Aprile 2015 - SVIT Schweiz

APRILE 2015 Edizione 1 | Anno 4 | Immobilia SVIT Ticino | www.svit.ch/svit-ticino
VOLO INTORNO AL MONDO
BERTRAND PICCARD OSPITE NEL 2013 DI SVIT TICINO
MERCATO LOCAZIONE. Rischioso intervento..................................................................................................................... 04
PROPRIETÀ PER PIANI. Regolamentazione al possesso di animali domestici...................................... 10
SVIT TICINO. Più visibilità per i soci............................................................................................................................................ 19
EDITORIALE
IMMOBILIA APRILE 2015
APRILE 2015
Edizione 1 | Anno 4 | Immobilia SVIT Ticino | www.svit.ch/svit-ticino
«BACK TO
NORMALITY»
VOLO INTORNO AL MONDO
BERTRAND PICCARD OSPITE NEL 2013 DI SVIT TICINO
MERCATO LOCAZIONE. Rischioso intervento .................................................................................................................... 04
PROPRIETÀ PER PIANI. Regolamentazione al possesso di animali domestici ..................................... 10
SVIT TICINO. Più visibilità per i soci ........................................................................................................................................... 19
Solar Impulse 2 in volo
sopra Abu Dhabi
(foto: © Solar Impulse)
INDICE
04MERCATO DEGLI APPARTAMENTI IN LOCAZIONE:
RISCHIOSO INTERVENTO
L’introduzione di un formulario obbligatorio
ALBERTO MONTORFANI
«Il nostro futuro come nazione non
potrà che passare dalla valorrizzazione delle nostre particolarità.»
Con la fine del doping sul franco anche la Banca Nazionale
ha lanciato il messaggio che la Svizzera, probabilmente, meritava: torniamo alla normalità. Alla normalità della nostra condizione economica e strutturale di piccola nazione di qualche
milione di persone arroccata nel cuore dell’Europa (quella vera, non quella politica); smettiamola di combattere contro i
mulini a vento di una crisi economica e monetaria che da acuta resterà strisciante per tutta la zona Euro ancora per diversi
anni. Forse l’industria frenerà, forse il turismo avrà da lamentarsi, forse anche gli acquirenti di immobili dall’estero troveranno il nostro paese meno attrattivo, forse si ritornerà a parlare di delocalizzazione di imprese e di esportazione di
personale.
Ma forse capiremo che il nostro futuro come nazione non potrà che passare dalla valorizzazione delle nostre particolarità,
e non dal voler imitare a tutti i costi gli «standard» fissati da
altri (da Swissair & Co. non abbiamo ancora imparato nulla?)
O forse non sappiamo ancora cosa fare da grandi: vogliamo la
crescita economica ma non i frontalieri e gli stranieri, vogliamo la crescita dell’immobiliare ma che sia sostenibile (bell’ossimoro!), e intanto chiude la piazza finanziaria ticinese per
mancanza di materia prima, con la benedizione del Consiglio
Federale, e nemmeno uno sciopero! Il crollo dell’Euro ci ha
dato la sveglia, ma quando ci mettiamo siamo veramente bravi a farci male anche da soli.
Alberto Montorfani
Presidente SVIT Ticino
in tutta la Svizzera mette a rischio la pace tra
locatari e locatori.
08 CAMERA PROFESSIONALE DELLA PROPRIETÀ PER PIANI:
DISPUTA CON INTRATTENIMENTO
Alla fine di ottobre, la Camera professionale
della proprietà per piani di SVIT Svizzera ha
aperto le porte al consueto evento autunnale.
Amédéo Wermelinger ha spinto i professionisti
di settore a misurarsi sugli aspetti problematici
della proprietà per piani con tesi provocatorie.
10PROPRIETÀ PER PIANI: UNA BELLA GATTA DA PELARE!
Sempre più spesso si sente parlare – nell’ambito
delle comunità di comproprietari di proprietà
per piani – della necessità di una adeguata
regolamentazione che limiti, se non addirittura
ponga divieti al possesso di animali domestici a
questo tipo di proprietari – un esempio concreto.
13POLITICA: DI IMPOSTE IMMOBILIARI E DI SPECULAZIONE
Considerazioni a margine del lavoro di progetto –
«Confronto dell’imposta sugli utili immobiliari
nei diversi Cantoni: gli utili immobiliari nella
sostanza privata delle persone fisiche nei Cantoni: Berna, Grigioni, Turgovia, Ticino e Vallese».
14LEX KOLLER: UN DIBATTITO CONCLUSO?
Legge federale sull’acquisto di fondi da parte
di persone all’estero: un annoso e tormentato iter
legislativo sfocia in una sostanziale continuità.
16BERTRAND PICCARD: VOLO INTORNO AL MONDO
La disponibilità di una protezione dalle disdette
dipende sostanzialmente dal fatto che il posteggio venga locato separatamente oppure congiuntamente a un locale d’abitazione o commerciale.
SVIT TICINO
18IL PIACERE DI UNA VISITA
19CHIARO POSIZIONAMENTO
20FORMAZIONE: RISANAMENTO E GESTIONE DI IMMOBILI
22 ORGANI E SOCI DI SVIT TICINO
24 FORMAZIONE: 39 NUOVI ASSISTENTI IN PPP
E COMMERCIALIZZAZIONE IMMOBILIARE
25 ATTESTATO PROFESSIONALE FEDERALE
IN COMMERCIALIZZAZIONE IMMOBILIARE
26 CORSI DI SVIT TICINO
26 IMPRESSUM
immobilia Ottobre 2014 | 3
ECONOMIA IMMOBILIARE MERCATO DEGLI APPARTAMENTI IN LOCAZIONE
Rischioso intervento
La Svizzera possiede il mercato degli appartamenti in locazione meglio funzionante del mondo.
Tuttavia la politica sente costantemente il dovere di mettervi mano. La recente iniziativa per
l’utilizzo di un formulario obbligatorio non è semplicemente superflua, ma addirittura dannosa.
Fokus der Wirtschaft
27.01.15 / Nr. 21 / Seite 26 / Teil 01
* NZZ AG
MERCATO SVIZZERO DEGLI APPARTAMENTI IN AFFITTO BEN FUNZIONANTE
Fonti: NZZ, Eurostat, UFS (Indagine sul Budget delle domestiche), Wüest & Partner
Gut funktionierender Schweizer Mietwohnungsmarkt
Nessun valore anomalo nei costi delle abitazioni
Kein
den Wohnkosten
QuotaAusreisser
dei costi dellebei
abitazioni
per reddito familiare1, in % (2013)
Anteil Wohnkosten am Haushaltseinkommen¹, in % (2013)
UE (28 paesi)
EU (28 Länder)
Eurozona (18 paesi)
Euro-Raum (18 Länder)
Grecia
Griechenland
Danimarca
Dänemark
Paesi
Bassi
Niederlande
Germania
Deutschland
Ungarn
Ungheria
Schweiz
Svizzera
Polen
Polonia
Schweden
Svezia
Lettland
Lettonia
Norwegen
Norvegia
Grossbritannien
Slowakei
Gran Bretagna
Spanien
Slovacchia
Litauen
Spagna
Österreich
Lituania
Portugal
Austria
Frankreich
Portogallo
Italien
Francia
Luxemburg
Italia
Lussemburgo
22,3
22,3
22,1
Tra i primi in classifica nel libero mercato degli appartamenti in affitto
Spitzenreiterin
freiennel
Mietwohnungsmarkt
Situazioni
abitative dellabeim
popolazione
2012, in %
Wohnverhältnisse der Bevölkerung, 2012, in %
Durchschnittlicher Ausgabenanteil am Brutto-Haushalts16,2
16,0
15,7 für Wohnen
15,5 2006–2012
15,4
einkommen
und Energie,
14,8
16,0
UE (28 paesi)
EU (28 Länder)
Euro-RaumSvizzera
(18 Länder)
Eurozona (18 paesi)
22,1
39,9
39,9
30,5
30,5
29,829,8
28,228,2
24,7
24,7
23,9
23,9
22,7
22.7
22,4
22,4
21,7
2 1,7
21,1
21,120,7
20,720,5
19,5
20,5
19,5
1 9,5
19,2
19,5
18,3
19,2
18,0
18,3
17,4
18,0
13,8
17,4
13,8
Redditi familiari
disponibili.
¹ Verfügbares
Haushaltseinkommen.
1
16,0
Schweiz
Germania
Deutschland
Danimarca
Dänemark
Paesi Bassi
Niederlande
Svezia
Schweden
Austria
2006
Österreich
Luxemburg
Francia
Frankreich
Grecia
Griechenland
Gran Bretagna
Grossbritannien
Italia
Italien
Spagna
Spanien
Lussemburgo
IMPRESSIONE SBAGLIATA. Gli interventi re-
golatori sulla struttura del mercato vengono oggi considerati dalla politica come una panacea. Ciò si mostra anche sul
mercato degli appartamenti, oppresso da
disposizioni emanate da più parti. Il frutto più recente di questa foga legislativa è
il progetto del Consiglio federale di introdurre in tutta la Svizzera il cosiddetto formulario obbligatorio. Questo prevede che
il locatore comunichi gli affittuari interessati, prima della stipula del contratto, il canone pagato dall’inquilino precedente. Se
il nuovo canone è superiore a quello precedente, l’aumento deve essere motivato
sul formulario. Dietro la proposta si cela il
desiderio di moderare l’aumento degli affitti aumentando la trasparenza: chi vuole
aumentare la pigione al cambio di inquilino, questa è l’idea, sarà più prudente se
dovrà dichiararlo e motivarlo.
2007
2006
16,2
2008
2007
16,0
2009
2008
15,5
2010
2009
15,4
2011
2010
14,8
2012
2011
2012
Beobachtete Neuabschlüsse und Bestandsmieten
Indexiert 1. Quartal 2009 = 100
120
120
Portogallo
Portugal
110
Norwegen
Slowakei
Lettonia
Lettland
100
Norvegia
Slovacchia
110
Polonia
Polen
Ungarn
Lituania
Litauen
100
90
Ungheria
0
50
100
0
50
100
Proprietà non
Affitti a prezzo di
Marktpreis
Eigentum unbelastet
gravate da ipoteche Miete
mercato
Proprietà
gravate
Affitti
oa
Miete
zu ridotti
ermässigten
Eigentum durch
Darlehen/
mutui/ipoteche Preisen
titolooder
gratuito
unentgeltlich
Hypotheken da
belastet
QUELLEN: EUROSTAT, BFS (HAUSHALTSBUDGETERHEBUNG), WÜEST & PARTNER
ANDREA MARTEL* 15,7
Forte crescita degli affitti a Ginevra
Nuovi contratti osservati e affitti esistenti
Stärkstes
Mietwachstum
in Genf
Indicizzati
al primo
quadrimestre 2009
= 100
L'eterno ritornello sull’aumento dei costi dell’alloggio non trova riscontro nella realtà.
4 | immobilia Aprile 2015
Costi di abitazione in calo in Svizzera
Sinkender
der Wohnkosten
in deredSchweiz
Spesa
media perAnteil
reddito familiare
lordo per abitazioni
energia, 2006-2012
I contratti stipulati ex novo sono di
fatto aumentati notevolmente negli ultimi anni. La causa è la crescente domanda di appartamenti in locazione correlata all’immigrazione, a cui l’offerta – dal
momento che gli edifici non possono essere costruiti in una notte – risponde in
ritardo. Secondo Wüest & Partner le pigioni degli appartamenti sono aumentati, tra il 2009 e il 2014, a seconda del calcolo, del 15% circa (pigioni offerte) o del
9% (contratti di locazione effettivamente
stipulati). Tuttavia, secondo l’indice delle
locazioni calcolato dall’Ufficio Federale di
Statistica, le pigioni sono aumentate globalmente solo ca. del 5% (comprendendo anche le locazioni già in corso) Si tratta cioè sì di una percentuale superiore al
rincaro generale, che si attestava praticamente a zero, ma inferiore all’evoluzione
dei redditi che tra il 2009 e il 2012 (questi
i dati più recenti) sono aumentati del 7%.
2009
Nuovi contratti:
90Svizzera
2009
Zurigo
2010
2011
2012
2013
2014
Esistenti:
Svizzera
2010 2011
2012
2013 2014
(indice degli
affitti UFS)
Ginevra
Neuabschlüsse:
Schweiz
Zürich
Genf
Basel
Basilea
Bestand:
Schweiz (BfS-Mietpreisindex)
NZZ-INFOGRAFIK / efl./tcf.
Probabilmente esiste una certa necessità
di intervenire in materia di attenuazione
dei prezzi, ma è dubbio che gli interventi
sulla fissazione dei prezzi siano efficaci. Il
miglior sistema per la riduzione dei prezzi
è l’espansione dell’offerta: sarebbero più
sensati di conseguenza degli incentivi a
costruire più appartamenti nelle posizioni richieste, per esempio tramite l’aumento degli indici di sfruttamento.
Tuttavia l’idea del formulario obbligatorio non appare negativa almeno a prima vista. La trasparenza, così si potrebbe
pensare, è di per sé qualcosa di buono; e
se aiuta ad impedire ad avidi locatori di
aumentare i propri canoni d’affitto in maniera smisurata, tanto meglio. Ma l’apparenza inganna. La proposta non è soltanto un superfluo intervento sulla libertà di
proprietà del possessore di un immobile.
Essa può anche potenzialmente causare
gravi danni sul mercato degli appartamen-
DIRITTO
«PACTA SUNT
SERVANDA»
ti in locazione. Innanzitutto, la trasparenza può essere effettivamente sensata – ma
solo quando l’informazione fornita sul costo è rilevante. E di regola non è questo il
caso. Se la pigione di un appartamento offerto sul mercato sia adeguata o meno lo
si deduce maggiormente dal costo di appartamenti paragonabili siti nelle vicinanze piuttosto che dal canone pagato dall’inquilino precedente. Quest’ultimo dipende
in linea di massima dalla durata della sua
permanenza nell’appartamento, poiché il
diritto di locazione svizzero consente un
aumento del canone, nei rapporti di locazione in corso, soltanto in caso di aumenti dei costi chiaramente definiti . Chi abita
per molti anni nelle stesse quattro mura,
paga di conseguenza, col tempo, un canone talvolta di molto inferiore alla media.
noni – non è possibile per mancanza di
dati, il che manifesta un chiaro punto debole nell’applicazione del diritto di locazione. Nell’era di internet tuttavia un affittuario interessato può comunque farsi un
quadro approssimativo su quale sia stato
l’ammontare dei canoni iniziali nel quartiere da lui scelto negli ultimi anni. Cliccando per esempio sulla voce «Quanto si
paga nei dintorni?» sul sito di Comparis, si
ottiene una cartina con tutti i canoni d’affitto degli appartamenti che sono stati inseriti in internet negli ultimi cinque anni.
La pigione dell’inquilino precedente
può tutt’al più perfezionare questo quadro. Se ora attraverso l’obbligo di utilizzo del formulario il canone precedente dichiarato diventa però in un certo senso
parte integrante del contratto di locazione, ciò suscita l’impressione
che sia proprio questo il terL’introduzione di un
mine di paragone fondamenformulario obbligatorio in tutta
tale. E insieme all’obbligo di
la Svizzera mette a rischio
motivare l’aumento dell’affitla pace tra locatari e locatori.»
to, il messaggio che si legge
tra le righe è che gli aumenti
del canone in corrispondenza
del cambio di inquilino siano
qualcosa di indecente.
Tutto questo non sarebbe
INTERNET INFORMA. Lo stesso diritto di lo- per nulla vantaggioso per i buoni rapporcazione prevede tuttavia che al cambio ti tra locatario e locatore – ma non sarebdi inquilino il confronto con le pigioni di be ancora un grande problema. Il formumercato possa essere considerato nella lario obbligatorio diventa pericoloso per il
determinazione del canone di locazione. funzionamento del mercato dell’alloggio
Per un mercato della locazione ben fun- in combinazione con un’altra particolarizionante non basta in fondo proteggere tà presente nel diritto di locazione: il diil locatario. C’è bisogno anche di incen- ritto del locatario di contestare il canone
tivi per convincere gli investitori a mette- iniziale. Tale regola è un unicum nel panore a disposizione degli alloggi. In questo rama del diritto svizzero, tuttavia significaso sono rilevanti le pigioni di zona o di ca che è consentito, a seguito della stipuquartiere, su cui il locatore dovrebbe po- la di in un contratto, cercare di ottenere
tersi orientare. Questa valvola è necessa- una modifica del contenuto a proprio faria affinché le pigioni dei contratti esisten- vore, senza un’approvazione della controti, che nel periodo della locazione possono parte (cfr. testo a lato).
variare unicamente al variare di elementi
La legittimazione a contestare a postedi costo prestabiliti dal diritto di locazio- riori la pigione iniziale non rappresenta un
ne, possano adattarsi al gioco di doman- grosso problema nella pratica, poiché fida e offerta almeno al momento del cam- nora i locatari non hanno quasi mai fatto
bio di inquilino. Diversamente, la forbice uso del loro diritto – almeno nella Svizzetra vecchi e nuovi appartamenti si inaspri- ra tedesca. Nella prima metà del 2013 le
rà sempre di più e i proprietari di immobili autorità cantonali di conciliazione riportanon conseguiranno col tempo alcuna ren- no 346 contestazioni in tutta la Svizzera, di
dita attrattiva dai loro investimenti.
cui appena 26 al di qua del «Röstigraben».
Nella pratica però questo riferimenQuesta discrezione si basa sul senso
to alle pigioni di zona e di quartiere – una di giustizia che i contratti vanno rispetsorta di paragone tra nuovi e vecchi ca- tati per principio. Tale convinzione non è
I contratti vanno osservati («pacta sunt servanda»)
– nel Diritto di locazione questo principio non vale.
Il principio per cui i
contratti stipulati vanno rispettati, è universalmente riconosciuto
e vale in tutti gli ambiti
della vita. Una delle poche eccezioni riguarda
le vendite a domicilio.
Da queste l’acquirente può recedere entro
un determinato termine, perché potrebbe essere stato colto alla
sprovvista dal venditore non richiesto in piedi davanti alla porta di
casa propria. Persino in
questo ambito, tuttavia, la possibilità di inadempimento si limita
alla recessione dal contratto entro il termine
stabilito.
La possibilità prevista
dal diritto di locazione
di contestare il canone
d’affitto iniziale contravviene al principio «pacta sunt servanda». Al locatario è permesso di far
modificare a proprio favore a posteriori (fino a
30 giorni dopo la consegna delle chiavi) un contratto stipulato. Per la
controparte, ovvero il locatore, ciò significa dover firmare un contratto
di cui non conosce la stesura finale.
Alla base di questa regolamentazione speciale vi
è il parere del legislatore che il locatario si trovi
in una posizione di debo-
lezza rispetto al locatore. Questo squilibrio dovrebbe essere corretto
– tuttavia soltanto in alcune precise condizioni.
O il locatore ha aumentato «notevolmente» la
pirgione rispetto al precedente inquilino (indice del fatto che il canone
potrebbe essere eventualmente illegittimo); o
il locatario si è visto costretto a stipulare il contratto, per situazioni di
emergenza personali o
familiari o perché il mercato degli appartamenti
è tanto scarso da doversi
per così dire rifugiare –
per avere innanzitutto un
tetto sulla testa – in un
appartamento, sebbene
questo superi le proprie
disponibilità finanziarie.
Il Tribunale federale tuttavia, a partire da questo regolamento previsto in caso di situazioni
d’emergenza, ha ora concesso una sorta di carta
bianca per le modifiche
contrattuali a posteriori (cfr. testo principale). Ora non è neanche
più compito del locatario dimostrare la contestata illegittimità di un
canone fissato contrattualmente. Contrariamente al principio dell’onere della prova previsto
nel diritto civile, deve ora
essere il locatore a dimostrare la legittimità della
pigione. immobilia Aprile 2015 | 5
ECONOMIA IMMOBILIARE MERCATO DEGLI APPARTAMENTI IN LOCAZIONE
tuttavia scolpita nella pietra, come dimostrano esperienze nella Svizzera francese. Proprio il formulario obbligatorio può
favorire la concezione che le contestazioni non sono ammesse soltanto in casi eccezionali, bensì rappresentano in generale un mezzo adatto a difendersi quando la
situazione sul mercato della locazione diventa difficile e si considera troppo elevato il proprio canone di locazione. Che un
formulario obbligatorio introdotto a livello nazionale porterà a un numero maggiore di contestazioni è evidente, poiché
la Svizzera. Con questa «legittimazione in
bianco» non vi è alcun bisogno di un «notevole» aumento della pigione (definito
dal Tribunale federale come superiore al
10%) per la contestazione. Una volta ammessa la domanda, il locatore ha praticamente perso. La possibilità prevista dalla
legge di appellarsi alle pigioni di zona e
di quartiere è di fatto impossibile, poiché
il Tribunale federale ha stabilito criteri di
fatto inapplicabili per accettare la comparabilità degli oggetti di locazione.. E anche se gli standard di quartiere venissero
La prassi del Tribunale federale ha come effetto
che oggi pressoché tutti gli appartamenti producono
rendite troppo elevate e dunque secondo il diritto in
vigore eccessive.»
già oggi praticamente tutte le contestazioni riguardano Cantoni con il formulario obbligatorio.
Al primo posto troviamo i due Cantoni
occidentali della Svizzera: Vaud (164 nella prima metà del 2014) e Ginevra (131) in
cui si utilizza da tempo il formulario obbligatorio. Da quando anche il Canton Zurigo
l’ha introdotto (dall’1.11.2013) è entrato
a far parte delle prime posizioni in classifica. Il numero dei casi è aumentato da 9
nella prima metà del 2013 a 58 nei primi
sei mesi del 2014.
CHI SEMINA VENTO … Se dunque per mez-
zo del formulario obbligatorio dovrebbe
essere rivendicata l’assoluta trasparenza
sul mercato degli appartamenti in locazione, allora la possibilità di contestazione dovrebbe in cambio essere abolita. In
caso contrario, per i locatori verrà a crearsi un’incertezza giuridica difficilmente sostenibile. In questa situazione nemmeno
le condizioni formulate in maniera restrittiva dalla legge vengono in aiuto, poiché
il giudice federale le ha completamente
attenuate a partire dal 2002 con diverse
decisioni. Anziché una vera situazione
di emergenza per gli affittuari, ci sarebbe soltanto bisogno di una percentuale di
abitazioni vacanti sul mercato locale degli
appartamenti in affitto inferiore al 1,5%,
affinché le domande vengano accolte – un
fatto che vale da anni per gran parte del6 | immobilia Aprile 2015
considerati adeguati, il locatore non verrebbe aiutato poiché il Tribunale federale
ha di recente stabilito che il locatario possa inoltre appellarsi all’obiezione che il locatore ottenga dall’oggetto una redditività
eccessiva (in precedenza questa possibilità non era data). A questo punto la questione perde la connessione con la realtà,
poiché il Tribunale federale concede al locatore unicamente una rendita netta che si
attesta a 0,5 punti percentuali al di sopra
del tasso di interesse per la prima ipoteca
(oggi tasso d’interesse di riferimento), attualmente dunque del 2,5%.
Le rendite correnti del 4%, che proprio anche le casse pensioni devono raggiungere per poter onorare i loro obblighi
di rendita minima, sono quindi fin dall’inizio abusive – tanto più visto che i giudici federali calcolano le rendite (tranne per
edifici molto vecchi) sulla base del valore
di investimento storico che di regola è al
di sotto dell’attuale valore contabile.
PAURA DEL LOCATORE. La prassi del Tribuna-
le federale ha come effetto che oggi pressoché tutti gli appartamenti che vengono
dati in locazione da privati o da investitori istituzionali producono rendite troppo
elevate e dunque secondo il diritto in vigore eccessive. Nel caso di una domanda
di contestazione il locatore deve di conseguenza partire dal presupposto che il proprio canone di locazione verrà ridotto no-
tevolmente. Tale livello può attestarsi al di
sotto del canone di affitto del precedente
inquilino. Nel 2006 per esempio i giudici
federali hanno ridotto in un caso l’affitto
iniziale da CHF 1790 al mese a CHF 1455,
sebbene l’affittuario precedente pagasse
CHF 1720 al mese. Ancora più eclatante
è un esempio dell’ottobre del 2011: il canone di un appartamento di 4 locali a Losanna era di CHF 1685 al mese. Nel nuovo contratto fu aumentato a CHF 2050. Il
Tribunale federale decise di concedere al
massimo un canone di CHF 880.
Se tramite una modifica della prassi
del diritto di locazione si scatenasse dunque una valanga di cause – e secondo gli
esperti di diritto di locazione sono molteplici le contestazioni senz’altro oggetto
del formulario obbligatorio – in conformità alla giurisprudenza i locatori avrebbero
le mani legate. Le paure del locatore sono reali già oggi. Le sempre più numerose
contestazioni, quando possibile, vengono risolte con una conciliazione per evitare ulteriori sentenze svantaggiose emesse
dai giudici federali – sebbene così facendo
si diventerà vulnerabili al ricatto dei propri affittuari. Dovrebbe apparire evidente
che ciò renderà meno attrattiva la locazione di appartamenti. *Articolo redatto da Andrea Martel, NZZ 27.01.2015. Nostra traduzione non rivista dall’autrice.
VANTAGGI DI UN «PAESE DI LOCATARI»
La Svizzera viene spesso descritta come il fanalino di coda
in materia di proprietà d’abitazione, affermazione che con
una percentuale di abitazioni in proprietà inferiore al 40% è
anche fondata. Ma si può anche vederla al contrario: il nostro paese è allo stesso tempo in vetta alla classifica in materia delle abitazioni in affitto (cfr. grafico). Ciò comporta
diversi vantaggi: in questo modo i prezzi delle case sono
tendenzialmente meno soggetti a grandi oscillazioni, poiché gli investitori istituzionali che possiedono molti degli
appartamenti in affitto non dipendono quasi da finanziamenti esterni, di modo che il ciclo del credito gioca un ruolo
meno importante.
Effetti positivi dal punto di vista politico-economico derivano anche dal fatto che gli affittuari sono più mobili rispetto
ai proprietari, il che influisce in maniera vantaggiosa sul mercato del lavoro. E di questo mercato degli appartamenti in affitto ben funzionante ci si dovrebbe prendere cura. Già adesso esistono fattori che lo ostacolano: per esempio la liquidità
del mercato è limitata dal fatto che gli appartamenti diventano comparativamente più convenienti, quanto più a lungo
vi si abita. Ciò porta a un mercato di appartamenti diviso in
due parti e ostacola la mobilità dei locatari. Sarebbe rischioso se ora gli affittuari iniziassero a perseguire vantaggi individuali a breve termine, per esempio attraverso la contestazione del canone d’affitto iniziale. Se dare in affitto un
appartamento fa soltanto arrabbiare e non produce nemmeno una rendita interessante, allora gli investitori trasformeranno i propri appartamenti in affitto in proprietà per piani.
L’offerta sul mercato degli appartamenti in affitto diventerebbe in questo modo più scarsa.
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immobilia Aprile 2015 | 7
PROFESSIONE IMMOBILIARE CAMERA PROFESSIONALE DELLA PROPRIETÀ PER PIANI
Disputa con intrattenimento
Alla fine di ottobre, la Camera professionale della proprietà per piani di SVIT Svizzera ha aperto
le porte al consueto evento autunnale. Amédéo Wermelinger ha spinto i professionisti di settore
a misurarsi sugli aspetti problematici della proprietà per piani con tesi provocatorie.
Amédéo Wermelinger, Petra Grognuz-Bernhardt, Benno Zoller, Thomas Mesmer, Michel de Roche (da sinistra a destra).
IVO CATHOMEN* UN TERRENO SCIVOLOSO. L’ordinamento giu-
ridico della proprietà per piani (PPP) è un
terreno assai scivoloso. Senza contare che
dopo cinquant’anni, non si è ancora ben assestato e ciò richiede alle comunità, che qui
hanno radici, un certo senso dell’equilibrio.
In esame ci sono iniziative politiche destinate a risolvere pesanti carenze, fra cui il
postulato del Consigliere nazionale Andrea
Caroni (PLR, AR), in cui invita il Consiglio
federale a prendere in esame il diritto alla
PPP, oppure la mozione nel frattempo respinta dell’ex Consigliere nazionale Filippo
Leutengger (PLR, ZH) per allentare il principio di unanimità nel diritto della PPP in presenza di una nuova struttura di sostituzione.
Il 30 ottobre scorso, la Camera professionale della proprietà per piani di SVIT
Svizzera ha invitato gli operatori del settore al consueto evento autunnale presso la
Tonhalle di San Gallo. Il prof. dr. Amédéo
Wermelinger, autore di diverse opere fondamentali e di numerose perizie, ha fatto
un assist agli ospiti in sala sulla disputa ormai consolidata sul piano professionale e
distensiva, proponendo loro tesi provoca8 | immobilia Aprile 2015
torie su aspetti problematici in materia di
PPP. E questa situazione ha portato a un
vivace scambio fra i quasi ottanta operatori del settore presenti in sala, grazie alle varie esperienze, in parte contrapposte.
Wermelinger ha richiamato l’attenzione sulla procedura in materia del Consiglio
federale, che si distingue per un numero
di casi modesto rispetto al diritto di locazione e fra l’altro per una giurisprudenza
eloquente su beni nel Cantone dei Grigioni, nel Canton Ticino e nel Cantone Vallese. Ha spiegato quest’ultima cosa con la
quota superiore alla media di seconde case e i relativi proprietari che hanno meno
familiarità con la filosofia della comunione di proprietari.
Nel suo discorso di benvenuto Thomas
Mesmer, presidente di SVIT Ostschweiz,
ha paragonato la PPP a dei giocatori di calcio e l’amministratore della PPP a un arbitro che deve ammonire qualcuno ogni tanto e che è responsabile tuttavia in prima
linea di un gioco corretto e fluido.
SETTE DEI TANTI ASPETTI PROBLEMATICI. Wer-
melinger ha concentrato il suo ricco baga-
glio di esperienze, accumulate grazie alla
propria competenza in ambito giudiziario,
sui sette focolai di crisi più roventi della
PPP, in modo da avere un grande richiamo. I suoi due antagonisti sul podio nella prassi amministrativa, Petra GrognuzBernhardt e Benno Zoller, hanno ricevuto
con disinvoltura la palla nella discussione
successiva.
Secondo Wermelinger, il fatto che oggi molte comunità di PPP vengano costituite prima della costruzione degli edifici,
cosa non prevista nel CCS e quindi non disciplinata, offre un potenziale per confronti
giuridici. In questo modo, le norme che disciplinano il caso di fallimento dell’impresa, di reclamo o di variazioni del progetto,
passano all’autorità giudiziaria. Le norme
di legge rappresentano una soluzione o un
divieto fondamentale – privo di rilevanza
pratica – di vendita sulla carta. Oggi viene stabilito più o meno quali parti dell’edificio devono essere aggiunte alla proprietà comune e quali sono oggetto del diritto
speciale. Wermelinger alla richiesta ormai
di dominio pubblico di una flessibilità della suddivisione, ha obiettato, quale risposta
alla gran varietà di forme di PPP, la perdita di certezza del diritto e la potenzialità da
parte dei proprietari di approfittarne a causa di una errata comprensione della flessibilità. Benno Zoller riteneva di aspirare a
una semplificazione delle norme, soprattutto per quanto concerne gli spazi adibiti
a parcheggio. Questo può anche comportare un risparmio in termini di costi per i
singoli proprietari, poiché finora si è resa
necessaria una seconda contabilità per lo
più snervante per le comunioni di comproprietari dei parcheggi interni con relativa
assemblea separata. Questa tesi ha trovato almeno in parte il consenso fra i partecipanti al dibattito.
Il problema con i disturbatori e il blocco
delle decisioni unanimi viene attualmente
affrontato spesso anche per quanto concerne il restauro di edifici. È comunque
controverso se e come l’equilibrio di forze
debba essere spostato nel peggiore dei casi
a favore della comunità, per conservare la
capacità di agire. I proprietari devono essere esclusi oppure i tribunali possono decidere al posto della comunità?
È indiscutibile che questo comporti talvolta dei problemi per la riscossione
dei contributi della comunità, ma anche
che la riscossione dei contributi dovuti sia
particolarmente complicata nella legge
svizzera sull’esecuzione e che tuteli specialmente il debitore. Tuttavia, secondo
Wermelinger non è opportuno introdurre
un altro privilegio nell’iscrizione del diritto di pegno della comunità o creare nuovi strumenti legali. Anzi, sta alle amministrazioni preoccuparsi di saldare entro il
termine convenuto i compensi dovuti. I
professionisti di settore si sono in parte
opposti a ciò con veemenza, ma la verità è che i relativi procedimenti giudiziari per l’iscrizione del diritto di pegno della comunità oggi generalmente non sono
fattibili senza l’ausilio (troppo) caro di legali. In questo modo, lo strumento di per
sé utile verrebbe privato della propria efficacia. È stato anche interessante sentire
che certi tribunali garantiscono il rigetto
dell’opposizione per contributi in acconto autorizzati dalla comunità, contrariamente alla chiara procedura del tribunale federale nel procedimento semplificato.
Con il passare degli anni della PPP, i
contratti di diritto edilizio giungono al termine della loro durata. Laddove sono stati
costruiti immobili oggetto del diritto edilizio, le comunità cessano di esistere con la
reversione e questo non può essere nell’intenzione dei proprietari delle proprietà per
piani. La proroga necessita tuttavia dell’unanimità e questo, alla luce dell’equilibrio
di forze già citato, può diventare un problema per la comunità. Wermelinger ha
etichettato una decisione a maggioranza
semplice o qualificata per la variazione di
una servitù come estranea al sistema e ha
messo in discussione l’eventualità che la
PPP non debba essere vietata nel diritto
edilizio. I professionisti di settore non hanno potuto opporre nulla alle prime tesi e qui
pare sussista la necessità di intervento da
parte del legislatore.
Nella sua sesta tesi, il relatore si è dedicato alla scarsa dotazione del fondo di
rinnovamento. Ha definito l’obbligo legale
come una misura interventistica. La comunità deve restare libera di prendere anche
decisioni sbagliate o non mirate. L’accumulo prescritto per legge vincola solo il
capitale non necessario.
In assenza dello status di persona giuridica, alla comunità PPP manca fra l’altro
la capacità di credito, che impedisce anche
il finanziamento alternativo di interventi di
risanamento. Wermelinger mette in dubbio che una variazione dello status costituisca effettivamente un miglioramento. La
comunità PPP non dispone infine di alcun
substrato della responsabilità. Inoltre, le
responsabilità passerebbero dai proprietari alla persona giuridica, conseguenza
non auspicabile.
UN MUST PER LE AMMINISTRAZIONI PPP. Il nu-
mero di partecipanti non ha reso giustizia
alla qualità dell’evento e questo potrebbe
però essere imputabile alla sede decentrata della manifestazione, come sostiene
Benno Zoller, vicepresidente della Camera e organizzatore. Questo non ha compromesso il networking durante la visita
dell’abbazia, patrimonio dell’Unesco, né
l’aperitivo a fine giornata. DATE 2015 DELLA CAMERA PROFESSIONALE
DELLA PROPRIETÀ PER PIANI
22.04.2015 Assemblea generale, Zurigo
19.05./20.05./08.09./09.09.2015 Idoneità alla proprietà
per piani
05.11.2015 Evento autunnale, Basilea
*IVO CATHOMEN
Dottore in scienze economiche, università di
San Gallo (Dr. oec. HSG ), è caporedattore
della rivista Immobilia.
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immobilia Aprile 2015 | 9
DIRITTO IMMOBILIARE PROPRIETÀ PER PIANI
Una bella gatta da pelare!
Sempre più spesso si sente parlare – nell’ambito delle comunità di comproprietari di proprietà
per piani – della necessità di una adeguata regolamentazione che limiti, se non addirittura ponga
divieti al possesso di animali domestici a questo tipo di proprietari – un esempio concreto.
la delibera. Sentendosi sotto pressione,
l’amministratore asseconda la richiesta di
B. Al Signor A vengono concessi 30 giorni
di tempo per contestare la delibera, ma li
lascia scadere senza opporsi e si presenta dall’amministratore dopo due mesi con
una dichiarazione con la quale respinge la
decisione considerandola non valida.
ESPOSIZIONE DEL PROBLEMA: Come si effet-
Anche i gatti possono essere fonte di controversie tra comproprietari.
PETRA GROGNUZ & MICHEL DE ROCHE * I PROTAGONISTI: Un dolcissimo gattino e
il suo padrone, il signor A che abita al
piano terra del condominio X. Ma anche
un’auto con tetto in tessuto e il suo proprietario, il signor B che abita nella mansarda del condominio X.
LA STORIA: Un giorno, il signor B scopre
delle impronte di gatto sul tettuccio in
tessuto della sua auto, posteggiata nel
parcheggio sotterraneo del condominio X.
B richiede una stima dei danni al tettuccio. I costi di riparazione ammontano
a CHF 15’000. Il comproprietario B presenta un preventivo dei costi ad A, che si
scusa e li trasmette alla sua assicurazione
RC. Il Signor A aggiunge che quanto accaduto non si ripeterà più, anche se chiaramente non può garantire per l’animale.
Bisogna anche ammettere che un gatto
abituato ad uscire liberamente non può
essere rinchiuso, addomesticato o ancor
meno portato a guinzaglio per il quartiere. Per di più, in caso di reiterazione, rimarrà da accertare se sia stato effettivamente il gatto di A ad essere, ancora una
volta, il vero colpevole del danno. «Questo si può facilmente stabilire attraverso
l’analisi del DNA» afferma B.
10 | immobilia Aprile 2015
Gli avvenimenti seguono il loro corso
e il signor B trova di nuovo impronte di
gatto sul tetto della sua auto. Questa volta però l’auto non ha subìto danni. Durante un’assemblea, B avanza la richiesta che
da quel momento in poi A debba tenere i
suoi gatti in appartamento. Il Signor A si
rifiuta di accettarla.
«Danni ad un’auto, non a parti dell’edificio. Responsabilità civile del padrone del
gatto?» – Quando l’assemblea giunge alle
«Varie ed eventuali», B richiede che venga approvato il divieto di tenere animali nei locali e negli spazi comuni, o, ancora meglio, il divieto assoluto di possedere
gatti. Tale istanza dovrà essere riportata
adeguatamente nel regolamento condominiale, che per contro prevede la possibilità di tenere animali domestici, purché
questi non rappresentino un problema per
gli altri comproprietari. Due sono i motivi
per cui A ritiene che questa pretesa non
possa essere imposta: primo, perché non
ci sono prove, secondo perché questo regola contravverrebbe ai suoi diritti di comproprietario. I presenti non raggiungono
la totalità dei rappresentanti dei condomini. Il comproprietario B, che nel frattempo era portatore di una delega supplementare, si pronuncia a favore dei suoi
interessi e pretende di mettere a verbale
tua una corretta analisi del problema e
come si potrebbe giungere ad una valida soluzione? L’amministratore vorrebbe poter disporre di un regolamento che
pacifichi e sia praticabile da tutti gli interessati, possibilmente senza dar luogo
a controversie giuridiche. A questo proposito si pone diverse domande.
– Forse il tema non era stato messo
all’ordine del giorno in maniera adeguata. In questo caso la delibera è nulla oppure impugnabile?
– È compito dell’amministratore risolvere questo problema? Oppure si tratta piuttosto di un contenzioso tra privati? Il danno è stato riscontrato su
un’auto, non su parti dell’edificio. Si
tratta di responsabilità civile da parte
del proprietario del gatto?
– L’art. 712a cpv. 2 pone un primo paletto sull’utilizzo libero degli spazi comuni. Questo articolo definisce l’obbligo
di cautela e di attenzione che il singolo
comproprietario deve rispettivamente
osservare nei riguardi di parti dell’edificio, componenti, impianti ed attrezzature comuni. Fino a che punto il caso presente rientra in questo articolo?
– Art. 684 del Codice Civile Svizzero.
L’ambito di questo articolo è quello
di verifica. Basta questa formulazione
per supportare un parziale o totale divieto di possesso di gatti? Il comproprietario B ha una delibera con valore
esecutivo, che se necessario farà valere tramite il suo avvocato.
– Il comproprietario A parla di una violazione dei suoi diritti di proprietà e
della personalità.
– La questione dell’onere della prova: il
rischio di danno reiterato di fatto sussiste ovunque, non solo nel parcheggio sotterraneo.
– Come si può proteggere meglio il parcheggio da «visitatori indesiderati»?
Esistono apposite strumentazioni tecniche?
– Il Signor B non potrebbe proteggere
meglio la sua auto? Fino a che punto
lo si può pretendere? E in questo caso si potrebbe parlare di limitazione
del diritto della personalità?
ANALISI DAL PUNTO DI VISTA DELL’AVVOCATO
DEL SIG. A:
– La delibera è per lo meno contestabile.
E’ dubbio se la delibera sia nulla anche
solo sulla base del fatto che non era stata iscritta nell’ordine del giorno. Essendo il termine per l’impugnazione scaduto, è opportuno cercare un incontro
con l’amministratore, evitando in questo modo di presentare una eventuale querela che abbia dei termini di scadenza. E’ anche dubbio se sia possibile
l’imposizione di un divieto assoluto al
possesso di animali, a meno che tale divieto non sia stato previsto già nell’atto
costitutivo della comproprietà. Sarebbe comunque importante comunicarlo
all’amministrazione per eventuali applicazioni future.
– Rimane da vedere se B sia in grado di
attribuire direttamente al gatto di A la
responsabilità di eventuali danni. L’analisi del DNA annunciata dal Signor
B pare priva di senso da un punto di
vista economico. Sotto l’aspetto giuridico, non si tratta primariamente di un
problema legato alla disciplina della
comproprietà per piano, ma esclusivamente di responsabilità civile derivante dal possesso di animali domestici.
L’art. 684 del Codice Civile Svizzero
non è applicabile a questo caso perché non pertinente. In caso di rinvio a
giudizio rimane da chiarire, se si tratti di un caso di responsabilità da parte
del padrone dell’animale, in quanto la
struttura dell’edificio non permette al
gatto di accedere al parcheggio, o per
lo meno lo impedisce, e A sia pertanto
convinto che il suo gatto non riesca ad
arrivare al parcheggio sotterraneo passando per il condominio.
LA SOLUZIONE DAL PUNTO DI VISTA DELL’AMMINISTRATORE. Secondo l’amministratore bi-
sogna riconoscere che la decisione non
ha acquisito forza esecutiva, poiché non
era stata iscritta opportunamente a verbale. Sarebbe opportuno convocare l’assemblea condominiale, al fine di giungere alle seguenti soluzioni:
– B accetti di dover proteggere meglio
la sua auto quando non viene utilizzata.
– Si reiteri espressamente l’obbligo di
diligenza di ciascun comproprietario
formulato legalmente e in maniera regolamentare.
– Nessun divieto drastico di tenere animali domestici nella propria abitazione. Sarebbe auspicabile una formulazione più dettagliata del regolamento
condominiale, come ad esempio «Nel
caso in cui l’animale sporchi e/o danneggi le parti comuni, il padrone ne è
sempre responsabile».
– A viene quindi invitato a lasciare libero il gatto solo attraverso la porticina
della cucina costruita appositamente.
B concorda sul proteggere meglio la
sua auto quando non viene utilizzata.
– A prende atto del fatto che in caso di
incidente comprovato si assumerà la
totale responsabilità.
Quindi, morale della favola: Le soluzioni sono molteplici, mentre il gatto è uno
solo. *PETRA GROGNUZ
L’autrice è fiduciaria immobiliare, membro
del consiglio di amministrazione e partner di
H.P. Burkhalter + Partner AG, insegnante di
proprietà per piani e di amministrazione condominiale presso la scuola Berner Feusi e
consigliere di amministrazione della Camera
della proprietà per piani SVIT.
*MICHEL DE ROCHE
L’autore è avvocato presso il foro di Basilea e
consulente prevalentemente nell’ambito immobiliare. Inoltre è presidente della Camera
della proprietà per piani SVIT.
immobilia Aprile 2015 | 11
FISCALITÀ IMPOSTA SUGLI UTILI IMMOBILIARI
Di imposte immobiliari e di speculazione
Considerazioni a margine del lavoro di progetto – «Confronto dell’imposta sugli
utili immobiliari nei diversi Cantoni: gli utili immobiliari nella sostanza privata
delle persone fisiche nei Cantoni: Berna, Grigioni, Turgovia, Ticino e Vallese».
MASSIMILIANO INGRAMI * IL TRATTAMENTO DELL’UTILE IMMOBILIARE. Gli
immobili normalmente vengono venduti con un beneficio economico a favore
dell’alienante. La prima causa di questo
beneficio è da ricercarsi nell’esistenza, in
ambito immobiliare, di una domanda superiore all’offerta, dovuta in primo luogo a un territorio limitato che non può
crescere.
Ne consegue pertanto che gli immobili beneficiano spesso, a prescindere da
chi ne sia il proprietario, di un aumento più o meno costante di valore che sfocia in un guadagno al momento della loro alienazione.
Come imporre questo guadagno?
L’art. 129 cpv. 1 della Costituzione federale sentenzia che la Confederazione, in
posizione ad hoc: monistici o dualistici,
con aliquote progressive o proporzionali,
con bonus per lunghi possessi e malus per
possessi brevi, con correttivi dovuti al rincaro del costo della vita, con ripartizioni
tra Cantoni e Comuni sempre diverse a seconda del Cantone. Sistemi a volte estremamente semplici (è il caso del Canton Ticino) o molto complessi (Canton Berna).
IL CONCETTO DI SPECULAZIONE. Ma la LAID al
cpv. 5 dell’articolo 12 recita anche che «I
Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più
gravemente», chiedendo nella sostanza
di imporre in maniera più incisiva gli utili derivanti da operazioni di tipo speculativo. Ed è proprio entrando nei meccanismi d’imposizione degli utili immobiliari
La forchetta delle interpretazioni
di un principio stabilito dalla
Confederazione si dimostra essere
molto ampia e con grandi margini
d’apprezzamento.»
collaborazione con i Cantoni, ha il compito di emanare i principi per armonizzare
le imposte dirette federali, cantonali e comunali. Il primo gennaio 1993 è entrato in
vigore quanto compiuto dal legislatore: la
LAID (Legge federale sull’armonizzazione
delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni del 14 dicembre 1990).
Questa legge ha obbligato tutti i Cantoni a unificare la riscossione delle imposte dirette sul reddito e sulla sostanza delle persone fisiche e sull’utile e il capitale
delle persone giuridiche. L’armonizzazione si estende all’assoggettamento, all’oggetto e al periodo di calcolo delle imposte,
alle procedure e alle disposizioni penali. Rimane invece d’esclusiva competenza
cantonale la determinazione delle tariffe,
delle aliquote fiscali e degli importi esenti da imposta (art. 129 cpv. 2 Cost.; art. 1
cpv. 3 LAID).
Ne consegue che i Cantoni sono anche tenuti a riscuotere l’imposta sugli utili immobiliari.
Con questa premessa i legislatori cantonali si sono sbizzarriti con sistemi di im12 | immobilia Aprile 2015
ton Grigioni invece considera «speculazione» la compresenza di corta durata di
possesso e utili importanti da un punto
di vista quantitativo: è la combinazione
di questi due aspetti che deve generare
un’imposizione fiscale gravosa, negli altri casi gli utili immobiliari vengono trattati alla stregua dei redditi ordinari, e per
possessi di lunga durata addirittura molto meglio.
dei diversi Cantoni e comparando la pressione fiscale sugli utili immobiliari con
quella sui redditi ordinari (limitandosi ad
analizzare gli utili realizzati nell’ambito
della sostanza privata delle persone fisiche) che si capisce come è stato inteso e
trattato il concetto di «speculazione» dai
vari legislatori cantonali. Alcuni esempi:
il Canton Berna e il Canton Turgovia hanno sistemi di tassazione degli utili immobiliari delle persone fisiche estremamente gravosi e penalizzanti anche per chi
non fa della speculazione immobiliare,
ma mentre il Canton Berna possiede tout
court una pressione fiscale importante in
tutti gli ambiti reddituali, stupisce invece
il caso del Canton Turgovia: fiscalmente
interessante a livello svizzero per tutti i
redditi fuorché quello immobiliare. Cantoni come il Ticino e il Vallese hanno invece sistemi estremamente semplici e comprensibili che, tolti i casi di possesso di
brevissima durata, trattano l’utile immobiliare delle persone fisiche alla stregua
e con le medesime aliquote di un reddito ordinario di fascia medio alta. Il Can-
ABITAZIONI SECONDARIE E IMPOSTE. Analiz-
zando poi la percentuale delle abitazioni secondarie a livello svizzero emerge
un dato curioso: i Cantoni a maggior vocazione turistica: Grigioni, Vallese, Ticino – quelli cioè che in termini sia numerici sia percentualistici hanno il maggior
numero di residenze secondarie e che
pertanto si presume siano quelli più soggetti alla «speculazione immobiliare» –,
sono anche quelli con il sistema d’imposizione degli utili immobiliari più morbido
(sempre riferendosi alle persone fisiche
nell’ambito della loro sostanza privata)
anche se comunque trattasi sempre di aliquote superiori a quelle massime sul reddito ordinario. Per contro i Cantoni con
poche abitazioni secondarie arrivano a
tassare gli utili immobiliari delle persone fisiche nell’ambito della loro sostanza privata con aliquote che a volte superano il 50% dell’utile stesso (es. Canton
Turgovia) e, in Comuni con un moltiplicatore molto vantaggioso, l’aliquota sugli
utili immobiliari per possessi molto brevi
arriva a essere tre volte l’aliquota massima sul reddito.
Con buona pace dell’art. 12 cpv. 5 della LAID: la forchetta delle interpretazioni di un principio stabilito dalla Confederazione si dimostra essere molto ampia e
con grandi margini d’apprezzamento.
Questa è una breve introduzione al lavoro di progetto che Massimiliano Ingrami ha scritto per l’ottenimento
dell’attestato federale di commercializzazione immobiliare, conseguendo i
massimi voti sia per il lavoro scritto sia
per la presentazione orale. Ci ha gentilmente concesso di pubblicare il lavoro
in esteso sul sito www.svit-ticino.ch >
Pubblicazioni
*DOTT. MASSIMILIANO INGRAMI
Direttore di Ticino.re e Fiduciario immobiliare, [email protected],
www.ticinore.ch
POLITICA IMMOBILIARE LEX KOLLER
Un dibattito concluso?
Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero:
un annoso e tormentato iter legislativo sfocia in una sostanziale continuità.
Non è comunque escluso che in futuro il tema possa tornare alla ribalta.
EVOLUZIONE COSTANTE. La Legge federa-
po avvicendati, segnatamente Lex von Moos, Lex Furgler, Lex Friedrich e Lex Koller.
le sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE), denominata comunemente anche Lex Koller (in seguito Lex)
assurge ad intervalli piu o meno regolari
ad oggetto di intenso dibattito ed animati
confronti. Tradizionalmente appaiono particolarmente coinvolti i cantoni a vocazione turistica, anche se dopo l’accettazione
popolare dell’iniziativa Weber sulla limitazione delle case secondarie nel 2012, l’attenzione è ora rivolta soprattutto alla relativa legge di attuazione. Tuttavia la recente
evoluzione denota come il tema tenda ad
esorbitare da questo quadro ristretto e dalle relative ricadute economiche. In effetti
si constata come i recenti sviluppi paiono
da ricondurre prevalentemente alle tensioni che affiorano sul mercato immobiliare e
dell’alloggio in modo più o meno marcato
su tutto l’arco del territorio svizzero.
Questa stretta interdipendenza da considerazioni politiche e fattori congiunturali
costituente una della connotazioni peculiari della Lex, trova riscontro nelle versioni
della legge che si sono susseguite, il cui
nucleo originario risale al 1964. Significativo il novero di appellativi legati al nome
dei Consiglieri federali che si sono col tem-
TOTALE INVERSIONE DI ROTTA. Dopo il rifiuto
popolare del 6 febbraio 1992 di adesione da
parte della Svizzera allo Spazio economico
europeo, si è affermato un marcato impulso
alla liberalizzazione anche in tema di accesso alla proprietà da parte di cittadini stranieri. Da ricordare il tentativo di ridurre la
Lex al suo nocciolo duro, ossia l’esigenza
di autorizzazione preventiva solo per case
di vacanza contingentate, per fondi a titolo
di puro collocamento di capitali e l’esercizio
del commercio professionale di immobili,
sfrondandola da ulteriori limitazioni e naufragato in votazione popolare il 25 giugno
19951. Riuscito invece un successivo intervento nel 1997, allorché fu tolta ogni restrizione a favore di acquisti destinati ad attività economiche o commerciali sia in proprio
che in locazione, nonché per abitazioni destinate a residenza primaria (art. 2 cpv. 2
lett. a e b LAFE). In conseguenza dell’Accordo sulla libera circolazione delle persone del 21 giugno 1999 veniva ulteriormente aperto il mercato a favore di cittadini di
paesi appartenenti alla CE o all’ AELS aventi diritto di stabilirsi in Svizzera ( art. 5 cpv.
1 lett. a LAFE), nonché di frontalieri desi-
RICCARDO M. VARINI* derosi di acquisire una residenza secondaria nella regione in cui svolgono la propria
attività (art. 7 lett. j LAFE). Faceva poi seguito nel 2002 un’ulteriore agevolazione a
seguito di varie iniziative parlamentari per
case di vacanza già in mano straniera, non
più computate nel contingente annuo (art.
9 cpv. 4 lett. a LAFE), e nel 2004 abolendo l’obbligo di autorizzazione nei confronti di persone all’estero per acquisire quote
di società operanti nel settore immobiliare abitativo (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE) nonché quote o interessenze di proprietà collettive da parte di contitolari esteri (art. 7
lett. c LAFE) .
Questa evoluzione era poi approdata nel
messaggio 4 luglio 2007 del Consiglio Federale (CF) volto ad ottenere dalle Camere
l’abrogazione tout court della Lex2. A motivo delle possibili implicazioni, esso veniva inserito nel contesto di una riforma
della LPT destinata ad introdurre delle misure di accompagnamento volte a frenare
la proliferazione di case di vacanza, ritenute di gran lunga più efficaci per contrastare il fenomeno dei cosiddetti letti freddi3. In
particolare i cantoni erano tenuti a definire
nei loro piani direttori i comuni e le regioni ove si evidenziava la necessità di equilibrare il rapporti tra il novero di abitazioni
secondarie e primarie e ad applicare entro
tre anni adeguate misure correttive, ossia
il termine previsto per l’abrogazione della Lex Koller. Le Camere rinviarono però il
disegno al Governo. In particolare il Consiglio Nazionale espresse l’invito a valutare in
modo più approfondito l’impatto di acquisti operati da cittadini esteri residenti fuori
paese e ad elaborare rimedi efficaci contro
un’edificazione selvaggia, incentivando un
utilizzo parsimonioso del suolo4. In attesa
di una presa di posizione nel 2010 venivano approvate le modifiche della LPT e successivamente nel 2012 in votazione popolare l’iniziativa Weber in tema di abitazioni
secondarie. Era nel frattempo in atto un
mutamento di indirizzo sfociato nella mozione della commissione del Consiglio Nazionale dell’ambiente, della pianificazione,
del territorio e dell’energia del 6 novembre
2012, con la quale si evidenziava una decisa inversione di rotta: la Lex doveva esser
mantenuta avuto riguardo al robusto andamento che contraddistingue il mercato immobiliare, in funzione di ammortizzatore
sul rincaro di affitti e prezzi delle transazioni oltre che sulla pressione sul franco svizimmobilia Aprile 2015 | 13
POLITICA IMMOBILIARE LEX KOLLER
zero . In data 21 novembre il CF dichiarava di aderire a questo atto, condividendo le
preoccupazioni relative agli scompensi avvertibili sul mercato fondiario, ulteriormente accentuate da una forte immigrazione
dall’estero e da una diffusa crisi finanziaria,
all’origine di un accresciuto interesse per
gli investimenti nel paese. La mozione trovò quindi unanime adesione.
NUOVE SFIDE. Il 13 novembre 2013 il CF li-
cenziava pertanto un messaggio aggiuntivo
a quello precedente del 20075, con il quale chiedeva di accantonare definitivamente il progetto di abrogazione della Lex. Esso venne accolto da ambedue le Camere
nel corso del 20146. Nel frattempo venivano inoltrate due mozioni da parte della consigliera nazionale Jacqueline Badran7, che
postulava la reintroduzione nella Lex delle
preesistenti restrizioni in tema di acquisito di quote azionarie e di immobili destinati
ad attività commerciali e professionali, che
tuttavia non trovarono il necessario consenso da parte del Consiglio degli Stati, e vennero pertanto abbandonate. II CF annota
nel messaggio come la rapida evoluzione
riscontrata negli ultimi anni abbia portato
la Lex Koller ad assumere gradualmente un
ruolo che trascende la ristretta problematica delle abitazioni secondarie. Queste ultime infatti si trovano ora sottoposte a nuove limitazioni pianificatorie. Tuttavia non si
può escludere che in assenza della Lex, una
soverchia domanda nelle zone turistiche di
oggetti esistenti possa acuire gli squilibri
già esistenti8. Il pericolo più grande è tuttavia rappresentato dalla crescente pressione sul settore immobiliare riconducibile ad
un massiccio afflusso di investimenti este-
ri agevolato dalla crisi diffusa dei mercati
finanziari e dall’eventuale arrivo di grandi
operatori stranieri in un ambito relativamente circoscritto con conseguenze devastanti, in particolare amplificando la paventata bolla immobiliare, già a rischio per le
condizioni da tempo vigenti del settore creditizio caratterizzato da tassi di interesse
particolarmente bassi.
Il Governo constatava come uno dei pochi strumenti a disposizione per contrastare un surriscaldamento dell’economia fondiaria fosse proprio la Lex . Essa svolge
pure una funzione deterrente in tema di riciclaggio di denaro nel settore immobiliare, che non rientra nelle viste della LRD9,
denotando così ripercussioni ben oltre lo
scopo originario, ossia di evitare una eccessiva concentrazione del suolo svizzero
in mani straniere. Il messaggio concludeva
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14 | immobilia Aprile 2015
come la situazione congiunturale non appariva in definitiva propizia ad uno smantellamento della Lex; inoltre anche l’accettazione dell’iniziativa Weber avrebbe potuto
offrire il fianco ad effetti indesiderabili in
caso di apertura indiscriminata al mercato
straniero della case di vacanza. In tal modo essa si presenta innegabilmente ancora di attualità, sia pure in una funzione più
ampia e diversa da quella originaria, persino quale correttivo di alcune possibili ripercussioni a seguito delle modifiche introdotte ancora recentemente nella LPT volte
ad arginare una eccessiva e disordinata cementificazione del territorio, ed evitare di
esaurire rapidamente la riserva di superfice ancora fruibile10. La Lex nelle contingenze attuali è riconosciuta dal Governo come
l’unico mezzo atto a scoraggiare la domanda sul mercato immobiliare, escludendo le
persone all’estero da una parte di esso.
UN ORDINAMENTO COMPLESSO. Nel contem-
po il CF si riservava comunque di elaborare delle proposte di adeguamento della
LAFE, ritenuta oramai lacunosa e necessitevole di una messa a giorno11. Il CF ha reso noto come sulla base delle analisi effettuate dal Dipartimento federale di giustizia
e polizia ha deciso in data 1 aprile 2015 di
proseguire i lavori in vista di una revisione
della Lex Koller. In particolare andrà valutata l’opportunità di sottoporre nuovamente l’acquisto di fondi per scopi commerciali
e la destinazione di tali fondi a scopi abitativi, riservata ai cantoni una competenza eccezionale in casi di particolare importanza
per l’ente pubblico. Come attualmente, non
sarà necessaria alcuna autorizzazione per
l’acquisto di fondi per l’esercizio personale
di un’attività lucrativa. Inoltre sarà riesaminato il caso in cui le persone all’estero acquistano quote di società operanti nel settore degli immobili abitativi quotate in una
borsa svizzera.
In effetti attestata la presenza nel testo
legislativo di nozioni non sempre chiaramente definite e suscettibili di interpretazione, l’Ufficio federale di giustizia ha
da tempo provveduto ad emanare delle
Istruzioni applicative, la cui ultima versione indirizzata agli ufficiali dei registri risale al luglio 200912. Esse sono pertanto
bisognose di un aggiornamento, in particolare quella destinata ai tenitori del Registro di Commercio, risalente addirittura
al 1998 e largamente superata. Giova qui
segnalare come scarsi e spesso datati siano i contributi dottrinali reperibili in materia, e relativamente esigue le sentenze del
TF in merito, per cui l’applicazione della
LAFE inevitabilmente ne risente dal profilo della chiarezza e dell’uniformità oltre a
consentire ampi margini discrezionali nella sua applicazione13. Esemplare in proposito l’eclatante difformità di prassi a livello
svizzero evidenziata dalla prof. M. N. ZenRuffinen in tema di trust14. A ciò si aggiunga che la LAFE è una normativa di per sé
complessa che fa riferimento a nozioni di
varia natura, attinenti in particolare l’ambito economico.
Occorre infine aggiungere come alcune affermazioni contenute del messaggio
del CF andrebbero analizzate alla luce dei
recenti inattesi sviluppi del mercato in particolare quello monetario, per cui appare piuttosto difficile formulare previsioni
affidabili sulla futura evoluzione dell’immobiliare, che permane piuttosto incerto.
Sarebbe anche opportuno operare delle
distinzioni all’interno delle diverse regioni, che presentato peculiarità proprie. Da
quanto precede, emerge comunque la sorprendente vitalità di uno strumento legislativo la cui sorte era stata varie riprese
dichiarata oramai irrimediabilmente segnata, e che invece è riuscito a superare quasi indenne molteplici vicissitudini.
A LIVELLO CANTONALE. Nel nostro ordina-
mento di stampo federalista, l’attuazione
della Lex e la relativa organizzazione compete ai cantoni. In Ticino questa è devoluta in prima istanza ad una commissione nominata dal Governo per singolo distretto e
presieduta dall’ufficiale del RF. Il Consiglio
di Stato aveva proposto nel 2013 una modifica legislativa della Legge cantonale di applicazione alla LAFE , volta ad attuare una
fusione di dette autorità in un unico gremio. La motivazione principale consisteva
nella preoccupazione di garantire una prassi maggiormente uniforme a livello cantonale. Il Gran Consiglio dopo un sofferto iter
sfociato in due rapporti commissionali , ha
però in data 26 gennaio 2015 optato a stretta maggioranza per il mantenimento dello
status quo, respingendo il progetto governativo. Risulta attualmente allo studio una
nuova proposta legislativa volta a designare il TRAM quale autorità di ricorso in luogo dell’attuale commissione cantonale di ricorso LAFE.
1
FF 1994, 461; FF 1995, 1061.
2
FF 2007, 5271.
3
FF 2007, 5293.
4
5
Atto parlamentare n. 12.3984 del 6.11.2012.
FF 2013, 7793.
Jurius, Lex Koller pas supprimée, in Jusletter 1 dicembre
2014; Corriere del Ticino 27 novembre 2014. Per quanto attiene la documentazione relativa alle diverse fasi qui descritte ed alle discussioni alle Camere, è consultabile il sito
https://www.bj.admin.ch/bj/de/home/wirtschaft/gesetzgebung/lexkoller.html.
6
Atti parlamentari n. 13.3975 e 13.3976 del 29.11.2013; NZZ 3
giugno 2014, p. 13.
7
Sul sito https://www.bj.admin.ch/dam/data/bj/wirtschaft/
grundstueckerwerb/statistik-f.pdf sono visibili dati statistici sul volume di acquisti di case di vacanza da parte di persone all’estero sino al 2012. Vi si nota negli ultimi anni una
tendenza recessiva rispetto al contingente annuo disponibile.
8
Da notare come l’avamprogetto di LF concernente l’attuazione delle Raccomandazioni del Gafi rivedute nel 2012 prevedeva all’art. 2b LRD che il prezzo di compravendita immobiliare eccedente i fr 100.000.-. dovesse avvenire
obbligatoriamente tramite un intermediario finanziario sottoposto alla LRD, esplicitando altresì nell’atto le modalità di
pagamento (FF 2014, 563). Tale disposizione è però stata
espunta dal testo finale approvato dalle Camere il 12 dicembre 2014 (FF 2014, 8377).
9
RU 2014, 899; FF 2010, 931.
10
Lex Koller soll zur Lex Sommaruga werden, NZZ 4 giugno
2014.
11
12
Reperibili sul sito https://www.bj.admin.ch/dam/data/bj/
wirtschaft/grundstueckerwerb/wegleitung-i.pdf. Vi si trova
pure il Promemoria dell’UFG sempre del 2009 contenente
delle linee guida per il pubblico.
13
Il Commentario Lex F. di Mühlebach/Geissmann risale al
1986. Le sentenze più significative in materia sono consultabili sulla rivista Zeitschrift für Beurkundungs-und
Grundbuchrecht- www.zbgr.ch, curata dall’Associazione dei
notai zurighesi.
M. N. Zen-Ruffinen, Lex Koller et Trusts, AJP 2009 p. 1123 ss.
14
ABBREVIAZIONI
AJP Aktuelle Juristische Praxis
FF Foglio federale
LAFE Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di
persone all’estero del 16 dicembre 1983
LPT Legge sulla pianificazione del territorio del
22.6.1979
LRD Legge sul riciclaggio di denaro del 10 ottobre 1997
RF Registro fondiario
TRAM Tribunale Cantonale amministrativo del Tribunale
d’appello
RU UFG Raccolta ufficiale delle leggi federali
Ufficio federale di giustizia
*RICCARDO M. VARINI
ispettore del registro fondiario e di
commercio
immobilia Aprile 2015 | 15
SVIT TICINO BERTRAND PICCARD OSPITE DI SVIT TICINO
Volo intorno al mondo
Bertrand Piccard e André Borschberg protagonisti di un’avventura senza
precedenti: tenteranno di essere i primi piloti a circumnavigare il globo in
un aereo alimentato a energia solare.
Il team di Solar Impulse conta più di 90 elementi, tra cui ingegneri, fisici, tecnici specializzati, supportati finanziariamente e a livello tecnologico da un
centinaio di partner. A destra, alcuni momenti della serata di Piccard a Lugano nel marzo 2013 (foto: © Solar Impulse).
ALBERTO MONTORFANI * SENZA USO DI CARBURANTE. Alla fine Ber-
trand Piccard ce l’ha fatta. Il 9 marzo è ripartito per un nuovo giro intorno al mondo, questa volta con Solar Impulse, un
concentrato di energia solare e tecnologia che non trova uguali se non nell’ambito della ricerca sui voli spaziali.
Proprio quei voli cui Bertrand da
bambino ha avuto la fortuna di assistere
insieme a suo padre Jacques, affermato
ricercatore che, a fianco degli americani
ha visitato il punto più basso del pianeta, negli abissi della Fossa delle Marianne con uno speciale sottomarino ideato dal padre del padre, il nonno Auguste
Piccard, che da par suo aveva già rag16 | immobilia Aprile 2015
giunto per primo la stratosfera dentro
una palla di acciaio appesa ad un pallone aerostatico.
VERSO L’INFINITO E OLTRE. Senza scomodare
il DNA famigliare (i fratelli e le sorelle di
Bertrand non sono diventati esploratori
e nemmeno piloti collaudatori), Bertrand
Piccard è ben cosciente, e lo lascia esplicitamente capire nei suoi testi scritti come nei suoi interventi pubblici, di essersi fatto carico di una vocazione che gli è
nata dentro naturalmente e gli è stata trasmessa con quelli che come per tutti gli
altri esseri «normali» sono i gesti semplici dei rapporti e delle relazioni famigliari. Con la sua vita, e con le decisioni che
ha saputo prendere, lui ha dato forma e
corpo nuovi a queste inclinazioni, anche
un po’ pericolose, cui i suoi famigliari
difficilmente avrebbero avuto argomenti
per opporsi, avendone fatte altrettante...
La scintilla scoccò vedendo per la prima volta un’ala delta, allora agli albori
come sport, nel quale, manco a dirlo, è
diventato uno specialista e campione europeo di acrobazia. Per provare i limiti di
questa disciplina ha poi iniziato a farsi
trascinare da palloni aerostatici ad altezze altrimenti impossibili, da cui si faceva sganciare per compiere le sue acrobazie. Poi il contatto con le mongolfiere lo
ha preso, ma evidentemente non poteva
limitarsi a vincere la prima gara di tran-
svolata atlantica portato solo dal vento,
ma ha realizzato l’impossibile sogno della circumnavigazione del globo terrestre,
in una gara contro avversari sulla carta
(anche quella su cui si stampano i dollari) ben più quotati di lui e in un epopea
che ricorda curiosamente le vicissitudini
della prima transvolata atlantica in aereo
compiuta da Charles Lindbergh ad inizio
del secolo scorso (chi vuole averne un’idea realista ed affascinante cerchi quel
bellissimo film con James Steward nei
panni di Lindbergh). En passant ha sperimentato il volo con gli ULM (ultra leggeri motorizzati), trabiccoli a motore tanto pericolosi da essere tutt’ora proibiti in
Svizzera, ed infine la grande sfida di Solar Impulse.
SFIDE E OPPORTUNITA`. Bertrand Piccard,
per chi lo ha potuto sentire in conferenza
pubblica o ha letto qualcosa su di lui (è
appena uscito il suo ultimo libro «Changez d’altitude») è un uomo che è rimasto
curioso e attento a tutto ciò che la vita gli
ha sempre posto d’innanzi. La sua principale capacità è stata certamente, oltre
a quella di trasformare in passione i suoi
sogni, quella di prendere ogni sfida come
una opportunità, e quella di capire l’atteggiamento giusto di fronte alle condizioni
che la vita tante volte pretende di fissare
e che vanno intelligentemente aggirate, o
accettate e usate, piuttosto che contrastate magari con accanimento. Piccard è un
uomo che grazie a questo atteggiamento, realista ma mai rinunciatario, ha realizzato quello che lui stesso ha ammesso
di aver voluto più di ogni successo pubblico o tecnologico, la conoscenza di sé,
dello spirito e dell’interiorità umana, divenuto per lui anche ambito di ricerca e
sperimentazione grazie ai suoi studi in
psichiatria. «Un giorno potrai fare a meno del tuo deltaplano» gli disse un’amica
di famiglia intuendo che quello sport fosse per lui un mezzo per ricercare altro.
Per ora lo ha sostituito con un aereo solare, ma la sua ricerca non è ancora finita, e ci riserverà il passaggio a nuovi traguardi. – Grazie e auguri, Bertrand!
*ALBERTO MONTORFANI
Presidente di SVIT Ticino
immobilia Aprile 2015 | 17
SVIT TICINO ATTIVITA DELL’ASSOCIAZIONE
Il piacere di una visita
Su invito di Metanord, una trentina di soci ha avuto l’opportunità di
visitare il termovalorizzatore di Giubiasco in funzione.
La campagna del fornitore di gas Metanord.
EDO BOBBIÀ* SOCI IN VISITA. Nello spirito di una divul-
gazione mirata delle informazioni, Metanord, società che posa condotte e vende
gas naturale, ha chiesto ed ottenuto un
contatto con la SVIT. Subito vi è stata disponibilità e piena collaborazione da parte del Pres. signor Montorfani e della segretaria signora Laura Panzeri Cometta.
Così, il 5 febbraio scorso, si è concretizzata una visita accompagnata al termovalorizzatore di Giubiasco. Una trentina
di soci SVIT ha potuto seguire due relazioni: una sul gas naturale e una sul teleriscaldamento.
Per quanto concerne il gas naturale ha
riferito il sottoscritto. Metanord, con sede
a Camorino, è attiva in Ticino dal 1997.
E’ una società di diritto privato e non ha
sussidi pubblici. Ha 3 azionisti, cioè l’Azienda Elettrica Ticinese AET, la Bernische Kraftwerke e la Renova, gruppo finanziario milanese.
GAS A DISCAPITO DI OLIO. Metanord ha inve-
stito fino alla fine del 2014 ben 53 milioni di franchi e posato oltre 100 km di condotte. Alimenta l’Alta Valle del Vedeggio,
a partire da Bedano, e dal 12.12.2012 anche il Sopraceneri, segnatamente il Bellinzonese e il Locarnese.
Il vettore gas naturale sta riscontrando un buon successo sia presso privati, sia
presso l’industria, i commerci e i condomini. Il motivo della marcata divulgazione sta nel prezzo, nel recupero di spazi
prima occupati da tank e caldaie di grandi dimensioni e dalla quasi inesistente ne18 | immobilia Aprile 2015
cessità di manutenzione. Chi decide per il
gas nella propria abitazione, si toglie ogni
problema di odori molesti e di scadenze
di rifornimento. D’altra parte il trend a livello europeo e svizzero sin qui rilevato
conferma la buona e costante progressione di vendita a discapito dell’olio combustibile. Il gas naturale è un’energia fossile,
ma decisamente meno inquinante del carbone o della nafta. E siccome la sensibilità
ambientale è aumentata un po’ ovunque,
ecco dunque l’utilizzo del gas quale energia di transizione in attesa dell’impiego
diffuso delle energie rinnovabili, ciò che
non è il caso attualmente. Il gas naturale ha anche il vantaggio di essere impiegato unitamente alle energie rinnovabili
(sole, vento), che sono migliori ma non in
grado di garantire continuità e sicurezza
di approvvigionamento. L’avvento copioso sul mercato di termopompe alimentate a gas rappresenta una di queste applicazioni combinate.
La seconda relazione è stata tenuta dall’Ing. Andrea Fabiano, Direttore
di Teris, società di diritto pubblico. La Teris sfrutta il calore prodotto dall’incenerimento dei rifiuti per produrre acqua calda
che, tramite speciali e costose condotte di
andata e rientro, riscalda stabili di solito
pubblici e di grandi dimensioni. Un bell’esempio di efficace sfruttamento dell’energia/calore che altrimenti andrebbe persa.
Ha una produzione limitata per rapporto al calore prodotto dall’inceneritore. La
condotta si assesterà intorno ai 20 km, ed
ha il pregio di essere energia rinnovabile,
salvo nei momenti di massimo fabbisogno
in cui deve forzatamente ricorrere all’olio
combustibile.
L’interesse dimostrato dai presenti ha
fatto molto piacere ai relatori. Successivamente la comitiva ha potuto visitare il
termovalorizzatore, che è comunque una
struttura di alto pregio con tecnologia d’avanguardia. Ringrazio la SVIT per questa
piacevole opportunità.
*EDO BOBBIÀ
L’autore è direttore Metanord SA.
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BRIGITTE NETZER* DISTINGUERSI. Nell’ambito immobiliare le
sfide sono molteplici, il mercato in continuo mutamento, i budget tagliati e i concorrenti aumentati. In un tale contesto diventa sempre più importante posizionarsi
in modo chiaro e distinto, affinché clienti e
potenziali clienti riconoscano in modo immediato quale è la missione di SVIT e quali servizi e prestazioni questa associazione,
rispettivamente i suoi soci, offrono.
SVIT assume una chiara posizione per
differenziarsi a livello qualitativo, occupare un posto privilegiato nella consapevolezza dei potenziali clienti e distinguersi rispetto ai competitor, mettendo in evidenza
il valore aggiunto che i suoi soci offrono ai
loro clienti.
Come comunicare in un piccolo annuncio i valori che SVIT rappresenta quali professionalità, qualità, affidabilità, competenza e fiducia in una sola frase? Nella
comunicazione integrata di marketing si
tende a formulare queste caratteristiche
nell’ottica del cliente (quali sono i benefici
o vantaggi che ne trae) e non più, dal punto
di vista dell’azienda/associazione (noi siamo, noi faccciamo…).
Da questo presupposto è nata l’idea di
utilizzare contrapposizioni dove emergono
situazioni o sfide nell’ambito immobiliare
che i clienti, usufruendo della consulenza
degli esperti soci SVIT, possono affrontare
e risolvere in modo professionale, competente e con un esito positivo.
RISCHIO O OPPORTUNITÀ? Perdita o investi-
mento? Incubo o casa dei sogni? Sono alcuni degli esempi che vengono utilizzati negli
annunci. L’appello finale invita poi il lettore
a visitare il sito di SVIT Ticino dove nella pagina iniziale vengono esposti i principali benefici di una collaborazione con i soci SVIT
e si trova una lista dei soci con i loro reca-
piti. Questi nuovi annunci blu di SVIT Ticino, mirano a valorizzare questo marchio di
qualità e a sottolineare il chiaro posizionamento dell’associazione, come pure la qualità, la professionalità e le competenze dei
suoi soci. Appaiono con una certa regolarità nei quotidiani ticinesi incorniciati da pubblicità delle diverse agenzie immobiliari dove si nota, in parte, lo stesso logotipo blu in
formato più piccolo utilizzato dai soci SVIT.
Lo scopo è di creare sinergie, aumentare la
notorietà di SVIT Ticino, mettere in evidenza
chi sono i soci e aumentare la consapevolezza del valore aggiunto offerto e dei benefici che ne risultano per i clienti che scelgono
di collaborare con un professionista SVIT.
*BRIGITTE NETZER
Consulente di marketing e comunicazione, titolare dell’agenzia Netzer Marketing
e docente presso diversi istituti e i corsi di
commercializzazione immobiliare SVIT/
SRES.
immobilia Aprile 2015 | 19
FORMAZIONE CAS SUPSI
Risanamento e gestione di immobili
Nuovo percorso formativo proposto dall’Istituto di Sostenibilità Applicata all’Ambiente Costruito
(ISAAC) della SUPSI a sostegno del nostro patrimonio costruito. La seconda edizione prenderà
il via il prossimo mese di settembre e si svolgerà su 140 ore lezione.
Visita al cantiere della futura Scuola elementare di Tesserete, edificio Ex Caserma risanato secondo lo standard MINERGIE.
GIOVANNI BRANCA* PATRIMONIO EDILIZIO DA RINNOVARE. Il par-
co immobiliare in Svizzera e in Ticino è
caratterizzato da una vetustà tecnica importante dovuta ad insufficienti interventi
di risanamento e manutenzione delle sue
componenti edilizie. In Svizzera il tasso
annuo di risanamento energetico non supera il 2% e si contano ca. 1.5 milioni di
edifici che dovrebbero essere rinnovati.
I cosiddetti «vecchi edifici» sono responsabili dei maggiori consumi energetici a
causa della scarsa coibentazione dell’involucro edilizio, del basso rendimento e
la cattiva regolazione degli impianti tecnici. Le statistiche dimostrano come il
parco immobiliare svizzero sia composto
per il 70% da edifici costruiti prima del
1980. Il potenziale di risparmio energetico legato al risanamento del patrimonio
edilizio è molto elevato. La vetustà tecnica ed energetica osservata sistematicamente su molti edifici è frutto di mancati
cicli di rinnovo che vengono posticipati in
assenza di una visione strategica. Questo
comportamento miope aumenta i costi
necessari a garantire la sostenibilità degli
immobili, oltre a pregiudicare gli obiettivi energetici fissati dalla Confederazione nella strategia energetica 2050. Il quadro normativo elaborato per avviare i vari
programmi di risanamento del parco immobiliare traccia la strategia d’intervento. Unitamente al tema del risanamento
20 | immobilia Aprile 2015
energetico e della fisica della costruzione diventano importanti aspetti legati alla conservazione e al valore immobiliare
della costruzione. Altri temi fondamentali
sono legati alla qualità dell’aria indoor e
all’ecologia dei materiali da costruzione,
che si aggiungono ai requisiti obbligatori
di efficienza funzionale e di sicurezza (antincendio, impianto elettrico, accessibilità). Il coordinamento di queste esigenze
è complesso. Molto spesso vanno trovate
delle soluzioni «ad hoc» concordate con i
diversi specialisti per poter ottenere soluzioni rispettose di ogni esigenza. È quindi
urgente dotarsi di una strategia di risanamento sostenibile del parco immobiliare
basata su criteri finanziari, architettonici,
tecnico-ambientali e sociali che sia facilmente applicabile e riconosciuta.
NUOVO PERCORSO FORMATIVO. In risposta a
queste esigenze di mercato, la SUPSI ed in
particolare l’Istituto di Sostenibilità Applicata all’Ambiente Costruito (ISAAC), grazie alla collaborazione con l’Ufficio Federale dell’Energia, ha proposto, ideato e
svolto un nuovo corso di formazione continua Certificate of Advanded Studies (CAS)
nel «Risanamento e Gestione di immobili». Questo corso è indirizzato a specialisti del settore della costruzione e della gestione immobiliare che vogliono ampliare
il raggio d’azione della loro attività approfondendo le conoscenze nel campo del-
la tecnica, dell’architettura, dell’energia e
dell’economia legate al risanamento degli
edifici. La prima edizione, svolta dal settembre 2014 a gennaio 2015, ha riscontrato un grande interesse. Il corso, strutturato in 5 moduli didattici, ha visto la
partecipazione di numerosi architetti, ingegneri, fiduciari immobiliari e tecnici comunali che hanno colmato l’intera disponibilità dei posti previsti.
Nel modulo 1 dedicato al tema «Politica energetica e potenziale del risanamento del parco immobiliare» è stato
presentato il quadro legislativo legato al
recupero degli edifici alla luce dei nuovi
programmi di risanamento e ammodernamento.
Il modulo 2 riguarda il tema «Analisi
tecnica e diagnosi dell’immobile». A partire dalla conoscenza tecnica degli immobili, grazie allo studio del degrado degli
elementi costruttivi e delle relative cause, si determina lo stato di conservazione delle diverse componenti raccogliendo informazioni utili sulla loro durata di
vita residua. Le competenze in questo
settore riguardano ambiti diversi come
quello della tecnologia dei materiali, della tecnica e della fisica della costruzione.
Saper individuare le problematiche di un
edificio nelle sue componenti principali è un compito complesso che presuppone competenze in grado di sintetizzare dati ed informazioni. L’analisi tecnica
Momenti di formazione e lavoro in gruppo sugli scenari di risanamento di un edificio campione.
e la diagnosi degli edifici considera questi aspetti in modo coordinato attraverso
una metodologia sistematica ed costituisce il punto di partenza delle proposte di
risanamento.
Il modulo 3, «Principali tecniche e sistemi di risanamento energetico» ha trattato argomenti prettamente tecnici ed architettonici sulla base di esperienze ed
esempi pratici. Sono stati affrontati aspetti relativi ai metodi d’intervento di risanamento energetico delle parti principali dell’involucro edilizio, degli impianti di
produzione del calore e di ventilazione. Si
è curata l’analisi di casi di studio e l’applicazione delle soluzioni di risanamento
attraverso sopralluoghi dimostrativi e visite in cantiere.
Nel modulo 4, «Piano degli interventi e costi di risanamento» sono stati analizzati i criteri necessari alla messa in atto di una pianificazione sostenibile degli
interventi rispetto agli standard di qualità
richiesti e i mezzi messi a disposizione. In
questo modulo si è lavorato in gruppi di
lavoro sulle possibilità concrete di risanamento di un edificio campione, che è servito da riferimento per tutto l’arco del corso. Sono stati quindi applicati i metodi e
gli strumenti di pianificazione degli interventi di risanamento in linea con le Norme SIA 469, SIA 2040 e SIA 2047 tramite
la suddivisone in «pacchetti di intervento», denominati scenari, che permettono
un risanamento coordinato e pianificato
nel tempo. Alla base della stima dei costi di risanamento si è introdotto la sistematica CRB dei costi edilizi per gli edifici
secondo il codice per elementi costruttivi eCCC-E. All’interno di questo modulo è
stato anche svolto il corso di formazione
specifico sul software CECE plus (Certificato Energetico Cantonale degli Edifici),
che ha fornito ai partecipanti la possibilità
di confrontarsi con uno strumento di calcolo e richiedere la certificazione in qualità di consulenti accreditati.
Nel modulo 5 «Basi di gestione immobiliare, analisi strategica e finanziaria».
Questo modulo è stato ideato per creare
un collegamento tra i professionisti del
settore tecnico (che lavorano con logiche
proprie) e i gestori o i fiduciari immobiliari che sono più rivolti alla redditività delle
operazioni immobiliari. Sono stati applicati all’edificio campione i concetti della
determinazione del valore venale e della redditività degli investimenti, calcolati con il metodo del flusso di cassa scontato riferendosi a scenari di risanamento
predefiniti. È stato inoltre offerto un approfondimento della legislazione vigente
in materia del diritto di locazione, e delle relative conseguenze in seguito a lavori di ristrutturazione e miglioria.
L’elevata domanda di partecipazione
alla prima edizione 2014 del corso CAS
«Risanamento e Gestione di immobili»
unita all’ottima rispondenza dei primi diplomati ha indotto a proporre una riedizione del corso che si svolgerà da settembre 2015 a gennaio 2016, tutti i venerdì
dalle 8h30 alle 16h30. Le tematiche, descritte in precedenza, sono suddivise in
5 moduli formativi per un totale 140 ore
lezione a cui si aggiunge un lavoro pratico di certificazione. Per informazioni
tecniche ed iscrizioni ci si può rivolgere
all’indirizzo [email protected]. L’invito è
quello di approfittare subito di tale offerta
formativa che garantisce un’ulteriore crescita formativa e nuove possibilità professionali.
L’ISTITUTO SOSTENIBILITÀ APPLICATA
ALL’AMBIENTE COSTRUITO (ISAAC)
Parte del Dipartimento Ambiente Costruzione e Design della
SUPSI – copre le aree di ricerca delle energie rinnovabili,
l’uso razionale dell’energia, il risanamento e la manutenzione
degli edifici così come la pianificazione energetica a livello
regionale e locale, tenendo conto dei criteri ambientali,
economici e sociali. Le attività dell’ISAAC si sviluppano in tre
ambiti principali: fotovoltaico; utilizzo razionale ed efficiente
dell’energia nelle costruzioni; pianificazione energetica
nell’ottica dello sviluppo sostenibile. I progetti di ricerca si
basano su competenze interdisciplinari e prevedono la
collaborazione con altre Università, Enti pubblici,
Organizzazioni non governative e Industria.
*GIOVANNI BRANCA
Dipl.-Ing. EPFL, ingegnere ambientale,
esperto nella valutazione energetica ed
economica degli edifici. Docente e Responsabile del corso «Risanamento e gestione di
immobili». Dirige dal 2012 il settore Gestione
degli edifici presso l’ISAAC della SUPSI.
immobilia Aprile 2015 | 21
SVIT TICINO INDIRIZZI
Organi e soci di SVIT Ticino
www.svit.ch/svit-ticino
COMITATO SVIT TICINO
Presidente: Alberto Montorfani,
AM Consulenze Sagl, Via al Forte 10,
CP, 6900 Lugano, 079 240 35 81,
[email protected]
Vicepresidente: Edda Bruni-Fasani,
Leso, 6563 Mesocco, 091 835 90 55,
[email protected]
Segretario: Bettina Huber,
Immobiliare Marazza Sagl, via San
Gottardo 129, 6648 Minusio,
091 730 12 17, [email protected]
Cassiere: Marco Piozzini, Studio
Fiduciario e Immobiliare, Piozzini
Armando e Marco, Centro Montana,
via ai Molini 1, 6616 Losone
091 791 39 58,
[email protected]
Giuseppe Arrigoni, Livit SA,
via Greina 2, 6900 Lugano,
058 360 34 00, [email protected]
Antonio Canavesi, Barinvest SA,
via Cantonale 19, 6900 Lugano
091 913 70 90,
[email protected]
Marco Fantoni, Comafim SA,
Corso Elvezia 27, 6900 Lugano
091 912 10 90, [email protected]
Werner Leuzinger,
Lefor Immobiliare SA, Via Cantonale 45,
6964 Davesco, 091 942 46 82,
[email protected]
Manuele Morelli, Immoprogramm SA,
Viale Stazione 4, 6500 Bellinzona,
091 825 20 40,
[email protected]
DISTRETTO DI BELLINZONA
E VALLI
Agenzia Immobiliare ISOS SA,
Regusci Angelo, Camorino
Alfred Müller SA, Paganini
Massimiliano, Camorino,
www.alfred-mueller.ch
Borsarelli Piergiovanna, Bellinzona
Bruni Fasani Edda, Mesocco
Bruschi Mediazioni Sagl,
Bassi Fabio, Giubiasco
Confinanz SA, Passardi Roberta,
Giubiasco, www.confinanz.com
Consulca SA, Pulici Mirco, Bellinzona,
www.consulca.ch
Darani Nicola, Chironico
DLS Real Estate Management SA,
De Luigi Ivano, Bellinzona
Evolve SA, Tamagni Michele, Bellinzona,
www.evolve-sa.ch
22 | immobilia Aprile 2015
FFS Gestione Immobiliare,
Comandini Samuele, Bellinzona,
www.ffs.ch/immobili
Fideconto gestioni immobiliari SA,
Janner Michele, Bellinzona,
www.fideconto.ch
Immoprogramm SA, Morelli Manuele,
Bellinzona, www.immoprogramm.ch
Migros Ticino, Chiappini Pierfranco,
St. Antonino
Multiconta SA, Canonica Moreno,
Bellinzona, www.multiconta.ch
Papa Renzo, Bellinzona
Posta Immobili Management e
Servizi SA, Arch. Massarotti Claudio,
Giubiasco
Puntoimmobiliare SA, Pedrini Carlo,
Gudo, www.puntoimmobiliaresa.ch
DISTRETTO DI LOCARNO
E VALLI
Scacchi Daniela, Losone
Agenzia Fid. e Immobiliare
Cocquio & Co, Cocquio Claudio,
Ascona, www.farola.ch
Agenzia immobilare Candolfi,
Candolfi Gustavo, Losone
Agenzia Immobiliare, Mazzoleni
Roberto, Muralto,
www.immo-mazzoleni.ch
Assofide SA, Ing. Maffei Giorgio,
Locarno, www.assofide.ch
Bosshard Immobilien AG, Bosshard
Kurt, Ascona, www.bosshard-immo.ch
Esedra Real Estate Sagl, Rocca Francesco, Riazzino,
www.esedraimmobiliare.ch
EV Ascona Top Real Estates AG, Peter
Frigo, Ascona, www.engelvoelkers.com
Fendoni SA, Fendoni Aldo, Ascona,
www.fendoni.ch
Ferie Lago Maggiore Progano & CO,
Wimmershoff Martina, Gerra Gambarogno
Fid SA, Natour Mohamad, Losone,
www.fid-sa.ch
Fiduciaria Cheda SA, Angelucci
Bazzana Barbara, Locarno, chedasa.ch
GPF Gestioni SA, Rieder Marco,
Gordola, www.gpf-immobiliare.ch
Immobiliare – SL, Lappe Stefano,
Locarno, www.immobiliare-sl.ch
Immobiliare Colibrì Sagl, Kurt Roger,
Ascona
Immobiliare Fideconto SA, Tettamanti
Franco, Locarno, www.fideconto.com
Immobiliare Hunkeler Sagl, Benz Mike, Ascona, www.immohunkeler.ch
Immobiliare Marazza Sagl, Marazza
Daniele, Minusio, www.marazza.ch
Immobiliare Marazza Sagl,
Huber De Santis Bettina, Minusio,
www.marazza.ch
Immobiliare Nodiroli & Co., Nodiroli
Claudio, Solduno, www.nodiroli.ch
Immobiliare-Lenhart SA,
Lenhart Lando, Contra
Immoloretan Sagl,
Loretan Güdel Monika, Brissago,
www.immoloretan.com
Marcollo Franco Pietro, Locarno
Monotti & Puttini Gestioni
Immobiliari SA, Zamboni Rolando,
Locarno, www.monottiputtini.ch
Multiresidenza SA, Vacchini Oliver,
Muralto, www.multiresidenza.ch
Reamco SA, Kwiatkowski-Fornera
Michela, Locarno, www.reamco.ch
Studio Fiduciario Immobiliare
Piozzini A & M, Piozzini Marco, Losone,
www.fiduciaria-piozzini.ch
TRE Ticino Real Estate Brokers Sagl,
Burkhardt Andrea, Ascona,
www.topswiss.com
Wildi Immobiliare, Wildi Roberto,
Ascona, www.wildi-immobiliare.ch
DISTRETTO DI LUGANO
Abete Rosso SA,
Labianca Filippo, Lugano
Agenzia Immobiliare Ceresio SA,
Muri Riccardo, Lugano,
www.immobiliareceresio.ch
AM Consulenze Sagl, Montorfani
Alberto, Lugano, www.amconsulenze.ch
Amfiges SA, Müller-Scopazzini Silvia,
Lugano, www.amfiges.ch
Ami Immobiliare SA,
Franchini Roberto, Lugano,
www.amifiduciaria.ch
Amministrazione Central Park SA,
Lugano
AmmonCasa Sagl, Ammon Mattia,
Lugano, www.ammoncasa.com
Antonelli Omar, Lugano
Axim SA, Lugano, www.aximsa.ch
BARINVEST SA, Canavesi Antonio,
Lugano, www.barinvest.ch
BdB Real Estate SA, Canavesi Antonio,
Lugano
Besfid e Pianca immobiliare SA,
Pianca Candido, Lugano,
www.besfid-pianca.ch
Bisang Daniele, Muzzano
Bouygues E&S FM Svizzera SA,
Miglioretto Silvano, Manno,
www.bouygues-es.ch
Ciriaco Massimiliano, Lugano
Comafim SA, Fantoni Marco, Lugano,
www.comafim.ch
Comisa SA, Elsener Gabriele,
Castagnola, www.comisa.ch
Corfida SA, Ciceri Gianpaolo, Lugano,
www.corfida.com
Danproperty SA, Ancarola Domenico,
Lugano, www.danproperty.ch
DCF Promozione Immobiliare SA,
Hurth Daniele, Lugano, www.dcf.ch
Dreieck Immobiliare SA, Lugano,
www.dreieckimmo.ch
Enma SA, Avv. Grisanti Stefano, Lugano
Fiducia & Art SA, Strozzi Livio, Lugano
Paradiso, www.fiducia-art.com
Fiduciaria Taddei-Bassi SA, Bassi
Fabio, Lugano, www.taddei-bassi.ch
Fiduciaria De Bernardis, Massagno,
www.debernardis.ch
Fondazione Maghetti,
Caruso Riccardo, Lugano
Fontana Sotheby’s International
Realty, Della Santa Giorgio, Lugano,
www.fontanasothebysrealty.ch
Galli Immobiliare SA, Galli Ivan, Rivera,
www.gallipartners.ch
GPM Global Property Management
SA, Mazzoleni Marzio, Lugano,
www.gpm.ch
Il Sogno immobiliare SA, Lodigiani
Sergio, Lugano, www.ilsognoimmobiliare.ch
Imag Concept SA, Gilardoni Arianna,
Maroggia
Immobiliare Bandel, Bandel Jacques,
Lugano, www.immobiliare-bandel.ch
Immobiliare Fideconto SA, Tettamanti
Sacha, Pazzallo, www.fideconto.com
Immobiliare Fontana Amministra­
zioni SA, Ferrari Donata, Lugano,
www.fontanasothebysrealty.ch
Immobiliare House Solution Sagl,
Gorzanelli Daniele, Lugano,
www.housesolution.ch
Immobiliare Mantegazza SA,
Mantegazza Melissa, Lugano,
www.mantegazza.ch
Immobiliare Tuttoimmobili Sagl,
Rocchi Alain, Melide,
www.tuttoimmobili.ch
Immobiliare Wäfler/Imafid SA,
Wäfler Diethelm, Lugano
IMMOIDEA SA, Quadri Graziella,
Lugano
Immolife Ticino SA, Arcuri Matteo,
Maroggia, www.immolifeticino.ch
Ital-Suisse Immobiliare Sagl,
Antonelli Omar, Lugano,
www.italsuisse.ch
Lambertini, Ernst & Partners
Gestioni immobiliari SA, Riboni Renzo
e Ernst Thomas, Lugano,
www.lepartners.ch
Laris Immobiliare SA, Bernasconi
Leonardo, Lugano
Lefor Immobiliare SA, Leuzinger
Werner, Davesco, www.lefor.ch
Livit SA, Arrigoni Giuseppe, Lugano,
www.livit.ch
Luminati Francesco, Lugano
MPP Fiduciaria SA, Pedretti Tito, Lugano, www.mppartners.ch
MC Consulenze Sagl, Mari Christian,
Rivera
MG Fiduciaria Immobiliare Sagl,
Mastroddi Giovanni, Lugano,
www.mgimmobiliare.ch
Miminvest SA, Radaelli Daniele,
Grancia
MSC immo trust Sagl, Scarati Michele,
Lugano, www.msc-immo.ch
New Trends SA, Bellomo Salvatore,
Lugano, www.new-trends.ch
I NOSTRI SOCI
STUDIO ANTONINI:
ESPERIENZA DECENNALE
P&V Property & Valuation Sagl,
Marocco Vittoria, Lugano
Pfister Holding SA, Pfister Armando,
Manno, www.pfister-case.ch
Piazzini Gianluigi, Gentilino
Privera SA, Bergmann Gion Andrea,
Lugano, www.privera.ch
Recontam SA, Pelle Ivan, Lugano,
www.recontam.ch
Ruggeri Dr. Pier Luigi, Lugano,
www.sfi-fiduciaria.ch
Società Fiduciaria e Consulenza SA,
Robbiani Andrea, www.sfconsulenza.ch
Studio Antonini, Antonini Tiziano,
Lugano, www.studioantonini.ch
Studio Immobiliare Ticino Sagl,
Gatto Sabina, Lugano,
www.studioimmobiliareticino.ch
Ticino RE SA, Avv. Stampanoni Fabio,
Lugano, www.ticinore.ch
Trachsel Fiduciaria Immobiliare SA,
Trachsel Franco, Lugano,
www.trachsel-immo.ch
UBS SA, Deluigi Thierry, Lugano
Vesa SA, Glattfelder Plozza Isabel, Massagno, www.vesa.ch
Wincasa SA, Scognamiglio Vincenzo,
Lugano, www.wincasa.ch
DISTRETTO DI MENDRISIO
Arifida SA, Ponti Battista, Chiasso,
www.arifida.ch
Ceppi e Co. Agenzia Immobiliare SA,
Ferretti Achille, Chiasso
Coduri Alessandro, Rancate
Immobiliare Casali Sagl,
Arch. Casali Matteo Fiorenzo, Mendrisio,
www.immobiliarecasali.ch
Interfida SA, Sulmoni Luigi, Chiasso,
www.interfida.ch
Paganucci Giorgio, Mendrisio
Sangiorgio Amministrazioni,
Sangiorgio Antonietta, Mendrisio
Studio Luido Bernasconi,
Bernasconi Luido, Stabio,
www.luidobernasconi.com
VAV Immobiliare Sagl, Viola Valeria,
Mendrisio, www.vevimmobiliare.ch
Tiziano Antonini, Studio Antonini
Forte di un’esperienza decennale nel
campo residenziale e commerciale Studio Antonini si propone come partener di
fiducia nel soddisfare le necessità di privati e professionisti. La struttura è snella,
dinamica con uffici nel centro di Lugano
ed ha come suo punto di forza la velocità e un team con la forte determinazione nel voler conseguire risultati tangibili.
Oltre alle attività di compravendita
e di consulenza / amministrazione, Studio Antonini analizza e propone ai propri
clienti investimenti immobiliari seguendone il percorso dalla progettazione alla
consegna finale. Il titolare vanta inoltre
un’esperienza considerevole nella commercializzazione di centri commerciali e
nella vendita / locazione di superfici amministrative.
Nel caso di progetti bloccati, terreni
difficili da vendere come pure di oggetti
da parecchio tempo sul mercato, un nuovo servizio denominato «debug immobiliare» permette di individuare le cause e
proporre le corrette soluzioni che sbloccheranno la situazione per ridurre al minimo le perdite economiche subite o potenziali.
Gestore immobiliare con attestato professionale federale, Certificate of
Advanced Studies (CAS) in Real Estate
Valuation e conseguito recentemente il
nuovo CAS in Risanamento e gestione di
immobili (v. pagina 20).
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autorizzati
Il marchio di qualità degli specialisti
dell’immobiliare in Svizzera.
Tutte le competenze degli esperti al suo servizio.
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immobilia Aprile 2015 | 23
SVIT TICINO FORMAZIONE
39 nuovi assistenti in PPP
e commercializzazione immobiliare
Sempre ben frequentati i corsi rivolti agli assistenti
organizzati da SVIT Ticino.
RED. PPP: TERZA EDIZIONE. Si è svolta a Bellin-
zona la terza edizione del corso per Assistenti SVIT in amministrazione di PPP.
I 23 partecipanti hanno seguito con interesse le lezioni delle docenti Michela Kwiatkowski e Bettina Huber, professioniste attive da diversi anni nel settore
immobiliare.
Hanno superato l’esame finale e ottenuto il certificato SVIT: Abba Federico,
Belometti Mara, Bornaghi Alessandro,
Butti Arianna, Campanati Marcello, Candolfi Eros, Capuzzi Debora, Cattò Marco, Ciccone Elvis, Dazio Michele, Giolito
Giorgio, Godenzi Reto, Horst Olga (con
il miglior risultato finale), Irak Raffaella,
Niederer Amanda, Parisi Iryna, Progano Iris, Rahmani Rabija, Ruberto Angela, Sartori Laura, Syed Shamsah, Viscusi Antonella, Zuliani Roberto.
Mara Belometti e Antonella Viscusi, entrambe dipendenti di Wincasa SA,
hanno inoltre ottenuto il certificato di
Collaboratore SVIT in amministrazione immobiliare, dopo aver superato con
successo gli esami finali di Assistente in
Contabilità immobiliare e in amministrazione di stabili locativi e PPP.
Obiettivo di questi corsi è quello di
fornire ai partecipanti le necessarie nozioni teoriche e pratiche per arrivare a
gestire autonomamente ambiti importanti dell‘amministrazione di PPP e di
assistere l‘amministratore di condomini
nello svolgimento del suo mandato. Nelle 24 ore-lezione vengono approfondite
tematiche quali la costituzione e l’estinzione di una PPP, le quote di valore (diritti, oneri, basi di calcolo, ecc.), la gestione dell’immobile (lavori di costruzione,
assicurazioni, ripartizione delle spese,
fondo di rinnovamento), l’assemblea
(convocazione, delibere, diritti di voto e
maggioranze, verbale), l’ambito di attività dell’amministratore e del comitato.
ASSISTENTI ALLA VENDITA. Si è invece da po-
co concluso con un impegnativo esame
finale, il corso per Assistenti SVIT in
commercializzazione immobiliare, organizzato per la prima volta in Ticino dalla
nostra associazione. Il percorso formativo, della durata di 60 ore, da settembre
a febbraio, riprende parte delle materie
trattate nell’attestato federale in Commercializzazione immobiliare: il Marke24 | immobilia Aprile 2015
Dopo l’esame durato più di due ore, i partecipanti del corso per assistenti in Commercializzazione si
rilassano con un aperitivo in compagnia. A destra, l’arch. Saurwein, docente di Conoscenze edili.
I partecipanti al corso di amministrazione di PPP durante l’aperitivo organizzato dopo l’esame finale.
Nella foto anche la docente, Michela Kwiatkowski e Pietro Izzi di Homegate, nel 2014 sponsor di SVIT
Ticino per la formazione.
ting immobiliare e le Tecniche di vendita la fanno da padrone con quasi un
terzo delle ore, affiancate da Conoscenze edili, Diritto, Finanziamento immobiliare e Imposte.
I primi ad ottenere il certificato SVIT
in commercializzazione immobiliare per
aver superato con successo l’esame finale sono Agustoni Chiara, Antezza Massimiliano, Bianchi Flavia, Bosia Andrea,
Caffi Bregola Alessandro, De Luigi Stefano, Foglia Elvio, Giudici Rosaria, Graniero Danilo, Pescia Martina, Piccardo
Alessandra, Riganti Tullia, Roncari Pettinari Roberta, Samà Stella (che ha ottenuto il miglior risultato finale), Tremaliti
Marianna e Zanetti Dayana. Coloro che
non hanno raggiunto la sufficienza
avranno la possibilità di rifare l’esame
una seconda volta. FORMAZIONE
Attestato professionale federale
in commercializzazione immobiliare
Primo corso e primi esami per nove nuovi esperti. Due ticinesi tra
i migliori a livello svizzero.
Alcuni momenti della consegna dei risultati da parte di Werner Leuzinger per la Commissione esami e
di Alberto Montorfani per SVIT Ticino. I nove diplomati sono Filippo Botti, Martino Botti, Stefania Carmine, Sedina Castillo, Miguel Fernandes, Massimiliano Ingrami, Cinzia Malservigi Foce, Luca Roncoroni
e Viviana Stucki.
ti 12 esperti in commercializzazione immobiliare e 9 di questi hanno superato
la prova brillantemente, ricevendo durante la serata dell’11 dicembre il meritato diploma.
Importante sottolineare che la media dei punteggi dei Ticinesi è di 4.33 contro una media
I candidati ticinesi hanno
svizzera di 4.4. Per contro i
ottenuto una valutazione
candidati ticinesi hanno ottemigliore nei lavori di progetto.»
nuto una valutazione migliore nei lavori di progetto (media del 4.75; media svizzera:
4.5). Questo è sicuramente un buon risultato, consiQuale Fiduciario Immobiliare che derato anche che due candidati ticineesercita da quasi 19 anni, sono stato si, Massimiliano Ingrami e Filippo Botti,
chiamato dalla Commissione d’esame hanno ottenuto 5.0 come nota finale, seprofessionale dell’economia immobilia- condo miglior risultato a livello svizzero
re svizzera insieme ad altri 15 colleghi a (nota più alta raggiunta: 5.1)
valutare le prove scritte ed orali dei nuoDurante gli esami è apparso come lo
vi colleghi.
studio più approfondito delle tante mateA livello svizzero si sono presentati rie abbia aperto l’orizzonte agli studenti,
all’esame ben 82 candidati ed il 74,4% migliorando il bagaglio professionale in
li ha superati. In Ticino si sono presenta- tutti gli ambiti, che potrà permettere ai
GIOVANNI MASTRODDI* SVIT Ticino ha sviluppato il primo corso
per specialisti nella commercializzazione immobiliare, che si è svolto durante
tutto il 2014 e si è concluso con l’esame
federale nel mese di novembre.
nuovi colleghi di qualificare la figura del
Commercializzatore di Immobili.
Quali esperti, durante le giornate d’esame abbiamo potuto esprimere unanimemente una buona soddisfazione sia
per la preparazione che per lo svolgimento degli esami. Abbiamo riscontrato
anche una ottima organizzazione della
Commissione di esame cantonale e federale, potendoci confrontare e rivivere delle belle e sane esperienze anche
tra «esperti della vecchia guardia» come
molti ci considerano, auspicando che anche in futuro possiamo ancora contribuire ad esaminare e ripassare le materie
che sono la base del nostro lavoro quotidiano, offrendoci come esempio ai nuovi colleghi.
*GIOVANNI MASTRODDI
Fiduciario Immobiliare, MG Fiduciaria
Immobiliare Lugano
immobilia Aprile 2015 | 25
IMMOBILIA FORMAZIONE IMPRESSUM
Corsi SVIT Ticino
CORSI PER ASSISTENTI SVIT
I corsi per assistenti si rivolgono a coloro che si avvicinano per la prima volta al
settore immobiliare e che vogliono prepararsi acquisendo le necessarie conoscenze di base, a persone già attive nel
settore immobiliare ma che non dispongono ancora delle necessarie conoscenze di base o interessate a rinfrescare le
proprie conoscenze di base.
I PROSSIMI CORSI IN PROGRAMMA:
Assistente in contabilità
immobiliare:
settembre 2015 – gennaio 2016
Assistente in amministrazione
di PPP
ottobre – dicembre 2015
Assistente in commercializzazione
immobiliare:
settembre 2016
CORSI PER L’OTTENIMENTO
DELL’ATTESTATO FEDERALE
Gli attestati federali in gestione immobiliare e comercializzazione immobiliare
sono titoli di studio riconosciuti dall’art.
11 cpv 2 LFid (Legge sull’esercizio delle
professioni di fiduciario) per l’ottenimento dell’autorizzazione cantonale di
fiduciario immobiliare.
Rammentiamo che in Ticino le attività di
fiduciario commercialista, immobiliare e
finanziario svolte per conto di terzi a titolo professionale sono soggette ad autorizzazione in virtù della legge del 1 dicembre 2009, entrata in vigore il 1 luglio
2012, e del relativo regolamento d’applicazione.
I PROSSIMI ESAMI FEDERALI:
Esame per esperti in
commercializzazione immobiliare
Dal 10 novembre 2015
Apertura iscrizioni: 27 marzo 2015
(online)
Chiusura iscrizioni: 29 maggio 2015
PUBBLICAZIONE
Edizione immobilia SVIT Ticino
TIRATURA
400 esemplari
EDITORE
SVIT Verlag AG
Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich
Tel. 044 434 78 88, www.svit.ch, [email protected]
REDAZIONE
SVIT Ticino
Casella postale 1221, 6830 Chiasso
Tel. 091 921 10 73, Fax 091 695 03 34
www.svit.ch/svit-ticino, [email protected]
STAMPA
E-Druck AG, PrePress & Print
Lettenstrasse 21, 9009 St.Gallen
Telefono 071 246 41 41
www.edruck.ch, [email protected]
IMPAGINAZIONE
E-Druck AG, PrePress & Print
Martina Pichler, Ivo Cathomen
Riproduzione autorizzata previa citazione della fonte. In merito ai manoscritti non richiesti non viene effettuata alcuna corrispondenza. Annunci, PR e novità sui prodotti servono unicamente come informazione
ai nostri soci e lettori sui prodotti e servizi stessi.
Pubblicazione
Esame professionale per esperti in Sviluppo immobiliare 2015
In settembre 2015 si svolgerà l’esame professionale per esperti in Sviluppo immobiliare.
L’esame si terrà secondo il Regolamento riformato del 25 aprile 2012 e le relative Direttive.
Date d‘esame
Luogo d‘esame
Tassa d‘esame
Termine d‘isrizione
martedì 29 e mercoledì 30 settembre 2015 (esami scritti)
giovedì 1 e venerdì 2 ottobre 2015 (esami orali)
Berna
CHF 3’200.–
giovedì 30 aprile 2015 (timbro postale)
La documentazione dettagliata per l’iscrizione all’esame quale il Regolamento e le Direttive
possono essere scaricati dalla Homepage o richiesta all’indirizzo in basso. L’iscrizione avviene
tramite registrazione online: http://www.sfpk.ch/it/esami/sviluppo.html
Sekretariat SFPKIW
c/o SVIT Schweiz | Puls 5, Giessereistrasse 18 | 8005 Zürich
Tel. 044 434 78 94 | Fax 044 434 78 99 | E-Mail [email protected]
26 | immobilia Aprile 2015
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immobiliare
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28 | immobilia Aprile 2015