Estimo EEC 2016-2017

Corso di Economia ed Estimo Civile
arch. Francesca Torrieri
Estimo Civile
I Principi dell’Estimo
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Definizione di Estimo
“L’Estimo è l’insieme dei principi e delle norme che disciplinano la
formulazione di un giudizio di valore che deve essere oggettivo, condizionato a
particolari situazioni concrete e pur tuttavia generalmente valido”
(Di Cocco)
Caratteristiche dell’Estimo
§  Carattere NOMINALISTICO della sua metodologia
§  Natura PROBABILISTICA dei suoi risultati
Prezzo
Dato storico constatabile
Valore
Dato ipotetico prevedibile
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
I postulati estimativi rappresentano i fondamenti sui quali poggia il giudizio
estimativo:
Dati di input
Il Principio della Dipendenza
del Valore dallo Scopo
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Il Principio della dipendenza del valore dallo scopo della stima
Lo scopo della stima fissa l’angolo di visuale economica ed impone un particolare
criterio attraverso il quale può determinarsi il valore corrispondente ad ogni aspetto
economico.
Aspetti Economici:
§  Valore di Mercato
§  Valore di Costo
§  Valore di Trasformazione
§  Valore Complementare
§  Valore di Surrogazione
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Aspetti Economici
Valore di Mercato
Valore di Costo
Valore di Trasformazione
Criteri di Stima
Vm = f ( D, O)
Vk = ∑ Vmi
Vm − Vkt
Vt =
qn
Valore Complementare
Vm = Vm ( a +b ) − Vmb
Valore di Surrogazione
Vs = Vmb
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Nello stesso mercato per un bene economico possono quindi coesistere diversi
valori, risultando la diseguaglianza:
Vm ≠ Vk ≠ Vt ≠ Vc ≠ Vs
Principio di Indifferenza del Prezzo di Jevons
Nel regime economico di concorrenza perfetta, nello stesso mercato e nel medesimo
momento, non possono verificarsi prezzi diversi per lo stesso bene economico.
Vm ≡ Vk ≡ Vt ≡ Vc ≡ Vs
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Esempio:
Stima del Valore di Mercato di un’area urbana periferica, per la quale può
ravvisarsi un tendenziale regime di concorrenza
§  Ipotizzando l’annullamento del profitto nel regime di concorrenza:
Vm = Vt
§  Allorquando può constatarsi nel mercato edilizio della località una scarsa
offerta insediativa ed una altrettanta scarsa domanda, con limitata produzione
di fabbricati di caratteristiche praticamente identiche:
Ks – acquisto e sistemazione suolo
Vm = Vc = K s + K c + K i + K d = ∑ K
Kc – costo di costruzione
Ki – interessi su capitali anticipati
Kd – compensi attività direttive
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Lo “scopo” individua l’obiettivo della stima
Ogni valutazione presuppone uno scopo al quale debba servire, e soltanto lo scopo
giustifica la valutazione compiuta.
Pertanto, lo scopo:
§  Identifica la caratteristica del bene da prendere in considerazione
§  In dipendenza di ogni singola caratteristica il bene si presenta con un
particolare aspetto economico
§  Ad ogni singolo aspetto economico corrisponde un diverso valore determinabile
attraverso altrettanti criteri
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Se i criteri di stima da seguire caso per caso sono funzione degli scopi che si
intendono raggiungere con la valutazione, è da ritenere che, qualunque sia lo scopo e
quindi qualunque sia il criterio adottato,
la valutazione si risolva nella previsione di prezzi di mercato e nella previsione di
quantità prodotte e impiegate
Il giudizio di valore si risolve quindi per un determinato scopo in un
riconoscimento di analogia e di equivalenza tra il bene da stimare ed altro analogo
di prezzo noto.
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Caratteri della Stima:
1.  La valutazione presuppone la conoscenza tecnica dei beni economici, cioè la
conoscenza delle loro attitudini e delle loro possibilità;
2.  La valutazione presuppone uno scopo, cioè un fine al quale debba servire;
3.  La valutazione, qualunque sia la natura del bene e lo scopo per il quale si
compie, si risolve in una previsione, e delle previsioni conserva tutti i caratteri;
4.  La valutazione richiesta al perito ha scopi per soddisfare i quali occorre stabilire
il probabile valore di mercato del bene oggetto di stima;
5.  La valutazione di un bene qualsiasi, per qualunque scopo sia richiesta, si risolve
o nella previsione del valore di mercato del bene da stimare, oppure nella
previsione del valore di mercato di beni impiegati nel processo produttivo e nella
previsione della loro quantità
La Previsione,
Carattere Immanente della Stima
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
La previsione, carattere immanente del giudizio di stima
Valore di un bene economico
E’ la previsione del rapporto tra il grado di utilità del bene stesso ed il grado di utilità di
una determinata quantità di moneta, definendo il prezzo come constatazione di detto
rapporto tra i due gradi di utilità.
Principio di Permanenza delle Condizioni
Ogni operazione economica si svolge “in base alle condizioni note nel momento zero ed
in base a quanto si può e si sa prevedere circa l’evoluzione della situazione a seguito
dell’azione delle forze di tipo permanente note nell’istante zero”.
(Ad esempio, nelle stime a posteriori, ecc.)
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Probabilismo e oggettività del giudizio estimativo
Il giudizio estimativo impone di ricercare il valore cha ha la maggiore probabilità
“statistica”, quindi “il più probabile”, di concretizzarsi in prezzo.
L’ipoteticità del giudizio estimativo consegue:
§  dal principio di dipendenza del valore dallo scopo della stima
§  dall’essere la previsione il carattere immanente del giudizio di stima
Ciò, pertanto, giustifica il probabilismo del suo risultato.
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Stima ex ante - Stima ex post
La stima ex ante (prospettiva) riguarda le previsioni di valore svolte al presente
rispetto allo stesso presente o al futuro
La stima ex post (retrospettiva) è svolta al presente, ma è rivolta a epoche precedenti
al momento della stima.
Stima ex post
Passato
T0
Presente
Stima ex ante
Futuro
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
La “personalità” del giudizio di stima
⇓
la soggettività dello stesso
Il giudizio di stima è OGGETTIVO, ed OGGETTIVAMENTE FORMULABILE,
allorquando è basato:
§  su una effettiva conoscenza del mercato
§  sulla teoria dell’ordinarietà
§  sulla chiara visione dell’aspetto economico da riguardare
§  sulla conoscenza tecnica dei beni da valutare
Postulato della Comparazione
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
La comparazione, unico fondamento logico della valutazione
La metodologia estimativa trova come unico fondamento logico della valutazione la
comparazione tra il bene oggetto di stima e altri beni di prezzo noto con
caratteristiche simili prese a confronto.
In base all’esperienza operativa i modi di scelta delle unità da rilevare dipendono
principalmente da:
§  caratteristiche tecniche ed economiche possedute dalle unità;
§  condizioni operative di rilevazione (disponibilità di dati);
§  tempo e mezzi a disposizione del rilevatore;
§  grado di analisi che si intende perseguire e prescrizioni cui si deve attestare la
valutazione.
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
La costruzione dell’insieme di beni di confronto (campione estimativo) è legata al
bene oggetto di stima e alla composizione delle sue caratteristiche.
§  Caratteristiche Quantitative
§  Caratteristiche Qualitative
Le scale di misura delle caratteristiche
§  Scala Nominale (dicotomica)
§  Scala Ordinale (scala a punteggi)
§  Scala a Intervalli
§  Scala Cardinale (numeri cardinali)
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Comparazione estimativa
La comparazione estimativa consiste nella costruzione preliminare di una scala di
valori, disponendo in ciascun gradino i beni di confronto simili nelle caratteristiche e
associandovi la relativa classe di prezzo.
L’operazione di stima consiste nel porre il bene oggetto di stima nel gradino che gli
compete per le caratteristiche possedute e del quale assume la classe di prezzo che
diviene la sua stima.
Una classificazione dei beni di confronto, in relazione ai diversi gradi di eguaglianza
o diseguaglianza, può essere la seguente:
§  Beni eguali
§  Beni simili
§  Beni intermedi
§  Beni dissimili
§  Beni diseguali
La Teoria dell’Ordinarietà
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
La Teoria dell’Ordinarietà
Ordinario
⇒ Più Frequente
Distribuzione Gaussiana
o binomiale:
(in riferimento a rilevazioni statistiche)
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
L’Ordinarietà sul Mercato
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
L’Ordinarietà sul Mercato: un esempio
500-599
600-699
Frequenze
assolute
8
10
700-799
16
800-899
14
900-999
10
100.000-100.999
5
110.000-110.999
2
18
16
14
Frequenze assolute
Classi ( mil€)
12
10
Serie1
8
6
4
2
0
500-599
600-699
700-799
800-899
900-999
Intervallo valori
100000100999
1100-1199
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
L’ordinarietà sul Mercato: un esempio
n
Media=∑
Classi ( mil€)
Frequenze
assolute
500-599
8
600-699
10
700-799
16
800-899
14
900-999
10
100.000-100.999
5
110.000-110.999
2
j=1 Xj/N
n
Media ponderata=∑
j=1 Xjnj/
n
∑
j=1 nj/
Mediana= Valore che suddivide l’insieme di N
variabili in due sottogruppi uguali,ciascuno costituito
da N/2 elementi
Moda= è il valore cui corrisponde la massima
frequenza (relativa o assoluta), dove per frequenza si
intende il n° di volte con il quale si manifesta un
elemento del campione di indagine.
Il Metodo ed i Procedimenti Estimativi
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Il Problema Estimativo
1.  Formulazione del quesito
2.  Definizione dello scopo o degli scopi pratici della stima
3.  Individuazione del criterio o dei criteri di stima (Aspetti Economici)
4.  Elaborazione del metodo e procedimento
5.  Risoluzione del quesito
Il Metodo ed i Procedimenti Estimativi
L’unico strumento metodologico estimativo è quello comparativo
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Il Metodo ed i Procedimenti Estimativi
Diretti
Procedimenti di Stima
Indiretti
Procedimenti Monoparametrici
Uniequazionali
Uniequazionali
Procedimenti Pluriparametrici
Pluriequazionali
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Procedimenti Diretti di Stima
Il procedimento diretto è utilizzabile quando è possibile formare la scala dei prezzi
noti attraversi i dati elementari omogenei di unico tipo dai quali direttamente può
determinarsi il valore.
Il procedimento diretto si risolve:
§  nella costruzione della scala dei dati storici noti (prezzi)
§  nel successivo inserimento del bene da stimare nel gradino di detta scala che
presenta con esso maggiori analogie allo scopo di determinare il dato ipotetico
incognito (valore)
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Procedimenti Indiretti di Stima
Il procedimento indiretto è utilizzabile quando non è possibile formare la scala dei
prezzi noti per inesistenza del mercato, per impossibilità di conoscenza delle
operazioni o comunque per mancanza di dati elementari che direttamente consentono
la formulazione del giudizio di valore.
Il procedimento indiretto si risolve:
§  Scegliendo comparativamente i diversi ed eterogenei dati elementari da
elaborare successivamente
§  Valutazione del bene in funzione dello specifico aspetto economico da
riguardare
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Procedimenti Monoparametrici Uniequazionali
Il valore di stima y (variabile dipendente) dipende da un unico parametro x (variabile
indipendente).
La caratteristica differenziale è unica, e generalmente la comparazione è istituita
attraverso un parametro di natura tecnica (superficie).
I parametri di natura economica (canone, reddito catastale) non riescono a sintetizzare
l’effetto di alcuni fattori tecnici nei riguardi della formazione del valore lasciando in
ombra parte dello stesso, ed inoltre si tratta di fattori non direttamente proporzionali al
valore.
Vantaggi e Limiti:
§  Semplicità operativa;
§  Eccessiva schematicità;
§  Fortemente vincolante;
§  Eccessiva differenziazione dei beni.
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Procedimenti Pluriparametrici
A causa dell’evoluzione del mercato immobiliare, la sensibilità estimativa ha avvertito
la necessità di far dipendere più correttamente il valore degli immobili dalle diverse
caratteristiche quali-quantitative compresenti nel bene oggetto di stima, e quindi far
ricorso alle stime pluriparametriche.
I procedimenti pluriparametrici consentono di:
§  risolvere il problema della differenziazione dei beni immobiliari;
§  misurare le caratteristiche quali-quantitative;
§  sintetizzare in maniera puntuale il principio comparativo;
§  rispecchiare adeguatamente le varie forme di apprezzamento.
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Procedimenti Pluriparametrici Uniequazionali
Consentono di porre in relazione il valore di mercato di un bene (y) con le
caratteristiche tipiche del bene stesso (x1, x2, x3, ….,xn).
Vantaggi:
§  Accuratezza e obiettività delle stime ottenute;
§  I prezzi marginali dei determinanti del prezzo di mercato consentono di separare gli
effetti delle singole variabili sulla formazione del prezzo;
§  I coefficienti della MRA esprimono o quantificano l’influenza sul valore dei beni di
caratteri tipici non necessariamente corrispondenti a singoli elementi costitutivi il bene
complesso;
§  Il valore di stima del bene con caratteristiche note, viene quantificato tenendo conto
simultaneamente di una molteplicità di variabili in grado di influenzarlo;
§  Consente l’applicazione dei prezzi marginali in altri procedimenti estimativi che
utilizzano dette misure marginali (MCA).
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Limiti applicativi:
§  Composizione del campione, legata alla numerosità dei dati ed alla presenza di
fenomeni di collinearità tra le variabili esplicative;
§  Scarsa mancanza di raccolte dati sistematiche relative al mercato immobiliare (prezzi e
caratteristiche delle unità immobiliari);
§  Scarsa conoscenza dei prezzi effettivamente contrattati;
§  Difficoltà di reperimento dei dati presso le fonti pubbliche e private;
§  Scarsa propensione all’utilizzo dei modelli di statistica inferenziale, per la relativa
complessità procedurale rispetto alle procedure classiche.
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Procedimenti Pluriparametrici Pluriequazionali
Procedimenti Pluriparametrici Pluriequazionali Sistemici
Il sistema è volto alla ripartizione del prezzo di mercato fra le caratteristiche rilevate, per
un dato campione di compravendite immobiliari.
Ogni equazione è relativa alla ripartizione del prezzo rilevato, fra le caratteristiche
immobiliari possedute da un immobile, attraverso l’impiego dei prezzi medi impliciti che
rappresentano il concorso unitario di ciascuna caratteristica al prezzo totale (Stima per
valori tipici, MRA).
Procedimenti Pluriparametrici Pluriequazionali Sistemici alle Differenze
Rappresenta il modello estimativo basato sulla comparazione, fornendo una misura
quantitativa del valore di stima e i prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari.
Si fonda sulla generica funzione di comparazione, secondo la quale la differenza di
prezzo tra due qualunque beni è funzione delle differenze negli ammontari delle
caratteristiche possedute dai beni (Sistema Generale di Stima).
Procedimenti Diretti di Stima
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Procedimenti Diretti di Stima
Il procedimento diretto si esplica nelle seguenti elaborazioni:
Indagine Preventiva
a. 
Formazione di una scala di prezzi noti
P1 > P2 > Pn > Pn+1 di beni
approssimativamente analoghi a quello
n da stimare.
Operazione Estimativa
Inserimento del bene da stimare nel “gradino”
corrispondente alla maggiore analogia, risultando
Vn=Pn .
Determinazione della media dei prezzi, risultando:
b. 
Formazione di una distribuzione di
prezzi noti P1 < P2 = Pn > Pn+1 di beni
analoghi a quello n da stimare,
approssimativamente gaussiana.
P1 + P2 + Pn + Pn +1
Vm =
n +1
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Il procedimento diretto si esplica nelle seguenti elaborazioni:
Indagine Preventiva
c. 
Possibilità di formazione di una
distribuzione di prezzi unitari noti Pu di
beni analoghi a quello n da stimare,
difforme da quella gaussiana. Essendo
A, B, C, D le quantità dei singoli beni,
la scala dei prezzi noti risulterà:
Operazione Estimativa
Determinazione del prezzo unitario medio,
risultando:
Vm =
Pu1 ⋅ A + Pu 2 ⋅ B + Pu 3 ⋅ C + Pu 4 ⋅ D
A+ B +C + D
Pu1x A ≠ Pu2x B ≠ Pu3x C ≠ Pu4x D
d.
Possibilità di formazione di una scala di
prezzi noti di beni approssimativamente
analoghi a quello da stimare
relativamente a m-1 delle m
caratteristiche proprie del bene da
stimare.
Identificazione del Pn del bene con la caratteristica
A, risultando il valore del bene Vm con
caratteristica B:
Vm = Pn ⋅
B
= Pn ⋅ K
A
B⎞
⎛
⎜K = ⎟
A⎠
⎝
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Il Procedimento sintetico nella stima del valore di mercato dei
fabbricati urbani
Parametro unitario di riferimento:
§  Unità di abitazione: Vano, metro quadro utile;
§  Negozi e Botteghe: metro quadro utile;
§  Uffici: unità, metro quadro utile;
§  Alberghi, Case di Cura: posto letto, metro quadro utile;
§  Autorimesse: posto auto, metro quadro utile.
PROCEDIMENTO DIRETTO!
•  Descrizione dell’immobile oggetto di stima!
!
!
•  Selezione degli immobili di confronto!
•  Applicazione del procedimento di stima!
Descrizione dell’immobile oggetto di stima!
Localizzazione!
Tav.1 LOCALIZZAZIONE
SCALA
Università degli studi di Napoli Federico II
Corso di Economia ed Estimo Civile AA 2016-2017
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Gruppo:
Localizzazione!
Tav.2 LOCALIZZAZIONE
SCALA
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Gruppo:
Qualità ambientale!
Tav.3 Qualità ambientale
SCALA
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Gruppo:
Qualità ambientale!
Tav.4 Qualità ambientale
SCALA
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Gruppo:
Qualità ambientale!
Tav.5 Qualità ambientale
SCALA
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Gruppo:
Accessibilità!
Tav.6 Accessibilità
SCALA
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Gruppo:
Traffico e parcheggi!
Tav.7 Traffico e parcheggi
SCALA
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Gruppo:
Servizi!
Tav.8 Servizi
SCALA
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Gruppo:
Servizi di quartiere!
Tav.9 Servizi
SCALA
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Gruppo:
Qualità sociale!
Tav.8 Qualità sociale
SCALA
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Gruppo:
Descrizione dell’edificio!
Tav.10 Descrizione dell’edificio
SCALA
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Gruppo:
Planimetria!
Tav.10 Planimetria dell’edificio
SCALA
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Gruppo:
Materiali!
Tav.11 Materiale
SCALA
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Gruppo:
Finiture!
Tav.11 Finiture
SCALA
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Gruppo:
Prestazioni energetiche!
Tav.12 Prestazioni energetiche
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Gruppo:
Stato di conservazione!
Tav.13 Stato di conservazione
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Gruppo:
Stato di conservazione!
Tav.14 Stato di conservazione
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Gruppo:
Mappa dei comparables!
Tav.15 Mappa dei comparables
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Gruppo:
Selezione dei comparables!
Tav.15 Selezione dei comparables
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Gruppo:
Descrizione dei comparables!
Tav.16 Descrizione dei comparables
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Gruppo:
Tabella riassuntiva comparables!
Tav.17 Tabella riassuntiva dei comparables
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Gruppo:
Applicazione del procedimento!
P1 + P2 + Pn + Pn +1
Vm =
n +1
18
16
Frequenze assolute
14
12
10
Serie1
8
6
4
2
0
500-599
600-699
700-799
800-899
900-999
Intervallo valori
100000100999
1100-1199
Il Valore di Mercato
Il Procedimento per “punti di merito”
nella stima dei fabbricati residenziali
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Il Valore di Mercato
Il Valore di Mercato rappresenta il rapporto di equivalenza che si prevede possa
intercorrere tra un bene economico e la moneta, in funzione della domanda e
dell’offerta di beni analoghi.
Il Procedimento per “punti di merito” nella stima dei fabbricati
residenziali
Partendo dal maggior prezzo che sullo stesso mercato e per la medesima epoca di
riferimento si è verificato, si ipotizza che per detto vano di maggior prezzo si
riscontra il grado ottimo di tutti gli elementi e caratteristiche determinanti il
prezzo stesso.
Vm = Vma ⋅ ∑ K i
∑K
i
<1
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Vm = Vma ⋅ ∑ K i
∑K
i
<1
Caratteristiche posizionali estrinseche
La caratteristica posizionale è quella che maggiormente determina il diverso
apprezzamento del mercato, da essa infatti consegue il fenomeno della RENDITA
EDILIZIA.
La caratteristica posizionale deve però distinguersi in:
§  Qualificazione Infrastrutturale
§  Qualificazione Ambientale
Incidenza Percentuale di tale Caratteristica – dal 35% al 10%
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Vm = Vma ⋅ ∑ K i
∑K
i
<1
Caratteristiche posizionali intrinseche
Le caratteristiche posizionali intrinseche conglobano i seguenti effetti:
§  Panoramicità
§  Orientamento
§  Soleggiamento
§  Prospicienza
§  Luminosità (e quindi anche indirettamente la quota dal piano stradale)
Incidenza Percentuale di tale Caratteristica – dal 25% al 5%
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Caratteristiche tecnologiche
Esiste una diretta proporzionalità tra il grado tecnologico ed il costo del fattore di
produzione “costruzione”, nei limiti del principio di livellamento delle produttività
marginali.
Incidenza Percentuale di tale Caratteristica – dal 30% al 10%
Caratteristiche produttive
§  Regime di esenzione fiscale temporanea
§  Periodo di sfitto o Inesigibilità
§  Regime vincolistico
§  Particolari oneri di manutenzione straordinaria
Incidenza Percentuale di tale Caratteristica – dal 10% al 5%
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Riassumendo:
Kmax
Kmin
----------------------------------------------------------------------------------------Caratteristiche Posizionali Estrinseche
0,35
0,10
Caratteristiche Posizionali Intrinseche
0,25
0,05
Caratteristiche Tecnologiche
0,30
0,10
Caratteristiche Produttive
0,10
0,05
----------------------------------------------------------------------------------------∑Kmax = 1,00
Vm = Vma ⋅ ∑ K i
∑K
∑Kmin = 0,30
i
<1
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Esempio:
Il Valore di Mercato risulterà dalla seguente equazione:
Vi = Pmax ⋅ ∑ K i
Pmax a cui corrisponde il grado ottimo di tutte le caratteristiche : € 4.000/Vano
∑Kmax = 1,00
Pmax ⋅ ∑ K max = 4.000 Euro
Pmin a cui corrisponde il grado di minimo apprezzamento : € 1.200/Vano
∑Kmin = 0,30
Pmin = Pmax ⋅ ∑ K min = 4.000 Euro ⋅ 0,30 = 1.200 Euro
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Per un grande centro urbano ove Pmax = 4.000 €/Vano, un appartamento di antica
costruzione non esente da imposta, sito in posizione centralissima, ma con mediocri
caratteristiche di luminosità ed orientamento, potrà avere i seguenti coefficienti:
Kp = 0,35 + 0,05 = 0,40
Kt = 0,10
Ke = 0,05
∑ Ki = 0,55
Per cui:
Vm = Pmax ⋅ 0,55 = 2.200 Euro / Vano
Procedimenti Indiretti di Stima
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Procedimenti Indiretti di Stima
La Capitalizzazione dei Redditi
La capitalizzazione dei redditi è un procedimento basato sulla comparazione, in
quanto sia i redditi da capitalizzare che il saggio di capitalizzazione sono
esclusivamente indicati dalla esperienza storica del mercato.
Dalla “scala dei prezzi d’uso” di beni analoghi si determineranno i redditi;
Dalla “scala dei saggi noti” relativi a beni analoghi risulterà il saggio da adottare;
Il giudizio di valore consegue da più tipi diversi di dati elementari eterogenei
che consentono di determinare il valore di mercato.
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
La Capitalizzazione dei Redditi
Rn
Vm =
r
Condizioni necessarie:
a.  Equivalenza tra un “fondo” di beni presenti ed il “flusso” di servizi futuri
opportunamente scontato;
b. Possibilità di previsione, nei limiti del principio di permanenza delle condizioni,
della serie continua dei redditi netti futuri e di determinazione dell’effettivo
saggio di capitalizzazione.
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Procedimenti Indiretti di Stima
Il procedimento dei “minimi quadrati”
Il procedimento dei “minimi quadrati” è applicabile per determinare i valori unitari
di alcuni componenti dei beni economici, essendo conosciute le quantità con le quali
dette componenti intervengono ed i prezzi di mercato dei beni.
ai, bi, ci
quantità dei componenti
Pi
prezzo dei componenti
Vi
valori unitari incogniti
D
determinante del sistema
A, B, C
determinanti ottenibili
a1 ⋅ V1 + b1 ⋅ V2 + c1 ⋅ V3 = P1
a2 ⋅ V1 + b2 ⋅ V2 + c2 ⋅ V3 = P2
a3 ⋅ V1 + b3 ⋅ V2 + c3 ⋅ V3 = P3
sostituendo nel determinante
del sistema alla colonna dei
coefficienti delle rispettive
incognite i prezzi P1, P2, P3
V1 =
A
D
V2 =
B
D
V3 =
C
D
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Il reperimento e l’utilizzazione dei dati elementari
Prezzi di mercato:
§  Agenzie Immobiliari, Mediatori, Società Immobiliari
§  Emeroteche
§  Sezioni fallimentari ed esecuzioni immobiliari dei Tribunali
§  Ufficio Tecnico Erariale: Ufficio Stime
§  Archivio Notarile
§  Istituti di Credito Immobiliare
§  Studi Notarili
§  Archivi di Istituti e Dipartimenti Universitari
§  Liberi Professionisti
§  Diretti interessati (compratori e venditori), ecc.
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Il reperimento e l’utilizzazione dei dati elementari
Quotazioni:
§  Borsa Immobiliare (Milano e Roma)
§  Associazione Italiana dei Consulenti Immobiliari (AICI)
§  Associazioni varie degli agenti immobiliari: FIMAA, FIAIP, FIABCI
§  Osservatorio immobiliare NOMISMA; CRESME; Centro Studi CARIPLO
§  Pubblicazioni economiche e finanziarie
§  Ufficio Tecnico Erariale: Osservatorio prezzi immobiliari
§  Gazzette Ufficiali dello Stato e delle Regioni: Valore Agricoli Medi, Valore
Convenzionale dell’edificazione
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Il reperimento e l’utilizzazione dei dati elementari
Prezziari dei Costi:
§  Gazzette ufficiali dello Stato e delle Regioni: Costi di Urbanizzazione
§  Prezzi unitari per l’appalto di opere pubbliche
§  Camera di Commercio: Prezzi dei materiali, prezziari dei costi unitari, tariffe
della manodopera
§  Imprese edili: costi di costruzione e di intervento
§  Imprese immobiliari: prezzi di appalto, costo di manutenzione e
ristrutturazione
§  Ordini e Collegi degli Ingegneri e degli Architetti
§  Pubblicazioni periodiche (editori privati)
Market Comparison Approach
MARKET COMPARISON APPROACH
Tipo di procedimento:
DIRETTO
Campi di applicazione:
§ 
qualsiasi tipo di immobile, a condizione che si disponga dei necessari elementi di
raffronto.
Fasi del procedimento:
1. analisi del mercato;
2. verifica delle informazioni;
3. scelta delle caratteristiche immobiliari e selezione delle compravendite;
4. compilazione della tabella dei dati e preparazione degli elaborati tecnici;
5. stima dei prezzi marginali;
6. redazione della tabella di valutazione;
7. sintesi valutativa;
8. verifica.
MARKET COMPARISON APPROACH
Punti di forza:
possibilità di pervenire ad un risultato di stima assai affidabile, anche in presenza di
un numero di dati ridotto;
incisivo controllo della componente soggettiva, grazie alla puntuale e sistematica
articolazione del procedimento;
rigore nell’analisi delle caratteristiche immobiliari, trasparenza metodologica,
dimostrabilità dei risultati, testimoniabilità delle fonti, grazie al preciso e continuo
riferimento alle rilevazioni di mercato.
Punti deboli: valutazione delle variabili qualitative.
Suggerimenti per migliorare l’attendibilità della stima:
la sistematica articolazione del procedimento limita significativamente la possibilità
di un intervento “personalista”.
MARKET COMPARISON APPROACH
Il MCA è un procedimento che conduce alla determinazione del valore di
mercato e del reddito di un immobile sulla base del confronto con i prezzi di
immobili simili a quello in oggetto, compravenduti di recente.
la prassi estimativa considera 3 o 4 compravendite già sufficienti per elaborare un
valore attendibile.
il procedimento perviene alla determinazione del valore dell’immobile attraverso un
complesso di aggiustamenti monetari valutabili in base al confronto tra le diverse
modalità di presentazione delle caratteristiche comuni, secondo il criterio del similia
similibus aestimentur : « […] il mercato fisserà il prezzo per un immobile allo
stesso modo in cui ha già determinato il prezzo di immobili simili».
MARKET COMPARISON APPROACH
Un’intuitiva rappresentazione del MCA, ed in particolare del funzionamento degli
aggiustamenti monetari, è fornita dal seguente diagramma:
Rappresentazione geometrica delle operazioni di aggiustamento dei prezzi di mercato
MARKET COMPARISON APPROACH
il prezzo marginale rappresenta la pendenza della funzione definita sperimentalmente
tramite i prezzi di compravendita e gli ammontari della caratteristica e, pertanto, può
geometricamente definirsi come:
p = tgα =
S A − PA S B − PB SC − PC
=
=
x0 − x A
x0 − xB
x0 − xC
MARKET COMPARISON APPROACH
caratteri locazionali, necessari all’individuazione dell’immobile nel contesto urbano. In
linea di massima questi caratteri dovrebbero essere gli stessi per tutti gli immobili
considerati;
caratteri posizionali, più propriamente relativi all’ immobile e alle sue caratteristiche
strutturali e tecnologiche;
caratteri tipologici, essenziali a caratterizzare in modo completo l’unità in oggetto. Sono
questi elementi, in particolare, a intervenire direttamente nell’indagine estimativa
(caratteristiche superficiarie, panoramicità, servizi, affacci, luminosità sono tutti elementi
che incidono significativamente sulla formazione del prezzo);
caratteri economici, che condizionano il valore di un immobile perché riflettono la
situazione giuridica dello stesso;
caratteri soggettivi, di compravendita e finanziari, che forniscono informazioni
apparentemente non utili alla stima, ma che possono rivelarsi utili a comprendere
particolari anomalie nei prezzi (vantaggiose forme di finanziamento, ad esempio, possono
indurre a pagare prezzi maggiori rispetto a quelli ordinari).
MARKET COMPARISON APPROACH
Selezione delle compravendite e scelta delle caratteristiche immobiliari
Verificata l’attendibilità delle informazioni, dunque, occorre procedere con
l’individuazione delle compravendite più significative ai fini della stima, seguendo il
criterio della maggiore similitudine degli elements of comparison prescelti.
In particolare, gli elementi drivers devono rappresentare l’immobile, tutte le sue
specificità e l’apprezzamento da parte del mercato, ossia il prezzo, e devono rendere
accettabili e chiari lo svolgimento e la dimostrazione dei risultati.
selezionate le compravendite e individuate le caratteristiche immobiliari utili al confronto,
tutti i dati sono riportati in una tabella, detta sales summery grid, in cui trovano sintesi
tutte le informazioni e vengono indicate le modalità di presentazione delle caratteristiche
comuni.
MARKET COMPARISON APPROACH
Stima dei prezzi marginali
Questa operazione può avvalersi di procedimenti diretti o indiretti.
Il metodo diretto consiste nella costruzione, per punti, della funzione del prezzo
rispetto ai diversi ammontari della caratteristica presa in esame: l’aggiustamento è
fornito in termini di pendenza della funzione definita sperimentalmente. Si tratta di
un procedimento applicabile solo qualora si possa ritenere che le variazioni di prezzo
siano esclusivamente riconducibili alla caratteristica considerata.
Il metodo indiretto, applicando il principio di sostituzione e il principio di
complementarità, impiega i criteri di stima (aspetti economici – valore di mercato, di
costo, di trasformazione, complementare, di surrogazione, mancato) per la stima del
prezzo (o del reddito) marginale.
MARKET COMPARISON APPROACH
Data di compravendita
Il prezzo marginale ottenuto, espressione del saggio mensile dei prezzi del
particolare segmento di mercato immobiliare, è di segno negativo.
Il prezzo marginale relativo alla caratteristica data può esprimersi come:
pdata = P0u
dove :
P0 è il prezzo dell’immobile nelle condizioni iniziali
u esprime il saggio di rivalutazione annuale dell’ immobile.
MARKET COMPARISON APPROACH
Zona
Il prezzo marginale della caratteristica zona, dunque, rappresenta quelle rendite
differenziali di posizione e di protezione responsabili dell’esistenza di un “valore di
situazione”.
Il prezzo marginale può essere stimato facendo ricorso a modelli statistici ed
estimativi (regressione multipla e sistema generale di stima) o come differenza lorda
tra i prezzi totali in situazioni identiche in tutto tranne che per la caratteristica zona.
Il segno atteso è negativo all’ aumentare della distanza dal centro (viceversa
positivo), mentre è positivo per livelli crescenti di protezione.
MARKET COMPARISON APPROACH
Variabili Superficiarie
In letteratura, la relazione funzionale tra il prezzo totale P e la caratteristica
superficiaria x è rappresentata mediante un’espressione algebrica del tipo:
P = P0 ⋅ x λ
dove λ è un fattore di scala compreso tra 0 e 1. Dalla funzione del prezzo totale è
immediato desumere il prezzo medio p, ottenuto come rapporto tra detto prezzo
totale e la superficie
P0 ⋅ x λ
p=
= P0 ⋅ x λ −1
x
MARKET COMPARISON APPROACH
come pure il prezzo marginale, fornito dal rapporto tra la variazione del prezzo totale
e la variazione della superficie
p=
∂P
= λ ⋅ P0 ⋅ x λ −1 = λ ⋅ p
∂x
Sono di seguito rappresentate graficamente le curve del prezzo totale, del prezzo
medio e del prezzo marginale
MARKET COMPARISON APPROACH
Superficie principale:
comprende tutte le superfici calpestabili dei locali interni, cui vengono sommati i
muri esterni - in tutto o in ragione di una percentuale dettata dalle convenzioni dello
specifico segmento di mercato.
Il prezzo marginale è fornito dal minimo dei prezzi medi lordi calcolati in base ai
teoremi mercantili; in particolare, si utilizza il valore minimo per tener conto del
fatto che il prezzo medio, rispetto a quello marginale, sovrastima l’unità
immobiliare:
{
psuperfici principale = min p1 , p2 ,..., pm
}
MARKET COMPARISON APPROACH
Superfici annesse :
comprendono le superfici dei balconi e delle terrazze di pertinenza esclusiva
dell’unità immobiliare.
Per la stima dei prezzi marginali si seguono le indicazioni riportate in merito alle
superfici principali: si può scegliere il minore dei prezzi medi lordi o derivare la
funzione del prezzo totale.
Ove sia possibile risalire alla conoscenza del rapporto mercantile dello specifico
segmento di mercato, una volta noto il prezzo marginale p1 della superficie
principale, il prezzo marginale pi della i-esima superficie annessa è dato da:
pi = π i ⋅ p1
MARKET COMPARISON APPROACH
Superfici collegate :
comprendono le superfici delle cantine, delle soffitte, delle mansarde di proprietà
dell’unità immobiliare.
Le superfici collegate possono essere trattate alla stregua di quelle annesse,
utilizzando i criteri già indicati per il calcolo dei prezzi marginali di cui al caso
precedente.
MARKET COMPARISON APPROACH
Superfici esterne a uso esclusivo (edificate):
rappresentano le superfici adibite a cortili, giardini e spazi di servizio di proprietà
esclusiva dell’unità immobiliare.
Il prezzo marginale delle superfici in oggetto può essere stimato applicando il criterio
del valore di trasformazione, in base al quale il prezzo marginale dell’area edificata
può essere posto pari alla quotazione media della aree edificabili, diminuita del costo
medio unitario di demolizione cd , oppure alla quotazione media dei terreni agricoli,
aumentata del costo medio unitario di urbanizzazione cu :
psuperfici edificate
E0
= pe
− cd
Ee
psuperfici edificate = pa + cu
MARKET COMPARISON APPROACH
psuperfici edificate
E0
= pe
− cd
Ee
psuperfici edificate = pa + cu
Dove :
pe e pa
E0
E
sono stati rispettivamente indicati i prezzi medi lordi delle superfici
edificabili e di quelle agricole;
indice di edificazione dell’unità di riferimento
indice di edificabilità riferito ai suoli di confronto.
Si deve osservare che il prezzo marginale è tanto maggiore quanto più elevato è il
rapporto tra indice di edificazione e indice di edificabilità.
MARKET COMPARISON APPROACH
Superfici esterne condominiali :
rappresentano le parti comuni indivise.
Il prezzo marginale delle superfici esterne condominiali può essere valutato con le
stesse modalità seguite per quello relativo alle superfici esterne di pertinenza
esclusiva: si utilizza il criterio del valore di trasformazione, tenendo conto delle
quote millesimali di proprietà q :
psuperfici edificate
psuperfici edificate
⎛ E0
⎞
⎜
= ⎜ pe
− cd ⎟⎟q
⎝ Ee
⎠
= ( pa + cu )q
MARKET COMPARISON APPROACH
Servizi
La caratteristica servizi, misurabile con scala cardinale (numero, unità, mq), si
riferisce al numero di servizi igienici presenti nell’unità immobiliare; per
destinazioni diverse da quella residenziale, per servizi possono intendersi anche le
docce, le sale per massaggi, gli spogliatoi, ecc.
Il prezzo marginale della caratteristica in oggetto viene valutato secondo il criterio
del costo di ricostruzione deprezzato, ossia come costo di ricostruzione al nuovo,
deprezzato secondo una legge lineare:
t⎞
⎛
pServizi = C ⎜1 − ⎟
⎝ n⎠
dove C è il costo medio per l’installazione di un servizio, t è la vita trascorsa e n la
vita economica del servizio.
MARKET COMPARISON APPROACH
Livello Piano
Il prezzo marginale del livello piano può essere valutato come percentuale del prezzo
totale, ossia moltiplicando il prezzo totale dell’unità immobiliare per una percentuale
desunta dalle quotazioni immobiliari indicative, o per il rapporto mercantile θ del
particolare segmento di mercato:
plivello = θ ⋅ P
In particolare, se il livello dell’unità di riferimento è superiore a quello
dell’immobile di confronto, si avrà:
plivello = n ⋅ θ ⋅ P
altrimenti
plivello =
θ
P
1 + n ⋅θ
MARKET COMPARISON APPROACH
Impianti Tecnologici
Il prezzo marginale della caratteristica impianti tecnologici viene determinato
secondo il criterio del costo di riproduzione deprezzato, utilizzando una legge di
deprezzamento generalmente non lineare:
pimpianti tecnologici
⎡
= C ⎢1 −
⎢⎣
t
∑
s =1
2(n − s + 1)⎤
⎥
n(n + 1) ⎥⎦
in cui t è la vita trascorsa ed n la vita utile dell’impianto.
Se l’impianto è condominiale il prezzo marginale si ottiene moltiplicando il risultato
della precedente indicazione per la quota millesimale di proprietà.
MARKET COMPARISON APPROACH
Età dell’unità immobiliare
Il prezzo marginale relativo all’ epoca di costruzione può essere valutato come
aliquota del prezzo totale del fabbricato:
pepoca di costruzione =
V
n
Stato di manutenzione e conservazione
Il prezzo marginale della caratteristica in esame può essere stimato come costo di
intervento, manutenzione o adeguamento necessario a realizzare il passaggio da un
posto a quello immediatamente successivo nella scala.
MARKET COMPARISON APPROACH
Qualità architettonica
La stima dei prezzi marginali di queste caratteristiche, anche definite “inestimabili”,
è di solito effettuata facendo ricorso a modelli statistico-estimativi quali i modelli di
regressione, il sistema generale di stima, il sistema di ripartizione, il sistema delle
differenze.
Il prezzo marginale può essere valutato anche direttamente, come differenza tra i
prezzi di immobili con e senza la qualità architettonica, oppure in base al criterio di
del costo di ricostruzione deprezzato.
Condizioni ambientali
Il prezzo marginale relativo alle condizioni ambientali, stimabile come per le altre
caratteristiche di “qualità” mediante modelli statistico-estimativi basati sui prezzi
(modelli di regressione, sistema generale di stima, sistema di ripartizione, sistema
delle differenze), è rappresentato dai costi di intervento necessari a contrastare,
parzialmente o interamente, il degrado ambientale.
MARKET COMPARISON APPROACH
Panoramicità
Il relativo prezzo marginale viene stimato tramite i modelli statistico-estimativi; se è
possibile costruire la curva del prezzo totale per punti, allora il prezzo marginale è
anche offerto dalla derivazione di questa.
Affacci
Il prezzo marginale della caratteristica in esame può essere stimato con i metodi
statistici già indicati per le precedenti caratteristiche qualitative, oppure, ove
ricorrano le condizioni, come differenza dei prezzi totali in situazioni simili tranne
che per gli affacci o, infine, mediante derivazione della funzione del prezzo totale.
MARKET COMPARISON APPROACH
MARKET COMPARISON APPROACH
Redazione della tabella di valutazione
Tutti gli aggiustamenti sono apportati ai prezzi di compravendita delle unità a
confronto in termini di valore o in termini percentuali, attraverso la sales
adjustments grid, nella quale, per ogni immobile e per ogni caratteristica, è riportato
il prodotto tra il prezzo marginale e la differenza tra le caratteristiche dell’immobile
di confronto e quello oggetto di stima.
La tabella di valutazione, infine, riporta i prezzi corretti.
MARKET COMPARISON APPROACH
Sintesi valutativa (Reconciliation)
Tutti i prezzi corretti sono ricondotti ad un unico valore di stima o ad un intervallo di
valori: nel caso della stima puntuale, come risultato di stima si sceglie un valore
corrispondente alla media, alla moda o alla mediana del campione costituito dai
prezzi corretti; altrimenti, si indica un intervallo i cui estremi sono definiti dal
minimo e dal massimo prezzo corretto.
Questa fase riguarda il caso in cui il procedimento viene applicato per la stima di un
immobile o quando è impiegato nella verifica dei prezzi marginali ottenuti con altre
metodologie.
Verifica
I risultati ottenuti debbono infine essere verificati, facendo ricorso a procedimenti
diversi, accertandosi che la divergenza delle soluzioni sia contenuta entro i limiti
ammessi dalla metodologia estimativa.
MARKET COMPARISON APPROACH: CASO
APPLICATIVO
MARKET COMPARISON APPROACH: CASO
APPLICATIVO
MARKET COMPARISON APPROACH: CASO
APPLICATIVO
MARKET COMPARISON APPROACH: CASO
APPLICATIVO
Sistema Generale di Stima
SISTEMA GENERALE DI STIMA
Tipo di procedimento:
DIRETTO
Campi di applicazione:
§ 
§ 
§ 
stima di immobili dotati di particolari valenze storico-architettoniche e
ambientali (palazzi nobiliari, ville d’ epoca, conventi, ecc.);
stima dei prezzi e dei redditi marginai delle caratteristiche immobiliari;
stima dei costi di costruzione, di riqualificazione e di demolizione.
Fasi del procedimento:
1. indagine campionaria;
2. definizione del campione estimativo e delle caratteristiche immobiliari;
3. definizione della funzione di comparazione per ciascun immobile del
campione;
4. risoluzione del sistema costituito dalle funzioni di comparazione di ogni
immobile – determinazione dei prezzi marginali e del valore di stima.
SISTEMA GENERALE DI STIMA
Punti di forza:
particolare predisposizione ad analizzare le variabili
qualitative, panorama, affacci, inquinamento, stato di
manutenzione, qualità storico - architettonica e ambientale,
e a stimarne i relativi prezzi marginali;
possibilità di pervenire a un risultato di stima anche in
presenza di un numero ridotto di dati.
Punti deboli:
onde garantire bontà e affidabilità ai risultati, il numero di
rilevazioni di confronto disponibili dovrebbe essere tale da
consentire la risoluzione matematica del sistema, senza che
questo risulti sottodimensionato.
Suggerimenti per migliorare l’ attendibilità della stima:
la sistematicità e puntualità nell’articolazione del procedimento e la fondatezza
concettuale che caratterizzano il metodo sono sufficienti a limitare ogni intervento
personalista.
SISTEMA GENERALE DI STIMA
Le variazioni di prezzo presentate dagli immobili sono conseguenza e funzione
delle differenze tra gli ammontari delle caratteristiche da questi possedute.
Il sistema di stima si impianta a partire dalla generica funzione di comparazione,
espressione delle diverse modalità di presentazione dei caratteri comuni per le
diverse unità costituenti il campione. In riferimento a due immobili generici di indici
j e k, la differenza tra i relativi prezzi Pj e Pk è rappresentata dalla combinazione
lineare delle differenze tra gli ammontari xi delle rispettive caratteristiche, ossia:
v jk = Pj − Pk = ( x j1 − xk1 ) p1 + ( x j 2 − xk 2 ) p2 + ... + ( x jn − xkn ) pn
SISTEMA GENERALE DI STIMA
Supponendo di disporre di un campione di m elementi di confronto (di seguito
indicati con l’indice j =1…m) e di aver individuato n caratteristiche immobiliari utili
alla comparazione, il metodo consiste nella impostazione di un sistema di m
equazioni (una funzione di comparazione per ogni immobile dell’insieme di
confronto) in (n+1) incognite (si tratta di n prezzi marginali e di un valore di stima).
n
P1 = S + ∑ ( x1i − x01 ) ⋅ pi
i =1
n
P2 = S + ∑ ( x2i − x01 ) ⋅ pi
i =1
..................
..................
n
Pm = S + ∑ ( xmi − x01 ) ⋅ pi1
i =1
SISTEMA GENERALE DI STIMA
o in forma matriciale:
p = D−1 ⋅ P
in cui:
p
è il vettore di stima, costituito da n+1 elementi (valore di stima e prezzi
marginali);
P
è il vettore dei prezzi noti;
D è la matrice delle differenze;
SISTEMA GENERALE DI STIMA
in forma matriciale:
p = D−1 ⋅ P
dove:
⎡S⎤
⎢p ⎥
⎢ 1⎥
p = ⎢ p2 ⎥
⎢ ⎥
⎢ ... ⎥
⎢⎣ pn ⎥⎦
con:
⎡ 1 d11 d12
⎢1 d
d 22
21
⎢
D=
⎢... ... ...
⎢
⎣ 1 d n1 d n 2
d ij= x ji– x oi
... d1n ⎤
... d 2 n ⎥⎥
... ... ⎥
⎥
... d nn ⎦
⎡ P1 ⎤
⎢P ⎥
P = ⎢ 2⎥
⎢ ... ⎥
⎢ ⎥
⎣ Pn ⎦
SISTEMA GENERALE DI STIMA
Come per un qualsiasi sistema lineare, possono verificarsi tre diverse situazioni:
il sistema è determinato , essendo la matrice delle differenze non singolare ( e quindi è
possibile trovarne l’inversa); in questo caso la soluzione è unica e fornisce direttamente
il valore di stima S ed i prezzi marginali;
il sistema è sottodeterminato (m<n+1) , la soluzione può ugualmente ottenersi
mediante la tecnica dell’inversa generalizzata di Moore - Penrose:
(
p = DT ⋅ D ⋅ DT
)
−1
⋅P
il sistema è sovradeterminato (m>n+1) , la soluzione può essere trovata facendo appello
al criterio dei minimi quadrati:
p = (DT ⋅ D) −1 ⋅DT ⋅ P
SISTEMA GENERALE DI STIMA
Sistema delle differenze
Il sistema generale di stima può essere utile anche in situazioni diverse da quelle
specificamente riferite ad una particolare unità immobiliare, ossia per la conoscenza dei
prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari relative a una campione estimativo.
In riferimento ad un insieme costituito da immobili simili, scelti in relazione ai prezzi
marginali che si vogliono stimare, la generica funzione di comparazione si presenta
come:
n
Pj − P = ∑ ( x ji − xi ) ⋅ pi
i =1
SISTEMA GENERALE DI STIMA
n
Pj − P = ∑ ( x ji − xi ) ⋅ pi
i =1
dove:
Pj è il prezzo unitario o totale del dato j-esimo;
P
il prezzo medio unitario o totale oppure il prezzo unitario o totale di una unità del
campione scelta a riferimento;
xji le modalità della caratteristica i-esima
x
la modalità media della caratteristica i-esima oppure la modalità della
caratteristica i-esima relativa all’unità di riferimento.
SISTEMA GENERALE DI STIMA
Il sistema delle differenze si costruisce scrivendo la funzione di comparazione per
ciascun immobile dell’insieme:
n
P1 − P = ∑ ( x1i − xi ) ⋅ pi
i =1
n
P2 − P = ∑ ( x2i − xi ) ⋅ pi
i =1
...............
...............
n
Pm − P = ∑ ( xmi − xi ) ⋅ pi
i =1
in termini matriciali si può anche scrivere:
−1
p d = Dd ⋅ Pd
SISTEMA GENERALE DI STIMA
−1
p d = Dd ⋅ Pd
dove:
⎡ p1 ⎤
⎢p ⎥
⎢ 2⎥
p d = ⎢ p3 ⎥
⎢ ⎥
⎢ ... ⎥
⎢⎣ pn ⎥⎦
⎡ P1 ⎤
⎢P ⎥
Pd = ⎢ 2 ⎥
⎢ ... ⎥
⎢ ⎥
⎣ Pn ⎦
⎡
⎢
D=⎢
⎢
⎢
⎣
d11 d12
d 21 d 22
... ...
d n1 d n 2
... d1n ⎤
... d 2 n ⎥⎥
... ... ⎥
⎥
... d nn ⎦
SISTEMA GENERALE DI STIMA
Anche in questo caso valgono le considerazioni fatte per il sistema generale di stima
nella circostanza in cui det D = 0 :
se il sistema è sottodimensionato si ricorre alla formula di Moore-Penrose :
(
T
p d = Dd ⋅ Dd ⋅ Dd
) ⋅P
T −1
d
se il sistema è sovradimensionato si ricorre alla formula dei minimi quadrati:
T
T
p d = (Dd ⋅ Dd ) −1 ⋅Dd ⋅ Pd
Occorre osservare che il sistema delle differenze, così come il sistema generale di stima,
può essere costituito da equazioni non lineari quando a variazioni delle caratteristiche
non corrispondono variazioni di prezzo strettamente proporzionali.
SISTEMA GENERALE DI STIMA: CASO APPLICATIVO
Il Valore di Mercato
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Il Valore di Mercato
Il Valore di Mercato rappresenta il rapporto di equivalenza che si prevede possa
intercorrere tra un bene economico e la moneta, in funzione della domanda e
dell’offerta di beni analoghi.
Esigenza pratica della stima:
§  Compravendita del bene
§  Stime per espropriazioni totali
§  Aste pubbliche
§  Divisioni ereditarie
§  Ecc.
Il Valore di Mercato
Il Procedimento Analitico nella stima
del valore di mercato dei fabbricati urbani
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Il Procedimento Analitico nella stima del valore di mercato dei
fabbricati urbani
La stima del valore di mercato degli immobili urbani attraverso il procedimento
analitico si risolve nella previsione dei redditi netti futuri, costanti, continuativi e
medi, da scontare all’attualità.
Le ipotesi sulle quali può basarsi il procedimento sono le seguenti:
a.  Possibilità di previsione dei redditi futuri e di constatazione (o
determinazione) dei saggi di sconto;
b.  Ammissibile equivalenza tra il valore attuale di mercato di un bene
economico e la somma della sua produttività futura scontata all’attualità.
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Determinato il Reddito Lordo, può ottenersi il Reddito Netto attraverso l’analisi di
tutte le spese a carico del proprietario che comporta la gestione dell’immobile:
Min.
§  Spese di Manutenzione
2%
Med.
3%
Max
4%
R.L.
§  Spese per Servizi
2%
3%
5%
§  Detrazioni per sfitti ed inesigibilità
0
3%
5%
§  Spese per Assicurazione
0
0,5%
0,5%
§  Spese per Ammortamento
0
0,5%
0,5%
§  Spese per Amministrazione
0
2%
3%
§  Spese per Imposte
10%
15%
22%
TOTALE
14%
27%
40%
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Il Saggio di Capitalizzazione è indicato direttamente dal mercato attraverso la
comparazione con il rapporto tra i redditi R ed i prezzi P di beni analoghi.
Si può eventualmente formare la scala dei saggi noti e quindi inserire il bene da
stimare nel gradino di detta scala che presenta maggiori analogie.
Partendo dal saggio medio si operano le detrazioni e le aggiunte derivanti dalle
specifiche “influenze” riscontrate:
§  Influenze Ascendenti (Segno Positivo)
§  Influenze Discendenti (Segno Negativo)
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza dei rischi economici dei
redditi e dei rischi tecnici ed economici dei capitali
Influenze Ascendenti
§  Interventi presumibili di manutenzione ordinaria e straordinaria a scadenza non
immediata non determinabili nella stima dei redditi futuri
§  Alee di inesigibilità
§  Probabilità di perequazioni fiscali con conseguenti maggiori oneri ipotizzabili
§  Previsioni di probabili espropri
§  Previsione di peggioramenti ambientali
§  Esistenza di rischi tecnici dei capitali non assicurabili
§  Notevole età dell’edificio
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza dei rischi economici dei
redditi e dei rischi tecnici ed economici dei capitali
Influenze Discendenti
§  Destinazioni particolari che conferiscono maggiore sicurezza di locazione
§  Utilizzazioni particolari non richiedenti eccessivi oneri di manutenzione
§  Previsione di realizzazioni infrastrutturali o di attrezzature sociali capaci di
conferire nel futuro una migliore qualificazione ambientale
§  Propensione al risparmio con conseguenti aumenti dei titoli di Stato
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza della “produttività dei
capitali”
Influenze Ascendenti
§  Esistenza di esenzioni o di particolari agevolazioni sull’imposta di registro
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza della “produttività dei
capitali”
Influenze Discendenti
§  Costi di produzione in aumento
§  Tendenza al ribasso del saggio di profitto nel settore produttivo dell’industria
edilizia
§  Particolari pregi architettonici o artistici dell’edificio o della singola unità. Evoluto
grado di finimento
§  Dimensioni maggiori in relazione ai moduli ordinari (Abitazioni con superficie
utile S > 80-140 mq, per Botteghe S > 18-25 mq)
§  Altezza super ordinaria degli ambienti (Abitazioni, h > 3,30 ml, Botteghe, h > 3,60
ml, Uffici, h > 3,00 ml)
§  Soluzioni compositive unifamiliari. Spazi ed accessori disponibili
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza della “rarità dei capitali”
Influenze Ascendenti
§  Difficoltà di locazione con conseguenti alee di sfitto non determinabili nella stima
dei redditi futuri
Influenze Discendenti
§  Politica urbanistica o circostanze economiche locali agenti nel senso limitativo
dell’espansione o della produzione edilizia.
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza dell’attesa di benefici
futuri
Influenze Ascendenti
§  Particolari redditività super ordinarie di durata non esattamente prevedibile
§  Esistenza per ulteriore notevole tempo di esenzioni fiscali
Influenze Discendenti
§  Esistenza di presumibili permanenze per l’unità immobiliare oggetto di stima del
regime vincolistico delle locazioni
§  Previsioni di migliorie infrastrutturali o ambientali nella zona
§  Suscettività economica e legale di trasformazioni future sia pure in epoche non
esattamente prevedibili
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza della “durata”
dell’investimento
Influenze Ascendenti
§  Ubicazioni periferiche o in quartieri popolari
§  Particolari negative caratteristiche intrinseche
§  Ubicazione dell’immobile da stimare in piccoli centri urbani
§  Quota poco elevata dal piano strada
§  Tendenza alla litigiosità condominiale provocata da particolari ambienti sociali o
dall’eccessivo frazionamento
§  Dimensioni sub ordinarie degli spazi scoperti
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza della “durata”
dell’investimento
Influenze Discendenti
§  Ubicazioni centrali o in zone residenziali
§  Destinazione o ordinaria destinabilità ad usi commerciali
§  Disponibilità di spazi circostanti, pubblici o privati, utilizzabili per parcheggi.
Vicinanza di attrezzature collettive necessarie alla vita
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Influenze sul saggio di capitalizzazione in dipendenza del potere di scambio
della moneta
Influenze Ascendenti
§  Possibilità di dilazioni del prezzo in tempo notevolmente lungo per la concessione
di mutui bancari
Influenze Discendenti
§  Tendenza prevedibile alla svalutazione della moneta
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Sinteticamente le approssimative incidenze percentuali, in totale, risultano le
seguenti:
Totale Influenze Ascendenti
+ 2%
Totale Influenze Discendenti
- 2%
Il Valore di Mercato
Il Valore di Mercato del fattore di produzione “suolo”
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Il Valore di Mercato del fattore di produzione “suolo”
La RENDITA EDILIZIA è la differenza tra il prezzo d’uso (Reddito Netto) del
fabbricato e l’interesse sul capitale corrispondente al valore agricolo del terreno
aumentato del costo di costruzione.
RENDITA URBANA è il valore che assume il suolo in funzione del suo sviluppo e
del rapporto che questo ha con la città.
§  Rendita assoluta
§  Rendita di posizione (differenziale)
L’evoluzione economica di una superficie di terreno può passare attraverso quattro
fasi, distinte da altrettanti particolari tipi di produttività esplicate dal capitaleterreno:
RENDITA ASSOLUTA (Ricardo)
•  Il reddito è percepito in funzione della scarsità del bene (fertilità del
terreno)
•  I terreni più fertili sono i primi ad essere coltivati e un terreno meno
fertile viene utilizzato solo quando la domanda di prodotti agricoli
cresce.
•  La rendita del terreno più produttivo è basata sui maggiori vantaggi
che questo presenta rispetto a quello meno produttivo , e la
concorrenza tra gli allevatori assicura che l’intero beneficio vada ai
proprietari terreni sotto forma di rendita
RENDITA DI POSIZIONE (Modello J. H. von Thunen)
•  La rendita fondiaria dipende dalla posizione dell’area rispetto al
centro urbano (Mercato)
R = Q (p – c) – Qtd,
Q = quantità
p = prezzo unitario
c = costo unitario
t = costo di trasporto per unità di prodotto
d = distanza dal luogo di produzione alla città centrale
(o mercato)
RENDITA DIFFERENZIALE
•  La rendita differenziale deriva dal fatto che ancorchè
scarsa può produrre un reddito diverso rispetto all’uso
che se ne fa.
•  Le scelte urbanistiche condizionano la rendita
differenziale dei suoli
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
FASE TERRENO
PRODUTTIVITA’ ESPLICATA
VALORE DI MERCATO
“Vita agricola”
Reddito Netto o Beneficio
Fondiario
Può prevedersi attraverso
la Capitalizzazione del
beneficio fondiario
Terreni esterni agli
insediamenti
Produttività indiretta dispiegata
dall’incremento di valore di
mercato nel tempo che consegue dal
parallelo aumento della domanda
insediativa
Può operarsi attraverso lo
sconto all’attualità del
prezzo prevedibile quando
la suscettività si
trasformerà in attualità
edificatoria
Edificabilità diretta
attuale
I Costi di Urbanizzazione
rappresentano dei “Costi di
produzione delle aree”
Può prevedersi attraverso
la stima del suo più
probabile valore di
trasformazione
Edificabilità avvenuta
Rendita composta di cui una parte
appartiene alla posizione e un’altra
all’edificio stesso
Può operarsi attraverso la
capitalizzazione
dell’aliquota del reddito
netto dispiegato dal
fabbricato ed attribuibile al
capitale-area
Il Valore di Mercato
La stima delle aree urbanizzabili
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
La stima delle aree urbanizzabili
La potenzialità edificatoria attribuita ai fondi rustici ubicati in periferia si
concretizza in un determinato valore di mercato, risultante analiticamente dalla
determinazione del valore di trasformazione, inteso come metodo di stima e non
come criterio di stima.
Processo logico che porta alla formulazione del giudizio di valore:
a.  Suscettività all’urbanizzazione definita dagli strumenti urbanistici
b.  Determinazione dei tempi di attuazione per l’effettiva urbanizzazione
c.  Stima delle aree periferiche attraverso il loro valore di trasformazione, inteso
come metodo per determinare il valore di mercato (definendo il modo
“ordinario” di trasformazione ossia la “urbanizzazione tipo”)
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
I costi unitari e le incidenze varie delle opere di urbanizzazione sono:
a.  Direttamente proporzionali alla distanza delle superfici da urbanizzare dalla città
ed alla grandezza dei centri stessi
b.  Inversamente proporzionali alle densità territoriali e fondiarie sino ad un limite
rappresentativo delle densità ottimali
Il costo varia in ragione della qualità e quantità delle opere di urbanizzazione,
ma
anche dalla distribuzione plano-volumetrica degli edifici
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Previsione dell’epoca di attuazione delle opere di urbanizzazione:
Tre anni, quali durata dei lavori di esecuzione delle necessarie infrastrutture
Tempo occorrente per l’edificazione dei fabbricati:
Due anni, successivi all’attuazione delle opere di urbanizzazione
In definitiva, per i suoli non attualmente urbanizzabili, l’epoca di riferimento ai
fini dello sconto del valore di trasformazione finale dovrà essere prevista almeno
maggiore di 3 + 2 = 5 Anni
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
La previsione del valore di mercato Vm delle aree limiti suscettibili di essere
urbanizzate si risolve analiticamente:
Ve − K u
Vm =
qn
dove:
q=(1+r)
n
numero degli anni necessari a far divenire edificabili i lotti
r
saggio di capitalizzazione (eguale a quello risultante
dall’investimento edilizio prevedibile, per
l’ammessa ipotesi di
tendenziale concorrenzialità dell’operazione
di trasformazione
Ve
valore di mercato dei lotti fabbricabili
Ku
costi di urbanizzazione
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Ma Ve è dato dalla differenza tra il valore di mercato Vf dei fabbricati a costruirsi ed
il loro costo di costruzione Kc, anch’essa scontata all’attualità
Se quindi m è il numero di anni necessario per l’inizio della produttività dei
fabbricati stessi, si avrà:
Ve − K u
Vm =
qn
(V
Vm =
f
− Kc )
− Ku
m
(
V f − Kc ) Ku
q
=
− n
n
m+n
q
q
q
Il Valore di Mercato
La stima delle aree urbane edificabili
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
La stima delle aree urbane edificabili
Il riconoscimento dell’attualità edificatoria di un suolo interno ad un nucleo
urbano consegue essenzialmente da:
a.  Accentuata domanda insediativa
b.  Dotazione infrastrutturale di attrezzature e servizi
c.  Configurazione geometrica del suolo
d.  Indicazione della normativa urbanistica esistente
Il Valore di Attesa
Aree di limitata edificabilità “legale” possono essere apprezzate dal mercato in
funzione dell’attesa di altra utilizzazione che, nel futuro più o meno prossimo, la
normativa urbanistica consentirà
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
La stima delle aree urbane con il procedimento sintetico o diretto
Il procedimento sintetico di più logica formulazione è quello che determina il
valore dell’area Va come aliquota percentuale del valore di mercato del
fabbricato:
Va = K ⋅ Vm
K <1
dove:
Va
Valore dell’area
Vm
Valore del fabbricato
K
Dato elementare che recepisce sia l’apprezzamento posizionale che
dell’indice di fabbricazione
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
K
Dato elementare che recepisce sia l’apprezzamento posizionale che
dell’indice di fabbricazione
§ 
Inversamente proporzionale all’indice di fabbricazione
§ 
Direttamente proporzionali alla distanza dal centro delle attività terziarie ed alla
intensità delle infrastrutture o attrezzature sociali nella zona
K = 0,87 ⋅ K p
Va = 0,87 ⋅ K p ⋅ Vm
Kp
percentuale di permuta
Va
Valore dell’area
Vm
Valore del fabbricato
0,87 deriva da K=Kp/q2 , considerando che per
costruire un fabbricato occorrono circa 2
anni, al saggio del 7%
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Altro procedimento sintetico da utilizzarsi per i suoli di eguali caratteristiche
posizionali ma di diverso indice di fabbricazione è il seguente:
Va = P
i
iI
dove:
i, i I
indici di fabbricazione, rispettivamente delle aree A e B
P
prezzo dell’area B di caratteristiche analoghe
Va
valore unitario incognito del suolo A
Non può infine escludersi l’applicabilità del procedimento sintetico attraverso
la comparazione diretta con prezzi noti di suoli analoghi come posizione,
dotazione infrastrutturale, indice di fabbricazione ed estensione.
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
La stima delle aree urbane con il procedimento analitico
Nel procedimento analitico l’area urbana viene considerato come bene di
produzione, dal quale, mediante l’applicazione di un determinato capitale
equivalente al costo di trasformazione, può ottenersi il prodotto-fabbricato.
In regime perfettamente concorrenziale:
Va = Vm − K
dove:
Va
Valore incognito del bene di produzione
Vm
Valore del prodotto finito
K
Costo di trasformazione
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
1
⎡R
⎤
Va = ⎢ − (K + i )⎥ ⋅
n
r
(
)
1
+
r
'
⎣
⎦
dove:
Va
Valore di mercato dell’area
R
Redditi netti ordinariamente prevedibili per il fabbricato
r
Saggio di capitalizzazione medio corrispondente all’erigendo fabbricato
K
Costo di costruzione del fabbricato
i
r’
Interessi sul capitale anticipato ( Va + K ) relativi al periodo intercorrente tra
la stima del suolo ed il presumibile inizio della produttività del fabbricato ad n
anni
Saggio di sconto all’attualità
Avendo ammessa l’ipotesi della concorrenza perfetta, può porsi:
r = r'
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Ma la realtà non ravvisa generalmente condizioni di mercato perfettamente
concorrenziali
Il problema è ricercare quindi quel valore di mercato che, garantendo
all’imprenditore acquirente un profitto equo, sia nel contempo superiore a quel
valore limite al di sotto del quale il venditore non avrebbe la convenienza
economica di alienare il bene di sua proprietà
1
⎡R
⎤
Va = ⎢ − (K + S + U + O + i + P )⎥ ⋅
n
⎣r
⎦ (1 + r ')
Va = [Vm − (K '+ P )]⋅
1
qn
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
1
Va = [Vm − (K '+ P )]⋅ n
q
K ' = (K + S + U + O + i )
dove:
K’
Costo di trasformazione
K
Costo tecnico di costruzione
S
Spese generali
U
Utile del Costruttore
O
Onorari professionali
i
Interessi passivi
P
Profitto normale
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
In condizioni ordinarie:
Le Spese Generali rappresentano la
remunerazione di persone e capitali
S + U = K ⋅ 22 / 30%
L’Utile rappresenta in parte gli interessi sul
capitale fisso ed in parte è la remunerazione
per il rischio del costruttore
funzione
decrescente
O = K ⋅ 5 / 6%
Le Spese per Compensi Professionali
presenta percentuale variabile in
della categoria dei lavori e
all’aumentare del costo
P = Vm ⋅10 / 30%
Il profitto normale dell’imprenditore è
funzione dei prezzi dei fabbricati
prodotti
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Vc
i p = Rt ⋅ Va +
n
⎡⎛ 1 ⎞
⎛ n − 1 ⎞⎤
⋅ ⎢⎜1 − ⎟ + ... + ⎜1 −
⎟⎥
n ⎠⎦
⎝
⎣⎝ n ⎠
Interessi passivi sulle somme erogate inizialmente per l’acquisto dell’area, nonché
per compensare gradualmente l’imprenditore
dove:
t
Tempo in mesi intercorrente dall’acquisto del suolo all’inizio della
produttività del fabbricato
Va
Valore di mercato dell’area
Vc
Costo di costruzione pagabile in n rate scadenti ogni t/n mesi
Rt
Tasso mensile
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
1
1
⎡R
⎤
(
)
[
]
Va = ⎢ − (K + P )⎥ ⋅
=
V
−
K
+
P
⋅
m
n
n
r
q
(
)
1
+
r
'
⎣
⎦
Il tempo intercorrente tra la data della stima e l’inizio della produttività del
fabbricato può prevedersi, nelle ipotesi di immediata attualità edificatoria, in circa
2 anni:
per cui può porsi n = 2
Inoltre nella maggior parte dei casi:
r
r’
r' > r
saggio di capitalizzazione competente al bene trasformato
saggio di capitalizzazione remunerativo di investimenti industriali
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Lo schema proposto per il procedimento analitico può essere semplificato
sostituendo i dati relativi all’intero fabbricato con i dati riferiti ad un parametro
unitario:
Va = I v ⋅ N
Iv =
dove:
Iv
Incidenza valore suolo a vano
Vmu
Valore di mercato del singolo vano
Ku
Costo del singolo vano
Pu
Profitto riferito a vano
N
Numero di vani ordinariamente prevedibili
[Vmu − (K u + Pu )]
qn
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Vani Virtuali
Con notevole approssimazione e per posizioni diverse, possono proporsi o seguenti
coefficienti attraverso i quali i vani con diverse utilizzazioni si riportano al vano
residenziale, ottenendo un risultato omogeneo espresso in vani virtuali.
Utilizzazioni
Posizioni
Centralissime
Posizioni
Centrali
Posizioni
Periferiche
Box, Garage
0,7
0,6
0,3
Depositi
0,5
0,4
0,2
4
3
2
1,5
1,2
1
Uffici
2
1,5
-
Locali abitativi
1
1
1
0,25
0,25
0,20
Negozi e Botteghe
Retrobotteghe
Spazi Scoperti
(Terrazze, Giardini)
Il Valore di Mercato
Il criterio del valore di mercato in applicazioni particolari:
La Stima dei Diritti Reali
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
La Stima dei Diritti Reali
§ 
L’usufrutto, con l’uso e l’abitazione, sono diritti reali di godimento di
un bene economico di proprietà aliena.
§ 
Salvo l’obbligo del rispetto della destinazione economica, l’usufruttuario
può godere di ogni utilità dispiegata dal bene.
§ 
Il diritto di usufrutto, al pari del diritto di uso e di abitazione, è pertanto
un particolare bene economico che, come tale, può essere oggetto di
scambio e che quindi ha un suo più probabile valore di mercato.
§ 
La stima del valore del diritto di usufrutto è affrontata dalla dottrina
estimativa attraverso lo strumento metodologico della matematica
finanziaria.
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Il diritto di usufrutto si costituisce per :
§ 
Atto tra vivi
§ 
Testamento
§ 
Usucapione
§ 
Per Legge
Caratteristiche dell’usufrutto :
§ 
E’limitato nel tempo (vita natural durante o 30 anni per le
persone giuridiche)
§ 
Non si trasmette per eredità
§ 
E’alienabile
§ 
Consente la locazione
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Definiti :
R’n
redditività netta del bene
n
anni di durata dell’usufrutto (desunto dalle “tavole di mortalità” per le
persone fisiche, oppure assunto pari a 30 anni, secondo quanto
stabilito dall’art. 979 del C.C., per le persone giuridiche
r’
saggio di sconto ( con r ’ diverso da r )
U
valore dell’usufrutto
n
q
−1
U = R 'n ' n
r ⋅q
Dove R’n non deve ritenersi la redditività netta ordinaria, funzione della
suscettività del bene ad una diversa destinazione economica, ma la effettiva
redditività netta, conseguibile dall’usufruttuario, per la attuale destinazione
economica del bene
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
ma la formula
n
q
−1
U = R 'n ' n
r ⋅q
definisce in sostanza la coincidenza tra il valore dell’usufrutto e l’accumulazione
iniziale delle annualità di redditi netti prevedibili in funzione dell’ulteriore durata
dell’usufrutto, nel rispetto della permanenza delle condizioni.
I diritti di usufrutto, uso ed abitazione possono determinarsi attraverso
l’accumulazione iniziale dei redditi extraordinari (derivanti cioè dalla destinazione
attuale del bene) relativi al periodo di ulteriore durata presumibile del diritto reale.
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Il valore del diritto del nudo proprietario
Il valore del diritto di nuda proprietà risulta non da una formulazione analitica, bensì da
una sintetica determinazione del “coefficiente di apprezzamento” di utilità future, che è
variabile con l’orizzonte economico degli operatori del particolare mercato, ed è
inversamente proporzionale (esponenzialmente) al tempo di durata del diritto stesso.
Vn
Vnp = n
q
dove :
Vnp
Valore della nuda proprietà
Vn
Valore normale del bene
n
Durata dell’usufrutto
r
Saggio commerciale
Il Valore di Costo
TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO
Il Valore di Costo
Il Valore di Costo è quantitativamente definito dalla somma dei valori di mercato
dei fattori necessari alla produzione di un bene economico (bene producibile o
riproducibile).
Esigenza pratica della stima:
§  Stime preventive e consuntive dei costi
§  Redazione di bilanci
§  Stime di danni
§  Ecc.
Il Valore di Costo
Il costo di produzione nella attività edilizia
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Il costo di produzione nella attività edilizia
Il valore di costo di produzione di un bene si compone della somma delle spese
che l’imprenditore deve sostenere per produrlo.
Il costo di produzione comprende i seguenti termini:
§ 
Costo dei materiali impiegati nella produzione;
§ 
Prezzo d’uso dei beni naturali impiegati nella produzione (Rendite);
§ 
Prezzo d’uso dei servizi personali (Salari, Stipendi) e dei servizi pubblici
(Imposte);
§ 
Prezzo d’uso di tutti i capitali impiegati (Interessi);
§ 
Quote di assicurazione relative a tutti i rischi assicurabili;
§ 
Quote di manutenzione dei capitali fissi e di ammortamento degli strumenti
produttivi a logorio parziale.
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Costo Totale
Somma di tutte le spese sostenute nella
produzione
Costo Marginale
Incremento di costo sopportato per produrre
una unità in più del prodotto
Costo Supplementare
Costo che si sostiene per la produzione di beni
utilizzando in parte dotazioni già esistenti
Costo di Costruzione
Somma delle spese che un imprenditore “puro”
(che non riunisce le figure del capitalista e del
proprietario) deve sostenere per costruire
un’opera, allorquando si considerano i
tra imprenditore e costo
rapporti
Costo “Tecnico” di Costruzione Costo di costruzione depurato dal profitto
Costo imprenditoriale di
Costruzione
Costo di costruzione comprendente il profitto o
utile ordinario del costruttore
Il Valore di Costo
La stima sintetica del costo di costruzione
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
La stima sintetica del costo di costruzione
Per risolvere la valutazione sintetica di un più probabile costo di costruzione si
deve individuare un parametro unitario di riferimento, ed applicare ad esso un
prezzo unitario indicato dall’esperienza di mercato contemporanea.
Opere Edili
Parametro unitario
Fabbricati per abitazioni civili
Vano utile
Considerando il volume “vuoto per pieno” costituente il vano:
Abitazioni di tipo Economico-Popolare
Abitazioni di tipo medio
Abitazioni di tipo lusso
70 mc/vano
72 mc/vano
74 mc/vano
INCIDENZE PERCENTUALI DELLE SINGOLE CATEGORIE DI LAVORI
Edificio residenziale pluripiano (Prezzi Tipologie Edilizie, Ed. DEI, 2014)
Tipo Popolare (%)
Tipo Medio (%)
Sondaggi, scavi, movimenti di terra
1,75
1,00
Strutture in c.a.
30,40
26,00
Murature e tramezzi
7,10
9,00
Vespai, sottofondi, pavimenti
8,50
9,00
Opere in pietra
1,00
4,00
Intonaci e tinteggiature
10,70
9,00
Canne fumarie
0,95
1,00
Impermeabilizzazione e copertura
5,15
6,00
Opere in ferro
10,80
Serramenti in legno
2,00
7,00
Impianto di riscaldamento
5,20
6,00
Impianto idrosanitario e fognature
10,69
8,00
Impianto elettrico
5,00
5,00
Impianto ascensori
2,60
3,00
100,00 %
100,00 %
Totale
COSTI PARAMETRICI DELLE OPERE EDILIZIE
Prezzi Tipologie Edilizie, Ed. DEI, 2014
Tipologie Edilizie
Costo Opera al mq
Costo Opera al mc
Edilizia residenziale di tipo medio
Edificio residenziale multipiano
Villa singola di pregio
Edificio a torre
€ 951
€ 198
€ 1.157
€ 351
€ 759
€ 230
Edilizia residenziale di tipo economico
€ 506
Edificio residenziale pluripiano
€ 153
Edilizia industriale
€ 567
Edificio industriale su più livelli
-
Edilizia scolastica
Scuola media
€ 491
€ 111
Scuola media superiore (750 posti alunno)
€ 537
€ 163
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Al variare delle caratteristiche dell’edificio variano, ovviamente, le incidenze
percentuali sui costi unitari
Ad esempio:
la variazione del costo unitario al mc vuoto per pieno, al variare
del numero dei piani relativamente ad un edificio con struttura in
c.a., è la seguente (espressa in numeri indici):
H=1 Piano
104,60
H=9 Piani (1 Ascensore)
101,10
H=2 Piani
107,80
H=10 Piani (2 Ascensori) 104,40
H=3 Piani
102,30
H=11 Piani (2 Ascensori) 103,40
H=4 Piani
100,00
H=12 Piani (2 Ascensori) 103,30
H=5 Piani (1 Ascensore)
104,80
H=13 Piani (2 Ascensori) 103,10
H=6 Piani (1 Ascensore)
103,00
H=14 Piani (2 Ascensori) 102,70
H=7 Piani (1 Ascensore)
102,40
H=8 Piani (1 Ascensore)
101,40
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
La stima sintetica del costo di costruzione
Opere Edili
Fabbricati industriali
Parametro unitario
Mq di pianta in rapporto alle diverse
altezze dei capannoni industriali
Edilizia scolastica
Aula o Posto Alunno
Variabili per l’edilizia scolastica:
§ 
L = Superficie Lotto/Num. Alunni
§ 
C = Superficie Coperta/Num. Alunni
§ 
U = Superficie Utile/Num. Alunni
§ 
d = Superficie Utile Didattica/Num. Alunni
§ 
s = Superficie Utile Servizi/Num. Alunni
§ 
a = Superficie Utile Accessori/Num. Alunni
§ 
V = Volume Totale/Num. Alunni
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
La stima sintetica del costo di costruzione
Opere Edili
Parametro unitario
Edilizia ospedaliera
Posto Letto
Variabili per l’edilizia ospedaliera:
§ 
L = Superficie Lotto/Posti Letto
§ 
C = Superficie Coperta/Posti Letto
§ 
U = Superficie Utile/Posti Letto
§ 
V = Volume Totale/Posti Letto
Dette variabili, oltre che dalle diverse soluzioni compositive, dipendono dal
tipo e dalle dimensioni dell’edificio scolastico o dalla specializzazione
dell’ospedale.
Il Valore di Costo
La stima analitica del costo di costruzione
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
La stima analitica del costo di costruzione
Tale procedimento è basato sulla redazione di un computo metrico estimativo, e
cioè sull’analisi dettagliata della qualità e quantità di tutte le categorie di lavoro
richieste per la costruzione di un fabbricato.
ANALISI DEI PREZZI
I prezzi unitari da applicarsi per le varie categorie di lavori sono determinati in
base ai seguenti elementi:
a.  Costo dei materiali
b.  Oneri gravanti sui materiali
c.  Costo della mano d’opera
d.  Oneri gravanti sulla mano d’opera
e.  Spese generali ed Utili dell’impresa (S + U = dal 22 al 30%)
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
In condizioni ordinarie, le Spese generali e l’Utile dell’impresa comprendono:
§ 
Spese per operai e mezzi d’opera
§ 
Spese per noli
§ 
Spese per materiali
§ 
Spese per i lavori a misura ed a corpo
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Le singole categorie di lavori da considerare sono:
1.  Scavi e movimenti di terra
12.  Infissi
2.  Demolizioni
13.  Decorazioni
3.  Fondazioni
14.  Opere di pittura
4.  Strutture in c.a.
15.  Ponteggi
5.  Solai
16.  Opere in ferro
6.  Tramezzature
17.  Tubazioni
7.  Tompagnature
18.  Impianti igienico-sanitari
8.  Intonaci
19.  Impianto elettrico
9.  Impermeabilizzazioni
20.  Impianto di riscaldamento
10.  Isolanti e coibenti
21.  Impianto di ascensori
11.  Giunti di dilatazione
22.  Impianti vari
Il Valore di Trasformazione
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Il Valore di Trasformazione
Esigenza pratica della stima:
§ 
Giudizi di convenienza economica
§ 
Stime del valore di mercato di aree fabbricabili
§ 
Stime del valore di mercato di edifici vetusti
§ 
Stime particolari di bilanci, Ecc.
Il Valore di Trasformazione come Criterio di Stima
Il criterio di stima del valore di trasformazione consiste nella differenza tra il
valore di mercato del bene trasformato ed il valore di costo della trasformazione
scontata all’attualità in relazione al tempo necessario alla trasformazione.
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Esempio - Il Valore di Trasformazione, Criterio di Stima
Un fabbricato di antica costruzione è convenientemente trasformabile allorquando:
dove:
Vt > Vm
Vt valore di trasformazione, riferito all’ordinario sfruttamento dell’area
Vm
valore di mercato attuale dell’area
Questa circostanza si verifica considerando sia il diverso apprezzamento del
mercato relativamente ad un fabbricato di nuova costruzione che l’aumento del
volume utile edificabile rispetto a quello esistente.
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Si avrà convenienza a demolire e ricostruire il vecchio edificio quando:
Vt =
Vmt − K
> Vma
n
q
dove:
Vmt
valore di mercato del fabbricato trasformato
K
costo di costruzione comprensivo di interessi passivi ed utili
n
numero di anni intercorrente tra epoca della stima e inizio della
produttività del fabbricato ricostruito
r
saggio di capitalizzazione
Vma
valore di mercato attuale del fabbricato non trasformato
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Il Valore di Trasformazione come Metodo di Stima
Il discorso sulla attualità e suscettività di un bene economico è risolto dalla
Teoria dell’Ordinarietà
§ 
Nella stima dei fabbricati il valore di trasformazione è metodo di stima se riferito
alla trasformazione ordinaria, rappresentando esso il valore di mercato del
fabbricato
§ 
Quando invece il valore di trasformazione è fine della stima (valutazione per
giudizi di convenienza economica) la trasformazione da considerare sarà non
quella ordinaria, ma quella corrispondente al più elevato valore di
trasformazione
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Il Valore di Trasformazione come Metodo di Stima
NON COINCIDE CON
Il Valore di Trasformazione come Criterio di Stima
I due risultati possono coincidere solo in condizioni teoriche di perfetto equilibrio
economico
Nella realtà pratica essi divergono per:
§ 
il profitto dell’imprenditore che opera la trasformazione, elemento che
deve considerarsi solo nel caso del valore di trasformazione come
metodo di stima per prevedere il valore di mercato
§ 
il diverso saggio da scegliere per procedere all’anticipazione
finanziaria della differenza tra il valore di mercato del fabbricato
ricostruito ed il costo di ricostruzione
Il Valore di Trasformazione
Applicazioni particolari del valore di trasformazione:
Il procedimento per “siti e cementi”
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Applicazioni particolari del valore di trasformazione:
Il procedimento per “siti e cementi”
Attraverso tale procedimento si determina il valore di un fabbricato o di un
manufatto edilizio attraverso la somma del valore dell’area sulla quale insiste e dei
materiali residui dalla sua demolizione.
Il procedimento è applicabile per manufatti non apprezzati dal mercato per la
produttività eventualmente dispiegabile e comunque obsoleti sotto l’aspetto
tecnologico e funzionale.
§  ruderi di fabbricati, chioschi, padiglioni
§  vecchi edifici industriali, sportivi, commerciali, non suscettibili di diversa
utilizzazione
§  edifici per il culto privi di interesse artistico
§  Attrezzature industriali o militari (silos, capannoni, ecc.)
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Quando la stima per siti e cementi è metodo per determinare il valore di
mercato del bene, in funzione della sua suscettività ad essere trasformato:
Vt = Vta + (M − D ) = Vta + C
dove:
Vt
Valore di trasformazione
Vta
Valore di trasformazione dell’area
M
Valore dei materiali recuperati dalla demolizione del manufatto
D
Costo di demolizione
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Quando il procedimento è applicato per determinare invece il valore di mercato
del manufatto in funzione della sua trasformabilità:
Ad esempio:
Divisioni ereditarie, Stime cauzionali, Indennità di espropriazione
Vmt − (K + P )
1
Vm =
+C m
n
q'
q'
dove:
q’ =1 + r’
essendo r > r’
n
tempo espresso in anni necessario alla costruzione del nuovo
fabbricato
m
tempo espresso in frazione di anno necessario alla demolizione e
vendita (o utilizzazione) del materiale di risulta
C
prezzo di vendita prevedibile per i materiali di risulta diminuito del
costo di demolizione
Il Valore di Surrogazione
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Il Valore di Surrogazione
Valore di Surrogazione
Il valore di surrogazione di un bene economico può definirsi come il valore di
mercato o di costo di un altro bene il quale presenti la medesima utilità, diretta o
indiretta, del primo bene e che quindi possa essere con questo sostituito.
Costo di Riproduzione
Si definisce costo di riproduzione di un bene economico già prodotto il costo che
sarebbe necessario erogare all’attualità per produrre un bene di analoga utilità.
“Costo Deprezzato”
Si intende come costo deprezzato di un fabbricato il suo costo di riproduzione
diminuito del costo necessario per rendere il fabbricato da stimare, vetusto ed
obsoleto tecnicamente ed economicamente, analogo al fabbricato per il quale si è
ipotizzato la ricostruzione.
Il Valore di Surrogazione
Il Costo Deprezzato
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
IL COSTO DEPREZZATO
Il fabbricato che ipoteticamente si deve produrre avrà un costo K1 equivalente al
costo di riproduzione K2 dell’analogo fabbricato già esistente, a meno degli elementi
detrattivi D conseguenti al degrado tecnologico ed economico dello stesso fabbricato
esistente.
Si avrà pertanto:
K1 − D = K 2
Il termine D comprende:
§  Costi di riqualificazione tecnologica e funzionale
§  Oneri di manutenzione e di ammortamento
LA PRATICA DELL’ESTIMO URBANO
Coefficienti di deprezzamento per vetustà, in relazione alle età ed allo stato di
conservazione dell’edificio
Età del fabbricato in anni
Deprezzamento per vetustà in relazione alle età
e allo stato di conservazione
Buono (%)
Mediocre (%)
Deficiente (%)
Fino a 10 anni
0
0
0
Da 11 a 20 anni
1
1,5
2
Da 21 a 40 anni
2
3
4
Da 41 a 60 anni
3
4,5
6
Da 61 a 80 anni
4
6
8
Da 81 a 100 anni
5
7,5
10
Da 101 a 150 anni
8
12
16