SCHEMA DEL PROCESSO ESECUTIVO IMMOBILIARE A SEGUITO
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IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI Dr. Marco Razzino Verona 30 settembre 2011 IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI IL CUSTODE GIUDIZIARIO IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI NOMINA DEL CUSTODE: All’udienza ex art. 569 c.p.c. viene nominato il custode giudiziario che sostituisce il debitore nella custodia dell’immobile (art. 559, co. 4, cpc). Nominato anche su istanza del perito. In alcuni Tribunali viene effettuata la nomina anche anticipata. Il custode deve provvedere alla conservazione (problemi di manutenzione) e all’amministrazione (riscossione dei canoni) dell’immobile pignorato (art. 65 cpc). IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI Il custode giudiziario deve svolgere i compiti di conservazione e amministrazione secondo la diligenza del buon padre di famiglia (art. 67 cpc), che è l’agire secondo la normale prevedibilità dell’uomo medio, ovvero, secondo altra giurisprudenza, del cittadino modello (Cass. 1951 n. 49), nel rispetto delle direttive del Giudice. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI ADEMPIMENTI IMMEDIATI: - Il custode estrae copia degli atti e dei documenti dal fascicolo dell’esecuzione. - Provvede a comunicare la nomina al debitore esecutato (previsione art. 492, co. 2, c.p.c.). - Accede all’immobile pignorato e verifica lo stato dei luoghi adempimenti conseguenti/necess. - Redige la bozza dell’ordinanza di vendita, secondo un prospetto approvato dai giudici del Tribunale, indicando: - i riferimenti delle parti, - la descrizione del bene, - il prezzo base e rilanci minimi, - le date delle vendite e lo sottopone al G.E. per la firma. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI Segue - ADEMPIMENTI IMMEDIATI: - Il custode predispone la bozza dell’ordine di liberazione e la sottopone al G.E. per la firma unitamente all’ordinanza di vendita, ma con separata ordinanza. - Si occupa della pubblicità commerciale - Si occupa della pubblicità legale N. ______ /______ R.Es.Imm. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI TRIBUNALE DI… ORDINANZA DI VENDITA Il Giudice ___________, letta l’istanza di vendita presentata da ________________ nella procedura esecutiva iscritta al numero di ruolo sopra indicato v. l’art. 569 cod.proc.civ. ORDINA la vendita dei seguenti beni: LOTTO 1: ________________________ in _______________________________ ___________________________________________________________________ ___________________________________________________________________ riportato in Catasto al Fg.____ mapp.____ cat.____ cl.____ vani ____ rendita _____ confinante __________________________________________________________ Data della vendita senza incanto: _______________ ore: ____________ Prezzo minimo: euro ______________ Rilancio minimo ______________ Luogo ove si terrà la vendita: ___________________________________ Se deserta vendita con incanto: _________________ ore: ____________ Prezzo minimo: euro ______________ compreso primo rilancio (obbligatorio nella vendita con incanto). Rilancio minimo come sopra. Luogo ove si terrà la vendita: ____________________________________ I beni sono meglio descritti nella relazione di stima a firma dell’ esperto __________________ in data ______________, reperibile su sito Internet www.tribunale…,.net, che deve essere consultata dall’offerente, ed alla quale si fa espresso rinvio anche per tutto ciò che concerne l’esistenza di eventuali oneri e pesi a qualsiasi titolo gravanti sui beni. La pubblicità, le modalità di presentazione delle domande e le condizioni della vendita sono regolate dalle “Disposizioni generali in materia di vendite immobiliari” allegate alla presente ordinanza. …, _____________ Il Giudice dell’esecuzione IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI IL CUSTODE INTERAGISCE CON: Debitore Creditore CUSTODE Terzo occupante Aggiudicatario Interessati all’acquisto IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI IL CUSTODE E IL DEBITORE: Il custode appena nominato deve provvedere a: - prendere contatto con il debitore e/o terzo occupante (telegramma/telefono/visita) - recarsi presso l’immobile pignorato per accertare lo stato dei luoghi - riferire al giudice eventuali dissonanze rispetto alla perizia depositata - fissare le date delle visite (TASSATIVE) - conservare (problemi di manutenzione) - amministrare (riscossione dei canoni) - contattare l’amministratore del condominio per quantificare le spese condominiali scadute. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI … La figura del custode è diventata via via anche elemento di garanzia per il debitore: - dà consigli all’esecutato che non può avvalersi di un legale - chiarisce al debitore lo svolgimento della procedura - indirizza eventuali tentativi con i creditori per renderli più fruttuosi - gli prospetta la possibilità di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.: prima che venga fissata la vendita) - garantisce un miglior realizzo del bene. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI IL CUSTODE E GLI INTERESSATI ALL’ACQUISTO: Il custode è il primo referente: il numero telefonico compare sulle pubblicità. Predispone il modulo pubblicitario destinato ai quotidiani con i termini di cui all’ordinanza di vendita e i dati per la fatturazione. Inserisce volantini contenenti l’avviso di vendita nelle caselle postali degli immobili adiacenti. Contatta i soggetti che avevano manifestato interesse per immobili aventi uguale tipologia. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI TRIBUNALE DI … VENDITA IMMOBILIARE SENZA INCANTO Montagnana (PD) VILLETTA A SCHIERA, VIA Rossi, 19: vendesi (1000/1000) mq. 200 composta da soggiorno, cucina abitabile, tre camere da letto oltre tre servizi con annessa ampia cantina e box al piano interrato. Prezzo base: Euro 180.000,00 Vendita del … ore 09,00 G.E. Dr. ___________; Rif. RGE ____/____ Per informazioni rivolgersi al Custode Giudiziario Dr. … tel. … IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI ... Organizza le visite all’immobile: uno per volta conciliando le esigenze dell’interessato con la disponibilità dell’esecutato. Fornisce tutte le informazioni sull’immobile e consegna copia della perizia e dell’ordinanza, segnalando le criticità. Fornisce informazioni sulla vendita, assiste nella compilazione della domanda di partecipazione e calcola gli oneri accessori di acquisto. Evita l’afflusso nelle Cancellerie. Provvede alla liberazione dell’immobile. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI LA LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI IMMOBILI OCCUPATI DA TERZI: Il custode verifica l’esistenza di eventuali contratti opponibili alla procedura: - problema della data certa - contratti registrati. Immobili assegnati con sentenza: - sentenza registrata - sentenza NON registrata. Il custode porta in evidenza eventuali titoli nascosti dal terzo. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI L’ORDINE DI LIBERAZIONE: Il custode predispone la bozza dell’ordine di liberazione e la sottopone al giudice, unitamente all’ordinanza di vendita ma con separata ordinanza, per la firma. Deposita l’ordinanza firmata in Cancelleria affinché passi al cronologico. Il custode esercita le azioni occorrenti per conseguire la disponibilità dell’immobile (nel caso d’immobile occupato da terzo intima la licenza o lo sfratto per finita locazione o per morosità; nel caso d’immobile occupato dal debitore agisce per il rilascio). IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI Provvede direttamente e senza ausilio del legale alla sua esecuzione (l’ordinanza costituisce titolo esecutivo ai fini del rilascio anche nei confronti del terzo privo di titolo opponibile art. 560, co. 3). Predispone il preavviso di sloggio – scadenze. Liberazione dei beni mobili. La liberazione può avvenire: tra l’aggiudicazione e il pagamento del prezzo (per non pregiudicare eventuali accordi raggiunti dalla parte prima della vendita) ovvero prima dell’asta. Eccezioni: - autorizzazione G.E. per casi particolari - versamento cauzione. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI IL CUSTODE E L’AGGIUDICATARIO: Il custode prepara il fascicolo per la vendita e partecipa all’udienza dando assistenza al Cancelliere e al G.E./G.O.T. Tratta tempi e modalità del rilascio del bene con l’esecutato e l’U.G. tenendo costantemente aggiornato l’aggiudicatario dei rinvii concessi. In caso di necessità prende contatto con la Forza Pubblica per il rilascio forzoso. Partecipa alla liberazione ed effettua foto o riprese dei beni da inventariare. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI IL PIANO DI RIPARTO IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI Generalmente lo stesso custode è incaricato di redigere la bozza del piano di riparto adottando uno schema predeterminato e sulla base di criteri giuridici indicati dal giudice. Richiede ai creditori le note di precisazione dei crediti, oltre ai piani di ammortamento dei mutui (in mancanza si fa riferimento agli interventi). IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI Verifica le precisazioni dei crediti con le loro criticità: - creazione di sottomasse in caso di immobili intestati a più soggetti esecutati - individuazione delle prededuzioni - graduazione dei privilegi - analisi dei crediti ipotecari e dell’estensione dei privilegi alle spese e interessi - scissione tra capitale e interessi ai fini della esclusione della prelazione agli interessi nelle rate anteriori al biennio prima del pignoramento - controllo interessi moratori post-risoluzione - osservanza del limite dei tassi usurari - collocazione dei chirografari tempestivi/tardivi. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI PIANO DI RIPARTO IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI TRIBUNALE DI ROVIGO Progetto di distribuzione (importi spettanti ai creditori) Prezzo aggiudicazione in data ../../…. Interessi attivi netti da R.A. e spese di gestione bancarie totale somme distribuibili 1. Crediti in prededuzione ex articolo 2770 c.c. a) Spese, diritti e onorari del custode giudiziale: Compenso e spese liquidati dal G.E. Ulteriori spese e antic. successive alla liquidazione del compenso b) Spese sostenute per al purgazione degli immobili: Spese di canc.ne ipoteche già iscritte sul bene, anticipate dal CG c) Spese diritti e onorari del creditore procedente: - Banca ……………………... (Avv. …………………) Spese di stima onorario del perito stimatore anticipate dal creditore procedente Spese per la pubblicità IVG, anticipate dal creditore procedente creditore procedente Spese, diritti e onorari del creditore procedente Totale somme in prededuzione € ………..…. € …………... € …………... € ..………… € …………. € …………. € ………….. € …………... € …………... € …………... € …………... IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI 2. CREDITI FONDIARI Totale somme residuo da distribuire € ………….. € ………….. € ………….. 3. Crediti privilegiati con prelazione sugli immobili art. 2780 c.c. a) articolo 2771 del Codice Civile b) articolo 2775 del Codice Civile c) articolo 2774 del Codice Civile d) articolo 2772 del Codice Civile e) imposta Comunale sugli Immobili f) articolo 2775 bis del Codice Civile Totale somme residuo da distribuire € . ………….. € ………….. € ………….. € ………….. € ………….. € ………….. € ………….. € ………….. 4. Crediti ipotecari I° - Banca ………………………………. (Avv. ……………………) per capitale (importo come da precetto) per interessi convenzionali per interessi legali (sino alla data di deposito in Canc. del D.T.) € ………….. € ………….. € ………….. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI Per spese e competenze procedura ex art. 2855 c.c. (iscrizione ipoteca volontaria Notaio ……… di ……. del ../../…. ai nn. Rep. ………. trascritto a ………. il ../../…. ai nn. ……../…… Totale somme residuo da distribuire € …………... € …………... € …………... € …………... € …………... 5. Crediti privilegiati ex articolo 2776 del Codice Civile Collocazione sussidiaria sugli immobili a) 1° comma: crediti relativi al trattamento di fine rapporto nonché alle indennità relative al recesso dal contratto di lavoro a tempo indeterminato (articolo 2118 c.c.) € …………... b) 2° comma: crediti per spese funebri, d’infermità, per la somministrazione di vitto, vesti e alloggio al debitore e alla sua famiglia negli ultimi sei mesi e per gli alimenti per gli ultimi tre mesi (2751 C.C.) e i crediti riguardanti le retribuzioni e tutte le indennità spettanti ai prestatori di lavoro subordinato, le retribuzioni dei professionisti, dei prestatori d’opera intellettuale, le provvigioni derivanti dal rapporto di agenzia, e i crediti del coltivatore diretto, i crediti dell’impresa artigiana e i crediti delle società cooperative agricole e dei loro consorzi (2751 bis C.C.). Crediti per contributi di assicurazione obbligatoria per l’invalidità, la vecchiaia e i superstiti (2753 C.C.). € …………... IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI c) 3° comma: crediti per tributi diretti dello Stato, per imposta sul valore aggiunto e per tributi degli enti locali (imposte, tasse e tributi dei Comuni e delle Province previste dalla Legge, art. 2752 3° comma C.C.) Totale somme residuo da distribuire € …………… € …………… € ……………. 6. Crediti chirografari - Banca …………………………. (Avv. ………………….) quote interessi scaduti interessi di mora su rate scadute interessi dal ../../…. al ../../…. ricavo somma da PdR esec. …/…. contro …………….. Totale somme € ……………. € ……………. € ……………. € ……………. € ……………. residuo da distribuire € ……………. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI Il Custode trasmette la bozza del progetto di riparto a tutte le parti affinchè possano formulare tempestivamente le loro osservazioni. Trasmette i modelli di dichiarazione del creditore sulle modalità di pagamento. all’udienza di approvazione il custode deposita in doppia copia il progetto di riparto e le dichiarazioni sulle modalità di pagamento; il progetto definitivo viene depositato in Cancelleria almeno 10 gg prima dell’udienza di discussione per l’esame del G.E. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI UDIENZA APPROVAZIONE DEL PIANO DI RIPARTO: Approvazione del piano di riparto così come redatto dal consulente o con le modifiche approvate dal G.E. in sede di discussione. Accantonamenti: per es. per sequestro conservativo o giudizi pendenti. Se i creditori approvano il progetto, il giudice firma il piano di riparto con l’attribuzione delle somme e i relativi mandati di pagamento. IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI ESECUZIONE DEL PIANO DI RIPARTO: Effettuazione dei pagamenti come da piano approvato in udienza. Estinzione del libretto/conto corrente bancario. Deposito in Cancelleria di copia dell’avvenuta estinzione. Il compenso del consulente è liquidato unitamente al compenso per la custodia.
