Convegno Nazionale sulle Valutazioni Immobiliari
SCENARI ATTUALI E FUTURI VERSO METODOLOGIE DI STIMA RICONOSCIUTE
Beni Immobili, Mercati di Riferimento, Qualità delle Stime
Modena, 4 ottobre 2008
Stefano Stanghellini – Università IUAV di Venezia - [email protected]
Forme di mercato e formazione del prezzo
Le principali forme di mercato considerate in microeconomia:
la concorrenza perfetta
la concorrenza imperfetta:
- monopolio
- monopsonio
- monopolio bilaterale
- concorrenza monopolistica
- oligopolio
Nella concorrenza perfetta il prezzo si forma attraverso automatici
aggiustamenti delle curve di offerta e di domanda
Nelle forme di concorrenza imperfetta il prezzo si forma per effetto delle
strategie degli attori
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Una criticità della prassi estimativa
Nella letteratura – ma soprattutto nella prassi estimativa – si sottovaluta
spesso un punto cruciale:
l’identificazione delle condizioni di mercato in cui si forma il prezzo del bene
oggetto di stima
e quindi anche le implicazioni di tale presupposto sotto il profilo:
dei criteri e dei procedimenti da adottare nelle stime
del grado di affidabilità (qualità dei dati) e di responsabilità (trasparenza)
delle stime, e quindi di attendibilità degli esiti
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La peculiarità del mercato immobiliare
Il mercato immobiliare, per la stessa natura dei beni scambiati, non possiede
in misura completa i requisiti che connotano i mercati perfettamente
concorrenziali (atomicità, omogeneità, trasparenza, mobilità)
Il mercato immobiliare si articola in sottomercati di diverse tipologie di beni,
alcuni dei quali approssimano la concorrenza perfetta, mentre altri sono
riconducibili a forme di concorrenza imperfetta
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Sulla insoddisfacente affidabilità di molte stime
In occasione delle stime
per un verso, la mancata esplicitazione della tipologia di mercato in cui è
ipotizzato lo scambio (e la formazione del prezzo),
per l’altro l’implicita assunzione di una generalizzata concorrenza perfetta,
danno luogo ad una sorta di ipocrisia concettuale dietro cui si nascondono
spesso
la difficoltà di acquisire dati di elevata qualità relativi a beni quanto più
possibile omogenei a quello oggetto di stima,
la complessità dei procedimenti da adottare nelle stime.
Di qui lo scarso grado di affidabilità (reliability) e di responsabilità
(accountability) posseduto da innumerevoli operazioni estimative.
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“Market Value”/“Non-market Value”
Gli International Valuation Standards (IVS) dichiarano che il valore dei beni
immobili risente della loro unicità, durabilità, fissità localizzativa, offerta
relativamente limitata, specifica utilità di un determinato luogo, ed operano
una distinzione netta tra “Market Value” e “Non-market value”
“Market Value”:
- prezzo negoziato in mercato aperto e competitivo
“Non-market Value”:
- valore riferito a beni in mercati di concorrenza imperfetta
I secondi sono distinti dai primi e legittimati
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Questioni aperte: valore di mercato
Il Valore di mercato (“Market Value”):
corrisponde alla somma di denaro a cui il bene potrebbe essere
compravenduto,
al momento della stima,
fra un compratore ed un venditore entrambi interessati alla transazione,
in assenza di interessi particolari, dopo un’adeguata commercializzazione,
assumendo che entrambe le parti agiscano liberamente, prudentemente
ed in modo informato.
(Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, da IVS)
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Concetto di “Highest and best use”
Il “Market Value” nel caso della stima del valore del suolo mediante “valore
di trasformazione” si basa sul concetto di “Highest and best use”
È il più probabile uso di un bene:
fisicamente possibile,
giustificato in modo appropriato,
legalmente consentito,
finanziariamente fattibile.
e che consiste nel valore più elevato del bene oggetto di stima
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“Non-market Value”
Tipologie di “Non-market Value”:
Value in Use, valore per uno specifico uso per uno specifico utente (futuro flusso
di cassa atteso dall’uso continuativo) (es. bene strumentale di una determinata
azienda),
Limited Market Property, scarsa domanda, più lunga commercializzazione,
Special Purpose Property, bene con specifica destinazione, associato ad attività
economica (DRC) (es. bene con utilità circoscritta all’azienda che lo occupa),
Investment Value, valore di un bene per un particolare investitore per un
determinato investimento,
Taxable Value, valore derivante da norme di legge connesso con la fiscalità
immobiliare,
…
Depreciated Replacement Cost (DRC), surrogato del Market Value per i beni con
destinazione specifica o con mercato limitato.
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Approcci valutativi
Tre distinti approcci valutativi per il valore “di mercato” e “non di
mercato” tutti basati sul principio comparativo:
l’approccio del costo (Cost Approach): stima del costo di acquisto del
terreno e del costo di costruzione per realizzare un bene alternativo in
grado di fornire analoga utilità,
l’approccio del confronto (Sales Comparison Approach) con i prezzi di
compravendita registrati da beni similari a quello da stimare,
l’approccio della capitalizzazione dei redditi (Income Capitalisation
Approach) basato sui redditi e sulle spese relative al bene da stimare, che
ricerca il valore attraverso un processo di capitalizzazione
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Tipi di valore e approcci valutativi
Approcci comparativi
Costo
Prezzi di
compravendita
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Capitalizzazione
dei redditi
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