La stima del valore delle aree
27.XI.2013
Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14
Il valore di trasformazione
• Si stima in tutti i casi in cui dobbiamo stimare il valore di un
bene strumentale, ovvero di un bene che entra
all’interno di un processo produttivo
• Il valore di trasformazione è impiegato per la stima delle aree
edificabili e per gli immobili destinati a
trasformazione
• In un mercato attivo, valore di trasformazione e valore di
mercato dovrebbero coincidere
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Il procedimento analitico di stima
• Formalmente, il valore di
trasformazione è dalla
formula riportata di seguito
• In essa:
– Vi è il valore di mercato dei
beni prodotti
– Ci è il costo dei costi necessari
alla trasformazione
– 1/qi rappresenta il
coefficiente di anticipazione che
consente l’attualizzazione di
benefici e costi
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Vt come valore residuo
• La stima di un bene attraverso il criterio della differenza tra il
valore dei beni esito della trasformazione e i costi necessari a
quest’ultima permette di interpretare il valore dei beni
immobili destinati a trasformazione come valore residuo
• Nella letteratura anglosassone si parla infatti di residual
valuation
• La stima del valore residuo può portare ad un valore positivo
oppure anche nullo o negativo
– il caso dei siti inquinati: i costi di bonifica e gli altri costi
della trasformazione eccedono i ricavi legati alla
trasformazione
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Benefici e costi nel tempo
• La trasformazione presenta costi e benefici che si
presentano ripartiti nel tempo
• Sotto il profilo operativo, quindi, sarà necessario:
– stimare, per ogni periodo temporale della
trasformazione, i relativi costi e i ricavi e quindi
il saldo netto
– attualizzare il valore del saldo netto
attraverso l’impiego degli opportuni strumenti della
matematica finanziaria (cfr. lezione sulla matematica
finanziaria)
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Le quantità nella stima
delle aree edificabili
• Nel caso di valutazione di aree edificabili, il documento di
riferimento è rappresentato dal Piano regolatore generale
• In esso, sono contenute le norme che regolano la densità
edificatoria e le funzioni ammesse
• La densità è espressa attraverso indici che esprimono il
rapporto tra volume (o superficie) e superfici
Un
esempio
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I risultati della valutazione
nella stima delle aree
• Si ottiene così il valore dell’area e si procede alla stima in
funzione dei diversi parametri tecnici
L‘incidenza dell’area misura il rapporto tra il valore
dell’immobile e il valore del fattore suolo
A seconda del parametro tecnico
selezionato, il valore dell’area può
variare sensibilmente
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I limiti della stima analitica del VT
• La stima analitica del valore di trasformazione presenta numerosi
limiti
– difficile stimare tutti i valori con riferimento alla teoria
dell’ordinarietà
– molti valori sono stimati con riferimento a date future
• riferimento necessario al postulato della
permanenza delle condizioni
• Le molteplici ipotesi alla base del procedimento lo rendono fragile e
rendono preferibile il metodo comparativo quando ciò
sia possibile
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Un metodo rapido per
la stima delle aree edificabili
• E’ possibile stimare il valore di un’area edificabile anche a
partire dal valore dell’incidenza area
• Dovremo in questo caso stimare il valore degli immobili che è
possibile realizzare all’interno di una certa area e applicare il
coefficiente di incidenza area
• Si tratta tuttavia di un metodo da impiegare con
cautela in quanto sconta un’elevata aleatorietà
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Il valore di un’area tramite il rapporto
dell’incidenza area
• La formula impiegata per definire il valore di trasformazione:
Vt = Vm * ia
• dove
– Vm è il valore di mercato dei beni prodotti
– ia è il rapporto di incidenza area che si ottiene rapportando il
valore degli immobili prodotti al valore dell’area
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Un esempio
• Mq di immobili realizzabili:
100*100*0.3= 3.000
• Se Vm = 2.000/mq,
Vtm = 3.000 * 2.000
• Se Ia = 15%
Va = 6.000 * 0,15= 900
in migliaia di euro
100 m
Area edificabile
Ie è l’indice edificatorio
stabilito dal piano regolatore
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100 m
Ie = 0.3 mq/mq
I limiti della stima attraverso l’incidenza area
• La stima attraverso l’incidenza area appare utile solo in prima
approssimazione
• Essa fornisce un’indicazione circa il valore delle aree che tuttavia
deve essere considerata come puramente orientativa
– una buona fonte per la stima dell’incidenza area è
rappresentata dagli indici del Consulente Immobiliare
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