2008 VER I - GGS Merello

GGS MERELLO GESTIONI IMMOBILIARI SRL
2008 VER I
Attiva da anni nel settore della gestione e della consulenza immobiliare, GGS Merello
Gestioni Immobiliari S.r.l., ha maturato un’elevata specializzazione soprattutto
nell’amministrazione dei Centri Direzionali e Commerciali e di altri complessi immobiliari
aventi rilevanti dimensioni e destinazioni particolari.
GGS Merello Gestioni Immobiliari S.r.l. ha, inoltre, sviluppato una specifica ed alta
professionalità nella gestione di patrimoni immobiliari specializzandosi, oltre che nella
amministrazione delle locazioni e degli altri rapporti contrattuali, anche nelle attività di censimento
e studio della consistenza patrimoniale, di analisi reddituali ed elaborazione di programmi di
ottimizzazione della redditività, di programmazione della riconversione e valorizzazione dei
patrimoni immobiliari.
GGS Merello Gestioni Immobiliari S.r.l., grazie ad una struttura particolarmente elastica ma
altamente qualificata e professionale, è in grado di prestare la consulenza ed il supporto tecnico
per aziende per soddisfare ogni esigenza connessa con la gestione ottimizzazione dei costi e dei
servizi:
-
Amministrazione di condomini;
Coordinamento tecnico centri direzionali e commerciali;
Gestione patrimoni immobiliari;
Struttura e Organizzazione;
Analisi e controllo consumi elettrici e riscaldamento
Redazione e gestione di piani di prima emergenza
Redazione e gestione di piani esodo dell’edificio e gestione integrata allarmi
GGS Merello Gestioni Immobiliari S.r.l.
ha corrispondenti in tutte le principali città italiane.
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GGS Merello Gestioni Immobiliari S.r.l. gestisce
prevalentemente immobili siti nel centro città di
Genova, adibiti ad uffici, di proprietà di Istituti Bancari,
Enti Pubblici, Enti Religiosi, Fondazioni e primari
operatori economici quali Società Immobiliari,
Compagnie di Assicurazione o di Navigazione. Soggetti
con i quali intrattiene continui rapporti di
collaborazione e consulenza.
Grattacielo Sud / Piazza Dante:
complesso immobiliare sito nel centro della città, comunemente noto
in passato come Grattacielo Terrazza Martini oggi Terrazza Colombo.
E’ stato edificato nel 1939 interamente in cemento armato ed è il più
alto edificio di Genova con 121 metri di altezza sviluppati su 30 piani.
Dal febbraio 2000 è anche sede dell’organizzazione facente capo a
GGS Merello Gestioni Immobiliari S.r.l.
- Centro Direzionale e Commerciale
Corte Lambruschini:
moderno complesso sorto nel cuore di Genova sul
finire degli anni 80 sull’area ove sorgeva l’antica
Corte Lambruschini.
E’ costituito da due torri, ognuna formata da sedici
piani della superficie di mq 735 ciascuno, da due
edifici denominati Corpo Basso A e Corpo Basso B
utilizzati a negozi, uffici, scuola di recitazione del
Teatro Stabile e magazzini, trecento posti auto,
quattro piani interrati adibiti ad autorimesse in parte
privata ed in parte pubblica con altri milletrecento
posti auto, il Teatro Stabile, l’Albergo Starholtel
President, il Residence.
La volumetria globale supera i 360.000= metri cubi.
Le due Torri si elevano per un’altezza di oltre 90
metri. Tale compendio immobiliare è stato gestito dallo Studio fino dalla sua origine. Più
precisamente il primo incarico fu proprio quello di costituire il condominio con tutte le
problematiche connesse.
-
Comparto 11 / Via Madre di Dio:
anche questo compendio immobiliare è sorto sulle ceneri di un antico borgo del centro storico di
Genova. E’ costituito unicamente da uffici e da quattro piani di autorimesse sotterranee. La
proprietà dell’immobile è in prevalenza ripartita tra alcuni Istituti Bancari, Enti Pubblici ed altri
operatori economici.
-
Torre San Vincenzo :
Si tratta della ex torre Sip convertita in complesso direzionale e commerciale.
La volumetria totale degli uffici è circa 40.000 metri cubi suddivisa in 25 piani. Dotata di
due piani di autorimesse interrate per una capienza di 130 posti auto oltre a posti moto.
-
Via Dino Col :
Si tratta della ex edificio Fiat o conosciuto da molti come edificio UNIMAR recentemente
convertito in complesso commerciale.
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Oltre a quanto sopra illustrato GGS Merello Gestioni Immobiliari S.r.l. gestisce
complessivamente circa altri 60 immobili, per lo più siti nel centro città, adibiti prevalentemente ad
uffici ed in buona parte di proprietà di Istituti Bancari (Monte dei Paschi di Siena, CARIGE, BNA,
Istituto Bancario San Paolo di Torino, Banco di Sicilia), Enti Pubblici o primari operatori del settore
ed altri operatori economici (Gruppo Armatoriale Messina, Ansaldo, Cattolica Assicurazioni e Le
Generali). Soggetti con i quali l’organizzazione intrattiene rapporti di collaborazione e consulenza.
Nel suo complesso l’attività di amministrazione immobiliare si sviluppa su circa 3000 unità
immobiliari più 2500 posti auto. Complessivamente tra tutti i condomini amministrati, gestisce un
volume complessivo di spese condominiali superiore ad Euro 7.500.000,00= circa Lire 15 miliardi
annui.
Per quanto concerne l’attività di amministrazione di patrimoni GGS Merello Gestioni
Immobiliari S.r.l. segue la gestione del patrimonio immobiliare di alcuni Enti Religiosi, Fondazioni
e note famiglie genovesi. Complessivamente vengono gestite circa duecento unità immobiliari, per
lo più adibite ad abitazione, per un ammontare complessivo di affitti pari a circa Euro
1.000.000,00= circa Lire 2.000.000.000=.
GGS Merello Gestioni Immobiliari S.r.l. è in grado di operare anche nella gestione indiretta
in supporto ad altri amministratori professionisti, offrendo a questi ultimi ed ai privati vari servizi
amministrativi quali, ad esempio, l’elaborazione dei dati contabili, la redazione dei bilanci
consuntivi e preventivi, la redazione di capitolati di appalto, la gestione delle pratiche assicurative e
legali, nonché, grazie ad una struttura particolarmente elastica ma altamente qualificata e
professionale, l’assistenza tecnica/ normativa/ strumentale per una corretta ed efficiente gestione
amministrativa sia di singoli condomini sia di interi patrimoni immobiliari.
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L’organizzazione facente capo a GGS Merello Gestioni Immobiliari S.r.l. dispone di una
struttura informatizzata e dotata delle più moderne strumentazioni al fine di offrire alla propria
clientela un servizio tempestivo, efficiente, in linea coi tempi e sempre volto al contenimento dei
costi ed all’ottimizzazione della redditività.
Tra le consulenze potrete trovare riscontro per :
-
Redazione capitolati
-
Tabelle millesimali
-
Regolamenti di condominio;
L’organizzazione si articola su un ufficio contabile ed amministrativo, ed un ufficio tecnico,
composto da professionisti e collaboratori ognuno con ambito ben specifico.
In totale tra dipendenti e collaboratori GGS Merello Gestioni Immobiliari S.r.l. può contare su una
organizzazione strutturata, oltre che sui tre titolari, anche su una decina di persone e, inoltre, può
fare affidamento su una rete di professionisti esterni –
……. ed ancora tramite consulenti collegati per :
•
•
•
•
Avvocati
Consulenti del Lavoro
Geometri
Ingegneri ed Architetti
In grado di prestare la consulenza ed il supporto tecnico necessario per affrontare ogni evenienza
con la dovuta serietà, professionalità e tempestività.
In particolare abbiamo un network di professionisti nei seguenti e specifici ruoli:
-
Inquinamento acustico;
Ingegnere Strutturista;
Geologo;
Sicurezza sul lavoro;
Agronomo;
Prevenzione antincendio;
Impiantistica termodinamica ed elettrica.
Medico del lavoro
Consulente del lavoro
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Il Consiglio di Amministrazione di GGS Merello Gestioni Immobiliari S.r.l. è composto dai
seguenti professionisti:
Geom. Andrea Merello – Vice Presidente
Opera da molti anni nel campo immobiliare. Fino dai primi anni 50 al 15 agosto 1969 è stato impiegato
presso la Società Giacomo Costa fu Andrea ove ha ricoperto anche l’incarico di responsabile
dell’amministrazione del patrimonio immobiliare della Società e della famiglia Costa.
• Dal 1° Settembre 1969 e fino al 31 dicembre 1979, è stato Segretario Generale presso l'Associazione della
Proprietà Edilizia di Genova, e Segretario Generale della Federazione Ligure della Proprietà Edilizia.
• Dal 1° gennaio 1980 al 31 dicembre 1981 è stato Segretario Generale Nazionale della Confederazione
Italiana della Proprietà Edilizia - Confedilizia.
• Già Presidente Nazionale AIACI prima ed ANACI dopo (globalmente per una decina d’anni) Associazione Nazionale Amministratori Condominiali Immobiliari che rappresenta l’Italia nell’ambito della
C.E.A.B. - Confederazione Europea Amministratori Beni - .
• Presidente provinciale dell’ALP Associazione Liberi Professionisti.
• Presidente della C.E.A.B. - Confederazione Europea Amministratori Beni – e per il 2004 anche della CEPI
- Consiglio Europeo delle Professioni Immobiliari -.
• Iscritto all’albo del Collegio dei Geometri della Provincia di Genova col n° 1161 (di cui è stato membro del
Consiglio Direttivo per diverse legislature), è redattore della rivista “Il Geometra Ligure”, membro di
diverse commissioni e rappresentante in seno alla Commissione Edilizia del Comune di Genova .
• Iscritto all’albo dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di Genova.
• Iscritto all’albo degli arbitri della Camera Arbitrale Immobiliare presso la C.C.I.A.A. di Genova.
• Membro della Commissione Tributaria Regionale Ligure.
• Scrive su riviste specializzate, ha pubblicato per il SOLE 24 Ore Pirola editore, un volume sul regolamento
di condominio. Ha tenuto rubriche su “Il Secolo XIX” e “L’Avvenire” in materia condominiale, nonché su
diverse televisioni locali. Attualmente conduce una rubrica condominiale settimanale su Primo Canale.
• E’ stato direttore responsabile di riviste nel settore immobiliare.
• Docente ai corsi per amministratori di condomìni in diverse sedi provinciali, nonché membro delle
commissioni esaminatrici.
• Docente ai corsi ISCOT per agenti immobiliari.
• Docente ai corsi per la preparazione all’esame di abilitazione per diplomati Geometri.
Dott. Giuseppe Merello – Presidente
• Laureato in scienze economiche e commerciali.
• Iscritto all’albo dell’ordine dei Dottori Commercialisti di Genova ed a quello dei Revisori dei conti.
• Svolge attività di Commercialista.
• Iscritto all’albo degli arbitri della Camera arbitrale immobiliare presso la C.C.I.A.A. di Genova.
• Docente per le materie fiscali a corsi per amministratori di condominio.
• Ha fatto parte del gruppo di lavoro presso il Ministero delle Finanze per l’elaborazione degli studi di settore
relativamente agli amministratori di condomìni ed immobili.
• Scrive su riviste specializzate su argomenti fiscali ed ha pubblicato un libro per “Maggioli Editore” sulla fiscalità
condominiale.
• Docente ai seminari per amministratori di condominio professionisti organizzato dalla SDA Bocconi.
• Consulente fiscale presso la Curia di Genova.
• Ha maturato esperienza pluriennale nel settore della gestione delle IPAB, degli enti no profit e delle cooperative
edilizie, ricoprendo il ruolo di segretario e responsabile della funzione di ragioneria, nonché come consulente
fiscale/contabile per le problematiche connesse alla gestione del patrimonio immobiliare e delle case di riposo,
sviluppando specifiche competenze nel settore.
• Dal mese di aprile 2002 ricopre l’incarico di Tesoriere Nazionale dell’ANACI.
• Membro della Commissione per i problemi fiscali della CEAB e CEPI in rappresentanza dell’ANACI.
Lorenzo Merello – Amministratore Delegato
• Segue la parte impiantistica avendo la responsabilità del coordinamento degli impianti in gestione allo studio.
• Socio ANACI.
• All’interno dello Studio è responsabile della amministrazione dei condomini. Coordina l’ufficio amministrativo con
quello tecnico che fanno capo direttamente alla sua persona.
• Ha frequentato il corso per amministratori condominiali presso l’AIACI di Genova.
• Ha frequentato il master per amministratori di condominio professionisti organizzato dalla S.D.A. Bocconi.
•
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•
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E’ stato consigliere nazionale AIACI.
Il coordinamento tecnico o Building Managment già attivo in alcuni complessi opera
direttamente in luogo con un proprio insediamento fisso ed in grado di intervenire
tempestivamente. Offre servizio di reperibilità 24 ore su 24 capace di allerta ed organizzare
interventi di somma urgenza anche nei giorni festivi Natale e Pasqua compresi
Nei compendi immobiliari dove è presente con personale fisso si avvale di appositi uffici
ubicati all’interno dell’edificio.
a) individuare per ogni intervento manutentori le migliori modalità di esecuzione erigendo
sintetica relazione tecnico descrittiva ovvero formulando parere tecnico sull'idoneità delle
eventuali soluzioni alternative e/o innovative suggerite dal Condominio ovvero segnalate
da terzi;
b) verificare e sorvegliare la corretta applicazione ed osservanza dei contratti di manutenzione
e dell’esecuzione degli interventi di manutenzione;
c) segnalare prontamente le problematiche, esigenze, richieste, emergenze ai fini
dell'attuazione degli obiettivi di intervento oggetto dell'incarico e relazionare
settimanalmente in merito all’attività svolta.
Area impiantistica.
Questa area si occupa della verifica degli impianti esistenti ed al controllo e manutenzione con esclusione di
eventuali interventi straordinari.
1) verifica dell’operato dei manutentori;
2) analisi degli impianti esistenti con proiezione vita media;
3) individuazione di interventi straordinari prima del collasso;
4) programmazione di interventi ordinari manutentivi.
a) guasti riscontri nel periodo;
b) inosservanze dell’appalto;
c) interventi extra eseguiti.
Area presidio emergenza antinfortunistica.
Questa area si occupa della verifica degli impianti relativi all’antinfortunistica ed all’emergenza.
1) verifica dell’operato dei manutentori;
2) analisi delle strutture con individuazione del mantenimento;
3) individuazione di interventi straordinari prima del collasso;
4) programmazione di interventi ordinari manutentivi.
Area Competenze preventivazione-controllo qualità-conservazione.
Questa area si occupa della redazione di capitolati di lavoro, dei prospetti di raffronto, dell’emissione di ordini
lavoro, e del controllo qualità, coordina e controllo gli interventi di conservazione edili e fabbrili.
1) verifica dell’operato dei manutentori;
2) redazione capitolati d’appalto;
3) redazione prospetti di raffronto;
4) redazione ordine lavoro.
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L’organizzazione facente capo a GGS Merello Gestioni Immobiliari S.r.l. in questi anni ha maturato
un efficiente sistema di controllo e gestione dei consumi. È pertanto in grado di offrire alle società il
controllo anche di un singolo edificio o il controllo delle spese di amministrazione relative ad una
sede distaccata.
In particolare la GGS Merello Gestioni Immobiliari S.r.l ha attivato tre linee di controllo di seguito
illustrato
Controllo consumi elettrici
Controllo spese amministrazione
Controllo consumi altre utenze
controllo dei consumi elettrici
Studio di ogni singolo edificio analisi del contratto in essere, verifica delle migliori
condizioni del mercato vigenti
• Monitoraggio dei consumi mediante registratori con campagne di misurazione mensili o
annuali a seconda del servizio
• Indicazione ove operare per posa in opera di misuratori di corrente fissi, per analizzare i
consumi delle utenze. Si dovrà verificare in particolare cosa si vuole misurare se esiste
qualche impianto e modificarlo o integrarlo. Ove possibile montare sistemi di controllo a distanza per poter
avere maggiori dati divisi nelle fasce orarie e giorni diversi.
Analisi statistica dei consumi a mq
Analisi dei consumi elettrici con interventi sull’utilizzo degli impianti o con proposte di modifiche
impiantistiche atte al contenimento dei consumi stessi
•
•
•
Controllo spese amministrazione
Basta fornire a GGS Merello Gestioni Immobiliari srl il regolamento di condominio, la
planimetria e l’ultimo consuntivo e siamo in grado di verificare se il rendiconto è stato elaborato nel
rispetto del regolamento di condominio e la contribuzione delle spese è corretta. Mediante una
specifica e riservata analisi di mercato possiamo parametrare le spese di amministrazione
Spesso accade che una società che ha sedi dislocate in piu punti provvede a pagare le spese
amministrazione senza controllo, noi provvediamo a verificare e riscontrare i corretti addebiti.
controllo dei consumi di altre utenze
Acqua Studio dell’attuale impianto misurazione dei consumi rilevati storicamente dall’ente fornitore, e
verifica con cadenza ogni 15 giorni della misurazione diretta dal contattore su strada. Verifica delle perdite indicazione
di posizionamento di misuratori per monitoraggio consumi. Analisi statistica dei consumi a mq
GAS Studio dell’attuale impianto misurazione dei consumi rilevati storicamente dall’ente fornitore. Verifica delle
perdite indicazione di posizionamento di misuratori per monitoraggio consumi. Analisi statistica dei consumi a mq
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Allagamento
intercettare valvola dell’acqua
Incendio
intercettare sganci quadri di comando
Ascensore fermo
rintracciare chiavi del locale ascensore
Eventi in privato
rintracciare un referente dell’attività
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LA GESTIONE DELLA PRIMA EMERGENZA, è un argomento molto delicato e sul quale GGS
Merello Gestioni Immobiliari srl negli ultimi due anni sta puntando molto e ritiene importante nel
panorama futuro, dove sempre più la presenza sul posto di persone esperte e conoscitori viene
meno.
In collaborazione anche con il Comando Provinciale Vigili del Fuoco e con alcune aziende del
settore presenti su Genova per le specifiche competenze, abbiamo messo a punto un piano
d’intervento ottimale basato su tre punti essenziali
Reperibilità degli strumenti atti a gestire l’emergenza in pochi secondi
Installazione di uno specifico sistema di sicurezza di facile utilizzo ma di massima sicurezza
installato presso il vostro stabile
Individuazione semplice ed efficace dell’emergenza del momento
Predisposizione e realizzazione di un libro di intervento a disposizione dei Vigili del Fuoco ove
saranno riportate in modo semplice e funzionale le informazioni maggiormente utili quali:
a) indicazione delle valvole di intercettazione gas
b) sganci elettrici posizione dei contatori privati
c) indicazioni di manovra mano ascensore
d) indicazione delle posizioni dei diversi locali
Individuazione chiara degli accessi.
Gestione delle chiavi per accedere ai locali numerazione delle porte e realizzazione di mazzo di
chiavi con ogni chiave riportante il numero di riferimento della porta.
Realizzazione di gestionale dei reperibili
Realizzazione di attivazione e registrazione degli allarmi verifica quadri sinottici
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Realizzare un piano d’esodo negli edifici non è cosa semplice soprattutto se chi lo redige poi non
lo deve gestire.
Oggi GGS Merello Ggestioni Immobiliari srl, grazie alla collaborazione di ditte impiantistiche e
di manutentori, ha creato un sistema d’esodo degli edifici che abbatte i costi di installazione e di
gestione
Il piano d’esodo applicabile ovunque fornisce l’individuazione delle risorse necessarie alla
gestione sfruttando al meglio le risorse interne ( portiere e condomini per il condominio e ditte
manutentrici per i condomini) ma applicabile anche nelle piccole e medie aziende dallo studio
legale alla società.