Graziano Castello
ESECUZIONI
IMMOBILIARI
RIFORMA DEL PROCESSO ESECUTIVO, COMPITI DELL’ESPERTO
DEL GIUDICE E NUOVE FIGURE PROFESSIONALI
SOFTWARE INCLUSO
FORMULARIO ESSENZIALE, SCHEMA DI REPORT DELL’ESPERTO,
SCHEMA DEGLI ADEMPIMENTI DEL DELEGATO DEL GIUDICE E DEL CUSTODE GIUDIZIARIO
Glossario (principali termini tecnico-normativi), F.A.Q. (domande e risposte sui principali argomenti),
Test iniziale (verifica della formazione di base), Test finale (verifica dei concetti analizzati)
III
INDICE
INTRODUZIONE.........................................................................................................p. 1
❱
PARTE PRIMA
LA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE
1. LA RESPONSABILITÀ
PATRIMONIALE DEL DEBITORE................................................................... ˝
1.1. Dalla responsabilità personale a quella patrimoniale................................... ˝
1.2. La garanzia patrimoniale e le cause di prelazione........................................ ˝
1.3. I mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale.................................. ˝
1.4. Le ipoteche.................................................................................................... ˝
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2. IL PROCEDIMENTO ESECUTIVO
RELATIVO AGLI IMMOBILI............................................................................
2.1. L’espropriazione forzata immobiliare...........................................................
2.2. Il titolo esecutivo .........................................................................................
2.3. La formula esecutiva.....................................................................................
2.4. Il precetto......................................................................................................
2.5. L’espropriazione degli immobili indivisi......................................................
2.6. L’espropriazione del terzo proprietario ........................................................
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3. IL PIGNORAMENTO...........................................................................................
3.1. Il pignoramento immobiliare........................................................................
3.2. Il vincolo d’indisponibilità...........................................................................
3.3. La scelta dei beni da pignorare.....................................................................
3.4. L’istanza congiunta.......................................................................................
3.5. Inefficacia e durata della trascrizione del pignoramento..............................
3.6. Modalità procedimentali...............................................................................
3.7. La conversione del pignoramento.................................................................
3.8. Riduzione, estensione e cessazione del pignoramento.................................
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4. INTERVENTO DI TERZI E LA PUBBLICITÀ................................................ ˝
4.1. Intervento di altri creditori............................................................................ ˝
4.2. La pubblicità................................................................................................. ˝
4.3. Problemi relativi alla privacy dei debitori e dei terzi.................................... ˝
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IV
❱
Esecuzioni immobiliari
PARTE SECONDA
L’ASTA GIUDIZIARIA
5. LE PROCEDURE DELL’ASTA GIUDIZIARIA................................................
5.1. La vendita forzata e l’assegnazione..............................................................
5.2. La riforma della vendita forzata...................................................................
5.3. La vendita senza incanto...............................................................................
5.4. La vendita con incanto..................................................................................
5.5. L’offerta dopo l’incanto................................................................................
5.6.L’assegnazione..............................................................................................
5.7. L’asta deserta e il ribasso..............................................................................
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6. FORMALITÀ E ADEMPIMENTI SUCCESSIVI ALL’ASTA.........................
6.1. Pagamento del prezzo e delle spese..............................................................
6.2. La decadenza dall’aggiudicazione................................................................
6.3. La sospensione della vendita per prezzo ingiusto.........................................
6.4. Pagamento del prezzo tramite finanziamento...............................................
6.5. Il decreto di trasferimento.............................................................................
6.6.Cancellazione delle formalità pregiudizievoli..............................................
6.7. La sanatoria degli illeciti edilizi...................................................................
6.8. I reati durante le aste.....................................................................................
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7. RISCHI PER L’AGGIUDICATARIO.................................................................. ˝
7.1. La nullità della vendita................................................................................. ˝
7.2. Vendita volontaria e vendita forzata............................................................. ˝
7.3.Beni culturali e diritto di prelazione............................................................. ˝
7.4. Evizione, garanzia per vizi e vendita aliud pro alio..................................... ˝
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8. LA DISTRIBUZIONE........................................................................................... ˝
8.1.Cosa rappresenta la distribuzione................................................................. ˝
8.2. Procedure della distribuzione....................................................................... ˝
8.3.Controversie nella distribuzione................................................................... ˝
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9. ALTRE VENDITE GIUDIZIARIE...................................................................... ˝
9.1. Vendita nella procedura concorsuale............................................................ ˝
9.2. Ipoteca e asta esattoriale............................................................................... ˝
9.3. Vendite all’incanto senza debito................................................................... ˝
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PARTE TERZA
L’ESPERTO DEL GIUDICE
10. L’ESPERTO DEL GIUDICE NELLE ASTE GIUDIZIARIE...........................
10.1. Il CTU nelle aste giudiziarie.........................................................................
10.2. Da CTU a EdG..............................................................................................
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V
INDICE
10.3.
10.4.
10.5.
10.6.
10.7.
La nomina e i termini per il deposito della relazione................................... p. 109
Il deposito telematico della relazione........................................................... ˝ 111
Gli argomenti della relazione........................................................................ ˝ 113
La mancata consegna alle parti della relazione............................................ ˝ 115
L’avviso di sopralluogo e difficoltà di accesso............................................. ˝ 116
11. LA DUE DILIGENCE DELL’ESPERTO
E LA RELAZIONE................................................................................................
11.1. La due diligence e la relazione dell’esperto..................................................
11.2. La raccolta documentale...............................................................................
11.2.1. Visure catastali...............................................................................
11.2.2. Soprintendenza o uffici di tutela regionale del paesaggio..............
11.2.3. Provvedimenti edilizi e urbanistici e vincoli comunali..................
11.2.4.Stato degli impianti........................................................................
11.2.5. Prestazione energetica....................................................................
11.2.6.Contratti di locazione.....................................................................
11.2.7.Spese condominiali........................................................................
11.3. Il sopralluogo................................................................................................
11.4. L’esame della documentazione: toponomastica e catasto.............................
11.5. L’esame della documentazione: trascrizioni e iscrizioni..............................
11.6. L’esame della documentazione: formalità e vincoli.....................................
11.7. L’esame della documentazione: stato di possesso........................................
11.8. L’esame della documentazione: conformità edilizia.....................................
11.9. L’esame della documentazione: conformità impianti e APE........................
11.10. L’esame della documentazione: rapporti con il condominio........................
11.11. Data room di due diligence e report dell’esecuzione....................................
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12. LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE................................................................
12.1. I livelli di mercato e loro equazione del valore............................................
12.1.1. Livello edilizio...............................................................................
12.1.2. Livello urbano................................................................................
12.1.3. Livello immobiliare........................................................................
12.1.4. Livello reddituale...........................................................................
12.1.5. Livello speculativo.........................................................................
12.2. Il valore di mercato nella vendita forzata.....................................................
12.3.Stime per comparazione: stima monoparametrica........................................
12.4.Stime per comparazione: Market Comparison Approach.............................
12.5.Stime per comparazione: sistema estimativo................................................
12.6.Stime per comparazione: sistema di ripartizione..........................................
12.7.Stime per comparazione: analisi di regressione............................................
12.8. Metodo finanziario: capitalizzazione diretta.................................................
12.9. Metodo finanziario: capitalizzazione finanziaria..........................................
12.10.Metodo finanziario: analisi del flusso di cassa scontato...............................
12.11. Metodo dei costi: analisi dei costi d’immobili strumentali..........................
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VI
Esecuzioni immobiliari
13. COMPENSI SPETTANTI ALL’ESPERTO
E PROPOSTA PARCELLA..................................................................................
13.1. La proposta di parcella dell’esperto..............................................................
13.2. La costruzione della proposta.......................................................................
13.2.1. Determinazione dell’importo base su cui calcolare l’onorario......
13.2.2.Scomposizione dell’importo base in scaglioni...............................
13.2.3.Scelta tra la percentuale minima e massima e sua applicazione....
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PARTE QUARTA
LE ALTRE FIGURE NELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI
14. IL PROFESSIONISTA DELEGATO ALLA VENDITA.................................... ˝ 203
14.1. Professionisti delegabili ............................................................................... ˝ 203
14.2. Le operazioni delegabili............................................................................... ˝ 205
14.3.Ordinanza e adempimenti successivi............................................................ ˝ 207
14.4. Le operazioni di vendita delegate................................................................. ˝ 209
14.5.Operazioni successive alla vendita............................................................... ˝ 212
14.6. Il decreto di trasferimento e distribuzione.................................................... ˝ 212
14.7.Compensi spettanti al professionista delegato.............................................. ˝ 214
15. IL CUSTODE GIUDIZIARIO.............................................................................. ˝ 216
15.1.Nomina del custode...................................................................................... ˝ 216
15.2. Accesso all’immobile................................................................................... ˝ 218
15.3. Amministrazione del bene custodito ........................................................... ˝ 221
15.4. Visite al bene custodito................................................................................. ˝ 222
15.5. Liberazione dell’immobile............................................................................ ˝ 223
15.6.Compensi del custode giudiziario ................................................................ ˝ 224
APPENDICE 1: FASI PROCEDURALI ESSENZIALI NELLE ESECUZIONI....
APPENDICE 2: FORMULARIO ESSENZIALE.......................................................
APPENDICE 3: SCHEMA REPORT DELL’ESPERTO...........................................
APPENDICE 4: SCHEMA ADEMPIMENTI DEL DELEGATO DEL GIUDICE..
APPENDICE 5: SCHEMA ADEMPIMENTI DEL CUSTODE GIUDIZIARIO.....
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16. INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE ALLEGATO......................................... ˝ 291
16.1.Introduzione.................................................................................................. ˝ 291
16.2. Requisiti hardware e software...................................................................... ˝ 291
16.3. Download del software e richiesta della password di attivazione................ ˝ 292
16.4. Installazione ed attivazione del software...................................................... ˝ 292
BIBLIOGRAFIA..........................................................................................................
˝ 293
SITOGRAFIA...............................................................................................................
˝ 295
1
INTRODUZIONE
Questo testo è dedicato sostanzialmente alle procedure espropriative dei beni offerti in garanzia, a fronte di un’obbligazione in denaro, e conseguenti al mancato pagamento di tale debito,
vale a dire ciò che nel settore è complessivamente definito come ambito delle “aste giudiziarie”.
Il testo è affrontato in maniera esaustiva, ma con taglio prevalentemente operativo e con un
linguaggio comprensibile sia al tecnico per ciò che attiene i contenuti meramente procedurali e
sia al legale o, persino, al giudice per ciò che attiene i contenuti estimativi.
Il testo senz’altro è principalmente rivolto all’esperto del giudice1, il quale essendo estraneo
per formazione professionale alle procedure legate alle “vendite forzate” è sicuramente colui
che ha più necessità di conoscere gli aspetti normativi. Occorre, tuttavia, anche precisare che gli
esperti in valutazione sono soliti utilizzare i moderni standard internazionali di stima (IVS) solo
per le perizie richieste dalle istituzioni finanziarie: sia perché in questo campo comincia a esserci
già una nutrita letteratura e sensibilità di merito e sia perché le stesse istituzioni finanziarie
tendono a rivolgersi a esperti qualificati in tale senso. Nel campo delle aste giudiziarie, invece,
nonostante una recente e, peraltro, proficua riforma procedurale2 il problema degli standard di
valutazione ancora non è stato adeguatamente affrontato. La riforma per quest’aspetto si è addentrata soltanto su questioni che prima erano completamente rimessi alle richieste formulate
dal giudice dell’esecuzione come quelli della cosiddetta due diligence, vale a dire l’analisi degli
aspetti di regolarità edilizia, urbanistica, catastale e i vincoli esistenti sul bene che, comunque,
non saranno cancellati dalla stessa procedura. Per ciò che attiene agli aspetti di valutazione, invece, la legge rimanda, come accadeva nel passato, direttamente all’esperienza del perito quasi
come se l’assimilazione degli standard internazionali fosse un dato di fatto. Così, purtroppo, non
è, pertanto, sicuramente la legge andrà nuovamente rivista poiché non è difficile rinvenire nei
vari tribunali d’Italia una marea di perizie di stima, se non la quasi totalità, basate su uno standard mono parametrico e completamente privo di riscontro reale con il mercato. Al momento,
sino a quando la legge non provvederà direttamente emanando delle linee guida, come hanno
1
L’esperto un tempo era genericamente definito come Consulente Tecnico d’Ufficio, oggi tale ruolo è riservato all’intervento del perito nei casi per cui si ha l’effettiva necessità di un parere tecnico. Per ciò che attiene il campo della
valutazione estimativa, invece, il legislatore con la riforma ha preferito introdurre la nuova figura dell’esperto del
Giudice.
2
La riforma del processo di esecuzione forzata avvenuta con la Legge n. 80/2005 (conversione del D.L. n. 35/2005),
ma anche con le leggi n. 263/2005, 52 e n. 52/2006, rappresenta senza dubbio l’intervento più vasto e incisivo
dell’intera novella al diritto processuale civile, questa coinvolge non soltanto istituti generali quali il titolo esecutivo,
le opposizioni, la sospensione e l’estinzione del processo esecutivo, ma anche istituti particolari come il pignoramento, l’intervento dei creditori, la vendita, l’assegnazione, l’esperto del giudice, la delega a vendere, il custode
giudiziario, la risoluzione delle controversie in sede di riparto, il modo del rilascio e l’estinzione del procedimento
per consegna o rilascio.
2
Esecuzioni immobiliari
già fatto numerose istituzioni finanziarie nelle valutazioni legate al credito, bisogna affidarsi agli
studi di alcune istituzioni private.
Il testo però, ha la pretesa di essere utile a tutte le figure che ruotano attorno al processo di
espropriazione immobiliare, ovviamente escludendo la figura del giudice dell’esecuzione. Con la
riforma, infatti, sono entrate in gioco altre due figure importanti per l’efficienza ed efficacia dei
procedimenti di vendita all’asta: il professionista delegato e il custode giudiziario. Il professionista delegato assiste il giudice dell’esecuzione e lo sostituisce nello svolgimento delle sole fasi
operative della vendita vera e propria, mentre il custode giudiziario assiste offerenti e aggiudicatario nelle fasi di analisi del bene in vendita e nella sua effettiva liberazione.
Il testo è suddiviso in quattro parti, la prima analizza le procedure esecutive dovute al mancato adempimento degli obblighi debitori approfondendo esclusivamente, quindi, solo i debiti
contratti per i quali è stata rilasciata una garanzia immobiliare. La seconda parte descrive il più
compiutamente possibile la procedura di vendita e gli adempimenti conseguenti. Analizza in
altre parole l’asta di vendita dell’immobile offerto in garanzia. La terza si sofferma sul nuovo
ruolo riservato ai tecnici valutatori che da consulenti del Giudice assumono la nuova veste,
proceduralmente più rapida, di esperti. Nuova veste che senz’altro richiede nuove competenze
e minor leggerezza nell’esecuzione delle stime e nel reperimento dei dati necessari alla vendita
del bene. L’ultima parte, infine, analizza le nuove figure del processo esecutivo e ne analizza gli
adempimenti essenziali oltre a valutarne le responsabilità cui questi vanno incontro.
In appendice, infine, sono previsti degli schemi riassuntivi delle diverse procedure e alcune
schede riguardanti gli adempimenti da seguire a parte delle varie figure che ruotano attorno al
processo esecutivo.
5
CAPITOLO 1
LA RESPONSABILITÀ PATRIMONIALE DEL DEBITORE
1.1. Dalla responsabilità personale a quella patrimoniale
Vediamo in primo luogo di analizzare da cose derivano le cosiddette “esecuzioni immobiliari”. Per fare ciò dobbiamo compiere un passo indietro e chiarire il concetto di responsabilità.
Per responsabilità sappiamo s’intende la condizione di dover rendere conto di atti, avvenimenti o
situazioni in cui si è la parte attiva. La responsabilità sta, dunque, in quel “rendere conto”, vale a
dire l’onorare un impegno preso verso gli altri; tuttavia non sempre le cose vanno come si crede
debbano andare e a volte non si è davvero in grado di fare o dare quanto promesso. In tal caso si
“paga” per la propria incapacità di far fronte alle responsabilità assunte.
Uno dei problemi essenziali della “razza umana” è sempre stato il possesso e la gestione del
surplus di beni economici a disposizione o in possesso di alcuni individui rispetto ai propri bisogni reali in relazione ad altri, invece, in ammanco di beni.
Questo squilibrio ha sempre determinato un flusso di cessione dei beni da chi ne possedeva,
appunto, in surplus a chi ne era in ammanco. Una cessione definitiva attraverso lo scambio sul
mercato degli stessi beni in cambio di un titolo di credito pagabile a vista1 quale il denaro. La
cessione però poteva essere anche provvisoria, mediante una cessione d’uso del bene. Cessione
per un certo periodo (con pagamento di un canone per la cessione medesima) e il ritorno del
bene alla fine del periodo fissato dal contratto. Tra i beni ceduti, non rientravano, quindi, i soli
beni materiali o immateriali, ma anche lo stesso denaro. Costituendo, infatti, il denaro, la misura universale del valore dei beni espressa mediante il titolo stesso costituito dall’ammontare
di unità di moneta, la cessione dei beni non era più necessaria avvenisse mediante il passaggio
materiale di un bene preciso, ceduto provvisoriamente ad altri, ma semplicemente attraverso il
passaggio del denaro.
Questa prassi ha determinato la nascita del contratto finanziario data dalla cessione di asset
patrimoniali in eccesso in cambio di un prezzo d’uso. L’obbligazione del cedente è soddisfatta
con il mettere a disposizione di un altro soggetto ricevente del denaro, mentre l’obbligazione di
quest’ultimo è data dal restituirlo alla fine del periodo previsto con un prezzo per aver, appunto,
avuto questa disponibilità. Per il vero il prezzo d’uso può essere pagato all’inizio di tale periodo,
oppure il denaro può anche essere restituito a rate. Ma non è questo il problema di cui discutere
in questa sede. Cosa conta è che il ricevente ha assunto con tale contratto una “responsabilità”,
quella di essere capace di rendere conto delle proprie obbligazioni, cioè saper restituire tutto il
denaro dovuto.
Nasce, quindi, un diritto “soggettivo” da parte del cedente di vedere il suo credito interamente soddisfatto sia per parte capitale e sia per parte interessi (cioè il prezzo per l’uso del
1
Il “pagamento a vista” rimane tuttavia una convenzione, poiché il contro valore in oro si è perso ormai da molto
tempo e il denaro rimane un titolo con valore di scambio puramente convenzionale.
6
Esecuzioni immobiliari
denaro). Tale diritto soggettivo è garantito direttamente dallo Stato, giacché così non fosse,
cioè non vi fosse una tutela coattiva da parte dello Stato circa l’adempimento, le obbligazioni
assunte dal debitore sarebbero solo degli intenti da parte sua e delle semplici aspettative da
parte del creditore2.
La protezione di tale diritto soggettivo da parte dello Stato ha però, assunto nel tempo diverse
connotazioni rispetto alle responsabilità del debitore, passando dalla “responsabilità personale”
alla “responsabilità patrimoniale”.
La responsabilità personale presuppone che l’individuo il quale non faccia fronte alle obbligazioni assunte con gli altri singoli individui, o con la società nel suo insieme, “paghi” per
questa mancanza attraverso la propria persona. La responsabilità patrimoniale, invece, sposta il
“pagamento” sul patrimonio della persona che non abbia fatto fronte ai suoi impegni o doveri. In
pratica il mancato pagamento di un debito, nella responsabilità penale si traduce in un reato contro il patrimonio, mentre nella responsabilità patrimoniale, fatte salve aggravanti di altra specie
che configurano comunque sempre un crimine, non si ha alcun illecito rispetto al codice penale,
ma soltanto una responsabilità in sede civile.
Nell’antichità la responsabilità pare prevedesse persino la morte del debitore in caso d’insolvenza. Le dodici tavole che costituiscono la prima redazione scritta delle leggi dell’antica Roma
parlavano, infatti, della procedura esecutiva alla terza tavola, dove per un debito riconosciuto
non saldato dopo trenta giorni, senza nessuna garanzia da parte di terzi, si dava la possibilità al
creditore di portare via il debitore insolvente e di ridurlo in schiavitù e persino di sopprimerlo nel
caso la sua insolvenza perdurasse. In generale nel diritto romano la responsabilità per l’adempimento di un’obbligazione era riferita alla persona debitrice giacché titolare di un patrimonio
e, in assenza di questo, quale persona fisica. Le due responsabilità convivevano: prima la soddisfazione del debito avveniva attraverso il patrimonio del creditore e, nel caso questo percorso
non fosse stato possibile, la soddisfazione del debito avveniva attraverso la riduzione, la penosa
umiliazione e, persino, la distruzione della persona fisica insolvente.
La strada per arrivare all’abolizione della responsabilità personale per debiti insoddisfatti è
stata davvero parecchio lunga e tortuosa poiché ancora nel codice civile del 1865 era previsto
l’arresto per talune circostanze debitorie. Arresto solo parzialmente abrogato nel 1877 e completamente eliminato come concetto giuridico solo con il codice civile del 1942, il quale costituisce
l’impianto dell’attuale legislazione.
Di là degli eccessi del diritto romano la diatriba sul piano del diritto si è progressivamente
spostata sul contrasto tra il dovere dello stato di garantire il diritto soggettivo del creditore di
veder tornare nelle proprie il capitale ceduto e l’inciviltà di arrestare una persona per comportamenti privi di pericolosità sociale, senza dolo o danno colposo o intenzionale.
Senza entrare nel merito della diatriba oggi la responsabilità di fronte a delle obbligazioni
in denaro, assunte da un soggetto nei confronti di un altro, è assolutamente ed esclusivamente
patrimoniale. La possibilità di non tornare in possesso del proprio capitale rappresenta un rischio
e, quindi, un onere da mettere “in conto” da parte del creditore cedente, giacché sarà suo compito
misurare la solvibilità della persona su cui fa affidamento, conscio del fatto che lo Stato interverrà in favore del suo diritto soggettivo solo attraverso l’aggressione del patrimonio del debitore.
2
Di Majo, La tutela civile dei diritti, Milano, 2003.
1. LA RESPONSABILITÀ PATRIMONIALE DEL DEBITORE
7
Nel caso questo non possegga nulla di aggredibile patrimonialmente, egli non potrà far altro che
perseverare e tenere la situazione costantemente sotto controllo oppure fare le opportune ricerche e non cedere nulla a soggetti privi di affidabilità.
Esistono comunque situazioni che si pongono al limite del principio di civiltà prima rammentato, tipo gli assegni di mantenimento del coniuge o dei figli disposto dal tribunale in caso
di separazione tra coniugi o, peggio ancora, in caso di divorzio. Situazioni in cui per l’inadempimento è previsto il reato penale, giacché si suppone il danno verso una persona in difficoltà, vale
a dire un quid pluris rispetto alla semplice obbligazione non onorabile. In tutte le altre situazioni
l’ordinamento italiano prevede esclusivamente la responsabilità patrimoniale del debitore.
In base all’attuale e vigente normativa la responsabilità patrimoniale del debitore è sancita
dall’art. 2470 del Codice Civile3 dove si stabilisce che il debitore risponde dell’adempimento
delle sue obbligazioni con tutti i beni da egli posseduti o che potrà possedere nel futuro. Si parla,
dunque, soltanto dei “beni economici” posseduti o che potranno essere anche posseduti in un
secondo momento dal debitore. Si tratta, dunque, di beni di ogni genere che possono essere in
qualche modo ricondotti in capo al debitore. Nel nostro caso ciò che interessa, sono i beni immobiliari e siccome tali, sono di più facile identificazione poiché si tratta di beni registrati soggetti
a pubblicità immobiliare degli atti traslativi o dei vincoli sorti su di loro, pertanto, la loro identificazione è senz’altro più immediata.
In questa breve (e apocrifa) valutazione della responsabilità del debitore è stata volutamente
tralasciata tutta la materia giuridica da cui la predetta responsabilità deriva, vale a dire: le obbligazioni, le categorie di obbligazioni, la modificazione dei soggetti, l’estinzione delle obbligazioni e via dicendo, rimandando per tutte queste nozioni a testi specializzati.
Quanto interessa, nei fini di questo testo sulle esecuzioni immobiliari, è sapere che il nostro
ordinamento prevede, quando il creditore rimanga insoddisfatto a causa dell’inadempimento del
debitore, che accanto all’obbligo originario della prestazione prevista dal contratto venga ad affiancarsi – quando la stessa prestazione è ancora possibile – oppure venga a sostituirsi – quando,
invece, l’obbligazione è divenuta impossibile – l’obbligo del risarcimento del danno, diretto a
compensare il creditore dei danni subiti per effetto del mancato o ritardato adempimento4.
Qualora il debitore rimanga ancora inadempiente rispetto all’obbligo connesso alla sua accertata responsabilità, diviene infine operativa la garanzia generica costituita dal suo patrimonio,
che consente al creditore di soddisfare in via coattiva il suo interesse, attraverso l’applicazione
delle norme sul processo di esecuzione oggetto specifico del presente testo.
Il principio della responsabilità patrimoniale del debitore sancito dall’art. 2740 prevede quindi in senso stretto che questi debba rispondere delle obbligazioni assunte verso il creditore con
3
4
Art. 2740 Codice Civile: “Il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e
futuri.
Le limitazioni della responsabilità non sono ammesse se non nei casi stabiliti dalla legge.”.
Art. 1218 Codice Civile: “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento
del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione
derivante da causa a lui non imputabile”. A proposito di questo articolo vale la pena sottolineare che l’impedimento
di cui trattasi deve essere assoluto tale da non consentire in alcun modo di adempiere. Nel caso sia abbiano i caratteri di mera difficoltà, non si può parlare di assolutezza. L’impedimento deve anche essere oggettivo, vale a dire
riguardare la prestazione in sé e non, invece, le vicende soggettive del debitore; in sostanza deve essere impossibile
astrattamente per qualsiasi soggetto e non solo per il debitore, cioè per chiunque si fosse trovato nelle sue stesse
condizioni.
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Esecuzioni immobiliari
tutti i suoi beni, presenti e futuri. I beni assolvono, dunque, a una funzione di garanzia generica
a tutela dell’interesse del creditore, rimanendo soggetti all’azione esecutiva da questi promossa.
I rimedi a tal fine esperibili dal creditore sono:
–– l’esecuzione forzata in forma specifica, da seguire solo per le obbligazioni di consegnare, di fare e di non fare; questa consiste nel conseguire coattivamente quanto indicato
contrattualmente in prestazione, in modo da realizzare l’identità tra il bene dovuto, quello
aggredito e quello conseguito;
–– l’esecuzione forzata (semplicemente tale), da seguire nel caso di obbligazioni pecuniarie
oppure quando non sia realizzabile l’esecuzione in forma specifica; questa consiste nella
vendita coattiva dei beni del debitore, in modo da ricavare quanto necessario per soddisfare, in attuazione della garanzia generale, in tutto o in parte il creditore.
Le esecuzioni di nostro interesse sono evidentemente quelle generali e, appunto, nello specifico: le esecuzioni immobiliari.
Prima di addentrarci ancora in concetti generici riguardo alla garanzia patrimoniale e il suo
esercizio in caso d’inadempienza occorre precisare che presupposto processuale per procedere
a un’esecuzione forzata è il possesso da parte del creditore di un titolo esecutivo, solo questo,
infatti, consente di promuovere la relativa azione. È comunque, altresì, necessario precisare che
costituiscono un titolo esecutivo:
–– in primis una sentenza del giudice che disponga la condanna a un pagamento. La condanna può anche essere di primo grado, tuttavia in questo caso si potrà chiedere – alla
presenza di gravi e fondati motivi – la sospensione dell’esecutività;
–– un decreto ingiuntivo non opposto o dichiarato provvisoriamente esecutivo dallo stesso
giudice che l’ha emesso;
–– le ordinanze di condanna del giudice al pagamento di somme e interinali, le condanne
provvisionali e provvedimenti cautelari;
–– i verbali di conciliazione giudiziale o stragiudiziale dichiarati esecutivi dal giudice.
Accanto a questi titoli esecutivi detti “giudiziali” poiché derivano da un dispositivo derivante
da un giudizio, esistono i cosiddetti titoli esecutivi stragiudiziali come:
–– le cambiali;
–– gli assegni bancari e circolari;
–– le scritture private autenticate limitatamente alle obbligazioni in denaro in esse contenute;
–– un atto ricevuto da un notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato a farlo.
Dall’elenco ne deriva che in assenza di uno dei titoli appena descritti, il creditore dovrà
prima procedere al reperimento dello stesso. Un professionista, ad esempio, che abbia emesso
delle fatture alla clientela non pagate, non potrà procedere alla procedura esecutiva prima di aver
ottenuto dal giudice un decreto ingiuntivo non opposto oppure provvisoriamente esecutivo o una
sentenza di primo grado che condanni il debitore al pagamento delle somme richieste.
1.2. La garanzia patrimoniale e le cause di prelazione
La garanzia patrimoniale conseguente alla responsabilità assunta dal debitore coincide, quindi, con tutti beni che questi possiede. In caso d’impossibilità da parte del creditore di veder
1. LA RESPONSABILITÀ PATRIMONIALE DEL DEBITORE
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soddisfatto il proprio diritto nel presente, i beni cui si fa riferimento sono anche quelli che, eventualmente, il debitore potrà acquisire negli anni a venire. Tutto, ovviamente, con la condizione
che il creditore curi diligentemente il diritto e non lo faccia, pertanto, cadere in prescrizione5.
Sono beni del debitore tutti gli asset positivi con i quali questi abbia a che fare, come: stipendi
o pensioni, rendite diverse, titoli, eccetera oltre, naturalmente, agli immobili che costituiscono
la garanzia patrimoniale classica e che, posta la capienza di valore che essa offre, assicurano
in maggior misura la possibilità di veder soddisfatto interamente il credito e i danni provocati
dall’inadempienza.
Si definisce come garanzia patrimoniale generale quella offerta su tutti i beni e i crediti del
debitore e prevista dall’art. 2470 del C.C..
Rispetto alla garanzia generale non sono ammesse limitazioni, se non nei casi specificamente
fissati dalla legge.
Esistono, quindi, delle limitazioni della garanzia. Fondamento di tali limitazioni è una valutazione di efficacia normativa che avvantaggia il diritto del debitore a conservare comunque
il bene rispetto a quello del creditore di veder soddisfatto il suo credito. Le limitazioni, posto
quanto affermato dal primo comma dell’art. 2470 del C.C., non possono dunque essere molte,
ma solo alcune ipotesi ben circostanziate. Andiamole a esaminare brevemente.
Il primo gruppo di queste limitazioni è legato alla natura o alla funzione dei beni appartenenti
al debitore. Non sono, infatti, aggredibili beni o crediti che si riferiscano a cose e diritti con funzione alimentare oppure di prevalente valore morale o personale, crediti di lavoro o, infine, anche
ipotesi specifiche contenute nella legge fallimentare e nel codice civile.
Non sono evidentemente espropriabili i beni pubblici demaniali o facenti del patrimonio
indisponibile dello Stato o delle Regioni, oppure quelli destinati allo svolgimento di funzioni
pubbliche. Un’altra categoria di limitazioni si ha nelle norme di legge legate alla responsabilità patrimoniale nelle previsioni a favore dell’erede, del legatario e del donatario. Questi
soggetti possono accettare l’eredità intra vires, vale a dire solamente sino all’occorrenza del
patrimonio ereditato. Per i debiti del de cuius che eccedono la consistenza patrimoniale la garanzia passata all’erede, con l’accettazione dell’eredità, non produce più effetti sul patrimonio
dell’erede medesimo. Anche i vincoli di destinazione, cioè i legami che destinano uno o più
beni a una precisa finalità producono una limitazione alla garanzia giacché i beni oggetto del
vincolo sono sottratti, di fatto, all’esecuzione forzata. Negli ultimi anni si è aggiunta, poi, una
nuova deroga alla responsabilità patrimoniale, vale a dire quella prevista dai cosiddetti trust6
introdotti dalla Legge 364 del 1989 per il cui significato e modi di costituzione rimandiamo a
testi specialistici in materia.
Il nostro ordinamento, nonostante vi siano numerose deroghe stabilite dalla stessa legge, considera tutti i creditori sullo stesso piano. Il tutto in base al cosiddetto principio della par condicio
creditorum o, meglio, il cosiddetto concorso dei creditori.
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La prescrizione è causa generale di estinzione di un diritto per la mancanza, prolungata nel tempo, del suo esercizio.
Il termine di prescrizione ordinario è di 10 anni, ma sono previste dal codice civile prescrizioni anche più brevi.
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Il Trust è un istituto giuridico con cui una o più persone detti “disponenti” trasferiscono beni e diritti nella disponibilità di un altro soggetto detto “trustee”.
Questo assume dunque i beni con l’obbligo di amministrarli nell’interesse di uno o più soggetti detti “beneficiari”
con uno specifico scopo precisato nello stesso contratto. 10
Esecuzioni immobiliari
Tale principio è espresso dall’art. 2741 del C.C.7 dove, al primo comma, afferma che tutti i
creditori hanno uguale diritto di veder soddisfatto il proprio credito sui beni del debitore. Abbiamo appena detto però, che esistono numerose eccezioni a tale principio, le quali però, nel caso
specifico, sono dettagliatamente precisate dalla norma.
Sia l’art. 2740 e sia l’art. 2741 del C.C. avendo incidenza sulla tutela della persona, trovano
una copertura costituzionale in difesa dei diritti sia del debitore e sia del creditore, il tutto in
nome del principio costituzionale espresso dall’art. 2 della Carta Fondamentale.
L’art. 2741 del C.C. parla dunque di cause legittime di prelazione, vale a dire eventi che provocano la preferenza di un creditore rispetto a un altro nel veder soddisfatto il proprio credito.
La norma ben specifica che queste cause, in deroga al principio della par condicio creditorum,
devono essere legittime. La presenza, quindi, di tali cause determina la preferenza del creditore
titolare di tale diritto a veder soddisfatto il proprio credito rispetto a eventuali altri creditori
pretendenti.
La legge individua come cause legittime di prelazione da parte di alcuni creditori rispetto ad
altri: i privilegi, il pegno e le ipoteche.
Anche il principio del concorso dei creditori conosce, dunque, delle eccezioni. Il codice
civile del 1865 qualificava come cause legittime di prelazione solo i privilegi e le ipoteche,
disciplinando in altro titolo il pegno. L’attuale codice, invece, ha previsto unitariamente i tre
istituti sopra indicati nell’ambito del titolo III del libro sesto, dedicato alla tutela dei diritti. Il
legislatore ha voluto quindi porre in rilievo il profilo funzionale unitario delle tre figure. In virtù
di tale configurazione esse si sostanziano nella legittima pretesa del creditore verso gli organi
del processo esecutivo a vedere soddisfatte le sue pretese con preferenza rispetto agli altri creditori, non muniti di tali cause di preferenza, detti perciò chirografari, e a vedere rispettata la
graduatoria stabilita dalla legge tra gli stessi creditori preferiti. La prelazione si attiva, pertanto,
alla contestuale presenza del concorso tra creditori e di un’insufficiente capacità del patrimonio
aggredibile del debitore a soddisfare i medesimi in maniera integrale.
La legge si preoccupa di stabilire oltre alle cause di prelazione anche l’ordine da seguire
tra questo tipo di creditori stabilendo un ordine tra le diverse cause di prelazione. Lo fa quando
antepone il creditore pignoratizio a quello speciale oppure anche quando antepone quest’ultimo
a quello ipotecario come accade all’articolo 27488 del C.C. e lo fa parimenti anche quando antepone un privilegio preferito al pegno su un privilegio da posporre al pegno, ancorché registrato
in data anteriore, come accade, invece, all’articolo 27819 del C.C.. La legge stabilisce, inoltre,
anche un dettagliato ordine della preferenza nell’ambito della stessa causa di prelazione di cui
agli articoli 2777 e seguenti del C.C. e agli articoli 2852 e seguenti del C.C..
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Art. 2741 Codice Civile: “I creditori hanno eguale diritto di essere soddisfatti sui beni del debitore, salvo le cause
legittime di prelazione.
Sono cause legittime di prelazione i privilegi, il pegno e le ipoteche.”.
Art. 2748 Codice Civile: “Se la legge non dispone altrimenti, il privilegio speciale sui beni mobili non può esercitarsi in pregiudizio del creditore pignoratizio.
I creditori che hanno privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari se la legge non dispone diversamente.”.
Art. 2781 Codice Civile: “Qualora con crediti assistiti dal privilegio speciale concorra un credito garantito con
pegno e uno dei privilegi debba essere preferito rispetto al pegno, tale privilegio prevale su quegli altri che devono
essere posposti al pegno, anche se anteriori di grado.”.
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CAPITOLO 5
LE PROCEDURE DELL’ASTA GIUDIZIARIA
5.1. La vendita forzata e l’assegnazione
Il termine “asta” deriva dall’epoca romana. In caso di esproprio immobiliare, infatti, era
conficcata un’asta nella terra sia per indicare il luogo dove si sarebbe tenuta la vendita forzosa,
normalmente nei pressi del bene da vendere e sia come valore simbolico per affermare la forza
dell’autorità pubblica.
Lo scopo delle aste era allora come oggi, dunque, quello di recuperare del denaro attraverso
la vendita forzata di un bene al fine di soddisfare un debito rimasto insoluto. La legge ancora oggi
prevede, infatti, che qualora un privato o una società siano gravati da debiti insoluti, i loro beni
possano essere oggetto di vendita forzata. Con tale vendita si consente ai creditori il soddisfacimento del loro avere e all’acquirente (alla vendita forzata) di ottenere i diritti sul bene che prima
spettavano a chi ha subito l’espropriazione.
I beni soggetti a pignoramento possono, quindi, essere venduti oppure, in alternativa, il creditore può richiederne l’assegnazione in pagamento. La decisione se seguire una procedura o
l’altra spetta esclusivamente al creditore pignorante.
L’istanza attraverso la quale il creditore chiede al giudice dell’esecuzione la vendita o l’assegnazione dei beni pignorati deve essere depositata presso la cancelleria non prima che siano
decorsi dieci giorni dalla notifica del pignoramento (fatto solo salvo il caso che si tratti di beni
deteriorabili) al debitore ed entro il termine perentorio dei successivi novanta giorni.
Dalla notifica del pignoramento il procedente deve, pertanto, compiere una nuova scelta e
disporre un altro atto: il deposito dell’istanza con la quale egli precisa se intende procedere alla
vendita del bene o intende farselo assegnare. A seguito del deposito di tale istanza, il giudice
dell’esecuzione dispone, infine, con apposito provvedimento la vendita o l’assegnazione in pagamento del bene pignorato.
A questo punto la fase concreta della procedura di vendita forzata, ovviamente nel caso di
assegnazione la procedura cambia.
Con la vendita forzata si trasformano i beni pignorati in denaro liquido. La vendita forzata è
notevolmente diversa dal contratto di compravendita il quale, essendo un contratto a prestazioni
corrispettive, ha bisogno per il suo perfezionamento dell’incontro tra la volontà del compratore
e quella del venditore. Nel caso della vendita forzata manca del tutto, invece, la volontà del
venditore.
Con la vendita forzata, inoltre, l’acquirente non acquista il bene a titolo originario ma, derivativo, giacché l’effettivo venditore è lo Stato attraverso l’organo giudiziario.
In ogni caso gli effetti restano i medesimi della compravendita, va dire che si ha un identico
trasferimento della proprietà e dei diritti a questa connessi in capo all’acquirente.
L’assegnazione, invece, è l’attribuzione diretta del bene pignorato al creditore procedente,
ovviamente ciò è possibile se per il bene è stato fissato un preciso valore. Nel caso vi sia un solo
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Esecuzioni immobiliari
creditore da soddisfare, la predeterminazione del valore del bene aiuta a verificare se questi è stato soddisfatto interamente o solo in parte. Se, invece, concorrono più creditori, questi potranno
accordarsi sulla possibilità di assegnare il bene pignorato a favore di uno solo o di più soggetti.
In questo caso il valore del bene aiuta a comprendere se è sufficiente a coprire le spese esecutive
e i crediti privilegiati anteriori a quelli di cui chiede l’assegnazione. Sulla parte residuale potranno concorrere l’offerente e gli altri creditori, sempre rispettando le relative cause di prelazione.
L’assegnazione formalmente è costituita da un’ordinanza emessa dal giudice dell’esecuzione
dove è riportata l’indicazione dell’assegnatario e dei creditori, sia procedente e sia intervenuti.
Inoltre indica anche le generalità del debitore, l’eventuale terzo proprietario, i beni pignorati e la
somma di assegnazione.
Decorso il termine di dieci giorni dalla trascrizione del pignoramento, dunque, il creditore
pignorante e ognuno dei creditori intervenuti con titolo esecutivo, possono quindi chiedere la
vendita dell’immobile pignorato.
Il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro centoventi giorni dal deposito del
ricorso, ad allegare allo stesso:
–– l’estratto catastale;
–– certificati delle iscrizioni e delle trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nel
ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento;
–– la prescritta documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le
risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
Il termine di centoventi giorni può essere prorogato una sola volta su richiesta sia dei creditori e sia dell’esecutato, per giusti motivi e per non più di altri centoventi giorni.
Lo stesso termine è concesso al creditore dal giudice quando egli ritenga che la documentazione depositata sia incompleta e debba essere integrata. Se la documentazione non è depositata
o integrata nei termini assegnati, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara inefficace
il pignoramento sull’immobile privo della prescritta documentazione. II giudice dispone quindi,
con ordinanza, la cancellazione della trascrizione del pignoramento e dichiara, inoltre, l’estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati.
Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile si determina moltiplicando la rendita
catastale – in caso di fabbricati – o il reddito dominicale – in caso di terreni – entrambi calcolati
alla data della proposizione della domanda, per duecento. Qualora il giudice ritenga, però, che il
valore così determinato sia manifestamente inadeguato, il prezzo è da egli determinato in base agli
elementi forniti dalle parti e di quelli che gli possono essere forniti da un esperto da lui nominato.
A seguito dell’istanza di vendita ed entro trenta giorni dal deposito della prevista documentazione il giudice, qualora lo ritenga necessario, nomina l’esperto convocandolo per prestare il
giuramento e fissa entro un massimo di centoventi giorni l’udienza per la comparizione delle
parti e dei creditori non intervenuti.
All’udienza le parti possono presentare osservazioni in relazione ai tempi e modalità di vendita e proporre altresì, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi fatto salvo il caso in
cui siano già decadute dal diritto.
Nel caso non ci siano opposizioni o se su queste si raggiunge l’accordo delle parti comparse,
il giudice dispone con ordinanza la vendita. Il termine fissato per la presentazione delle offerte
di acquisto del bene non può essere inferiore a novanta giorni dalla data dell’ordinanza e non
superiore a centoventi.
5. LE PROCEDURE DELL’ASTA GIUDIZIARIA
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Il giudice, poi, con la stessa ordinanza stabilisce come deve essere prestata la cauzione e fissa,
al giorno successivo alla scadenza del predetto termine per le offerte l’udienza per la deliberazione sulle stesse e per la gara tra gli offerenti. Nel caso non siano proposte offerte entro il termine
stabilito o queste non siano efficaci oppure nel caso di offerta inferiore al valore dell’immobile
aumentato di un quinto con dissenso del creditore procedente o, infine, la vendita non abbia luogo per qualsiasi altra ragione il giudice dispone la vendita con incanto.
Se vi sono, invece, opposizioni al procedimento il tribunale dovrà decidere con sentenza e,
quando emessa, il giudice dell’esecuzione potrà disporre a vendita.
5.2. La riforma della vendita forzata
La causa principale dell’inefficienza sostanziale delle procedure esecutive immobiliari rispetto alla necessità di recuperare del denaro per soddisfare i diritti dei creditori è sempre stata
imputata a un isolamento del circuito delle vendite giudiziarie rispetto all’ordinario mercato immobiliare. Non essendoci la volontà del proprietario a cedere l’immobile non c’è negoziazione,
pertanto, la partecipazione dell’acquirente presenta un deficit informativo rispetto alle proprie
esigenze, relegando così, le aste a un numero ristretto di soggetti esperti in grado di valutare
la convenienza d’acquisto degli immobili anche con il possesso di pochi dati. Determinando,
quindi, un approccio esclusivamente speculativo al mercato delle aste e generando dei fenomeni
di controllo sulle stesse che esulano dagli intenti reali della vendita causando tempi lunghi e
riduzioni rilevanti dei prezzi di realizzo.
II legislatore con la riforma, ispirandosi alle cosiddette best practice, ha ridotto in breve tempo la durata complessiva media delle procedure esecutive immobiliari da sette anni e mezzo a
diciotto mesi allineandosi così agli standard degli altri paesi europei e assicurando altresì, valori
di realizzo dei beni pressoché in linea con il mercato immobiliare.
Gli obiettivi dichiarati della riforma erano, dunque, sostanzialmente due:
1) superare l’isolamento del mercato delle vendite giudiziarie rispetto al normale mercato
immobiliare;
2) accelerare i tempi delle procedure in modo da recuperare più velocemente risorse per i
creditori insoddisfatti razionalizzando lo svolgimento delle attività processuali, pertanto,
riducendo – in primo luogo – il numero delle udienze a quello strettamente indispensabile e in seconda battuta potenziando e ampliando le deleghe di vendita ai professionisti.
Rientrano certamente nell’ambito del primo obiettivo dichiarato della riforma i seguenti
aspetti, a cura del custode:
–– la perizia di valore non è più genericamente limitata alla valutazione e per gli altri aspetti
alla buona volontà delle cancellerie che affiancando il lavoro del giudice dell’esecuzione
elaboravano prestampati d’ausilio e che erano oggetto del quesito richiesto al tecnico
d’ufficio. La nuova disciplina fa un riferimento puntuale al contenuto obbligatorio della
perizia, soprattutto per quanto attiene la due diligence e nello specifico: lo stato di occupazione del bene, l’esistenza di vincoli e oneri, la regolarità urbanistica e l’agibilità
dell’ immobile; il tutto in linea con gli standard informativi richiesti dagli operatori del
mercato, oltre alla specifica previsione della pubblicazione della perizia su sito internet
e, quindi, un facile accesso alle informazioni espresse dalla stessa. Gli aspetti valutativi
rimangono però, ugualmente indietro rispetto alla realtà del mercato immobiliare, il quale
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Esecuzioni immobiliari
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nel frattempo s’è evoluto ed è ormai orientato a una valutazione precisa e, pertanto, all’utilizzo degli standard internazionali di valutazione (IVS) dei quali nella riforma purtroppo
non se ne fa minimo cenno lasciando i CTU – oggi denominati esperti – in balia alle solite
benevoli iniziative delle cancellerie o alla preparazione del singolo tecnico che però, rispetto ai predetti standard, non sempre è all’altezza della situazione;
la nomina d’ufficio di un custode giudiziario dell’immobile pignorato in sostituzione del
debitore quando l’immobile è vuoto o è occupato da un terzo soggetto per il quale andrà
verificato se il titolo in forza del quale avviene l’occupazione sia opponibile giacché anteriore al pignoramento oppure se non opponibile, perché successivo allo stesso, debba
essere subito liberato. Il custode ha lo scopo di facilitare la collocazione del bene sul
mercato e di comportarsi alla stessa stregua di un agente immobiliare; il suo compito
precipuo è, infatti, quello di far visitare agli interessati all’acquisto l’immobile posto in
vendita. Per questo scopo il nome e il recapito telefonico del custode sono inseriti negli
avvisi pubblicitari pubblicati sui quotidiani e sui siti internet;
un diverso disciplinamento della pubblicità la quale deve essere effettuata almeno quarantacinque giorni prima della gara, su almeno un quotidiano e un sito internet;
lo spostamento dell’asse di principale interesse sulla vendita senza incanto, inteso come modello di alienazione attraverso la presentazione entro un termine fissato di offerte irrevocabili
di acquisto a un prezzo non inferiore a quello minimo stabilito. Ciò ha impedito o perlomeno
ridotto notevolmente i fenomeni di turbativa d’asta e gli incanti pretestuosamente deserti al
fine di riuscire ad acquistare a prezzi stracciati beni immobili di notevole valore immobiliare;
la riduzione dei provvedimenti, infatti, già con l’ordinanza con la quale il giudice dell’esecuzione dispone la vendita è fissata la data per la presentazione delle offerte e già, per
il giorno successivo, l’udienza per l’esame delle stesse e l’eventuale svolgimento della
gara tra offerenti nel caso di pluralità. Con lo stesso provvedimento è anche fissata la data
dell’incanto quando nel termine precedentemente fissato non pervengano offerte i anche
bel caso in cui queste non superino di almeno un quinto il prezzo base e il giudice o i
creditori preferiscano andare all’incanto;
le modifiche apportate alla disciplina della vendita con incanto con l’introduzione di alcune innovazioni in merito all’offerta in aumento e allo svolgimento della gara finalizzate
a evitare l’uso speculativo dell’istituto. L’offerta in aumento deve superare di almeno un
quinto il prezzo di aggiudicazione ed essere accompagnata da una cauzione doppia rispetto a quella inizialmente fissata per l’incanto. In caso di gara successiva all’aggiudicazione
possono partecipare, oltre a chi ha fatto offerte in aumento, anche chi ha semplicemente
partecipato all’incanto sempre previo deposito della doppia cauzione;
la tutela dell’interesse dell’offerente allo svolgimento senza rinvii o sospensioni delle
operazioni di vendita è, infatti, stabilito dalla riforma che l’istanza di sospensione della
procedura è inammissibile se formulata nei 20 giorni antecedenti la gara e il rinvio della
vendita può essere disposto solo se vi è il consenso degli offerenti;
l’introduzione di garanzie procedurali volte ad agevolare il ricorso da parte degli offerenti
a finanziamenti bancari garantiti da ipoteca sull’immobile stesso oggetto della vendita;
la liberazione dell’immobile a cura del custode giudiziario e nel caso questo sia occupato
dal debitore la possibilità per il giudice di ordinarne la liberazione immediata in modo che
l’acquirente possa essere immesso nel possesso dell’immobile, libero da persone e cose.
5. LE PROCEDURE DELL’ASTA GIUDIZIARIA
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Hanno, invece, lo scopo di accelerare lo svolgimento del processo esecutivo, le seguenti
modifiche introdotte dalla riforma:
–– l’introduzione del termine di trenta giorni dal deposito della certificazione ipocatastale per
l’emissione del provvedimento di nomina dell’esperto e la fissazione della prima udienza;
–– l’obbligo di fissare la prima udienza entro 120 giorni dalla nomina dell’esperto e alla
stessa sia già pronunciata l’ordinanza di vendita o la delega delle stesse operazioni, in
modo da consentire all’esperto nominato per la valutazione di comparire subito davanti
al giudice per il giuramento e inviare copia della relazione di stima e due diligence alle
parti, a mezzo posta, e-mail o fax, almeno 45 giorni prima della stessa udienza e alle parti
di formulare osservazioni sulle conclusioni del tecnico valutatore fino a 15 giorni prima;
–– l’estensione della delega delle operazioni di vendita ai professionisti, oltre che ai notai,
anche agli avvocati e ai commercialisti. La delega è estesa sia alla fase della vendita
senza incanto e sia a quella con incanto, per cui il professionista delegato procede identicamente come il giudice dell’esecuzione. Il giudice fissa i termini entro i quali devono
essere svolte le operazioni di vendita delegate. Il mancato rispetto di questi termini determina la revoca della delega e la cancellazione del professionista dal relativo elenco;
–– introduzione della facoltà delle parti di chiedere la sospensione facoltativa del processo sino
a 24 mesi in pendenza di trattative tra le parti o di piani di rientro in corso di esecuzione.
5.3. La vendita senza incanto
Prima di arrivare a chiarire in cosa consiste la vendita senza incanto, facciamo il punto della
situazione sulle procedure da seguire prima di arrivare a tale fase del processo di esecuzione.
Abbiamo detto:
–– entro novanta giorni dalla notifica del pignoramento il creditore che non ha ottenuto soddisfazione da parte del debitore deposita istanza di vendita con la quale dà inizio alle
procedure di esproprio;
–– entro un termine massimo di centoventi giorni dal deposito della predetta istanza di vendita, il creditore deve depositare la documentazione ipotecaria e catastale richiesta, vale a
dire l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento
oppure, in sostituzione di questi documenti, un certificato notarile attestante le medesime
risultanze dei certificati. Tale termine può essere prorogato dal giudice dell’esecuzione
per altri centoventi giorni per giusti motivi o, nel caso la documentazione già presentata
sia incompleta lo stesso giudice può concedere identico termine per l’integrazione. Se
non è depositata la prevista documentazione o il creditore non provvede alla sua integrazione nel termine concesso, il giudice dichiara l’inefficacia del pignoramento e dispone la
cancellazione della relativa trascrizione oltre a dichiarare, nel caso non vi siano altri beni
pignorati, estinto il processo esecutivo.
Osserviamo adesso, brevemente le fasi che riguardano l’esperto del giudice e che esamineremo nel dettaglio nella sezione del testo a questo dedicata:
–– entro trenta giorni dal deposito della documentazione ipotecaria e catastale il giudice
dell’esecuzione nomina l’esperto e fissa a non più di 120 giorni la prima udienza per la
pronuncia dell’ordinanza di vendita o per la delega a un professionista idoneo;
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CAPITOLO 7
RISCHI PER L’AGGIUDICATARIO
7.1. La nullità della vendita
Il trasferimento forzoso del bene venduto con l’asta e l’avvenuto soddisfacimento dei crediti sono tenuti indenni da una possibile declaratoria di nullità degli atti esecutivi che abbiano
preceduto la vendita (o eventualmente l’assegnazione) fatta debita eccezione per l’ipotesi di
collusione fra acquirente (o assegnatario) e creditore procedente, così come previsto dall’art.
29291 del codice civile.
Se le nullità sono, invece, riferite al procedimento di vendita, vale a dire cadono sugli atti del
processo esecutivo successivi all’udienza che ha disposto la vendita, queste produrranno i suoi
effetti negativi invalidando la stessa vendita (o assegnazione) mediante l’opposizione agli atti
esecutivi. Da quanto appena affermato possiamo dedurre che lo sbarramento temporale preclusivo è, dunque, costituito proprio dall’udienza per la disposizione della vendita del bene. Ogni
eventuale nullità degli atti anteriore a questa non ha effetti sulla vendita (o sull’assegnazione)
mentre l’ha, nel caso opposto, il tutto nelle previsioni dell’art. 530/22 e dell’art. 569/23 del codice
di procedura civile.
Non ha alcuna importanza, invece, che la nullità sia dovuta a vizi di forma o di sostanza,
l’importante è soltanto che sia eccepita prima dell’udienza per la vendita del bene, salva la condotta collusiva prima accennata e salvo il caso anche in cui non ricorrano elementi per una nullità
assoluta dovuta a carenza dei presupposti che stanno alla base della stessa procedura esecutiva e
tali da invalidare l’intera sequenza procedimentale, poiché in questo caso anche lo stesso riparto
sarebbe suscettibile di impugnativa.
7.2. Vendita volontaria e vendita forzata
Esaminiamo in breve le differenze che esistono tra una vendita volontaria e una vendita forzata.
Per quanto riguarda il punto di vista del venditore cambia il soggetto che realmente intrattiene le operazioni che sottendono le fasi di compravendita. Nella vendita volontaria queste
operazioni sono condotte direttamente dal proprietario il quale trasmette nella trattativa le sue
1
Art. 2929 del Codice Civile: “La nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione non ha
effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. Gli altri
creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto dell’esecuzione.”.
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Art. 530 comma 2 del Codice di Procedura Civile: “…All’udienza le parti possono fare osservazioni circa l’assegnazione e circa il tempo e le modalità della vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli
atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle.”.
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Art. 569 comma 2 del Codice di Procedura Civile: “…All’udienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo
e le modalità della vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono
già decadute dal diritto di proporle.”.
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Esecuzioni immobiliari
esigenze e condizioni di realizzo, mentre nella vendita forzata queste operazioni traslano sullo
Stato il quale a mezzo delle sue figure professionali quali: giudice, esperto, custode, delegato
ecc. si pone come obiettivo quello di realizzare il miglior ricavato possibile dalle operazioni di
vendita. Le esigenze e condizioni di realizzo non sono più espresse, quindi, dal proprietario del
bene ma, dalla cosiddetta “procedura”. Il proprietario intestatario del bene (o di una sua quota)
diventa mero spettatore e può esercitare i suoi diritti non intervenendo nella trattativa di vendita,
ma soltanto qualora ricorrano i presupposti per la sua opposizione alla stessa. La forzatura non è,
quindi, da intendere alle condizioni della compravendita, posto che il proprietario esecutato non
ha diritto di intervenire in queste, bensì, proprio alla sostituzione dello Stato al titolare del diritto
reale e che rende il trasferimento coattivo.
Per ciò che attiene il punto di vista dell’acquirente o aggiudicatario la vendita volontaria e
vendita coattiva danno luogo entrambe a un acquisto a titolo derivativo del bene (cioè spettante
già ad altro proprietario) sempre nell’ambito di successione a titolo particolare (vale a dire di un
diritto specifico). Nella vendita forzata tuttavia il trasferimento avviene da esecutato ad aggiudicatario, mentre il pagamento del prezzo avviene da questo a creditore procedente e intervenuti.
Si trasferiscono all’acquirente i diritti che sul bene spettavano all’espropriato, nonché risultano inopponibili all’aggiudicatario i diritti dei terzi privi di effetti pregiudizievoli nei confronti
del creditore pignorante e dei creditori intervenuti cosicché fra pignoramento e vendita forzata
vi sia continuità.
L’effetto traslativo nella vendita volontaria si ha con la trascrizione dell’atto notarile di compravendita sui libri fondiari, mentre nella forzata consegue alla pronunzia del decreto di trasferimento4 essendo questo titolo idoneo per la trascrizione prevista. Tuttavia, occorre precisare che
il diritto sul bene inizia già col versamento del prezzo.
Alla tesi che la vendita forzata sia – come la volontaria – un acquisto a titolo derivativo, si
oppone quella per cui, trattandosi di trasferimento coattivo non è riconoscibile né l’acquisto a
titolo originario, né la causa negoziale giacché l’aggiudicatario (o assegnatario) non è avente
causa dal debitore espropriato; in ogni caso a tutela di questo, è previsto che si faccia salvo il
suo acquisto anche se la procedura si estingue prima che sia emesso il decreto di trasferimento.
La vendita coattiva risponde al cosiddetto “effetto purgativo” il quale permette all’acquirente che il bene esecutato a egli trasferito sia deprivato dai vincoli pregiudizievoli derivanti
da pignoramenti, sequestri, pegni, ipoteche e privilegi speciali; purché questi non siano riferiti
a obbligazioni assunte dall’aggiudicatario come, ad esempio, l’ipoteca iscritta in conseguenza
della concessione di mutuo bancario da egli utilizzato per il pagamento del prezzo dovuto. Nella
vendita volontaria i vincoli di questo tipo sono da cancellare a cura del venditore e in ogni caso,
qualora ciò non avvenga, l’acquirente ne deve essere consapevole e accettare volontariamente la
traslazione su di sé dello stesso vincolo.
4
Art. 586 del Codice di Procedura Civile: “Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare
decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita, e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma dell’articolo 508. Il
giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie
successive alla trascrizione del pignoramento.
Il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto.
Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio.”.
7. RISCHI PER L’AGGIUDICATARIO
81
L’effetto purgativo implica però, che i creditori – i quali hanno un diritto di prelazione, risultante da pubblici registri, sui beni pignorati– debbano comunque essere informati dell’esecuzione, in modo da consentire loro di partecipare alla procedura espropriativa ed evitare di perdere il
privilegio di cui sono titolari. A questo fine a ciascuno di questi va notificato, entro cinque giorni
dal pignoramento, un avviso contenente l’indicazione del creditore pignorante, del credito per il
quale si procede, del titolo e delle cose pignorate. In mancanza della prova di tale notificazione,
il giudice non può provvedere sulla vendita (o assegnazione).
Nella comparazione fra l’interesse dell’aggiudicatario e quello degli eventuali creditori
iscritti “non avvisati”, prevale comunque quello dell’acquirente in maniera tale che il secondo si
esplica soltanto nella possibilità di intervento in sede di riparto oppure anche, a riparto concluso,
della proposizione di un’azione risarcitoria verso il creditore procedente, il conservatore dei
registri immobiliari, il professionista delegato alla vendita e il giudice.
7.3. Beni culturali e diritto di prelazione
I beni immobili facenti parte del patrimonio culturale italiano, ai sensi e per gli effetti del
codice dei beni culturali (Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42) che disciplina, appunto,
sia i beni culturali e sia quelli paesaggistici, in caso di compravendita volontaria sono soggetti a
particolari condizioni. Alcuni beni culturali, ad esempio – per lo più demaniali – sono assolutamente inalienabili altri, invece, possono essere alienati solo con l’autorizzazione del Ministero.
Tale autorizzazione è rilasciata a condizione che l’alienazione consenta la tutela e la valorizzazione dei beni e non pregiudichi il pubblico godimento; le destinazioni d’uso ammesse e che
favoriscono tale condizione sono indicate nella stessa autorizzazione.
I beni appartenenti a privati inseriti negli elenchi del codice dei beni culturali possono essere, invece, alienati in tutto o in parte e a qualsiasi titolo. In ognuna delle forme di trasferimento
l’interessato deve sempre, entro il termine di trenta giorni, denunciare alla Soprintendenza competente l’avvenuto cambiamento, indicando: i dati identificativi del bene, il luogo in cui questo si
trova e il domicilio dei soggetti coinvolti. La Soprintendenza, a sua volta, trasmette la denuncia
alla Direzione Regionale per la comunicazione al Ministero e agli Enti Locali interessati per territorialità. La stessa Soprintendenza entro trenta giorni dal ricevimento del cambiamento, scrive
al denunciante per confermare il vincolo esistente sul bene (già dichiarato d’interesse culturale).
Gli enti locali, a loro volta, hanno sessanta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione
sull’acquisto del bene in oggetto. Trascorso tale periodo la Soprintendenza acquisisce in forma
definitiva, per conservarli nei suoi archivi, i dati del nuovo titolare del bene.
I beni culturali appartenenti a un privato esecutato, essendo trasferibili in tutto o in parte
e a qualsiasi titolo possono anch’essi essere, dunque, pignorabili e soggetti a vendita forzata.
Essendo però vincolati, dove tale qualificazione deve essere rilevata dall’esperto giacché rientra
nei suoi compiti, c’è un’influenza diretta della condizione sotto il profilo della determinazione
del valore che dovrà essere presa in considerazione in fase di stima ed evidenziata in relazione.
Da parte procedura esiste, invece, la prospettazione dell’obbligo di inserire notizia del vincolo
nell’ordinanza di vendita con conseguente applicabilità della prelazione in favore dello Stato.
La comunicazione della dichiarazione va trascritta sui registri Immobiliari al fine di consentire l’opponibilità ai terzi della natura speciale dei beni culturali assoggettati ad esecuzione
coattiva.
82
Esecuzioni immobiliari
Nel caso di beni culturali demaniali, vale a dire appartenenti a Regioni, Province, Comuni o
enti non lucrativi, questi non potranno, invece, essere oggetto di procedura esecutiva.
Nel caso in cui il vincolo di interesse storico artistico sia stato notificato e trascritto nei confronti del proprietario risultante agli atti catastali ed emerga che costui abbia venduto l’immobile
prima della procedura esecutiva, non potrà applicarsi la normativa speciale relativa al trasferimento dei beni culturali appena esaminata e, pertanto, il Ministero dei beni culturali non potrà avvalersi della prelazione attesa l’impossibilità del terzo acquirente di sapere dell’esistenza del vincolo.
In sede di procedura di vendita forzata l’obbligo di denuncia del trasferimento del bene grava
sull’aggiudicatario giacché è senz’altro lui che acquisisce il diritto a ottenere il trasferimento
della proprietà. L’aggiudicatario dovrà pertanto provvedere, entro trenta giorni dal decreto di
trasferimento, alla denuncia presso la competente Soprintendenza. L’atto traslativo, che nel caso
di vendita forzata è rappresentato dal decreto di trasferimento, è sempre subordinato – come
nella vendita volontaria – alla condizione sospensiva della prelazione. Nel caso la prelazione sia
attivata, questa impedirà che il trasferimento esplichi effetto.
La prelazione del ministero va esercitata entro due mesi dalla data di ricezione della denuncia e per farla valere sarà necessaria una notifica in tal senso sia al proprietario esecutato e sia
all’acquirente.
Nel caso in cui il comune o la provincia, dopo aver ricevuto dal Soprintendente l’informativa
della vendita, dimostrassero l’intento di acquisire il bene dovranno, entro quaranta giorni, dichiarare anche l’utilizzazione che di detto bene andranno a fare in modo da consentire al Ministero
di rinunciare in favore dell’Ente Territoriale.
L’esercizio della prelazione equivale a impedire il trasferimento della proprietà e, pertanto,
la vendita all’aggiudicatario è da ritenersi come non fosse mai esistita. Tuttavia l’obbligo della
denuncia presso la Soprintendenza per l’aggiudicatario sorge solo dopo l’emissione del decreto
di trasferimento essendo questo il momento in cui diventa davvero il diretto interessato. Con
l’avvenuta denuncia, quindi, il decreto di trasferimento s’intenderà, pertanto, nei sessanta giorni
di tempo previsti per l’esercizio della prelazione, sospensivamente condizionato.
Nel caso di esercizio dell’opzione la vendita si intenderà come non avvenuta e all’aggiudicatario saranno restituite tutte le somme versate e lo Stato dovrà corrispondere alla procedura il
prezzo di acquisto. Il decreto di trasferimento emesso sarà, dunque, da ritenersi come non fosse
stato mai emesso e, quindi, inefficace già dalla sua origine e il bene esecutato si intenderà come
non fosse mai stato trasferito.
L’aggiudicatario ha diritto alla restituzione immediata di tutte le somme versate, tuttavia
occorre precisare che nei confronti dello Stato non sorge il diritto al rimborso di interessi, danni
o lucro cessante derivanti dall’esercizio della prelazione.
Qualora l’aggiudicatario non provveda alla denuncia entro trenta giorni dal decreto di trasferimento l’atto è comunque da considerarsi nullo, ciò a prescindere dal fatto se egli avesse o
meno conoscenza del vincolo sul bene. Tale obbligo di denuncia, infatti, è avulso dalla natura
pubblicistica del vincolo, essendo questo sempre e comunque preordinato a soddisfare l’esigenza di preservare e tutelare il bene nei confronti di qualsivoglia soggetto – a qualunque titolo – ne
abbia la detenzione materiale, oltre a consentire l’esercizio della prelazione a favore dello Stato,
nei casi consentiti.
Tale nullità de facto dopo trenta giorni non introduce, pertanto, il termine lungo di centottanta
giorni per l’esercizio della prelazione previsto, invece, nella vendita volontaria quando l’acquiren-
7. RISCHI PER L’AGGIUDICATARIO
83
te non provveda alla denuncia della avvenuta alienazione presso la Soprintendenza. Termine che
nel caso della vendita forzata rimane, dunque, in ogni caso rigidamente fissato in sessanta giorni.
7.4. Evizione, garanzia per vizi e vendita aliud pro alio
L’evizione della vendita volontaria si ha quando un terzo fa valere il suo diritto di proprietà
sulla cosa venduta e la sottrae a colui che l’ha comprata. Nella transazione volontaria l’evizione
deve essere sempre garantita dal venditore, mentre nel caso di vendita forzata non può essere garantita da nessuno e, quindi, dà il diritto al rimborso di quanto pagato e la possibilità di chiedere
al creditore procedente eventuali danni e spese. In buona sostanza, nel caso in cui la vendita forzata sia compiuta contro un soggetto non qualificabile come titolare del diritto l’acquirente della
cosa espropriata può chiedere la restituzione del prezzo pagato non ancora distribuito, dedotte le
spese. Nel caso in cui la distribuzione fosse, invece, già avvenuta, può chiedere la restituzione
del prezzo da ciascun creditore per la parte che riscossa e dal debitore l’eventuale residuo, fatta
comunque salva la possibilità di chiedere al creditore procedente i danni e le spese.
Questa disposizione, tuttavia, non è molto coordinabile con quella prevista per l’opposizione
tardiva secondo la quale, se in seguito alla opposizione il giudice non sospende la vendita dei
beni mobili o se l’opposizione è proposta dopo la vendita stessa, i diritti del terzo (proprietario)
si fanno valere sulla somma ricavata. Se i diritti del terzo agiscono sulla somma ricavata, la cosa
sembrerebbe significare che l’acquirente non subisca mai evizione. In realtà la norma ha valore
solo per i beni mobili mentre, l’acquirente del bene immobile, subisce inevitabilmente gli effetti
dell’evizione qualora un terzo rivendicante risulti titolare del diritto di proprietà o di altro diritto
reale sul bene trascritto in epoca antecedente alla trascrizione del pignoramento.
Dal punto di vista pratico l’evizione cambia a seconda che sia totale o parziale. Se è totale,
l’acquirente evitto, come detto, ha diritto la restituzione del prezzo non ancora distribuito dedotte
le spese, mentre, se la distribuzione è avvenuta ha diritto a chiedere da ciascun creditore quanto
riscosso nonché dal debitore l’eventuale parte residua. Se, l’evizione, invece, è parziale essa
attribuisce all’acquirente il diritto alla restituzione a una parte proporzionale del prezzo pari alla
quota della parte rispetto al tutto.
L’azione restitutoria spettante all’acquirente evitto trova fondamento, dunque, non tanto nella
disciplina dell’evizione che regola la vendita volontaria, peraltro garantita dal venditore, ma nel
generale principio della restituzione di un versamento indebito dove, venuta meno la fattispecie
traslativa, la prestazione dell’acquirente resta senza una motivazione concreta.
Per l’aggiudicatario evitto resta anche la possibilità di agire attraverso la responsabilità risarcitoria del creditore procedente che è configurabile sia nel caso di dolo e sia nel caso di colpa.
Il venditore procedente, infatti, ha la possibilità di individuare i beni da sottoporre a esecuzione
forzata e, quindi, con tale opzione egli assoggettando al procedimento un bene eventualmente
oggetto di evizione da parte di terzo soggetto se ne assume la responsabilità per danni e spese
derivanti da tale scelta.
Per ciò che riguarda la garanzia per vizi del bene pignorato esiste una sostanziale differenza tra la vendita forzata e la vendita volontaria. Nella vendita volontaria, infatti, il venditore è
tenuto a garantire che il bene venduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’utilizzo
cui è destinato oppure ne diminuiscano sensibilmente il valore. Il vizio, in questo caso, può
manifestarsi sia con una imperfezione materiale del bene che incide, quindi, sulla sua idoneità
103
CAPITOLO 10
L’ESPERTO DEL GIUDICE NELLE ASTE GIUDIZIARIE
10.1. Il CTU nelle aste giudiziarie
Prima della riforma del processo esecutivo le valutazioni immobiliari nell’ambito delle procedure esecutive erano eseguite, sempre a seguito di nomina da parte del giudice, dal cosiddetto
Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU). Oggi è stata introdotta una figura specialistica all’interno
dello stesso ruolo definita come Esperto del Giudice (EdG). La riforma attuata con Legge
n. 80 del 14 maggio 2005, Legge n. 263 del 28 dicembre 2005 e Legge n. 52 del 24 febbraio
2006, abbiamo più volte osservato, ha modificato il processo esecutivo al fine di facilitare le
vendite immobiliari forzate per il recupero del denaro necessario a soddisfare il più possibile
le obbligazioni assunte dal debitore e da questo non onorate. All’interno di questa riforma si è
preferito, quindi, scorporare una sorta di ruolo specifico all’interno dei compiti previsti per il
CTU. L’esperto del giudice si occupa, infatti, di eseguire tutte quelle operazioni che possano
inquadrare efficacemente il bene all’asta dal punto di vista della regolarità edilizia e urbanistica, di rilevare ed evidenziare eventuali spese opponibili a carico del bene medesimo e, infine,
di valutarlo secondo un criterio di mercato reale. L’esperto rimane pur sempre un CTU, tant’è
che la sua iscrizione per ciò che attiene l’elenco del tribunale è la medesima, tuttavia, quando
è investito dai compiti predetti e, soprattutto, all’interno della procedura esecutiva, assume dei
compiti molto specifici e ben definiti; una sorta di ruolo specifico all’interno di una categoria
più generica.
La riforma ha introdotto delle novità sostanziali anche in merito alle varie attività dell’esperto
all’interno del processo esecutivo, modificando i tempi per ciò che attiene: l’assunzione dell’incarico, la documentazione da produrre, la formulazione dei quesiti, le operazioni da compere e i
termini e modi di consegna della relazione finale, oltre a un’attenzione speciale alle osservazioni
proposte dalle parti e i tempi e modi della loro discussione.
Dal punto di vista generale, pertanto, è sempre il CTU a essere investito del ruolo di consulente da parte del giudice anche all’interno delle aste giudiziarie ma, in questo caso, cambia
la denominazione per lo specifico incarico. Le regole di condotta o i requisiti e procedure per
iscriversi all’albo dei CTU permangono e queste sono senz’altro valide e automaticamente trasferite anche all’EdG. Per comprendere bene la figura dell’esperto del giudice occorre, dunque,
conoscere bene cosa sia il CTU, procediamo, pertanto, ad analizzare brevemente la figura del
Consulente Tecnico d’Ufficio.
Etimologicamente la parola “consulente” deriva dall’unione dal prefisso “cum” e dal verbo
“solère”, cioè: “salire con” o, più comprensibilmente, innalzarsi insieme. È un termine figurato.
Il consulente dovrebbe essere, quindi, il soggetto in grado di far salire “l’ignorante” (nel senso
che ignora qualcosa) al sapere. Attraverso la sua opera chi ha dubbi, o più semplicemente,
non conosce i termini di una questione, dovrebbe sollevarsi dal suo “non sapere” al “sapere”.
Il consulente è una figura professionale che vende la sua conoscenza a chi non l’ha e a questo
104
Esecuzioni immobiliari
dà i consigli necessari per trovare soluzioni a quei problemi che non potrebbe risolvere se non
tramite improvvisazione o, nel migliore dei casi, per intuizione. Il consulente vende fatti, informazioni e decisioni.
Il termine “perito” ha invece, origine più incerta, presumibilmente deriva dal greco “peri”
che sta per “intorno a” e niente avrebbe a che vedere con il latino “peritius” attinente ai derivati della parola “pericolo”. Estrapolando, il “perito tecnico” avrebbe piuttosto delle conoscenze
intorno ad argomenti tecnici. La perizia rappresenta, di riflesso, sarebbe invece, un discorso
esauriente intorno a una qualche tematica ben precisa.
Come risolvere semanticamente la differenza tra consulente e perito? Diciamo che il consulente ha una conoscenza approfondita su una determinata materia in senso generale, mentre
il perito ha una conoscenza specifica su un determinato problema. Ovviamente le due figure si
sovrappongono, ma la differenza, sebbene sottile, esiste. Il geometra, ad esempio, è un consulente tecnico perché conosce varie materie sulle quali è in grado di offrire sapere, l’estimatore di
beni immobili o proprio l’esperto del giudice (EdG) è un perito poiché in grado di stabilire con
precisione il valore di una determinata abitazione. La consulenza è un atto conoscitivo teorico,
la perizia è un atto operativo pratico. La riforma del processo esecutivo ha tenuto pertanto conto
della sottile differenza, lasciando appunto al CTU il suo aspetto di consulente, mentre ha introdotto la figura specialistica dell’Esperto del Giudice quale perito.
L’organo giudiziario preposto a emettere giudizi sulle cause penali o civili, anche nella parte
giuridica occupata dal processo esecutivo, è naturalmente il giudice, cioè la figura destinata ad
emettere la sentenza per mezzo della quale stabilire una decisione conclusiva su fatti concreti
applicando la legge. Accanto alla figura dei giudice vi sono poi figure complementari di ausilio ad esso: il cancelliere (artt. 571 e 582 del Codice di Procedura Civile), avente funzione di
assistere il giudice in tutte gli atti dei quali deve essere stilato il processo verbale (art. 126 del
Codice di Procedura Civile); l’ufficiale giudiziario (artt. 593 e 604 del Codice di Procedura Civile) avente il compito di assistere il giudice in udienza, eseguire le sue disposizioni e notificare
gli atti (art. 1375 del Codice di Procedura Civile); il custode (art. 656 del Codice di Procedura
Civile) avente la funzione di custodire beni sequestrati o pignorati A queste figure istituzionali,
1
Art. 57 del codice di procedura civile: “Il cancelliere documenta a tutti gli effetti, nei casi e nei modi previsti dalla
legge, le attività proprie e quelle degli organi giudiziari e delle parti. Egli assiste il giudice in tutti gli atti dei quali
deve essere formato, processo verbale.”.
2
Art. 58 del codice di procedura civile: “Il cancelliere attende al rilascio di copie ed estratti autentici dei documenti
prodotti, all’iscrizione delle cause a ruolo, alla formazione del fascicolo d’ufficio e alla conservazione di quelli delle
parti. alle comunicazioni e alle modificazioni scritte dalla legge o dal giudice, nonché altre incombenze che la legge
gli attribuisce.”.
3
Art. 59 del codice di procedura civile: “L’ufficiale giudiziario assiste il giudice in udienza, provvede all’esecuzione
dei suoi ordini, esegue la notificazione degli atti e attende alle altre incombenze che la legge gli attribuisce.”.
4
Art. 60 del codice di procedura civile: “Responsabilità del cancelliere e dell’ufficiale giudiziario. Il cancelliere e
l’ufficiale giudiziario sono civilmente responsabili: 1) quando, senza giusto motivo, ricusano di compiere gli atti che
sono loro legalmente richiesti oppure omettono di compierli nel termine che, su istanza di parte, è fissato dai giudice
dal quale dipendono o dal quale sono stati delegati. 2) quando hanno compiuto un atto con dolo o colpa grave.”.
5
Art. 137 del codice di procedura civile: “Le notificazioni, quando non è disposto altrimenti, sono eseguite dall’ufficiale giudiziario, su istanza di parte o su richiesta dei pubblico ministero o dal cancelliere. L’ufficiale giudiziario
esegue la notificazione mediante consegna al destinatario di copia conforme all’originale dell’atto da notificarsi.”.
6
Art. 65 del codice di procedura civile: “La conservazione e l’amministrazione dei beni pignorati o sequestrati sono
affidati ad un custode quando la legge non dispone altrimenti. Il compenso al custode è stabilito, con decreto, dal
10. L’ESPERTO DEL GIUDICE NELLE ASTE GIUDIZIARIE
105
poi, si affiancano altre figure che possono essere consultati o comunque chiamati a intervenire
quando ci sia la necessità di un intervento speciale. Queste figure sono: il consulente tecnico
(art. 617 del Codice di Procedura Civile) con il compito di assistere il giudice in singoli atti o
in tutto il processo e, infine, gli altri ausiliari (art 698 del Codice di Procedura Civile) termine
generico con il quale il codice di procedura civile indica professionisti esperti in un a determinata materia in grado di assistere il giudice (ma anche il cancelliere e l’ufficiale giudiziario)
in atti che questi non è in grado di compiere da solo. La riforma delle vendite forzate ha poi
introdotto altre figure di aiuto specifico al giudice dell’esecuzione, quali appunto l’esperto del
giudice, il custode giudiziario e il professionista delegato; queste figure saranno tutte esaminate
nel dettaglio.
Ovviamente il consulente tecnico e l’ausiliario generico sono entrambi ruoli che possono
rivestire i tecnici, differenziati dal fatto che mentre per il primo esiste un albo specifico al cui
interno trovato automaticamente posto gli esperti per le valutazioni ed è riservato all’attività dei
giudice, per il secondo non esiste alcunché e la loro scelta può avvenire a completa discrezione
del giudice o cancelliere o ufficiale giudiziario. Possiamo dire, in altre parole, che la legge di
procedura ha lasciato aperta la porta a un ruolo in evoluzione con la possibilità di inserire tra “gli
altri ausiliari” qualsiasi figura professionale esperta.
La differenza tra cancelliere o ufficiale giudiziario e consulente tecnico o ausiliario tecnico
risiede nel fatto che i primi due incarichi sono entrambi, un ruolo istituzionale affidato a una o
più persone ben precise, le quali ricoprono quel ruolo in maniera continuativa e la loro attività è
sempre connessa con l’attività processuale, mentre gli altri derivano da un decisione dei Giudice
e la loro presenza non è sempre indispensabile. Quindi, in definitiva, condizione necessaria perché sia richiesto il ruolo di consulente del Tribunale (e conseguentemente anche l’esperto) è che
vi sia un decreto di nomina o comunque un provvedimento giudiziario in merito. In tutti gli altri
cui non si può parlare di consulenza tecnica d’ufficio, ma al più di consulenza di parte.
La valutazione della necessità di ricorrere alla figura del consulente appartiene alla sfera di
discrezionalità del giudice (o degli ausiliari del giudice). La discrezionalità è assoluta ed è valida
per tutte le materie giuridiche dei contendere tranne che in materia di previdenza ed assistenza,
per le quali esiste un obbligo ben preciso di utilizzare la figura del consulente di ufficio nel primo
livello di giudizio oppure anche nel secondo quando nel primo dibattimento non ci sia stato il
ricorso al CTU.
Funzione essenziale della consulenza è quella di fornire al giudice delle valutazioni in quei
campi dello scibile in cui egli ritenga opportuno integrare le sue cognizioni. Come vengono
fornite, nella pratica, queste valutazioni da parte del CTU nominato? Attraverso una relazione
giudice dell’esecuzione nel caso di nomina fatta dall’ufficiale giudiziario e in ogni altro caso dal giudice che lo ha
nominato.”.
7
Art. 61 del codice di procedura civile: “Quando è necessario, il giudice può farsi assistere, per il compimento di
singoli atti o per tutto il processo, da uno o più consulenti di particolare competenza tecnica. La scelta dei consulenti
deve essere normalmente fatta tra le persone iscritte in albi speciali formati a norma delle disposizioni di attuazione
del presente codice.”.
8
Art. 68 del codice di procedura civile: “Nei casi previsti dalla legge o quando ne sorge necessità, il giudice, il cancelliere o l’ufficiale giudiziario si può far assistere da esperti in una determinata arte o professione e, in generale, da
persona idonea al compimento di atti che egli non è in grado di compiere da sé solo. Il giudice può commettere a un
notaio il compimento di determinati arti nei casi previsti dalla legge. Il giudice può sempre richiedere l’assistenza
della forza pubblica.”.
106
Esecuzioni immobiliari
scritta detta relazione di CTU o anche perizia tecnica nella quale il consulente è tenuto rispondere in maniera precisa ed esauriente su tutto quanto è stato domandato dal giudice. Nel caso
delle aste giudiziarie il CTU Esperto del Giudice la relazione tecnicamente dovendo realizzarsi
in base agli standard internazionali di stima rende il nome di “Relazione di stima e due dilicence
immobiliare” o, più sinteticamente e in forma più consona agli standard citati, “Report di stima”.
La consulenza, pertanto, si realizza solo e soltanto attraverso una relazione scritta, la quale
costituisce il documento conclusivo della consulenza tecnica di ufficio. La relazione predisposta dal CTU, però, non costituisce mezzo di prova poiché questa spetta generalmente alla parte
attrice oppure anche a chi intenda comunque servirsene per dimostrare qualcosa. Nel caso di
valutazione immobiliare dove non c’è necessità alcuna di prova processuale, giacché eventuali
processi cognitivi sono già conclusi nelle fasi prodromiche alla procedura medesima, il risultato
cui perviene l’esperto può comunque essere disatteso dal giudice qualora ritenga questo non sia
rispondente alla realtà del mercato.
La relazione, dunque, è soltanto un mezzo sussidiario per chiarire al magistrato come si sono
svolti i fatti o anche spiegare in termini numerici l’entità di un danno oppure per determinare il
valore di mercato di un bene da vendere forzatamente. Tuttavia, in caso di valutazione di fatti già
acquisiti agli atti e dove la relazione non è una mera valutazione delle condizioni tecniche ma,
per la formulazione del quesito, tenda invece a descrivere e risolvere situazioni di fatto, possiamo parlare di CTU anche con valore probatorio.
Questa aspettativa sul valore probatorio è importante dal punto di vista pratico per il perito
nell’ottica procedurale, soprattutto nel modo di eseguire gli accertamenti. Occorre comunque
ricordare che non è assolutamente consentito al tecnico esprimere valutazioni a sostegno di una
delle parti in causa o aiutare creditore procedente o l’esecutato in qualche maniera, sbilanciandosi con sopravvalutazioni o sottovalutazioni del bene. Il CTU (o l’esperto) dovrà attenersi solo ai
fatti e a un inviolabile principio di autonomia ed equidistanza nella forma e anche nella sostanza
della sua relazione di consulenza.
10.2. Da CTU a EdG
L’Esperto del Giudice (EdG) è, dunque, un incarico speciale all’interno della complessa figura del Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU). Un tempo la figura dell’esperto non esisteva ed
è stata introdotta non come figura giuridica speciale, individuata da una norma di legge come
accade ad esempio con lo stesso CTU per il quale, abbiamo visto, è istituito un Albo cui occorre
iscriversi. L’esperto è individuato indirettamente dalle norme previste dalla riforma senza la
necessità di convocare giusta udienza, giacché secondo il consolidato orientamento della Corte
di Cassazione, l’esperto nominato non è qualificabile come consulente tecnico d’ufficio. Tuttavia egli non è nemmeno qualificabile come ausiliario poiché il titolo di “esperto” implica una
specifica conoscenza dei problemi tecnici di valutazione immobiliare. Competenze che fanno
comunque parte del bagaglio tecnico di un CTU e non di un generico ausiliario. Competenze che
fino a ieri erano svolte da un CTU e che peraltro possono essere affrontate solo da un tecnico
regolarmente iscritto a un albo professionale o comunque da chi sia abilitato, anche per altre
strade, a eseguire delle valutazioni. Essendoci dunque una consonanza perfetta tra la figura del
valutatore e quella del tecnico il giudice, nella scelta dell’esperto, inevitabilmente farà sempre
riferimento, dunque, all’Albo dei consulenti tecnici del tribunale.
10. L’ESPERTO DEL GIUDICE NELLE ASTE GIUDIZIARIE
107
L’esperto del giudice, pertanto, non è un CTU ma comunque è scelto a rotazione all’interno
dell’elenco dei consulenti tecnici del tribunale. Non può ritenersi un CTU perché non entra
all’interno di un dibattimento per supportare il giudice a dirimere una controversia. L’esperto
non offre, dunque, una consulenza vera e propria. L’esperto serve al giudice affinché possa essere
velocemente fissato un reale prezzo di mercato attendibile, posto appunto, che il soggetto interpellato abbia esperienza nel campo. L’esperto offre, da parte sua, la sua esperienza nel formulare
rapidamente un valore per il bene in vendita, non offre un parere per dirimere un problema. Prova ne è che nel caso occorra conoscere il valore di un immobile all’interno di una controversia
non si fa ricorso all’esperto, ma occorre sempre interpellare il CTU ed è comunque necessaria
un’udienza di nomina.
L’esperto, però, come abbiamo appena osservato, deve comunque essere iscritto all’albo dei
CTU poiché è da questo elenco che il giudice attingerà comunque i nominativi cui affidare l’incarico di eseguire le valutazioni e la due diligence immobiliare.
L’albo dei consulenti tecnici, non a caso, è sempre stato definito anche come albo degli esperti e ciò giustifica ampiamente il fatto che, per poter essere chiamati a eseguire delle valutazioni
nelle esecuzioni forzate, occorre essere iscritti a tale elenco. L’albo dei consulenti tecnici costituisce una sorta di albo professionale, anche se a questo non corrisponde un relativo ordine. Un
elenco diviso per categorie di esperti in varie materie dal quale il giudice dovrebbe attingere per
scegliere il nominativo del consulente prescelto. Il codice di procedura, tuttavia, parla di ricorso
all’albo in via “normale”, lasciando aperta la possibilità per il giudice di adire comunque anche
a soggetti non presenti nell’elenco sia che si tratti di esperti o di veri e propri CTU. Il criterio di
scelta del consulente da parte del giudice è soggettivo ed è basato su un criterio di fiducia nelle
capacità tecniche e di competenza della persona prescelta. La certezza della competenza e la
fiducia si il prescelto si realizzano attraverso l’albo medesimo cioè, in altre parole, il magistrato
scegliendo il nominativo presente nell’elenco dovrebbe avere la garanzia di competenze e specchiata moralità da parte dei consulente, essendo queste condizioni necessarie all’iscrizione all’albo medesimo. L’atto di scelta del consulente da parte del giudice, essendo indubbiamente utile a
fini della risoluzione degli atti processuali, non può essere oggetto di ricorsi o annullamenti ma
costituisce una decisione indiscutibile e incontestabile.
Esistono alcune categorie le quali debbono essere sempre comprese tra le sezioni in cui è suddiviso l’albo. Tra queste la legge non ha previsto quella relativa a problematiche connesse all’edilizia abitativa o all’impiantistica, tuttavia in tutti i tribunali esiste ugualmente l’apposita sezione.
L’albo è conservato, aggiornato e formalmente tenuto presso la presidenza del tribunale e,
quindi, in termini pratici dagli ausiliari di cancelleria ai quali, il tecnico aspirante all’iscrizione,
dovrà rivolgere ogni richiesta d’informazione specifica.
A latere dell’albo è stato anche istituito un comitato composto dal presidente del tribunale,
dal procuratore della Repubblica e da un tecnico prescelto tra i professionisti iscritti a uno degli
ordini tra le categorie facenti parte le varie sezioni in cui è suddiviso l’albo degli esperti.
Per iscriversi all’albo dei consulenti tecnici è necessario essere in possesso di un titolo di studio relativo e, quindi, sommariamente possiamo inquadrare come titoli abilitativi all’iscrizione
quelli di: geometra, perito agrario, ingegnere e architetto. Il titolo di studio è una condizione
necessaria, ma non sufficiente, poiché deve essere dimostrata, per esplicita richiesta della normativa, anche l’iscrizione all’ordine o al collegio professionale. Ulteriore requisito è la specchiata
condotta morale e politica dei soggetto.
