introduzione all`estimo

ESTIMO
INTRODUZIONE
Definire che cos’è l’estimo oggi, a causa dell’evoluzione che ha subito recentemente questa disciplina,
non è semplice.Secondo la definizione più ampia, e quindi generica, “l’estimo è la disciplina che ha la
finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un
apprezzamento univoco”.
Questi “strumenti metodologici” hanno origine da fondamentali teorie economiche, ma trovano
applicazione pratica in “tecniche operative” che la disciplina estimativa ha messo a punto autonomamente
in un tempo relativamente breve e recente. Si può infatti far risalire l’estimo “moderno” in Italia all’inizio
del Novecento, quando furono definiti in modo organico gli aspetti economici secondo cui effettuare le
valutazioni.
L’evoluzione dell’estimo
Inizialmente, fin dalle origini antiche, le stime riguardavano soprattutto il contesto rurale dove, si può
dire, l’estimo è nato. L’agricoltura era infatti la principale attività produttiva. Col passare del tempo la
disciplina estimativa ha allargato notevolmente il suo campo di azione fino ad arrivare, di recente, ad
occuparsi delle valutazioni dei beni pubblici. Si possono così individuare tre fasi nell’evoluzione di questa
disciplina:
— la prima ha per oggetto il mondo rurale, i fondi rustici, le scorte, i miglioramenti fondiari ecc.
(estimo rurale);
— la seconda si estende al settore edilizio e industriale (estimo civile e industriale):
— nella terza (attuale) vengono affrontate le valutazioni inerenti alle risorse ambientali (estimo
ambientale).
Mentre le prime due fasi riguardano beni privati, l’ultima ha per oggetto beni pubblici, in genere non
riproducibili, su cui non esistono diritti di proprietà individuale e che perciò non sono scambiati nel
mercato.
Vi sono ancora due ambiti in cui è richiesta l’attività estimativa:
— l’ambito legale, inerente ai diritti (servitù, espropriazioni ecc.), in cui le valutazioni devono essere
effettuate secondo criteri definiti da una normativa specifica (estimo legale);
— l’ambito catastale, in cui le valutazioni inerenti ai fabbricati e ai terreni hanno essenzialmente finalità
fiscali (estimo catastale).
In questi ambiti vi è l’intervento dello Stato che adempie ai propri compiti istituzionali; la valutazione è
quindi sottratta dal suo contesto meramente economico.
L’estimo “tradizionale”, che viene anche definito microestimo, riguarda soggetti privati ed ha per
oggetto beni, come tipicamente i fabbricati e
terreni, su cui esistono diritti individuali di proprietà privata. Il “problema estimativo” nasce nel
momento in cui sorgono conflitti, tra soggetti diversi, in merito alla titolarità di questi diritti. Per esempio,
in una successione ereditaria, gli eredi possono avanzare diverse richieste in merito all’assegnazione del
diritto di proprietà dei beni che costituiscono l’asse ereditario. Le parti affidano quindi a una terza persona,
dotata di adeguate competenze, l’incarico di risolvere il conflitto medesimo.
Per questo tipo di valutazioni la definizione di estimo generalmente condivisa è ancora oggi quella del
Medici: “Il carattere fondamentale dell’estimo è quello di
insegnare a esprimere giudizi circa la somma di moneta che si può attribuire, per soddisfare date
esigenze pratiche, a un qualsiasi bene economico oggetto di stima”.
Da questa definizione si evince che:
— la stima è un giudizio pronunciato da una persona (il perito);
— il giudizio di stima si traduce in una somma di moneta;
— oggetto di stima può essere qualsiasi bene economico;
— scopo della stima è soddisfare esigenze pratiche, che sono i rapporti conflittuali tra gli individui
risolvibili con strumenti monetari.
In alcuni casi, tuttavia, le valutazioni vengono richieste anche al di fuori di un contesto di conflittualità,
ma servono unicamente a soddisfare le esigenze del committente (giudizi di convenienza su progetti, pareri
in merito al prezzo in una compravendita ecc.). Si parla in questo caso, anziché di valutazioni estimative, di
valutazioni economiche.
Il “nuovo” estimo o macroestimo nasce nella società attuale quale conseguenza della conflittualità tra
gruppi di individui in merito all’uso dei beni pubblici. Le attività economiche di produzione e la necessità
per le pubbliche amministrazioni di offrire servizi pubblici prevedono sovente un uso delle risorse
ambientali che non è condiviso da una parte della popolazione. Per esempio gli abitanti di una tranquilla ed
elegante zona residenziale non gradiscono la costruzione, nelle vicinanze, di un impianto di depurazione
delle acque reflue.
Le problematiche relative all’uso del territorio e alla tutela dell’ambiente dall’inquinamento sono state
affrontate dalla normativa europea e recepite dalla normativa italiana. E’ previsto quindi che l’uso del
territorio per scopi privati, come un insediamento industriale, o per scopi di pubblica utilità, come la
costruzione di una centrale elettrica con potenziali effetti sull’ambiente debba essere preventivamente
sottoposto ad una valutazione ambientale.
Lo scopo pratico di questo tipo di stima è di genere completamente diverso da quelli individuabili
nell’estimo tradizionale e l’epilogo della stima non è necessariamente una quantificazione monetaria. Ne
consegue che queste valutazioni devono essere affrontate con una diversa impostazione teorica e
metodologica e che la definizione del Medici sopra riportata non risulta più