-9
3
A-10
max 20/100 punti
18
9
C-1
C-2
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Sistemazione precaria
Disagio abitativo
Rilascio dell’alloggio di servizio
Sfrattati e separati
Sentenza o provvedimento giudiziale (comprese le sentenze di fallimento ed i
conseguenti decreti di trasferimento della proprietà) muniti di formula
esecutiva, comportanti l’obbligo di rilascio dell’alloggio
Nucleo con sistemazione precaria procurata da oltre 12 mesi
dall’Amministrazione Comunale direttamente dall’Agenzia o da altri soggetti
da essa individuati
Sistemazione precaria, accertata dall’Autorità competente o procurata
dall’Amministrazione Comunale, determinatesi a seguito di sfratto esecutivo o
eseguito
Spazi impropriamente adibiti ad abitazione
Sovraffollamento Ai fini dell’attribuzione del punteggio di cui sopra si fa
riferimento agli standard abitativi così come individuati al successivo art. 14
del presente regolamento. Il punteggio è attribuibile qualora il
sovraffollamento persista almeno da un anno.
1 persona oltre gli standard
2 persone oltre gli standard
3 persone oltre gli standard
Condizioni di antigienicità
Allontanamento dall’alloggio messo a disposizione nell’ambito delle
prestazioni connesse a contratti di lavoro, a seguito di interruzione non
volontaria del rapporto di lavoro e per motivo oggettivo, a condizione che
detto rapporto di lavoro abbia avuto durata superiore a due anni
Perdita dell’alloggio per separazione legale (giudiziale o consensuale
omologata dal giudice) purché dalla sentenza risulti l’obbligo di rilasciare
l’alloggio
Condizioni economiche
Valore ISEE
7
C-4
15
C-6
18
C-3
5
C-9
C-10
1
2
3
5
C-8
5
C-5
7
C-7
max 16/100 punti
da 0 a 8 punti
0
1
4
6
8
oltre € 14.867,00
da € 11.435,01 a € 14.867,00
da € 8.004,01 a € 11.435,00
da € 5.500,00 a € 8.004,00
Inferiore a € 5.500,00
D-1
D-2
dal 15% al 24,9%
Incidenza del canone sul valore dal 25% al 34,9%
ISE
dal 35% al 44,9%
dal 45% al 54,9%
superiore o uguale al 55%
Condizioni sociali
Nucleo incluso dai servizi sociali in progetti di assistenza e recupero a fronte di
Grave conflitto familiare
gravi conflitti familiari e/o violenze in famiglia (comprovate da presentazione
di formale denuncia/querela con pronunciamento della magistratura)
La condizione B2 non è cumulabile con le condizioni da A4 ad A6
Nucleo richiedente con componente affetto da gravi patologie, già incarico ai
Gravi patologie
Servizi Socio-Sanitari, che comportano un carico assistenziale molto elevato
e/o a rischio di istituzionalizzazione
Le condizioni E1 ed E2 potranno essere accumulate tra di loro fino a un tetto
massimo di 12 punti
Anzianità di residenza nel Comune alla data di scadenza del Bando
Condizioni
residenziali
e Da oltre 5 fino a 9 anni
anzianità di permanenza in Da oltre 9 fino a 13 anni
graduatoria
Da oltre 13 fino a 18 anni
Oltre 18 anni
Anzianità di permanenza in graduatoria
Da attribuire per ogni anno di permanenza continuativa in graduatoria
1
3
4
6
8
max 25/100 punti
15
B-1
10
B-2
max 12/100 punti
E-1
2
4
6
8
E2
1
La domanda, redatta su apposito modulo, deve indicare: la cittadinanza nonché la residenza
del concorrente e il luogo in cui lo stesso presta la propria attività lavorativa
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regolamento per l’assegnazione alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Cesena
CONTENUTO E PRESENTAZIONE DELLE DOMANDE
pag. 88
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Scheda relativa ai criteri del comune di Ravenna per la definizione dei punteggi per l’accesso agli
alloggi ERP
Regolamento modificato con DCC 33586/84 del 2011
Dettaglio
I punteggi delle condizioni soggettive A1, A2, A3 non sono cumulabili fra
loro. I punteggi riferiti ad A6 o ad A7 non sono fra loro cumulabili, è
Condizioni soggettive
attribuibile il punteggio più favorevole. I punteggi della condizione A4
(disabilità), non sono cumulabili fra loro.
Presenza nel nucleo di ultra70enne
Anziani
Nucleo familiare i cui componenti siano tutti ultra70enni
Nucleo familiare i cui componenti siano tutti ultra60enni
Presenza handicap
invalidità totale o non autosufficienza
Invalidi
minore portatore di handicap
invalidità superiore ai 2/3 ed inferiore al 100%
Per ogni minore e/o maggiorenne handicappato fiscalmente a carico
cumulabile con A1, A2, A4, A6
Single
Single in stato di grave disagio soggettivo
Adulto solo con uno o più minori a carico
Famiglie monogenitoriali e
per un minore
con affidamenti
per ogni ulteriore minore
Coppia di giovani in cui la somma dell’età dei due coniugi, o conviventi, da
almeno 2 anni, non superi i 70 anni e l’età di uno di essi non superi i 40 anni; il
Nuclei di nuova formazione
punteggio si attribuisce se sussiste almeno una delle condizioni oggettive,
soggettive, sociali o economiche
Emigranti iscritti all’AIRE nel Comune di Ravenna o rientranti da meno di 2
anni alla data di apertura del bando, ove si riscontri lo stato di disagio
Rientro in Italia
abitativo; il punteggio si attribuisce se sussiste almeno una delle condizioni
oggettive, soggettive, sociali o economiche
I punteggi delle condizioni C1, C2, C3, C7 non sono cumulabili fra loro. Le
condizioni C4, C5, C6, C7, C8, C9 devono persistere da almeno due anni
Condizioni oggettive
maturate nel Comune di Ravenna come da risultanze anagrafiche e non
sono cumulabili con le condizioni C1, C2, C3
Sistemazione precaria fornita dal Comune o altri organismi preposti
all’assistenza previo accordo con il competente servizio del comune,
situazione sussistente da almeno 2 anni ed attribuibile ai soli nuclei famigliari
Sistemazione precaria
rientranti in un progetto di reinserimento sociale, così come descritto al
punto B1 e che corrisponda regolarmente il canone di locazione nonché tutti
gli oneri connessi. Non cumulabili con altre condizioni oggettive
Condizioni di antigienicità
Abitazione in alloggio sovraffollato
fino a mq 28 e persone 2
fino a mq 28 e persone 3
fino a mq 28 e persone 4 e oltre
da mq 29 a 39 e persone 3
da mq 29 a 39 e persone 4
da mq 29 a 39 e persone 5 e oltre
da mq 40 a 55 e persone 4
da mq 40 a 55 e persone 5
Disagio abitativo
da mq 40 a 55 e persone 6 e oltre
da mq 56 a 66 e persone 5
da mq 56 a 66 e persone 6
da mq 56 a 66 e persone 7 e oltre
Sistemazione alloggiativa in locali mancanti dei requisiti richiesti per
l’abitabilità
Alloggio inidoneo per handicap totale o parziale, invalidità certificata dalla
commissione medica AUSL
Coabitazione
con persona/e legata/e da vincolo di parentela
con persona/e non legata/e da vincolo di parentela
Alloggio di servizio
Obbligo di rilascio di alloggio di servizio
Condizioni
pag. 89
Punteggio
Codice
Max 25/100 punti
10
20
15
A3
A1
A2
A4
10
8
6
4
A7
5
A5
A6
15
2
10
A8
5
A9
max 20/100 punti
20
C4
10
C5
C8
2
6
10
2
6
10
2
6
10
2
6
10
20
20
C6
C7
C9
1
2
10
C3
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
I punteggi C1 e C2 non saranno attribuiti se lo sfratto è stato intimato dai
Servizi Sociali o dall'ACER per morosità o altra inadempienza
Con obbligo di rilascio entro 12 mesi dalla data di scadenza del bando a
sfavore di richiedenti che abitino in alloggio sul quale penda un
provvedimento esecutivo di sfratto munito di convalida, un verbale di
conciliazione giudiziaria,un'ordinanza di sgombero ovvero a seguito di decreto
di omologa della separazione emesso dal Tribunale oppure, nel caso di
separazione giudiziale, a seguito di provvedimento pronunciato dal
Presidente del Tribunale che autorizza i coniugi a vivere separati oppure
sentenza passata in giudicato; gli sfratti per morosità comporteranno
punteggio solo nel caso in cui il nucleo famigliare colpito dal provvedimento,
dimostri che nei due anni, precedenti l’insturarsi della morosità, abbia
corrisposto regolarmente il canone d’affitto e, che successivamente,
l’incapacità di far fronte al regolare pagamento sia stato determinata dalla
caduta del reddito verificatasi successivamente alla sottoscrizione del
contratto d’affitto e non già da instabilità socio-economica in essere al
momento della sottoscrizione del contratto di locazione; il valore ISE
certificato in concomitanza dei due anni di regolare pagamento del canone,
deve essere stato almeno doppio al valore dell’affitto;
Come al punto C1, con obbligo di rilascio oltre 12 mesi
Sfrattati e separati
Condizioni economiche
attribuibile se inferiore alla metà (8.577,15 €) del valore ISEE previsto per
l'accesso (17.154,30 €)
Il punteggio D2 non è attribuibile se il valore ISE non è almeno il doppio
dell'ammontare del canone d'affitto complessivo annuo ad eccezione dei
richiedenti ai quali sia stato attribuito il punteggio A1 o A2 (anziani)
Incidenza del canone sul fino a 4.553,45 € non inferiore al 14%
valore ISE
da 4.553,46 € a 8.551,60 € non inferiore al 18%
da 8.551,61 € a 11.439,16 € non inferiore al 24%
da 11.439,17 € a 17.154,30 € non inferiore al 30%
Valore ISEE
Condizioni sociali
Progetti
speciali
temporanei
Condizioni aggiuntive
20
C1
10
max 25/100 punti
C2
10
D1
D2
15
12
9
6
max 10/100 punti
e/o
Nucleo sostenuto dai servizi Sociali per progetti di reinserimento
Presenza nelle graduatorie da almeno due graduatorie precedenti consecutive
precedenti
per ogni ulteriore presenza consecutiva sino ad un massimo di punti 20
10
B1
max 20/100 punti
6
2
E1
E2
Il possesso dei seguenti requisiti è richiesto per la partecipazione al concorso:
a) cittadinanza italiana o di uno Stato aderente all’Unione Europea
b) essere cittadino straniero, ai sensi del comma 6 dell’art. 40 del DLgs 25 luglio 1998 n° 286,
REQUISITI PER LA PARTECIPAZIONE AL CONCORSO
titolare di carta di soggiorno o regolarmente soggiornante che sia iscritto nelle liste di
collocamento o che esercita una regolare attività di lavoro subordinato o di lavoro
autonomo;
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regolamento per l’assegnazione alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Ravenna
pag. 90
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Scheda relativa ai criteri del comune di Faenza per la definizione dei punteggi per l’accesso agli
alloggi ERP
Regolamento approvato con deliberazione del CC 188/2012
Dettaglio
Punteggio
I punteggi A1, A2, A9 e A10 si attribuiscono a condizione sussista una delle
Condizioni soggettive
max 35/100 punti
condizioni oggettive, sociali ed economiche
I punteggi A1 e A2 non sono cumulabili
Presenza nel nucleo di ultra70enni
12
Anziani
Nucleo formato solo da ultra70enni. Il punteggio è attribuibile a condizione di non
coabitare con altri. Il punteggio si attribuisce anche se nel nucleo sono presenti
14
minori o maggiorenni disabili a carico o il coniuge di età superiore a 60 anni
I punteggi A3, A4 e A5 non sono cumulabili
Presenza nel nucleo di persone con invalidità totale o non autosufficienza (pari al
10
100%)
Invalidi
Presenza nel nucleo di minore con invalidità
8
Presenza nel nucleo di persone con invalidità pari o superiore al 67%
6
I punteggi A7 e A8 non sono cumulabili e si attribuiscono a condizione di non
abitare con altri; in caso di adulto che conviva sia con minori che con figli
maggiornni a carico, si applica solo il punteggio sub A7
Famiglie monogenitoriali e
Adulto solo con minore a carico convivente
12
con affidamenti
Nucleo formato da adulto solo configlio maggiorenne a carico convivente. Il
punteggio è il medesimo anche in presenza di più figli maggiorenni a carico
8
conviventi
Composizione del nucleo
Per ogni figlio minorenne a carico o maggiorenne se portatore di handicap
4
familiare
Giovane coppia in cui la somma dell'età dei 2 coniugi non superi i 70 anni e l'età di
Nuclei di nuova formazione
uno di essi non superi i 40 anni, sposata da meno di 5 anni o convivente more
10
uxorio
Emigranti iscritti all'AIRE in un Comune dell'Emilia Romagna o rientranti da meno di
Rientro in Italia
5
3 anni se in stato di disagio abitativo
I punteggi C1, C2, C3 e C4 non sono cumulabili tra loro. I punteggi C5 e C6 non
Condizioni oggettive
max 25/100 punti
sono cumulabili. I punteggi C6 e C7 non sono cumulabili
Richiedenti che abitano in alloggio che debba essere rilasciato a seguito di
provvedimento esecutivo di sfratto, non intimato per morosità o altra
inadempienza, di verbale di conciliazione giudiziaria, di ordinanza di sgombero o di
10
provvedimento di separazione, omologato dal tribunale, o sentenza passata in
giudicato, con rilascio dell'alloggio. Il provvedimento deve essere esecutivo entro 12
mesi dalla data di chiusura del bando
Sfratto per morosità: il punteggio è riconosciuto esclusivamente ai nuclei per i quali
sia attestata la presa in carico con un progetto assistenziale da parte dei Servizi
Sociali. Deve altresì essere dimostarta che nei 2 anni precedenti l'instaurarsi della
morosità il nucleo ha corrisposto regolarmente il canone; il valore ISE certificato in
concomitanza dei 2 anni di regolare pagamento deve essere stato almeno doppio
all'importo del canone annuale; successivamente, l'incapacità di far fronte al
10
regolare pagamento deve essere stata determinata da nuove documentate e non
Sfratti
generiche situazioni di disagio socio sanitario dopo la stipula del contratto di
locazione con diminuzione significativa della capacità reddittuale del nucleo. Il
provvedimento deve essere esecutivo entro 12 mesi dalla data di chiusura del
bando
Sistemazione precaria a seguito di sfratto: il punteggio è riconosciuto al nucleo
familiare che, a seguito di provvedimento di sfratto (intimato per motivi e alle
condizioni indicate ai precedenti punti C1 e C2) eseguito nei precedenti 2 anni
rispetto alla data di chiusura del bando, risieda anagraficamente in alloggio o in
spazi procurati a titolo precario dai Servizi Sociali o da organismi o enti non lucrativi
10
di utilità sociale, previo accordo con il Comune; la residenza anagrafica non è
richiesta qualora il titolare della gestione della struttura ospitante attesti
contestualmente la situazione assistenziale e la particolare disciplina di accesso alla
struttura che impedisce l'iscrizione anagrafica degli ospiti
Il punteggio è riconosciuto al nucleo familiare, in carico ai Servizi Sociali, che, per
motivi diversi da quanto indicato al precedente punto C3, sia stato collocato, nei
precedenti 2 anni rispetto alla data di chiusura del bando, in alloggio o in spazi
procurati a titolo precario dai servizi sociali o da organismi o enti non lucrativi di
Sistemazione precaria
5
utilità sociale, previo accordo con il Comune; la residenza anagrafica non è richiesta
qualora il titolare della gestione della struttura ospitante attesti contestualmente la
situazione assistenziale e le particolare disciplina d'accesso alla struttura che
impedisce l'iscrizione anagrafica degli ospiti
Condizioni
pag. 91
Codice
A2
A1
A3
A4
A5
A7
A8
A6
A9
A10
C1
C2
C3
C4
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Alloggio improprio: il punteggio è attribuito a chi abiti spazi da almeno 2 anni alla
data di chiusura del bando, che per struttura, impianti, funzionalità, possono essere
adibiti, impropiamente ad abitazione, pur senza averne le caratteristiche. La
Disagio abitativo
5
condizione di residenza, ove non possibile l'iscrizione anagrafica, è attestata dai
Servizi Sociali o dal Servizio di Polizia Municipale; la condizione degli spazi è
attestata dalle competenti autorità comunali e sanitarie
Alloggio antigienico: il punteggio è attribuito qualora l'alloggio abitato almeno da 2
anni alla data di chiusura del bando, sia dichiarato antigienico dalle competenti
5
autorità sanitarie. La dichiarazione di antigienicità non deve precedere la data di
inizio della locazione in base alla quale il richiedente abita l'alloggio
Il punteggio è attribuito a chi abbia residenza anagraficain alloggio inidoneo a
Barriere architettoniche in garantire la mobilità di uno o più componenti il nucleo in condizioni di invalidità,
alloggi occupati da portatore handicap e non autosufficienza di tipo motorio, attestati da certificazione dell'ASL
15
di handicap
competente in misura pari o superiore al 67%. La condizione deve essere presente
da almeno 2 anni dalla data di chiusura del bando
Condizioni economiche
max 25/100 punti
C6
C5
C7
D1
Valore ISEE
valore ISEE inferiore al 75% del limite previsto per l'accesso all'ERP
valore ISEE inferiore al 50% del limite previsto per l'accesso all'ERP
valore ISEE inferiore al 25% del limite previsto per l'accesso all'ERP
3
8
12
D-2
fino a 8.500 € (25% limite ISE) non inferiore al 14%
Incidenza del canone sul
da 8.501 € a 17.000 € (50% limite ISE) non inferiore al 18%
valore ISE
da 17.001 € a 25.500 € (75% limite ISE) non inferiore al 24%
da 25.501 € a 34.000 € non inferiore al 30%
Condizioni sociali
Progetti
speciali
e/o
temporanei
Persone sole con disagio
soggettivo
Condizioni aggiuntive
Nucleo sostenuto dai Servizi Sociali per progetti di intervento e recupero attestato
con relazione del Dirigente dei Servizi Sociali
Single in stato di grave disagio soggettivo attestato con relazione del Dirigente dei
Servizi Sociali
Presenza in graduatoria
Si attribuisce il punteggio a chi sia presente in almeno 2 graduatorie precedenti
consecutive con punteggio diverso da zero
15
10
7
5
max 15/100 punti
10
B1
5
B2
2
A11
La domanda, redatta su apposito modulo fornito dal Comune e da presentarsi allo stesso nei termini
prefissati, deve indicare: la cittadinanza, nonché la residenza del concorrente e/o il luogo in cui lo stesso
presta la propria attività lavorativa
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regolamento per l’assegnazione alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Faenza
DOMANDA DI ALLOGGIO
pag. 92
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Scheda relativa ai criteri del comune di Rimini per la definizione dei punteggi per l’accesso agli
alloggi ERP
Condizioni
Condizioni soggettive
Regolamento approvato con deliberazione del CC 69/2013
Dettaglio
Le condizioni B-1.1 - B-1.2 - B-1.3 “anzianità” non sono cumulabili fra
loro solo se riferite alla medesima persona. Nella condizione B-1.3 per
ogni ultrasettantenne oltre il primo, il punteggio viene assunto al 50%.
Il punteggio pieno viene calcolato sulla maggiore anzianità.
Le condizioni B-2.1 e B-2.2 “invalidità” non sono cumulabili fra loro se
riferite alla medesima persona. In presenza di più invalidi il punteggio
pieno viene calcolato sul grado di invalidità maggiore; le ulteriori
invalidità vengono conteggiate al 50%.
Punteggio
Codice
B
B-1
Anziani
Stato di abbandono: Nucleo familiare composto da un solo anziano in
stato di abbandono morale e materiale
Ultra65enni: Nucleo familiare composto esclusivamente da persone che
abbiano superato i 65 anni, anche se con eventuali minori o maggiorenni
handicappati a carico. Il punteggio minimo viene aumentato di 200 punti
per ogni anno di età successivo ai 65
Ultra70enni: Per ogni ultra 70enne presente nel nucleo familiare
richiedente. Per l'attribuzione della condizione è richiesta un'anzianità di
residenza con l'anziano di almeno 5 anni. Il punteggio minimo viene
aumentato di 100 punti per ogni anno di età successivo ai 70
8.200
B-1.1
da 6900 a 9.900
B-1.2
tra 2.000 e 4.000 punti
(90 anni)
B-1.3
B-2
Invalidi
Nucleo familiare in cui siano presenti una o più persone invalide con
riduzione permanente della capacità lavorativa superiore a 2/3. Per gli
invalidi di lavoro a partire da un minimo del 34%. Invalidità equiparat al
100% per lo stato dicieco assoluto e sordomuto
Attribuzione di punti 77
per ogni punto di
invalidità
7.700 (per 100% invalidità
civile o 67% INAIL)
B-2.1
In caso di riconoscimento dell'indennità di accompagnamento o
presenza di anziani ultra65enni, o per la condizione di handicap in capo
a minore di anni 18, che abbia difficoltà persistenti a svolgere i compiti e
le funzioni proprie della sua età riconosciute ai sensi delle vigenti
normative
9.000
B-2.2
Presenza di minori
Famiglie monogenitoriali e con
Adulto convivente anagraficamente con figlio/i a carico fiscale
affidamenti
Composizione
del
nucleo
Per ogni figlio minore a carico
familiare
Le condizioni di cui ai punti A-2.1 e A-2.2 sono attribuibili solo in
presenza di attestazione di presa in carico da parte del Servizio Sociale
da almeno un anno dalla data di presentazione della domanda con la
quale viene richiesta l’attribuzione dei punteggi derivanti dalle
predette condizioni.
Condizioni oggettive
Le sottoelencate condizioni non sono cumulabili fra loro:
A-1.1 - Sfratto e condizioni equiparate; A-2 - Sistemazione abitativa
reperita dalla Pubblica Amministrazione; A-3.1 - Alloggio improprio;
A-3.2 - Antigienicità; A-4 – Coabitazione
Le condizioni A-3.1. – Alloggio improprio e A-3.3 Inidoneità
dell’immobile non sono cumulabili fra loro.
Obbligo di rilascio dell’alloggio
Richiedenti che abitano in alloggio che debba essere rilasciato a seguito
di provvedimento esecutivo di sfratto corredato di atto di precetto, di
verbale di conciliazione giudiziaria, di ordinanza di sgombero o di
provvedimento di separazione, omologato dal tribunale, o sentenza
passata in giudicato, con rilascio dell'alloggio. Il provvedimento
esecutivo di sfratto non deve essere stato intimato per inademienza
Sfratto o atto ad esso
contrattuale, salvo che gli inadempienti presentino adeguata
equiparato
documentazione rilasciata dai competenti Uffici pubblici atta a
dimostrare la loro situazione di disagio socio-economico in maniera
continuativa
Il punteggio viene incrementato di 7 punti al giorno a partire dal sesto
mese prima della data di esecuzione dello sfratto (data desumibile dalla
convalida dell’atto, con esclusione delle eventuali proroghe)
Nucleo familiare richiedente che abbia subito un provvedimento
esecutivo di rilascio, così come definito al precedente punto A-1.1., da
Sistemazione a seguito di non oltre 18 mesi dalla data di presentazione della domanda e/o dalla
sfratto e condizioni equiparate data di verifica dei requisiti e delle condizioni in sede di assegnazione. Il
periodo di 18 mesi decorre dalla data di esecuzione del provvedimento
e/o dalla data di rilascio dell’alloggio oggetto dello sfratto.
pag. 93
B-3
5.000
B-3.2
3.000
B-3.1
A
A-1
10.800
A-1.1
max punti 12.060
12.060
A-1.3
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Coabitazione: in uno stesso alloggio con altro o più nuclei familiari aventi
4.000
anagraficamente stati di famiglia distinti
Sovraffollamento: per ogni persona in più rispetto allo standard
1.000
abitativo
Inidoneità dell'immobile: residenza in immobile e/o alloggio inidoneo a
garantire normali condizioni di vita e di salute in relazione alle condizioni
personali di almeno uno dei richiedenti
inidoneità immobile
5.000
inidoneità alloggio
2.000
Disagio abitativo
inidoneità nell'immobile e nell'alloggio
8.000
Sistemazione in spazi o strutture destinati ad usi diversi da quello
11.900
abitativo ed esistente da almeno 2 anni dalla data della domanda
Antigienicità: Residenza, da oltre 12 mesi dalla data di presentazione
della domanda, in alloggio antigienico certificato dall’A.U.S.L. Tale
condizione non viene riconosciuta qualora sia stata accertata per il
7.000
medesimo alloggio a favore di altro richiedente l’assegnazione di
alloggio ERP in un precedente aggiornamento della graduatoria
formulata sulla base del presente Regolamento.
Alloggio di servizio
Obbligo di rilascio di alloggio di servizio
4.200
Sub-locazione Comune – concessione provvisoria di alloggi di proprietà
del Comune di Rimini o locazione di alloggi di proprietà comunale o
reperiti nel mercato privato della locazione. La condizione non è
12.000
riconoscibile in presenza di morosità nel pagamento del canone di
locazione e oneri accessori predeterminati dalla P.A.
Sistemazione precaria - sistemazione, da oltre sei mesi dalla data di
Sistemazione abitativa reperita
presentazione della domanda, in strutture dedicate a categorie di
dalla P.A.
fragilità sociale, autorizzata sulla base delle normative vigenti dagli enti
preposti o da organismi non lucrativi di utilità sociale, organizzazioni di
11.600
volontariato, associazioni ed enti di promozione sociale, fondazioni e
parrocchie. Per l'attribuzione del punteggio la condizione deve
sussistere alla data di presentazione della domanda ed in sede di
assegnazione.
Sussiste incompatibilità fra la condizione A-3.1 Alloggio Improprio e C2 - Incidenza del canone sul valore I.S.E., qualora la sistemazione non
Condizioni economiche
sia effettuata con contratto di locazione registrato relativo ad un
alloggio uso abitazione.
Punteggio ISEE per condizioni
Calcolato con valori in Euro sulla base del valore ISEE desunto dalla
economiche di svantaggio (ISEE
15.000 - ISEE
attestazione INPS.
non superiore ad € 15.000)
Rientrano nella presente condizione i lavoratori che in data antecedente
Lavoratori colpiti dalla crisi al 2009 erano titolari di un contratto a tempo indeterminato ed
12.000
economica
attualmente sono disoccupati o titolari di un contratto a tempo
determinato di durata inferiore a 11 mesi
Onerosità del canone di locazione da rapportarsi al valore ISE secondo le
seguenti modalità
a) sino ad un’incidenza pari al 14% non si riconosce alcun punteggio;
b) nell’intervallo di incidenza compreso fra il 14% ed il 50% viene
Canone d'affitto
(2.800+(inc.-14)/36*7.200)
riconosciuto un punteggio calcolato gradualmente a partire da punti
2800 sino a punti 10.000;
c) oltre il 50% non c’è più aumento del punteggio così come determinato
al precedente punto b);
Condizioni aggiuntive
Qualora le condizioni di cui al punto A-1.1 - A-1.3 - A-2.1 e A-2.2
concorrano:
alla condizione di cui ai punti B-1.1 o B-1.2 ;
alla condizione di cui ai punti B-2.1 o B-2.2;
alla condizione B-3.2;
il punteggio ottenuto sarà aumentato nella misura del 10%. In caso di
parità di punteggio la successione in graduatoria sarà così determinata:
prima i richiedenti residenti nel Comune di Rimini ordinati secondo
l’anzianità di residenza;
in caso di ulteriore parità di punteggio verrà data priorità al richiedente
più anziano di età.
Permanenza in graduatoria da rappresentarsi con un punteggio
Continuità
dell'esigenza attribuito al richiedente nella misura di 3 punti per ogni giorno di
max punti 7.300
abitativa
presenza nella graduatoria del Comune di Rimini, che verrà attribuito in
occasione dell'aggiornamento successivo ed aggiornato semestralmente
pag. 94
A-4
A-5
A-3.3
A-3.1
A-3.2
A-1.2
A-2.1
A-2.2
C
C-1
C-2
B-5
D
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
REQUISITI DI ACCESSO AGLI ALLOGGI E.R.P.
I requisiti di accesso attengono ai seguenti fatti o qualità del nucleo familiare avente diritto
all’inserimento in graduatoria:
a) la cittadinanza italiana o altra condizione ad essa equiparata, prevista dalla legislazione vigente. Il
presente requisito attiene al possesso di almeno una fra le seguenti condizioni:
1) essere cittadino italiano;
2) essere cittadino di Stato aderente all’Unione Europea;
3) essere cittadino straniero, ai sensi dell’art. 40 comma 6 del D.Lgs. 25 luglio 1998 n. 286 e
successive modificazioni, titolare di carta di soggiorno o regolarmente soggiornante in possesso di
permesso di soggiorno almeno biennale e che esercita una regolare attività di lavoro subordinato o
lavoro autonomo. I cittadini stranieri titolari di pensione da lavoro o invalidità totale e permanente
erogato dallo Stato Italiano, hanno il requisito per l’accesso all’ E.R.P.
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regolamento per l’assegnazione alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Rimini
pag. 95
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella III.24. Schematizzazione dei criteri generali ai regolamenti comunali di determinazione dei punteggi – Zona
Romagna
Condizioni soggettive
Invalidi
Anziani
Single
Famiglie monogenitoriali e con affidamenti
Nuclei di nuova formazione
Composizione del nucleo familiare
Esigenza di tutela
Rientro in Italia
Residenza nel comune
Trasferimento da altro Comune
Nuovi insediamenti produttivi
Condizioni oggettive
Sfratti
Sfrattati e separati
Rilascio dell'alloggio di servizio
Disagio abitativo
Coabitazione
Sistemazione precaria
Emergenza abitativa
Barriere architettoniche in alloggi occupati da
portatore di handicap
Inidoneità dell’immobile
Antigienicità
Alloggio improprio
Alloggio Sovraffollato
Crisi occupazionale
Richiedente in condizioni di pendolarità
Condizioni economiche
Ravenna
max 25 punti
Faenza
max 35 punti
Forlì
max 25 punti
Cesena
max 27 punti
Rimini
10
20
5
15
10
10
14
8
6
10
6
7.700
9.900
12
10
4
5
3
2
5
3
2
5.000
10
12
max 25 punti
max 25 punti
max 20 punti
10
5
18
7
5
5
18
7
5
5
5
15
18
5
5
5
5
3
5
5
3
max 25 punti
max 20 punti
max 16 punti
5
5
max 20 punti
20
10
20
2
20
Condizioni sociali
Tutela minori
Grave conflitto familiare
Persone sole con disagio soggettivo
Progetti speciali e/o temporanei
Disagio abitativo
Gravi patologie
12.060
4.200
11.900
4.000
11.800
15
20
10
10
max 25 punti
7.000
8.000
1.000
12.000
2.800+(inc.14)/36*7.200
Canone d’affitto
Valore ISEE
Incidenza del canone sul valore ISE
Incidenza del canone /quota mensile sul valore ISE
3.000
10
15
12
15
10
10
8
8
max 10 punti
max 15 punti
max 10 punti
max 25 punti
15
15
10
5
10
10
10
Condizioni aggiuntive
Anzianità della domanda
max 20 punti
2
1 punto all’anno
Punteggio ISEE
max 7.300 punti
15.000-ISE
Condizioni di punteggio aggiuntive
X
TOTALE PRESUMIBILE
100
100
95
100
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regolamenti comunali per l’assegnazione alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica
pag. 96
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
IV. PARCO ALLOGGI E ATTIVITA’ EDILIZIA
Nonostante la recente rilevazione del Censimento degli alloggi la quantificazione dell’attività edilizia nel
comparto abitativo permane nel nostro paese problematica. Va dato atto che, da alcuni anni molte
informazioni stanno cambiando anche per effetto dell’innovazione tecnologica, ma soprattutto per una
diversa attenzione agli aspetti gestionali riguardanti le costruzioni nel loro complesso. Tuttavia va ribadito
che si è ancora lontani da una gestione organica, aggiornata ed omogenea sull’intero territorio nazionale.
Nei paragrafi seguenti le valutazioni sull’attività edilizia e sul patrimonio immobiliare residenziale sono
effettuate facendo principalmente riferimento a due fonti informative:
-
i dati ISTAT sulla progettazione edilizia comportante la realizzazione di nuove volumetrie residenziali;
-
lo stock di unità immobiliari ad uso abitativo registrate al Catasto e che l’Agenzia delle Entrate
restituisce nei propri rapporti di livello nazionale e territoriale;
-
i dati censuari sugli alloggi occupati e non occupati
risultano inoltre di forte ausilio alcuni informazioni di carattere congiunturale e d’inquadramento settoriale,
quali per esempio i dati sugli oneri edilizi incassati da parte delle Amministrazioni municipali.
IV.1. L’attività edilizia secondo i dati ISTAT sulla progettazione
Gli ultimi dati statistici sull’attività edilizia resi disponibili su scala territoriale dall’ISTAT sono attualmente
aggiornati all’anno 2011. I dati sulle abitazioni e sui fabbricati, sia a destinazione prevalentemente
residenziale sia ad altro uso, sono stati elaborati e restituiti mediante tabelle e diagrammi.
Si ricorda che la rilevazione compiuta dall’ISTAT fornisce dati esclusivamente su progetti di interventi edilizi
che comportino la realizzazione di nuove volumetrie, ottenute sia attraverso nuove costruzioni che
ampliamenti/sopraelevazioni di fabbricati già esistenti: non vengono cioè rilevati gli interventi di
ristrutturazione che contemplino frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, sebbene tali interventi
siano rilevanti ai fini dell’attività edilizia complessiva e della conoscenza del sistema abitativo.
Le figure IV.1 e IV.2 sintetizzano graficamente gli andamenti dell’attività edilizia relativamente al numero di
fabbricati ed abitazioni progettati in provincia ed in regione. Se gli andamenti appaiono differenti fra loro, si
evidenzia tuttavia una similitudine importante: si ha una crescita dell’attività di progettazione di alloggi nel
primo periodo culminata nel 2005 e la successiva forte contrazione che chiude la serie storica su livelli
inferiori a quelli iniziali. In particolare a Forlì-Cesena nel 2011 la progettazione di alloggi risulta pari al 33%
di quella del 2000 mentre in regione ci si attesta al 35%.
pag. 97
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura IV.1. Andamento dell’attività edilizia progettata. Fabbricati di nuova costruzione a prevalente destinazione
residenziale e non residenziale e relative abitazioni in Emilia-Romagna
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2000
2001
2002
2003
Fabbricati residenziali E-R
2004
2005
2006
Abitazioni residenziali E-R
2007
2008
2009
Fabbricati totali E-R
2010
2011
Abitazioni totali E-R
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
Figura IV.2. Andamento dell’attività edilizia progettata. Fabbricati di nuova costruzione a prevalente destinazione
residenziale e non residenziale e relative abitazioni in provincia di Forlì-Cesena
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2000
2001
2002
2003
Fabbricati residenziali FC
2004
2005
2006
Abitazioni residenziali FC
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
pag. 98
2007
2008
Fabbricati totali FC
2009
2010
2011
Abitazioni totali FC
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura IV.3. Andamento dell’attività edilizia progettata. Abitazioni in fabbricati di nuova costruzione a prevalente
destinazione residenziale e in totale in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna.
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Abitazioni totali in provincia di FC
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Abitazioni in fabbricati residenziali in provincia di FC
Abitazioni in fabbricati residenziali E-R/10
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
Nelle tabelle che seguono, sono forniti i dati di dettaglio per il periodo 2000-2011. La tabella IV.1, elaborata
sulla base dei dati ISTAT che si riferiscono ai progetti di nuova costruzione di fabbricati ad uso
prevalentemente residenziale - dal condominio pluripiano alla villetta unifamiliare - elenca, oltre alla
numerosità dei fabbricati, anche il dettaglio di volume, superficie totale, numero delle abitazioni, superficie
utile degli alloggi al netto dei muri, numero delle stanze di abitazione e numero dei vani accessori.
Nel corso del periodo preso in esame, in regione sono stati progettati 42.399 fabbricati di nuova
costruzione a prevalente destinazione residenziale, per un volume complessivo di oltre 106 milioni di metri
cubi ed una superficie totale di trentuno milioni di metri quadri, ai quali corrispondono 254.217 abitazioni
per una superficie utile degli alloggi di poco più di diciotto milioni di metri quadrati.
Nello stesso periodo, in provincia di Forlì-Cesena sono stati progettati 3.670 fabbricati di nuova costruzione
a prevalente destinazione residenziale, per un volume complessivo di otto milioni
quattrocentocinquantamila metri cubi ed una superficie totale di due milioni e cinquecentosettantottomila
metri quadri, ai quali corrispondono 21.182 abitazioni per una superficie utile degli alloggi di circa un
milione e quattrocentoduemila metri quadri.
Nelle tabelle sono riportate, oltre al dato provinciale, regionale e nazionale anche quello di una provincia
limitrofa quale mero esempio comparativo di dinamiche presenti in due territori contigui: nel caso di ForlìCesena è stata scelta la provincia di Rimini.
pag. 99
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella IV.1. Serie storica dell’attività edilizia progettata. Fabbricati a prevalente destinazione residenziale di nuova
costruzione e relative abitazioni in provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e in Italia. Anni 2000-2011 (volume in
3
2
m V/p e superfici in m )
Fabbricati
Provincia
Numero
Volume
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
378
313
3.851
44.284
842.435
721.416
9.260.428
86.762.400
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
367
326
3.616
43.624
778.141
807.933
8.813.784
87.760.732
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
304
319
4.002
45.850
727.767
893.314
10.672.041
94.617.178
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
229
346
4.245
48.507
538.791
800.665
10.936.325
101.932.025
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
362
356
4.799
53.489
772.460
980.814
12.544.865
115.569.928
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
439
439
4.899
54.082
1.106.038
1.106.038
12.921.141
118.045.941
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
360
360
4.212
52.424
887.228
887.228
11.010.166
111.423.259
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
368
348
4.094
48.740
994.252
936.812
10.553.120
107.868.002
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
276
291
2.880
41.020
611.467
836.236
7.149.296
84.122.294
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
266
231
2.146
31.798
551.938
581.216
5.106.652
64.165.812
Superficie
totale
ANNO 2000
254.613
230.076
2.796.590
27.410.341
ANNO 2001
232.233
255.549
2.673.105
28.007.438
ANNO 2002
218.953
277.153
3.194.834
29.840.633
ANNO 2003
170.143
250.697
3.284.994
32.306.612
ANNO 2004
240.661
303.130
3.740.769
36.494.146
ANNO 2005
341.366
341.366
3.837.611
37.212.041
ANNO 2006
275.345
275.345
3.232.165
34.863.786
ANNO 2007
300.954
294.186
3.079.362
33.664.574
ANNO 2008
179.440
247.424
2.053.853
26.272.008
ANNO 2009
164.060
177.711
1.458.647
19.864.957
Numero
Abitazioni
Superficie
Stanze
utile abitabile
Accessori
1.878
1.782
21.049
184.424
138.346
124.196
1.623.914
15.053.472
6.547
5.976
74.899
693.745
5.275
4.879
63.646
587.667
1.901
1.991
20.756
189.025
128.608
136.998
1.554.012
15.114.416
6.188
6.437
71.899
695.388
5.813
5.759
64.006
602.706
1.702
2.254
25.876
209.228
115.243
147.388
1.838.835
16.322.853
5.302
7.229
85.326
755.873
5.301
6.399
76.027
648.829
1.399
2.078
26.981
229.526
92.343
133.269
1.889.800
17.563.337
4.320
6.336
87.171
808.823
3.776
5.633
76.920
699.292
2.054
2.499
31.616
268.385
132.736
155.179
2.142.793
19.898.618
6.164
7.211
99.615
916.880
5.819
6.947
89.192
788.976
2.919
2.919
32.680
278.602
186.336
186.336
2.229.826
20.479.027
8.544
8.544
103.330
940.019
8.314
8.314
94.841
817.392
2.494
2.494
27.423
261.455
155.192
155.192
1.864.310
19.143.787
7.235
7.235
87.719
882.617
6.645
6.645
79.585
767.285
2.547
2.366
24.382
250.271
156.659
145.684
1.733.658
18.383.339
7.522
6.789
80.657
846.817
7.868
6.490
74.103
737.850
1.460
2.070
16.494
191.783
97.724
130.428
1.188.035
14.268.787
4.496
5.725
54.279
658.034
4.456
5.569
49.279
561.082
1.264
1.395
10.937
141.587
89.156
90.023
822.272
10.703.097
4.021
3.990
37.418
482.900
4.043
4.422
34.212
412.747
segue
pag. 100
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
segue
Fabbricati
Provincia
Numero
Volume
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
189
132
1.861
31.153
383.390
311.021
4.164.151
52.928.881
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
132
194
1.794
30.376
262.426
376.374
3.585.044
48.511.523
Superficie
totale
ANNO 2010
118.366
93.970
1.182.137
17.009.157
ANNO 2011
82.707
114.450
1.047.607
16.356.757
Numero
Abitazioni
Superficie
Stanze
utile abitabile
Accessori
949
632
8.657
119.409
67.098
43.682
678.580
9.366.218
3.149
1.967
30.193
415.043
3.428
2.096
30.662
396.706
615
803
7.366
112.391
42.852
58.829
600.359
8.915.398
1.886
2.499
26.376
392.733
2.058
2.643
27.698
388.077
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
La tabella IV.2 elabora i dati dell’ISTAT relativi ai progetti di fabbricati ad uso diverso da quello
prevalentemente residenziale. In tali fabbricati vi è la presenza saltuaria di alloggi, quali ad esempio
l’abitazione per il custode o per il proprietario nell’ambito di un edificio ad uso produttivo, ed in tabella è
riportata tale evenienza. Pur non risultando le quantità in gioco numericamente significative e la tipologia
degli alloggi considerati scarsamente rilevante rispetto all’ambito di indagine specifica dell’Osservatorio, si
è comunque ritenuto opportuno di darne evidenza per una maggiore completezza dei dati. Il diagramma
di figura IV.3 rende evidente la marginalità di questa fattispecie di abitazioni.
pag. 101
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella IV.2. Serie storica dell’attività edilizia progettata. Fabbricati a prevalente destinazione non residenziale di
nuova costruzione e relative abitazioni in provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e in Italia. Anni 2000-2011
3
2
(volume in m V/p e superfici in m )
Fabbricati
Provincia
Numero
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
219
120
1.743
21.398
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
223
90
1.730
21.813
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
215
96
2.219
24.416
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
112
85
1.665
21.485
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
147
90
1.603
21.091
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
111
65
1.373
19.757
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
141
73
1.256
19.351
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
123
69
1.203
16.198
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
151
81
1.257
15.235
Forli'-Cesena
Rimini
122
62
Regione
Italia
1.034
12.658
Abitazioni
Superficie
Volume
totale
ANNO 2000
842.288
148.903
600.386
110.814
13.019.477
2.034.781
119.126.939
20.504.237
ANNO 2001
1.413.762
218.837
750.962
133.242
13.630.193
2.081.425
130.930.118
22.102.921
ANNO 2002
1.981.883
290.963
969.653
158.176
24.565.942
3.684.446
180.665.671
29.725.721
ANNO 2003
597.018
92.899
930.694
132.623
14.377.697
2.135.354
133.431.041
22.929.141
ANNO 2004
837.074
144.660
1.232.263
152.961
14.472.495
2.103.080
136.504.001
23.111.325
ANNO 2005
886.744
125.375
530.525
103.913
14.410.315
1.979.360
116.486.266
19.334.954
ANNO 2006
1.190.597
185.978
666.865
107.284
13.136.614
1.874.182
111.995.040
18.654.669
ANNO 2007
903.820
129.184
1.349.295
140.098
13.472.829
1.883.131
117.839.214
19.165.421
ANNO 2008
1.193.298
192.073
474.180
76.607
12.111.238
1.727.994
112.957.187
17.724.225
ANNO 2009
1.197.995
179.763
388.937
70.109
10.429.934
85.132.207
1.663.258
13.662.473
Numero
Stanze
Accessori
48
13
304
4.123
203
60
1.181
14.571
199
50
1.059
12.115
39
53
412
4.094
176
145
1.276
14.239
193
122
1.203
11.469
98
37
477
4.419
321
102
1.707
15.587
324
61
1.471
12.918
12
32
309
4.208
52
108
1.091
13.964
40
106
970
11.576
19
30
246
4.229
71
103
895
13.670
76
97
781
11.041
14
25
273
4.282
48
79
937
13.391
41
98
843
11.293
32
53
269
4.541
131
129
922
14.080
137
149
828
11.221
21
52
259
4.174
85
121
909
13.905
82
109
772
11.097
20
53
210
3.389
94
159
690
11.286
85
197
676
8.812
24
29
100
103
102
100
289
2.362
706
7.435
595
6.165
segue
pag. 102
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
segue
Provincia
Numero
Fabbricati
Volume
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
171
62
1.059
13.255
1.202.031
368.592
11.445.380
79.747.435
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
123
48
964
12.186
559.577
111.405
7.734.814
67.388.239
Superficie totale
ANNO 2010
193.958
63.851
1.464.998
12.999.846
ANNO 2011
90.677
19.956
1.060.398
11.042.694
Numero
Abitazioni
Stanze
Accessori
31
9
125
2.011
85
40
415
6.481
85
33
354
5.729
5
5
59
1.753
20
27
222
5.616
16
27
219
5.342
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
La tabella IV.3 offre una visione sintetica della flessione nella attività di progetto di abitazioni avvenuta fra il
2008 ed il 2011, che ha coinvolto le province dell’Emilia-Romagna, la regione così come il territorio
nazionale.
L’analisi del dato maggiormente interessante nell’ambito ORSA, vale a dire il numero di abitazioni,
evidenzia una flessione che nella provincia di Forlì-Cesena risulta superiore sia a quella regionale sia a
quella avvenuta a livello nazionale.
Tabella IV.3. Attività edilizia progettata Variazioni dell’attività edilizia residenziale tra il 2008 ed il 2011. Fabbricati
di nuova costruzione sia a prevalente destinazione residenziale che non residenziale
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Numero
(%)
-32,55
-24,13
-38,22
-25,61
-30,94
-40,19
-39,63
-40,28
-34,95
-33,33
-24,34
Fabbricati totali
Volume
Superficie totale
(%)
(%)
-25,39
-34,39
2,01
0,79
-59,16
-56,76
-55,47
-53,04
-25,53
-38,67
-46,58
-52,17
-52,17
-54,59
-54,45
-53,33
-62,78
-58,52
-41,23
-44,26
-41,19
-37,72
Numero
(%)
-47,35
-11,93
-68,54
-60,93
-51,95
-68,67
-70,41
-58,11
-61,94
-55,55
-41,52
Abitazioni
Stanze
(%)
-45,24
-7,15
-64,89
-57,21
-48,04
-60,60
-63,12
-58,47
-57,07
-51,61
-40,48
Accessori
(%)
-34,90
7,87
-56,82
-51,89
-37,05
-55,66
-56,31
-54,33
-53,69
-44,12
-30,97
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
La tabella IV.4 aggiunge ai dati fin qui trattati quelli che si riferiscono alle nuove abitazioni derivanti da
ampliamento, e cioè originate da un incremento di volume e di superficie di fabbricati esistenti, che si è
ottenuto sia per soprelevazione sia per allargamento della sagoma planimetrica. Non sono perciò ivi
quantificati gli alloggi ottenuti, per esempio, per frazionamento di abitazioni esistenti o per recupero di
volumi edificati ad uso industriale, terziario o accessorio e riconvertito ad uso residenziale. Una serie di dati
dettaglio sugli interventi di ampliamento è presente nelle tabelle IV.7 e IV.8, poste alla fine del paragrafo.
La tabella IV.4, che prende in considerazione gli alloggi in progetto nell’ambito sia dei fabbricati a
prevalente destinazione residenziale sia ad altro uso, mostra come in regione, a fronte delle 257.449
abitazioni di nuova costruzione progettate nel periodo 2000-2011, sono state 16.575 quelle previste
mediante ampliamento, in altre parole il 6% del totale di 274.024 unità. Scorrendo i singoli anni si può
pag. 103
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
notare che questa percentuale supera il 7% solo tre volte: nel 2000, nel 2008 e nel 2009 anno in cui si
registra la percentuale più consistente, pari all‘8,1%, indice del peso crescente dell’attività edilizia rivolta al
recupero ed alla ristrutturazione rispetto a quella riguardante il nuovo.
Nel confronto con il dato italiano si rileva come in Emilia-Romagna gli alloggi originati da ampliamento
rispetto al totale, sono sistematicamente in percentuale inferiore: complessivamente nel periodo
esaminato si registra in Italia il 9,4% contro il 6% regionale, già citato in precedenza. Il 2001, ultimo anno
della serie, evidenzia il 7,6% contro il 5,2%.
Per quanto riguarda infine la provincia di Forlì-Cesena sono 2.367 abitazioni previste mediante
ampliamento, pari a circa il 10% del totale, una percentuale superiore sia a quella regionale sia a quella
nazionale.
Tabella IV.4. Serie storica dell’attività edilizia progettata. Abitazioni di nuova costruzione e derivanti da
ampliamenti in provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e Italia
Abitazioni
Anno
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Totale
Provincia di Forlì-Cesena
Ab. Nuove
res e non
Ab. Ampl.
res e non
Totale
1.926
1.940
1.800
1.411
2.073
2.933
2.526
2.568
1.480
1.288
980
620
21.545
293
299
223
133
239
243
236
255
182
148
55
61
2.367
2.219
2.239
2.023
1.544
2.312
3.176
2.762
2.823
1.662
1.436
1.035
681
23.912
Emilia-Romagna
Ab. Nuove
res e non
Ab. Ampl.
res e non
Totale
21.353
21.168
26.353
27.290
31.862
32.953
27.692
24.641
16.704
11.226
8782
7425
257.449
1.628
1.601
1.727
1.433
1.968
1.813
1.676
1.597
1.381
991
356
404
16.575
22.981
22.769
28.080
28.723
33.830
34.766
29.368
26.238
18.085
12.217
9.138
7.829
274.024
Italia
Ab. Nuove
188.547 193.119 213.647 233.734 272.614 282.884 265.996 254.445 195.172 143.949 121.420 114.144 2.479.671
res e non
Ab. Ampl.
9.764
9.355
257.211
20.072 18.936 20.045 22.052 28.944 28.094 29.205 27.295 23.971 19.478
res e non
Totale
208.619 212.055 233.692 255.786 301.558 310.978 295.201 281.740 219.143 163.427 131.184 123.499 2.736.882
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
pag. 104
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura IV.4. Andamento del numero di abitazioni progettate rilevate dall’ISTAT e variazione del patrimonio
immobiliare risultante all’Agenzia delle Entrate per unità immobiliari abitative a destinazione residenziale in
provincia di Forlì-Cesena (valori in migliaia di unità)
6,0
4,5
5,0
5,0
3,9
4,0
0,6
1,0
1,3
2,4
2007
1,5
1,0
2,5
2,6
2006
2,1
2001
1,4
1,9
2000
1,8
1,9
2,0
2,5
2,9
3,0
0,0
2002
2003
2004
2005
Abitazioni progettate
2008
2009
2010
2011
Variazione Patrimonio Immobiliare
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT e Agenzia del Territorio
La figura IV.4 disegna la curva dell’andamento numerico degli alloggi totali in progetto e la confronta con la
variazione del patrimonio immobiliare determinatasi a livello provinciale, espressa in differenza del numero
di unità immobiliari rispetto all’anno precedente. Le unità immobiliari sono quantificate in base alle
statistiche catastali del gruppo A ad uso residenziale, al netto della categoria A10.
Il valore massimo del numero di abitazioni in progetto si riscontra nel 2005, mentre nel 2011, ultimo anno
rappresentato graficamente, si registra il valore minimo pari al 21% circa di quello massimo. Dal 2006 sono
disponibili i dati dell’intero patrimonio immobiliare regionale, e tra il 2006 ed il 2007 vi è stato un
incremento di 5.000 unità immobiliari ad uso residenziale. Negli anni successivi, seguendo il decremento
del numero di abitazioni in progetto, la variazione positiva del patrimonio immobiliare si attesta a 2.400
unità a fine periodo.
La tabella IV.5 propone in primo luogo un confronto sintetico annuale fra la provincia di Forlì-Cesena,
l’Emilia-Romagna e l’Italia su quattro serie di dati: numero dei fabbricati a prevalente destinazione
residenziale, loro volumetria, numero delle abitazioni e delle stanze. I dati sono espressi sotto forma di
numero indice rispetto alle corrispettive quantità medie annuali del periodo 2000-2011 riportate
nell’ultima colonna, facendo 100 queste ultime. La tabella elenca inoltre il volume abitativo in progetto procapite.
Il confronto restituisce dinamiche meno accentuate in provincia rispetto alla regione come si evidenzia
anche dal volume abitativo pro-capite che è mediamente più contenuto nel periodo. In regione gli unici
anni in cui, in rapporto alla popolazione, si sono progettati volumi edilizi ad uso residenziale in numero
minore rispetto alla provincia di Forlì-Cesena sono stati il 2000, 2007, 2009 e 2010. Dai dati emerge tuttavia
pag. 105
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
che se in provincia nel 2011 gli alloggi in progetto sono un terzo circa di quelli di inizio periodo, il volume
pro-capite è crollato rendendo più evidente la profonda crisi che sta caratterizzando il settore.
Tabella IV.5. Attività edilizia progettata. Numeri indice dei fabbricati a prevalente destinazione residenziale: media
annuale del periodo = 100. Volume abitativo pro-capite
Parametri
Anno
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
media
Provincia di Forlì-Cesena
Fabbricati
123,60
120,00
99,40
74,88
118,37
143,54
117,71
120,33
90,25
86,98
61,80
43,16
305,83
Volume
119,55
110,42
103,27
76,46
109,62
156,95
125,90
141,09
86,77
78,32
54,41
37,24
704.694,42
Abitazioni
106,39
107,70
96,42
79,26
116,36
165,37
141,29
144,29
82,71
71,61
53,76
34,84
1.765,17
Stanze
Vol. res.
pro-capite
120,18
113,59
97,32
79,30
113,15
156,83
132,81
138,07
82,53
73,81
57,80
34,62
5.447,83
2,38
2,18
2,03
1,49
2,11
2,98
2,37
2,63
1,60
1,42
0,98
0,66
1,90
Fabbricati
Volume
Abitazioni
Stanze
Vol. res.
pro-capite
108,99
104,13
99,36
107,14
102,34
99,11
97,98
102,85
113,27
120,00
122,14
122,06
120,14
122,98
127,36
124,70
135,82
141,06
149,24
142,50
138,65
145,29
154,26
147,81
119,21
123,81
129,45
125,48
115,87
118,67
115,09
115,38
81,51
80,39
77,86
77,64
60,74
57,42
51,63
53,53
52,67
46,82
40,86
43,19
50,77
40,31
34,77
37,73
3.533,25
8.893.084,42
21.184,75
69.906,83
2,33
2,20
2,64
2,69
3,06
3,11
2,63
2,50
1,67
1,18
0,95
0,81
2,15
Regione Emilia-Romagna
Italia
Fabbricati
101,15 99,65
104,73 110,80
Volume
96,97
98,08
105,75 113,92
Abitazioni
90,85
93,11
103,06 113,06
Stanze
98,07
98,30
106,85 114,34
Vol. res.
1,52
1,54
1,66
1,78
pro-capite
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
122,18
129,16
132,20
129,61
123,53
131,93
137,24
132,88
119,75
124,53
128,79
124,77
111,33
120,56
123,28
119,71
93,70
94,02
94,47
93,02
72,63
71,71
69,74
68,26
71,16
59,15
58,82
58,67
69,38
54,22
55,36
55,52
43.778,92
89.475.664,58
203.007,17
707.406,00
2,00
2,02
1,90
1,82
1,41
1,07
0,88
0,80
1,53
A conclusione del paragrafo, si esaminano gli alloggi progettati dal punto di vista dimensionale. Le figure
seguenti IV.5 e IV.6 danno un‘immagine di sintesi in tal senso, mentre in tabella IV.6 sono riportati i dati in
dettaglio.
Il diagramma della prima figura mostra come nel tempo e fino al 2007 la dimensione media degli alloggi in
provincia di Forlì-Cesena sia diminuita, perdendo circa il 16,5% della superficie. Successivamente si registra
un’inversione di tendenza che riporta nel 2011 la dimensione media ad un livello superiore a quello di inizio
periodo. Il numero medio di stanze subisce nel periodo una contrazione, ma la dimensione media di ogni
stanza aumenta passando dai 21,1 mq del 2000 a 22,7 mq del 2011, come conseguenza della tendenza alla
crescita degli ultimi due anni. Considerando la superficie media dei fabbricati, rilevabile dalla tab. IV.1, se
ne nota un decremento a partire dal 2008 che porta nel 2011 alla dimensione più contenuta dell’intero
periodo considerato.
pag. 106
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura IV.5. Andamento dell’attività edilizia progettata. Numero delle abitazioni e numero medio delle stanze in
provincia di Forlì-Cesena
80,00
70,00
69,68
67,71
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
3,12
3,07
10,00
0,00
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Dimensione delle abitazioni (sup utile abitabile media)
2008
2009
2010
2011
Numero medio di stanze per abitazione
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
Il diagramma della figura successiva, che graficizza l’andamento delle abitazioni progettate per classe
dimensionale, mostra come quelle più ampie oscillano restando tendenzialmente costanti, mentre le classi
più piccole sono nel complesso in decrescita dopo il periodo particolarmente significativo del 2004-2006.
Il diagramma inoltre rende ben manifesta la generale prevalenza della classe di superficie compresa tra 46
e 75 metri quadri, corrispondente ad abitazioni per 2-4 persone. Tale classe risulta non solo modale, cioè di
maggior frequenza assoluta, ma anche caratterizzata da notevoli incrementi nel periodo di più forte
espansione del mercato. A questa classe segue, di gran lunga distaccata sotto il profilo quantitativo, la
classe di superficie inferiore ai 45 metri quadri, che corrisponde agli alloggi piccoli per 1-2 persone,
comprendenti i monolocali e gli alloggi con una camera. Si nota che, a partire da una ridotta quantità ad
inizio periodo, questi ultimi presentano il loro massimo nel 2005-2007 e registrano nel seguito una forte
decrescita.
pag. 107
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura IV.6. Andamento dell’attività edilizia progettata. Numero delle abitazioni in fabbricati a prevalente
destinazione residenziale di nuova costruzione per classe di superficie utile abitabile in provincia di Forlì-Cesena
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2000
2001
2002
2003
<=45
2004
2005
46-75
2006
2007
76-110
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
pag. 108
2008
2009
2010
oltre 110
2011
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella IV.6. Serie storica dell’attività edilizia progettata. Abitazioni in fabbricati a prevalente destinazione
residenziale di nuova costruzione per classe di superficie utile abitabile in provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna
e in Italia. Anni 2000-2011
Abitazioni per classe di superficie utile abitabile (m²)
Totale
Provincia
<=45
46-75
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
93
158
786
11.013
1.168
1.137
12.392
85.260
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
241
221
1.368
12.665
1.202
1.282
12.033
91.178
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
226
158
2.179
14.885
1.120
1.691
16.191
107.194
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
277
242
2.977
20.940
803
1.492
16.230
118.481
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
481
661
6.263
43.271
1.167
1.340
16.551
119.255
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
784
511
5.537
42.250
1.436
1.825
17.698
128.384
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
702
691
4.846
41.579
1.354
1.337
14.591
120.830
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
776
577
3.845
38.780
1.210
1.380
12.228
114.871
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
391
432
2.419
30.072
682
1.230
8.254
84.792
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
190
238
1.177
22.281
710
877
5.656
62.375
76-110
Oltre 110
ANNO 2000
463
154
388
99
5.855
2.016
63.902
24.249
ANNO 2001
324
134
387
101
5.539
1.816
61.879
23.303
ANNO 2002
212
144
335
70
5.742
1.764
64.054
23.095
ANNO 2003
228
91
247
97
5.894
1.880
65.217
24.888
ANNO 2004
272
134
400
98
6.839
1.963
78.894
26.965
ANNO 2005
499
200
369
103
7.504
1.941
81.716
26.252
ANNO 2006
313
125
228
52
6.295
1.691
74.045
25.001
ANNO 2007
434
127
318
91
6.501
1.808
72.923
23.697
ANNO 2008
233
154
270
138
4.381
1.440
57.181
19.738
ANNO 2009
228
136
211
69
2.978
1.126
40.349
16.582
Abitazioni
Stanze
Accessori
1.878
1.782
21.049
184.424
6.547
5.976
74.899
693.745
5.275
4.879
63.646
587.667
1.901
1.991
20.756
189.025
6.188
6.437
71.899
695.388
5.813
5.759
64.006
602.706
1.702
2.254
25.876
209.228
5.302
7.229
85.326
755.873
5.301
6.399
76.027
648.829
1.399
2.078
26.981
229.526
4.320
6.336
87.171
808.823
3.776
5.633
76.920
699.292
2.054
2.499
31.616
268.385
6.164
7.211
99.615
916.880
5.819
6.947
89.192
788.976
2.919
2.808
32.680
278.602
8.544
7.983
103.330
940.019
8.314
7.604
94.841
817.392
2.494
2.308
27.423
261.455
7.235
6.344
87.719
882.617
6.645
6.524
79.585
767.285
2.547
2.366
24.382
250.271
7.522
6.789
80.657
846.817
7.868
6.490
74.103
737.850
1.460
2.070
16.494
191.783
4.496
5.725
54.279
658.034
4.456
5.569
49.279
561.082
1.264
1.395
10.937
141.587
4.021
3.990
37.418
482.900
4.043
4.422
34.212
412.747
segue
pag. 109
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
segue
Abitazioni per classe di superficie utile abitabile (m²)
Totale
Provincia
<=45
46-75
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
174
95
1.025
19.092
478
388
4.016
48.891
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
154
117
898
18.552
283
441
3.190
44.774
76-110
Oltre 110
ANNO 2010
199
98
87
62
2.480
1.136
34.678
16.748
ANNO 2011
121
57
124
121
2.165
1.113
32.676
16.389
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
pag. 110
Abitazioni
Stanze
Accessori
949
632
8.657
119.409
3.149
1.967
30.193
415.043
3.428
2.096
30.662
396.706
615
803
7.366
112.391
1.886
2.499
26.376
392.733
2.058
2.643
27.698
388.077
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella IV.7. Serie storica dell’attività edilizia progettata. Ampliamenti in fabbricati residenziali in provincia di ForlìCesena, Emilia-Romagna e in Italia. Anni 2000-2011 (volume in m3 V/p e superfici in mq)
Provincia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Ampliamenti con abitazioni
Altri ampliamenti
Superficie
Superficie
Superficie
Volume
Abitazioni
utile
Stanze Accessori Volume
totale
totale
abitabile
ANNO 2000
119.453
34.727
287
22.682
1.023
802
20.292
6.418
77.522
22.654
172
13.626
593
488
16.242
5.370
641.695
194.764
1.543
125.671 5.341
4.465
242.853
79.491
7.977.145 2.497.985
19.191 1.642.400 69.719 59.022 2.316.783 761.894
ANNO 2001
108.119
32.067
267
19.018
860
786
22.749
7.762
85.101
28.268
192
16.328
665
627
23.268
7.682
605.913
188.008
1.500
121.211 5.205
4.672
226.731
75.490
7.240.908 2.277.996
17.968 1.502.115 64.448 55.262 2.301.185 749.955
ANNO 2002
76.036
22.740
191
14.106
644
512
17.857
5.934
61.796
18.573
142
11.112
491
389
13.835
4.727
650.240
201.112
1.615
127.799 5.549
4.842
275.199
90.694
7.629.590 2.399.686
19.186 1.587.225 68.008 58.858 2.581.587 850.410
ANNO 2003
51.585
16.132
130
9.385
442
411
16.961
5.482
88.400
27.454
189
16.488
688
624
20.843
6.647
567.704
174.571
1.387
111.935 4.884
4.236
264.647
84.479
8.053.124 2.567.514
21.270 1.712.915 72.580 62.375 2.576.001 838.822
ANNO 2004
83.010
24.306
232
15.117
667
600
24.048
7.811
118.465
38.003
294
22.149
979
898
27.158
8.764
773.707
233.977
1.892
150.445 6.375
5.702
275.493
87.228
10.272.832 3.253.341
28.113 2.219.000 94.307 80.463 2.941.331 955.030
ANNO 2005
86.506
26.670
237
16.246
741
678
23.885
7.797
81.479
24.339
199
14.445
619
542
11.273
3.533
719.132
217.595
1.754
138.691 5.961
5.446
253.638
83.491
10.197.524 3.215.999
27.104 2.169.149 93.087 79.469 2.599.537 834.724
ANNO 2006
96.255
29.446
230
18.127
803
688
20.619
6.751
80.536
25.501
190
14.309
611
585
14.207
4.906
690.396
209.078
1.622
134.491 5.720
5.327
267.112
83.908
10.662.461 3.367.538
28.436 2.272.912 96.319 83.574 2.920.777 937.113
ANNO 2007
109.763
31.375
250
20.283
935
908
27.168
8.527
79.419
25.619
186
13.869
552
535
13.090
3.984
636.118
189.655
1.511
122.800 5.404
4.877
232.856
74.709
9.686.315 3.050.764
26.431 2.086.441 89.823 76.369 2.698.381 870.331
ANNO 2008
68.387
20.202
178
13.340
596
544
16.934
5.471
69.940
22.835
157
11.378
490
478
10.461
2.952
540.582
166.954
1.336
105.342 4.568
4.104
168.130
52.360
8.676.609 2.735.757
23.263 1.859.979 79.172 65.492 2.623.296 841.285
ANNO 2009
63.939
19.170
138
10.951
476
568
23.398
7.274
55.624
17.114
119
10.090
391
367
12.079
3.486
451.877
134.610
944
84.835
3.425
3.312
185.415
56.325
7.324.847 2.272.180
18.867 1.540.195 65.331 53.683 2.247.760 714.756
Totale ampliamenti
Volume
Superficie
totale
139.745
41.145
93.764
28.024
884.548
274.255
10.293.928 3.259.879
130.868
108.369
832.644
9.542.093
39.829
35.950
263.498
3.027.951
93.893
28.674
75.631
23.300
925.439
291.806
10.211.177 3.250.096
68.546
21.614
109.243
34.101
832.351
259.050
10.629.125 3.406.336
107.058
32.117
145.623
46.767
1.049.200 321.205
13.214.163 4.208.371
110.391
34.467
92.752
27.872
972.770
301.086
12.797.061 4.050.723
116.874
36.197
94.743
30.407
957.508
292.986
13.583.238 4.304.651
136.931
39.902
92.509
29.603
868.974
264.364
12.384.696 3.921.095
85.321
25.673
80.401
25.787
708.712
219.314
11.299.905 3.577.042
87.337
67.703
637.292
9.572.607
26.444
20.600
190.935
2.986.936
segue
pag. 111
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
segue
Provincia
Volume
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
Ampliamenti con abitazioni
Superficie
Superficie
Abitazioni
Stanze Accessori
totale
utile
ANNO 2010
n.d.
53
4.477
182
160
n.d.
49
3.793
165
160
n.d.
341
29.406
1.195
1.150
n.d.
9.298
781.441 32.377 28.925
ANNO 2011
n.d.
59
4.761
217
211
n.d.
74
5.017
221
245
n.d.
365
29.711
1.312
1.246
n.d.
8.908
712.970 29.811 27.134
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
pag. 112
Altri ampliamenti
Superficie
Volume
totale
Totale ampliamenti
Superficie
Volume
totale
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
42.166
43.000
356.478
7.174.253
12.796
13.690
110.362
2.300.818
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
39.988
52.600
347.929
7.229.034
12.330
15.733
107.953
2.399.121
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella IV.8.Serie storica dell’attività edilizia progettata. Ampliamenti in fabbricati non residenziali in provincia di
Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e in Italia. Anni 2000-2011 (volume in m3 V/p e superfici in mq)
Provincia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Ampliamenti
Superficie totale
ANNO 2000
233.785
38.259
326.993
50.455
5.223.872
830.016
35.973.740
6.268.428
ANNO 2001
330.407
52.269
207.104
35.117
5.558.809
868.127
38.756.199
6.756.925
ANNO 2002
347.526
57.002
271.175
42.933
5.100.783
821.629
37.137.779
6.435.741
ANNO 2003
180.724
32.905
666.827
69.673
5.092.187
749.673
30.955.486
5.429.702
ANNO 2004
470.428
79.240
188.503
32.125
5.115.217
797.633
35.015.610
6.120.532
ANNO 2005
253.375
48.958
111.608
20.264
5.035.065
693.181
33.904.526
5.802.959
ANNO 2006
230.794
39.027
121.122
25.490
4.567.515
640.952
33.145.370
5.503.600
ANNO 2007
463.222
75.952
590.462
90.937
4.343.691
657.301
29.839.066
4.964.234
ANNO 2008
345.684
46.806
151.905
28.455
3.483.012
578.089
32.379.093
5.192.081
ANNO 2009
288.747
46.285
419.433
41.975
683.423
96.625
24.117.110
3.798.887
ANNO 2010
125.900
27.894
51.751
12.106
2.494.820
314.937
18.808.561
2.987.773
Volume
Numero
Abitazioni
Stanze
Accessori
6
16
85
881
18
31
300
3.110
15
27
278
2.643
32
4
101
968
103
14
337
3.580
101
14
310
3.032
32
4
112
859
73
15
389
3.248
87
15
365
2.803
3
6
46
782
18
36
202
2.650
10
32
150
2.289
7
8
76
831
27
36
283
2.978
23
37
257
2.629
6
5
59
990
27
21
261
3.007
32
12
180
2.418
6
24
19
54
769
167
2.614
116
2.104
5
16
86
864
16
30
354
3.173
25
30
326
2.516
4
3
45
708
23
9
164
2.367
22
14
129
1.863
10
0
18
611
33
0
70
2.176
38
0
55
1.773
2
0
15
466
6
0
57
1.474
5
0
50
1.292
segue
pag. 113
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
segue
Provincia
Forli'-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Ampliamenti
Superficie totale
ANNO 2011
136.986
28.578
92.569
29.945
1.770.469
292.281
18.169.047
2.941.271
Volume
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
pag. 114
Numero
Abitazioni
Stanze
Accessori
2
3
39
447
8
5
112
1.473
6
6
105
1.482
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
IV.2. Gli oneri dell’attività edilizia quale indicatore di scenario
Gli oneri derivanti dall’attività edilizia, che rappresentano un’importante entrata di bilancio per le
Amministrazioni Municipali, sono nel contempo una misura dell’attività di costruzione ed un interessante
indicatore della situazione generale. Purtroppo i valori degli oneri disponibili sono originati dal complesso
dell’attività edilizia, ivi inclusa quella non residenziale e di sanatoria, e non possono essere assunti come
indicatori specifici rispetto alla destinazione d’uso abitativa, ma come già affermato, sono comunque
interessanti quale parametro di valutazione della vivacità del comparto edilizio.
I dati disponibili si suddividono in valori a consuntivo di bilancio ed in valori a preventivo di bilancio. La serie
storica degli oneri a consuntivo in Emilia-Romagna, relativamente ai valori assoluti, raggiunge un picco di
396 milioni di euro nel 2004, quindi diminuisce progressivamente rimanendo sopra i 300 milioni fino al
2008 per giungere infine a 177 milioni di euro nel 2011.
Scorrendo le variazioni percentuali calcolate sui totali regionali, negli ultimi anni della serie storica degli
oneri a consuntivo si evidenzia un marcato decremento: pari al 13,7%, nel 2008 rispetto al 2007,
percentuale che sale al 16,8% l’anno successivo per poi incrementare ulteriormente fino al 21% nel 2011.
Tabella IV.9. Serie storica degli oneri edilizi a consuntivo nelle province dell’ Emilia-Romagna e variazione
percentuale media regionale rispetto all’anno precedente (euro)
Provincia
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Piacenza
17.109.065 18.508.485 19.365.458 15.501.884 20.618.961 20.970.644 17.901.357 13.842.653
Parma
34.028.898 37.919.931 44.892.994 46.677.921 43.667.257 40.644.023 44.748.781 36.657.260
Reggio Emilia 54.369.708 63.176.442 59.951.327 54.764.504 52.022.883 53.031.351 44.413.783 35.145.513
Modena
59.022.487 61.542.544 63.154.117 63.239.893 58.519.890 63.336.601 49.271.579 42.278.571
Bologna
74.521.259 81.173.260 88.671.169 74.165.773 67.061.115 73.817.271 59.463.443 50.480.840
Ferrara
21.477.842 21.734.267 21.938.881 25.073.709 24.632.946 22.283.308 20.209.277 15.181.972
Ravenna
32.661.684 34.571.196 36.280.481 33.834.009 30.640.966 33.218.871 27.657.741 20.641.534
Forlì-Cesena 24.294.912 25.074.754 25.856.143 27.416.884 26.714.879 25.631.076 21.396.397 20.139.430
Rimini
24.713.074 30.749.221 36.321.302 23.740.359 31.306.090 37.418.117 34.686.936 31.122.358
Regione
342.198.929 374.450.100 396.431.872 364.414.936 355.184.987 370.351.262 319.749.294 266.157.084
Incremento
24,38
9,42
5,87
-8,08
-2,53
4,27
-13,66
-16,76
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale
2010
12.322.379
29.427.601
26.998.261
37.020.550
47.050.385
13.018.405
18.317.281
15.029.214
25.824.691
225.008.767
-15,46
2011
9.753.357
17.293.675
22.769.985
30.751.469
37.137.033
9.336.986
15.882.444
13.633.006
21.210.398
177.768.353
-20,99
Tabella IV.10. Serie storica degli oneri edilizi a preventivo nelle province dell’ Emilia-Romagna e variazione
percentuale media regionale rispetto all’anno precedente (euro)
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
Incremento
2007
20.669.110
37.941.112
53.758.420
52.186.705
60.024.684
27.882.605
28.429.314
32.103.077
38.023.997
351.019.024
2008
19.954.499
50.550.430
51.119.685
55.905.099
62.931.114
26.340.504
29.294.691
30.449.812
41.079.329
367.625.163
4,73
2009
18.406.408
42.651.318
46.015.848
46.609.789
52.160.496
20.608.574
25.493.494
27.727.616
36.994.849
316.668.392
-13,86
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale
pag. 115
2010
13.924.148
34.157.961
33.213.161
41.448.648
47.024.714
20.705.325
19.978.150
29.135.776
31.230.704
270.818.587
-14,48
2011
12.537.569
28.943.417
27.546.481
36.824.578
47.763.772
14.717.820
17.354.568
23.970.290
27.766.890
237.425.385
-12,33
2012
8.518.211
22.842.615
24.884.094
26.793.790
44.058.523
10.136.451
12.072.753
27.644.841
21.755.359
198.706.637
-16,3
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Confrontando questi dati a consuntivo con l’andamento degli oneri a preventivo si riscontra che, dopo un
2007 chiuso al di sopra delle aspettative - oltre 370 milioni di euro a fronte di circa 350 milioni previsti - nel
2008 la netta flessione delle entrate non era stata prevista, e le amministrazioni mettevano a bilancio
preventivo valori prossimi a quelli del consuntivo dell’anno precedente. Negli anni successivi le previsioni di
entrata colgono invece l’andamento negativo del settore e sono posti a bilancio valori decrescenti del 1214%.
Le due tabelle seguenti riportano i dati analoghi a quelli delle tabelle IV.9 e IV.10 per la sola provincia di
Forlì-Cesena e con il dettaglio comunale. Complessivamente la serie storica degli oneri a consuntivo,
relativamente ai valori assoluti, raggiunge il suo massimo nel 2005, un anno dopo rispetto a quanto
registrato in regione, per diminuire, pur restando sopra ai venticinque milioni di euro fino al 2007 e
crollando poi a quindici e poi tredici milioni di euro negli ultimi due anni. Gli oneri incassati nel 2011 sono la
metà di quelli incassati nel 2005.
In ambito provinciale Cesena è il comune generalmente con il maggior peso, con un’incidenza che negli
anni varia tra il 26% del totale nel 2007 al 32% nel 2002, 2009 e 2010. Segue poi il capoluogo che
sopravanza Cesena negli anni 2006 e 2007 e che incassa dal 18% del totale nel 2004, al 32% nel 2006. In
provincia si distingue anche Cesenatico che presenta valori molto elevati: se si considerano a titolo
esemplificativo gli oneri pro-capite nel 2010, Forlì percepisce 34,63 euro per abitante, Cesena 49,84 euro,
Cesenatico 60,29 euro, e nel 2004 Forlì incassa 42,02 euro, Cesena 88,63 euro e Cesenatico ben 185,17
euro.
pag. 116
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella IV.11. Serie storica degli oneri edilizi a consuntivo nei comuni della provincia di Forlì-Cesena e variazione
percentuale della media provinciale rispetto all’anno precedente (euro)
Comune
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
115.977
Bagno di R.
332.015
166.746
167.995
105.378
315.496
247.388
196.191
204.532
88.395
230.441
Bertinoro
356.343
875.480
175.558
0
0
480.180
657.148
507.175
347.748
268.686
Borghi
196.871
57.353
248.953
796.482
391.352
216.247
358.834
191.515
117.963
89.493
Castrocaro
201.418
426.646
284.998
425.860
581.923
449.868
251.742
236.408
108.864
Cesena
7.745.844 6.541.659 8.217.313 8.081.770 7.148.697 6.596.404 6.051.382 6.346.314 4.793.242 3.789.656
Cesenatico
3.075.436 3.114.856 4.183.329 3.224.143 2.232.234 1.954.380 2.293.649 1.754.578 1.529.951 1.515.188
71.477
Civitella di R.
30.198
69.520
183.507
0
0
32.265
26.564
17.646
40.628
8.122
Dovadola
24.641
9.370
0
18.331
48.680
24.953
41.200
18.517
27.787
Forli'
6.554.905 5.124.697 4.631.266 7.640.008 8.595.466 7.231.606 5.408.380 5.765.487 4.070.868 3.072.079
352.100
Forlimpopoli
587.281
585.570
769.028
335.644
384.793
457.888
252.619
386.320
295.007
24.225
Galeata
91.423
202.632
43.047
0
0
81.402
42.057
36.156
36.952
285.654
Gambettola
575.614
559.700
787.592
907.325
988.142
676.147
523.981
379.320
280.226
618.633
Gatteo
101.500
958.144
472.933
564.920
1.040.565
846.006
923.198
1.156.030
523.750
603.200
Longiano
654.966
720.868
830.715
794.352
628.900
898.355
518.821
276.293
262.658
295.276
Meldola
480.370
857.167
244.549
282.256
352.188
583.282
423.886
255.835
96.221
104.567
Mercato S.
211.749
247.265
93.000
177.624
133.017
209.906
223.868
233.073
141.043
97.872
Modigliana
503.625
41.239
61.021
36.657
32.338
128.558
52.345
120.695
77.394
37.098
Montiano
178.652
34.677
95.204
425.170
75.797
429.910
171.763
156.848
152.783
9.267
Portico e S. B.
17.217
3.644
721
5.470
2.467
725
12.438
932
4.425
114.163
Predappio
153.823
204.437
270.687
11.550
2.449
350.644
253.578
119.053
203.596
5.827
Premilcuore
2.391
5.205
0
498
500
2.698
3.583
18.000
19.280
2.290
Rocca S. C.
35.464
35.633
3.794
1.160
694
9.377
15.000
3.062
11.275
135.752
Roncofreddo
169.811
195.494
310.000
324.979
224.229
328.369
407.714
362.011
262.176
543.277
San Mauro P.
680.894
735.816
1.197.674 1.529.270 1.455.724 1.617.949
985.603
600.250
610.378
121.964
Santa Sofia
167.899
175.787
185.145
0
0
19.559
62.320
34.734
76.455
46.724
Sarsina
0
0
0
94.118
138.722
137.456
63.922
120.458
59.996
797.057
Savignano R.
921.989
2.965.402 2.270.810 1.401.718 1.539.774 1.441.126
862.061
605.276
520.918
147.491
Sogliano al R.
75.140
29.126
45.321
113.914
256.367
108.942
196.693
149.204
202.781
28.258
Tredozio
11.588
15.290
30.291
28.418
19.036
19.256
0
13.269
20.370
101.192
Verghereto
155.845
115.331
51.692
89.869
125.329
50.230
115.857
70.439
46.084
Provincia
24.294.912 25.074.754 25.856.143 27.416.884 26.714.879 25.631.076 21.396.397 20.139.430 15.029.214 13.633.006
-9,29
Incremento
13,17
3,21
3,12
6,04
-2,56
-4,06
-16,52
-5,87
-25,37
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale
Confrontando i dati provinciali a consuntivo con quelli a preventivo, si rileva che si è sistematicamente
sovrastimato l’ingresso di risorse proveniente da oneri edilizi, con errori crescenti nel tempo: nel 2007 si è
introitato il 20% in meno rispetto a quanto si sperava, nel 2009 il 27%, nel 2010 il 48%, ed infine nel 2011 il
43%.
Per quanto riguarda il preventivo 2012 si evidenzia che è a bilancio una quantità di risorse maggiori di
quelle effettivamente reperite negli ultimi tre anni, pur in un contesto di forte crisi del settore.
Osservando il comportamento sia del capoluogo che di Cesena si può constatare che l’atteggiamento è
stato il medesimo. Il diagramma di figura IV.7 sintetizza e rende evidenti i dati provinciali e per il capoluogo.
pag. 117
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella IV.12. Serie storica degli oneri edilizi a preventivo nei comuni della provincia di Forlì-Cesena e variazione
percentuale della media provinciale rispetto all’anno precedente (euro)
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro Terme e T. del S.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
Incremento
2007
271.000
1.100.000
458.770
512.000
9.582.979
1.928.500
48.000
63.500
10.725.000
670.000
110.000
0
1.000.000
915.469
423.000
247.936
73.002
200.100
4.132
441.861
3.000
15.000
271.370
0
97.160
92.000
2.606.259
90.000
7.700
145.339
32.103.077
2008
0
800.000
311.165
425.000
8.854.749
2.030.000
50.000
45.000
7.375.000
1.577.869
100.000
610.000
900.000
868.845
1.080.000
423.951
125.102
130.000
11.016
263.500
6.000
15.000
342.000
1.317.000
114.215
65.750
2.499.489
90.000
19.161
0
30.449.812
-5,15
2009
495.585
447.173
291.165
434.500
7.090.170
1.682.000
50.000
17.000
7.725.000
2.529.450
226.000
432.000
700.000
505.000
990.000
270.000
146.000
110.000
3.500
299.490
10.500
0
368.194
1.200.000
75.508
85.042
1.300.000
100.000
19.000
125.339
27.727.616
-8,94
2010
477.066
459.700
311.230
249.500
7.684.643
1.586.598
35.000
20.000
9.449.000
3.245.000
150.572
485.000
1.000.000
429.050
495.000
260.000
95.154
140.000
1.667
180.950
8.000
25.000
270.000
800.000
60.000
35.000
982.146
60.000
20.500
120.000
29.135.776
5,08
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale
pag. 118
2011
310.000
403.000
471.051
117.000
6.265.000
1.711.000
35.000
13.750
8.025.000
2.126.787
60.000
350.000
600.000
370.000
374.000
154.835
75.421
172.000
14.000
215.300
13.000
27.000
200.000
720.000
60.000
30.000
873.646
60.000
20.500
103.000
23.970.290
-17,73
2012
0
310.000
233.411
155.000
4.409.850
2.066.160
44.000
2.500
10.225.600
2.760.709
52.000
350.000
400.000
3.520.000
680.000
126.672
39.943
100.000
2.800
139.063
13.000
117.500
160.000
610.000
110.000
30.000
761.133
80.000
25.500
120.000
27.644.841
15,33
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura IV.7. Andamento degli oneri edilizi a preventivo ed a consuntivo in provincia di Forlì-Cesena (euro)
35.000.000
32.103.077
30.000.000
27.644.841
25.000.000
21.467.900
20.000.000
13.633.006
15.000.000
10.725.000
10.225.600
10.000.000
5.000.000
5.458.527
3.072.079
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Consuntivi totale provinciale
Preventivi totale provinciale
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Consuntivi totale capoluogo
Preventivi totale capoluogo
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale
Risulta interessante considerare i valori degli oneri derivanti dall’attività edilizia in rapporto alla
popolazione residente di cui si è portato un esempio in precedenza. L’andamento di questo rapporto,
raffigurato in figura IV.8, è analogo all’andamento delle semplici quantità degli oneri a consuntivo, ed è
crescente in provincia fino al 2005 quando raggiunge i 73,85 euro per abitante, per poi discendere
progressivamente ai 34,47 euro per abitante del 2011. Per quanto riguarda il capoluogo si evidenzia inolre
come la quantità di oneri versati pro-capite sia costantemente inferiore alla media provinciale, fatto salvo il
solo 2006, sintomo di una minore attività in campo edilizio rispetto a comuni come Cesena e Cesenatico,
ma anche Longiano o San Mauro Pascoli.
pag. 119
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura IV.8. Andamento del rapporto fra popolazione residente ed oneri edilizi a consuntivo. Anni 2002-2011
80
70
60
50
40
30
20
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Provincia
2008
2009
2010
2011
Capoluogo
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale
Tabella IV.13. Serie storica del rapporto tra oneri edilizi a consuntivo e la popolazione nei comuni della provincia di
Forlì-Cesena (euro)
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro Terme T. S.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
2002
54,35
38,21
95,85
33,22
85,24
139,31
7,91
15,51
60,47
51,14
39,68
60,87
14,85
117,50
51,31
33,96
105,69
112,71
20,00
24,77
2,71
16,70
59,79
71,15
39,22
0,00
62,50
26,20
8,76
77,34
67,60
2003
27,38
93,56
27,48
69,59
71,46
140,09
18,26
5,79
46,97
50,65
86,59
58,67
137,90
127,29
90,79
39,37
8,67
21,81
4,31
32,80
5,84
16,90
67,93
75,01
41,23
0,00
195,94
10,04
11,60
57,58
69,23
2004
27,59
18,60
115,52
45,88
88,63
185,17
48,25
0,00
42,02
66,96
17,71
81,57
67,07
142,08
25,55
14,69
12,80
59,95
0,88
43,01
0,00
1,78
104,27
118,93
44,01
0,00
146,59
15,30
23,03
25,63
70,55
2005
17,29
0,00
364,86
67,56
86,44
140,13
0,00
10,85
68,55
27,98
0,00
93,08
77,90
131,47
29,14
27,57
7,64
270,29
6,61
1,82
0,56
0,55
106,90
148,88
0,00
25,14
87,87
38,07
21,61
44,56
73,85
2006
52,10
0,00
170,75
91,15
76,17
95,33
0,00
28,38
76,42
31,48
0,00
100,10
139,21
100,91
36,24
20,33
6,73
46,39
3,01
0,38
0,58
0,33
72,90
140,04
0,00
37,49
95,23
86,12
14,59
62,66
71,30
2007
40,72
48,85
92,10
70,37
70,12
82,19
8,53
14,60
63,66
36,60
32,68
67,77
108,64
140,79
59,68
31,95
26,67
261,98
0,89
54,83
3,24
4,46
105,48
153,97
4,61
37,58
87,62
35,80
14,64
25,58
67,81
2008
31,98
64,01
150,14
38,71
63,76
93,88
7,01
24,11
47,16
19,81
16,81
51,88
113,32
79,20
42,68
33,36
10,84
103,66
15,51
39,38
4,31
7,16
124,65
92,75
14,71
17,36
51,63
63,68
0,00
58,69
55,86
2009
33,06
47,62
74,29
35,97
66,44
70,31
4,66
10,85
49,61
30,09
14,43
36,92
137,67
40,80
25,23
33,86
25,02
93,53
1,14
18,34
21,71
1,48
109,20
56,02
8,19
32,59
35,67
47,88
10,18
35,54
51,90
2010
14,28
31,90
43,64
16,50
49,84
60,29
10,58
16,16
34,63
22,79
14,74
27,03
60,56
38,28
9,49
20,14
16,08
89,98
5,51
31,40
23,31
5,51
77,91
55,70
17,91
16,20
30,06
62,86
15,62
23,27
38,31
Fonte dati: Elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale, popolazione Regione Emilia-Romagna statistica self service
pag. 120
2011
18,67
20,89
97,24
13,56
39,05
59,11
18,47
4,76
26,00
26,95
9,57
27,39
69,80
86,59
28,98
14,75
20,33
21,69
11,57
17,44
7,07
1,13
40,27
48,92
28,77
12,79
45,15
44,79
22,02
50,80
34,47
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
IV.3. Il patrimonio immobiliare residenziale
Nel primo paragrafo del capitolo si è descritto quanto e come è stato progettato nell’ambito dell’edilizia
residenziale. I progetti però non necessariamente vengono effettivamente realizzati, inoltre, molto spesso,
nel corso della costruzione intervengono varianti che possono apportare modifiche anche al numero degli
alloggi ed alla consistenza volumetrica degli immobili. Inoltre la rilevazione contempla solo gli interventi di
nuova costruzione e di ampliamento, ovvero opere nelle quali vi sia creazione di nuovo volume, e sfuggono
tutti quegli interventi che pur non realizzando nuove volumetrie possono generare variazioni del numero
degli alloggi o delle loro dimensioni: frazionamenti, accorpamenti, cambi di destinazione d’uso, recupero di
volumi o di superfici ecc.
Spostando l’attenzione verso gli alloggi concretamente presenti sul territorio e accatastati, è possibile
stimare con buona approssimazione lo stock abitativo ubicato in Emilia-Romagna al 31 dicembre 2012, in
base alle informazioni desumibili dai volumi di compravendita NTN (Numero di Transazioni Normalizzato)
ed agli indicatori di mercato IMI (Indicatore del Mercato Immobiliare) pubblicati dall’Agenzia delle Entrate.
In tabella IV.14 il totale regionale, pari a 2.483.624 unità immobiliari, è distribuito geograficamente per
provincia ed è suddiviso tra i nove capoluoghi che concentrano complessivamente il 35% degli alloggi e gli
altri comuni, ove è distribuito il restante 64,72% del patrimonio. Da questi valori medi determinati a livello
regionale, si discosta in qualche misura la provincia di Forlì-Cesena che conta più di 206.000 alloggi: poco
più di 59.000 nel capoluogo, pari al 28% del totale, e 147.000 negli altri comuni, pari al restante 71% del
totale.
Tabella IV.14. Patrimonio immobiliare residenziale in Emilia-Romagna al 31 dicembre 2012, capoluoghi, altri comuni
e ripartizioni sui totali di colonna e complessivo.
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini senza AV
Alta Valmarecchia
Regione senza AV
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini senza AV
Alta Valmarecchia
Regione senza AV
Capoluoghi
Altri comuni
Totale
Valore assoluto % su provincia Valore assoluto % su provincia Valore assoluto % su provincia
31 dicembre 2012
56.585
31,43
123.474
68,57
180.059
100
103.535
39,87
156.161
60,13
259.696
100
82.911
30,66
187.514
69,34
270.425
100
94.967
25,16
282.511
74,84
377.478
100
222.648
39,75
337.540
60,25
560.188
100
76.725
34,27
147.153
65,73
223.878
100
100.823
43,89
128.877
56,11
229.700
100
59.135
28,65
147.302
71,35
206.437
100
78.800
44,83
96.963
55,17
175.763
100
12.333
12.333
100
876.129
35,28
1.607.495
64,72
2.483.624
100
ripartizione sui totali di colonna e sul totale regionale complessivo
6,46
2,28
7,68
4,97
7,25
7,25
11,82
4,17
9,71
6,29
10,46
10,46
9,46
3,34
11,66
7,55
10,89
10,89
10,84
3,82
17,57
11,37
15,20
15,20
25,41
8,96
21,00
13,59
22,56
22,56
25,55
9,01
9,15
5,92
9,01
9,01
11,51
4,06
8,02
5,19
9,25
9,25
6,75
2,38
9,16
5,93
8,31
8,31
8,99
3,17
6,03
3,90
7,08
7,08
0,77
0,50
0,50
0,50
100
35,28
100
64,72
100
100
Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
Nota: AV = Alta Valmarecchia
pag. 121
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
La tabella IV.15 riporta dati relativi agli incrementi del patrimonio immobiliare abitativo della regione
nell’ultimo anno. L’incremento complessivo registrato in Emilia-Romagna nel corso del 2012, è di 31.392
unità, pari all’1,28% rispetto al 2011.
Si può notare che i capoluoghi, compreso Forlì, crescono meno rispetto agli altri comuni delle province, e la
crescita percentuale risulta minore anche rispetto alle ripartizioni esistenti fra capoluoghi ed altri comuni,
indicando che lo spostamento della popolazione verso i centri urbani minori è una tendenza ancora in atto.
La tabella IV.16 invece confronta il patrimonio immobiliare abitativo al 31 dicembre 2012 e 2008. Ciò che si
evidenzia immediatamente è come il patrimonio sia cresciuto meno nei capoluoghi che negli altri comuni.
Per quanto riguarda in particolare la provincia di Forlì-Cesena, questa risulta nell’ambito della regione tra le
province che negli ultimi quattro anni hanno aumentato il proprio patrimonio residenziale in misura
maggiore, dietro solo a Piacenza, mentre il capoluogo cresce meno di Rimini e Ravenna.
Tabella IV.15. Variazione del patrimonio immobiliare residenziale in Emilia-Romagna. Differenze fra stock al 31
dicembre 2012 e 2011, incidenza sul totale provinciale, incremento percentuale su 2011 e ripartizione
sull’incremento regionale complessivo 2012
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini senza AV
Alta Valmarecchia
Regione senza AV
Capoluoghi
Valore assoluto % su provincia
318
7,75
832
30,14
600
17,55
447
10,83
515
10,97
832
27,81
1.314
30,26
699
21,16
686
41,50
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini senza AV
Alta Valmarecchia
Regione senza AV
Altri comuni
Totale
Valore assoluto % su provincia Valore assoluto % su provincia
3.783
92,25
4.101
100
1.928
69,86
2.760
100
2.819
82,45
3.419
100
3.679
89,17
4.126
100
4.179
89,03
4.694
100
2.160
72,19
2.992
100
3.029
69,74
4.343
100
2.605
78,84
3.304
100
967
58,50
1.653
100
251
251
100
6.243
19,89
25.149
80,11
31.392
100
Incremento % e ripartizione sul totale regionale complessivo
incremento
ripartizione
incremento
ripartizione
incremento
ripartizione
0,57
1,01
3,16
12,05
2,33
13,06
0,81
2,65
1,25
6,14
1,07
8,79
0,73
1,91
1,53
8,98
1,28
10,89
0,47
1,42
1,32
11,72
1,11
13,14
0,23
1,64
1,25
13,31
0,85
14,95
1,10
2,65
1,49
6,88
1,35
9,53
1,32
4,19
2,41
9,65
1,93
13,83
1,20
2,23
1,80
8,30
1,63
10,52
0,88
2,19
1,01
3,08
0,95
5,27
2,08
0,80
2,08
0,80
0,72
19,89
1,59
80,11
1,28
100
Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
Nota: AV = Alta Valmarecchia
pag. 122
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella IV.16. Patrimonio immobiliare residenziale in Emilia-Romagna. Differenze fra stock al 31 dicembre 2012 e
2008, incidenza del capoluogo sulla provincia, variazione assoluta 2012-2008 e incremento su 2008
Provincia
Provincia
168.121
246.323
258.364
361.714
540.073
215.327
216.502
194.405
166.209
11380
2.367.038
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini senza AV
Alta Valmarecchia
Regione senza AV
Provincia
11.938
13.373
12.061
15.764
20.115
8.551
13.198
12.032
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini senza AV
Alta Valmarecchia
Regione senza AV
2008
Capoluogo
55.367
99.462
80.690
92.608
219.460
74.431
96.307
56.596
74.905
%Cap.
32,93
40,38
31,23
25,60
40,64
34,57
44,48
29,11
45,07
849826
Variazione 2012-2008
Capoluogo
1.218
4.073
2.221
2.359
3.188
2.294
4.516
2.539
35,90
Cap.
10,20
30,46
18,41
14,96
15,85
26,83
34,22
21,10
9.554
3.895
40,77
116.586
26.303
22,56
Provincia
180.059
259.696
270.425
377.478
560.188
223.878
229.700
206.437
175.763
12.333
2.483.624
2012
Capoluogo
56.585
103.535
82.911
94.967
222.648
76.725
100.823
59.135
78.800
%Cap.
31,43
39,87
30,66
25,16
39,75
34,27
43,89
28,65
44,83
876.129
35,28
Incremento su 2008
Provincia
Capoluogo
7,10
2,20
5,43
4,10
4,67
2,75
4,36
2,55
3,72
1,45
3,97
3,08
6,10
4,69
6,19
4,49
5,20
5,75
4,93
3,10
Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
Nota: AV = Alta Valmarecchia
Figura IV.9 Andamento della stima del patrimonio immobiliare residenziale nei comuni della provincia e nel
capoluogo di Forlì-Cesena
250.000
200.000
150.000
137.809
140.833
142.775
144.697
147.302
56.596
57.464
58.009
58.436
59.135
2008
2009
2010
2011
2012
100.000
50.000
0
Capoluogo di Forlì
Altri Comuni della provincia
Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
pag. 123
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Nella tabella IV.17. è possibile esaminare le variazioni recenti del patrimonio immobiliare residenziale dei
comuni della provincia di Forlì-Cesena. A fronte di un incremento medio del numero degli alloggi pari al
6,2% rispetto al 2008, si evidenzia la variazione più contenute nel comune di Rocca San Casciano che
registra un incremento del 2,01% mentre, all’opposto, il comune di San Mauro Pascoli con un aumento del
14,67% registra l’incremento maggiore. Per quanto riguarda invece il capoluogo ci si attesta su un aumento
del 4,49%.
Confrontando l’evoluzione del patrimonio con l’andamento della popolazione nel periodo 2008-2012, si
osserva che non sempre laddove si è verificato il maggiore aumento del patrimonio residenziale si è avuto
corrispondentemente l’incremento demografico più significativo: per esempio a Sarsina, a fronte di una
dinamica edilizia piuttosto vivace che registra un incremento del 7,7% con la realizzazione di 152 alloggi, si
è contrapposta una contrazione, seppur moderata, del numero di abitanti: 17. Per Dovadola, Modigliana,
Portico e San Benedetto, Premilcuore, Rocca San Casciano, Santa Sofia, Tredozio e Verghereto si riscontra
che questi comuni hanno incrementato il patrimonio rispettivamente di 31, 91, 54, 36, 25, 90, 44 e 98
abitazioni in rapporto ad una variazione negativa della popolazione di 19, 28, 20, 26, 82, 48, 31 e 3
persone.
Tabella IV.17. Patrimonio immobiliare residenziale nei comuni della provincia di Forlì-Cesena al 31 dicembre del
2008, 2010, 2011 e 2012
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro Terme
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San B.
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul R.
Sogliano al R.
Tredozio
Verghereto
Provincia
Abitazioni
al 2008
3.624
5.237
1.378
3.534
42.819
18.321
2.096
1.018
56.596
5.900
1.337
4.368
4.287
2.746
5.005
3.447
2.686
696
738
3.355
804
1.243
1.537
4.779
2.701
1.976
7.205
1.771
1.034
2.167
194.405
Abitazioni Abitazioni Abitazioni
al 2010
al 2011
al 2012
3.835
3.741
3.769
5.668
5.466
5.518
1.521
1.428
1.491
3.652
3.588
3.613
46.034
44.387
45.054
19.128
18.761
18.959
2.273
2.194
2.232
1.049
1.032
1.039
59.135
58.009
58.436
6.178
6.079
6.104
1.384
1.359
1.382
4.565
4.477
4.528
4.757
4.634
4.678
3.080
2.919
2.953
5.298
5.157
5.214
3.764
3.638
3.715
2.777
2.728
2.753
774
724
733
792
775
777
3.509
3.415
3.463
840
815
827
1.268
1.251
1.255
1.741
1.631
1.672
5.480
5.178
5.325
2.791
2.738
2.763
2.128
2.052
2.080
7.685
7.464
7.581
1.974
1.880
1.911
1.078
1.059
1.066
2.265
2.205
2.242
206.423
200.784
203.133
Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
pag. 124
v.a.
12-‘11
66
150
30
39
980
169
41
10
699
74
2
37
79
127
84
49
24
41
15
46
13
13
69
155
28
48
104
63
12
23
3.290
v.a.
12-‘10
94
202
93
64
1.647
367
79
17
1.126
99
25
88
123
161
141
126
49
50
17
94
25
17
110
302
53
76
221
94
19
60
5.639
v.a.
12-‘08
211
431
143
118
3.215
807
177
31
2.539
278
47
197
470
334
293
317
91
78
54
154
36
25
204
701
90
152
480
203
44
98
12.018
%
12-‘11
1,75
2,72
2,01
1,08
2,18
0,89
1,84
0,96
1,20
1,21
0,14
0,82
1,69
4,30
1,61
1,32
0,87
5,59
1,93
1,33
1,57
1,04
4,13
2,91
1,01
2,31
1,37
3,30
1,13
1,03
1,62
%
12-‘10
2,51
3,70
6,51
1,78
3,71
1,96
3,60
1,65
1,94
1,63
1,84
1,97
2,65
5,52
2,73
3,46
1,80
6,91
2,19
2,75
3,07
1,36
6,74
5,83
1,94
3,70
2,96
5,00
1,79
2,72
2,81
%
12-'08
5,82
8,23
10,38
3,34
7,51
4,40
8,44
3,05
4,49
4,71
3,52
4,51
10,96
12,16
5,85
9,20
3,39
11,21
7,32
4,59
4,48
2,01
13,27
14,67
3,33
7,69
6,66
11,46
4,26
4,52
6,18
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
I dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate consentono di analizzare le caratteristiche dimensionali degli
alloggi secondo cinque classi così determinate:
Monolocali
Piccola
Medio-Piccola
Media
Grande
NC
fino a 45 mq
2,5 vani catastali
> 45 mq < 60 mq
> 2,5 < 4,0 vani catastali
> 60 mq < 90 mq
> 4,0 < 5,5 vani catastali
> 90 mq < 120 mq
> 5,5 < 7,0 vani catastali
oltre 120 mq
oltre 7,0 vani catastali
non classificate per mancanza dell’informazione
Tabella IV.18. Patrimonio immobiliare residenziale in Emilia-Romagna al 31 dicembre 2012 suddiviso per classi
dimensionali degli alloggi. Capoluogo, altri comuni e intera provincia. Valori assoluti e percentuali
Monolocali Piccola
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forli’
Rimini
Regione
2.909
7.136
3.113
5.273
17.082
4.431
5.374
2.489
3.694
51.501
9.825
20.402
15.405
13.581
50.315
12.868
29.543
9.492
17.065
178.496
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forli'-Cesena
Rimini senza AV
Alta Valmarecchia
Regione senza AV
Regione con AV
6.564
7.797
6.291
15.078
16.691
10.923
6.020
8.511
4.555
1.253
82.430
83.683
17.841
23.451
29.483
52.932
66.661
35.381
24.868
28.382
23.125
2.284
302.124
304.408
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forli'-Cesena
Rimini senza AV
Alta Valmarecchia
Regione senza AV
Regione con AV
9.473
14.933
9.404
20.351
33.773
15.354
11.394
11.000
8.249
1.253
133.931
135.184
27.666
43.853
44.888
66.513
116.976
48.249
54.411
37.874
40.190
2.284
480.620
482.904
Valori assoluti
Valori percentuali
Medio
Medio
Media Grande Totale Monolocali Piccola
Media
piccola
piccola
Capoluogo
10.375
24.676 8.800 56.585
5,14
17,36
18,34
43,61
23.628
37.548 14.821 103.535
6,89
19,71
22,82
36,27
14.275
35.429 14.689 82.911
3,75
18,58
17,22
42,73
19.293
41.550 15.270 94.967
5,55
14,30
20,32
43,75
62.703
73.350 19.198 222.648
7,67
22,60
28,16
32,94
14.877
30.751 13.798 76.725
5,78
16,77
19,39
40,08
18.147
30.216 17.543 100.823
5,33
29,30
18,00
29,97
9.350
24.737 13.067 59.135
4,21
16,05
15,81
41,83
13.922
32.029 12.090 78.800
4,69
21,66
17,67
40,65
186.570 330.286 129.276 876.129
5,88
20,37
21,29
37,70
Altri Comuni
18.693
49.134 31.242 123.474
5,32
14,45
15,14
39,79
26.304
58.239 40.370 156.161
4,99
15,02
16,84
37,29
30.028
72.134 49.578 187.514
3,35
15,72
16,01
38,47
53.053
105.983 55.465 282.511
5,34
18,74
18,78
37,51
77.381
120.622 56.185 337.540
4,94
19,75
22,92
35,74
26.235
47.577 27.037 147.153
7,42
24,04
17,83
32,33
22.375
43.335 32.279 128.877
4,67
19,30
17,36
33,63
23.921
52.148 34.340 147.302
5,78
19,27
16,24
35,40
16.997
34.665 17.621 96.963
4,70
23,85
17,53
35,75
2.201
4.164 2.431 12.333
10,16
18,52
17,85
33,76
294.987 583.837 344.117 1.607.495
5,13
18,79
18,35
36,32
297.188 588.001 346.548 1.619.828
5,17
18,79
18,35
36,30
Provincia
29.068
73.810 40.042 180.059
5,26
15,36
16,14
40,99
49.932
95.787 55.191 259.696
5,75
16,89
19,23
36,88
44.303
107.563 64.267 270.425
3,48
16,60
16,38
39,78
72.346
147.533 70.735 377.478
5,39
17,62
19,17
39,08
140.084 193.972 75.383 560.188
6,03
20,88
25,01
34,63
41.112
78.328 40.835 223.878
6,86
21,55
18,36
34,99
40.522
73.551 49.822 229.700
4,96
23,69
17,64
32,02
33.271
76.885 47.407 206.437
5,33
18,35
16,12
37,24
30.919
66.694 29.711 175.763
4,69
22,87
17,59
37,95
2.201
4.164 2.431 12.333
10,16
18,52
17,85
33,76
481.557 914.123 473.393 2.483.624
5,39
19,35
19,39
36,81
483.758 918.287 475.824 2.495.957
5,42
19,35
19,38
36,79
Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
pag. 125
Grande
15,55
14,31
17,72
16,08
8,62
17,98
17,40
22,10
15,34
14,76
25,30
25,85
26,44
19,63
16,65
18,37
25,05
23,31
18,17
19,71
21,41
21,39
22,24
21,25
23,77
18,74
13,46
18,24
21,69
22,96
16,90
19,71
19,06
19,06
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Nella tabella IV.18 e nella figura IV.10 è mostrata la ripartizione del patrimonio abitativo secondo le cinque
classi dimensionali suddivise per capoluogo, altri comuni ed intera provincia, in valore assoluto e in
percentuale. Nel diagramma i valori relativi alla regione sono stati ridotti di un ordine di grandezza per
esigenze di rappresentazione. Si osserva che in regione la dimensione media degli alloggi è piuttosto ampia:
oltre la metà di questi appartiene alle ultime due classi, con superfici maggiori di 90 metri quadri, ed in
provincia di Forlì-Cesena il dato è ancora più accentuato: il 60% risulta medio o grande.
Figura IV.10. Stima del patrimonio immobiliare residenziale in provincia di Forlì-Cesena e in regione EmiliaRomagna, suddiviso per classi dimensionali. Anno 2012
100.000
91.829
90.000
80.000
70.000
60.000
48.290
50.000
48.376
40.000
47.582
76.885
30.000
20.000
13.518
47.407
37.874
33.271
Piccola
Medio piccola
10.000
11.000
0
Monolocali
Provincia di Forlì-Cesena
Media
Grande
Emilia-Romagna /10
Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
Nella tabella IV.19 si può osservare il dettaglio dei singoli comuni della provincia di Forlì-Cesena in merito
alla dimensione degli alloggi. L’analisi evidenzia come il capoluogo presenta percentuali al di sotto della
media provinciale per tutte le classi con la sola eccezione di quella “media”, ovvero quella tra i 90 e i 129
metri quadri, mentre il comune di Cesena si colloca al di sopra della media provinciale anche per la classe
“grande”, oltre i 120 metri quadri. Da segnalare che l’incidenza più elevata di monolocali si riscontra nei
comuni montani di Portico e San Benedetto, Premilcuore e Verghereto, mentre sono nove i comuni che
presentano oltre il 60% di alloggi sopra i 90 metri quadri.
pag. 126
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella IV.19. Patrimonio immobiliare residenziale dei comuni della provincia di Forlì-Cesena al 31 dicembre 2012
suddiviso per classi dimensionali degli alloggi
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro Terme e T. S.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
Monolocali
v.a.
%
336
8,76
368
6,49
138
9,07
246
6,74
2.205
4,79
1.060
5,54
192
8,45
78
7,44
2.489
4,21
281
4,55
79
5,69
126
2,76
256
5,38
104
3,38
314
5,93
313
8,32
188
6,77
51
6,44
82
10,13
204
5,81
95
11,31
95
7,50
128
7,35
266
4,85
215
7,70
206
9,68
393
5,11
179
9,07
82
7,61
238
10,51
11.006
5,33
Piccola
v.a.
%
707
18,44
1.134 20,01
341
22,42
718
19,66
6.496 14,11
6.432 33,63
329
14,47
222
21,16
9.492 16,05
1.024 16,57
276
19,89
596
13,06
1.360 28,59
476
15,45
919
17,35
486
12,91
526
18,94
110
13,95
196
24,30
583
16,61
212
25,24
257
20,30
214
12,29
1.212 22,12
559
20,03
355
16,68
1.599 20,81
323
16,36
213
19,76
518
22,87
37.885 18,35
Medio piccola
v.a.
%
684
17,84
890
15,70
281
18,47
571
15,64
6.249 13,57
3.935 20,57
390
17,16
173
16,49
9.350 15,81
972
15,73
261
18,78
638
13,98
879
18,48
478
15,52
909
17,16
652
17,32
477
17,18
110
13,97
160
19,87
576
16,41
168
20,00
235
18,56
264
15,16
1.058 19,31
477
17,09
344
16,17
1.089 14,17
349
17,68
201
18,65
451
19,91
33.271 16,12
Media
v.a.
%
1.290 33,64
1.862 32,85
400
26,30
1.249 34,20
18.390 39,95
5.020 26,24
808
35,55
358
34,13
24.737 41,83
2.457 39,77
473
34,04
1.985 43,48
1.364 28,67
1.046 33,96
2.076 39,18
1.392 36,98
996
35,87
247
31,36
229
28,44
1.349 38,44
220
26,19
385
30,41
552
31,71
1.790 32,66
1.027 36,80
794
37,31
2.684 34,93
677
34,30
382
35,44
646
28,52
76.885 37,24
Grande
v.a.
%
818
21,33
1.414
24,95
361
23,73
868
23,77
12.694 27,58
2681
14,02
554
24,37
218
20,78
13.067 22,10
1.444
23,37
300
21,59
1.220
26,73
898
18,88
976
31,69
1.080
20,39
921
24,47
590
21,25
270
34,29
139
17,26
797
22,71
145
17,26
294
23,22
583
33,49
1.154
21,06
513
18,38
429
20,16
1.920
24,98
446
22,59
200
18,55
412
18,19
47.406 22,96
Totale
v.a.
3.835
5.668
1.521
3.652
46.034
19.128
2.273
1.049
59.135
6.178
1.390
4.565
4.757
3.080
5.298
3.764
2.777
788
805
3.509
840
1.266
1.741
5.480
2.791
2.128
7.685
1.974
1.078
2.265
206.453
Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
Nella figura IV.11 e nella tabella IV.20 si può osservare la ripartizione del patrimonio abitativo dell’EmiliaRomagna secondo le categorie catastali, per gli interi territori provinciali e per i soli capoluoghi, in valore
assoluto e in percentuale. Nel diagramma i valori relativi alla regione sono stati ridotti di un ordine di
grandezza per esigenze di rappresentazione.
pag. 127
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura IV.11. Patrimonio immobiliare residenziale per categoria catastale in provincia, nel capoluogo di Forlì-Cesena
e in regione Emilia-Romagna. Anno 2011
140.000
120.000
119.824
100.000
80.000
74.056
60.000
40.000
29.970
16.876
20.000
2.711
104
375
1.232
69
4
Signorile
Civile
Economico
Popolare
Ultrapopolare
Rurale
Villini
Ville
Castelli e palazzi
Abitazioni tipiche
-
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
A11
Provincia
Capoluogo
Emilia-Romagna/10
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
Dalla tabella IV.20 risulta con evidenza come il patrimonio abitativo in regione sia attualmente classificato
per oltre l’80% nelle categorie A/2, abitazioni civili, ed A/3, abitazioni economiche, con netta prevalenza di
queste ultime che rappresentano, da sole, circa la metà dell’intero patrimonio.
Si ricorda che la categoria A/3 si riferisce ad unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche
di economia sia per i materiali impiegati sia per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli
indispensabili, mentre la categoria A/2 si riferisce ad unità immobiliari appartenenti a fabbricati con
caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato
per fabbricati di tipo residenziale. Da questi dati risulta certamente lecito esprimere dubbi in merito alla
corretta corrispondenza fra lo stato di fatto reale degli alloggi e la loro classificazione catastale, essendo
quantomeno improbabile che quasi la metà delle abitazioni in regione non soddisfino il livello delle locali
richieste di mercato. I dubbi sono altresì rafforzati dal fatto che, relativamente al peso percentuale della
categoria A/3, esistono forti disparità a livello provinciale: a Bologna e Rimini il 70%, a Parma il 50%, a
Ferrara e Forlì-Cesena il 61%, a Reggio Emilia e Piacenza quasi il 30% ed a Modena poco più del 20%.
pag. 128
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella IV.20. Patrimonio immobiliare residenziale in Emilia-Romagna al 31 dicembre 2011 suddiviso per categoria
catastale. Province e capoluoghi. Valori assoluti e percentuali
A1
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forli`- Cesena
Rimini
Regione
297
37
87
269
92
77
91
60
25
1.035
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forli
Rimini
Regione
226
35
48
132
85
77
41
14
6
664
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forli`- Cesena
Rimini
Regione
0,17
0,01
0,03
0,07
0,02
0,03
0,04
0,03
0,01
0,04
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forli
Rimini
Regione
0,40
0,03
0,06
0,14
0,04
0,10
0,04
0,02
0,01
0,08
A2
A3
A4
A5
A6
A7
Provincia
92.670
48.970
11.531
440
2.901 18.514
96.463 128.240 24.167
766
2.624
4.402
146.996 79.039
25.253 3.347
300
11.689
193.013 80.904
18.790 5.963
879
72.074
40.115 393.949 90.692 7.071
2.399 20.066
34.730 135.043 21.795 3.518
1.395 24.061
73.271
87.711
51.774 1.875
897
9.573
35.090 123.223 37.063 2.745
636
4.125
28.213 121.157 18.639 1.386
289
4.260
740.561 1.198.236 299.704 27.111 12.320 168.764
Capoluogo
36.028
15.945
1.989
104
93
1.809
46.504
50.354
4.368
219
175
945
53.722
21.738
3.846
527
49
2.324
52.833
24.396
3.575
1.719
46
11.480
17.942 155.817 44.741 1.413
105
1.461
17.643
45.771
7.704
497
214
3.887
35.469
40.230
19.813
571
219
3.126
11.473
36.751
8.849
211
58
1.026
12.567
55.089
8.445
344
27
1.581
986
27.639
284.181 446.091 103.330 5.605
Provincia
52,67
27,83
6,55
0,25
1,65
10,52
37,54
49,91
9,41
0,30
1,02
1,71
55,05
29,60
9,46
1,25
0,11
4,38
51,70
21,67
5,03
1,60
0,24
19,30
7,22
70,92
16,33
1,27
0,43
3,61
15,72
61,14
9,87
1,59
0,63
10,89
32,51
38,92
22,97
0,83
0,40
4,25
17,27
60,66
18,25
1,35
0,31
2,03
16,20
69,59
10,71
0,80
0,17
2,45
30,20
48,86
12,22
1,11
0,50
6,88
Capoluogo
64,03
28,34
3,53
0,18
0,17
3,22
45,28
49,03
4,25
0,21
0,17
0,92
65,27
26,41
4,67
0,64
0,06
2,82
55,90
25,81
3,78
1,82
0,05
12,15
8,08
70,15
20,14
0,64
0,05
0,66
23,25
60,31
10,15
0,65
0,28
5,12
35,64
40,43
19,91
0,57
0,22
3,14
19,63
62,89
15,14
0,36
0,10
1,76
16,09
70,52
10,81
0,44
0,03
2,02
32,67
51,28
11,88
0,64
0,11
3,18
A8
A9
A11
Totale
522
210
269
1.417
578
259
165
193
139
3.752
103
22
15
36
502
8
1
2
689
10
5
14
7
5
41
175.958
256.936
267.009
373.352
555.469
220.886
225.357
203.136
174.110
2.452.213
63
99
57
311
134
94
40
54
55
907
10
4
28
435
6
483
-
56.267
102.703
82.311
94.520
222.133
75.893
99.509
58.436
78.114
869.886
0,30
0,08
0,10
0,38
0,10
0,12
0,07
0,10
0,08
0,15
0,06
0,01
0,01
0,01
0,09
0
0
0
0
0,03
0,01
0
0,01
0
0
0
0
0
0
0
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0,11
0,10
0,07
0,33
0,06
0,12
0,04
0,09
0,07
0,10
0,02
0
0
0,03
0,20
0,01
0
0
0
0,06
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati dell’Agenzia delle Entrate
Per le variazioni del patrimonio residenziale in relazione alle differenti categorie catastali in EmiliaRomagna, rappresentate nella tabella IV.21, si noti che l’Agenzia delle Entrate imputa le variazioni dello
stock immobiliare non solo alle nuove costruzioni ed ai frazionamenti di unità immobiliari esistenti, ma
anche al censimento ed alla riclassificazione di unità stesse a seguito di rinnovo o ristrutturazione. Le
variazioni negative delle categorie popolari e rurali A/4, A/5 e A/6 a vantaggio di quelle civili deriva da
queste ultime modalità di intervento. Numerosi sono i capoluoghi dove ancora si accatastano abitazioni in
categoria A/3, e Forlì non fa eccezine, con quantità inferiori solo a Bologna ed a Rimini. Esaminando invece
pag. 129
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
la provincia nel suo complesso, si osserva un consistente incremento della categoria A/3. Va inoltre rilevato
che, nel panorama regionale, la provincia di Forlì-Cesena appare la meno congruente assumendo in questa
categoria una quantità di alloggi che la collocano dietro alla sola provincia di Bologna, che però possiede un
patrimonio abitativo di tutt’altre dimensioni.
Tabella IV.21. Variazione del patrimonio immobiliare residenziale in Emilia-Romagna nel periodo 2006-2011 per
categoria catastale. Province e capoluoghi
A1
A2
A3
A4
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forli`- Cesena
Rimini
Regione
2
-7
8
-9
-11
-7
-11
6
-3
-32
9.634
12.776
16.611
20.378
5.946
8.130
13.785
6.910
4.428
98.598
5.035
10.044
2.939
3.354
30.538
6.727
6.467
14.008
11.942
91.054
-417
600
-98
-1.266
-2.033
-1.667
-2.012
-2.040
-830
-9.763
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forli
Rimini
Regione
-3
-7
3
-2
-11
-7
-6
4
-3
-32
2.597
5.392
4.666
3.806
1.215
4.179
5.994
1.955
1.828
31.632
-191
1.767
-318
-15
6.739
161
2.051
2.723
4.345
17.262
-453
-769
-536
-629
-1.885
-762
-1.070
-927
-497
-7.528
A5
A6
Provincia
-199
-900
-285
-933
-1.088
-82
-1.453
-165
-2.109
-566
-1.396
-404
-447
-160
-826
-173
-431
-94
-8.234
-3.477
Capoluogo
-64
-53
-94
-60
-173
-20
-288
-3
-570
-23
-337
-35
-173
-38
-96
-7
-96
-14
-1.891
-253
A7
A8
A9
A11
Totale
2.217
614
2.856
6.678
2.934
1.450
633
309
663
18.354
63
4
14
67
0
15
2
7
-11
161
16
-1
4
-4
20
0
0
0
0
35
0
0
5
2
2
0
0
0
0
9
15.451
22.812
21.169
27.582
34.721
12.848
18.257
18.201
15.664
186.705
194
97
700
709
86
352
269
39
150
2.596
1
-3
4
3
-4
13
-1
0
-2
11
10
-1
0
-3
15
0
0
0
0
21
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.038
6.322
4.326
3.578
5.562
3.564
7.026
3.691
5.711
41.818
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
Legenda tabella IV.18 e 19
Monolocali fino a 45 mq - 2,5 vani catastali
Piccola 45 mq < < 60 mq -2,5< < 4,0 vani catastali
Medio-Piccola 60 mq < < 90 mq - 4,0 < < 5,5 vani catastali
Media 90 mq < < 120 mq - 5,5 < < 7,0 vani catastali
Grande oltre 120 mq - oltre 7,0 vani catastali
NC - non classificate
Legenda tabella IV.20 e 21
A1
Abitazioni di tipo signorile
A2
Abitazioni di tipo civile
A3
Abitazioni di tipo economicoA4 Abitazioni di tipo popolare
A5
Abitazioni di tipo ultra popolare
A6
Abitazioni di tipo rurale
A7
Abitazioni in villini
A8
Abitazioni in ville
A9
Castelli, palazzi di pregio artistico storico
A10
Uffici e studi privati
A11
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
pag. 130
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
IV.4. Il parco alloggi alla data dei censimenti
Con il censimento 2011 sulla popolazione e le abitazioni l’Istat ha provveduto a raccogliere informazioni
sugli edifici in continuità con la rilevazione effettuata nel 2001. Dai dati provvisori risulta uno stock
nazionale di edifici residenziali di 11.714.262, il 4,3% rispetto al 2011. Le abitazioni, pari a 28.863.604, sono
invece il 5,3% in più. Di queste, secondo quanto indicato da Istat, l’83% risulta occupato da persone
residenti.
Per quanto riguarda la Regione Emilia Romagna risultano 790.647 edifici residenziali, in crescita del 7,6%
rispetto a quanto rilevato nel 2001, mentre le abitazioni, pari a 2.219.081, crescono di oltre il 12%. Per
quanto riguarda infine la provincia di Forlì-Cesena il censimento del 2011 rileva uno stock di 188.204
abitazioni, il 14% in più rispetto al censimento 2001; gli edifici residenziali invece, pari a 75.341, sono in
crescita del 5,1%.
Tabella IV.22. Numero di abitazioni e di edifici residenziali per provincia. Censimento 2001
Province
Numero
di abitazioni
Numero di edifici ad uso
abitativo (*)
Numero di edifici non
residenziali
Totale
edifici
Piacenza
Parma
Reggio nell'Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini senza AV
Alta Valmarecchia
Regione senza AV
Italia
142.328
202.674
204.118
302.808
455.699
184.106
181.270
165.158
132.816
9.682
1.970.977
27.268.880
67.339
83.681
87.833
106.696
112.988
75.121
78.694
71.651
51.063
6.140
735.066
11.226.595
8.593
9.241
11.543
11.394
12.104
7.348
8.597
8.980
7.876
626
85.676
1.547.536
75.932
92.922
99.376
118.090
125.092
82.469
87.291
80.631
58.939
6.766
820.742
12.774.131
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
Note: (*) il numero di edifici residenziali nel 2001 era chiamato numero di edifici ad uso abitativo
Tabella IV.23. Numero di abitazioni e di edifici residenziali per provincia. Censimento 2011 (dati provvisori)
Province
Piacenza
Parma
Reggio nell'Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini con AV
Regione
Italia
Numero
abitazioni
154.282
220.918
238.503
348.277
510.567
206.694
187.441
188.204
164.195
2.219.081
28.863.604
Numero edifici
residenziali
71.608
87.147
95.465
115.671
120.558
79.634
84.423
75.341
60.800
790.647
11.714.262
Numero di edifici non
residenziali
16.041
17.255
17.096
23.570
24.539
22.514
19.148
23.185
16.041
179.389
2.462.109
Totale
edifici
87.649
104.402
112.561
139.241
145.097
102.148
103.571
98.526
76.841
970.036
14.176.371
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT
Note: i dati relativi alla Regione sono comprensivi dell’Alta Val Marecchia
Nella tabella IV.24., di seguito riportata, è indicato il dato relativo al numero di abitazioni progettate nel
periodo 2000-2010, lo stock abitativo rilevato nei censimenti del 2001 e 2011 e, infine, il numero di unità
abitative derivante dalle statistiche catastali.
pag. 131
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Assumendo che il periodo che intercorre tra la progettazione e la realizzazione dell’attività edilizia sia pari a
circa due anni, si può ipotizzare che il parco alloggi in Regione, nel periodo considerato, abbia registrato un
incremento del numero di abitazioni pari a 266.195 in Regione e 23.231 in provincia di Forli’-Cesena. Si
precisa che tale dato, inclusivo del non residenziale e degli ampliamenti, non tiene in considerazione
l’attività di carattere demolitorio e gli eventuali cambi di destinazione d’uso, accorpamenti o frazionamenti
delle unità immobiliari intervenuti nel periodo.
In provincia di Forlì-Cesena il parco alloggi rilevato al censimento 2011 risulta di poco inferiore al totale
derivante dallo stock abitativo al censimento 2001 incrementato dell’attività edilizia progettata di cui sopra
(rapporto pari al -0,1%) lo stesso fenomeno si registra sia per la Regione sia per l’Italia, in quest’ultimo caso
però la differenza è superiore. Diversamente, il valore del patrimonio immobiliare derivante dalle
statistiche catastali, rapportato al totale ottenuto dallo stock abitativo del 2001 incrementato dell’attività
edilizia, risulta superiore in tutti i territori.
Quanto emerge dall’analisi è ovviamente un dato di prima approssimazione anche perché i dati riferiti al
censimento 2011 (aggiornati al 2012) sono ancora provvisori. Si rimanda pertanto ogni ulteriore
considerazione al momento della pubblicazione dei dati definitivi.
Tabella IV.24. Numero di abitazioni in provincia di Forlì-Cesena, Emilia Romagna, Italia
Territorio
Forlì-Cesena
Regione
Italia
Attività
edilizia
progettata
2000-2010
(a)
23.231
266.195
2.613.383
Censimento
2001 (b)
Totale
(a+b)
Censimento
2011
Statistiche
catastali al
31/12/2011
∆%
Censimento
2011/totale
a+b
∆%
Statistiche
catastali
/totale a+b
165.158
1.970.977
27.268.880
188.389
2.237.172
29.882.263
188.204
2.219.081
28.863.604
203.136
2.452.213
33.429.399
-0,1
-0,8
-3,4
7,8
9,6
11,9
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT e OMI – Agenzia delle Entrate
pag. 132
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V. MERCATO IMMOBILIARE E ASPETTI COLLEGATI
L’Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo ORSA non rappresenta né intende costituire uno strumento di
individuazione ufficiale dei prezzi degli immobili, tuttavia si ritiene opportuno effettuare un’analisi sintetica di
andamenti e di altri fenomeni relativi ai prezzi, che potrebbero generare ripercussioni sulle condizioni e sui
fabbisogni abitativi.
Tale caratterizzazione del mercato avviene principalmente sulla base dei dati pubblicati dall’Osservatorio del
Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate e dal Consulente Immobiliare del Sole 24 Ore, dati relativi
al numero delle transazioni, al valore delle attività di compravendita ed alle quotazioni delle abitazioni nelle
diverse zone di città. Si segnala sin da ora come questi dati si possano discostare fra loro in modo anche
significativo nelle entità e nelle dinamiche, a seconda della fonte alla quale si attinge.
V.1. L’andamento del mercato immobiliare
Per valutare gli andamenti del mercato immobiliare si ricorre in particolare, quale misura delle compravendite, al
Numero di Transazioni Normalizzate (NTN), in cui ogni transazione viene conteggiata in base alla quota di
proprietà trasferita, e questa è la ragione per cui le cifre non sono intere e vi compaiono i decimali.
Tabella V.1. Serie storica del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali in Emilia-Romagna.
Province e capoluoghi
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Provincia
Piacenza
3.449,16 4.049,30 4.643,85 4.434,66 4.899,18 4.959,73 4.969,21 4.208,09 3.820,02 3.593,55
Parma
5.408,35 6.507,16 5.893,60 6.562,36 7.270,89 7.397,16 7.428,88 6.535,30 5.716,16 5.540,47
Reggio Emilia 7.337,79 8.279,33 8.071,05 9.028,97 9.577,71 9.862,37 8.797,01 6.525,78 5.080,12 5.143,45
Modena
9.170,85 10.014,81 9.650,03 9.999,76 10.688,82 11.548,24 11.495,27 9.507,98 7.995,06 7.575,33
Bologna
14.120,78 15.537,47 16.101,72 16.238,86 16.515,96 17.535,95 16.250,94 13.635,53 12.422,95 12.100,36
Ferrara
5.558,20 6.351,28 6.989,31 7.326,26 7.510,15 7.537,23 6.838,66 5.267,00 4.581,15 4.574,59
Ravenna
5.908,06 7.053,10 6.950,91 7.695,59 8.243,35 8.182,33 7.345,13 5.883,51 5.179,40 5.269,25
Forlì
4.656,96 5.381,04 4.983,03 5.131,62 5.094,38 5.412,37 5.655,43 4.900,69 4.576,75 4.644,19
Rimini
3.637,51 4.110,45 3.841,48 4.406,52 4.506,32 4.705,44 4.974,41 3.915,59 3.568,72 3.705,94
Regione
59.247,66 67.283,94 67.124,98 70.824,60 74.306,76 77.140,82 73.754,94 60.379,47 52.940,33 52.147,13
Italia
681.264,25 761.522,17 762.085,87 804.125,66 833.349,80 845.051,49 808.827,07 684.033,65 609.455,50 611.878,02
Capoluogo
Piacenza
1.283,79 1.391,76 1.689,97 1.594,25 1.570,58 1.518,69 1.609,68 1.408,01 1.395,72 1.231,53
Parma
2.478,82 2.588,28 2.321,12 2.941,74 3.200,41 3.163,57 3.282,47 2.856,38 2.523,78 2.567,57
Reggio Emilia 2.592,05 2.865,46 2.910,77 3.532,38 3.439,42 3.400,78 2.994,61 2.050,64 1.787,71 1.834,87
Modena
2.459,13 2.413,58 2.198,57 2.228,66 2.274,52 2.511,38 2.374,58 1.961,17 1.926,49 2.043,69
Bologna
5.572,22 5.805,81 6.591,09 5.890,71 5.722,43 6.203,06 5.497,80 4.792,50 4.734,72 4.704,25
Ferrara
2.097,01 2.231,99 2.436,57 2.649,72 2.682,41 2.588,14 2.296,22 1.836,91 1.626,86 1.762,75
Ravenna
3.078,69 3.595,09 3.633,14 4.150,80 4.185,25 4.142,19 3.470,54 2.756,75 2.320,74 2.491,39
Forlì
1.524,76 1.784,70 1.672,79 1.751,46 1.537,25 1.667,86 1.498,79 1.390,63 1.241,12 1.393,04
Rimini
1.343,77 1.715,04 1.545,01 1.889,80 1.909,73 2.025,40 1.863,32 1.598,00 1.476,49 1.691,13
Regione
22.430,24 24.391,71 24.999,03 26.629,52 26.522,00 27.221,07 24.888,01 20.650,99 19.033,63 19.720,22
Italia
224.639,64 242.812,39 235.236,38 250.330,67 248.316,71 245.151,74 227.681,45 195.293,36 180.315,66 189.564,46
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
2011
2012
3.528,87
5.756,60
5.103,11
7.113,91
11.890,37
4.416,50
4.946,39
3.986,75
3.570,73
50.313,23
598.224,09
2.582,71
3.837,22
3.275,43
4.835,70
8.939,66
2.912,72
3.446,32
2.855,32
2.516,47
35.201,55
444.018,01
1.211,08
2.734,61
1.746,15
1.851,93
4.791,18
1.564,22
2.289,35
1.118,02
1.535,27
18.841,81
188.795,06
917,18
1.850,01
1.211,57
1.316,52
3.592,74
1.101,79
1.635,82
929,63
1.083,46
13.638,72
141.385,46
Nella tabella V.1 sono rappresentate le quantità di NTN di abitazioni del periodo compreso tra gli anni 2001 e
2012 registrate nelle province dell’Emilia-Romagna e nei loro capoluoghi, in regione ed in Italia. Le medesime
informazioni sono graficizzate nelle figure V.1, V.2 e V.3. Fino all’anno 2006 il numero delle NTN è in aumento per
pag. 133
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
tutti i territori, aumento che prosegue per la provincia di Forlì-Cesena anche nel 2007, mentre nel seguito risulta
gradatamente in calo fino ad arrivare a valori inferiori a quelli iniziali.
Figura V.1. Andamento del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali in provincia di Forlì-Cesena.
Capoluogo e altri comuni
6.000
5.000
4.000
Altri Comuni
3.000
2.000
1.000
Capoluogo
0
2000
2001
Capoluogo
2002
2003
2004
2005
2006
Capoluogo differenza dati rivisti
2007
2008
Altri Comuni
2009
2010
2011
2012
Altri Comuni differenza dati rivisti
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
Figura V.2. Andamento del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali in Emilia-Romagna.
Capoluoghi e altri comuni
90.000
80.000
70.000
60.000
Altri Comuni
50.000
40.000
30.000
20.000
Capoluoghi
10.000
0
2000
Capoluoghi
2001
2002
2003
2004
2005
Capoluoghi differenza dati rivisti
2006
2007
Altri Comuni
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
pag. 134
2008
2009
2010
2011
2012
Altri Comuni differenza dati rivisti
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
In provincia di Forlì-Cesena, già nel 2009 si rilevano ottanta transazioni in meno rispetto alle circa 4.650 del 2001,
e nel 2012, con 2855 transazioni, la flessione è di oltre il 38%. Il capoluogo, dove sono avvenute nel periodo
considerato mediamente il 30% delle transazioni della provincia, nell’ambito di un andamento più altalenante
anticipa la contrazione al 2007 e nel 2012 registra una flessione del 39% rispetto al 2001.
Figura V.3. Andamento del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali in Italia. Capoluoghi e altri
comuni
1.000.000
900.000
800.000
700.000
600.000
Altri Comuni
500.000
400.000
300.000
200.000
Capoluoghi
100.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Capoluoghi
Capoluoghi differenza dati rivisti
Altri Comuni
Altri Comuni differenza dati rivisti
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
In tabella V.2 si osserva il dettaglio delle NTN nei singoli comuni della provincia per gli ultimi cinque anni.
Confrontando il 2008 con il 2012, solo due comuni registrano un incremento di NTN, tutti gli altri comuni
registrano flessioni. Si può notare come complessivamente il 2010 aveva presentato segnali di ripresa, che sono
stati disattesi e vanificati nel corso dell’ultimo anno.
pag. 135
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella V.2. Serie storica del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali nei comuni della provincia
di Forlì-Cesena
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro Terme e T. del S.
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
2008
63
211
110
71
974
512
57
29
1.391
178
26
123
157
85
79
100
39
19
12
75
11
13
34
130
43
48
188
63
11
43
4.897
2009
76
214
56
92
1.047
421
34
13
1.241
124
19
78
212
74
89
76
36
19
12
54
9
18
28
171
45
21
184
65
16
34
4.576
2010
70
141
39
61
968
493
36
14
1.393
139
11
98
169
39
90
82
61
11
8
62
10
19
46
170
43
35
249
50
17
22
4.644
2011
76
97
34
50
946
387
39
11
1.118
124
24
96
135
59
100
80
33
10
12
46
13
20
13
169
39
23
170
27
13
26
3.987
2012
49
90
29
49
625
261
22
10
930
85
10
48
92
32
58
37
26
5
6
32
13
19
31
98
32
27
97
18
6
21
2.855
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
Le tabelle V.3 e V.4 indicano per l’intera provincia e per il solo capoluogo il numero delle NTN conteggiate dal
2007 al 2012 suddivise per dimensione dell’alloggio oggetto di compravendita. Le classi dimensionali di
ripartizione sono le seguenti:
Monolocali
Piccola
Medio-Piccola
Media
Grande
NC
fino a 45 mq
> 45 mq < 60 mq
>60 mq < 90 mq
>90 mq < 120 mq
oltre 120 mq
non classificate
fino a 2,5 vani catastali
> 2,5 < 4 vani catastali
> 4,0 < 5,5 vani catastali
> 5,5 < 7 vani catastali
oltre 7 vani catastali
pag. 136
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella V.3. Serie storica del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali per dimensione in
provincia di Forlì-Cesena, regione Emilia-Romagna e Italia. Anni 2007 - 2012
Area
Monolocali
NTN
% su tot
NTN
Piccola
% su tot
Medio-Piccola
NTN
% su tot
Forlì-Cesena
Regione
Italia
399,69
5.365,63
83.477,04
7,07
7,27
10,32
1.650,74
20.623,60
211.957,58
29,19
27,96
26,21
1.007,96
14.732,56
150.346,37
Forlì-Cesena
Regione
Italia
348,41
4.205,28
71.001,86
7,11
6,96
10,38
1.377,22
16.170,00
178.769,93
28,10
26,78
26,13
856,34
11.981,95
126.923,67
Forlì-Cesena
Regione
Italia
375,71
3.670,08
61.919,74
8,21
6,93
10,16
1.289,06
14.275,82
160.964,00
28,17
26,97
26,41
Forlì-Cesena
Regione
Italia
373,03
3.294,55
58.509,90
8,03
6,32
9,56
1.371,35
14.020,99
161.865,97
Forlì-Cesena
Regione
Italia
282,93
3.198,51
55.813,09
7,10
6,36
9,33
Forlì-Cesena
Regione
Italia
199,87
2.191,02
42.415,32
7,00
6,22
9,55
Media
NTN
2007
17,82
1.359,84
19,98
20.766,20
18,59
222.960,73
2008
%su tot
Grande
NTN
% su tot
NTN
NC
% su tot
Totale
NTN
24,04
28,16
27,57
555,64
6.868,17
73.000,57
9,82
9,31
9,03
681,56
5.398,78
67.084,78
12,05
7,32
8,29
5.655,43
73.754,94
808.827,07
17,47
1.130,60
19,84
17.237,20
18,56
187.086,67
2009
23,07
28,55
27,35
486,87
5.934,96
61.709,33
9,93
9,83
9,02
701,25
4.850,08
58.542,19
14,31
8,03
8,56
4.900,69
60.379,47
684.033,65
814,54
10.833,49
115.607,28
17,80
20,46
18,97
1.244,94
15.497,10
172.156,95
27,20
29,27
28,25
442,18
5.116,16
55.409,28
9,66
9,66
9,09
410,32
3.547,68
43.398,25
8,97
6,70
7,12
4.576,75
52.940,33
609.455,50
29,53
26,89
26,45
835,30
10.824,55
118.835,14
2010
17,99
1.209,53
20,76
16.022,15
19,42
177.570,02
2011
26,04
30,72
29,02
446,71
5.273,73
57.386,62
9,62
10,11
9,38
408,27
2.711,16
37.710,37
8,79
5,20
6,16
4.644,19
52.147,13
611.878,02
1.153,73
12.931,91
156.230,07
28,94
25,70
26,12
710,76
10.504,12
115.886,45
1.164,01
15.808,93
175.890,75
29,20
31,42
29,40
425,97
5.455,01
58.397,26
10,68
10,84
9,76
249,35
2.414,75
36.006,47
6,25
4,80
6,02
3.986,75
50.313,23
598.224,09
745,27
8.594,30
113.537,86
26,10
24,41
25,57
532,32
7.213,00
86.438,35
880,45
11.263,48
131.502,07
30,84
32,00
29,62
314,67
4.145,90
44.553,13
11,02
11,78
10,03
182,74
1.793,85
25.571,28
6,40
5,10
5,76
2.855,32
35.201,55
444.018,01
17,83
20,88
19,37
2012
18,64
20,49
19,47
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
Tabella V.4. Serie storica del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali per dimensione nel
comune capoluogo della provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e Italia. Anni 2007 - 2012
Forlì
Regione
Italia
99,40
2.262,49
24.045,10
6,63
9,09
10,56
421,96
6.963,66
62.093,19
28,15
27,98
27,27
Forlì
Regione
Italia
100,60
1802,43
20447,85
7,23
8,73
10,47
394,05
5.494,60
53.013,62
28,34
26,61
27,15
Forlì
Regione
Italia
86,67
1.643,43
18.077,86
6,98
8,63
10,03
310,48
5.189,58
50.048,34
25,02
27,27
27,76
Medio-Piccola
Media
NTN
% su tot
NTN
% su tot
2007
267,07
17,82
420,39
28,05
5.096,04
20,48
7.078,88
28,44
43.715,40
19,20
65.153,60
28,62
2008
216,11
15,54
408,67
29,39
4.179,86
20,24
6.129,50
29,68
37.429,31
19,17
55.565,12
28,45
2009
224,85
18,12
416,74
33,58
3.925,39
20,62
5.713,10
30,02
35.490,52
19,68
52.802,20
29,28
Forlì
Regione
Italia
98,27
1.482,32
18.235,06
7,05
7,52
9,62
384,25
5.335,91
51.695,55
27,58
27,06
27,27
246,81
4.275,16
38.413,19
Forlì
Regione
Italia
66,61
1.558,83
18.248,39
5,96
8,27
9,67
261,35
4.832,72
51.207,89
23,38
25,65
27,12
203,81
4.096,00
38.256,30
Forlì
Regione
Italia
51,64
1.043,23
13.963,93
5,55
7,65
9,88
234,96
3.527,87
37.856,05
25,27
25,87
26,78
130,47
2.887,32
28.859,59
Area
Monolocali
NTN
% su tot
NTN
Piccola
% su tot
2010
428,92
6.208,32
57.255,88
2011
18,23
395,18
21,74
5.996,99
20,26
57.502,37
2012
17,72
21,68
20,26
14,03
21,17
20,41
324,21
4.329,82
43.210,21
NTN
Grande
% su tot
NTN
NC
% su tot
Totale
NTN
164,40
2.054,41
19.134,55
10,97
8,25
8,40
125,57
1.432,53
13.538,61
8,38
5,76
5,95
1.498,79
24.888,01
227.681,45
138,05
1.724,29
16.107,42
9,93
8,35
8,25
133,15
1.320,31
12.730,04
9,57
6,39
6,52
1.390,63
20.650,99
195.293,36
138,02
1.536,41
15.207,22
11,12
8,07
8,43
64,36
1.025,72
8.689,52
5,19
5,39
4,82
1.241,12
19.033,63
180.315,66
30,79
31,48
30,20
148,30
1.684,04
16.551,09
10,65
8,54
8,73
86,49
734,47
7.413,69
6,21
3,72
3,91
1.393,04
19.720,22
189.564,46
35,35
31,83
30,46
137,07
1.681,05
16.515,31
12,26
8,92
8,75
54,00
676,22
7.064,80
4,83
3,59
3,74
1.118,02
18.841,81
188.795,06
34,88
31,75
30,56
107,33
1.302,58
12.558,76
11,55
9,55
8,88
81,02
547,90
4.936,92
8,72
4,02
3,49
929,63
13.638,72
141.385,46
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
Nel corso dei sei anni presi in esame, in un contesto di generale diminuzione delle NTN, si segnala sia a livello
provinciale sia nel capoluogo, la tendenza alla contrazione della fascia di dimensione “piccola” e dei monolocali a
vantaggio delle dimensioni “medie”.
pag. 137
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
I dati presentati nella tabella V.5, graficizzati nelle figure V.4 e V.5, consistono nelle serie storiche dell’Indicatore
del Mercato Immobiliare (IMI), determinato dall’Agenzia delle Entrate come rapporto tra il numero delle
compravendite registrate in un determinato periodo e l’entità del patrimonio immobiliare residenziale esistente
in quel momento. Si tratta di un indicatore sintetico capace di esprimere efficacemente la vivacità del mercato e
che consente di operare paragoni tra territori diversi.
Tabella V.5. Serie storica dell’indicatore di intensità del mercato immobiliare (IMI) di immobili residenziali in EmiliaRomagna. Provincie e capoluoghi
2000
2001
2002
2003
2004
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
Italia
2,54
2,66
3,33
3,00
3,09
2,95
3,43
3,09
2,83
3,02
2,52
2,36
2,59
3,53
2,95
3,01
2,97
3,26
2,87
2,63
2,94
2,44
2,73
3,04
3,87
3,16
3,26
3,33
3,81
3,22
2,90
3,28
2,69
3,09
2,71
3,68
3,00
3,30
3,59
3,67
2,91
2,65
3,20
2,64
2,90
2,97
4,00
3,06
3,27
3,70
3,97
2,94
2,97
3,31
2,75
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì
Rimini
Regione
Italia
2,79
3,07
4,05
2,55
2,86
3,21
3,95
3,20
2,27
3,07
2,86
2,47
3,01
3,83
2,81
2,71
3,20
3,84
3,12
2,11
2,98
2,76
2,68
3,08
4,16
2,74
2,80
3,35
4,38
3,57
2,64
3,19
2,95
3,23
2,74
4,14
2,49
3,14
3,58
4,32
3,28
2,31
3,22
2,83
3,23
2,74
4,14
2,41
2,73
3,72
4,72
3,24
2,71
3,22
2,83
2005
Provincia
3,15
3,22
4,12
3,20
3,27
3,72
4,15
2,86
2,97
3,40
2,80
Capoluogo
2,94
3,67
4,60
2,53
2,68
3,81
4,72
2,91
2,75
3,31
2,92
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
3,12
3,20
4,07
3,38
3,40
3,65
4,00
2,97
3,01
3,44
2,77
3,02
3,08
3,48
3,25
3,06
3,23
3,46
2,98
3,06
3,18
2,59
2,50
2,65
2,53
2,63
2,52
2,45
2,72
2,52
2,36
2,55
2,15
2,23
2,28
1,94
2,18
2,27
2,10
2,35
2,31
2,11
2,20
1,89
2,06
2,19
1,94
2,05
2,20
2,08
2,36
2,31
2,16
2,15
1,87
2,01
2,24
1,91
1,91
2,14
2,00
2,19
1,96
2,05
2,05
1,80
1,47
1,49
1,23
1,30
1,61
1,32
1,53
1,41
1,45
1,44
1,34
2,82
3,31
4,41
2,78
2,88
3,60
4,53
3,08
2,82
3,31
2,85
2,94
3,35
3,77
2,59
2,51
3,12
3,67
2,69
2,53
2,96
2,60
2,54
2,87
2,54
2,12
2,18
2,47
2,86
2,46
2,13
2,43
2,21
2,50
2,51
2,19
2,06
2,14
2,17
2,37
2,16
1,94
2,22
2,03
2,19
2,53
2,24
2,17
2,12
2,34
2,52
2,40
2,19
2,28
2,11
2,15
2,66
2,12
1,96
2,16
2,06
2,30
1,91
1,97
2,17
2,09
1,63
1,80
1,47
1,39
1,62
1,45
1,64
1,59
1,39
1,57
1,57
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
La rappresentazione grafica degli andamenti dell’IMI mostra come gli andamenti di questi ultimi restino compresi
in differenze di mezzo punto percentuale e tendano a sovrapporsi dopo il 2006, ovvero a partire dalla flessione
del mercato. La flessione è particolarmente accentuata fino al 2009 e, dopo un 2010 con timidi segnali di ripresa,
prosegue nel 2011 con minore intensità per poi accelerare ulteriormente nel 2012.
In tabella V.6 è riportata la serie storica dell’IMI per ciascun comune della provincia. Il dettaglio territoriale fa
emergere comuni con un mercato più vivace: Bertinoro, Borghi, Gatteo, San Mauro Pascoli e Sogliano al
Rubicone, e comuni con un mercato meno attivo: Tredozio, Galeata, Premilcuore e Verghereto, tutti in area
collinare e montana. Si segnala che il 2012 registra un calo dell’indice IMI in tutti i comuni della provincia, fatta
eccezione per i comuni di Roncofreddo e Sarsina che registrano un aumento rispetto al 2011.
pag. 138
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Figura V.4. Andamento dell’Indice del mercato immobiliare (IMI) di immobili residenziali per le province ed i soli comuni
capoluogo in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna
4,00%
3,50%
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
2001
2002
2003
2004
Provincia di Forlì-Cesena
2005
2006
Forlì
2007
2008
2009
Regione Province
2010
2011
2012
Regione Capoluoghi
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
Figura V.5. Andamento dell’Indice del mercato immobiliare (IMI) di immobili residenziali per le province ed i soli comuni
capoluogo in Emilia-Romagna e in Italia
4,00%
3,50%
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
2001
2002
2003
Regione Province
2004
2005
2006
2007
Regione Capoluoghi
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
pag. 139
2008
2009
Italia province
2010
2011
2012
Italia Capoluoghi
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella V.6. Serie storica dell’intensità del mercato immobiliare (IMI) di immobili residenziali nei comuni della provincia di
Forlì-Cesena
Comune
Bagno di Romagna
Bertinoro
Borghi
Castrocaro Terme e T. del Sole
Cesena
Cesenatico
Civitella di Romagna
Dovadola
Forli'
Forlimpopoli
Galeata
Gambettola
Gatteo
Longiano
Meldola
Mercato Saraceno
Modigliana
Montiano
Portico e San Benedetto
Predappio
Premilcuore
Rocca San Casciano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
Santa Sofia
Sarsina
Savignano sul Rubicone
Sogliano al Rubicone
Tredozio
Verghereto
Provincia
2008
1,75
4,03
7,98
2,01
2,28
2,80
2,74
2,83
2,46
3,02
1,91
2,82
3,67
3,11
1,57
2,90
1,46
2,73
1,65
2,23
1,34
1,05
2,24
2,72
1,60
2,43
2,61
3,53
1,06
2,00
2,52
2009
2,06
3,96
3,98
2,57
2,39
2,26
1,58
1,22
2,16
2,06
1,38
1,76
4,65
2,60
1,75
2,15
1,34
2,67
1,57
1,58
1,17
1,43
1,76
3,42
1,65
1,04
2,49
3,60
1,52
1,55
2,31
2010
1,86
2,58
2,74
1,69
2,18
2,63
1,65
1,36
2,40
2,28
0,81
2,19
3,65
1,33
1,74
2,25
2,25
1,48
1,08
1,80
1,23
1,55
2,79
3,29
1,57
1,70
3,34
2,67
1,56
0,98
2,31
2011
2,01
1,76
2,28
1,37
2,10
2,04
1,73
1,08
1,91
2,02
1,71
2,11
2,88
1,99
1,91
2,16
1,20
1,38
1,60
1,33
1,53
1,59
0,79
3,18
1,42
1,09
2,24
1,41
1,22
1,15
1,96
2012
1,29
1,58
1,87
1,34
1,36
1,37
0,96
0,95
1,57
1,37
0,73
1,05
1,93
1,05
1,09
0,97
0,93
0,65
0,80
0,90
1,49
1,52
1,79
1,78
1,13
1,26
1,26
0,90
0,56
0,95
1,40
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
Le tabelle V.7 e V.8 indicano per l’intera provincia e per il capoluogo l’IMI dal 2007 al 2012 suddivisa tra le classi
dimensionali degli alloggi già viste in precedenza. In provincia fino al 2011 si osserva come la classe “piccola”
presenta i valori IMI più sostenuti. Da questa classe, andando verso quelle di dimensioni più ampie, i valori IMI
decrescono progressivamente e la classe oltre i 120 metri quadri è quella che presenta la dinamica di mercato
meno vivace. I monolocali, dopo la classe “piccola”, sono quelli maggiormente compravenduti in relazione al loro
numero esistente. Nel capoluogo la situazione risulta la medesima, fatta eccezione per il 2009 nel quale l’indice
dei monolocali sopravanza quello della classe piccola e ciò sebbene, come si è visto in precedenza, il valore
assoluto di compravendite di questa tipologia abbia subito una contrazione maggiore rispetto alle altri classi.
Come già citato in precedenza il 2012 è caratterizzato da un calo dell’indice che coinvolge tutte le classi
dimensionali sia in provincia sia nel comune capoluogo. In provincia in particolare il calo maggiore si registra per
gli immobili appartenenti alla classe dimensionale “piccola” che da un IMI pari a 3,07 del 2011 passano nel 2012 a
1,98.
L’Agenzia delle Entrate, ponendo in relazione le superfici delle abitazioni compravendute con le quotazioni medie
comunali, fornisce una stima del fatturato immobiliare che, per l’Emilia-Romagna nel suo complesso, ammonta
nel 2012 a circa 6,5 miliardi di euro, di cui una quota pari al 45% è attribuibile ai soli comuni capoluogo.
pag. 140
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella V.7. Serie storica dell’intensità del mercato immobiliare (IMI) di immobili residenziali in provincia di Forlì-Cesena,
Emilia-Romagna e Italia
Area
Monolocali
Piccola
Forlì-Cesena
Regione
Italia
3,78
4,09
2,33
4,83
4,63
3,38
Forlì-Cesena
Regione
Italia
3,22
3,17
1,98
3,88
3,53
2,79
Forlì-Cesena
Regione
Italia
3,44
2,75
1,73
3,51
3,06
2,47
Forlì-Cesena
Regione
Italia
3,40
2,46
1,64
3,69
2,96
2,45
Forlì-Cesena
Regione
Italia
2,56
2,38
1,56
3,07
2,71
2,32
Forlì-Cesena
Regione
Italia
1,81
1,63
1,19
1,98
1,80
1,69
Medio-Piccola
2007
3,31
3,22
2,55
2008
2,74
2,57
2,12
2009
2,54
2,30
1,90
2010
2,57
2,28
1,93
2011
2,16
2,19
1,86
2012
1,62
1,51
1,39
Media
Grande
Totale
1,87
2,40
2,10
1,33
1,64
1,51
2,98
3,18
2,59
1,53
1,96
1,73
1,14
1,38
1,24
2,52
2,55
2,15
1,67
1,74
1,57
1,01
1,16
1,09
2,31
2,20
1,89
1,60
1,78
1,60
1,00
1,18
1,10
2,31
2,15
1,87
1,53
1,75
1,56
0,93
1,20
1,09
1,96
2,05
1,80
1,16
1,24
1,17
0,69
0,91
0,83
1,41
1,44
1,34
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
Tabella V.8. Serie storica dell’intensità del mercato immobiliare (IMI) di immobili residenziali nei comuni capoluogo della
provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e Italia
Area
Monolocali
Piccola
Forlì
Regione
Italia
4,19
4,58
3,27
4,92
4,13
3,36
Forlì
Regione
Italia
4,12
3,59
2,77
4,43
3,20
2,83
Forlì
Regione
Italia
3,51
3,24
2,45
3,38
2,97
2,64
Forlì
Regione
Italia
3,93
2,90
2,47
4,11
3,03
2,70
Forlì
Regione
Italia
2,66
3,03
2,46
2,77
2,72
2,65
Forlì
Regione
Italia
2,07
2,03
1,88
2,48
1,99
1,96
Medio-Piccola
2007
3,05
2,80
2,44
2008
2,41
2,28
2,07
2009
2,47
2,12
1,96
2010
2,68
2,30
2,10
2011
2,20
2,20
2,09
2012
1,40
1,55
1,57
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
pag. 141
Media
Grande
Totale
1,76
2,21
2,05
1,37
1,72
1,60
2,69
2,96
2,60
1,69
1,90
1,73
1,14
1,42
1,33
2,46
2,43
2,21
1,71
1,76
1,63
1,12
1,25
1,25
2,16
2,22
2,03
1,76
1,90
1,76
1,18
1,35
1,34
2,40
2,28
2,11
1,61
1,83
1,76
1,08
1,33
1,33
1,91
2,17
2,09
1,31
1,32
1,32
0,82
1,03
1,01
1,57
1,57
1,57
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
La variazione del fatturato calcolata rispetto al 2011 registra una forte flessione sul totale regionale pari a circa il
29%, suddivisa tra il 27% dei comuni capoluogo e il 30% degli altri comuni. Si segnala che già il 2009 aveva visto
una marcata contrazione del fatturato, oltre l’11%, rispetto all’anno precedente, mentre il 2010 aveva dato
deboli segnali di ripresa con una crescita dello 0,5%.
In questo contesto la provincia di Forlì-Cesena rappresenta circa il 7,8% del mercato dell’Emilia-Romagna e
registra nel 2012 una flessione complessiva del’29,4%, frutto di una contrazione particolarmente accentuata
negli altri comuni.
Tabella V.9. Fatturato e sue variazioni per provincia, capoluogo e altri comuni. Anni 2012 e 2011 (migliaia di euro)
Anno 2012
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Provincia
Fatturato
Var. % fatturato
2012(migliaia €)
2011/2012
418.400
-27,4
744.100
-32,3
434.100
-35,3
704.600
-32,0
2.162.000
-24,3
374.000
-33,7
604.900
-28,8
509.700
-29,4
555.500
-29,1
6.507.400
-28,9
75.400.000
-26,0
Capoluogo
Fatturato
Var. % fatturato
2012(migliaia €)
2011/2012
178.900
-26,3
434.200
-30,6
174.900
-30,3
239.300
-30,5
1.076.200
-24,6
164.900
-30,4
284.500
-27,0
165.800
-19,9
237.500
-31,0
2.956.100
-27,4
32.100.000
-24,6
Altri comuni
Fatturato
Var. % fatturato
2012(migliaia €)
2011/2012
239.500
-28,2
309.900
-34,5
259200
-38,3
465.300
-32,7
1.085.800
-24,0
209.200
-36,2
320.400
-30,3
343.800
-33,2
318.100
-27,5
3.551.200
-30,2
43.300.000
-27,0
Anno 2011
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Provincia
Fatturato 2011
Var. % fatturato
(migliaia €)
2010/2011
569.708
-1,8
1.098.659
9,1
665.300
-1,8
1.036.090
-4,4
2.855.391
-2,3
556.211
-1,3
849.760
-3,9
721.692
-11,0
783.248
-1,7
9.136.058
-2,0
101.854.184
-0,4
Capoluogo
Fatturato 2011 Var. % fatturato
(migliaia €)
2010/2011
239.417
-0,3
625.734
12,9
246.313
-6,7
344.358
-7,6
1.427.250
0,2
229.190
-9,4
390.014
-5,3
207.092
-15,9
344.391
-7,6
4.053.758
-2,1
42.627.829
0,9
Altri comuni
Fatturato 2011
Var. % fatturato
(migliaia €)
2010/2011
330.290
-2,9
472.925
4,4
418986
1,4
691.732
-2,8
1.428.142
-4,7
327.021
5,3
459.746
-2,6
514.600
-8,8
438.857
3,5
5.082.300
-2,0
59.226.355
-1,4
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate. Dati 2011 tratti dal “Rapporto immobiliare 2012 Settore Residenziale.” Dati 2012 tratti
dal “Rapporto Immobiliare 2013 Settore Residenziale”
Nota: sono qui riportati i valori come prodotti nei due documenti citati, senza rielaborazione delle variazioni.
La stima del fatturato permette di determinare il valore medio delle transazioni delle unità immobiliari ad uso
residenziale, riportato in tabella V.10. A livello regionale il valore medio ammonta a poco meno di 185.000 euro,
ed nel comune di Bologna raggiunge il suo massimo valore con circa 300.000 euro. Tra i territori provinciali è
ancora Bologna a registrare il valore più elevato, con 241.800 euro, cui segue Rimini con 220.800 euro, mentre in
provincia di Forlì-Cesena si riscontra un valore di 178.500 euro per alloggio, 178.400 nel capoluogo.
pag. 142
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Nell’ambito di una generale contrazione dei fatturati complessivi, si assiste a livello regionale ad un aumento del
valore economico medio delle transazioni. La provincia di Forlì-Cesena non segue questa tendenza e dal 2011 al
2012, il valore medio delle transazioni diminuisce dell’1,4% e nel capoluogo del 3,7%. Le uniche altre province
che registrano situazioni analoghe nei capoluoghi sono Piacenza, Modena e Rimini.
Tabella V.10. Prezzo medio delle abitazioni per intera provincia, capoluogo e altri comuni. Anni 2012 e 2011 (euro)
Anno 2012
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Provincia
Prezzo medio
Differenza prezzo
2012
medio 2011/2012
162.000
-1.300
193.900
3.100
132.500
1.100
145.700
100
241.800
1.700
128.400
600
175.500
3.700
178.500
-2.500
220.800
1.400
184.900
2.900
168.300
-700
Capoluogo
Prezzo medio Differenza prezzo
2012
medio 2011/2012
195.100
-5400
234.700
5900
144.300
700
181.800
-4200
299.500
1700
149.600
-1700
173.900
3600
178.400
-6800
219.200
-5100
216.700
800
222.900
600
Altri comuni
Prezzo medio Differenza prezzo
2012
medio 2011/2012
143.800
-200
156.000
-500
125.600
500
132.200
800
203.100
1.900
115.500
600
177.000
3.900
178.500
-800
222.000
64.00
164.700
31.00
142.400
-18.00
Anno 2011
Provincia
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
Italia
Provincia
Prezzo medio
Differenza prezzo
2011
medio 2010/2011
161.442
-19
190.852
9.096
130.371
-1.336
145.643
2.540
240.143
-1.480
125.939
2.777
171.794
4.065
181.023
6.465
219.352
4.365
181.584
2.723
168.863
3.126
Capoluogo
Prezzo medio Differenza prezzo
2011
medio 2010/2011
197.689
2.666
228.820
13.049
141.061
-2.846
185.946
3.559
297.891
-4.966
146.520
3.059
170.360
5.101
185.231
8.376
224.320
3.932
215.147
5.242
222.232
3.126
Altri comuni
Prezzo medio Differenza prezzo
2011
medio 2010/2011
142.502
-1.460
156495
4.115
124.811
-130
131.459
2.869
201.170
-1.505
114.652
4.215
173.030
3.086
179.383
5.809
215.606
5.151
161.489
1.508
143.977
2.497
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate. Dati 2011 tratti dal “Rapporto immobiliare 2012 Settore Residenziale.” Dati 2012 tratti
dal “Rapporto Immobiliare 2013 Settore Residenziale”
Nota: sono qui riportati i valori come prodotti nei due documenti citati, senza rielaborazione delle variazioni.
Le figure V.8 e V.9 rappresentano graficamente i dati rilevati da una ricerca sugli annunci di compravendita di
immobili ad uso esclusivamente residenziale nel territorio dell’Emilia-Romagna, condotta sul portale immobiliare
“Casa.it”. Sono state esaminate le seguenti tipologie o insiemi di tipologie, così come categorizzate dal portale:
Nuova costruzione
Appartamenti – Loft – Mansarda - Monolocale
Casa Bi/Trifamiliare - Casa Indipendente - Porzione di casa – Villa - Villetta a schiera.
Gli annunci sono stati classificati secondo il prezzo di compravendita, ripartendoli nelle seguenti fasce:
fino a 50.000 €;
da 50.001 a 150.000 €;
da 150.001 a 250000 €;
pag. 143
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
-
da 250.001 a 350.000 €;
oltre 350.001 €.
Inoltre, sono stati elaborati gli aggregati provinciali e dei comuni capoluogo, e da questi si è proceduto a dedurre
i valori relativi agli altri comuni.
Figura V.6. Annunci di compravendita per classi di prezzo in provincia di Forlì-Cesena. Giugno 2013
2.500
2.000
1.500
1.584
1.000
500
1.046
928
459
456
da 150.001 a
250.000
da 250.001 a
350.000
442
14
0
279
7
fino a 50.000
da 50.001 a
150.000
Capoluogo
621
oltre 350.001
Altri Comuni
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it
39,5%
45,0%
34,1%
40,0%
15,0%
23,7%
12,4%
15,3%
20,0%
11,0%
25,0%
23,1%
25,0%
25,8%
25,2%
30,0%
26,1%
35,0%
37,8%
Figura V.7. Incidenza percentuale del numero di annunci di compravendita per classi di prezzo nel capoluogo, altri comuni
e provincia di Forlì-Cesena. Giugno 2013
0,4%
0,3%
5,0%
0,4%
10,0%
0,0%
fino a 50.000
da 50.001 a
150.000
Capoluogo
da 150.001 a
250.000
Altri Comuni
da 250.001 a
350.000
Provincia
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it
pag. 144
oltre 350.001
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Le figure V.6 e V.7 illustrano gli annunci rilevati per la provincia di Forlì-Cesena. Il numero degli annunci per classe
di prezzo evidenzia una situazione altalenante caratterizzata in particolare dalla quasi totale assenza degli
annunci fino ai 50.000 euro. Si nota che gli annunci con richieste oltre 350.000 euro rappresentano circa il 38%
del totale, cui seguono quelli relativi alla classe ei prezzo compresa tra 150.001 e 250.000 euro che
rappresentano circa il 26%. La ripartizione percentuale delle classi di prezzo non evidenzia differenze significative
fra il capoluogo e gli altri comuni della provincia.
Un confronto con il dato disponibile riferito al 2011 evidenzia in provincia un calo del 67% della tipologia nuova
costruzione mentre, al contrario, si registra un forte incremento del numero degli annunci riferiti sia alla tipologia
multipolo A (Appartamento-Loft-Mansarda-Monolocale) sia alla tipologia multiplo B (Casa Bi/Trifamiliare – Casa
indipendente – Porzione di casa – Villa e Villetta a schiera). Lo stesso fenomeno si registra nel capoluogo dove la
diminuzione riferita alle nuove costruzioni è del 34%, mentre l’incremento riferito alla tipologia multiplo A è pari
al 109% e quella al multiplo B al 74,7%.
Figura V.8. Confronto del numero di annunci di compravendita di alloggi per tipologia nella provincia di
Modena. Dicembre 2011 - Giugno 2013
5.000
4.318
4.500
4.000
3.500
2.926
3.000
2.500
2.000
1.353
1.500
1.000
500
1.079
498
165
0
Nuova costruzione
Multiplo A
2011
Multiplo B
2013
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it
Nota: Multiplo A: Appartamento, Loft, Mansarda, Monolocale; Multiplo B: Casa Bi/Trifamiliare, Casa indipendente, Porzione di casa, Villa/Villetta a schiera
Figura V.9. Confronto del numero di annunci di compravendita di alloggi per tipologia nel capoluogo di
Modena. Dicembre 2011 - Giugno 2013
1.600
1.435
1.400
1.200
1.000
686
800
600
346
400
200
198
62
41
0
Nuova costruzione
Multiplo A
2011
Multiplo B
2013
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it
Nota: Multiplo A: Appartamento, Loft, Mansarda, Monolocale; Multiplo B: Casa Bi/Trifamiliare, Casa indipendente, Porzione di casa, Villa/Villetta a schiera
pag. 145
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Al fine di consentire una sintetica rappresentazione del panorama immobiliare, nella tabella V.11 sono stati
riportati gli indicatori più significativi in tal senso: il numero di transazioni normalizzate NTN, la loro variazione
nell’ultimo anno, le quotazioni medie a metro quadrato degli alloggi, la loro variazione nell’ultimo anno e gli
indici di incremento delle medesime quotazioni dal primo semestre 2004. I dati sono organizzati per province,
altri comuni e per comuni capoluogo.
Tabella V.11. Numero di transazioni normalizzate (NTN) quotazioni medie e variazioni percentuali per provincia,
capoluogo e altri comuni in Emilia-Romagna
NTN II sem
2012
Var. % NTN II sem 2012/ II Quotazioni II sem
sem 2011
2012 €/mq
Var. % quotazioni II sem
2012/ I sem 2012
N.I. quotazioni II sem 2012 (base
= I sem 2004)
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
1.270
1.818
1.570
2.418
4.405
1.413
1.631
1.404
1.182
17.111
-32,1
-39,8
-41,0
-32,0
-27,4
-36,9
-34,0
-32,4
-35,6
-33,7
Provincia
1.373
1.720
1.120
1.394
2.494
1.278
1.750
1.739
2.526
1.765
-0,30
-1,80
-2,00
-0,20
-1,20
-0,20
-2,20
-0,20
0
-1,00
137,1
117,8
86,5
113,0
133,3
134,5
115,6
114,1
121,5
120,6
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
449
846
579
624
1.698
507
748
449
520
6.419
-30,0
-37,9
-35,3
-26,5
-28,1
-36,6
-32,4
-20,3
-32,4
-31,3
Capoluogo
1.942
2.417
1.407
1.742
3.368
1.437
1.816
1.722
2.587
2.273
-0,6
-1,4
-2,4
-0,1
-1,0
-0,3
-2,6
-0,5
0,0
-1,0
143,0
126,1
85,9
116,7
129,4
126,2
116,9
106,7
125,7
121,9
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
821
972
991
1.794
2.707
906
882
955
662
10.692
-33,2
-41,3
-43,9
-33,8
-26,9
-37,1
-35,3
-37,0
-37,9
-35,0
Altri comuni
1.112
1.264
993
1.243
1.917
1.193
1.699
1.746
2.476
1.489
0
-2,40
-1,80
-0,30
-1,50
-0,20
-1,90
-0,10
0
-0,99
132,8
108,8
86,8
110,9
138,1
140,5
114,5
117,4
118,1
119,5
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate
pag. 146
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
V.2. Gli acquisti con mutuo ipotecario
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate dedica particolare attenzione alle
compravendite di abitazioni assistite da mutuo ipotecario, denominate dall’Osservatorio stesso NTN-IP.
La tabella V.12 restituisce l’aggregato a livello nazionale e la distribuzione per area geografica dei volumi di
compravendita di unità abitative nel loro complesso (NTN-Totale) e di quelli relativi ai soli contratti assistiti da
mutuo ipotecario per il periodo 2004-2012.
Tabella V.12. Serie storica del numero di transazioni normalizzate totali (NTN-Totale) e con mutuo ipotecario (NTN
ipotecario), incidenza del NTN ipotecario sul NTN-Totale, riepilogo per area geografica e nazionale
Anno
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Dato
NTN Totale
NTN-IP
NTN IP / NTN Totale %
NTN Totale
NTN-IP
NTN IP / NTN Totale %
NTN Totale
NTN-IP
NTN IP / NTN Totale %
NTN Totale
NTN-IP
NTN IP / NTN Totale %
NTN Totale
NTN-IP
NTN IP / NTN Totale %
NTN-Totale
NTN-IP
NTN-IP/NTN Totale
NTN-Totale
NTN-IP
NTN-IP/NTN Totale
NTN-Totale
NTN-IP
NTN-IP/NTN Totale
NTN-Totale
NTN-IP
NTN-IP/NTN Totale
NORD
425.010
214.776
50,5
438.887
225.679
51,4
448.837
237.840
53
428.353
214.662
50,1
324.769
155.121
47,8
308.857
135.243
43,8
316.811
146.910
46,4
309.821
143.339
46,3
227.923
88.606
38,9
CENTRO
171223
77.954
45,5
178.511
82.039
46,0
175.293
84.034
47,9
170.530
76.413
44,8
131.308
56.331
42,9
126.441
52.431
41,5
131.094
59.686
45,5
128.530
55.827
43,4
93.904
34.487
36,7
SUD
217.477
75.964
34,9
227.333
82.152
36,1
227.864
87.094
38,2
216.322
79.066
36,6
180.258
60.323
33,5
173.847
54.924
31,6
169.381
58.841
34,7
164.826
54.240
32,9
126.537
32.373
25,6
ITALIA
813.711
368.694
45,3
844.731
392.870
46,5
851.993
408.969
48
815.204
370.141
45,4
636.335
241.775
42,7
609.145
242.544
39,8
617.286
265.439
43
603.176
253.405
42
448.364
155.466
34,7
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
A livello nazionale la quota di NTN-IP aumenta fino al 2006 quando tocca il picco massimo del 48% del totale
delle compravendite. A partire dall’anno successivo l’incidenza delle transazioni con mutuo comincia a diminuire
fino ad arrivare al 2009 quando si rileva un’incidenza più modesta, pari al 39,8% del totale. Dopo un segnale di
ripresa relativa nel 2010, quando le compravendite con mutuo tornano al 43% del totale, il 2011 registra una
nuova flessione di un punto percentuale. E’ però nel 2012 che si registra la flessione più forte, con una riduzione
di oltre 7 punti percentuali che colloca le compravendite con mutuo al 34,7% del totale.
Questo andamento può essere posto in relazione alle maggiori difficoltà di accesso al credito da parte delle
famiglie per le mutate condizioni di erogazione sia in termini di garanzie richieste dagli istituti di credito che in
termini di quota di capitale erogato. Fino al 2006 venivano infatti erogati mutui per l’intero costo dell’abitazione
pag. 147
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
comprensivo delle spese notarili, attualmente si arriva a non oltre l’80% dell’importo, ma soprattutto vengono
adottate richieste di garanzia più severe.
Tabella V.13. Serie storica del numero di transazioni normalizzate con mutuo ipotecario (NTN-IP) nelle provincie
dell’Emilia-Romagna
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
2006
2.413
3.777
6.161
6.492
9.409
3.953
4.141
2.707
2.180
41.233
2007
2.257
3.516
5.281
5.881
8.455
3.386
3.350
2.665
2.086
36.877
2008
1.526
2.672
4.436
4.267
6.085
2.209
2.357
1.994
1.427
26.973
2009
1.425
2.490
2.291
3.603
5.515
1.749
2.099
1.898
1.353
22.423
2010
1.492
2.592
2.576
3.729
5.838
1.772
2.326
2.072
1.614
24.012
2011
1.488
2.652
2.482
3.527
5.740
1.734
2.222
1.838
1.557
23.240
2012
883
1.492
1.272
1.983
3.598
1.004
1.371
1.137
844
13.585
12 - '06
-63,41
-60,50
-79,35
-69,45
-61,76
-74,60
-66,89
-58,00
-61,28
-67,05
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
Nella tabella V.13 sono indicati i valori delle NTN-IP registrati nelle province dell’Emilia Romagna nel periodo
2006-2012 con le variazioni percentuali dell’intero periodo. In provincia di Forlì-Cesena si osserva una
contrazione del 58% rispetto al 2006, che pur essendo molto elevata rimane la più contenuta in regione e quasi
10 punti percentuali sotto alla media regionale. Se si prende in considerazione l’incidenza delle NTN-IP sulle NTNTotali nell’ultimo anno (tabella V.14) anziché il loro valore assoluto, i dati di dettaglio provinciale assumono una
differente connotazione: in provincia di Forlì-Cesena ogni 100 compravendite 39,8 sono assistite da mutuo
ipotecario, dato leggermente superiore alla media regionale pari a 38,6. Si può osservare che nel capoluogo la
percentuale è più elevata rispetto al totale provinciale e supera il 41% in contrasto con la media della regione
che registra nei capoluoghi una percentuale più bassa.
Questo andamento può essere posto in relazione alle maggiori difficoltà di accesso al credito da parte delle
famiglie per le mutate condizioni di erogazione sia in termini di garanzie richieste dagli istituti di credito che in
termini di quota di capitale erogato. Fino al 2006 venivano infatti erogati mutui anche per l’intero costo
dell’abitazione comprensivo delle spese notarili, attualmente invece sarebbe difficile ottenere l’80% dell’importo,
ma soprattutto sono adottate richieste di garanzia più severe.
Tabella V.14. Incidenza del numero di transazioni normalizzate con mutuo ipotecario (NTN-IP) sulle totali (NTN-Totali)
nelle province, capoluoghi e altri comuni dell’Emilia-Romagna. Anno 2012
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
Provincia
34,19
38,88
38,83
41,01
40,25
34,47
39,78
39,82
33,54
38,59
Capoluogo
36,42
38,43
40,94
41,70
38,47
36,03
38,08
41,63
34,43
38,51
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
pag. 148
Altri comuni
32,96
39,30
37,65
40,75
41,44
33,52
41,31
38,95
32,87
38,65
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Un quadro generale conclusivo relativo all’Emilia-Romagna è rappresentato nella tabella V.15.
Tabella V.15. Numero di transazioni normalizzate con mutuo ipotecario (NTN-IP), capitale, tasso e durata in EmiliaRomagna. Anni 2012 e 2011
Provincia
NTN Ip
Var. % '11/'12
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
Italia
883
1.492
1.272
1.983
3.598
1.004
1.371
1.137
844
13.585
155.466
-40,6
-43,7
-48,7
-43,8
-37,3
-42,1
-38,3
-38,1
-45,8
-41,5
-38,6
Provincia
NTN Ip
Piacenza
Parma
Reggio Emilia
Modena
Bologna
Ferrara
Ravenna
Forlì-Cesena
Rimini
Regione
Italia
1.488
2.652
2.482
3.527
5.740
1.734
2.222
1.838
1.557
23.240
253.405
Var.
‘11/’10
-0,3
2,3
-3,7
-5,4
-1,7
-2,1
-4,5
-11,3
-3,5
-3,2
-4,5
Anno 2012
Capitale(x
Var. % capitale'
Tasso medio
1.000)
11/'12
98.900
-44,2
3,93
188.400
-47,0
3,80
153.400
-52,8
4,05
246.100
-49,1
3,94
472.300
-42,1
4,00
105.400
-45,5
4,51
165.800
-43,0
3,87
142.800
-42,0
3,98
121.500
-49,5
3,77
1.694.700
-45,8
3,99
19.638.600
-42,8
4,25
Anno 2011
Capitale
Var. capitale
Tasso
(x1.000)
‘11/’10
177.138
-0,1
3,12
355.122
1,4
3,06
324.996
-3,3
3,15
483.764
-5,9
3,09
815.448
-3,9
3,24
193.388
-10,0
3,70
290.732
-5,1
3,27
246.293
-12,2
3,27
240.872
-1,5
3,06
3.127.752
-4,4
3,21
34.338.979
-4,9
3,70
Differenza tasso
'11/'12
0,81
0,74
0,91
0,85
0,76
0,82
0,60
0,71
0,71
0,78
0,88
Differenza tasso
‘11/’10
0,72
0,67
0,71
0,70
0,63
0,82
0,52
0,76
0,65
0,68
0,64
Durata (anni)
22,0
22,6
21,8
21,7
22,4
21,8
21,8
22,5
22,5
22,2
22,9
Durata (anni)
22,0
22,6
23,0
23,1
22,9
22,3
22,6
23,1
22,7
22,8
23,4
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate
In regione, nel 2012, il numero di transazioni accompagnate dalla stipula di un mutuo ipotecario risulta di 13.585,
in diminuzione del 41,5% rispetto all’anno precedente, contro una flessione del 38,6% a livello nazionale.
Le variazioni rispetto al 2011 indicano una forte contrazione per tutte le province, che si attesta al 38,1% per
Forlì-Cesena. Per quanto concerne l’ammontare del denaro erogato in regione nel 2012, pari a 1,7 miliardi di
euro, si rileva un andamento analogo in diminuzione, con una variazione negativa del 45,8% rispetto
all’erogazione del 2011, e nello stesso periodo la provincia di Forlì-Cesena registra una flessione del 42%.
I tassi di interesse iniziali in Emilia-Romagna incrementano dal 3,21% medio del 2011 al 3,99% del 2012. Il tasso di
interesse più conveniente, al 3,77%, lo si rileva nella provincia di Rimini mentre quello più sfavorevole, al 4,51% si
registra nella provincia di Ferrara. Forlì-Cesena presenta un tasso che cresce dal 3,27% del 2011 al 3,98% del
2012.
Ancora a livello regionale, la durata media iniziale dei mutui è pari a 22,2 anni, mentre la provincia di Forlì-Cesena
registra una durata leggermente superiore, pari a 22,5 anni.
pag. 149
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
V.3. Andamento e livelli dei prezzi del mercato immobiliare
Per stimare gli andamenti dei prezzi delle abitazioni, in analogia con l’analisi sulle locazioni condotta al terzo
capitolo, in questo paragrafo si utilizzano le medie mobili elaborate sui dati pubblicati dal Consulente
Immobiliare del Sole 24 Ore. I dati sono riferiti ad abitazioni libere, ubicate in immobili nuovi o recenti -non oltre
trentacinque anni- e suddivisi anche in questo caso per tre zone urbane: zona di pregio/centro storico, zona
semicentrale e zona periferica. Le quotazioni sono rilevate semestralmente, sono espresse in migliaia di euro al
metro quadro e riguardano il periodo compreso tra il 2002 e la primavera 2013. Nella elaborazione esposta nel
seguito, al fine di armonizzare eventuali variazioni “anomale”, i valori semestrali sono stati raggruppati in trienni
per i quali si sono calcolate le quotazioni medie, fatta eccezione per il 2002 e per il 2012, per i quali è stata
effettuata la media delle due quotazioni semestrali registrate in quell’anno. Infine si è riportato l’ultimo dato
disponibile al momento della stesura del presente rapporto e relativo alla quotazione Primavera 2013.
Nelle tabelle V.16, V.17 e V.18, vengono riportati i valori così ottenuti per ogni zona di città. Nell’ultima colonna
di ogni tabella è indicata la variazione percentuale del prezzo delle abitazioni calcolata tra la quotazione media
del 2012 e quella del 2002. In calce è infine fornita una media di riferimento calcolata, senza alcuna
ponderazione, sul complesso dei valori di colonna.
Le quotazioni immobiliari, nella provincia di Forlì-Cesena, sono rilevate per 10 comuni compreso il capoluogo.
Tabella V.16. Livelli di compravendita di abitazioni civili in “zona di pregio” in alcuni comuni della provincia di Forlì-Cesena
Valori medi nel periodo
Comuni
Bagno di Romagna
Cesena
Cesenatico
Forli'
Forlimpopoli
Gambettola
Rocca San Casciano
San Mauro Pascoli
Savignano sul Rubicone
Verghereto
media di riferimento
2002
2003-2005
2006-2008
2009-2011
2012
1,20
2,30
3,35
2,20
1,80
1,60
1,20
1,70
1,85
1,20
1,84
1,30
2,68
4,40
2,53
1,87
1,77
1,20
1,97
2,00
1,30
2,10
1,53
3,12
5,40
2,78
2,00
1,87
1,30
2,22
2,10
1,33
2,37
1,90
3,70
5,73
2,80
2,10
2,22
1,32
3,08
2,23
1,40
2,65
2,50
3,70
6,15
2,80
2,30
2,20
1,40
3,10
2,45
1,40
2,80
Primavera
2013
2,50
3,70
6,10
2,80
2,30
2,20
1,40
3,10
2,40
1,40
2,79
Var. %
2002-2012
108,3
60,9
83,6
27,3
27,8
37,5
16,7
82,4
32,4
16,7
52,2
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare
Nota: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre relative ad alloggi liberi in case nuove o alloggi liberi in case recenti (max
35 anni)
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Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella V.17. Livelli di compravendita di abitazioni civili in “zona semicentrale” in alcuni comuni della provincia di ForlìCesena
Valori medi nel periodo
Comuni
Bagno di Romagna
Cesena
Cesenatico
Forli'
Forlimpopoli
Gambettola
Rocca San Casciano
San Mauro Pascoli
Savignano sul Rubicone
Verghereto
media di riferimento
2002
2003-2005
2006-2008
2009-2011
2012
1,00
1,80
2,50
1,85
1,40
1,45
1,00
1,45
1,45
1,00
1,49
1,00
1,98
3,18
2,20
1,53
1,57
1,00
1,63
1,57
1,00
1,67
1,20
2,12
3,83
2,38
1,80
1,63
1,00
1,75
1,65
1,00
1,84
1,33
2,32
4,02
2,40
1,87
1,80
1,00
2,00
1,72
1,00
1,95
1,60
2,40
4,05
2,40
2,00
1,80
1,00
2,00
1,80
1,00
2,01
Primavera
2013
1,60
2,40
4,00
2,40
2,00
1,80
1,00
2,00
1,80
1,00
2,00
Var. %
2002-2012
60,0
33,3
62,0
29,7
42,9
24,1
0
37,9
24,1
0
34,6
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare
Nota: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre relative ad alloggi liberi in case nuove o alloggi liberi in case recenti (max
35 anni)
Tabella V.18. Livelli di compravendita di abitazioni civili in “zona di periferia” in alcuni comuni della provincia di ForlìCesena
Valori medi nel periodo
Comuni
Bagno di Romagna
Cesena
Cesenatico
Forli'
Forlimpopoli
Gambettola
Rocca San Casciano
San Mauro Pascoli
Savignano sul Rubicone
Verghereto
media di riferimento
2002
2003-2005
2006-2008
2009-2011
2012
0,90
1,50
1,80
1,50
1,20
1,35
0,80
1,35
1,30
0,90
1,26
0,90
1,63
2,30
1,62
1,30
1,47
0,80
1,47
1,40
0,90
1,38
1,00
1,70
2,70
1,88
1,40
1,52
0,80
1,50
1,40
0,90
1,48
1,08
1,70
2,80
1,90
1,43
1,60
0,80
1,53
1,40
0,90
1,52
1,30
1,70
2,75
1,90
2,00
1,60
0,80
1,60
1,40
0,90
1,60
Primavera
2013
1,30
1,70
2,70
1,90
1,50
1,60
0,80
1,60
1,40
0,90
1,54
Var. %
2002-2012
44,4
13,3
52,8
26,7
66,7
18,5
0
18,5
7,7
0
26,6
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare
Nota: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre relative ad alloggi liberi in case nuove o alloggi liberi in case recenti (max
35 anni)
Considerando le variazioni sull’intero periodo, si osservano situazioni differenziate in tutte e tre le tabelle. Le
località che presentano i rincari più accentuati in zona di pregio e zona semicentrale sono Cesenatico e Bagno di
Romagna, mentre in zona periferica sono Cesenatico e Forlimpopoli. All’opposto, i comuni di Verghereto e Rocca
San Casciano registrano nel decennio gli apprezzamenti più contenuti se non addirittura nulli. Il capoluogo, nella
zona di periferia, ha avuto nel decennio una crescita dei prezzi del 26,7%, ed attualmente la quotazione media
risulta di 1.900 €/mq, la più alta dopo Cesenatico, mentre a Cesena nella stessa zona i prezzi sono saliti solo del
13,3% e la quotazione media è pari a 1.700 €/mq.
Le distanze tra i prezzi massimi e minimi presenti nel territorio provinciale e la differenza nella crescita dei prezzi
sono ampie: nelle zone di pregio, tralasciando Cesenatico che vede un mercato fortemente influenzato dal
turismo balneare, si va dai 3.700 €/mq di Cesena ai 1.400 €/mq di Rocca San Casciano e Verghereto, e dalla
pag. 151
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
crescita del 108% di Bagno di Romagna, trainato dal turismo termale, a quella del 16,7% ancora dei comuni di
Rocca San Casciano e Verghereto.
Osservando le variazioni fra il triennio 2009-2011 e il 2012 si rileva, in piena crisi dell’edilizia, un generale
aumento dei prezzi nelle zone di pregio e semicentrali mentre si riscontra una sostanziale stabilità con alcuni casi
di limitato incremento nelle periferie.
Dal punto di vista dell’osservatorio ORSA sul sistema abitativo, i prezzi degli alloggi sono prevalentemente
utilizzati come un indicatore di organizzazione dei mercati e di articolazione della domanda, piuttosto che in
termini di mercato e valore patrimoniale in senso stretto. In tal senso si propone nel seguito la ripartizione delle
località esaminate dal Consulente Immobiliare in base ai livelli medi di prezzo di abitazioni nuove in area
periferica, le abitazioni cioè ritenute maggiormente “vicine” al fabbisogno abitativo.
Tabella V.19. Suddivisione in fasce dei prezzi di compravendita di abitazioni civili in “zona di periferia” in alcuni comuni
della provincia di Forlì-Cesena. Primavera 2013
Fasce
1°
2°
Valore
0,8 - 1,1
1,2 - 1,4
Provincia di Forlì-Cesena
Altri comuni di esempio
Rocca San Casciano
Verghereto
Ponte dell'Olio (PC)
Bedonia (PR)
Portomaggiore (FE)
Novafeltria (RN)
San Polo d'Enza (RE)
Riolo Terme (RA)
Bagno di Romagna
Savignano sul Rubicone
Castel San Giovanni (PC)
Busseto (PR)
Guastalla (RE)
Finale Emilia (MO)
Molinella (BO)
Comacchio (FE)
Bagnacavallo (RA)
Verucchio (RN)
3°
1,5 - 1,6
Forlimpopoli
Gambettola
San Mauro Pascoli
Collecchio (PR)
Rubiera (RE)
Castelfranco Emilia (MO)
Anzola Emilia (BO)
Cento (FE)
Castelbolognese (RA)
4°
1,7 - 1,9
Forlì
Cesena
Ferrara
Ravenna
Cesenatico
Bologna
Modena
Parma
Piacenza
Reggio Emilia
Rimini
5°
2,0 - 4,0
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare
Nota: Quotazioni in migliaia euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel periodo relative ad alloggi liberi in case nuove o alloggi liberi in case recenti (max 35
anni)
La distribuzione, riportata nella tabella V.19, è stata effettuata assumendo come base di riferimento i quintili e
contempla il raffronto con alcune altre località della regione a titolo esemplificativo. Nella prima fascia,
contraddistinta da prezzi inferiori ai 1.100 €/mq, rientrano i comuni montani di Rocca San Casciano e Verghereto
mentre, nella fascia superiore, si ritrova la località turistica di Cesenatico. Tra questi estremi, Forlì e Cesena si
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Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
collocano nella quarta fascia ed il capoluogo è l’unico della regione assieme a Ferrara e Ravenna a non rientrare
nella fascia di prezzo più elevata.
Tra le diverse fonti che forniscono informazioni relativamente alle quotazioni immobiliari, di seguito si riportano i
valori delle medie indicative elaborate sui dati OMI. L’agenzia delle entrate pubblica con cadenza semestrale le
quotazioni immobiliari relative a 8.100 comuni dell’intero territorio nazionale per diverse tipologie edilizie
nell’ambito della destinazione residenziale. Le quotazioni individuano un intervallo di valori, minimo e massimo,
per unità di superficie riferito ad unità immobiliari ordinarie classificate in una determinata tipologia edilizia e
situate in un ambito territoriale omogeneo: la zona OMI. Nella descrizione della zona omogenea è indicata la
microzona catastale nella quale essa ricade, così come deliberata dal comune ai sensi del D.P.R. n° 138 del 23
marzo 1998. I valori massimi e minimi rappresentano l’ordinarietà e pertanto non sono incluse nell’intervallo
quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque rappresentano caratteristiche
non ordinarie per la tipologia edilizia della zona OMI di appartenenza.
Si ricorda che l’ipotesi di base dell’OMI è che il fattore posizione sia quello maggiormente esplicativo delle
differenze di valore tra le varie unità immobiliari, in particolare di quelle a destinazione residenziale. Si ritiene
pertanto che, al fine di ridurre la variabilità campionaria, è utile suddividere il territorio in porzioni che esprimono
livelli omogenei di mercato, in funzione delle caratteristiche comuni (urbanistiche, socio-economiche, di
dotazioni di servizi, ecc.). Pertanto ogni territorio comunale è segmentato in una o più zone omogenee. La zona
omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una
sostanziale uniformità di apprezzamento per le condizioni economiche e socio-ambientali. E’ stato stabilito che il
massimo scostamento dell’intervallo dei valori, riscontrabile in ciascuna zona, non deve di regola essere
superiore ad 1,5. Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che ciascuna di esse
appartenga ad una ed una sola microzona catastale.
Nelle tabelle V.20, V.21, V.22 e V.23 per alcuni comuni della provincia di Forlì-Cesena è stata compilata la serie
storica delle medie dei valori minimi o massimi ottenute considerando tutti i valori minimi o massimi
rispettivamente in fascia centrale, semicentrale, periferica, e suburbana. Per quanto riguara in particolare la zona
semicentrale sono presenti solo i comuni di Cesena e Forlì, mentre per la zona periferica manca il dato relativo al
comune di Bertinoro. Nell’elaborazione sono state considerate le abitazioni in stato conservativo normale di tipo
civile, intese cioè come unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di edificio con
buone caratteristiche generali, che presenta ordinariamente locali di media ampiezza, collegamenti verticali ed
orizzontali ampi e ben illuminati, rifiniture di buona o ottima fattura, così come i materiali impiegati, e sono
provviste di impianti di ordinaria tecnologia.
Tabella V.20. Serie storica della media dei prezzi di compravendita di abitazioni civili in “zona centrale” nei comuni della
provincia di Forlì-Cesena
Comune
Bertinoro
Cesena
Cesenatico
Forli'
Forlimpopoli
San Mauro Pascoli
Savignano sul R.
Media generale
Media
Min
2008
1.275
1.750
2.975
1.875
1.425
1.505
1.595
1.771
Media
Max
2008
1.625
2.150
4.130
2.235
1.835
2.025
2.085
2.298
Media
Min
2009
1.325
1.813
3.000
1.875
1.450
1.500
1.600
1.795
Media
Max
2009
1.775
2.225
4.300
2.263
1.900
2.050
2.100
2.373
Media
Min
2010
1.400
1.863
3.050
1.875
1.450
1.500
1.600
1.820
Media
Max
2010
1.950
2.325
4.550
2.275
1.950
2.050
2.100
2.457
Media
Min
2011
1.425
1.863
3.300
1.850
1.450
1.500
1.625
1.859
Media
Max
2011
1.950
2.325
4.800
2.300
1.950
2.025
2.100
2.493
Media
Min
2012
1.400
1.800
3.400
1.775
1.400
1.450
1.600
1.822
Media
Max
2012
1.900
2.250
4.900
2.275
1.900
1.950
2.050
2.417
Media
Min
2013
1.400
1.800
3.300
1.725
1.350
1.400
1.600
1.789
Media
Max
2013
1.850
2.250
4.900
2.250
1.850
1.900
2.050
2.394
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
Nota: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre
Media minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia centrale del I e del II
semestre dell’anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi al solo I semestre
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Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Tabella V.21. Serie storica della media dei prezzi di compravendita di abitazioni civili in “zona semicentrale” nei comuni
della provincia di Forlì-Cesena
Comune
Cesena
Forlì
Media generale
Media
Min
2008
1.575
1.525
1.550
Media
Max
2008
1.935
1.875
1.905
Media
Min
2009
1.600
1.575
1.588
Media
Max
2009
1.950
1.900
1.925
Media
Min
2010
1.600
1.600
1.600
Media
Max
2010
2.000
1.950
1.975
Media
Min
2011
1.625
1.650
1.638
Media
Max
2011
2.000
1.950
1.975
Media
Min
2012
1.600
1.600
1.600
Media
Max
2012
1.950
1.900
1.925
Media
Min
2013
1.600
1.500
1.550
Media
Max
2013
2.000
1.850
1.925
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
Note: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre
Media minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia periferica del I e del II
semestre dell’anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi al solo I semestre
Tabella V.22. Serie storica della media dei prezzi di compravendita di abitazioni civili in ”zona periferica” nei comuni della
provincia di Forlì-Cesena
Comune
Cesena
Cesenatico
Forli'
Forlimpopoli
San Mauro Pascoli
Savignano sul Rubicone
Media generale
Media
Min
2008
1.300
2.472
1.315
1.235
1.205
1.415
1.490
Media
Max
2008
1.730
3.310
1.585
1.535
1.745
1.815
1.953
Media
Min
2009
1.300
2.483
1.325
1.275
1.275
1.450
1.518
Media
Max
2009
1.750
3.400
1.600
1.575
1.825
1.850
2.000
Media
Min
2010
1.350
2.583
1.450
1.375
1.350
1.550
1.610
Media
Max
2010
1.750
3.583
1.650
1.625
1.900
1.950
2.076
Media
Min
2011
1.375
2.667
1.450
1.400
1.375
1.525
1.632
Media
Max
2011
1.775
3.733
1.700
1.650
1.900
1.950
2.118
Media
Min
2012
1.350
2.583
1.400
1.350
1.350
1.450
1.778
Media
Max
2012
1.750
3.633
1.650
1.600
1.850
1.850
2.372
Media
Min
2013
1.350
2.550
1.400
1.300
1.300
1.400
1.750
Media
Max
2013
1.750
3.567
1.650
1.550
1.800
1.700
2.322
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
Nota: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre
Media minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia centrale del I e del II
semestre dell’anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi al solo I semestre
Tabella V.23. Serie storica della media dei prezzi di compravendita di abitazioni civili in “zona suburbana” nei comuni della
provincia di Forlì-Cesena
Bertinoro
Cesena
Cesenatico
Forli'
Forlimpopoli
San Mauro Pascoli
Media
Min
2008
1.155
1.095
1.375
1.165
1.155
1.288
Media
Max
2008
1.475
1.535
1.645
1.445
1.475
1.810
Media
Min
2009
1.175
1.100
1.425
1.175
1.175
1.358
Media
Max
2009
1.525
1.525
1.750
1.550
1.525
1.875
Media
Min
2010
1.250
1.200
1.575
1.225
1.225
1.438
Media
Max
2010
1.650
1.550
1.925
1.650
1.600
2.000
Media
Min
2011
1.275
1.225
1.600
1.275
1.275
1.475
Media
Max
2011
1.625
1.575
1.950
1.675
1.600
2.063
Media
Min
2012
1.250
1.200
1.550
1.250
1.250
1.450
Media
Max
2012
1.600
1.550
1.900
1.650
1.550
2.000
Media Media
Min
Max
2013 2013
1.250 1.550
1.200 1.550
1.550 1.900
1.200 1.600
1.200 1.500
1.400 1.925
Savignano sul Rubicone
1.171
1.558
1.236
1.633
1.306
1.744
1.331
1.788
1.288
1.725
1.288
1.725
Media generale
1.201
1.563
1.235
1.626
1.317
1.731
1.351
1.754
1.313
1.725
1.296
1.700
Comune
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI – Agenzia delle Entrate
Nota: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre
Media minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia centrale del I e del II
semestre dell’anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi al solo I semestre
Va sottolineato, infine, come i dati forniti da OMI registrino tendenze di riduzione dei prezzi di compravendita
maggiormente accentuate rispetto a quelle rilevate dal Consulente Immobiliare ma che risultano contenute, se
confrontate con altre fonti (Nomisma, Scenari Immobiliari, Tecnocasa…) e soprattutto coi segnali di contrazione
intensa e diffusa riportata dagli operatori locali del mercato immobiliare.
pag. 154
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Se le quotazioni assolute OMI e Consulente Immobiliare si differenziano tra loro per il riferirsi rispettivamente a
unità immobiliari abitative “ordinarie” (ovvero normali per la microzona catastale in esame, né di particolare
pregio né in condizioni di degrado) e ad alloggi liberi in case nuove o recenti, le differenze sopra citate si
manifestano in modo ovviamente diverso in base alle diverse fonti. Nell’impossibilità di riportarle tutte vengono
qui a seguito riportati i dati di fonte Tecnocasa.
Nel caso del capoluogo, secondo le valutazioni di Tecnocasa del I semestre 2013, si registrano contrazioni nei
prezzi medi di acquisto degli immobili abitativi superiori al 6% in diverse frazioni e quartieri periferici (Villafranca,
Ravegnana, Pieve Acquedotto, Foro Boario, Ospedaletto). Le differenze assolute tra le quotazioni Tecnocasa e
quelle di OMI e Consulente Immobiliare, per categorie considerabili in prima approssimazione relativamente
omogenee, risultano inferiori di 191,7 e 308,3 euro al mq. se calcolate con riferimento ad alloggi situati in zona
periferica. In tabella V.24 sono riassunti i dati recentemente pubblicati da quest’ultima fonte con riferimento a
Comuni della provincia di Forlì-Cesena.
Tabella V.24. Quotazioni di immobili abitativi per zona in alcuni comuni della provincia. I semestre 2013
zona
FORLI' COMUNE
Ca' Ossi - Vecchiazzano - San Martino in strada
Coriano
Ospedaletto - Foro Boario
Pieve Acquedotto
Ravegnana
Villafranca
P
P
P
P
P
P
zona
CESENA COMUNE
Cesena - Borello
Cesena - Calabrina - Villa Calabra
Cesena - Case Finali
Cesena - Case Frini - Ponte Pietra
Cesena - Case Gentili - Pievesistina
Cesena - Centro storico
Cesena - Centro Urbano
Cesena - Centro Urbano - Madonna delle Rose
Cesena - Gattolino - Capannaguzzo - Pioppa
Cesena - Ippodromo
Cesena - Martorano
Cesena - Monte - Cappuccini - Collina
Cesena - Ospedale
Cesena - Osservanza Abbadesse
Cesena - Ronta
Cesena - San Giorgio - San Martino in fiume - Bagnile
Cesena - San Mauro
Cesena - San Rocco
Cesena - Sant'Egidio
Cesena - Seminario - Ospedale
Cesena - Stadio - Fiorita
Cesena - Torre del Moro
Cesena - Vigne
Cesena - Villachiaviche
P
P
P
P
P
C
C
C
P
C
P
P
C
C
P
P
P
C
C
P
C
P
C
P
Signorile
Usato
1.600
1.550
1.500
1.500
1.500
1.300
Medio
Usato
1.200
1.450
1.400
1.400
1.350
1.200
Economico
Usato
900
1.250
1.250
1.250
1.200
1.100
Signorile
Nuovo
2.000
1.800
1.700
1.650
1.650
1.600
Medio
Nuovo
1.700
1.650
1.600
1.550
1.550
1.500
Economico
Nuovo
1.400
1.500
1.400
1.400
1.400
1.300
Signorile
Usato
1.400
1.600
1.800
1.900
1.500
2.100
1.900
2.150
1.550
2.000
1.650
2.200
1.900
1.900
1.650
1.600
1.900
2.000
1.750
1.800
1.750
1.900
1.750
1.650
Medio
Usato
1.300
1.350
1.550
1.650
1.400
1.700
1.600
1.700
1.400
1.700
1.550
2.000
1.550
1.700
1.500
1.350
1.500
1.600
1.500
1.550
1.450
1.600
1.450
1.450
Economico
Usato
1.000
1.100
1.300
1.300
1.200
1.500
1.200
1.300
1.050
1.400
1.150
1.500
1.300
1.300
1.100
1.100
1.400
1.400
1.250
1.300
1.250
1.400
1.150
1.200
Signorile
Nuovo
Nd
1.850
2.100
2.100
1.700
2.800
2.400
2.350
1.800
2.400
2.150
3.000
2.350
2.300
1.850
1.750
2.100
2.400
2.350
2.200
2.000
2.200
2.300
2.200
Medio
Nuovo
1.500
1.750
1.800
1.900
1.500
2.300
2.100
2.000
1.650
2.200
1.900
2.500
1.850
2.000
1.700
1.700
1.900
2.300
2.100
1.800
1.600
2.000
2.100
1.950
Economico
Nuovo
Nd
Nd
1.450
1.700
Nd
1.600
1.500
1.700
1.550
Nd
1.750
Nd
1.450
1.800
1.600
1.600
Nd
Nd
Nd
1.600
1.400
Nd
Nd
1.750
pag. 155
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
zona
FORLI' - CESENA PROVINCIA
Cesenatico
Cesenatico
Cesenatico - Valverde
Cesenatico - Villamarina
Gambettola
Gambettola
Gatteo - Sant'Angelo di Gatteo
Gatteo Mare
Gatteo Mare
Gatteo Terra
Gatteo Terra
Longiano
Longiano
Roncofreddo
San Mauro Pascoli
San Mauro Pascoli
San Mauro Pascoli - San Mauro Mare
San Mauro Pascoli - San Mauro Mare
Savignano sul Rubicone
Savignano sul Rubicone
C
P
C
C
C
P
P
C
P
C
P
C
P
C
C
P
C
P
C
P
Signorile
Usato
3.750
2.350
2.200
2.200
Nd
Nd
1.450
2.200
1.800
1.500
1.450
1.500
1.500
1.200
1.650
1.600
1.800
1.650
1.550
1.450
Medio
Usato
3.050
2.000
1.850
1.900
1.400
1.250
1.250
1.900
1.500
1.450
1.350
1.400
1.400
1.100
1.450
1.350
1.700
1.550
1.450
1.350
Economico
Usato
2.400
1.700
1.600
1.600
1.200
1.150
1.100
1.600
Nd
1.350
1.300
1.300
1.300
1.000
1.350
1.250
1.600
1.450
1.300
1.250
Signorile
Nuovo
4.750
3.350
2.500
2.500
1.800
1.800
1.650
2.500
2.000
1.800
1.750
1.800
1.800
1.400
1.950
1.800
2.050
1.900
1.900
1.800
Medio
Nuovo
3.950
2.850
2.200
2.200
1.600
1.550
1.450
2.200
1.700
1.700
1.650
1.700
1.700
1.300
1.800
1.750
1.950
1.850
1.700
1.650
Economico
Nuovo
3.500
3.000
2.000
2.000
1.500
1.300
1.300
Nd
Nd
1.600
1.550
1.600
1.600
1.200
1.700
1.650
1.850
1.750
1.600
1.550
Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati: Osservatorio Immobiliare del Gruppo Tecnocasa, edizione 2013: C = Centro, S = Semicentro; P = Periferia.
Nota: Quotazioni in euro per mq
pag. 156
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
VI. CONTESTO SOCIO-ECONOMICO E QUADRO RIASSUNTIVO
VI.1. Lo scenario regionale
L’Economic Outlook dell’Ocse pubblicato a novembre 2013 (il rapporto annuale che indaga lo stato economico
delle economie nazionali attraverso valutazioni sul Pil) prevede per l’Italia nel periodo 2014-2015 una crescita
lenta, caratterizzata da un trend dei mercati poco dinamico. Secondo l’Organizzazione Internazionale l’economia
italiana dopo una flessione dell’1,9% nel 2013, è prevista in crescita nel 2014 dello 0,6% e dell’1,4% nel 2015.
Sempre in base a queste valutazioni, il rapporto deficit-pil dovrebbe scendere dal 3% nel 2013 al 2,8% nel 2014 e
al 2% nel 2015. Il debito pubblico continuerà invece a crescere, passando dal 132,7% del Pil nel 2013 al 133,2%
nel 2014, e solo nel 2015 comincerà a calare approdando al 132,6%.
Per quanto riguarda l’Eurozona, l'Ocse prevede un 2013 in lieve recessione (-0,4%) e un ritorno alla crescita nel
2014 (1%) e 2015 (1,6%). Negative anche le prospettive sull’occupazione. Nell'area euro, infatti, la
disoccupazione continuerà a crescere anche nel 2014, passando dal 12% al 12,1%. La stessa situazione è prevista
in Italia, dove la percentuale dei senza lavoro passerà dal 12,1% nel 2013 al 12,4% nel 2014. Il picco dovrebbe
arrivare nel secondo trimestre del 2014, seguito da una lenta e progressiva diminuzione. Nel 2015, il tasso di
disoccupazione è stimato al 12,1% in Italia e all'11,8% nell'eurozona.
Il contesto economico regionale risulta meno pesante rispetto a quello prospettato a livello nazionale. Le
previsioni per l’Emilia Romagna, secondo l’edizione di novembre 2013 dello Scenario Prometeia-Unioncamere,
rivedono la stima della flessione del Pil nel 2013 da -1,6% a -1,4%, mentre per il 2014 la crescita si dovrebbe
attestare al +1,1%.
La domanda interna nel 2013 dovrebbe accusare una flessione del 2,4% e anche per il 2014 si stima che non si
avrà un’espansione sostanziale: +0,1%. Questo andamento rispecchia il basso livello dei consumi delle famiglie
che nel 2013 dovrebbero registrare una flessione del 2,1% rispetto al 2012. Per il 2014 è previsto però il segno
positivo con un +0,1%.
Ovviamente i consumi delle famiglie sono condizionati dall’andamento negativo del mercato del lavoro, per il
quale le previsioni non sono buone: il tasso di occupazione si prevede in discesa nel 2013 passando dal 44,4% al
pag. 157
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
43,4%, tendenza che probabilmente proseguirà anche nel 2014. Per quanto riguarda invece il tasso di
disoccupazione, questo dovrebbe aumentare nell’anno in corso fino a raggiungere l’8,6%, per ridursi all’8,3% nel
2014 per effetto della diminuzione della forza lavoro, prevista in calo dello 0,1%.
Le esportazioni, che come a livello nazionale anche nella Regione Emilia Romagna rappresentano un elemento di
traino dell’economia, non riescono comunque a compensare le difficoltà della domanda interna e degli
investimenti. Nel 2013 si stima siano cresciute dell’1,8%, mentre per il 2014 ci si attende un rinvigorimento
(+2,9%).
Le condizioni di difficoltà economica influiscono fortemente sul settore delle costruzioni, che continua a
registrare un processo di regressione: il valore aggiunto del settore è previsto in riduzione del 5,3% nel 2013, per
poi, si stima, ridursi allo 0,1% nel 2014. L’indagine congiunturale trimestrale regionale sulle piccole e medie
imprese delle costruzioni realizzata da Unioncamere Emilia Romagna in collaborazione con il Centro Studi
Unioncamere, indica nel terzo trimestre del 2013 un calo del volume d’affari a prezzi correnti del 5,3% rispetto
allo stesso trimestre dell’anno precedente. Complessivamente il volume d’affari del settore delle costruzioni nei
primi nove mesi del 2013 è diminuito del 5,7% rispetto allo stesso periodo del 2012 contro l’11,2% che si è
registrato a livello nazionale.
Secondo i dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate, il mercato immobiliare regionale relativo al I° semestre 2013
risulta tendenzialmente in linea al mercato nazionale, nonostante risenta ancora degli eventi sismici accaduti nel
mese di maggio 2012. L’andamento del settore immobiliare residenziale della regione nel I° semestre 2013 con
16.412 transazioni normalizzate (NTN) costituisce l’8,08% del mercato nazionale; rispetto all’omologo semestre
del 2012 si registra una diminuzione delle compravendite pari al 9,3%, comunque migliore rispetto al dato
nazionale che si colloca a -11,6%.
Nell’ambito di questo scenario è interessante soffermarsi sull’andamento del credito, un indicatore molto
importante del contesto economico. I dati diffusi dalla Banca d’Italia al 30 settembre 2013 evidenziano come a
fronte di una tendenziale crescita dei depositi, si osservi una progressiva riduzione degli impieghi “vivi” che sono
diminuiti del 5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Tutto questo è accompagnato da una costante
crescita delle sofferenze bancarie che sono cresciute del 22,4%.
Il sisma del maggio 2012 ha lasciato un’impronta pesante sul territorio emiliano. Tuttavia, secondo stime della
Banca d’Italia, l’impatto economico del sisma per il 2012, su scala regionale, è stato piuttosto contenuto, con un
effetto negativo sulla dinamica del Pil di 1-2 decimi di punto percentuale, che ha contribuito ad accelerare
dinamiche e tendenze già in atto. Al calo del Pil si è accompagnato un calo dei flussi in ingresso nel mercato del
lavoro e una diminuzione del credito utilizzato dalle imprese localizzate nei comuni colpiti. La ricchezza delle
famiglie si è ridotta in modo significativo e ciò ha inciso sui consumi, che hanno registrato un forte calo.
VI.2. Contesto socio-economico provinciale
In provincia di Forlì-Cesena l’indagine congiunturale realizzata Unioncamere e riguardante le imprese industriali
ha rilevato nel terzo trimestre 2013 l’andamento negativo di produzione, fatturato e ordinativi. La produzione è
diminuita del 3,3% rispetto allo stesso periodo del 2012, così come il fatturato che ha subito una flessione del
2,3%. Ovviamente anche gli ordinativi ne hanno risentito registrando una flessione del 4,3%. Anche per quanto
riguarda il settore delle costruzioni i segnali del terzo trimestre 2013 mostrano un andamento negativo con il
volume d’affari in diminuzione del 0,6%, in peggioramento rispetto al trend dello scorso anno.
pag. 158
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
In questo contesto solo le esportazioni continuano nel loro trend positivo: lo Scenario di Unioncamere Prometeia
ne ipotizza infatti un aumento del 7,2% nel 2013 e tale andamento dovrebbe proseguire anche nel 2014, anche
se con incrementi percentuali inferiori.
Una conferma della difficile congiuntura economica arriva anche dalla situazione del credito a livello provinciale.
I dati della Banca d’italia a settembre 2013 registrano un incremento delle sofferenze bancarie del 18,6% rispetto
allo stesso periodo del 2012. In particolare si contano oltre 7mila affidati per un importo di 1,032 miliardi. Per
quanto riguarda infine il rapporto fra sofferenze e impieghi totali questo si colloca al 7,1%, un dato simile a quello
rilevato per l’intero territorio emiliano-romagnolo pari al 7,44%. Dalla parte opposta si collocano i depositi che
sempre a settembre 2013 registrano un rafforzamento salendo del 6,2% rispetto allo stesso periodo del 2012.
Il mercato del lavoro è contrassegnato da forte criticità: il tasso di disoccupazione nel 2013 si ipotizza al 9,2%,
anche se per il 2014 e 2015 le previsioni indicano un leggero miglioramento ipotizzando una flessione del tasso
che dovrebbe attestarsi all’8,8% nel 2015. Contemporaneamente il tasso di occupazione si prevede in flessione:
l’ipotesi è una variazione dal 43,2% del 2013 al 42,9% del 2014, per poi scendere ulteriormente al 42,8% nel
2015. Le stime del valore aggiunto totale per abitante in provincia sono pari 25.065€ nel 2013 e 25.072 nel 2014.
Per quanto riguarda il ricorso agli ammortizzatori sociali, i dati Inps sulle ore di cassa integrazione autorizzate nel
2013 in provincia, evidenziano nel complesso un aumento rispetto allo scorso anno (+29,2%). A fronte di un forte
calo di ore autorizzate di cassa integrazione ordinaria (-16,9%) le ore di cassa straordinaria e in deroga sono
aumentate rispettivamente del 19,7% e del 65,2%. In particolare sono state autorizzate 3.420.255 ore di cassa
integrazione straordinaria e 5.462.711 ore di ammortizzatori in deroga.
Il quadro introduttivo di cui sopra si colloca in un contesto demografico caratterizzato, secondo i dati provvisori al
1° gennaio 2013, da una sostanziale stabilità. I residenti in provincia sono passati da 398.332 del 2012 a 398.162,
registrando solo una lieve diminuzione (170 persone pari allo 0,04%). Tale diminuzione riporta nella maggior
parte dei casi valori assoluti ininfluenti e coinvolge 13 dei 30 comuni appartenenti alla provincia, mentre in
regione si registra un modesto incremento pari allo 0,27%. Le trasformazioni demografiche, sociali ed
economiche degli ultimi anni hanno peraltro registrato un profondo cambiamento dell’articolazione con la quale
le persone organizzano le proprie modalità di residenza sul territorio. Uno di questi fenomeni è la progressiva
frammentazione delle famiglie, evidenziata dalla riduzione della quantità media dei componenti che è
attualmente in provincia di 2,33 componenti. La frammentazione, che determina una pressione della domanda
residenziale relativamente più intensa e assai diversa per articolazione dei bisogni di spazi abitativi da parte delle
singole famiglie, appare abbastanza stabile dal 2005. Tuttavia si registra un considerevole aumento percentuale
delle famiglie unipersonali, che nel periodo tra il Censimento 2001 e il 1° gennaio 2013 sono passatae dal 24,67%
al 32,72% del totale delle famiglie: una su tre.
Per quanto riguarda infine il mercato residenziale secondo il rapporto 2013 dell’Osservatorio del mercato
immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nella provincia di Forlì-Cesena le compravendite di unità residenziali, che
già nel 2011 avevano registrato una brusca battuta di arresto (-14,1% rispetto all’anno precedente) nel 2012
hanno confermato un’ulteriore riduzione (-28,4% rispetto al 2011): si è quindi incrementato lo stock di immobili
invenduti. In linea con l’andamento delle transazioni il valore di scambio complessivo in provincia risulta in calo di
oltre il 29%. Il calo è più forte negli altri comuni (-33,2%) mentre nel capoluogo la flessione si colloca attorno al
20%.
pag. 159
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
VI.3. Riepilogo e riflessioni
Questo paragrafo cerca di offrire uno sguardo d’insieme rispetto ai fenomeni maggiormente rilevanti per il
sistema abitativo regionale e provinciale. Il testo, riepilogando i principali dati presentanti nei precedenti capitoli
e introducendo ulteriori commenti, riproduce in piccolo, per comodità di consultazione, alcuni diagrammi già
pubblicati o elabora in forma grafica informazioni contenute in alcune tabelle di dettaglio, rimandando
comunque ai singoli capitoli per l’analisi dei dati e una loro idonea contestualizzazione.
Inoltre si apre e si chiude con due quadri riassuntivi, rispettivamente dedicati ai fondamentali economici e ai
principali elementi settoriali relativi al sistema abitativo: selezioni schematiche di informazioni riguardanti sia
l’anno precedente a quello di riferimento del rapporto sia di altri dati a carattere pre-consuntivo o previsionali a
breve termine.
Il primo quadro contiene informazioni sugli andamenti relativi a:
•
VALORE AGGIUNTO TOTALE PER ABITANTE
•
TASSO DI OCCUPAZIONE
•
TASSO DI DISOCCUPAZIONE
•
REDDITO DISPONIBILE
•
ESPORTAZIONI
•
DOMANDA INTERNA
•
INVESTIMENTI FISSI LORDI
•
VALORE AGGIUNTO COSTRUZIONI
•
CONGIUNTURA COSTRUZIONI
•
CONGIUNTURA IMPRESE
•
PRESTITI
•
DEPOSITI
•
SOFFERENZE
Il secondo, dati relativi a:
•
POPOLAZIONE RESIDENTE
•
STRANIERI RESIDENTI
•
FAMIGLIE RESIDENTI
•
DISAGIO E POVERTA’
•
EROGAZIONI MUTUI
•
QUOTA ALLOGGI IN AFFITTO
•
LIVELLO CANONI
•
SFRATTI
•
INVESTIMENTI IN EDILIZIA
pag. 160
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
•
ALLOGGI ATTIVITA’ EDILIZIA ISTAT
•
PARCO ALLOGGI
•
TRANSAZIONI NORMALIZZATE
•
LIVELLO PREZZI
•
FATTURATO IMMOBILIARE
pag. 161
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Quadro riassuntivo dello scenario dei fondamentali economici
2011
FC
RER
2012-2013
FC
RER
Valore aggiunto
totale per abitante
←↑→
↑
↓
↓
Tasso di
Occupazione
↓↓
←↑→
←↓→
↓
Tasso di
Disoccupazione
↑↑↑
↓↓
↑↑↑
↑↑↑
Reddito
disponibile
↑
↑↑
←→
↔
Esportazioni
↑↑
↑↑
↑↑
←↑→
Domanda interna
←↓→
↓↓
Investimenti fissi
lordi
←↓→
↓↓
Valore aggiunto
costruzioni
↓↓↓
↓↓
↓↓
↓↓
Congiuntura
Costruzioni
←↓→
↓↓
←→
↓↓
Congiuntura
imprese
←↑→
←↑→
↓↓
↓↓
Depositi
↓↓
↑↑
↑↑
↑↑↑
↓↓
↑↑
↓
↑↑
Sofferenze
↑↑↑
↑↑↑
↑↑↑
↑↑↑
Prestiti
Forlì-Cesena: 2011: 26.370€ 2012: 25.616€ 2013: 25.065€;
Regione: 2011: 26.547€; 2012: 25.832€; 2013: 25.338€; Fonte:
Scenario Unioncamere-Prometeia, novembre 2013 (valori
concatenati)
Forlì-Cesena: 2011: 43,7%; 2012: 44,1%; 2013: 43,2% Regione:
2011: 44,8% 2012: 44,4% 2013: 43,4%.
Fonte: Scenario Unioncamere-Prometeia, novembre 2013
(calcolato su popolazione presente)
Forlì-Cesena: 2011:7%; 2012: 7,8%; 2013: 9,2%. Regione: 2011:
5,3%; 2012: 7,1%; 2013: 8,6%. Fonte: Scenario UnioncamerePrometeia, novembre 2013.
Forlì-Cesena: 2011: 8895mln€ 2012: 8801mln€. 2013: 8836mln€.
Regione: 2011: 96.382mln€ +2.9%; 2012: 95.433 -0,9%; 2013:
96.112 +0,7%. Fonte: Scenario Unioncamere-Prometeia,
novembre 2013 (reddito disponibile famiglie e istituzioni sociali e
private – valori correnti)
Forlì-Cesena: 2011: 2461mln€; 2012: 2490mln€; 2013: 2669mln€.
Regione: 2011: 42.737mln€ +8,8%; 2012: 43.247mln€ +1,2%;
2013: 44.007mln€ +1,8%. Fonte Unioncamere-Prometeia,
novembre 2013
2011: -0,7% 119.530mln€; 2012: -4,4%, 114.267mln€; 2013: -2,4%
111.530 mln€.
Fonte: Scenario Unioncamere-Prometeia,
novembre 2013 (dati in milioni di euro, valori concatenati anno
rif. 2005)
2011: -1,2% 23.127mln€; 2012: -7,9%, 21.295mln€; 2013: -5,3%
20.170 mln€.
Fonte: Scenario Unioncamere-Prometeia,
novembre 2013 (valori concatenati, anno rif. 2005)
Forlì-Cesena: 2011: 551mln€ 2012: 518mln€ 2013: 492mln€
Regione: 2011: -9,7%; 2012: -5,1%; 2013: -5,4%. (valore aggiunto
ai prezzi di base, valori concatenati anno di rif. 2005) Fonte:
Scenario Unioncamere-Prometeia, novembre 2013
Forlì-Cesena: Volume affari: 2011: -1,4%; 2012: +1,7%; 2013: 0,6% Regione Volume affari: 2011: -8,7% 2012: -0,3% 2013: -5,3%
Fonte: Unioncamere Indagine congiunturale (andamento volume
d’affari nel III° trimestre di ogni anno rispetto allo stesso
trimestre dell’anno precedente)
Forlì-Cesena: 2011: Produzione: +0,0%; Fatturato: -6,4% Ordini: 5,9% 2012: produzione -7,2% fatt. -6,4% ordini: -5,9%. 2013:
produzione -3,3% fatt. -2,3% ordini: -4,3%. Regione: 2011:
Produzione: +1,7%; Fatturato: +1,7% Ordini: +0,1% 2012:
Produzione: -4,7%; Fatturato: -4,9% Ordini: -5,2%. 2013:
Produzione: -1,8%; Fatturato: -1,8% Ordini: -2,8%.
Fonte:
Unioncamere Indagine congiunturale (variazioni percentuali del
III° trimestre di ogni anno rispetto al trimestre dell’anno
precedente)
Forlì-Cesena: 2011: prestiti vivi: 14451mln€ depositi: 7271mln€
sofferenze 860mln€ 2012: prestiti vivi: 13909mln€ depositi:
mln€7956 sofferenze 870mln€ 2013: prestiti vivi: 13337mln€
depositi: 8.449mln€ sofferenze 1.032mln€ Regione: 2011: Prestiti
vivi 164.749mln€ Depositi 88.760mln€ Sofferenze: 8.772mln€.
2012: prestiti vivi: 168.231mln€ depositi: 97.741mln€ sofferenze
10.537mln€ 2013: prestiti vivi: 159.741mln€ depositi:
104.212mln€ sofferenze: 12.897mln€. Fonte Banca d’Italia
(consistenze fine periodo – clientela ordinaria- dati al 30/9/2013)
Legenda: Carattere normale con campitura in grigio: valutazioni su dati parziali 2012-2013. Carattere corsivo con campitura in grigio: conferma tendenza in
assenza di indicazioni
pag. 162
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
VI.3.1. Popolazione e fabbisogno residenziale
Al 1° gennaio 2013 i dati provvisori dei residenti in EmiliaRomagna contano 4.471.104 persone, 11.858 in più rispetto
all’anno precedente, con un modesto incremento dello
0,3%. In provincia di Forlì-Cesena il totale provvisorio dei
residenti è di 398.162 unità, registrando una sostanziale
stabilità con una lieve diminuzione, dell’ordine dello 0,04%
(170 persone) rispetto al 2012. Sempre al 1° gennaio 2013 i
dati provvisori contano 44.879 cittadini stranieri residenti,
709 in più rispetto all’anno precedente. Il raffronto con la
popolazione complessiva definisce un’ incidenza media della
popolazione straniera pari all’11,3%, un valore di poco
inferiore a quello medio regionale che invece risulta pari al
12,3%. D’altra parte, se la popolazione complessiva
rappresenta l’8,9% di quella regionale, i cittadini stranieri
residenti in provincia di Forlì-Cesena rappresentano l’8,2% di
quelli residenti in Emilia-Romagna. Il diagramma a lato
mostra la decisa crescita della popolazione straniera nel
decennio, con andamenti paralleli in provincia ed in regione.
Il numero e la distribuzione delle famiglie assumono
un’importanza fondamentale per l’analisi della condizione
abitativa e si caratterizzano per dinamiche ancora più
intense di quelle della popolazione complessiva. Le
trasformazioni demografiche, sociali ed economiche degli
ultimi anni hanno portato alla progressiva frammentazione
delle famiglie, evidenziata dalla riduzione della quantità
media dei componenti che è scesa in provincia a 2,33
componenti. La frammentazione, che determina una
pressione della domanda residenziale relativamente più
intensa e assai diversa per articolazione dei bisogni di spazi
abitativi da parte delle singole famiglie, appare abbastanza
stabile dal 2005. Tuttavia si registra un considerevole
aumento percentuale delle famiglie uni personali che nel
periodo tra il Censimento 2001 e il 1° gennaio 2013 sono
passate dal 24,67% al 32,72% del totale delle famiglie: una
su tre.
A lato sono rappresentati gli scenari demografici provinciali
al 2050, elaborati da Demo-Istat secondo tre differenti
ipotesi: gli scenari alto e medio prevedono un incremento
demografico rispettivamente del 28,1% e del 14,7% nel
2050 rispetto al 2010. Lo scenario basso prospetta
anch’esso un incremento della popolazione al 2050
dell’1,4%, ma con una curva che inverte la tendenza a
partire dal 2030.
pag. 163
Andamento della popolazione residente in provincia di Forlì-Cesena
e in Emilia-Romagna. Fig. I.2. pag. 16
Andamento della popolazione straniera in provincia di Forlì-Cesena e
in Emilia-Romagna.
Fig. I.3. pag. 18
Andamento della popolazione e delle famiglie in provincia di
Forlì-Cesena Fig. I.8. pag. 26
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
Cens Cens Cens 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1981 1991 2001
Popolazione
Famiglie
Scenari di previsione demografica in provincia di Forlì-Cesena
Fig. I.9. pag. 30
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
VI.3.2. Condizioni economiche e fenomeno abitativo
Serie storica del patrimonio delle famiglie in provincia di
Forlì-Cesena
Tab. II.1. pag. 34
Nel 2011 il patrimonio complessivo di una famiglia della
provincia ammonta a 438.900 euro, un valore inferiore del
2,7% rispetto a quello medio regionale, ma superiore del
17,9% a quello medio nazionale (372.373 euro).
La composizione del valore patrimoniale per tipologia dei
beni mostra come, in provincia di Forlì-Cesena, la quota
rappresentata dalle abitazioni abbia una minore incidenza
sul patrimonio familiare complessivo, sia rispetto
all’Emilia-Romagna, sia rispetto all’Italia. Il valore del
patrimonio è cresciuto del 16,5% in provincia di ForlìCesena, contro il 21,3% regionale.
Il reddito medio familiare pro-capite è pari nel 2011 a
21.600 euro, importo del 24,6% superiore a quello medio
nazionale e del 3,1% rispetto a quello medio della regione,
mentre il valore aggiunto pro-capite, relativizzato al valore
medio nazionale posto uguale a 100, risulta nel 2011
superiore del 24,3% a quello italiano.
Per quanto riguarda le erogazioni dei prestiti alle famiglie
per l’acquisto di abitazioni, in provincia si assiste ad un
arretramento consistente nel 2005, poi dopo una fase
altalenante, nel 2011 si assiste ad un nuovo crollo che
porta le erogazioni a valori antecedenti al 2004. Nel 2012
la situazione peggiora ulteriormente registrando una
contrazione del 45% rispetto al 2011. I dati al 31/3/2013
registrano una contrazione rispetto al 31/3/2012, che però
risulta inferiore rispetto a quanto rilevato sia a livello
regionale sia a livello nazionale.
Le serie storiche relative all’ultimo decennio del debito
pro-capite e per famiglia evidenziano come in EmiliaRomagna fino al 2011 il debito sia sempre cresciuto poi nel
2012 si assiste ad un calo con i valori che scendono agli
attuali 6.302€ pro-capite e 13.801€ a famiglia. In provincia
di Forlì-Cesena la dimensione media del debito, nel
periodo 2001-2012, risulta più contenuta e mostra una
dinamica di crescita complessiva meno accelerata. In ogni
caso, va sottolineato come il debito per famiglia in
provincia sia cresciuto nel periodo da 5.057 euro a 12.020
euro, con un incremento del 138%. Analogamente, l’entità
delle sofferenze delle famiglie consumatrici è quasi
triplicata tra il 2009 e il 2013 sia in regione sia in
provincia.
pag. 164
2004
30.987
2.982
29.066
63.035
Patrimonio
medio
pro-capite (euro)
169.760
2005
32.888
3.018
32.102
68.008
181.511
2006
34.751
2.981
32.380
70.112
185.485
2007
37.049
3.070
39.444
79.563
207.713
2008
38.566
3.133
32.953
74.652
192.392
2009
38.848
3.248
30.800
72.896
185.803
2010
39.357
3.212
30.232
72.801
184.078
2011
40.764
3.458
29.208
73.430
187.955
% 2011
55,51
4,71
39,78
100
Abitazioni
(milioni)
Terreni
(milioni)
Finanziarie
(milioni)
Totale
(milioni)
Valore aggiunto pro-capite 2009-2011 (Italia = 100)
Tab. II.4. pag. 36
Provincia
2009
2011
Variazione in termini
correnti 2009/2011
Forlì-Cesena
123,7
124,3
3,8%
Serie storica delle erogazioni dei prestiti alle famiglie consumatrici
residenti in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna per
l’acquisto di immobili e abitazioni
Fig. II.2. pag. 43
Confronto tra gli andamenti delle erogazioni, delle consistenze e
delle sofferenze (affidati ed utilizzati) in Provincia di Forlì-Cesena
(Anno 2009=100)
Fig. II.7. pag. 50
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
VI.3.3. Locazioni, sfratti e misure di sostegno all’affitto
In assenza di altri dati amministrativi si riporta la stima del
numero di famiglie in affitto o proprietarie di abitazione a
scala regionale. Alla data del censimento 2011 la provincia
di Forlì-Cesena dispone di un parco alloggi consistente in
oltre 188.000 unità, cresciuto del 14% nell’ultimo decennio,
attestandosi alla quota dell’8,5% del totale regionale. Di
queste abitazioni oltre 28.000 risultano non occupate o
occupate da non residenti: il 15,1% del parco alloggi, con
una incidenza in diminuzione rispetto al 2001.
Secondo il Consulente Immobiliare nel periodo 2002-12 in
provincia i canoni di locazione rilevano incrementi anche
molto elevati, e più accentuati nelle zone di pregio. Escluso
Bagno di Romagna, sono il capoluogo e Cesena che vantano
i più elevati aumenti dei canoni: nel capoluogo si passa dal
26% delle periferie, al 36% delle zone semicentrali, fino al
43% delle zone di pregio; a Cesena gli aumenti
corrispondono al 24%, 33% e 58%.
Andamento delle famiglie per titolo di godimento dell’abitazione in
Regione
Fig. III.1. pag. 54
Indicatore dei canoni di locazione nel comune capoluogo di ForlìCesena e per zona di città
Fig.III.3. pag. 61
La figura a lato rappresenta graficamente i dati relativi ad
una ricerca condotta sul portale di annunci di locazione
immobiliare “casa.it”. Un confronto con il dato riferito al
2011 evidenzia in provincia il crollo dgli alloggi in affitto di
nuova costruzione mentre, al contrario si registra un forte
incremento del numero degli annunci riferiti sia alla
tipologia multipolo A (Appartamento-Loft-MansardaMonolocale) e, se pur minore, alla tipologia multiplo B
(Casa Bi/Trifamiliare – Casa indipendente – Porzione di casa
– Villa e Villetta a schiera).
Confronto numero di annunci di locazione di alloggi per tipologia
provincia di Forlì-Cesena. Dicembre 2011 - Giugno 2013
Fig. III.8 pag 68
Nel 2012, in provincia si è registrato un nuovo aumento dei
provvedimenti di sfratto emessi dopo la diminuzione
riscontrata nell’anno precedente, passano da 501 a 574
unità con un incremento pari al 14,6%, I provvedimenti di
sfratto per morosità o altra causa sono 540 su 574, ovvero
il 94% del totale, con un’incidenza che registra livelli oltre
l’80% dal 2005. Le richieste di esecuzione e sfratti eseguiti
continuano ad aumentare: i dati per l’anno 2012 indicano
745 richieste di esecuzione e 271 sfratti eseguiti, con un
incremento sul 2011 rispettivamente del 25,6% e del
19,4%.
Andamento dei provvedimenti esecutivi di sfratto emessi, causa di
emissione morosità, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti in
provincia di Forlì-Cesena
Fig.III.10. pag. 71
Le domande ERP inserite in graduatoria al 2013 sono 2.632
e rappresentano meno dello 0,7% della popolazione
residente, in linea con l’incidenza media regionale dello
0,8%, e dell’1,6% delle famiglie al 1° gennaio 2013 mentre
in regione si calcola l’1,8%.
pag. 165
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
VI.3.4. Parco alloggi ed attività edilizia
Nel periodo dal 2000 al 2011, in provincia sono stati
progettati 3.670 fabbricati di nuova costruzione a prevalente
destinazione residenziale, ai quali corrispondono 21.182
abitazioni per una superficie utile degli alloggi di oltre un
milione e quattrocentomila metri quadri. In provincia nel
2011 la progettazione di alloggi risulta pari al 33% di quella
del 2000 mentre in regione ci si attesta al 35%.
Edilizia in progetto. Fabbricati di nuova costruzione ad uso
prevalentemente residenziale e non residenziale e relative
abitazioni in provincia di Forlì-Cesena. Anni 2000/2011
Fig. IV.2. pag. 98
Il grafico a lato disegna la curva dell’andamento numerico
degli alloggi totali in progetto e la variazione del patrimonio
immobiliare, espressa in differenza del numero di unità
immobiliari rispetto all’anno precedente. Il valore massimo
del numero di abitazioni in progetto si riscontra nel 2005,
mentre nel 2011 si registra il valore minimo pari al 21% circa
di quello massimo. Tra il 2006 ed il 2007, invece lo stock
residenziale è cresciuto di 5.000 unità immobiliari abitative
e, negli anni successivi, seguendo il decremento del numero
di abitazioni in progetto, la variazione positiva del
patrimonio si attesta a 2.400 unità a fine periodo. Il parco
complessivo delle unità immobiliari ad uso abitativo
esistente in provincia a fine 2012 è stimato in 206.423 unità,
con un incremento rispetto al 2011 di 3.290 unità.
Gli oneri derivanti dall’attività edilizia, sono una misura
dell’attività di costruzione ed un interessante indicatore
della situazione generale. La serie storica 2001-2012 degli
oneri a consuntivo evidenzia il suo massimo nel 2005, per
diminuire pur restando sopra ai 25 milioni di euro fino al
2007 e crollando poi a 15 e 13 milioni di euro negli ultimi
due anni. Gli oneri incassati nel 2010 sono la metà di quelli
incassati nel 2005.
Numero di abitazioni totali in progetto e variazione del
patrimonio immobiliare in Provincia di Forlì-Cesena
Fig. IV.4. pag. 105
Oneri edilizi a preventivo ed a consuntivo. Anni 2001-2012
Fig. IV.7. pag. 119
35.000.000
32.103.077
30.000.000
27.644.841
25.000.000
21.467.900
20.000.000
13.633.006
15.000.000
10.725.000
La provincia di Forlì-Cesena risulta tra quelle che hanno
aumentato il proprio patrimonio residenziale in misura
maggiore negli ultimi quattro anni, dietro solo a Piacenza,
mentre il capoluogo cresce meno di Rimini e Ravenna.
Va sottolineato come confrontando l’evoluzione del
patrimonio con l’andamento della popolazione nel periodo
2008-2012, si osservi che non sempre laddove si è verificato
il maggiore aumento del patrimonio residenziale si è avuto
corrispondentemente l’incremento demografico più
significativo.
pag. 166
10.225.600
10.000.000
5.000.000
5.458.527
3.072.079
0
2001
2002
2003
2004
Consuntivi totale provinciale
Preventivi totale provinciale
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Consuntivi totale capoluogo
Preventivi totale capoluogo
Serie storica della stima del patrimonio immobiliare residenziale
nei comuni della provincia e nel capoluogo di Forlì-Cesena
Fig. IV.9. pag. 123
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
VI.3.5. Mercato immobiliare e aspetti collegati
Il mercato immobiliare residenziale della provincia, così come
quello nazionale, si contraddistingue in questi anni da una
consistente flessione. In provincia di Forlì-Cesena, già nel
2009 si rilevano ottanta transazioni in meno rispetto alle
circa 4.650 del 2001, e nel 2012, con 2.855 transazioni, la
flessione è di oltre il 38%. Il capoluogo, dove sono avvenute
nel periodo considerato mediamente il 30% delle transazioni
della provincia, nell’ambito di un andamento più altalenante
anticipa la contrazione al 2007 e nel 2012 registra una
flessione del 39% rispetto al 2001.
La rappresentazione grafica degli andamenti dell’IMI mostra
come gli andamenti di questi ultimi restino compresi in
differenze di mezzo punto percentuale e tendano a
sovrapporsi dopo il 2006, ovvero a partire dalla flessione del
mercato. La flessione è particolarmente accentuata fino al
2009 e, dopo un 2010 con timidi segnali di ripresa, prosegue
nel 2011 con minore intensità per poi accelerare
ulteriormente nel 2012.
In provincia di Forlì-Cesena dal 2006 al 2012 si osserva una
contrazione del 58% del numero delle transazioni
accompagnate da mutuo ipotecario, che pur essendo elevata
rimane la più contenuta in regione e quasi 10 punti
percentuali sotto alla media regionale. Se si prende in
considerazione l’incidenza delle NTN-IP sulle NTN-Totali
nell’ultimo anno i dati di dettaglio provinciale assumono una
differente connotazione: in provincia ogni 100
compravendite 39,8 sono assistite da mutuo ipotecario, dato
leggermente superiore alla media regionale pari a 38,6.
L’Agenzia delle Entrate, ponendo in relazione le superfici
delle abitazioni compravendute con le quotazioni medie
comunali, fornisce una stima del fatturato immobiliare che,
per l’Emilia-Romagna nel suo complesso, ammonta nel 2012
a circa 6,5 miliardi di euro, di cui il 45% è attribuibile ai soli
comuni capoluogo. In questo contesto la provincia di ForlìCesena rappresenta circa il 7,8% del mercato dell’EmiliaRomagna e registra nel 2012 una flessione complessiva
del’29,4%, frutto di una contrazione particolarmente
accentuata negli altri comuni.
A livello regionale il valore medio delle transazioni delle unità
immobiliari ammonta a poco meno di 185.000 euro. In
provincia di Forlì-Cesena si riscontra un valore di 178.500
euro per alloggio, 178.400 nel capoluogo. Nell’ambito di una
generale contrazione dei fatturati complessivi, si assiste a
livello regionale ad un aumento del valore economico medio
delle transazioni. La provincia di Forlì-Cesena non segue
questa tendenza e dal 2011 al 2012, il valore medio delle
transazioni diminuisce dell’1,4% e nel capoluogo del 3,7%.
Serie storica del numero di transazioni normalizzate residenziali
(NTN) in provincia di Forlì-Cesena. Capoluogo e altri comuni
Fig. V.1. pag. 134
Andamenti dell’Indice IMI per le province ed i soli comuni
capoluogo Emilia-Romagna e Forlì-Cesena
Fig. V.4. pag. 139
Fatturato mercato immobiliare in provincia di Forlì-Cesena 2012
Elaborazione della Tab. V.9. pag. 142
Altri Comuni
343.800
Capoluogo
165.800
Provincia
509.700
0
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
Prezzo medio abitazioni per provincia di Forlì-Cesena 2012
Elaborazione della Tab. V.10. pag. 143
Altri comuni
178.500
Capoluogo
178.400
Provincia
178.340
pag. 167
100.000
178.500
178.380
178.420
178.460
178.500
Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
Quadro riassuntivo dello scenario di impatto sul sistema abitativo
2011
2012-2013
FC
RER
FC
RER
POPOLAZIONE
RESIDENTE
STRANIERI RESIDENTI
FAMIGLIE RESIDENTI
DISAGIO E POVERTA’
EROGAZIONI MUTUI
QUOTA FAMIGLIE IN
AFFITTO
==
Regione famiglie in affitto 2010: 376.000 (il 19,9%)2011: 362.000
(19,1%) 2012: 359.000 (18,5%) Fonte: Unioncamere su dati istat
LIVELLO CANONI
SFRATTI
INVESTIMENTI IN
EDILIZIA
Forlì-Cesena: 1/1/2011: 395.486 1/1/2012: 398.332 1/1/2013:
398.162 Regione (con AV): 1/1/2010: 4.395.606 1/1/2011:
4.432.439 1/1/2012: 4.459.246 1/1/2013: 4.471.104 Fonte:
Regione Emilia Romagna
Forlì-Cesena: 1/1/2011: 41.562 1/1/2012: 44.170 1/1/2013:
44.879 Regione con AV: 1/1/2011: 500.585 1/1/2012: 530.015
1/1/2013: 547.552 Fonte: Regione Emilia Romagna
Forlì-Cesena: 1/1/2011: 166.982 1/1/2012: 169.283: 1/1/2013:
169.884 Regione: 1/1/2011: 1.970.8131/1/2012: 1.990.104
1/1/2013: 2.000.140 Fonte: Regione Emilia Romagna
incidenza povertà relativa 2010: 4,5% 2011:5,2% 2012:5,1%
Fonte Istat
Forlì-Cesena: nuove erogazioni 2010: 455,77mln/€ 2011: 327,79
2012: 179,05mln/€mln€ Regione:nuove erogazioni 2010:
5,07mld 2011:4,21 mld 2012: 2,08 mld Fonte: Banca d’italia.
ALLOGGI ATTIVITA’
EDILIZIA ISTAT
PARCO ALLOGGI
TRANSAZIONI
NORMALIZZATE
LIVELLO PREZZI
FATTURATO
IMMOBILIARE
Regione: Indicatore medio 2012 rispetto triennio precedente
+5,9 Forlì-Cesena: indicatore medio provincia zona periferiche
2012 rispetto triennio precedente +5,7%. Fonte: Consulente
Immobiliare
Forlì-Cesena: provvedimenti emessi: 2010: 553 2011: 501 2012:
574 Regione: provvedimenti emessi 2010: 7.054 2011: 6.534
2012: 6.845 fonte: Ministero Interno
Investimenti in costruzioni 2013 11.757mln€. Riduzione 3,6% in
quantità, rispetto al 2012; previsione per il 2014: flessione del
2,6%. In Emilia-Romagna gli investimenti in abitazioni, pari a
6.730 milioni di euro nel 2013, evidenziano un aumento
dell’1,0% in valore ed una contrazione dell’1,0% in quantità.
Fonte Ance (giugno 2013)
Forlì-Cesena: Fabbricati 2009: 266; 2010: 189 2011: 132
Abitazioni: 2009:1264 2010: 949 2011: 615 Regione: il 2011
registra la contrazione, rispetto 2010 del 3,6% del numero dei
fabbricati, del 14,9%% delle abitazioni. Fonte: Istat
Forlì-Cesena: 31/12/2010: 200.784 31/12/2011: 203.133
31/12/2012: 206.437 Regione (con AV):. 31/12/2010:2.441.063
31/12/2011: 2.464.314 (+1%) 31/12/2012: 2.495.957 (+1,3)
Fonte: Agenzia delle Entrate
Forlì-Cesena: ntn 2010: 4.644 2011: 3.987 2012: 2.855 Regione:
ntn 2010: 52147 2011: 50.313 2012: 35.202 Fonte: Agenzia
delle Entrate
Forlì-Cesena: 2010: 173.373 2011: 181.023 2012: 178.500
Regione:. 2010: 178,6 2011: 181,5 2012: 184,9 (migliaia di euro)
Fonte: Agenzia delle Entrate
Forlì-Cesena: 2010: 805.179mln 2011: 721.692mln 2012:
509.700 mln Regione: 2010: 9,3mld 2011: 9,1mld 2012: 6,5mld
Fonte: Agenzia delle Entrate
Legenda: carattere normale con campitura in grigio: valutazioni su dati parziali 2012-2013, Carattere corsivo con campitura in grigio: conferma tendenza in
assenza di indicazioni
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Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo - Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013
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