IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA
NELLE NUOVE
ESECUZIONI IMMOBILIARI
Dr. Marco Razzino
Verona 30 settembre 2011
IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE
NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI
IL CUSTODE GIUDIZIARIO
IL RUOLO DEL PROFESSIONISTA NELLE
NUOVE ESECUZIONI IMMOBILIARI
NOMINA DEL CUSTODE:
All’udienza ex art. 569 c.p.c. viene nominato il
custode giudiziario che sostituisce il debitore
nella custodia dell’immobile (art. 559, co. 4, cpc).
Nominato anche su istanza del perito.
In alcuni Tribunali viene effettuata la nomina
anche anticipata.
Il custode deve provvedere alla conservazione
(problemi di manutenzione) e all’amministrazione
(riscossione dei canoni) dell’immobile pignorato
(art. 65 cpc).
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Il custode giudiziario deve svolgere i compiti di
conservazione e amministrazione
secondo la diligenza del buon padre di famiglia
(art. 67 cpc), che è l’agire secondo la normale
prevedibilità dell’uomo medio,
ovvero, secondo altra giurisprudenza,
del cittadino modello (Cass. 1951 n. 49),
nel rispetto delle direttive del Giudice.
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ADEMPIMENTI IMMEDIATI:
- Il custode estrae copia degli atti e dei
documenti dal fascicolo dell’esecuzione.
- Provvede a comunicare la nomina al debitore
esecutato (previsione art. 492, co. 2, c.p.c.).
- Accede all’immobile pignorato e verifica lo stato
dei luoghi adempimenti conseguenti/necess.
- Redige la bozza dell’ordinanza di vendita,
secondo un prospetto approvato dai giudici del
Tribunale, indicando:
- i riferimenti delle parti,
- la descrizione del bene,
- il prezzo base e rilanci minimi,
- le date delle vendite
e lo sottopone al G.E. per la firma.
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Segue - ADEMPIMENTI IMMEDIATI:
- Il custode predispone la bozza dell’ordine di
liberazione e la sottopone al G.E. per la firma
unitamente all’ordinanza di vendita, ma con
separata ordinanza.
- Si occupa della pubblicità commerciale
- Si occupa della pubblicità legale
N. ______ /______ R.Es.Imm.
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TRIBUNALE DI…
ORDINANZA DI VENDITA
Il Giudice ___________, letta l’istanza di vendita presentata da ________________
nella procedura esecutiva iscritta al numero di ruolo sopra indicato
v. l’art. 569 cod.proc.civ.
ORDINA
la vendita dei seguenti beni:
LOTTO 1: ________________________ in _______________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
riportato in Catasto al Fg.____ mapp.____ cat.____ cl.____ vani ____ rendita _____
confinante __________________________________________________________
Data della vendita senza incanto: _______________ ore: ____________
Prezzo minimo: euro ______________ Rilancio minimo ______________
Luogo ove si terrà la vendita: ___________________________________
Se deserta vendita con incanto: _________________ ore: ____________
Prezzo minimo: euro ______________ compreso primo rilancio (obbligatorio nella
vendita con incanto). Rilancio minimo come sopra.
Luogo ove si terrà la vendita: ____________________________________
I beni sono meglio descritti
nella relazione di stima a firma dell’ esperto
__________________ in data ______________, reperibile su sito Internet
www.tribunale…,.net, che deve essere consultata dall’offerente, ed alla quale si fa
espresso rinvio anche per tutto ciò che concerne l’esistenza di eventuali oneri e pesi
a qualsiasi titolo gravanti sui beni.
La pubblicità, le modalità di presentazione delle domande e le condizioni della
vendita sono regolate dalle “Disposizioni generali in materia di vendite immobiliari”
allegate alla presente ordinanza.
…, _____________
Il Giudice dell’esecuzione
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IL CUSTODE INTERAGISCE CON:
Debitore
Creditore
CUSTODE
Terzo
occupante
Aggiudicatario
Interessati
all’acquisto
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IL CUSTODE E IL DEBITORE:
Il custode appena nominato deve provvedere a:
- prendere contatto con il debitore e/o terzo
occupante (telegramma/telefono/visita)
- recarsi presso l’immobile pignorato per
accertare lo stato dei luoghi
- riferire al giudice eventuali dissonanze rispetto
alla perizia depositata
- fissare le date delle visite (TASSATIVE)
- conservare (problemi di manutenzione)
- amministrare (riscossione dei canoni)
- contattare l’amministratore del condominio per
quantificare le spese condominiali scadute.
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…
La figura del custode è diventata via via anche
elemento di garanzia per il debitore:
- dà consigli all’esecutato che non può avvalersi
di un legale
- chiarisce al debitore lo svolgimento della
procedura
- indirizza eventuali tentativi con i creditori per
renderli più fruttuosi
- gli prospetta la possibilità di conversione del
pignoramento (art. 495 c.p.c.: prima che venga
fissata la vendita)
- garantisce un miglior realizzo del bene.
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IL CUSTODE
E GLI INTERESSATI ALL’ACQUISTO:
Il custode è il primo referente: il numero
telefonico compare sulle pubblicità.
Predispone il modulo pubblicitario destinato ai
quotidiani con i termini di cui all’ordinanza di
vendita e i dati per la fatturazione.
Inserisce volantini contenenti l’avviso di vendita
nelle caselle postali degli immobili adiacenti.
Contatta i soggetti che avevano manifestato
interesse per immobili aventi uguale tipologia.
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TRIBUNALE DI …
VENDITA IMMOBILIARE SENZA INCANTO
Montagnana (PD)
VILLETTA A SCHIERA, VIA Rossi, 19: vendesi
(1000/1000) mq. 200 composta da soggiorno, cucina
abitabile, tre camere da letto oltre tre servizi con
annessa ampia cantina e box al piano interrato.
Prezzo base: Euro 180.000,00
Vendita del … ore 09,00
G.E. Dr. ___________; Rif. RGE ____/____
Per informazioni rivolgersi al Custode Giudiziario
Dr. … tel. …
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...
Organizza le visite all’immobile: uno per volta
conciliando le esigenze dell’interessato con la
disponibilità dell’esecutato.
Fornisce tutte le informazioni sull’immobile e
consegna copia della perizia e dell’ordinanza,
segnalando le criticità.
Fornisce informazioni sulla vendita, assiste nella
compilazione della domanda di partecipazione e
calcola gli oneri accessori di acquisto.
Evita l’afflusso nelle Cancellerie.
Provvede alla liberazione dell’immobile.
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LA LIBERAZIONE
DELL’IMMOBILE
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IMMOBILI OCCUPATI DA TERZI:
Il custode verifica l’esistenza di eventuali
contratti opponibili alla procedura:
- problema della data certa
- contratti registrati.
Immobili assegnati con sentenza:
- sentenza registrata
- sentenza NON registrata.
Il custode porta in evidenza eventuali titoli
nascosti dal terzo.
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L’ORDINE DI LIBERAZIONE:
Il custode predispone la bozza dell’ordine di
liberazione e la sottopone al giudice,
unitamente all’ordinanza di vendita ma con
separata ordinanza, per la firma.
Deposita l’ordinanza firmata in Cancelleria
affinché passi al cronologico.
Il custode esercita le azioni occorrenti per
conseguire la disponibilità dell’immobile (nel caso
d’immobile occupato da terzo intima la licenza o
lo sfratto per finita locazione o per morosità; nel
caso d’immobile occupato dal debitore agisce per
il rilascio).
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Provvede direttamente e senza ausilio del legale alla
sua esecuzione (l’ordinanza costituisce titolo
esecutivo ai fini del rilascio anche nei confronti del
terzo privo di titolo opponibile art. 560, co. 3).
Predispone il preavviso di sloggio – scadenze.
Liberazione dei beni mobili.
La liberazione può avvenire:
tra l’aggiudicazione e il pagamento
del prezzo (per non pregiudicare eventuali
accordi raggiunti dalla parte prima della vendita)
ovvero
prima dell’asta. Eccezioni:
- autorizzazione G.E. per casi particolari
- versamento cauzione.
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IL CUSTODE E L’AGGIUDICATARIO:
Il custode prepara il fascicolo per la vendita e
partecipa all’udienza dando assistenza al
Cancelliere e al G.E./G.O.T.
Tratta tempi e modalità del rilascio del bene con
l’esecutato e l’U.G. tenendo costantemente
aggiornato l’aggiudicatario dei rinvii concessi.
In caso di necessità prende contatto con la Forza
Pubblica per il rilascio forzoso.
Partecipa alla liberazione ed effettua foto o
riprese dei beni da inventariare.
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IL
PIANO DI RIPARTO
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Generalmente lo stesso custode è incaricato di
redigere la bozza del piano di riparto adottando
uno schema predeterminato e sulla base di criteri
giuridici indicati dal giudice.
Richiede ai creditori le note di precisazione dei
crediti, oltre ai piani di ammortamento dei mutui
(in mancanza si fa riferimento agli interventi).
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Verifica le precisazioni dei crediti con le loro
criticità:
- creazione di sottomasse in caso di immobili
intestati a più soggetti esecutati
- individuazione delle prededuzioni
- graduazione dei privilegi
- analisi dei crediti ipotecari e dell’estensione dei
privilegi alle spese e interessi
- scissione tra capitale e interessi ai fini della
esclusione della prelazione agli interessi nelle
rate anteriori al biennio prima del pignoramento
- controllo interessi moratori post-risoluzione
- osservanza del limite dei tassi usurari
- collocazione dei chirografari tempestivi/tardivi.
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PIANO DI RIPARTO
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TRIBUNALE DI ROVIGO
Progetto di distribuzione
(importi spettanti ai creditori)
Prezzo aggiudicazione in data ../../….
Interessi attivi netti da R.A. e spese di gestione bancarie
totale somme distribuibili
1. Crediti in prededuzione ex articolo 2770 c.c.
a) Spese, diritti e onorari del custode giudiziale:
Compenso e spese liquidati dal G.E.
Ulteriori spese e antic. successive alla liquidazione del compenso
b) Spese sostenute per al purgazione degli immobili:
Spese di canc.ne ipoteche già iscritte sul bene, anticipate dal CG
c) Spese diritti e onorari del creditore procedente:
- Banca ……………………... (Avv. …………………)
Spese di stima onorario del perito stimatore anticipate dal creditore
procedente
Spese per la pubblicità IVG, anticipate dal creditore procedente
creditore procedente
Spese, diritti e onorari del creditore procedente
Totale somme in prededuzione
€ ………..….
€ …………...
€ …………...
€ ..…………
€ ………….
€ ………….
€ …………..
€ …………...
€ …………...
€ …………...
€ …………...
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2. CREDITI FONDIARI
Totale somme
residuo da distribuire
€ …………..
€ …………..
€ …………..
3. Crediti privilegiati con prelazione sugli immobili art. 2780 c.c.
a) articolo 2771 del Codice Civile
b) articolo 2775 del Codice Civile
c) articolo 2774 del Codice Civile
d) articolo 2772 del Codice Civile
e) imposta Comunale sugli Immobili
f) articolo 2775 bis del Codice Civile
Totale somme
residuo da distribuire
€ . …………..
€ …………..
€ …………..
€ …………..
€ …………..
€ …………..
€ …………..
€ …………..
4. Crediti ipotecari
I° - Banca ………………………………. (Avv. ……………………)
per capitale (importo come da precetto)
per interessi convenzionali
per interessi legali (sino alla data di deposito in Canc. del D.T.)
€ …………..
€ …………..
€ …………..
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Per spese e competenze procedura ex art. 2855 c.c.
(iscrizione ipoteca volontaria Notaio ……… di ……. del ../../….
ai nn. Rep. ………. trascritto a ………. il ../../…. ai nn. ……../……
Totale somme
residuo da distribuire
€ …………...
€ …………...
€ …………...
€ …………...
€ …………...
5. Crediti privilegiati ex articolo 2776 del Codice Civile
Collocazione sussidiaria sugli immobili
a) 1° comma: crediti relativi al trattamento di fine rapporto nonché alle
indennità relative al recesso dal contratto di lavoro a tempo indeterminato
(articolo 2118 c.c.)
€ …………...
b) 2° comma: crediti per spese funebri, d’infermità, per la somministrazione di vitto, vesti e alloggio al debitore e alla sua famiglia negli ultimi
sei mesi e per gli alimenti per gli ultimi tre mesi (2751 C.C.) e i crediti
riguardanti le retribuzioni e tutte le indennità spettanti ai prestatori di
lavoro subordinato, le retribuzioni dei professionisti, dei prestatori
d’opera intellettuale, le provvigioni derivanti dal rapporto di agenzia,
e i crediti del coltivatore diretto, i crediti dell’impresa artigiana e i
crediti delle società cooperative agricole e dei loro consorzi
(2751 bis C.C.). Crediti per contributi di assicurazione obbligatoria
per l’invalidità, la vecchiaia e i superstiti (2753 C.C.).
€ …………...
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c) 3° comma: crediti per tributi diretti dello Stato, per imposta
sul valore aggiunto e per tributi degli enti locali (imposte,
tasse e tributi dei Comuni e delle Province previste dalla
Legge, art. 2752 3° comma C.C.)
Totale somme
residuo da distribuire
€ ……………
€ ……………
€ …………….
6. Crediti chirografari
- Banca …………………………. (Avv. ………………….)
quote interessi scaduti
interessi di mora su rate scadute
interessi dal ../../…. al ../../….
ricavo somma da PdR esec. …/…. contro ……………..
Totale somme
€ …………….
€ …………….
€ …………….
€ …………….
€ …………….
residuo da distribuire
€ …………….
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Il Custode trasmette la bozza del progetto di
riparto a tutte le parti affinchè possano formulare
tempestivamente le loro osservazioni. Trasmette i
modelli di dichiarazione del creditore sulle
modalità di pagamento.
all’udienza di approvazione il custode deposita
in doppia copia il progetto di riparto e le
dichiarazioni sulle modalità di pagamento;
il progetto definitivo viene depositato in
Cancelleria almeno 10 gg prima dell’udienza di
discussione per l’esame del G.E.
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UDIENZA APPROVAZIONE DEL
PIANO DI RIPARTO:
Approvazione del piano di riparto così come
redatto dal consulente o con le modifiche
approvate dal G.E. in sede di discussione.
Accantonamenti: per es. per sequestro
conservativo o giudizi pendenti.
Se i creditori approvano il progetto, il giudice
firma il piano di riparto con l’attribuzione delle
somme e i relativi mandati di pagamento.
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ESECUZIONE DEL
PIANO DI RIPARTO:
Effettuazione dei pagamenti come da piano
approvato in udienza.
Estinzione del libretto/conto corrente bancario.
Deposito in Cancelleria di copia dell’avvenuta
estinzione.
Il compenso del consulente è liquidato
unitamente al compenso per la custodia.
