La responsabilità del notaio

La responsabilità del notaio (artt. 2043, 2236 c.c.; art. 28, L. 16.2.1913, n. 89)
di Fabio Fortinguerra
Norma di riferimento
art. 2043 c.c. Risarcimento per fatto illecito
[001] [1] Qualunque fatto doloso, o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui
che ha commesso il fatto a risarcire il danno.
Norma precedente: art. 1956 c.c.
Norma successiva: art. 2044 c.c.
Norma di riferimento
art. 2236 c.c. Responsabilità del prestatore di opera
[001] [1] Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, il
prestatore d'opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o di colpa grave.
Norma precedente: art. 2087 c.c.
Norma successiva: art. 2409 sexies c.c.
Norma di riferimento
art. 28, L. 16.2.1913, n. 89
[001] [1] Il notaro non può ricevere o autenticare atti:
[] 1° se essi sono espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o
all'ordine pubblico;
[] 2° se v'intervengano come parti la sua moglie, i suoi parenti od affini in linea retta, in qualunque
grado, ed in linea collaterale, fino al terzo grado inclusivamente, ancorché v'intervengano come
procuratori, tutori od amministratori;
[] 3° se contengano disposizioni che interessino lui stesso, la moglie sua, o alcuno de' suoi parenti
od affini nei gradi anzidetti, o persone delle quali egli sia procuratore per l'atto, da stipularsi, salvo
che la disposizione si trovi in testamento segreto non scritto dal notaro, o da persona in questo
numero menzionata, ed a lui consegnato sigillato dal testatore.
[002] [2] Le disposizioni contenute nei numeri 2 e 3 non sono applicabili ai casi d'incanto per asta
pubblica.
[003] [3] Il notaro può ricusare il suo ministero se le parti non depositino presso di lui l'importo
delle tasse, degli onorari e delle spese dell'atto, salvo che si tratti di persone ammesse al beneficio
del gratuito patrocinio, oppure di testamenti.
Norma precedente: art. 22, L. 16.2.1913, n. 89
Riferimenti normativi
artt. 1176, 1418, 2371, 2476, 2671 c.c.; artt. 27, 47, 58, L. 16.2.1913, n. 89
Bibliografia
ALBAMONTE, In tema di responsabilità del notaio per gli atti pubblici rogati, con riguardo agli atti
aventi ad oggetto la compravendita di immobili privi della licenza edilizia e di abitabilità, in AC,
1977; ALPA, Aspetti attuali della responsabilità del notaio, in RN, 1984; ANDRETTA, Scrittura
privata autenticata e responsabilità del notaio, in RN, 1994; AMENDOLAGINE, L'accertamento della
colpa professionale del notaio nei confronti dell'acquirente di bene immobile per violazione degli
obblighi di informazione, in GM, 2005; AMITRANO, Accertamento, da parte del notaio, dell'identità
delle parti e responsabilità professionale del medesimo, in RGSarda, 1996; ANDRETTA, Scrittura
privata autenticata e responsabilità del notaio, in RN, 1994; ANDRINI, Invalidità e art. 28 della
legge notarile, in VN, 1998; ANGELONI, Gli atti «espressamente proibiti dalla legge» di cui all'art.
28 legge notarile sono dunque, solo gli atti nulli in quanto contrari a norme imperative, in CeI,
1998; ID., La responsabilità civile del notaio, Padova, 1990; ANGIELLO, Il versamento dei tre
decimi e la responsabilità del notaio: una questione finalmente risolta?, Gco, 1984, II; ARENIELLO,
Ordine pubblico e funzione notarile, in SCHLESINGER (a cura di), Spontaneità del mercato e regole
giuridiche. Il ruolo del notaio, XXXIX Congresso Nazionale del Notariato tenuto a Milano, 1013.10.2002, Milano, 2002; AZZOLINA, La scelta dei testimoni e la responsabilità del notaio verso i
terzi per la nullità dell'atto, in RDP, 1944, II; BARALIS, Lottizzazione abusiva negoziale e
responsabilità notarile dopo la legge 47/85, in RN, 1995, I; BARBANERA, La responsabilità da
contatto sociale approda anche tra i notai, in NGCC, 2004, I; BARCA, Scrittura privata autenticata
predisposta dal notaio, visure ipo-catastali e responsabilità professionale, in GI, 1996, I; BARONE,
L'attività notarile nel quadro del riordino della disciplina comunitaria delle professioni: brevi
spunti di riflessione fra evoluzione normativa e sviluppi giurisprudenziali, in RN, 2004; BIONDI,
Portata della successione a titolo particolare, in FP, 1955, I; BOERO, La legge notarile
commentata con la dottrina e la giurisprudenza, Torino, 1993; BONA, Il nesso di causalità nella
responsabilità civile del medico e del datore di lavoro a confronto con il decalogo delle Sezioni
Unite penali sulla causalità omissiva, in RDC, 2003, II; BONASI, BENUCCI, Sulla responsabilità
civile del notaio, in RCP, 1956; BORTOLUZZI, Il notaio nell'epoca della decodificazione, in VN,
1995; BOTTARO, Legge di sanatoria dell'abusivismo - Ruolo del notaio, in RN, 1985; BRIGANTI,
Atti invalidi e responsabilità del notaio, in RN, 1998; BRUNETTI, Agevolazioni prima casa e
responsabilità dei notai, in DResp, 1997; BUTA, Le nullità dell'art. 28, n. 1, legge notarile
nell'interpretazione giurisprudenziale, in GC, 1999, II; CACCAVALE, Le funzioni notarili nella
logica del mercato, Roma, 1997; CANALINI, Omesse visure ipotecarie e responsabilità del notaio, in
AC, 2002; CANDIAN, La responsabilità civile del notaio nella fase preparatoria dell'atto di
trasferimento immobiliare, in RCP, 1984; CARBONARO, L'eventuale responsabilità disciplinare del
notaio per la dispensa in atto pubblico dalle visure ipocatastali, in VN, 2001; CARNELUTTI, La
figura giuridica del notaio, in RTDPC, 1950; CARRESI, Responsabilità del notaio per la nullità
degli atti da lui rogati, in RDC, 1956; CASO, La parabola del buon notaio e del primo trascrivente
men che malizioso, in FI, 1991, I; CASU, Ancora sull'obbligo di visura, in RN, 2004; ID., Brevi note
in tema di visure ipotecarie e modalità di consultazione dei registri immobiliari, in RN, 2003; ID.,
Ancora in tema di obbligo di visure ipotecarie da parte del notaio, in RN, 2003; ID., Trasferimenti
immobiliari e obbligo notarile di visure ipocatastali, in RN, 2000; ID., L'atto notarile tra forma e
sostanza, Roma, 1996; ID., Funzione notarile e controllo di legalità, in RN, 1991; CATTANEO, La
responsabilità civile del professionista, Milano, 1958; ID., La responsabilità civile del notaio, in
RN, 1956; CELESTE, Riflessioni sull'imparzialità del notaio, in N, 2005; CERRAI, Questioni in tema
di responsabilità del notaio nell'ordinamento della Repubblica federale tedesca, in RN, 1981;
CHINÉ, La responsabilità del notaio per erronea descrizione dei beni oggetto di compravendita
immobiliare, in CorM, 2005; CHIRONI, La colpa nel diritto civile odierno. Colpa extracontrattuale,
I, 2ª ed., Torino, 1906; CONIO, Effetti del principio generale di correttezza e di buona fede
sull'estensione dei doveri professionali del notaio, con particolare riferimento all'obbligo di
procedere alle visure ipocatastali, in NGCC, 1995, I; COPPOLA, La figura professionale del notaio
e la responsabilità civile per omesso accertamento dei registri immobiliari e catastali, in RCP,
2001; COSTANTINO, Vendita di terreni, lottizzazioni abusive e responsabilità del notaio rogante, in
RN, 1980; DAMIANI, La responsabilità del notaio in caso di vendita di beni pervenuti all'alienante
per donazione, in RN, 1996; D'AMICO, Il notaio e l'obbligo di eseguire le c.d. «visure» ipotecarie e
catastali, in RN, 1989, II; D'AURIA, Il negozio giuridico notarile tra autonomia privata e controlli,
Milano, 2000; DE CUPIS, Il danno – Teoria generale della responsabilità civile, I, Milano, 1979;
ID., La responsabilità civile del notaio, in RN, 1957, I; ID., Sulla responsabilità del notaio per la
nullità dell'atto da lui rogato, in FI, 1955, IV; DE GIOVANNI, Trent'anni di responsabilità civile del
notaio nella giurisprudenza, in VN, 1973; DEGNI, Commento alla legge 16 febbraio 1913, n. 89
sull'ordinamento del notariato, Roma, 1913; DE LORENZO, Contratto preliminare e visure
ipotecarie non consigliate, in DResp, 1996; DE MASI, Il notaio nella società post-industriale, in RN,
1988, I; DE NOVA, Gravità del comportamento del notaio e sanzione disciplinare: a proposito
dell'art. 28 legge notarile, in RDP, 2005; DI FABIO, Notaio (dir. vigente), in ED, XXVIII, Milano,
1978; DI TROCCHIO, Lottizzazione abusiva e responsabilità del notaio, in GI, 1981, II; D'ORAZI
FLAVONI, Il notaio assicuratore, in GI, 1959, I, 1; ID., La responsabilità civile nell'esercizio del
notariato, in RN, 1958; ID., Quesiti di diritto notarile, responsabilità civile, coadiutorato, identità
personale, in FI, 1958, I; FACCI, La responsabilità civile del professionista, Padova, 2006; ID., La
responsabilità del notaio, gli arretrati della conservatoria ed il risarcimento in forma specifica, in
RCP, 2004; FACCHIANO, L'exactissima diligentia del notaio e l'art. 2671 c.c., in GCCC, 1953;
FALCIONI, Manuale teorico-pratico del notariato, Torino, 1899, I; FERRARI, Disposizioni
imperative e ordine pubblico. Doveri e responsabilità del notaio, in Ballarino (a cura di), La
Convenzione di Roma sulla legge applicabile alle obbligazioni contrattuali, II, Limiti di
applicazione. Lectio notariorum, Milano, 1994; FERRI, Della trascrizione immobiliare, in Comm.
Scialoja, Branca, 2ª ed., Bologna-Roma, 1995; FRANCO, Costituzione di s.r.l. unipersonale e
versamento dei soli tre decimi: responsabilità del notaio, in N, 2001; FUSARO, Le – tre o troppe? –
responsabilità del notaio, in RN, 2004; GABRIELLI, Limiti di ammissibilità di una dispensa del
notaio dal dovere di provvedere alla pubblicità immobiliare, Rass. DC, 1996; GAETA, Riassetto
delle invalidità negoziali e controlli notarili, in SCHLESINGER (a cura di), Spontaneità del mercato
e regole giuridiche. Il ruolo del notaio, XXXIX Congresso Nazionale del Notariato tenuto a
Milano, 10-13.10.2002, Milano, 2002; GALLO ORSI, GIRINO, Notariato ed archivi civili, in NDI,
XI, Torino, 1965; GALLUCCI, Notaio e notariato V) Responsabilità civile del notaio, in ED, Agg.,
Milano, 2001; GERBO, Nullità, art. 28 della Legge notarile e le responsabilità del Professionista, in
RN, 2003; GENTILI, Atti notarili «proibiti» e sistema delle invalidità, in RDP, 2005; G. GIACOBBE,
D. GIACOBBE, Il lavoro autonomo, Milano, 1995; GIULIANI, Responsabilità del notaio per tardiva
trascrizione, in RN, 1950; GRISI, La responsabilità del notaio in caso di mancata effettuazione delle
visure ipotecarie, in NGCC, 1994, I; GUARNERI, Assenza di colpa professionale del notaio per
omessa concessione di agevolazione fiscale al cliente?, in RCP, 1997; GUASTI, La funzione notarile
nell'era della globalizzazione, in N, 2002; IRTI, Ministero notarile e rischio giuridico dell'atto,
Milano, 1996; LANZINI, Responsabilità del notaio, in DResp, 2006; ID., Responsabilità del notaio
per l'accertamento dell'identità delle parti, in DResp, 2005; LA PORTA, La responsabilità
professionale del notaio, Torino, 2003; LAURINI, Notariato e ordine pubblico, in RN, 1993, I; LEGA,
Le libere professioni intellettuali nella legge e nella giurisprudenza, Milano, 1974; LENER,
Inadempimento contrattuale e risarcimento in forma specifica, in FI, 1994, I; LEPRI, Responsabilità
civile del notaio, in NGCC, 1985, II; LIPARI, Il ruolo del notaio nella nuova realtà delle nullità
contrattuali, in RTDPC, 2002; MARAZZI, Responsabilità del notaio e art. 28 della legge notarile, in
GI, 2001; MARÈ, Il notaio: immagine e responsabilità, in RN, 1992, I; ID., La responsabilità
notarile per l'attestazione di identità personale non rispondente al vero, in RN, 1982; MARTI,
Responsabilità professionale del notaio e contratto preliminare, in CorG, 1993; MARTORANO,
Sequestro penale e protesto dell'assegno bancario: obblighi e responsabilità del notaio, in RN,
1997, I; MONATERI, La responsabilità civile, in Tratt. Sacco, Torino, 1998; MOTTA, Tendenze
restrittive in tema di responsabilità notarile, in DG, 1999; ID., Funzione notarile e responsabilità
civile, in NGCC, 1998, II; MUSOLINO, Note minime in tema di responsabilità notarile verso il
venditore di un immobile, in RN, 2005; ID., La responsabilità dell'avvocato e del notaio, Milano,
2005; ID., Profili della colpa professionale: continuità delle fonti romane e interpretazioni
eterodosse, in RN, 1996; NATUCCI, L'art. 28 della legge notarile e la stipulazione di atti annullabili,
in RDC, 1999, II; PACINI, La responsabilità professionale del notaio in relazione all'accertamento
dell'identità delle parti, in RGSarda, 2000; PALLOTTINO, Il notaio e la lottizzazione abusiva
negoziale, in RN, 1997, I; PALMINTERI, L'ufficio del notaio e le visure ipocatastali, in VN, 1997, II;
PAOLUCCI, Atti vietati e responsabilità notarile nella giurisprudenza, Milano, 1990; PARENTE,
Attività strafunzionale e responsabilità civile del notaio, in RN, 2004; PASSAGNOLI, Responsabilità
notarile, nullità relativa e clausole vessatorie, in RDP, 2001; PATUELLI, Arretrati ipotecari
dell'Ufficio e responsabilità del notaio rogante, in N, 2001; PERULLI, Il lavoro autonomo, in Tratt.
Cicu, Messineo, XXVII, 1, Milano, 1996; PETRELLI, Visure ipotecarie. Responsabilità civile del
notaio, limiti al danno risarcibile, Milano, 1995; PORCARI, Notaio: garante della legalità o mero
certificatore?, in GI, 1995, I, 1; ID., Obbligo di informazione: monito della Cassazione ad avvocati
e notai, in CorG, 1994; PORFIRI, Note sull'atto di vendita di un immobile pignorato (o sottoposto ad
altro gravame): le indagini ipotecarie e catastali e la responsabilità civile del notaio, in VN, 1985;
PUCCINI, La legge sul notariato, Civitavecchia, 1880; QUERCI, Visure ipotecarie e responsabilità
del notaio, in DResp, 1996; RAVENNI, Appunti in tema di pretesa responsabilità solidale del notaio
per il pagamento delle imposte complementari in tema di tassazione degli atti di modifica degli
strumenti di garanzia, in RN, 2006; ROPPO, A.M. BENEDETTI, La responsabilità professionale del
notaio, in DResp, 2000; ROSSETTI, Arriva il “consenso informato” per i clienti dei notai, in DG,
2003; ROSSI, La responsabilità del notaio per violazione del dovere di informazione, in DG, 1998;
RUTA, La diligenza del notaio tra obblighi «antichi» e diritti «moderni», in RCP, 1994; SALA,
Responsabilità del notaio per gli adempimenti previsti dalla legge sul condono edilizio, in Q, 1990;
SALITO, Il notaio diventa consulente fiscale delle parti, in RN, 2003; SAVORANI, Questioni in tema
di responsabilità del notaio ex art. 2671, comma 1 c.c., in NGCC, 1991; SCARPELLO, Su un caso di
responsabilità per danni cagionati nell'esercizio delle funzioni notarili, in FP, 1955, I, 85;
SCILABRA, Responsabilità notarile e tutela del beneficiario, in RTDPC, 1999; SCORDO, La
convenzione di esonero da responsabilità del notaio dall'esecuzione delle visure ipocatastali nel
sistema delle clausole vessatorie ex art. 1469 bis c.c., in VN, III; SERPI, Atti vietati e nullità
formali, in RN, 2000; SIMONETTO, Sulla responsabilità del notaio per nullità del testamento
pubblico derivante da incapacità di un testimone, in GI, 1950, I, 1; SIROLLI MENDAURO PULIERI,
Responsabilità del notaio in caso di dispensa delle visure da parte del solo acquirente, in AC, 2003;
STANIZZI, La responsabilità civile del notaio, in RN, 1980; STELLA RICHTER, Sui limiti delle
attribuzioni notarili, in GCCC, 1945; STRINA, Falso ideologico e dichiarazione di certezza del
notaio circa l'identità personale delle parti, in RN, 1959; TACCINI, Responsabilità del notaio in
caso di dispensa dalle visure da parte del solo acquirente, in N, 2003; TONDO, Appunto sul ruolo
del notaio nella pubblicità immobiliare, in RN, 1996; ID., Accertamento della identità delle parti
nell'atto notarile, in RN, 1978; ID., Intorno al divieto per il notaio di ricevere atti contrari alla
legge, Roma, 1969; TOSI, La responsabilità del notaio ex art. 28, n. 1 l. 16 febbraio 1913, n. 89
(orientamenti interpretativi della norma), in RN, 1982; TRAPANI, I limiti dell'obbligo di eseguire
visure ipocatastali e la clausola di dispensa, in N, 1997; TRIOLA, In tema di atti «espressamente
proibiti dalla legge», in VN, 1977; ID., Il notaio e le visure ipotecarie, in GC, 1974, I; ID., Il notaio
rogante deve essere anche il consulente fiscale delle parti?, in RN, 1971; ID., Difetto di
rappresentanza e responsabilità del notaio ex art. 28 n. 1 legge notarile, in RN, 1970; VECCHIO,
Ancora sui contenuti dell'accertamento dell'identità personale delle parti compiuto dal notaio, in
VN, 1993; VISINTINI, In tema di responsabilità del notaio per il regime fiscale degli atti rogati, in
DPT, 1997, II; VOCINO, Alienazione di immobile pignorato e responsabilità del notaio, in RN,
1968; ZANELLI, La nullità «inequivoca», in CeI, 1998.
SOMMARIO
1. Premessa. 2. Natura della responsabilità del notaio. 3. La responsabilità notarile nei
confronti del cliente. 4. La responsabilità notarile nei casi di particolare difficoltà: il possibile
ruolo dell'art. 2236 c.c. 5. La responsabilità notarile nei confronti dei terzi. 6. Il ruolo del
nesso di causalità. 7. La natura e la fonte dell'obbligo notarile di effettuare le visure
ipocatastali. 8. Obblighi di visura ed efficacia delle clausole di dispensa. 9. Le possibili
esimenti per il notaio dall'obbligo di eseguire le visure. 10. La responsabilità del notaio per il
trattamento fiscale dell'atto rogato. 11. La responsabilità del notaio per l'accertamento
dell'identità delle parti. 12. La responsabilità del notaio nel caso di trascrizione tardiva di atti
di trasferimento di diritti reali. 13. L'art. 28 della legge notarile. 14. Ulteriori ipotesi di
responsabilità del notaio. 15. Il risarcimento del danno provocato dal notaio.
1. Premessa
[1050]  Al fine di poter meglio comprendere l'insieme delle problematiche legate al discusso
tema della responsabilità notarile, non può prescindersi da un'attenta analisi della natura della
funzione espletata dal notaio nell'attuale sistema dei trasferimenti immobiliari. L'acceso e non
ancora sopìto dibattito tra coloro i quali sottolineano il carattere prevalentemente privatistico
dell'attività notarile, riconducibile all'esercizio di una libera professione fondata su un contratto
d'opera intellettuale disciplinato dall'art. 2230 c.c., e coloro i quali riconoscono nel notaio una sorta
di funzionario della pubblica amministrazione, accentuandone soprattutto gli aspetti pubblicistici,
costituisce, infatti, l'arena in cui individuare le linee evolutive seguite dalla giurisprudenza
nell'àmbito della responsabilità civile del notaio (FACCI, La responsabilità civile del professionista,
Padova, 2006, 569).
[1100] ! Gli angusti e chiari limiti delineati dalla puntuale e precisa elencazione di compiti, di cui
alla L. 16.2.1913, n. 89, sembrano essere, oramai, definitivamente travolti da una nuova idea della
funzione notarile, assai più ampia e più complessa rispetto a quella tradizionale, cui fa da
contraltare un progressivo, maggiore rigore seguito dalla giurisprudenza nei giudizi sulla
responsabilità notarile (C. civ., 4.11.1998, n. 11071).
[1150]  L'accentuarsi del ruolo pubblicistico del notaio, visto quale garante della legalità
nell'àmbito dei negozi traslativi, non solo nei confronti delle parti, ma erga omnes, trova
convergenze tanto nella posizione assunta dalla giurisprudenza, secondo la quale la funzione
notarile è funzione pubblica di interesse generale, in cui il notaio non si limita a realizzare un
semplice documento avente fede privilegiata che consacra la volontà delle parti, ma investe il
contenuto e gli scopi dell'intero negozio notarile, quanto nella legislazione più recente, che ha
attribuito al notaio nuove competenze nel settore del processo esecutivo e delle omologazioni prima
attribuite ai tribunali (sulla complementarietà tra le attività del notaio e quelle del giudice,
CARNELUTTI, La figura giuridica del notaio, in RTDPC, 1950, 921).
[1200] Tale situazione, se da un lato ha trasformato e sta trasformando la figura notarile, così come
disegnata nella, oramai per molti aspetti superata, L. 16.2.1913, n. 89 (GALLUCCI, Notaio e
notariato V) Responsabilità civile del notaio, in ED, Agg., Milano, 2001, 1; BORTOLUZZI, Il notaio
nell'epoca della decodificazione, in VN, 1995, 479), accentuandone compiti di chiara matrice
pubblicistica, dall'altro ha ampliato notevolmente le responsabilità nei confronti delle parti e dei
terzi, i quali confidano nell'operato del notaio quale garante ed assicuratore imparziale delle
transazioni tra privati (CELESTE, Riflessioni sull'imparzialità del notaio, in N, 2005, 283; LA
PORTA, La responsabilità professionale del notaio, Torino, 2003, 1, il quale sostiene che la
funzione notarile si estende fino a ricomprendere un più vasto intervento preventivo di controllo
sulla sanità giuridica dell'affare, nonché D'ORAZI FLAVONI, Il notaio assicuratore, in GI, 1959, I, 1,
470).
[1250] Uno scenario, pertanto, in continuo cambiamento, in cui non è possibile accettare come
immutabili le regole e i princìpi elaborati in tema di responsabilità notarile, i confini e la natura
della quale dipendono dai mutevoli ruoli che assume il notaio nella realtà contemporanea (GUASTI,
La funzione notarile nell'era della globalizzazione, in N, 2002, 5; LIPARI, Il ruolo del notaio nella
nuova realtà delle nullità contrattuali, in RTDPC, 2002, 361; CACCAVALE, Le funzioni notarili
nella logica del mercato, Roma, 1997, 158; MARÈ, Il notaio: immagine e responsabilità, in RN,
1992, I, 479; DE MASI, Il notaio nella società post-industriale, in RN, 1988, I, 305).
2. Natura della responsabilità del notaio
[2050]  Fino alla metà degli anni cinquanta, tanto la dottrina quanto la giurisprudenza
discutevano circa la natura della responsabilità del notaio per i danni derivanti dall'esercizio della
sua attività, propendendo, prevalentemente, per l'ipotesi extracontrattuale legata, soprattutto, al
duplice ruolo rivestito, sia di prestatore d'opera intellettuale, che di pubblico ufficiale, rimarcando il
fondamento esclusivamente legislativo degli obblighi gravanti sullo stesso (DE GIOVANNI,
Trent'anni di responsabilità civile del notaio nella giurisprudenza, in VN, 1973, 14).
[2100] La dottrina, invero, ancora sotto la vigenza del codice civile del 1865, riteneva non fosse
giammai configurabile tra il notaio ed il cliente un rapporto contrattuale vero e proprio, essendo le
prestazioni richieste al professionista di obbligatoria esecuzione, di guisa che la relativa
responsabilità non poteva che qualificarsi come aquiliana (CHIRONI, La colpa nel diritto civile
odierno. Colpa extracontrattuale, I, 2ª ed., Torino, 1906, 165). Siffatta tesi è stata seguita anche nei
primi anni successivi all'entrata in vigore del nuovo codice (CARRESI, Responsabilità del notaio per
la nullità degli atti da lui rogati, in RDC, 1956, 44; BIONDI, Portata della successione a titolo
particolare, in FP, 1955, I, 943; SCARPELLO, Su un caso di responsabilità per danni cagionati
nell'esercizio delle funzioni notarili, in FP, 1955, I, 85; SIMONETTO, Sulla responsabilità del notaio
per nullità del testamento pubblico derivante da incapacità di un testimone, in GI, 1950, I, 1, 309).
[2150] ! A sostegno di tale orientamento, la giurisprudenza della prima metà del secolo scorso
sosteneva che la mera richiesta delle parti integrasse gli estremi di un semplice presupposto per
l'esercizio della pubblica funzione, con la conseguenza che non fosse possibile attribuire al cliente
la figura di contraente. In altri termini, l'attività del notaio era considerata solo ed esclusivamente
come pubblica funzione, avendo, quale fine precipuo, quello di realizzare non tanto gli interessi del
cliente, quanto piuttosto di tutelare le esigenze e gli interessi della collettività.
[2200]  Di contro a tale impostazione si poneva quella parte di dottrina che asseriva la natura
solo ed esclusivamente contrattuale della responsabilità del notaio nei confronti delle parti
richiedenti l'atto rogato, riconoscendo, in via del tutto eccezionale ed in casi particolari, una
responsabilità contrattuale, per inadempimento di un'obbligazione ex lege, anche nei confronti di
altri soggetti beneficiari dell'atto (ANGELONI, La responsabilità civile del notaio, Padova, 1990, 79;
DE CUPIS, Il danno – Teoria generale della responsabilità civile, I, Milano, 1979, 88; ID., La
responsabilità civile del notaio, in RN, 1957, I, 6; BONASI, BENUCCI, Sulla responsabilità civile del
notaio, in RCP, 1956, 481; AZZOLINA, La scelta dei testimoni e la responsabilità del notaio verso i
terzi per la nullità dell'atto, in RDP, 1944, II, 18).
[2250] ! Tanto la teoria contrattuale, quanto quella extracontrattuale, tuttavia, furono oggetto di
critiche soprattutto da parte della giurisprudenza, che, alla fine degli anni '50 del secolo scorso,
inaugurò un nuovo orientamento che, tra vicende contrastanti, finì ben presto con l'imporsi quale
linea dominante, se non addirittura esclusiva presso tutte le istanze giurisprudenziali. Secondo tale
nuova linea interpretativa, nel definire la natura ed i limiti della responsabilità del notaio, non è
possibile prescindere dalla pubblicità dell'atto notarile, valevole non solo nei confronti delle parti
che conferiscono l'incarico al notaio, ma, soprattutto, erga omnes, in virtù della pubblica fede
attribuita ope legis agli atti notarili, di guisa che l'unica soluzione, che sembrerebbe accordarsi con
la particolarità del ministero notarile (si vedano, più recentemente, C. civ., 13.6.2002, n. 8470; C.
civ., ord. 26.1.2000, n. 2, in cui si evidenzia la particolare natura giuridica della figura del notaio, il
quale non è soltanto un libero professionista, ma è anche un pubblico ufficiale, veste, quest'ultima,
che spiega la penetrante vigilanza cui egli è soggetto), sarebbe quella mista, secondo la quale la
responsabilità del notaio, per negligenza o colpa grave nell'adempimento delle sue funzioni, è
sempre contrattuale nei confronti delle parti, vale a dire i clienti e i beneficiari dell'atto; è invece
extracontrattuale nei confronti dei terzi non destinatari diretti dell'atto, che dalla mancata
rispondenza intrinseca o finalistica dell'atto, con la sua formalità estrinseca o apparente, abbiano
risentito un concreto danno, casualmente riconducibile ad un comportamento colposo ovvero doloso
del professionista (in tal senso anche C. civ., 15.6.1999, n. 5946; C. civ., 29.8.1995, n. 9060).
[2300]  Non si rinvengono, invece, opinioni univoche sul differente tema del possibile cumulo
tra responsabilità contrattuale ed extracontrattuale nei confronti delle parti, sebbene appaia
preferibile l'orientamento negativo, una volta acclarato che tutti gli obblighi previsti dalla legge
integrino l'oggetto del rapporto d'opera professionale (in tal senso COPPOLA, La figura
professionale del notaio e la responsabilità civile per omesso accertamento dei registri immobiliari
e catastali, in RCP, 2001, 400).
[2350] Il riconoscimento di questa duplice forma di responsabilità è stato avallato, all'indomani
dell'emanazione del nuovo codice, in maniera pressoché unanime, anche dalla dottrina (MOTTA,
Funzione notarile e responsabilità civile, in NGCC, 1998, II, 418; IRTI, Ministero notarile e rischio
giuridico dell'atto, Milano, 1996, 247; LEPRI, Responsabilità civile del notaio, NGCC, 1985, II,
176; ALPA, Aspetti attuali della responsabilità del notaio, in RN, 1984, 989; STANIZZI, La
responsabilità civile del notaio, in RN, 1980, 1135; DI FABIO, Notaio (dir. vigente), in ED, XXVIII,
Milano, 1978, 614; CATTANEO, La responsabilità civile del notaio, in RN, 1956, 626).
[2400] ! La stessa giurisprudenza, in una sorta di obiter dictum, ha riconosciuto che, parimenti a
quel che accade per altri professionisti, anche la responsabilità del notaio nei confronti dei terzi
possa essere inquadrata nell'àmbito del contatto sociale (C. civ., 23.10.2002, n. 14934). In questa
pronuncia i giudici di legittimità hanno ricondotto l'attività professionale del notaio fra le attività
protette, in quanto crea, in colui il quale riceve la prestazione, un alto affidamento, di guisa che se il
notaio svolge la propria attività professionale in favore di un soggetto, essa deve avere sempre le
stesse caratteristiche e qualità, previste dalle norme di varia natura che presiedono alla sua attività,
non potendosene prescindere nei casi in cui la prestazione non sia effettuata sulla base di un
contratto di prestazione d'opera professionale intellettuale, poiché ciò determina in ogni caso una
sua responsabilità. Perché vi sia responsabilità da contatto sociale occorre, però, che l'esercente la
professione protetta effettui una prestazione inesatta in favore di un soggetto che ne riceva un danno
(nello stesso senso, C. civ., 24.9.1999, n. 10493; C. civ., 15.6.1999, 5946; C. civ., 6.3.1998, n.
4556).
3. La responsabilità notarile nei confronti del cliente
[3050] ! Secondo l'iter argomentativo, seguito dalla giurisprudenza, che riconduce la responsabilità
notarile nei confronti dei clienti nell'alveo della responsabilità contrattuale e che individua la fonte
delle numerose obbligazioni gravanti sul notaio in un contratto di mandato (C. civ., 23.10.2002, n.
14909; C. civ., 18.3.1997, n. 2396), ovvero, secondo la posizione maggioritaria, in un contratto
d'opera professionale (C. civ., 28.1.2003, n. 1228; C. civ., 15.6.1999, n. 5946), il notaio è un
professionista intellettuale, che presta la propria attività e la propria assistenza sulla base di un
contratto riconducibile allo schema di cui all'art. 2230 c.c., con la peculiare particolarità che il
contenuto contrattuale risulta integrato e specificato dai numerosi obblighi comportamentali, di
chiara ispirazione pubblicistica, espressamente previsti dalla legge.
[3100]  In tal senso, è orientata anche la dottrina (TRAPANI, I limiti dell'obbligo di eseguire
visure ipocatastali e la clausola di dispensa, in N, 1997, 252).
[3150] ! L'origine contrattuale degli obblighi gravanti sul professionista, che presti la propria
assistenza e consulenza nella stipula di un atto di trasferimento immobiliare, permette di
individuare, quale limite e misura dello sforzo richiesto al professionista, la diligenza qualificata
dalla natura della prestazione, secondo quanto previsto dall'art. 1176, 2° co., c.c. ( C. civ.,
22.6.2006, n. 14450; C. civ., 11.1.2006, n. 264; C. civ., 15.6.1999, n. 5946; C. civ., 25.5.1981, n.
3433; C. civ., 23.6.1979, n. 3520). Ne consegue che il notaio, pur avendo un'obbligazione di mezzi
e non di risultato, deve adoperarsi, attraverso l'utilizzo degli strumenti di cui dispone, affinché le
parti conseguano l'obiettivo giuridico e materiale concretamente perseguito, di guisa che la sua
attività non può limitarsi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione
della compilazione dell'atto, ma deve estendersi a quelle attività preparatorie e successive,
comunque necessarie, in quanto tese ad assicurare la serietà e la certezza dell'atto giuridico posto in
essere, e ciò in conformità allo spirito della legge professionale ( C. civ., 29.1.2003, n. 1288; C.
civ., 13.1.2003, n. 309; C. civ., 18.1.2002, n. 547; C. civ., 15.6.1999, n. 5946). Tale orientamento
appare consolidato da quelle pronunce giurisprudenziali, anche di merito (T. Novara, 4.1.2005; T.
Catania, 16.2.2002), che, nelle ipotesi di trasferimento immobiliare per atto pubblico, riconducono
all'oggetto della prestazione professionale del notaio l'esecuzione delle visure ipotecarie e catastali,
considerata formalità necessaria per l'esatta individuazione e libertà del bene trasferito ( C. civ.,
29.3.2007, n. 7707; C. civ., 26.1.2004, n. 1330; C. civ., 13.6.2002, n. 8470; C. civ., 13.10.1982, n.
5285; C. civ., 7.5.1980, n. 3018).
[3200] Il fondamento dell'obbligo notarile di compiere tutte quelle attività necessarie a garantire alle
parti il buon esito dell'affare, consacrato nell'atto sottoposto al notaio o da quest'ultimo
personalmente redatto, sembra, pertanto, essere costituito dalla diligenza professionale, che va a
sua volta valutata con riguardo alla natura dell'attività e che, in rapporto alla professione notarile,
implica scrupolosa attenzione ed adeguata preparazione professionale. Il richiamo alla diligenza sta
a significare applicazione di regole tecniche all'esecuzione dell'obbligo, e, quindi, diventa un
criterio oggettivo e generale e non soggettivo. Il richiamo alla diligenza assume, pertanto, un
duplice significato: parametro di imputazione del mancato adempimento e criterio di
determinazione del contenuto dell'obbligazione.
[3250]  Come ha ben chiarito parte della dottrina, la stessa giurisprudenza non ha fissato con
chiarezza la linea di demarcazione tra la diligenza, quale parametro di valutazione del
comportamento del debitore (ex art. 1176, 1° e 2° co., c.c.) e la buona fede-correttezza, quale fonte
di integrazione del contratto e, in senso più ampio delle obbligazioni assunte dal debitore (in tal
senso, ROPPO, A.M. BENEDETTI, La responsabilità professionale del notaio, in DResp, 2000, 801).
Se, infatti, si ritiene che il dovere di assistere le parti, anche attraverso una consulenza piena,
costituisca un effetto naturale del contratto professionista-cliente, così gravando sul notaio obblighi
ulteriori, accessori, strumentali, non previsti dal contratto, né tanto meno dalla legge professionale,
ed allora tali obblighi non possono che trovare il proprio fondamento in un'integrazione delle
prestazioni principali che il notaio è chiamato ad eseguire (secondo PETRELLI, Visure ipotecarie.
Responsabilità civile del notaio, limiti al danno risarcibile, Milano, 1995, 25, ad esempio, il notaio
è chiamato ad eseguire le visure, in quanto la prassi della contrattazione immobiliare rende usuale
tale prestazione, così realizzandosi un'integrazione del contratto d'opera professionale con un una
clausola d'uso, che imporrebbe al professionista di svolgere attività preparatorie rispetto a ciò che
costituisce oggetto tipico della prestazione notarile).
[3300] Val la pena ricordare, a tal proposito, come tanto l'art. 1176 c.c., quanto l'art. 2236 c.c. sono
disposizioni che si limitano a dettare solo un criterio di valutazione della colpa e che,
necessariamente, devono essere lette ed interpretate alla luce dei criteri generali di responsabilità del
debitore per inadempimento dettati dall'art. 1218 c.c. In altri termini, gli artt. 1176 e 2236 c.c. non
impongono doveri, quanto piuttosto indicano parametri di valutazione del comportamento del
debitore in relazione a doveri e obblighi già gravanti su quest'ultimo. Sarebbero, pertanto, i principi
della buona fede e della correttezza, quali fonti di integrazione del contratto d'opera fra notaio e
cliente, ad obbligare il professionista ad eseguire tutte quelle prestazioni preparatorie ed ulteriori,
comunque necessarie al conseguimento della prestazione tipica e principale, vale a dire la
formazione di un atto valido ed efficace. In un simile contesto, pertanto, si impone la necessità di
distinguere con maggiore chiarezza tra la buona fede, fonte dell'obbligo, e la diligenza, quale
parametro in base al quale valutare il modo in cui l'obbligo è stato adempiuto.
[3350] ! Se, dunque, alla luce degli ultimi orientamenti giurisprudenziali prevalenti (C. civ.,
19.5.2000, n. 6514) la funzione del notaio è proiettata, in maniera sempre più evidente, verso il
raggiungimento del risultato, cui le parti mirano attraverso un certo atto redatto dal notaio ovvero
attraverso la sua consulenza, ed allora il ruolo del professionista non può più limitarsi al mero
rapporto di attribuzione professionale, dovendo mirare a garantire oltre alla forma anche la
sostanza, la riuscita dell'intera operazione economica sottesa al singolo e specifico atto, così
contribuendo a rendere sempre più sfumata, anche nel caso della responsabilità del notaio, come per
le altre ipotesi di responsabilità professionale, la distinzione tra obbligazione di mezzi e
obbligazione di risultato.
[3400]  Parte della dottrina, analizzando l'ampiezza degli obblighi di protezione gravanti sul
notaio e sugli altri operatori del diritto (MONATERI, La responsabilità civile, in Tratt. Sacco, Torino,
1998, 781), sottolinea come la responsabilità del professionista sia sempre la stessa, dal momento
che si applicano i medesimi criteri: i comportamenti ritenuti fonte di responsabilità extracontrattuale
del professionista sono costituiti dall'inadempimento di quegli stessi obblighi di diligenza, prudenza
e perizia che vengono attribuiti al buon professionista in campo contrattuale. Secondo tale
orientamento, il danneggiato che agisce in base alla responsabilità professionale non ha l'onere di
specificare in base a quale titolo (contrattuale o extracontrattuale) agisca; solo allorquando venga in
rilievo la differenza di prescrizione tra le due azioni, il giudice dovrà qualificare i fatti allegati, nel
senso dell'applicazione delle norme relative alla prescrizione eventualmente intercorsa.
4. La responsabilità notarile nei casi di particolare difficoltà: il possibile ruolo dell'art. 2236
c.c
[4050] ! Fatta rientrare la responsabilità del notaio nei confronti dei clienti nell'àmbito della
responsabilità contrattuale, si pone il problema della possibile applicabilità dell'art. 2236 c.c., a
norma del quale, nelle ipotesi in cui la prestazione comporti la soluzione di problemi tecnici di
speciale difficoltà, il prestatore d'opera risponde dei danni solamente nelle fattispecie di dolo o
colpa grave (C. civ., 18.6.1996, n. 5617).
[4100] Nessun dubbio sussiste sul fatto che tale norma, frequentemente invocata dalle difese dei
notai per provare a sfuggire alla responsabilità, possa trovare in astratto applicazione anche nel
settore dell'attività notarile.
[4150]  La questione sottoposta al professionista deve avere natura tecnica e, quindi, deve
necessariamente essere collegata alla corretta applicazione delle cosiddette regulae artis e dei
principi tanto della scienza ufficiale quanto di quella non ufficiale. Per quanto concerne l'aspetto
della particolare difficoltà, essa va riferita al normale bagaglio di cognizioni tecniche che un buon
professionista, appartenente alla categoria considerata, deve possedere (MUSOLINO, Profili della
colpa professionale: continuità delle fonti romane e interpretazioni eterodosse, in RN, 1996, 463).
[4200] ! Da un punto di vista generale è possibile dire che per i professionisti legali, e quindi anche
per i notai, costituiscono problemi tecnici di particolare difficoltà tutti quei casi di interpretazione di
leggi, di risoluzione di questioni opinabili ovvero di contrasto di giudicati, atteso che il
professionista deve cercare di individuare quale sarà la soluzione che eventualmente il giudice darà
al caso ( C. civ., 14.8.1997, n. 7618; C. civ., 18.11.1996, n. 10068; C. civ., 4.12.1990, n. 11612).
[4250] Con particolare riferimento all'attività notarile, si può pensare, ad esempio, alle ipotesi in cui
è necessario applicare immediatamente, in un atto da rogare, norme di difficile interpretazione e di
recente emanazione, come nel caso dei numerosi decreti legge emanati in materia urbanistica nella
metà degli anni '90, più volte reiterati e modificati.
[4300] Al di là della immediatezza applicativa, possono costituire problemi di speciale difficoltà
tutti quei casi in cui sussistano controversie, tanto in dottrina, quanto in giurisprudenza, su questioni
di assoluto rilievo come, ad esempio, le cause di nullità degli atti, i divieti di alienazione, casi del
tutto nuovi su cui non si è ancora sviluppata una prassi consolidata, nonché quelle afferenti al
trattamento fiscale degli atti rogati. In quest'ultimo caso la complessità e la mutevolezza della
legislazione, unite ad interpretazioni tutt'altro che univoche ed alla intricatezza di alcune fattispecie,
potrebbero dar vita a casi di speciale difficoltà di fronte ai quali la responsabilità del notaio potrebbe
essere limitata alla colpa grave.
[4350] Val la pena ricordare, a tal proposito, che gravare il notaio di eccessiva responsabilità di
fronte a interpretazioni contrastanti, sempre più frequenti in un sistema frammentario quale quello
attuale, potrebbe determinare, quale conseguenza, il rallentamento, se non addirittura la paralisi, di
certe operazioni negoziali, atteso che il notaio rogherebbe solo quegli atti sulla cui validità vi fosse
la certezza assoluta. Il che, peraltro, finirebbe col collidere con la stessa funzione creatrice che il
nostro ordinamento attribuisce alla prassi negoziale. Di fronte ad incertezze interpretative o dinanzi
a fattispecie nuove, complesse, di rara verificazione, dovrebbe valere anche per il notaio ciò che
vale per il medico; e ciò al fine di non paralizzare l'evoluzione della prassi sì da rendere i notai
timorosi di affrontare, per eccessivi carichi di responsabilità, nuove realtà ovvero vecchie realtà in
un nuovo contesto.
[4400] È opportuno evidenziare come la giurisprudenza abbia massimamente escluso che, in
determinati casi, quale ad esempio quello di inadempimento dell'obbligo di effettuare le visure
ipocatastali nelle ipotesi di atti di trasferimento di beni immobili, possa concretamente applicarsi
all'attività notarile la limitazione di responsabilità di cui all'art. 2236 c.c. con riferimento al dolo e
alla colpa grave, atteso che tale limitazione concerne esclusivamente la perizia, per la soluzione di
problemi tecnici di speciale difficoltà, ma non anche l'imprudenza e la negligenza (l'art. 2236 c.c.
va a limitare la perizia richiesta in certi casi), di guisa che anche nei casi di speciale difficoltà, la
limitazione non trova applicazione per i danni cagionati dal notaio per negligenza o imprudenza (
C. civ., 15.1.1999, n. 5946; T. Lecco, 17.6.2000). In altri termini, nel caso di omissione di
preventive visure, mancherebbe il presupposto oggettivo che determina l'applicazione dell'art. 2236
c.c. Ne deriva, pertanto, che il parametro della colpa è piuttosto ravvisabile nell'art. 1176, 2° co.,
c.c., essendo così sufficiente anche la colpa lieve per affermare la responsabilità del professionista.
[4450]  Di diverso avviso, sempre in tema di visure ipotecarie, è quella parte della dottrina che
ritiene applicabile l'art. 2236 c.c. nei casi in cui, a causa delle disfunzioni degli Uffici del Territorio,
il ritardo nell'aggiornamento dei repertori comporta un'indagine particolarmente laboriosa che si
realizza attraverso l'esame di ogni singola nota di iscrizione e trascrizione per tutto il periodo non
coperto dall'aggiornamento dei repertori (PETRELLI, 261).
[4500] ! Si ritiene non integri gli estremi di un problema tecnico di speciale difficoltà, ai sensi
dell'art. 2236 c.c., l'esatto e tempestivo adempimento dell'obbligazione civilistica, nascente dall'art.
2671 c.c., che impone al notaio che ha ricevuto l'atto di curarne la trascrizione nel più breve tempo
possibile. Anche in questa ipotesi la giurisprudenza è andata alla ricerca di parametri alla stregua
dei quali valutare la diligenza del professionista nell'espletamento di tale formalità. In particolare, ai
fini della responsabilità, è d'uopo ricordare come l'art. 2671 c.c. deve essere interpretato nel senso
che il notaio ha il dovere di agire nel termine più breve possibile, purché, però, tale termine possa
essere in concreto osservato (C. civ., 12.5.1990, n. 4111). È compito del giudice di merito stabilire
quale sia il tempo necessario al diligente professionista per procedere alla trascrizione valutando,
nel caso concreto, se l'indugio posto in essere dal singolo notaio sia o meno giustificabile da speciali
evenienze, tali da rendere applicabile l'art. 2236 c.c. Gli indici di quello che viene definito ritardo
colpevole vanno ricercati nella natura dell'atto ovvero in altre situazioni che, escludendo ogni colpa
del professionista, giustificano il relativo ritardo (C. civ., 10.11.1998, n. 11284).
[4550] Secondo la giurisprudenza unanime, la prova della sussistenza di tutti i presupposti necessari
per l'applicazione dell'art. 2236 c.c., resta a carico del professionista che invoca tale norma, sebbene
non sia sufficiente per ritenere in colpa, e quindi responsabile il professionista, il mancato
conseguimento di quanto richiesto dal cliente ( C. civ., 11.8.1990, n. 8218; C. civ., 7.8.1982, n.
4437; C. civ., 12.6.1982, n. 3604).
[4600] Costituisce, invece, compito del giudice di merito accertare se la prestazione professionale,
eseguita in concreto dal professionista e dalla quale sia derivato un danno al cliente, necessiti o
meno la soluzione di problemi tecnici di particolare difficoltà e, quindi, se la perizia richiesta
trascenda o meno i limiti della prestazione e dell'abilità del professionista medio. Tale accertamento
ed il relativo giudizio, che comportano l'apprezzamento di elementi di fatto, oltre che l'applicazione
di nozioni tecniche, non è censurabile in sede di legittimità, a condizione che sia sorretto da una
motivazione congrua ed esente da vizi logici ed errori di diritto (in tal senso, C. civ., 14.8.1996,
n. 7618; C. civ., 10.12.1977, n. 5364; C. civ. 23.5.1975, n. 2052).
5. La responsabilità notarile nei confronti dei terzi
[5050] Il riconoscimento, con l'opinione di gran lunga maggioritaria, della natura contrattuale delle
obbligazioni notarili, non è sufficiente a trarre conseguenze univoche sul piano della responsabilità,
atteso che, chiariti i dilemmi di diritto sostanziale e di prova nei confronti delle parti fra le quali è
intervenuto un contratto d'opera professionale, resta da risolvere il problema della eventuale
responsabilità nei confronti dei terzi.
[5100]  A tal proposito, non manca chi (BONASI, BENUCCI, 481), sia pure isolatamente, esclude
qualsiasi diritto in capo a terzi, in quanto estranei al rapporto contrattuale tra notaio e cliente.
[5150] ! La tesi maggioritaria, secondo la quale accanto alla responsabilità contrattuale nei confronti
delle parti sussisterebbe quella extracontrattuale del professionista nei confronti dei terzi che si
pongono al di fuori del contratto d'opera intellettuale, trae il suo diretto fondamento dall'art. 76, L.
16.2.1913, n. 89, a norma del quale il notaio che abbia cagionato la nullità dell'atto pubblico per
inosservanza delle leges artis è tenuto al risarcimento dei danni a norma di legge ( C. civ.,
29.3.2007, n. 7707; C. civ., 25.5.1981, n. 3433; C. civ., 27.4.1979, n. 2450).
[5200]  Tale disposizione, secondo la lettura preferibile, richiama il principio generale del
neminem laedere, prevedendone l'estensione anche nei confronti di soggetti diversi dalle parti
danneggiate dall'attività del notaio, di guisa che il suo àmbito oggettivo di applicazione non possa
limitarsi ai soli casi di nullità dell'atto pubblico per violazioni di prescrizioni formali contenute nella
legge notarile (GALLUCCI, 4; LEPRI, 176; ALPA, 992; BOERO, La legge notarile commentata con la
dottrina e la giurisprudenza, Torino, 1993, 472; CATTANEO, La responsabilità civile del
professionista, Milano, 1958, 129; D'ORAZI FLAVONI, La responsabilità civile nell'esercizio del
notariato, in RN, 1958, 375; ANGELONI, La responsabilità, 89).
[5250] ! Tale interpretazione della norma, il cui contenuto in sé è abbastanza generico, ben può
essere compresa nel momento in cui venga messa in relazione con i suoi precedenti storici. Sotto la
vigenza delle precedenti legislazioni, infatti, il notaio era chiamato a rispondere anche nei confronti
dei terzi in tutti i casi di nullità degli atti da lui rogati. La riforma della legge notarile del 1913, pur
non prevedendo esplicitamente la responsabilità del notaio sotto il profilo extracontrattuale, ha
ritenuto tale dato un presupposto pacifico.
[5300] Ed invero, la ragione della responsabilità del notaio risiede nell'affidamento che i terzi
fanno su quanto contenuto negli atti pubblici rientranti nella sua sfera di competenza, con la
conseguenza che, ad esempio, non costituisce fonte di responsabilità civile nei confronti dei terzi il
certificato attestante l'esito delle visure dei registri immobiliari eseguite dal notaio, quale verbale di
constatazione autonomo rispetto all'atto pubblico di trasferimento immobiliare, nell'ipotesi in cui
contenga attestazioni non veritiere, in quanto lo stesso non rientra nella categoria degli atti pubblici
attribuiti alla competenza del notaio dalla legge notarile (C. civ., 27.4.1979, n. 2450).
[5350] La giurisprudenza ha, invece, considerato responsabile il notaio, tanto nei confronti del
cliente, quanto nei confronti dei terzi, per i danni cagionati da un protesto nullo. E ciò in quanto,
l'art. 76, L. 16.2.1913, n. 89 prevede che il notaio abbia l'obbligo di risarcire il danno, a norma di
legge, in tutti i casi in cui l'atto sia nullo per causa a lui imputabile, così richiamando i principi di
cui all'art. 2043 c.c. (T. Napoli, 7.4.1998).
[5400] È stato, vieppiù, osservato, a tal proposito, che cade in responsabilità aquiliana il
professionista che elevi il protesto senza la necessaria diligenza e senza aver fatto tutto quanto sia in
suo potere per accertare il rifiuto di pagamento da parte del soggetto debitore oppure per ricevere il
pagamento dell'importo dovuto da parte del medesimo. Per tali motivi, il notaio risponde anche dei
danni eventualmente provocati al debitore cambiario.
[5450]  Secondo un'opposta lettura, l'art. 76 l. not. fonderebbe una obbligazione ex lege, avente
ad oggetto la validità dell'atto confezionato dal notaio, alla quale si ricollegherebbe il diritto di
credito di qualunque soggetto avente un interesse qualificato dall'efficacia dell'atto stesso. In altri
termini, per specifica volontà della legge, nascerebbero in capo al notaio, in virtù dell'assistenza
professionale alla stipula di un atto pubblico, obblighi di comportamento rispetto ai quali una
pluralità di soggetti, distinti dalle parti del contratto d'opera professionale, sarebbero titolari di
posizioni di diritto soggettivo e che, in caso di inadempimento, potrebbero agire per il risarcimento
dei danni subìti. Tali soggetti, definiti dalla dottrina beneficiari dell'atto (in tale categoria vengono
fatti rientrare il proprietario a favore del quale il titolare di un diritto reale limitato abbia rinunciato
al suo diritto, l'erede ed il legatario nel testamento pubblico, il terzo nel contratto ex art. 1411 c.c.,
nonché, secondo taluni autori, anche gli aventi causa delle parti, ALPA, 992), sono legittimati
all'azione di responsabilità per inadempimento nei confronti del notaio rogante (sul punto,
SCILABRA, Responsabilità notarile e tutela del beneficiario, in RTDPC, 1999, 1071, il quale
analizza la possibilità di ravvisare nel contratto d'opera professionale un contratto a favore di terzi
ovvero un contratto con effetti protettivi a favore dei terzi; nonché, DE CUPIS, Sulla responsabilità
del notaio per la nullità dell'atto da lui rogato, in FI, 1955, IV, 13. Sulla responsabilità del notaio in
tema di protesto dell'assegno bancario, MARTORANO, Sequestro penale e protesto dell'assegno
bancario: obblighi e responsabilità del notaio, in RN, 1997, I, 67).
6. Il ruolo del nesso di causalità
[6050] ! Affermata e riconosciuta la configurabilità teorica della responsabilità erga omnes del
notaio per atti colposi posti in essere nell'esercizio delle sue funzioni, resta da analizzare come si
realizzi in concreto il rapporto di causalità tra la colpa del professionista e l'evento dannoso subìto
dalla parte o dal terzo, affinché lo stesso danno possa ritenersi, da un punto di vista giuridico,
derivato dall'atto colposo del notaio, e, pertanto, risarcibile.
[6100] Orbene, una volta provato l'inadempimento ovvero l'omissione del notaio, si impone la
necessità di accertare se la parte avrebbe potuto conseguire il risultato ulteriore di non perdere o di
acquistare il diritto in contestazione, laddove il notaio avesse adempiuto esattamente. In caso di
risposta positiva, il nesso di causalità sussiste, in caso contrario è possibile che il danno sia
imputabile ad altri eventi, successivi, concomitanti o antecedenti alla condotta del professionista. Il
nodo gordiano da sciogliere è quello di individuare quale sia il criterio su cui fondare questo
giudizio ipotetico (certezza, probabilità, possibilità, ecc…). In tal senso, possono apparire utili le
pronunce della Cassazione in tema di responsabilità degli avvocati e dei medici nei casi in cui una
loro negligenza abbia impedito l'esame nel merito delle ragioni del cliente. In questi casi, il diritto al
risarcimento va riconosciuto allorquando si possa affermare, con ragionevole certezza, che l'esame
del merito delle ragioni del cliente avrebbe condotto a far riconoscere la conformità al diritto della
sua pretesa o della resistenza da lui opposta alla pretesa altrui ( C. pen., S.U., 10.7.2002, n.
30328; C. civ., 2.6.1998, n. 1286).
[6150] Se, dunque, il criterio applicabile anche al settore notarile è quello della ragionevole
certezza, l'indagine deve essere tesa a valutare se le parti avrebbero potuto conseguire una
situazione economicamente più vantaggiosa, qualora il professionista avesse adempiuto con
diligenza la propria prestazione. Ragionevole certezza, da intendersi come probabilità
statisticamente forte che ad una data condizione, quale la negligenza del notaio, consegua un certo
risultato dannoso.
[6200] Una siffatta applicazione rigorosa del nesso di causalità, lungi dall'essere intesa uno
strumento utilizzato al fine di limitare la responsabilità, costituisce il mezzo per evitare che la giusta
misura della responsabilità del notaio possa assumere dimensioni sproporzionate (T. Cagliari,
12.2.2002).
[6250] Secondo la giurisprudenza (C. civ., 4.7.2006, n. 15274) la responsabilità notarile
extracontrattuale si estende illimitatamente nella serie delle consequenzialità degli effetti dannosi
direttamente ed immediatamente determinati dal comportamento colposo del notaio, a meno che il
comportamento doloso delle parti o dei notai incaricati della redazione degli atti successivi non
spezzi il nesso causale tra l'originario inadempimento colposo ed il danno subìto dal terzo, come ad
esempio avverrebbe quando la parte che ha subìto il danno, senza l'artificioso comportamento del
notaio rogante o dell'altro contraente, avrebbe certamente rilevato l'invalidità dell'atto o degli atti
notarili precedenti.
7. La natura e la fonte dell'obbligo notarile di effettuare le visure ipocatastali
[7050]  Nel nostro ordinamento giuridico, a differenza di quel che accade in altri ordinamenti,
quale ad esempio quello tedesco (CERRAI, Questioni in tema di responsabilità del notaio
nell'ordinamento della Repubblica federale tedesca, in RN, 1981, 1), l'obbligazione di eseguire le
visure non è espressamente prevista né dalla disciplina codicistica del contratto d'opera intellettuale,
né dalla legge notarile.
[7100] Pur tuttavia, costituisce opinione pressoché unanime, quella che ritiene parte integrante ed
ineludibile dell'attività preparatoria di diversi atti notarili l'accertamento teso ad individuare pesi,
vincoli e gravami del bene oggetto del negozio. Ed invero, una volta che sia stato conferito
l'incarico dal cliente, grava sul notaio l'obbligo di verificare ed attestare la libertà del bene da
trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, atteso che tale obbligo rientra nell'oggetto della
prestazione professionale (così, CANALINI, Omesse visure ipotecarie e responsabilità del notaio, in
AC, 2002, 1318; QUERCI, Visure ipotecarie e responsabilità del notaio, in DResp, 1996, 567;
CONIO, Effetti del principio generale di correttezza e di buona fede sull'estensione dei doveri
professionali del notaio, con particolare riferimento all'obbligo di procedere alle visure
ipocatastali, in NGCC, 1995, I, 572; PORCARI, Notaio: garante della legalità o mero certificatore?,
in GI, 1995, I, 1, 1752; GRISI, La responsabilità del notaio in caso di mancata effettuazione delle
visure ipotecarie, in NGCC, 1994, I, 666; PETRELLI, 261; D'AMICO, Il notaio e l'obbligo di eseguire
le c.d. «visure» ipotecarie e catastali, in RN, 1989, II, 419; PORFIRI, Note sull'atto di vendita di un
immobile pignorato (o sottoposto ad altro gravame): le indagini ipotecarie e catastali e la
responsabilità civile del notaio, in VN, 1985, 868; CANDIAN, La responsabilità civile del notaio
nella fase preparatoria dell'atto di trasferimento immobiliare, in RCP, 1984, 262; TRIOLA, Il notaio
e le visure ipotecarie, in GC, 1974, I, 1642; VOCINO, Alienazione di immobile pignorato e
responsabilità del notaio, in RN, 1968, 62).
[7150] ! Siffatto orientamento trova conferma anche nella giurisprudenza di legittimità, secondo la
quale l'obbligo del notaio di effettuare le visure sussiste pur in mancanza di uno specifico incarico
( C. civ., 16.1.2004, n. 1330; C. civ., 13.6.2002, n. 8470; C. civ., 17.6.1999, n. 6018; C. civ.,
15.6.1999, n. 5946; C. civ., 6.4.1995, n. 4020). Secondo il principio ribadito in più occasioni dai
giudici di legittimità, il notaio officiato della formazione di un atto pubblico o dell'autenticazione di
una scrittura privata comportanti il trasferimento di un immobile, deve adoperarsi affinché il
negozio raggiunga effettivamente lo scopo perseguito dai contraenti ed è pertanto tenuto, anche in
mancanza di specifico incarico e salvo espressa dispensa, a compiere le visure ipocatastali, vale a
dire a consultare i registri immobiliari e censuari, per individuare con precisione il bene, verificare
che appartenga al disponente, controllare che sia esente da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli
non dichiarate; con la conseguenza che la mancata o inesatta esecuzione di questa prestazione,
laddove ne derivi pregiudizio per l'acquirente, è fonte di responsabilità contrattuale del notaio, che
concorre con quella dell'alienante, sia pur a diverso titolo (C. civ., 20.7.2005, n. 15252; nonché C.
civ., 2.3.2005, n. 4427, in cui si puntualizza che l'indagine non può essere limitata al solo periodo
successivo all'immediato atto di provenienza, se questo risale a meno di venti anni prima, ma va
estesa, a ritroso nel tempo, fino al momento di un acquisto a titolo originario, da parte dello stesso
alienante o dei suoi danti causa, così da comprendere l'intero decorso del tempo occorrente per
l'usucapione).
[7200]  Per quanto riguarda la natura di tale obbligo, parte della dottrina ritiene che il dovere del
notaio di accertare la libertà dell'immobile oggetto dell'atto rientri nel dovere generale di
informativa nei confronti del cliente, che grava, in generale, sul professionista (PORCARI, Obbligo
di informazione: monito della Cassazione ad avvocati e notai, in CorG, 1994 1273); altra parte,
invece, fa discendere il dovere di informazione dagli obblighi di correttezza, di buona fede oltre che
di diligenza professionale ex art. 1176, 2° co., c.c. (AMENDOLAGINE, L'accertamento della colpa
professionale del notaio nei confronti dell'acquirente di bene immobile per violazione degli
obblighi di informazione, in GM, 2005, 2571; MUSOLINO, Note minime in tema di responsabilità
notarile verso il venditore di un immobile, in RN, 2005, 1067; ROSSI, La responsabilità del notaio
per violazione del dovere di informazione, in DG, 1998, 223; PORCARI, Obbligo di informazione,
1268; RUTA, La diligenza del notaio tra obblighi «antichi» e diritti «moderni», in RCP, 1994, 256),
dalla cui infrazione deriverebbe una responsabilità da fatto illecito, per violazione dell'affidamento
incolpevole.
[7250] In un primo momento, la fonte dell'obbligo di eseguire le visure, è stata individuata nell'art.
28, L. 16.2.1913, n. 89, come conseguenza dell'impossibilità per il notaio di rogare atti rispetto ai
quali non abbia accertato preliminarmente la legalità, di guisa che il notaio che non abbia
provveduto ad effettuare le visure ipotecarie compie un atto nullo e viola un obbligo di natura
istituzionale, incorrendo in una responsabilità extracontrattuale e allo stesso tempo disciplinare per
violazione dell'art. 28 l. not. (in tal senso, MUSOLINO, La responsabilità dell'avvocato e del notaio,
Milano, 2005, 215).
[7300] Le critiche a tale orientamento riguardano, soprattutto, l'aver riportato l'obbligo della visura
ipotecaria alla funzione pubblica del notaio, il quale, pena la sanzione disciplinare della
sospensione, deve rispettare sempre l'art. 28, n. 1, l. not. e quindi, osservare indefettibilmente
l'obbligo di visura dei registri immobiliari, essendo, così, precluso qualsiasi spazio per l'esercizio
della facoltà di dispensa dell'obbligo di visure stesso, che è, invece, pacificamente rimessa alla
discrezionalità delle parti (CASU, Trasferimenti immobiliari e obbligo notarile di visure
ipocatastali, in RN, 2000, 142).
[7350] ! Un altro orientamento, secondo il quale l'obbligo per il notaio di eseguire le visure
discenderebbe dall'art. 1176 c.c. (C. civ., 15.6.1999, n. 5946), è criticato da chi ritiene che tale
norma operi come criterio di verifica delle modalità di esecuzione di una prestazione e non già
quale fonte di integrazione del contratto.
[7400]  Si veda FUSARO, Le – tre o troppe? – responsabilità del notaio, in RN, 2004, 1313.
[7450] Non manca, inoltre, chi fa discendere l'obbligo notarile di eseguire le visure dagli artt. 1175
c.c., inerente al principio di correttezza e 1375 c.c., contenente il principio di buona fede. In altri
termini, intesa la buona fede in senso oggettivo, come clausola generale, viene imposto al
professionista intellettuale, incaricato di una stipula, un impegno di cooperazione oppure un obbligo
di solidarietà nei riguardi del cliente (TRAPANI, 256).
[7500] ! Soprattutto nell'àmbito della giurisprudenza, è stato precisato che, poiché oggetto del
divieto di stipulazione di cui all'art. 28, L. 16.2.1913, n. 89 sono soltanto gli atti nulli e non anche
quelli inefficaci o annullabili, la fonte dell'obbligo delle visure ipotecarie sia costituita dallo stesso
incarico conferito dal cliente al notaio attraverso il contratto d'opera intellettuale. Si tratterebbe, in
altre parole, di un'obbligazione discendente, come naturale negotii, dalla stessa stipulazione del
contratto d'opera intellettuale, senza alcuna necessità di specifica previsione ed il cui adempimento
è disciplinato dall'art. 1176, 2° co., c.c. ( C. civ., 13.6.2002, n. 8470; C. civ., 10.10.1992, n.
11094).
[7550]  Alcuni autori individuano la fonte dell'obbligo di visure negli usi negoziali, che,
secondo quanto previsto dall'art. 1340 c.c., si considerano inseriti nel contratto, laddove non risulti
che non siano stati voluti dalle parti (PARENTE, Attività strafunzionale e responsabilità civile del
notaio, in RN, 2004, 140; TRAPANI, 1997, 256; PETRELLI, 24).
[7600] Sempre nell'àmbito della tesi consuetudinaria, si pongono coloro i quali ritengono che, al
fine di individuare la fonte dell'obbligo per il notaio di effettuare le visure, occorra far riferimento
all'art. 1374 c.c. Quest'ultima disposizione, regolando l'integrazione del contratto, stabilisce che il
contratto stesso obbliga le parti non solo a quanto è in esso previsto, ma anche ad ogni altra
conseguenza che ne deriva dalla legge o, in mancanza, dagli usi e dall'equità. Si tratta dei cosiddetti
usi normativi, che si applicano nelle ipotesi in cui non ci sia un provvedimento legislativo, come
nella fattispecie in esame, in cui non è previsto dalla legge alcun obbligo in capo al notaio
(ANGELONI, La responsabilità, 162; CANDIAN, 263).
[7650] Un'altra parte della dottrina ritiene che l'obbligo del notaio di effettuare gli accertamenti
immobiliari derivi tanto dal contratto d'opera intellettuale stipulato, quanto dall'art. 47, L. 16.2.1913
n. 89, che impone al notaio di indagare la volontà delle parti e di dirigere personalmente la
compilazione integrale dell'atto. Secondo questa tesi, che potremmo definire mista (normativa e
negoziale), al notaio spetta, quale suo primo dovere, quello di accertare se il diritto reale, che si
intende negoziare, appartenga effettivamente alla persona che dovrà comparire nel rogito come
parte alienante, di qui l'individuazione e valutazione dell'atto di provenienza, ma subito dopo,
accertare se questo diritto, successivamente, sia venuto meno per effetto di atto di disposizione a
favore di terzi, oppure risulti aggredibile da vincoli o da altri diversi elementi di pregiudizio, che
risultano dalla lettura dei registri immobiliari (CASU, Brevi note in tema di visure ipotecarie e
modalità di consultazione dei registri immobiliari, in RN, 2003, 1595).
8. Obblighi di visura ed efficacia delle clausole di dispensa
[8050] ! Condizione necessaria affinché il notaio si possa considerare esonerato dall'obbligo di
effettuare le visure ipocatastali sul bene immobile oggetto di un atto pubblico di trasferimento
immobiliare è l'autorizzazione esplicita di entrambe le parti al mancato adempimento di tale
incombenza ( C. civ., 13.6.2002, n. 8470; C. civ., 24.10.1987, n. 7827).
[8100]  Risultano, pertanto, prive di effetti dispense implicite, provenienti da una sola delle parti
(SIROLLI MENDAURO PULIERI, Responsabilità del notaio in caso di dispensa delle visure da parte
del solo acquirente, in AC, 2003, 1305; GABRIELLI, Limiti di ammissibilità di una dispensa del
notaio dal dovere di provvedere alla pubblicità immobiliare, Rass. DC, 1996, 572) o desunte da
facta concludentia. Tale ultima possibilità, invero, sarebbe quella che utilizzerebbe la maggior parte
dei notai per evitare di incorrere nella violazione dell'art. 28, n. 3, L. 16.2.1913, n. 89, ben potendosi
la clausola di esonero sostanziarsi in una clausola negoziale di interesse del notaio, come tale vietata
dalla suddetta norma a pena di nullità (CASU, Ancora in tema di obbligo di visure ipotecarie da
parte del notaio, in RN, 2003, 480).
[8150] Una nozione particolarmente ampia di interesse del notaio ha portato a ritenere che la
clausola di dispensa dall'obbligo di effettuare le visure ipocatastali costituisca una disposizione che
interessa il professionista, in quanto tale, irricevibile a pena di nullità. In altri termini, il notaio
diventerebbe portatore di un interesse legato in maniera indiretta agli effetti economici del contratto,
così perdendo, in violazione dell'art. 28, n. 3, l. not., quella posizione di terzietà istituzionalmente
spettantegli nell'esercizio della sua funzione (CHINÉ, La responsabilità del notaio per erronea
descrizione dei beni oggetto di compravendita immobiliare, in CorM, 2005, 653; TACCINI,
Responsabilità del notaio in caso di dispensa dalle visure da parte del solo acquirente, in N, 2003,
26; CARBONARO, L'eventuale responsabilità disciplinare del notaio per la dispensa in atto pubblico
dalle visure ipocatastali, in VN, 2001, 974; ANGELONI, La responsabilità, 50).
[8200] ! In questo senso anche la giurisprudenza (C. civ., 1.9.2000, n. 11497).
[8250]  In quest'ottica, si è argomentato che, lungi dal poter essere lasciata alla libertà negoziale
delle parti, la dispensa dovrebbe essere prevista espressamente dal legislatore, configurandosi, in
caso contrario, una rinuncia ad un obbligo proprio della funzione notarile (PALMINTERI, L'ufficio del
notaio e le visure ipocatastali, in VN, 1997, II, 1136).
[8300] Non manca, inoltre, chi ritiene che l'atto notarile inerisca esclusivamente al rapporto tra le
parti e non anche al rapporto tra queste ultime e il notaio, di guisa che una clausola di dispensa
inserita nell'atto violerebbe il divieto di istruzione di atti a futura memoria ovvero il divieto di cui
all'art. 28, n. 3, L. 16.2.1913, n. 89, potendo essere formalizzata solo in un documento distinto dal
rogito ovvero resa oralmente (SCORDO, La convenzione di esonero da responsabilità del notaio
dall'esecuzione delle visure ipocatastali nel sistema delle clausole vessatorie ex art. 1469 bis c.c.,
in VN, III, LIV).
[8350] ! Tutti questi dubbi e perplessità, compreso anche quello secondo cui la clausola di dispensa
possa risultare inficiata per contrasto con l'art. 1469 quinquies, 2° co., n. 2, c.c. [oggi sostituito
dall'art. 36 c. cons. (D.Lgs. 6.9.2005, n. 206)], che sanziona le disposizioni del soggetto
consumatore escludenti o limitanti le azioni del soggetto consumatore nei riguardi del
professionista, nella ipotesi di inadempimento totale o parziale o di inesatto adempimento del
professionista stesso, non risultano evidenziati dalla giurisprudenza, secondo la quale tutto quanto
attiene all'incarico professionale del notaio, sia in fase di creazione dell'incarico, sia in fase di una
limitazione del suo àmbito operativo, non può essere fatto ricadere nel disposto dell'art. 28, n. 3, l.
not. e, che intende proibire non già le modalità di esplicazione dell'incarico professionale del notaio,
quanto piuttosto qualunque interesse che abbia inerenza al contenuto contrattuale posto in essere (C.
civ., 2.10.2003, n. 14675).
[8400] Il rigore della giurisprudenza si esprime, invece, nell'impossibilità che l'esonero possa essere
ritenuto implicitamente dato da una sola delle parti. Ed invero, l'interesse alle visure non può
appartenere al solo soggetto acquirente, essendo comune anche al venditore, il quale ha l'interesse a
non essere esposto ad un'azione di risoluzione con effetti restitutori, di garanzia o risarcitoria
promossa dall'acquirente ( C. civ., 13.6.2002, n. 8470; C. civ., 18.1.2002, n. 547; C. civ.,
24.9.1999, n. 10493).
[8450] La giurisprudenza ha, inoltre, precisato che l'esonero convenzionale dovrebbe trovare causa
in motivi di urgenza o altre ragioni, quasi ad evidenziare che l'autorizzazione pattizia alla stipula, in
assenza di visure ipocatastali, possa avvenire allorquando le parti siano già a conoscenza
dell'assenza di iscrizioni pregiudizievoli e sussista l'urgenza di addivenire alla conclusione dell'atto
traslativo ovvero, alternativamente, le parti sappiano dell'esistenza di vincoli o pesi sul bene, ma
abbiano ugualmente deciso di perfezionare l'atto (C. civ., 31.5.2006, n. 13015). Non v'è dubbio, a
tal proposito, che anche un esonero così motivato sia destinato a rimanere privo di effetto, allorché
il notaio sia venuto a conoscenza di iscrizioni pregiudizievoli ed abbia omesso di informarne le
parti. In tali casi, infatti, a favore della responsabilità del notaio, depone l'obbligo di esecuzione del
contratto d'opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all'art. 1176 c.c.
(C. civ., 6.4.2001, n. 5158).
9. Le possibili esimenti per il notaio dall'obbligo di eseguire le visure
[9050] Stabilito che l'effettuazione delle visure ipocatastali costituisce un dovere professionale per
il notaio incaricato di redigere un contratto di compravendita immobiliare, si pone il problema di
stabilire se sia possibile invocare circostanze esimenti, qualora il professionista non abbia
provveduto ad adempiere all'obbligo medesimo.
[9100] ! La successione inter vivos nel contratto d'opera non costituisce un'esimente per il notaio
cessionario, il quale ha sempre l'obbligo di accertare la libertà del bene, salvo che il cliente ceduto
non lo abbia espressamente esonerato (T. Monza, 20.1.1993; in senso contrario, T. Pavia,
20.4.1984).
[9150] Né, tanto meno, l'obbligo in esame può essere evitato qualora sussistano circostanze
oggettive quali, ad esempio l'estrema urgenza di stipulare l'atto (C. civ. 16.3.2006, n. 5868); la
situazione di disordine ed arretrato in cui si trovano le conservatorie dei registri immobiliari ( C.
civ., 29.8.1987, n. 7127; per un indirizzo più favorevole al professionista, C. civ., 12.5.2003, n.
7261, secondo la quale è necessaria la preventiva verifica, attraverso le visure, anche delle
risultanze del registro immobiliare generale, in caso di mancato aggiornamento del registro
particolare, purché tale mancato aggiornamento riguardi un periodo di tempo limitato; nonché C.
civ., 26.1.2004, n. 1330, in cui è stabilito che, qualora l'accertamento dell'esistenza o meno di
formalità pregiudizievoli rappresenti un'attività eccessivamente onerosa per il notaio, quest'ultimo è
comunque tenuto ad avvertire il cliente che le visure effettuate non sono aggiornate, in
adempimento dell'obbligo di correttezza che presiede all'esecuzione del contratto e che si traduce
nell'obbligo di informazione cui è tenuto il professionista nei confronti del cliente); la circostanza
che la parte acquirente sia a conoscenza dell'esistenza di un'ipoteca sull'immobile oggetto della
compravendita, che il venditore si sia impegnato a cancellare prima della stipulazione del contratto
di trasferimento (C. civ., 18.2.1981, n. 982), salvo, in quest'ultima ipotesi, che non vi sia un'espressa
e concorde autorizzazione delle parti in proposito (C. civ., 24.10.1987, n. 7827; C. civ., 20.2.1987,
n. 1840).
[9200] La giurisprudenza ritiene sussista il dovere del notaio anche nell'ipotesi in cui questi venga
richiesto di una consulenza in ordine ad un contratto preliminare ed ometta all'acquirente
l'opportunità di effettuare le visure ipocatastali, al fine di cautelarsi circa la libertà da gravami del
bene oggetto del preliminare (C. civ., 18.10.1995, n. 10842).
[9250]  Nello stesso senso anche la dottrina (DE LORENZO, Contratto preliminare e visure
ipotecarie non consigliate, in DResp, 1996, 204).
[9300] ! Il professionista resta, invece, esente da colpa, qualora la consulenza richiestagli sia
espressamente limitata alla regolarità formale del contratto sottoposto al suo esame (C. civ.,
21.4.2000, n. 5232). Nel caso del contratto preliminare, il notaio non è tenuto ad effettuare
personalmente le visure, ma soltanto a richiamare la parte sull'opportunità di effettuarle. Posto in
essere tale richiamo, che libera totalmente il notaio, si apre, eventualmente, all'interno del contratto
d'opera intellettuale un secondo incarico di effettuare le visure, salvo che non sia la parte privata ad
assumersi personalmente questo compito.
[9350] In occasione della stipula del contratto definitivo, il notaio ha l'obbligo, ai sensi degli artt.
1176 e 1375 c.c., di informare gli acquirenti – ove questi ultimi non ne siano già a conoscenza
aliunde – della eventuale circostanza per cui, trattandosi, ad esempio, di compravendita di
appartamento condominiale, lo stato giuridico di una cosa comune, sia mutato e la cosa – in
difformità rispetto a quanto originariamente previsto nel contratto preliminare, ed in deroga rispetto
all'art. 1117 c.c. – sia divenuta, in forza di un altro suo rogito, di proprietà esclusiva di un singolo
soggetto. Sotto tal profilo, i riflessi di responsabilità conseguenti all'inadempimento di un tale
obbligo non vengono superati dalla semplice circostanza per cui, in sede di contratto definitivo, gli
acquirenti dichiarino di accettare le tabelle millesimali allegate al predetto altro rogito in questione
(C. civ., 19.5.2000, n. 6514).
[9400] Qualunque sia la fonte dell'obbligo di effettuare le visure, non vi è dubbio che secondo la
dottrina e la giurisprudenza, esso sorga immediatamente allorquando il notaio sia incaricato di
ricevere un atto che abbia per oggetto un bene immobile con implicazioni di pubblicità immobiliare.
Si ritiene che quest'obbligo esista anche se il negozio giuridico con effetti reali sia realizzato per
scrittura privata autenticata, allorquando il notaio sia stato incaricato dalle parti di redigere il testo
della scrittura, mentre nel caso opposto occorre, perché sorga l'obbligo, apposito incarico (C. civ.,
16.3.2006, n. 5868; C. civ., 20.1.1994, n. 475).
[9450] È, invece, da escludere la responsabilità del notaio nelle ipotesi in cui venga richiesta
soltanto l'autenticazione delle sottoscrizioni dei contraenti, poste in calce ad una scrittura privata già
predisposta dagli stessi contraenti ( C. civ., 17.6.1999, n. 6018; C. civ., 18.10.1995, n. 10842).
[9500]  In tale ultima fattispecie, qualora le parti ritengano che il notaio debba effettuare le
visure, devono conferirgli un apposito specifico mandato (CASU, Ancora sull'obbligo di visura, in
RN, 2004, 1022; BARCA, Scrittura privata autenticata predisposta dal notaio, visure ipo-catastali e
responsabilità professionale, in GI, 1996, I, 1275; ANDRETTA, Scrittura privata autenticata e
responsabilità del notaio, in RN, 1994, 1092; TRAPANI, 264).
[9550] ! Non esiste alcuna disposizione normativa per ciò che concerne l'intervallo di tempo che
deve intercorrere tra l'effettuazione delle visure e la stipulazione dell'atto notarile, di guisa che,
comunemente, si ritiene che, in assenza di una specifica pattuizione fra le parti, l'intervallo
temporale deve essere sufficientemente breve, affinché si possa ritenere che il professionista abbia
adempiuto con la diligenza richiesta dall'art. 1176, 2° co., c.c. ( C. civ., 12.5.1990, n. 4111; A.
Milano, 1.2.1985; T. Torino, 10.1.1983).
[9600] La responsabilità del notaio non è attenuata nell'ipotesi in cui possa, al contempo,
configurarsi una responsabilità anche in capo all'alienante (C. civ., 29.8.1987, n. 7127; C. civ.,
12.11.1980, n. 6073), dal momento che quest'ultima trova fondamento in un titolo differente – vale
a dire il contratto rogato dal notaio – e in una norma diversa – l'art. 1482 c.c. – rispetto alla prima, la
cui fonte risiede, invece, nel contratto d'opera intellettuale e nella disposizione dell'art. 1176 c.c. (C.
civ., 24.10.1987, n. 7827). Se, ad esempio, nel contratto preliminare di compravendita venga
indicata, ad opera del promittente venditore e prima di addivenire alla stipulazione del contratto di
vendita, la possibilità che l'immobile possa essere gravato da un mutuo fondiario e dalla relativa
ipoteca, tale menzione e l'affermazione del venditore di non avere concluso alcun mutuo non sono
sufficienti ad esonerare il notaio dall'obbligo di visure ipotecarie in sede di negozio definitivo (C.
civ., 18.1.2002, n. 552; T. Napoli, 14.5.1996).
[9650] L'obbligazione e la relativa responsabilità notarile sussistono anche nel caso in cui
l'immobile sia gravato da un'ipoteca preesistente, conosciuta dall'acquirente, che il venditore si sia
impegnato a cancellare. In tal caso, infatti, la visura ha quale scopo solo quello di accertare
l'effettivo adempimento della cancellazione ( C. civ., 20.2.1987, n. 1840; C. civ., 18.2.1981, n.
982; C. civ., 2.4.1975, n. 1185). Non incorre, inoltre, in responsabilità disciplinare il notaio che
riceva un atto di vendita nel quale il venditore dichiari di aver acquistato il bene oggetto del
contratto per usucapione, in assenza di qualsiasi titolo giudiziale di accertamento (A. Potenza,
17.2.2003).
[9700] La giurisprudenza, infine, ritiene responsabile il notaio qualora la libertà dell'immobile,
oggetto della vendita, sia dedotta in condizione e le parti abbiano reso in contratto dichiarazione di
avveramento della condizione, atteso che con tale dichiarazione i contraenti si limitano a dare atto
del ritenuto avveramento della condizione, senza che sia ravvisabile una manifestazione di volontà
diretta al notaio e volta a dispensarlo dall'espletamento delle attività necessarie per il conseguimento
del risultato dagli stessi voluto (C. civ., 24.9.1999, n. 10493).
[9750] È stato, inoltre, chiarito che anche in tema di responsabilità disciplinare dei notai si debba
ritenere applicabile il principio secondo cui è necessario che l'illecito sia ascrivibile all'autore del
fatto quanto meno a titolo di colpa, con la conseguenza che, anche per il notaio, l'errore sulla liceità
del fatto debba ritenersi rilevante (e scriminante) qualora esso risulti incolpevole, dovendosi tuttavia
desumere il necessario profilo di non colpevolezza dell'errore stesso da elementi positivi idonei ad
indurre il professionista all'illecito contestato e non ovviabile con l'uso dell'ordinaria diligenza (C.
civ., 10.5.2001, n. 6507; C. civ., 8.5.2001, n. 6383).
10. La responsabilità del notaio per il trattamento fiscale dell'atto rogato
[10050]  Nell'àmbito dell'obbligo generico riguardante l'attività notarile, desumibile dall'art. 47,
L. 16.2.1913, n. 89, secondo il quale il notaio ha il compito di adottare tutti gli accorgimenti idonei
a favorire la realizzazione degli interessi delle parti (la dottrina parla, a tal proposito, di funzione
notarile di adeguamento necessario, TRIOLA, Il notaio rogante deve essere anche il consulente
fiscale delle parti?, in RN, 1971, 647; D'ORAZI FLAVONI, Quesiti di diritto notarile, responsabilità
civile, coadiutorato, identità personale, in FI, 1958, I, 595), rientra anche lo studio per il
trattamento fiscale più favorevole per il cliente, pur in assenza di uno specifico incarico in tal senso
(RAVENNI, Appunti in tema di pretesa responsabilità solidale del notaio per il pagamento delle
imposte complementari in tema di tassazione degli atti di modifica degli strumenti di garanzia, in
RN, 2006, 187, secondo il quale il notaio non può rispondere per un avviso di liquidazione relativo
al pagamento dell'imposta ipotecaria, in quanto l'importo richiesto in tale avviso non ha natura
principale; GUARNERI, Assenza di colpa professionale del notaio per omessa concessione di
agevolazione fiscale al cliente?, in RCP, 1997, 1131; VISINTINI, In tema di responsabilità del notaio
per il regime fiscale degli atti rogati, in DPT, 1997, II, 965).
[10100] ! Secondo la giurisprudenza, sebbene il notaio non sia chiamato a rivestire anche il ruolo di
consulente fiscale delle parti, non è meno vero che non possa ignorare del tutto la normativa fiscale,
tenuto conto dei normali riflessi fiscali degli atti dallo stesso ricevuti. Con la conseguenza che, non
è possibile per il notaio pretendere un compenso autonomo per avere impostato l'atto in modo da far
conseguire alle parti un vantaggio fiscale, che non sarebbe spettato qualora fosse stata adottata una
diversa soluzione, quando ciò avvenga sulla base di una conoscenza della normativa in materia che
è lecito attendersi da un professionista accorto e ben preparato ( C. civ., 13.1.2003, n. 309; C.
civ., 18.1.2002, n. 541; C. civ., 18.3.1997, n. 2396; C. civ., 4.3.1981, n. 1254; A. Perugia,
26.1.2000).
[10150]  La stessa dottrina, secondo orientamenti assai recenti, ritiene che rientri tra le attività
preparatorie necessarie ad assicurare la serietà e la certezza del negozio giuridico rogato, anche
l'attività di consulenza fiscale ai clienti, la quale, pertanto, va esclusa dal novero delle prestazioni
professionali non strettamente connesse con l'esercizio dell'attività notarile, di cui discorre l'art. 34,
2° co., D.M. 30.12.1980 (relativo alle tariffe notarili), prevedendo per le stesse un compenso
determinato a norma dell'art. 2233 c.c. (ROSSETTI, Arriva il "consenso informato" per i clienti dei
notai, in DG, 2003, 24; SALITO, Il notaio diventa consulente fiscale delle parti, in RN, 2003, 986;
BRUNETTI, Agevolazioni prima casa e responsabilità dei notai, in DResp, 1997, 448).
[10200] ! Di contro a tale maggioritario orientamento, si pone quella parte della giurisprudenza che
evidenzia la non essenzialità della dichiarazione necessaria per l'ottenimento di un beneficio fiscale,
al fine di permettere l'esistenza e la validità giuridica del negozio che le parti intendono porre in
essere, di guisa che appare assai difficile ipotizzare che, all'interno dell'incarico al notaio, possa
ritenersi compreso, ipso iure, senza una specifica e precisa indicazione, anche quello relativo alla
disciplina fiscale dell'atto (A. Roma, 4.6.1996).
11. La responsabilità del notaio per l'accertamento dell'identità delle parti
[11050]  Uno dei temi più dibattuti nella materia notarile è il problema della responsabilità del
notaio in ordine alla identificazione dei soggetti comparsi di fronte a lui per la stipula di un atto.
[11100] L'obbligo di raggiungere la certezza rispetto all'identità delle parti in causa è previsto
dall'art. 49, L. 16.2.1913, n. 89, così come modellato dall'art. 1, L. 10.5.1976, n. 333, che, però, pur
dettando in modo incontrovertibile la prescrizione normativa, non fornisce esplicitamente precisi ed
univoci criteri orientativi, in grado di indirizzare l'interprete nelle proprie valutazioni. Tale materia è
integrata dalla disciplina di derivazione comunitaria (dir. 91/308/CEE del 10.6.1991, recepita con
D.Lgs. 30.4.1997, n. 125 e dir. 2001/97/CE del 4.12.2001, recepita con D.Lgs. 20.2.2004, n. 56),
che, al fine di contrastare le operazioni di riciclaggio di denaro proveniente da attività illecite,
obbliga il notaio alla identificazione delle parti (BARONE, L'attività notarile nel quadro del riordino
della disciplina comunitaria delle professioni: brevi spunti di riflessione fra evoluzione normativa e
sviluppi giurisprudenziali, in RN, 2004, 851).
[11150] ! Dall'analisi letterale del testo dell'art. 49 emerge come non sia più richiesta la personale
certezza, ma la semplice certezza, per il raggiungimento della quale il notaio può servirsi anche di
elementi estranei al rapporto interpersonale con le parti. Per evitare l'insorgere di responsabilità
civile il notaio deve formare il proprio convincimento con quella particolare diligenza di cui all'art.
1176, 2° co., c.c. (C. civ., 10.8.2004, n. 15424; T. Roma, 6.2.1993).
[11200]  Segue tale orientamento anche la dottrina (LANZINI, Responsabilità del notaio per
l'accertamento dell'identità delle parti, in DResp, 2005, 734; PACINI, La responsabilità
professionale del notaio in relazione all'accertamento dell'identità delle parti, in RGSarda, 2000,
132; AMITRANO, Accertamento, da parte del notaio, dell'identità delle parti e responsabilità
professionale del medesimo, in RGSarda, 1996, 384; CASU, L'atto notarile tra forma e sostanza,
Roma, 1996, 23; VECCHIO, Ancora sui contenuti dell'accertamento dell'identità personale delle
parti compiuto dal notaio, in VN, 1993, 155; MARÈ, La responsabilità notarile per l'attestazione di
identità personale non rispondente al vero, in RN, 1982, 559; TONDO, Accertamento della identità
delle parti nell'atto notarile, in RN, 1978, 43; STRINA, Falso ideologico e dichiarazione di certezza
del notaio circa l'identità personale delle parti, in RN, 1959, 749).
[11250] ! I problemi più significativi riguardano l'identificazione, nei casi concreti, degli elementi
idonei a formare il convincimento del notaio circa l'identità delle parti. L'utilizzo di documenti di
riconoscimento deve essere valutato tenendo conto del grado di attendibilità in relazione alle finalità
che essi perseguono, delle modalità di rilascio, della possibilità di una loro falsificazione, secondo
le tecniche correnti ed altre considerazioni simili (C. civ., 27.3.1992, n. 3804).
[11300] La giurisprudenza ha chiarito che l'utilizzo di un solo documento di riconoscimento non
esonera il notaio da responsabilità (C. civ., 19.11.1987, n. 8510; C. civ., 17.5.1986, n. 3274; C. pen.,
8.3.1979, n. 2239; A. Cagliari, 15.5.1995; A. Perugia, 23.3.1994; T. Bari, 31.1.2005; T. Roma,
6.2.1993; T. Roma, 14.7.1980), mentre integra il grado di diligenza richiesto dal codice, il riscontro
di due o più documenti fra loro conformi, sebbene questi si siano rivelati successivamente falsi (C.
pen., 26.4.2006, n. 16497; T. Torino, 29.11.2006).
[11350] Il notaio, anche al momento della attestazione dell'atto, può raggiungere la certezza
attraverso differenti modalità, volutamente lasciate in bianco dal legislatore.
[11400] È, prevista, infatti, la possibilità di ricorrere a due fidefacienti, che si assumano la
responsabilità della identificazione, ovvero il fatto che la parte, a domande sui vincoli gravanti sul
bene, dia risposte coerenti circa la situazione de facto e de iure del proprio diritto (T. Monza,
17.11.2003).
[11450] I giudici di merito, infine, hanno affermato la responsabilità aquiliana di un notaio verso un
istituto di credito, in un caso in cui il professionista ha attestato che fosse avvenuta in sua presenza
la sottoscrizione dell'apparente prenditore di un vaglia cambiario non trasferibile della Banca
d'Italia, senza aver accertato l'identità del soggetto sottoscrivente (T. Roma, 18.2.1982); nonché, nei
confronti della banca, nell'ipotesi in cui il notaio, dopo la stipula di un mutuo ipotecario abbia
iscritto l'ipoteca non contro il terzo datore d'ipoteca, bensì contro il debitore, a nulla rilevando, in tal
caso, che i moduli contrattuali e gli atti preparatori, nei quali si era verificato lo scambio di persona,
erano stati predisposti dalla banca stessa (T. Roma, 11.6.2002).
12. La responsabilità del notaio nel caso di trascrizione tardiva di atti di trasferimento di
diritti reali
[12050] ! L'art. 2671 c.c. impone al notaio, che abbia ricevuto o autenticato un atto soggetto a
trascrizione, l'obbligo di curare che questa avvenga nel più breve tempo possibile. La norma, di
chiara origine fiscale, fa riferimento a due differenti doveri, quello nei confronti dell'erario, da
espletarsi entro il termine di trenta giorni dalla data dell'atto ricevuto o autenticato e quello
civilistico, che, invece, deve essere assolto nel più breve tempo possibile se il professionista vuole
evitare di incorrere in una fattispecie di responsabilità verso i clienti (C. civ., 28.10.2003, n. 16187;
C. civ., 19.1.2000, n. 566; C. civ., 12.5.1990, n. 4111; T. Catania, 31.10.1990).
[12100] In assenza di un'indicazione di un termine preciso da parte del legislatore, la giurisprudenza
ha chiarito che spetta al giudice di merito stabilire, di volta in volta, tenendo conto della
particolarità del caso concreto, della natura dell'atto e di ogni altra utile circostanza, se l'indugio
frapposto dal professionista giustifichi l'affermazione della sua responsabilità verso il cliente, la
quale non può invece farsi discendere dalla semplice considerazione che detta formalità sia stata
adempiuta dopo un certo numero di giorni dalla stipula dell'atto o in un momento posteriore ad altre
trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli al cliente (C. civ., 25.5.1981, n. 3433; A. Cagliari,
4.6.1999).
[12150]  Non manca chi, in dottrina, sostiene che sarebbe preferibile, al fine di evitare pronunce
in base a criteri non uniformi circa il rispetto da parte del notaio dell'obbligo ex art. 2671 c.c., che il
legislatore fissasse un termine, anche molto breve, entro il quale il notaio debba trascrivere gli atti
(TONDO, Appunto sul ruolo del notaio nella pubblicità immobiliare, in RN, 199, 677; CASO, La
parabola del buon notaio e del primo trascrivente men che malizioso, in FI, 1991, I, 1249;
SAVORANI, Questioni in tema di responsabilità del notaio ex art. 2671, comma 1 c.c., in NGCC,
1991, 774; FACCHIANO, L'exactissima diligentia del notaio e l'art. 2671 c.c., in GCCC, 1953, 178;
GIULIANI, Responsabilità del notaio per tardiva trascrizione, in RN, 1950, 421).
[12200] ! La giurisprudenza (C. civ., 12.5.1990, n. 4111; C. civ., 25.5.1981, n. 3433) ha
individuato, nei singoli casi concreti, una serie di indici che permettono di capire se il termine di cui
all'art. 2671 c.c. sia stato o meno rispettato.
[12250] Un primo indice è possibile trarlo dalla natura dell'atto, a titolo oneroso o a titolo gratuito,
nonché dalle caratteristiche del bene oggetto dell'atto stesso. Un altro indice è costituito dalle
qualità personali delle parti oltre che dall'inadempienza del cliente alla richiesta di pagamento
anticipato delle spese di registro e di trascrizione.
[12300] Un altro ancora tiene conto anche delle eventuali sopravvenute difficoltà di carattere
organizzativo dello studio notarile, come, ad esempio, nel caso di malattia del notaio o di nomina di
un coadiutore per lo svolgimento dell'incarico. Senza dimenticare, infine, il rischio, oggettivamente
presente nell'atto, che il risultato cui le parti mirano, possa essere in qualche modo vanificato, anche
in base alla rappresentazione dei pericoli che le stesse parti hanno fatto al notaio.
[12350] Ad esempio, i giudici, non hanno ritenuto responsabile un professionista, che aveva
trascritto un atto dopo quattordici giorni, poiché si presentava particolarmente complesso ai fini
della trascrizione, sia per la molteplicità delle parti e per le differenti quote di proprietà, sia per la
circostanza che le parti non avevano mai fatto presente al notaio alcun motivo di particolare urgenza
nella trascrizione medesima (A. Roma, 1.10.1984). È stato, invece, considerato colpevole di un
ritardo non scusabile, il notaio che ha impiegato ventiquattro giorni per trascrivere un atto, essendo
intervenuta il diciassettesimo giorno una trascrizione pregiudizievole (sulla mancata trasmissione di
copia del testamento pubblico all'archivio notarile e sulla conseguente responsabilità, C. civ.,
20.1.1994, n. 458). Non è, invece, stato considerato responsabile il notaio che, in una fattispecie di
vendita dei terreni dei quali l'alienante assumeva di avere acquistato la proprietà per usucapione
senza che vi fosse il relativo accertamento giudiziale, pur non avendo avvertito del rischio
l'acquirente, aveva, tuttavia, inserito nell'atto una clausola dalla quale si desumeva la
consapevolezza di tale rischio da parte dell'acquirente (C. civ., 5.2.2007, n. 2485).
[12400]  Per la dottrina, sul punto FERRI, Della trascrizione immobiliare, in Comm. Scialoja,
Branca, 2ª ed., Bologna-Roma, 1995, 450.
[12450] ! Per quanto riguarda la presunzione di colpa e il relativo onere della prova, occorre
ricordare che la responsabilità civilistica del notaio ex art. 2671 c.c. ha natura contrattuale. Ne
consegue, pertanto, che, secondo le regole generali di responsabilità ex contractu (artt. 1176 e 1218
c.c.), provati dal cliente l'esistenza di un contratto d'opera notarile ed il suo inadempimento ai sensi
dell'art. 2671 c.c., la colpa del notaio si presume ed incombe su quest'ultimo l'onere di fornire la
prova dei fatti giustificativi del ritardo ( C. civ., 12.5.1990, n. 4111; C. civ., 25.10.1978, n. 4847;
T. Catania, 31.10.1990). Ed invero, l'azione proposta dal cliente contro il notaio, per il ristoro dei
danni subìti, non integra gli estremi di un'azione di rivalsa o di regresso, basata su un obbligo di
garanzia e diretta a riversare sul notaio gli effetti pregiudizievoli della pretesa di quel terzo, ma
costituisce un'azione rivolta a far valere un'autonoma responsabilità risarcitoria per illecito
contrattuale, con conseguente onere, a carico del professionista inadempiente, di fornire la prova dei
fatti giustificativi del ritardo (C. civ., 24.10.1988, n. 5756).
[12500] La disposizione di cui all'art. 2671 c.c., non prevedendo un obbligo per il professionista di
esecuzione personale della trascrizione, può essere derogata dalla parti, le quali possono convenire
di provvedervi autonomamente, anche a mezzo di incaricati. In tali casi, il notaio deve e può
limitarsi a consegnare ai clienti la copia autentica dell'atto da trascrivere, lasciando ai clienti stessi
anche l'onere della redazione della nota di trascrizione (C. civ., 22.2.1979, n. 1148).
13. L'art. 28 della legge notarile
[13050]  In tema di responsabilità disciplinare del notaio un ruolo di primo piano occupa l'art. 28
l. not., che impone il divieto di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge ovvero atti che siano
manifestamente contrari all'ordine pubblico e al buon costume [GERBO, Nullità, art. 28 della Legge
notarile e le responsabilità del Professionista, in RN, 2003, 39; TOSI, La responsabilità del notaio
ex art. 28, n. 1 l. 16 febbraio 1913, n. 89 (orientamenti interpretativi della norma), in RN, 1982,
691; TRIOLA, In tema di atti «espressamente proibiti dalla legge», in VN, 1977, 349].
[13100] L'analisi di tale disposizione propone vari dubbi interpretativi.
[13150] Fino ad epoca recente, la giurisprudenza ha ritenuto escluse dalla portata dell'art. 28, n. 1, l.
not. le scritture private (un'ampia e dettagliata raccolta della giurisprudenza sul punto è in D'AURIA,
Il negozio giuridico notarile tra autonomia privata e controlli, Milano, 2000, 49; BUTA, Le nullità
dell'art. 28, n. 1, legge notarile nell'interpretazione giurisprudenziale, in GC, 1999, II, 317).
[13200] ! Prima dell'importante revirement della Cassazione del '97, la giurisprudenza offriva
un'interpretazione estensiva della norma, tesa a far coincidere l'area degli atti proibiti con l'area di
tutti gli atti giuridicamente inefficienti, lasciando fuori solo le irregolarità che non incidevano sulla
produzione di effetti giuridici ( C. civ., 12.4.2000 n. 4657; C. civ., 10.11.1992, n. 12081; C. civ.,
22.10.1990, n. 10256; C. civ., 21.4.1983, n. 2745). Nelle numerose sentenze sia di legittimità che di
merito il divieto di cui all'art. 28, n. 1, l. not. veniva riferito non soltanto agli atti singolarmente e
specificamente vietati dalla legge, ma, altresì, a tutti gli altri atti comunque contrari a disposizioni
cogenti della legge, vale a dire non rispondenti alla normativa legale prevista a pena di inesistenza,
nullità o annullabilità. Tale orientamento, parimenti a quanto sostenuto anche dalla più recente
giurisprudenza, riteneva non comprese nell'art. 1, n. 1, l. not. tutte quelle ipotesi di potenziale
inefficacia dell'atto, quali ad esempio la revocabilità, la risolubilità, la rescindibilità, con la
conseguenza che, qualora fosse stato stipulato un atto inefficace, il notaio avrebbe risposto (a
condizione che non avesse avvertito le parti dell'esistenza del vizio) soltanto sotto il profilo
deontologico per violazione dell'art. 147, L. 16.2.1913, n. 89.
[13250]  Tale impostazione era sostanzialmente condivisa dalla dottrina risalente (PUCCINI, La
legge sul notariato, Civitavecchia, 1880, 63; FALCIONI, Manuale teorico-pratico del notariato,
Torino, 1899, I, 167; DEGNI, Commento alla legge 16 febbraio 1913, n. 89 sull'ordinamento del
notariato, Roma, 1913, 75; STELLA RICHTER, Sui limiti delle attribuzioni notarili, in GCCC, 1945,
99).
[13300] La ratio sottesa alla interpretazione estensiva può essere rintracciata in una lettura della
funzione notarile in chiave pubblicistica. In quanto pubblico ufficiale, il notaio riceve l'investitura
dello Stato allo scopo di tutelare la certezza dei rapporti giuridici, che non può essere turbata dalla
stipulazione di atti che non abbiano piena e definitiva efficacia giuridica tra le parti.
[13350] Di contro a tale interpretazione si poneva quella dottrina, che, salvo eccezioni, tendeva a far
coincidere l'area degli atti proibiti con la ben più ristretta area degli atti nulli (GAETA, Riassetto
delle invalidità negoziali e controlli notarili, in SCHLESINGER (a cura di), Spontaneità del mercato
e regole giuridiche. Il ruolo del notaio, XXXIX Congresso Nazionale del Notariato tenuto a
Milano, 10-13.10.2002, Milano, 2002, 361; PASSAGNOLI, Responsabilità notarile, nullità relativa e
clausole vessatorie, in RDP, 2001, 458; SERPI, Atti vietati e nullità formali, in RN, 2000, 613; Irti,
247; ANGELONI, Gli atti «espressamente proibiti dalla legge» di cui all'art. 28 legge notarile sono
dunque, solo gli atti nulli in quanto contrari a norme imperative, in CeI, 1998, 1007; BRIGANTI, Atti
invalidi e responsabilità del notaio, in RN, 1998, 493; ZANELLI, La nullità «inequivoca», in CeI,
1998, 1253; ANDRINI, Invalidità e art. 28 della legge notarile, in VN, 1998, 419; PAOLUCCI, Atti
vietati e responsabilità notarile nella giurisprudenza, Milano, 1990; CASU, Funzione notarile e
controllo di legalità, in RN, 1991, 561; TONDO, Intorno al divieto per il notaio di ricevere atti
contrari alla legge, Roma, 1969, 127; GALLO ORSI, GIRINO, Notariato ed archivi civili, in NDI, XI,
Torino, 1965, 377).
[13400] La tendenza della tesi restrittiva attribuiva maggiore rilievo all'aspetto libero professionale
dell'attività notarile piuttosto che alla sua funzione pubblica. L'argomento posto alla base di tale
orientamento, che portò a restringere al minor numero possibile le ipotesi applicative dell'art. 28, n.
1, L. 16.2.1913, n. 89, risiedeva nella natura eccezionale della norma rispetto al principio generale
della obbligatorietà del ministero notarile stabilito nell'art. 27 l. not. Le argomentazioni sviluppatesi
a sostegno di tale orientamento erano molteplici.
[13450] Oltre alla natura eccezionale dell'art. 28 che ne impedisce la estensione analogica, rilevano,
infatti anche altri fattori. Il dato testuale, secondo il quale l'art. 28, n. 1, non si riferisce
genericamente agli atti proibiti dalla legge, quanto piuttosto ai soli atti espressamente proibiti; i
lavori preparatori della legge notarile in cui la mancata riproposizione nella versione definitiva di
una interpretazione estensiva fa propendere per una volontà di restringere la responsabilità del
notaio; l'interpretazione storica, attraverso la quale è possibile evidenziare come la formulazione
dell'art. 28 l. not. identica a quella dell'art. 24, t.u. n. 4900/1879, la quale a sua volta coincideva con
l'art. 1122 c.c. de1 1865, corrispondente all'attuale art. 1343 c.c., che fa riferimento solo agli atti
nulli per illiceità della causa e non anche agli atti comunque invalidi; l'oggetto del divieto è il
contenuto dell'atto, non già la forma o gli altri requisiti, di guisa che atto proibito sarebbe solo
quello nullo per illiceità; dalla affermazione "atti espressamente proibiti" si potrebbe desumere
l'esistenza di atti non espressamente proibiti, ma ugualmente nulli, che il notaio potrebbe ricevere;
la stessa convalidabilità degli atti annullabili lascia intendere che poiché gli atti annullabili
producono effetti giuridici prima che intervenga una sentenza di annullamento e la convalida
conferirebbe loro addirittura efficacia definitiva, considerarli atti espressamente proibiti sarebbe un
assurdo; il riferimento espresso anche all'ordine pubblico e al buon costume non avrebbe avuto
senso se con l'espressione "atti espressamente proibiti" si fosse già inteso designare gli atti in
qualunque modo viziati; la presenza dell'art. 58 l. not., il quale sancisce la nullità degli atti notarili
in caso di inosservanza di alcune modalità redazionali prevedendo sanzioni meno gravi rispetto a
quelle derivanti dalla violazione dell'art. 28 porterebbe, qualora si aderisse alla tesi estensiva, a
ritenere che per la redazione di un atto annullabile, il notaio verrebbe punito in modo più grave
rispetto alla redazione di un atto nullo ex art. 58; tutela di interessi pubblicistici, secondo cui il
riferimento anche ad ordine pubblico e buon costume porterebbe ad escludere dalla portata
precettiva dell'art. 28 quei negozi viziati nei quali il vizio sia preordinato alla tutela di interessi
privatistici.
[13500] Non può, inoltre, essere dimenticata una lettura per cosi dire formalistica dell'art. 28, n.1,
L. 16.2.1913, n. 89, che sviluppa soprattutto l'argomento letterale in base al quale l'irricevibilità
riguarda i soli atti vietati da disposizioni specifiche e testuali di legge (come negli artt. 5, 1418,
1471, nn. 1 e 2, c.c.; norme sull'edilizia residenziale pubblica, contenenti divieti assoluti di vendita
degli alloggi per un certo tempo dopo il riscatto, artt. 4 e 27, D.P.R. n. 633/1972) con esclusione
pertanto dei casi in cui sia prevista solo la sanzione di nullità ovvero l'annullabilità (GALLO ORSI,
GIRINO, 378). È stato affermato, addirittura, che il notaio deve ricevere un atto nullo, quando, non
essendo questo espressamente proibito, ed avendo egli reso edotte le parti, queste abbiano
comunque richiesto la rogazione dell'atto. E ciò in quanto le parti possono avere interesse alla
stipula di un atto nullo al fine di conseguire gli effetti della c.d. trascrizione sanante. Tale visione,
però, non pare possa essere condivisa, non foss'altro perché si limita a considerare il notaio un mero
registratore delle volontà dei privati anche quando queste siano contrarie alla legge. A ciò
aggiungasi che l'ordinamento potrebbe essere tacciato di contraddittorietà laddove vietasse un atto
per poi imporre al notaio di riceverlo, per il sol fatto che le parti glielo chiedano. Inoltre se è vero
che la legge, per limitati aspetti, prenda in considerazione i contratti contrari alle legge non è detto
che ne consenta la stipulazione con la cooperazione del notaio, la cui funzione pubblica è proprio
quella di tutelare la legge stessa.
[13550] ! L'attuale posizione della giurisprudenza stabilisce, sostanzialmente, che il divieto di cui
all'art. 28, n. 1, l. not. si riferisce solo a quegli atti che la legge, in considerazione del loro contenuto
e a tutela di un interesse superiore, ritiene di non dover riconoscere, e, pertanto, a tutte le ipotesi di
atti nulli, non solo quelle comprese nel primo comma dell'art. 1418 c.c., ma anche quelle indicate
nei commi successivi. Per effetto di un consolidato orientamento della giurisprudenza teorica e
pratica, è, altresì, previsto che tali atti debbano essere proibiti in maniera inequivoca, così
restandone fuori gli atti annullabili, inefficaci in senso stretto e quelli affetti da sola nullità relativa,
rispetto ai quali sussiste solo un obbligo di informazione alle parti circa la sussistenza e gli effetti
del vizio, in virtù di quanto stabilito dall'art. 1, L. 16.2.1913, n. 89 ( C. civ., 11.11.1997, n.
11128; a questa che costituisce il leading case sono seguite altre pronunce della Cassazione, C. civ.,
1.2.2001, n. 1394; C. civ., 4.11.1998, n. 11071; C. civ., 4.5.1998, n. 4441; C. civ., 19.2.1998, n.
1766; per la giurisprudenza di merito, T. Torino 6.10.2006). In conclusione la sentenza accoglie la
soluzione secondo cui l'art. 28, n. 1, l. not. si applica a tutti i vizi che diano luogo ad una nullità
assoluta dell'atto, anche quindi al caso di negozio viziato da nullità diversa dall'illiceità. Restano
escluse, invece, le nullità formali contemplate dall'art. 58 in quanto esse riguardano il documento
notarile e non hanno alcuna influenza sul contenuto del negozio, così come si escludono i vizi che
comportano solo l'annullabilità o l'inefficacia dell'atto, salvi gli obblighi di informazione previsti in
capo al professionista.
[13600]  L'importanza della decisione del '97 e di quelle ad essa seguite emerge chiaramente: è
vero che il notaio è anche garante della bontà dell'operazione sostanziale sottesa all'atto, ma è
altrettanto vero che, anche sotto l'aspetto della validità formale dell'atto, il controllo che si richiede
al notaio non possa spingersi oltre certi limiti. In altri termini, se il notaio si accorge che l'atto è
annullabile o inefficace, ha soltanto l'onere di avvertire le parti, le quali, tuttavia, possono
comunque insistere, così esonerando il notaio da qualsiasi responsabilità (DE NOVA, Gravità del
comportamento del notaio e sanzione disciplinare: a proposito dell'art. 28 legge notarile, in RDP,
2005, 281).
[13650] Tale giurisprudenza ha suscitato, tuttavia, non poche perplessità in dottrina, in particolare
per l'intrinseca incertezza delle nozioni, talvolta evanescenti e sempre variabili, di ordine pubblico
e buon costume (GENTILI, Atti notarili «proibiti» e sistema delle invalidità, in RDP, 2005, 255;
ARENIELLO, Ordine pubblico e funzione notarile, in SCHLESINGER (a cura di), Spontaneità del
mercato e regole giuridiche. Il ruolo del notaio, XXXIX Congresso Nazionale del Notariato tenuto
a Milano, 10-13.10.2002, Milano, 2002, 333; FERRARI, Disposizioni imperative e ordine pubblico.
Doveri e responsabilità del notaio, in Ballarino (a cura di), La Convenzione di Roma sulla legge
applicabile alle obbligazioni contrattuali, II, Limiti di applicazione. Lectio notariorum, Milano,
1994, 174; LAURINI, Notariato e ordine pubblico, in RN, 1993, I, 77). Non pare condivisibile
l'orientamento di chi ritiene che la verifica di legalità debba essere effettuata attraverso lo strumento
offerto dai princìpi costituzionali. Tale soluzione, se appare condivisibile, oltre che auspicabile
relativamente a qualsiasi problema di natura esegetica, appare particolarmente rischiosa qualora
venga riferita all'art. 28, n. 1, L. 16.2.1913, n. 89, in quanto in grado di offrire definizioni imprecise
ed incerte, relativamente a concetti per loro natura legati a nozioni che di per sé sono elastiche e
storicamente mutevoli. E allora è necessario tener presente la presenza dell'avverbio
«manifestamente», che sta ad indicare come, solo quando sia da escludere ogni ragionevole dubbio
in merito alla sussistenza della inosservanza dei criteri forniti dalla norma, sia possibile dichiarare
l'applicazione dell'art. 28, n. 1, L. 16.2.1913, n. 89.
[13700] Un ulteriore problema sorge qualora si configurino ipotesi di cosiddette nullità virtuali
(ZANELLI, 1265), vale a dire tutte quelle nullità che pur essendo inespresse risultano implicitamente
dalla natura imperativa della norma violata. La difficoltà maggiore che si incontra con riferimento a
questa figura è la qualificazione di una norma come imperativa o meno. Ed è proprio per tale
individuazione che la pronuncia della Suprema Corte rimanda alla dottrina, creando però, problemi
di non facile soluzione, come quello relativo a cosa debba intendersi per orientamento consolidato.
L'art. 28, cioè, non può essere applicato in presenza di interpretazioni dottrinali o giurisprudenziali
non consolidate. Al notaio, in altri termini, non possono addossarsi responsabilità in caso di
incertezze interpretative oggettive, altrimenti egli, sia seguendo un'opinione che l'altra, si troverebbe
comunque a dover rispondere a giudici di avviso contrario.
[13750] ! Sempre con riferimento all'art. 28 l. not., la giurisprudenza ha chiarito come l'art. 2476, 2°
co., c.c., prescrive, a pena di nullità, il versamento dell'intero capitale sociale all'atto della
costituzione di società unipersonali. Pertanto, il notaio che nella redazione del relativo atto
contravvenga a tale disposizione incorre nella responsabilità disciplinare, e ciò anche nella ipotesi in
cui, a seguito di rifiuto di omologazione, si sia proceduto alla modifica dell'atto con il versamento
integrale dal capitale sociale. L'art. 28 l. not., infatti, configura la responsabilità disciplinare del
notaio con riferimento ad una condotta sua propria che, una volta realizzata, segna il momento
consumativo dell'illecito e sulla quale non possono, pertanto, spiegare rilevanza retroattiva
comportamenti altrui, futuri ed eventuali (C. civ., 12.1.2001, n. 383).
[13800] A proposito della applicabilità dell'art. 28, n. 1, L. 16.2.1913, n. 89 nei casi in cui il notaio
rediga un verbale di un'assemblea di società di capitali, avente ad oggetto una delibera nulla per
impossibilità dell'oggetto, la Suprema Corte (C. civ., 4.5.1998, n. 4441) confronta la norma della
legge del 1913, che vieta al notaio di ricevere atti nulli, con l'art. 2375, dove è disposto che le
deliberazioni dell'assemblea straordinaria debbono constare da verbale redatto da un notaio, e che,
pertanto, sembra imporre al notaio di far constare dal verbale la deliberazione assunta
dall'assemblea, indipendentemente dal suo contenuto. Secondo la Corte, la partecipazione del notaio
non è richiesta per assicurare che tali deliberazioni siano valide, e d'altra parte il verbale assolve lo
stesso scopo sia o no il notaio a redigerlo. Costituisce, infatti, tratto strutturale e funzionale della
fattispecie rappresentata dall'organo collegiale, che esso si riunisca e deliberi in presenza di altro
soggetto deputato a documentarne i procedimenti di costituzione e di deliberazione: questa funzione
è assolta dal segretario (art. 2371, 1° co., c.c.) e alternativamente dal notaio nelle assemblee
ordinarie, dal solo notaio nelle assemblee straordinarie. Il verbale quindi, come risulta dall'art. 2375,
1° co., c.c. e come inerisce alla funzione del notaio quale segretario dell'assemblea, serve a far
constare delle deliberazioni prese dall'assemblea, quindi a documentarle.
[13850] Ciò, secondo la Corte, può essere assicurato se si distingue tra materia destinata a costituire
oggetto della deliberazione dell'assemblea, secondo quanto risulta dall'avviso di convocazione, e
contenuto della delibera presa dall'assemblea nell'ambito di tale materia. Il notaio richiesto di
intervenire all'assemblea straordinaria della società per redigerne il verbale, per non violare l'art. 28,
n. 1, l. not., deve rifiutarsi di farlo, se dall'avviso di convocazione si desume che la materia su cui
l'assemblea dovrebbe deliberare darebbe luogo ad un atto nullo. Se, invece, tale vizio non risulta
dall'avviso, il notaio legittimamente interviene all'assemblea, ma in tal caso egli ha il dovere di far
constare quale deliberazione l'assemblea abbia preso, anche se di contenuto nullo, salvo ad avvertire
di tale nullità prima che la delibera sia posta in votazione.
14. Ulteriori ipotesi di responsabilità del notaio
[14050] ! Nell'ipotesi in cui il notaio svolga la propria attività a titolo gratuito tanto la dottrina,
quanto la giurisprudenza ritengono che, in analogia con quanto avviene per altri contratti, quali il
mandato gratuito (art. 1710 c.c.), il deposito gratuito (art. 1768 c.c.), ecc. …, la sua responsabilità
debba essere valutata con minor rigore, sebbene si precisa che la cautela, con cui è necessario
procedere in tema di responsabilità, deve rendere l'interprete incline a scorgere, nelle disposizioni
relative alle figure affini richiamate, il carattere della eccezionalità, che ne impedisce l'applicazione
analogica (A. Roma, 4.6.1996).
[14100]  Qualora il professionista, non avvalendosi del potere previsto dall'art. 28, ult. co., L.
16.2.1913, n. 89, accetti di rogare l'atto pur in assenza di qualsiasi anticipo, questi non può
interrompere la propria prestazione e dovrà compiere tutte le operazioni dettate dalla legge, che,
all'art. 2237, 2° co., c.c., stabilisce che il notaio, per poter esercitare il diritto di recedere dal
contratto, debba invocare la presenza di una giusta causa. In assenza di quest'ultima, si osserva che
la prestazione, presentando il carattere dell'infungibilità, non potrà essere eseguita coattivamente, di
guisa che deve ritenersi che la manifestazione di volontà di recesso produca ugualmente l'effetto
estintivo del rapporto. Tuttavia, il cliente, laddove ne sussistano i presupposti, potrà domandare ed
ottenere il risarcimento dei danni subìti a seguito dell'illegittima cessazione del rapporto medesimo
(G. GIACOBBE, D. GIACOBBE, Il lavoro autonomo, Milano, 1995, 217).
[14150] Altra parte della dottrina ritiene che il recesso senza giusta causa non produca l'estinzione
del rapporto, così rendendo il professionista inadempiente per violazione dell'obbligo negoziale di
prestare la sua opera (PERULLI, Il lavoro autonomo, in Tratt. Cicu, Messineo, XXVII, 1, Milano,
1996, 733; LEGA, Le libere professioni intellettuali nella legge e nella giurisprudenza, Milano,
1974, 797).
[14200] ! Nel caso in cui il notaio si rifiuti di rogare un atto pubblico avente ad oggetto la
compravendita di immobili privi della licenza o concessione edilizia e di abitabilità, non incorre in
responsabilità, e ciò in quanto, si è ritenuto che il certificato di abitabilità dell'immobile costituisca
un requisito sostanziale della cosa da trasferirsi (C. Cost., 26.1.2004, n. 38; C. civ., 2.4.2001, n.
4811; C. civ., 7.4.1998, n. 3560; C. civ., 3.7.1990, n. 6786; C. civ., 23.3.1978, n. 1426).
[14250]  In dottrina, sul punto, PALLOTTINO, Il notaio e la lottizzazione abusiva negoziale, in
RN, 1997, I, 999; BARALIS, Lottizzazione abusiva negoziale e responsabilità notarile dopo la legge
47/85, in RN, 1995, I, 71; SALA, Responsabilità del notaio per gli adempimenti previsti dalla legge
sul condono edilizio, in Q, 1990, 680; BOTTARO, Legge di sanatoria dell'abusivismo - Ruolo del
notaio, in RN, 1985, 840; DI TROCCHIO, Lottizzazione abusiva e responsabilità del notaio, in GI,
1981, II, 104; COSTANTINO, Vendita di terreni, lottizzazioni abusive e responsabilità del notaio
rogante, in RN, 1980, 1520; ALBAMONTE, In tema di responsabilità del notaio per gli atti pubblici
rogati, con riguardo agli atti aventi ad oggetto la compravendita di immobili privi della licenza
edilizia e di abitabilità, in AC, 1977, 462).
[14300] ! Al fine di evitare di essere chiamato a rispondere a titolo di concorso nel delitto di
associazione mafiosa, il notaio ha, invece, l'obbligo di astenersi dal prestare la propria opera ogni
qualvolta possa ragionevolmente presumere che le prestazioni, oggetto dell'atto da rogare,
riguardino atti od operazioni illecite compiuti da soggetti mafiosi (C. pen., 6.2.2004, n. 13910).
15. Il risarcimento del danno provocato dal notaio
[15050] ! Contrariamente a quel che accade per il debitore comune, per il notaio non è sufficiente il
mero inadempimento parziale o totale dell'obbligazione, affinché sorga la responsabilità nei
confronti del cliente. È, infatti, necessario che quest'ultimo dimostri il danno subìto a causa della
negligenza, imperizia, imprudenza del professionista (C. civ., 18.5.1993, n. 5630).
[15100] In particolare, si è ritenuto che, in una fattispecie di erronea indicazione dei dati catastali
dell'immobile e conseguente nullità dell'ipoteca, il notaio non assuma le vesti di garante nei
confronti del creditore in ordine al soddisfacimento del credito, ma risponda del suo inadempimento
secondo i principi generali (C. civ., 4.7.2006, n. 15274; C. civ., 16.1.2002, n. 398). La stessa
giurisprudenza ha stabilito che, in caso di omessa verifica da parte del notaio rogante una
compravendita, in ordine alla eventuale sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli o di
omessa segnalazione all'acquirente di un vincolo ipotecario gravante sull'immobile oggetto del
contratto, la semplice esistenza del vincolo stesso non costituisce un concreto pregiudizio atto a
sorreggere da solo la domanda risarcitoria per l'acquirente dell'immobile (C. civ., 13.9.2004, n.
18376). In altri termini, per affermare che il professionista, con il proprio comportamento, abbia
determinato il mancato acquisto oppure la perdita del diritto in contestazione, non è sufficiente
accertare che esso si sia reso inadempiente al negozio, ma è necessario verificare se, ove avesse
adempiuto, la parte avrebbe potuto conseguire il risultato ulteriore di acquistare o non perdere il
diritto in contestazione.
[15150]  Nello stesso senso è orientata anche la dottrina (LANZINI, Responsabilità del notaio, in
DResp, 2006, 487; DAMIANI, La responsabilità del notaio in caso di vendita di beni pervenuti
all'alienante per donazione, in RN, 1996, 522; MARTI, Responsabilità professionale del notaio e
contratto preliminare, in CorG, 1993, 1194).
[15200] ! Dimostrata l'esistenza del danno, considerato quale debito di valore, in quanto diretto a
reintegrare completamente il patrimonio del danneggiato (C. civ., 18.5.1993, n. 5630), occorre
determinarne l'ammontare. Così, nel caso in cui sia stato venduto un immobile con il ministero di
un notaio, che colposamente abbia omesso le necessarie visure e successivamente l'immobile sia
stato sottoposto ad esecuzione da parte di un creditore titolare di un'ipoteca non rilevata, il danno
che il notaio è tenuto a risarcire deve essere commisurato all'effettivo nocumento sofferto
dall'acquirente, potendo essere liquidato in misura pari al valore dell'immobile perduto a seguito
della vendita forzata, ovvero nella spesa necessaria per ottenere l'estinzione del processo esecutivo e
la cancellazione dell'ipoteca (C. civ., 18.2.1981, n. 982; T. Napoli, 14.5.1996). Nel caso in cui il
notaio ometta di rilevare l'esistenza di iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto della
compravendita, il pregiudizio patito dall'acquirente è rappresentato, in primo luogo dal danno
emergente, corrispondente al corrispettivo dell'acquisto, nel caso di evizione, ovvero alle somme
versate al creditore per liberare il bene dal gravame; è configurabile, altresì, un lucro cessante,
consistente nella perduta possibilità, dovuta all'iscrizione pregiudizievole, di vendere l'immobile a
terzi ad un prezzo superiore al valore di acquisto, ma tale danno va analiticamente dedotto e provato
dal danneggiato, e non può ritenersi in re ipsa (T. Roma, 23.10.2002).
[15250] In ordine all'applicabilità dell'art. 2058 c.c., sul risarcimento in forma specifica, parte
della giurisprudenza ha affermato che non può, ad esempio, essere ordinato al notaio, che abbia
omesso di effettuare le visure ipotecarie, di provvedere direttamente, a proprie cure e spese, ad
estinguere il credito assistito da ipoteca, al fine di cancellare l'iscrizione ipotecaria pregiudizievole,
atteso che ci si trova dinanzi ad un ordine di facere non intimabile per via giurisdizionale ed
insuscettibile, in quanto tale, di ricevere un'esecuzione forzata.
[15300] Altra parte della giurisprudenza maggioritaria si è espressa in senso favorevole al
risarcimento del danno in forma specifica in caso di responsabilità notarile (C. civ., 3.1.1994, n. 6;
A. Torino, 16.10.1989). Secondo tale orientamento, il richiamo all'impossibilità, da parte del notaio,
di provvedere alla cancellazione di determinate iscrizioni, quale ragione che escluderebbe la
reintegrazione in forma specifica, risulta essere assolutamente inconferente, dal momento che, in
tali ipotesi, è la stessa legge ad escludere questo rimedio. Né è esatto affermare che in simili
fattispecie non sussisterebbe alcun pregiudizio, per la mancata conclusione della procedura di
esproprio, in particolare qualora vi sia già stato il pagamento del debito e il creditore ipotecario
abbia prestato il proprio consenso alla cancellazione dell'ipoteca: il danno sarebbe costituito dalla
somma necessaria per cancellarla, mediante lo svolgimento di quella formalità che il ricorrente
stesso si era dichiarato disposto ad espletare. Ai fini della condanna del notaio al risarcimento in
forma specifica ex art. 2058 c.c. nei confronti del proprio cliente, secondo la giurisprudenza,
pertanto, è necessario valutare non solo se questo rimedio sia possibile, ma anche che non sia
eccessivamente oneroso per il danneggiante, vale a dire per il notaio (C. civ., 26.1.2004, n. 1330).
La Corte di Cassazione (C. civ., 27.6.2006, n. 14813) ha previsto che nel caso in cui il notaio
rogante non adempia l'obbligazione di verificare l'esistenza di iscrizioni ipotecarie relative
all'immobile compravenduto, dichiarando come libero un bene che risulta, invece, gravato da
ipoteca e sottoposto a procedura esecutiva, il risarcimento del danno conseguente può essere
disposto anche in forma specifica, mediante condanna del notaio alla cancellazione della formalità
non rilevata, a condizione, tuttavia, che vi sia la possibilità di ottenere, a tal fine, il consenso del
creditore procedente e che il relativo incombente non sia eccessivamente gravoso, sia per la natura
dell'attività occorrente, che per la congruità, rispetto al danno, della somma da pagare.