La stima del valore delle aree
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La stima del valore delle aree 27.XI.2013 Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Il valore di trasformazione • Si stima in tutti i casi in cui dobbiamo stimare il valore di un bene strumentale, ovvero di un bene che entra all’interno di un processo produttivo • Il valore di trasformazione è impiegato per la stima delle aree edificabili e per gli immobili destinati a trasformazione • In un mercato attivo, valore di trasformazione e valore di mercato dovrebbero coincidere Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Il procedimento analitico di stima • Formalmente, il valore di trasformazione è dalla formula riportata di seguito • In essa: – Vi è il valore di mercato dei beni prodotti – Ci è il costo dei costi necessari alla trasformazione – 1/qi rappresenta il coefficiente di anticipazione che consente l’attualizzazione di benefici e costi Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Vt come valore residuo • La stima di un bene attraverso il criterio della differenza tra il valore dei beni esito della trasformazione e i costi necessari a quest’ultima permette di interpretare il valore dei beni immobili destinati a trasformazione come valore residuo • Nella letteratura anglosassone si parla infatti di residual valuation • La stima del valore residuo può portare ad un valore positivo oppure anche nullo o negativo – il caso dei siti inquinati: i costi di bonifica e gli altri costi della trasformazione eccedono i ricavi legati alla trasformazione Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Benefici e costi nel tempo • La trasformazione presenta costi e benefici che si presentano ripartiti nel tempo • Sotto il profilo operativo, quindi, sarà necessario: – stimare, per ogni periodo temporale della trasformazione, i relativi costi e i ricavi e quindi il saldo netto – attualizzare il valore del saldo netto attraverso l’impiego degli opportuni strumenti della matematica finanziaria (cfr. lezione sulla matematica finanziaria) Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Le quantità nella stima delle aree edificabili • Nel caso di valutazione di aree edificabili, il documento di riferimento è rappresentato dal Piano regolatore generale • In esso, sono contenute le norme che regolano la densità edificatoria e le funzioni ammesse • La densità è espressa attraverso indici che esprimono il rapporto tra volume (o superficie) e superfici Un esempio Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 I risultati della valutazione nella stima delle aree • Si ottiene così il valore dell’area e si procede alla stima in funzione dei diversi parametri tecnici L‘incidenza dell’area misura il rapporto tra il valore dell’immobile e il valore del fattore suolo A seconda del parametro tecnico selezionato, il valore dell’area può variare sensibilmente Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 I limiti della stima analitica del VT • La stima analitica del valore di trasformazione presenta numerosi limiti – difficile stimare tutti i valori con riferimento alla teoria dell’ordinarietà – molti valori sono stimati con riferimento a date future • riferimento necessario al postulato della permanenza delle condizioni • Le molteplici ipotesi alla base del procedimento lo rendono fragile e rendono preferibile il metodo comparativo quando ciò sia possibile Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Un metodo rapido per la stima delle aree edificabili • E’ possibile stimare il valore di un’area edificabile anche a partire dal valore dell’incidenza area • Dovremo in questo caso stimare il valore degli immobili che è possibile realizzare all’interno di una certa area e applicare il coefficiente di incidenza area • Si tratta tuttavia di un metodo da impiegare con cautela in quanto sconta un’elevata aleatorietà Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Il valore di un’area tramite il rapporto dell’incidenza area • La formula impiegata per definire il valore di trasformazione: Vt = Vm * ia • dove – Vm è il valore di mercato dei beni prodotti – ia è il rapporto di incidenza area che si ottiene rapportando il valore degli immobili prodotti al valore dell’area Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 Un esempio • Mq di immobili realizzabili: 100*100*0.3= 3.000 • Se Vm = 2.000/mq, Vtm = 3.000 * 2.000 • Se Ia = 15% Va = 6.000 * 0,15= 900 in migliaia di euro 100 m Area edificabile Ie è l’indice edificatorio stabilito dal piano regolatore Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14 100 m Ie = 0.3 mq/mq I limiti della stima attraverso l’incidenza area • La stima attraverso l’incidenza area appare utile solo in prima approssimazione • Essa fornisce un’indicazione circa il valore delle aree che tuttavia deve essere considerata come puramente orientativa – una buona fonte per la stima dell’incidenza area è rappresentata dagli indici del Consulente Immobiliare Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14
