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LE OPERE DI URBANIZZAZIONE
Prof. Pier Luigi Carci
Introduzione
02/10/2007
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Introduzione
• Le opere di urbanizzazione
costituiscono tutte le strutture e i
servizi necessari per rendere un
nuovo insediamento adatto ad
accogliere nuovi abitanti.
• Si dividono in due categorie:
opere di urbanizzazione
primarie
secondarie
– opere di urbanizzazione
primarie;
– opere di urbanizzazione
secondarie.
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Introduzione
• Le opere di urbanizzazione
primaria costituiscono le opere
minime ed indispensabili per
la vivibilità di un nuovo quartiere.
• Le opere di urbanizzazione
secondaria sono necessarie per
completare la dotazione di
servizi.
Ogni nuovo insediamento deve essere dotato
di tutti i servizi necessari al viver civile.
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I costi delle opere di urbanizzazione
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I costi delle opere di urbanizzazione
Opere di urbanizzazione
primaria
strade
fognature
Il verde pubblico viene contemplato
sia nelle urbanizzazioni primarie che
in quelle secondarie
parcheggi
acquedotti
gasdotti
elettrodotti
verde attrezzato
illuminazione pubblica
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Anche le cave per l’estrazione dei materiali
vengono considerate opere di urbanizzazione
primaria.
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I costi delle opere di urbanizzazione
Opere di urbanizzazione
secondaria
asili nido
scuole materne
scuole dell’obbligo
scuola
mercati di quartiere
delegazioni comunali
centro commerciale
chiese
impianti sportivi
attrezzature culturali
attrezzature sanitarie
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centro culturale
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I costi delle opere di urbanizzazione
Roma.
Chiesa nel il quartiere di Tor Tre Teste
progettata dall’architetto Richard Mayer.
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Moderna struttura sanitaria
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I costi delle opere di urbanizzazione
• Stimare il costo delle urbanizzazioni
è necessario per:
– conoscere il costo totale di un
nuovo intervento residenziale;
– determinare l’ammontare degli
oneri di urbanizzazione.
• Il costo di un nuovo insediamento è
costituito da tre voci:
– costo del terreno;
– costo di costruzione degli edifici;
– costo delle opere di
urbanizzazione.
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costo del terreno
costo di costruzione
costo delle opere di urbanizzazione
determinazione degli oneri
di urbanizzazione
costo nuovo intervento
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I costi delle opere di urbanizzazione
• Il costo di un’area edificabile si
acquisisce attraverso uno studio del
mercato.
– in questo modo si individua il
prezzo unitario espresso in
Euro/mq o Euro/ ettaro.
• Per stimare il costo di costruzione
degli edifici si possono utilizzare
delle tabelle parametriche.
– Nelle tabelle il costo è espresso in
Euro/mq o Euro/mc.
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Costi di costruzione dell’edilizia
convenzionata o sovvenzionata
(edilizia economica e popolare)
Costo al mc ( vuoto per pieno)
190
Euro/mc
Costo al mq di superficie lorda
568
Euro/mq
Volume del vano urbanistico
75
mc
Superficie del vano urbanistico
24
mq
14.250
Euro
Costo del vano urbanistico
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La stima analitica
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La stima analitica
• Per la stima dei costi delle opere di urbanizzazione si
possono utilizzare due sistemi differenti:
– metodo analitico;
– metodo sintetico.
• Il metodo analitico consiste nell’eseguire un’analisi accurata per
individuare il costo unitario di ogni singola lavorazione.
• L’analisi dei costi deve essere eseguita individuando un
opportuno parametro di paragone che può essere;
– il metro lineare;
– il metro quadrato;
– il metro cubo.
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ml
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mq
mc
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La stima analitica
Tutte le lavorazioni devono essere riferite
ad un metro lineare
• Il parametro utilizzato per
individuare il costo unitario di una
strada o di una rete in genere è il
metro lineare.
lavorazioni delle strade
riempimento
vespaio
• Per conoscere l’entità di ogni
singola lavorazione di deve eseguire
un computo metrico estimativo.
fondazione
cordolo
metro lineare
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La stima analitica
Attrezzature del verde pubblico
• Il verde pubblico è formato dai
parchi, dai giardini e dalle aree
per il gioco.
• Per la stima del costo unitario
del verde attrezzato si può
utilizzare:
– il metro quadrato;
– 1000 mq;
– l’ettaro.
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attrezzi per il gioco dei bambini
percorsi interni
punti di accesso, cancelli
alberi e piante
panchine isolate o disposte in file
prati variamente conformati, praticabili e non
siepi potate e naturali
Tutte le lavorazioni possono essere riferite ad
un mq, a 1000 mq o ad un ettaro.
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La stima analitica
• Per determinare il costo della
pubblica illuminazione si deve
tener conto della distanza alla
quale sono posti i corpi
illuminanti.
– Se i lampioni sono posti a 25 m di
distanza si può utilizzare questo
valore come parametro di
riferimento.
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m
25
m
25
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Il metodo sintetico
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Il metodo sintetico
• Il metodo sintetico utilizza le
informazioni provenienti da una
banca dati che contiene,
catalogati, i costi di tutte le
precedenti opere di
urbanizzazione.
• Si deve eseguire un confronto tra
l’opera da realizzare e il costo di
quelle già realizzate.
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costi delle precedenti
opere di
urbanizzazione
Banca Dati
paragone con le nuove
opere di urbanizzazione
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Il metodo sintetico
• Le informazioni della banca dati
possono essere catalogate per:
–
–
–
–
estensione;
andamento planimetrico;
cubatura da realizzare;
dotazione degli standard dei
servizi.
estensione
Banca Dati
pendenza dell’area
volume realizzato
standard dei servizi
• Tutti i dati devono essere
incrociati tra di loro.
• Eseguendo un numero adeguato di
incroci si otterrà un alto grado di
precisione.
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Il metodo sintetico
• Per avere una maggiore precisione
nell’individuazione dei costi, si
possono utilizzare entrambi i metodi
di stima e paragonare i dati
ottenuti.
• Il metodo analitico serve per
ottenere dei valori precisi e
puntuali.
• Il metodo sintetico è meno
preciso e serve soprattutto per
eseguire delle valutazioni
preliminari.
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Metodo
analitico
Metodo
sintetico
confronto
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Il metodo sintetico
Opera di urbanizzazione
primaria
Costo
euro/abitante
Incidenza
a mc
euro/mc
Opera di urbanizzazione
secondaria
viabilità e rete fognaria
129,11
14,96
asili nido
1,5
360,66
percorsi pedonali ciclabili
227,24
2,58
scuola materna
4,5
445,56
reti primarie di adduzione
idrica ed elettrica
161,66
3,29
scuola elementare
9,0
560,50
verde pubblico
29,41
0,65
scuola media inferiore
6,0
492,36
totale
671,39
23,03
totale
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1859,24
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Posti ogni
Costo
100 abitanti euro/abitante
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Il metodo sintetico
• Conoscere il costo delle opere di
urbanizzazione è importante quando
un cittadino, anziché versare gli oneri di
urbanizzazione per il rilascio del
permesso di costruire, provvede egli
stesso alla loro realizzazione.
• Questi due metodi di stima non
esauriscono la casistica, e nel futuro è
possibile che si sviluppino dei
procedimenti diversi, più rapidi ed
efficaci.
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opere di urbanizzazione
stima degli oneri
di urbanizzazione
rilascio del permesso
di costruire
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Il metodo sintetico
gasdotto
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elettrodotto
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