Descrizione opera e definizione prestazioni
per le abitazioni ed i locali ad uso commerciale Sonnengaudy
L’idea
Gli edifici nella Sonnenburger Str. 56 e nella Gaudystr. 15 furono costruiti nel periodo
Liberty.
Poiché i due edifici sono adiacenti, i due lotti sono stati congiunti fino a formare
un’unità unica: il Sonnengaudy.
Il progetto
I complessi lavori di ristrutturazione sono iniziati nel marzo del 2006. È prevista una
ristrutturazione completa ed elegante, mantenendo gli elementi costruttivi originari ed
adattando i progetti e la dotazione alle esigenze attuali. Gli appartamenti otterranno
di nuovo i loro balconi originari, o ne riceveranno dei nuovi sul lato del cortile. I vani
nel sottotetto saranno ristrutturati e forniti di terrazze, in parte ad attico, alle quali si
potrà accedere dall’appartamento.
Nell’esecuzione faremo riferimento alle norme DIN vigenti al momento della
progettazione, alle regolamentazioni ed alla licenza edile, al progetto esecutivo e a
quello dettagliato, e alla descrizione contrattuale del progetto edile. I lavori saranno
eseguiti in conformità alle norme antincendio ed alle norme sull’isolamento acustico,
contro l’umidità e termico. Saranno utilizzati esclusivamente materiali ed elementi
costruttivi certificati.
I lavori saranno eseguiti secondo i piani esecutivi e costruttivi dell’architetto e
secondo i calcoli statici.
1. La proprietà comune
Le cantine
Qui verranno costruiti i locali di servizio necessari, i vani cantina, gli spazi per le
biciclette ed altri spazi adiacenti come da progetto.
Nell’ala trasversale dell’edificio nella Gaudystraße si può accedere all’ascensore
dalla cantina. Per evitare futuri danni dovuti all’umidità, le superfici a contatto con il
terreno saranno dotate di un isolamento verticale. Alcune cantine saranno
raggiungibili per mezzo di rampe senza bisogno di scalini.
Le pareti divisorie delle nuove cantine saranno in parte costruite in muratura, in parte
in carpenteria metallica. I locali di servizio saranno dotati di porte antincendio T30
prescritte dalla legge.
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Il rustico
Gli edifici sono stati costruiti in muratura. Gli ascensori saranno montati in cavedii
massicci distaccati dai solai, eventuali ascensori esterni – qualora necessari –
avranno i cavedii parzialmente in muratura, parzialmente vetrati.
Struttura e copertura del tetto
L’intera struttura del tetto sarà rinnovata e modificata secondo il piano di
approvazione degli architetti: sarà costruita, per quanto riguarda le terrazze ad attico,
secondo le indicazioni statiche come tetto a capriate con rinforzi d’acciaio.
Le aree spioventi avranno bellissime tegole classiche con un caldo color cotto, cioè
senza laccatura lucida. La tegola è di tipo marsigliese. Le aree piane del tetto
saranno eseguite come tetto caldo, coperte di isolante bituminoso. Dal punto di vista
della costruzione biologica, saranno utilizzati materiali di alta qualità, quale l’isolante
in cellulosa, e fasce di membrana permeabile traspirante.
Solai
Tutte le travi di legno dei solai di ogni singolo appartamento sono state analizzate dal
perito Hendrik Scharf sull’eventuale presenza di parassiti dannosi per il legno.
Il risanamento sarà eseguito con certificato di garanzia dall’impresa autorizzata Sven
Trockel. Il certificato di garanzia sarà consultabile in data da definire tramite un link
sul nostro sito.
Facciate
La bellissima struttura originaria della facciata sulla Sonnenburger Str. è ancora
riconoscibile. Siamo riusciti a dare l’incarico per la ricostruzione della facciata
secondo il modello storico allo scultore Salvatore Carollo, che dispone di un proprio
laboratorio a Berlino. Salvatore Carollo ha studiato a Perugia, ha ottenuto un
contratto per l’insegnamento all’Accademia di belle arti di Berlino, ed attualmente sta
restaurando parti della chiesa Frauenkirche di Dresda. Dopo la conclusione di questi
lavori si dedicherà al nostro progetto. Le facciate della Gaudystraße saranno
“riportate in vita”. Le finestre saranno dotate di rigature metalliche, le facciate
saranno provviste di ornamenti e bugnature adorneranno l’area del piano terra. Il
progetto può essere consultato tramite un link sul nostro sito.
Tutte le eleganti facciate saranno trattate con pitture a base di silicato, dopo che i
muri esterni saranno stati intonacati, ove necessario, con intonaco minerale.
Grondaie e pluviali saranno sostituiti e collegati alla canalizzazione principale.
Finestre
Negli appartamenti venduti nella Gaudystraße saranno montate delle finestre di
legno di ottima qualità, conformi alle indicazioni della soprintendenza alle belle arti,
dotate di vetro isolante (K1,1). Si può scegliere tra diverse olive per le cerniere antaribalta.
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Gran parte delle doppie finestre nella Sonnenburger Straße sono in buono stato e –
ove possibile – saranno restaurate.
I davanzali interni sono in legno massiccio verniciato di bianco; i davanzali esterni
sono di zinco-titanio oppure fatti secondo un sistema particolare che permette lo
stesso trattamento riservato alla facciata: la decisione al riguardo spetta agli
architetti.
Persiane avvolgibili
Tutte le finestre dei piani terra che si affacciano sul cortile sono dotate di persiane ad
avvolgimento motorizzato rinforzate in alluminio (escluse le finestrelle che
appartenevano agli sgabuzzini).
Balconi
I balconi mancanti sulle facciate frontali della Gaudystraße e della Sonnenburger
Straße saranno ricostruiti.
All’altezza della “berliner Zimmer” (stanza ad angolo) verranno costruiti dei nuovi
balconi a sbalzo con due accessi.
Secondo il progetto, anche gli appartamenti dell’ala trasversale e dell’ala laterale
saranno dotati di balconi.
Per i pavimenti abbiamo scelto il legno spazzolato.
Le confortevoli logge saranno completamente restaurate.
Tutti i balconi saranno dotati di una presa di corrente; quelli affacciati sui cortili
saranno anche muniti di illuminazione esterna.
Vani scala
I vani scala saranno disegnati secondo il modello originario. La scelta dei colori
spetta all’architetto.
Dopo un accurato trattamento delle scale sarà stesa una guida in fibra di cocco.
Le porte di accesso agli appartamenti saranno restaurate e saranno munite di profili
a cilindro e di spioncini.
Ascensori
Gli ascensori interni sono accessibili direttamente dal livello degli appartamenti.
L’accesso dal piano interrato e dal piano terra è privo di scalini, quindi adatto ai
portatori di handicap.
Qualora fosse necessario installare degli ascensori esterni, questi saranno accessibili
dai mezzanini.
Tutti gli ascensori sono dotati di porte scorrevoli automatiche, le pareti sono
costituite di pannelli di acciaio inox.
Riscaldamento / acqua calda / acqua fredda / impianto a pannelli solari
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Sia nella Sonnenburger Straße, sia nella Gaudystraße sarà montato rispettivamente
un impianto di riscaldamento centralizzato a metano, con tecnologia di combustione
a bassa temperatura.
Questi impianti forniscono anche l’acqua calda, mentre i pannelli solari contribuiranno
in larga misura al riscaldamento dell’acqua.
Ove tecnicamente possibile, i costi di riscaldamento saranno calcolati soprattutto per
mezzo di contatori del calore emesso, con il vantaggio che si eviterà l’installazione
dei misuratori a evaporazione posti direttamente sui bei termosifoni a superficie
piana.
Gli ampi bagni saranno dotati di termoarredo ed in alcune aree disporranno di
riscaldamento del pavimento.
Le condutture dell’acqua calda e fredda e gli scarichi (tipo SML) saranno installati ex
novo.
Per evitare la presenza di residui di rame nell’acqua potabile, saranno impiegati tubi
in materiale plastico termoresistente. Secondo le normative tecniche sono previste
isolazioni termiche e barriere al vapore.
Nell’edificio è previsto un numero di scarichi superiore alla norma, in modo da poter
permettere l’installazione di cucine in zone diverse.
Citofoni ed apriporta
Saranno installati dei videocitofoni.
Cassette della posta
Nella zona d’ingresso degli edifici saranno montate delle cassette della posta, di
dimensioni sufficienti per ospitare anche riviste e simili.
2. La proprietà particolare
Terremo volentieri in considerazione di desideri particolari dei futuri proprietari: ogni
appartamento dovrà essere un “pezzo unico”. Prima della firma del contratto
d’acquisto dovrebbero essere discussi più dettagli possibile, allegati come
“Descrizione delle dotazioni speciali” al contratto d’acquisto.
Le richieste speciali dovranno essere tuttavia tecnicamente realizzabili, non dovranno
violare i regolamenti edili o gli interessi degli altri proprietari o della collettività.
Fondamentalmente è previsto un budget per l’arredo del bagno; in caso di richieste
particolarmente stravaganti ci riserviamo il diritto di concordare un prezzo maggiorato
con l’acquirente.
Termosifoni
Le mansarde saranno dotate di riscaldamento del pavimento. Gli appartamenti
“antichi“ saranno dotati di termosifoni piatti (sono esposti nell’appartamento modello),
i bagni saranno dotati di termoarredo.
Sanitari
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Le stanze da bagno e gli eventuali bagni per gli ospiti saranno costruiti
individualmente.
Gli acquirenti sceglieranno le piastrelle, dopodichè l’architetto stenderà un progetto
per la distribuzione delle piastrelle e per la dislocazione degli elementi e della
rubinetteria pregiata, scelti dall’acquirente.
Cucine
Le cucine non sono comprese nel prezzo d’acquisto. Saranno predisposti gli
allacciamenti necessari dopo che l’acquirente avrà presentato un progetto per la
cucina.
Su richiesta può essere predisposto un allacciamento del gas.
TV / telefono
Tutti i vani abitabili saranno muniti di una presa TV. La telefonia sarà presente in un
punto, con la possibilità di un’ulteriore distribuzione delle prese.
Impianti elettrici
L’impianto elettrico sarà completamente rinnovato. Ad eccezione delle cantine, tutte
le linee saranno poste sotto intonaco. Le prese di corrente e le prese d’acqua di
distribuzione saranno installate secondo le direttive VDI/VDE, valore di dotazione1,
interruttori serie Merten m-smart o equivalenti.
Le cucine saranno dotate di allacciamenti per forni elettrici.
L’illuminazione dei vani scala sarà regolata da interruttori a tempo.
Pareti e soffitti
Tutte le pareti saranno spatolate a mano o intonacate a macchina. Per prevenire la
formazione di crepe, i soffitti saranno rivestiti di un fondo di apposito tessuto.
Gli ornamenti di stucco saranno mantenuti dove possibile, in caso contrario saranno
completati o modellati ex novo. Pareti e soffitti saranno trattati con pittura a
dispersione, il colore sarà stabilito.
Le porte di entrata
Nelle mansarde saranno montate delle porte nuove, ricoperte di laminato decorativo
e dotate con cornici di legno.
Nella parte esistente dell’edificio le vecchie porte e le cornici saranno restaurate e
rimontate.
I pavimenti
Le splendide vecchie assi di legno saranno aggiustate, in alcune aree sarà
necessario montare nuove assi o completare quelle esistenti.
Le assi saranno levigate e poi verniciate, oppure oliate e cerate.
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Per coloro che non amano i vecchi pavimenti in legno si è trovata una soluzione
nell’ambito della dotazione speciale, che prevede un pavimento industriale in legno
montato su fogli, con guaina anticalpestio.
Come rifinitura è previsto un battiscopa verniciato.
3. Altro
La presente descrizione dell’opera definisce la prestazione globale del venditore ed i
materiali previsti allo stato attuale della progettazione e dello sviluppo.
Se si dovessero verificare dei cambiamenti, sia a causa di obblighi imposti dalle
autorità, sia per esigenze tecniche (questioni costruttive o concernenti gli impianti
dell’edificio), per via dello sviluppo economico del cantiere, per esigenze pratiche o
per l’ulteriore sviluppo del progetto (forma, colore o simile – soprattutto per quanto
riguarda la facciata), il venditore garantisce che eventuali modifiche nell’esecuzione
dei lavori saranno comunque di pari qualità rispetto al progetto originale.
Ci riserviamo esplicitamente il diritto di eventuali modifiche nell’ambito sopra
descritto.
Riguardo ai lavori nelle parti vecchie dell’edificio si deve considerare che ci possono
essere irregolarità superficiali delle pareti, dei soffitti e dei pavimenti, tipici delle
vecchie costruzioni, soprattutto per quanto riguarda le superfici preesistenti.
Le parti in causa sono d’accordo sul fatto che questo tipo di irregolarità, per esempio
muri non dritti, pavimenti inclinati e soffitti non piani non rappresentano un difetto
costruttivo.
Possono verificarsi modifiche delle superfici o delle piante nel corso
dell’avanzamento del progetto, ad esempio a causa di nuove cognizioni statiche o
dell’impianto edilizio.
Per motivi tecnici di produzione, la realizzazione delle proposte progettuali e dei
documenti descrittivi del progetto architettonico possono non corrispondere alla
realtà ed alla effettiva esecuzione.
Dobbiamo altresì riservarci il diritto di eventuali cambiamenti dovuti ad obblighi verso
le autorità, alla struttura preesistente ed a modifiche apportate dall’ autorità
responsabile del rilascio delle autorizzazioni. Ciò non deve essere considerato come
una riduzione del valore rispetto alla descrizione dell’opera.
In caso siano date rivendicazioni sul regolamento dei contratti d’acquisto con i relativi
acquirenti si escludono garanzie sul prodotto.
Redatto a Berlino, 28/08/2006
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