University Press 3

Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
1
University Press
RICERCHE ECONOMICHE
3
GIAMPAOLO MARCHI
2
Giampaolo Marchi
A NALISI DEI VALORI IMMOBILIARI
C AGLIARI
C.U.E.C.
Cooperativa Universitaria Editrice Cagliaritana
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
3
Volume pubblicato con i contributi:
MURST ex 60% Mercato immobiliare del centro urbano di Cagliari.
Responsabile: Giampaolo Marchi
MURST 40% Reti infrastrutturali e innovazioni urbanistiche. Responsabile unità di sede: Giampaolo Marchi RICERCHE
ECONOMICHE
/3
© 1999 CUEC
- Cooperativa Universitaria Editrice Cagliaritana
Ana lisi d e i va lori immob iliari. Cagliari
ISBN: 88-87088-67-5
p r i m a e d i z i o n e s e t t e m b r e 1999
Al presente volume è abbinato un Cd Rom che può essere
richiesto direttamente all’Autore presso:
Dipartimento di Ingegneria del Territorio, P.zza d’Armi 16 – 09123 Cagliari
Tel. 0706755201 Fax 0706755215m e-mail: [email protected]
Realizzazione editoriale: CUEC
via Is Mirrionis, n. 1 - 09123 Cagliari
Tel. e fax 070291077
http://www.cuec.it
e-mail: [email protected]
Senza il permesso scritto dell’Editore è vietata la riproduzione, anche parziale, con
qualsiasi mezzo effettuata, compresa la fotocopia, anche ad uso interno o didattico.
Stampa: Solter, Cagliari
Copertina: Biplano, Cagliari
4
GIAMPAOLO MARCHI
Ringrazio, in modo particolare, l’ing. Bruno Locci.
È lui infatti che, per la redazione della sua Tesi di laurea,
si è fatto carico di sistematizzare la schedatura e la classi­
ficazione dei materiali archiviati dal laboratorio del corso
di estimo. Questo lavoro può andare in stampa solo in virtù
di questo suo imprescindibile contributo.
Devo inoltre ringraziare personalmente, ma credo che que­
sto le sia dovuto anche dalla Facoltà, l’ing. Rosanna Ocel­
lo che da molti anni collabora, quale cultore della materia,
al corso da me tenuto. Il suo impegno ed il tempo prezioso
che dedica a questo interesse ha reso possibile l’attivazione
del laboratorio che, annualmente, archivia una notevole
mole di materiale.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
5
INDICE
P r efa zi o n e
...........................................................................................................................
7
CAPI TOLO I
P r in c ip i d i e co no m ia
1.1 Il principio edonistico .............................................................................. 9 1.2 Il valore di un bene economico ................................................................ 9 1.3 Il valore di stima .................................................................................... 11 CAPI TOLO II
La meto do log ia es t imat iva
2.1 La comparazione come unico metodo di stima ................................................
2.2 La determinazione del più probabile valore di
mercato degli immobili urbani ................................................................................
2.2.1 Il metodo di stima per comparazione diretta ................................................
2.2.2 Il metodo di stima per comparazione indiretta .............................................
2.2.3 Il metodo dei minimi quadrati .............................................................................
CAPI TOLO III
L’ap p lica zion e de lla me todo log ia e st imat iva
a l me r ca t o i m mob i l ia re d i C a g l iar i
3.1 Il mercato immobiliare cagliaritano ......................................................................
3.2 Una scheda come strumento per la ricerca, la gestione e l’elaborazione dei dati ......................................................................
3.3 La stima del più probabile valore di mercato con il metodo di comparazione indiretta .............................................................
3.3.1 Più probabile valore in funzione dell’affitto corrente ...............................
3.3.2 Più probabile valore in funzione dell’affitto dedotto
dalla legge sull’equo canone ...............................................................................
3.4 La stima del più probabile valore di mercato con il metodo di comparazione diretta .................................................................
3.4.1 Più probabile valore in funzione dei prezzi di mercato ............................
3.4.2 Più probabile valore in funzione dei nuovi estimi catastali ....................
13
14
14
17
22
24
34
38
38
50
53
53
62
6
GIAMPAOLO MARCHI
CAPI TOLO IV
I risulta t i delle stime
4.1 Il calcolo del più probabile valore di stima per comparazione diretta a prezzi di mercato (Vd1) ...................................... 64
4.2 Il calcolo dei più probabili valori di stima per comparazione
indiretta, per capitalizzazione dei redditi (Vi1, Vi2) ...................................... 65
CAPI TOLO V
L’ana lisi statistica dei da ti
5.1 Il modello di regressione ...........................................................................................
5.1.1 Il modello di regressione lineare semplice ....................................................
5.1.2 Il modello di regressione lineare multipla .....................................................
5.2 Il modello di regressione lineare applicato al mercato immobiliare di Cagliari .......................................................................
5.2.1 L’analisi dei valori Vd1 ........................................................................................
5.2.2 L’analisi dei valori Vi1 ..........................................................................................
5.2.3 L’analisi dei valori Vd2 ........................................................................................
67
68
71
72
72
74
74
CAPITOLO VI Conclusioni ..................................................................................................................... 75
Bib liog raf ia
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
7
Prefazione
L’ennesima ricerca sui valori immobiliari?
Si! Assai spesso, a causa del mio lavoro, mi sono sentito chiedere da amici e
conoscenti che stavano negoziando un appartamento: secondo te quanto vale?
Domanda impropria. È il mercato a stabilire quanto vale un bene economi­
co. Sempre che di mercato effettivamente si tratti.
Ciò non significa che chi si occupa di valutazione rivesta un ruolo seconda­
rio nel processo che determina una adeguata risposta alla domanda precedente.
Il ruolo del valutatore, pur guidato dai principi fondamentali dell’estimo,
spesso non è agevole.
Il più delle volte colui che domanda “quanto vale” non ha chiaro lo scopo
che intende perseguire nell’accingersi ad un acquisto.
Se intende destinare l’immobile al soddisfacimento diretto dei propri biso­
gni, utilizzandolo come residenza primaria, allora il più probabile valore di
scambio e quello da capitalizzazione dei redditi ritraibili sul libero mercato
costituiscono un riferimento sicuro anche per il valutatore.
Se intende effettuare l’acquisto, facendo affidamento sulla componente
reddituale, che l’immobile è in grado di garantire nel tempo, non può prescin­
dere dalla normativa che regolamenta i canoni di locazione.
Se poi intende capire quale sarà il più probabile costo complessivo del suo
impegno finanziario, non può prescindere dai valori catastali. A parità di valo­
re di mercato infatti esistono immobili, assolutamente analoghi, caratterizzati
da valori catastali molto vicini alla realtà del mercato oppure pari ad un terzo
di tale valore. È evidente la differente incidenza, ad esempio, dell’imposta di
registro che sconta sì una percentuale fissa; ma questa applicata al valore 100
o al valore 33 modifica sensibilmente l’impegno finanziario complessivo.
La conoscenza dei fenomeni che regolano un mercato, l’orizzonte econo­
mico degli attori, l’ipotesi della permanenza delle condizioni, lo scopo prefis­
so, costituiscono gli elementi di riferimento che consentono, attraverso un pro­
cesso di tipo previsionale di determinare, per comparazione, il più probabile
valore di un bene. Il tutto naturalmente con riferimento all’ordinarietà, statisti­
camente intesa come il più frequente ricorrere di condizioni e comportamenti.
Nasce da queste considerazioni la spinta ad indagare un mercato edilizio,
in particolare quello cagliaritano, ponendo sotto osservazione quattro tipi di
valore: quello più probabile di scambio, quello da capitalizzazione dei redditi
sia da libero mercato che da equo canone e quello catastale.
Nel corso del lavoro, ma già in sede di organizzazione del laboratorio, so­
no emersi i problemi con i quali chi si occupa di valutazione è chiamato a con­
frontarsi.
8
GIAMPAOLO MARCHI
In particolare, nel caso della capitalizzazione dei redditi, si è riproposto
l’annoso dilemma in merito alla determinazione del saggio più appropriato.
La letteratura, spesso, fa riferimento ad un campo di variazione di tale sag­
gio. Ma applicare in partenza un saggio medio o un altro, anche se differente
di poco, conduce a risultati molto diversi tra loro.
Il problema è stato risolto seguendo i principi della statistica; definendo
cioè, settore per settore urbano, quello che, per il complesso gli immobili og­
getto di stima, minimizzava la differenza rispetto al valore di scambio.
Un altro problema è stato quello della attribuzione dei coefficienti di loca­
lizzazione, posizione, tipologico e produttivo.
Tali coefficienti assumono un fondamentale rilievo sia nella determinazio­
ne del più probabile valore di scambio, per comparazione diretta, sia nella de­
terminazione del più probabile valore per capitalizzazione del reddito.
In particolare l’esperienza accumulata in anni di gestione del laboratorio ha
evidenziato il fatto che, anche un valutatore opportunamente edotto, spesso sia
portato ad attribuire allo stesso coefficiente, riferito alle due diverse procedure
di valutazione, pesi tra loro non congruenti.
Eppure la localizzazione di un immobile è sempre la stessa, sia che lo si
stia valutando con una procedura o con l’altra.
Questa singolarità, che attualmente viene sottoposta ad un separato studio,
indica quanto la nostra struttura mentale, giornalmente chiamata a fare i conti
in prevalenza con valori di scambio, trovi difficoltà ad assimilare, con la me­
desima semplicità, comparazioni fondate sui valori d’uso, a tempo indetermi­
nato, di una unità monetaria trasformata in capitale.
Il lavoro ha voluto inoltre indagare sui valori catastali. Tale settore, non
investe solo l’aspetto prima evidenziato.
Alle soglie della riforma degli estimi, aventi rilevanza fiscale, è sembrato
opportuno analizzare uno spaccato della realtà. L’analisi ha dimostrato
l’esistenza di una correlazione assolutamente casuale tra valori di mercato e
catastali. Non solo ha posto in evidenza alcune chiare sperequazioni, in termi­
ni di politiche sociali e fiscali, determinate dall’attuale sistema. Distorsioni che
la definizione dei nuovi estimi dovrebbe farsi carico di correggere.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
9
CAPITOLO I
Elementi di economia
1.1 Il principio edonistico
Intraprendere una qualsiasi attività economica dipende da due fattori1:
− l’esistenza di fini o bisogni, che per essere soddisfatti richiedono l’impiego
di mezzi limitati ed onerosi;
− la possibilità del consumatore di poter operare una scelta, allo scopo di in­
dividuare la soluzione più vantaggiosa rispetto alle altre possibili.
Il concetto economico di bisogno, non deve essere tuttavia, confuso con la
comune accezione di necessità o di indispensabilità.
In senso economico il bisogno esprime il desiderio di fare, avere, possede­
re qualcosa, purché ci si adoperi per soddisfarlo; ne consegue la definizione di
bene quale mezzo capace, o reputato tale, di soddisfare un bisogno.
Anche in questo caso però esistono delle particolari condizioni che por­
tano ad una distinzione tra bene e bene economico: più precisamente i requi­
siti propri ed esclusivi del bene economico sono l’utilità, l’accessibilità e la
limitatezza.
Il comportamento economico dell’uomo si fonda sul principio edonistico,
o del massimo utile, secondo il quale egli mira a conseguire dalle sue azioni il
più elevato benessere col minimo sacrificio; in particolare, nell’espletamento
di un’attività economica propriamente detta, cerca di realizzare il massimo uti­
le col minimo costo.
Secondo il Michieli (1992), “l’economia si può definire come la scienza
delle scelte economiche, che perseguono sistematicamente lo scopo di valoriz­
zare i limitati mezzi disponibili per il conseguimento di determinati fini”.
1.2 Il valore di un bene economico
Le caratteristiche che qualificano un bene economico introducono un con­
cetto fondamentale dell’economia: quello di valore.
Per il Michieli (1992) tutti i beni economici hanno un valore, determinato
dalla utilità e dalla rarità. Pertanto la luce e l’aria, pur essendo molto utili, non
avranno alcun valore, se riferiti ad un contesto in cui risultino disponibili in
quantità illimitata.
Va però sottolineato che il valore di un bene economico non è unico, bensì
varia secondo le circostanze e talvolta dipende da fattori soggettivi; pertanto
l’attribuzione di un valore ad un bene economico non sarà univoca, ma dipende­
rà o da condizioni reali del mercato, o da considerazioni soggettive dell’uomo, o
da entrambe. Proprio per questa pluralità di condizioni si parla di più tipi di
1
Michieli I. (1992).
10
GIAMPAOLO MARCHI
valore, fra i quali assumono un particolare significato economico il valore
d’uso, il valore di scambio e il valore di stima.
In base all’analisi fatta dal Michieli (1992) “il valore d’uso è rappresentato
dall’importanza che ciascun individuo dà ad un bene in vista della sua diretta
utilizzazione, cioè in relazione all’intensità del bisogno che quel bene è atto a
soddisfare. Dipende quindi prevalentemente dal rilievo che viene attribuito al
carattere dell’utilità.
Come tale, il valore d’uso non esprime il valore intrinseco di un bene e,
potendosi riferire ad una particolare condizione soggettiva dell’uomo, può
sfuggire di conseguenza ad ogni misurazione economica generalizzabile.
Il valore di scambio è dato dal rapporto con cui un bene viene scambiato
con altri beni; tale rapporto ponderale, se non risulta immediato, può configu­
rarsi come debito (o credito) di valuta, ogni qual volta risulti giuridicamente
traducibile in termini istantanei nel corrispettivo monetario.
Ma il medesimo rapporto ponderale di scambio può risultare variabile nel
tempo, in quanto giuridicamente ancorato allo specifico andamento di mercato
del settore produttivo cui il bene appartiene. In questo caso più propriamente
si deve parlare di debito (o credito) di valore.
Il valore di scambio può anche dirsi semplicemente valore e, contrariamen­
te al valore d’uso, esso è misurabile; inoltre, rappresentando la caratteristica
intrinseca di un bene, è un valore oggettivo, cioè quello che si concretizza, o si
può concretizzare, in un’economia di scambio”.
Dal punto di vista estimativo il termine valore rappresenta la più probabile
quantità di moneta che si attribuisce ad un bene economico per un determinato
fine.
È quindi importante non confondere il valore di mercato con il valore di
stima, in quanto il primo è un valore che si realizza in una libera contrattazio­
ne di compravendita attraverso lo scambio di un bene con una determinata
quantità di moneta, mentre il secondo è semplicemente un giudizio di valore,
monetariamente espresso, in riferimento ad un dato bene ed in relazione ad
una specifica finalità.
L’Orefice (1984) rileva inoltre la differenza tra prezzo, valore e costo di un
bene economico:
− il primo indica “un’equivalenza economica di tipo storico (cioè
l’ammontare in moneta di uno scambio già avvenuto)”;
− il secondo è attribuibile “ai giudizi ipotetici di equivalenza (cioè al più
probabile ammontare monetario in base al quale uno scambio di beni eco­
nomici potrebbe aver luogo con riferimento all’attualità)”;
− il terzo “è costituito dalla somma dei costi di tutti i fattori produttivi impie­
gati”.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
11
1.3 Il valore di stima
In un’economia di mercato la moneta va considerata come l’unico mezzo
necessario per poter attribuire ad un bene un valore di stima; valore che, di
conseguenza, deve essere oggettivo, affinché possa risultare il più probabile.
Il significato di quest’ultima locuzione è di fondamentale importanza nella
teoria estimativa; secondo il Michieli (1992) essa “sta solo ad indicare che il
perito deve sapere scegliere, fra tutti i possibili valori, quello che statistica­
mente ha maggiori possibilità di verificarsi.
In altre parole, il giudizio di stima non deve esprimere l’opinione delle per­
sone direttamente interessate al caso di stima, e tanto meno quella del perito.
Come tale, il valore di stima non può e non deve riguardare il cosiddetto valo­
re d’uso”.
Condizione necessaria, per poter esprimere un valore di stima è la presenza
di un mercato; se tale valore è temporalmente riferito ad un preciso momento,
la condizione diventa sufficiente, poiché solo in questo caso esso acquista un
significato economico.
Nella pratica sono diversi i casi di stima che si possono verificare, ma, gli
aspetti economici sotto i quali i beni possono essere valutati sono “normal­
mente” riconducibili a sei.
- Più probabile valore di mercato.
È definito dal valore di stima che si assegna ad un bene in relazione ad una
possibile presenza dello stesso sul mercato. Identifica quindi il più probabile
valore che si potrebbe realizzare in una libera contrattazione di compravendita.
Naturalmente tale valutazione è possibile solo se esiste un mercato, più o me­
no attivo, del bene da stimare, mentre il giudizio di stima risulterà tanto più
obiettivo e statisticamente significativo quanto più ampio e attivo sarà il mer­
cato di quel bene. In definitiva, il più probabile valore di mercato di un bene si
può definire come quel valore che con ogni probabilità si realizzerebbe in un
mercato specifico e in quel dato momento.
- Più probabile valore di costo.
Si identifica con la sommatoria delle spese che un imprenditore ordinario do­
vrebbe sostenere per produrre o riprodurre un dato bene in un dato tempo.
- Più probabile valore di capitalizzazione. Rappresenta il valore capitale che corrisponde algebricamente all’accumulazione, al tempo di riferimento della stima, di tutti i redditi futuri ordinariamente ri­
traibili da un bene. Il valore di capitalizzazione si identifica quindi nello scon­
to all’attualità, mediante un appropriato saggio di interesse, dei redditi avveni­
re di un dato bene. 12
GIAMPAOLO MARCHI
- Più probabile valore di trasformazione.
Indica il valore che si può attribuire ad un bene economico in vista della sua
trasformazione. Esso si ricava per differenza tra il valore di mercato del bene
trasformato e le spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per
trasformare il bene stesso.
- Più probabile valore di surrogazione.
Identifica il valore attribuibile ad un bene capace di sostituire il bene oggetto
di stima. Tale giudizio di stima si può formulare, quindi, assumendo per base
della valutazione il prezzo di mercato di un altro bene capace di surrogare, in
termini economici, il bene da stimare.
Si ricorre in pratica al valore di surrogazione quando: non esista un mercato
per il bene oggetto di stima; in seguito alla diminuita disponibilità o mancanza
di un bene, si voglia sostituirlo con un altro.
- Più probabile valore complementare.
È il valore attribuibile alla porzione residua (A) di un bene (A + B) a seguito
dello scorporo da quest’ultimo del bene (B).
Naturalmente il più probabile valore complementare ha ragione di esistere solo
e soltanto nel caso in cui i due beni (A) e (B) congiuntamente considerati (A +
B) siano in grado di espletare una utilità d’uso o produttiva maggiore di quella
conseguibile con la semplice somma delle loro singole utilità disgiunte.
Tale giudizio di stima, pertanto, acquista rilevanza pratica quando da un bene
intero – costituendo un’entità economica indipendente – viene staccata, distol­
ta o distrutta una parte che sia però complementare al tutto e difficilmente
reintegrabile o sostituibile. Il valore complementare quindi si ottiene – ogni­
qualvolta sussistano i requisiti di cui sopra – per differenza tra il valore di
mercato del bene intero e il valore di mercato della parte residua del bene stes­
so, concepita staccata e separatamente vendibile.
Fra i precedenti sei valori di stima quello che assume maggiore im­
portanza nella pratica estimativa è il più probabile valore di mercato, poiché
sta alla base degli altri cinque.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
13
CAPITOLO II
La metodologia estimativa
2.1 La comparazione come unico metodo di stima
Il dibattito sulla metodologia estimativa, che negli anni passati ha dato
luogo a diverse correnti di pensiero, può essere così riassunto: mentre alcuni
hanno riscontrano una netta differenza tra il metodo analitico ed il metodo sin­
tetico, detti anche rispettivamente metodo razionale e metodo empirico, altri
invece hanno riconosciuto l’unicità del metodo estimativo, basato esclusiva­
mente sulla comparazione. Oggi tuttavia tale problema è stato risolto a van­
taggio dei secondi; a tal proposito sono molto significative le affermazioni del
Famularo (1942) e del Medici (1937):
− per il primo “…dal punto di vista logico, esiste un solo metodo di stima
per tutte le valutazioni: quello del riconoscimento dell’appartenenza del
bene da stimare ad una delle classi formate con prezzo noto, sulla base di
un parametro, comune a tutti i beni e logicamente arbitrario, ma in so­
stanza da scegliersi in rapporto a mutevoli circostanze di fatto…”;
− per il secondo “…le stime, escluse quelle fatte a capriccio, sono tutte stime
per confronto”.
Il confronto sta quindi alla base di una stima; pertanto, una volta noto il
bene oggetto della stessa, occorrerà individuare i beni di confronto ed i para­
metri comuni a tutti i beni comparati.
Per quanto attiene i beni di confronto, essi devono necessariamente appar­
tenere allo stesso mercato omogeneo di cui fa parte il bene oggetto di stima.
La scelta dei parametri non è univocamente determinata, dipendendo so­
stanzialmente dallo scopo della stima.
Solitamente vengono considerati parametri di natura fisica o geometrica
(p.es. il mq di superficie commerciale), merceologica o tecnologica (p.es. i
materiali da costruzione utilizzati), economica o produttiva (p.es. la destina­
zione d’uso). Va sottolineato però che non tutti i parametri assumono la stessa
valenza nell’ambito di una stima; occorrerà dunque individuare quelli, comuni
a tutti i beni comparati, che consentono una buona qualificazione d’ogni sin­
golo bene, per definire una scala dei prezzi riferibili all’unità di misura del pa­
rametro prescelto, dalla quale ricavare il valore di stima cercato.
Pur essendo il principio di unicità del metodo di stima accettato da tutti, si
ricorre spesso alla distinzione tra metodi di comparazione diretta ed indiretta.
L’apparente contraddizione è chiarita dall’Orefice (1984), secondo il quale “le
dizioni proposte non presentano alcunché di antitetico; esprimono entrambe, in
modo sufficientemente esplicito, la comune base del metodo con cui tale con­
fronto viene operato. Il primo di essi comporta una comparazione esplicita ed
14
GIAMPAOLO MARCHI
immediata tra parametri già sinteticamente rappresentativi delle capacità eco­
nomiche e produttive dei beni a confronto (come, ad esempio, £/mq, £/mc
vuoto per pieno, £/vano, £/ha, ecc.), mentre il secondo presuppone, invece, la
comparazione tra quei parametri unitari che consentono, attraverso una loro
opportuna elaborazione, di pervenire al più probabile valore del bene econo­
mico (così, ad esempio, nel metodo per capitalizzazione dei redditi netti, ven­
gono posti a confronto i redditi annui ritraibili da beni analoghi, il complesso
dei costi di gestione ed, infine, anche i rispettivi saggi di capitalizzazione)”.
2.2 La determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili
urbani
Verranno di seguito illustrati i metodi di stima per comparazione diretta ed
indiretta che, nella pratica estimativa degli immobili urbani, sono i più ricor­
renti; si accennerà infine ad un terzo metodo, detto dei minimi quadrati, met­
tendo in evidenza le circostanze in cui esso può rappresentare un valido stru­
mento nella formazione di un giudizio di stima.
2.2.1 Il metodo di stima per comparazione diretta
Questo metodo consente di determinare il più probabile valore di mercato
di un immobile mediante comparazione con altri immobili.
Tale confronto, basato su determinati parametri, consentirà la formazione
di una scala dei prezzi all’interno della quale inserire l’immobile oggetto di
stima. È quindi ovvio che per pervenire ad un risultato oggettivo sarà necessa­
rio individuare opportuni immobili di confronto e parametri sufficientemente
qualificativi.
La scelta degli immobili da comparare ha come premessa l’individuazione
di un mercato omogeneo, ovvero di una porzione di area urbana all’interno
della quale la formazione del valore immobiliare assume caratteri comuni e
ben precisi.
Occorre tuttavia specificare che non necessariamente il mercato omogeneo
coincide con l’intero nucleo urbano o con un singolo quartiere, e che talvolta
all’interno dello stesso mercato omogeneo è possibile individuare delle aree
omogenee nelle quali alcune caratteristiche che portano alla determinazione
del valore sono più significative di altre.
Una volta individuati gli immobili di confronto occorre determinare i pa­
rametri che qualificano un immobile, consentendone successivamente il con­
fronto con altri simili. Solitamente tali parametri tengono conto delle caratteri­
stiche di localizzazione, posizione, tipologiche e produttive, che possono esse­
re così esemplificate.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
15
Caratteristiche di localizzazione
− ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano;
− livello dei collegamenti viari e dei servizi di trasporto pubblico;
− presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, uffici pubblici, ecc.)
facilmente raggiungibili;
− disponibilità a distanza pedonale di un sufficiente numero di esercizi
commerciali al dettaglio (in particolare per “generi di largo e generale con­
sumo”);
− livello di qualificazione dell’ambiente esterno; disponibilità di verde pub­
blico, amenità del sito, assenza di inquinamento, ecc.
Caratteristiche di posizione
- esposizione prevalente dell’unità immobiliare; - eventuale panoramicità; - luminosità; - prospicienza; - altezza dal piano stradale. Caratteristiche tipologiche
− età dell’edificio (e delle unità immobiliari eventualmente aggiunte in epo­
che successive); caratteristiche architettoniche (da valutare tanto in rappor­
to ai pregi conferiti ad ogni singola unità immobiliare quanto in funzione
degli eventuali maggiori costi di manutenzione nonché dei vincoli di desti­
nazione e di modificazione);
− tipologia e condizioni statiche delle strutture (esaminate anche alla luce di
eventuali sopraelevazioni, alterazioni o modifiche apportate nel tempo alle
strutture originarie), delle coperture e delle rifiniture;
− caratteristiche compositive e di manutenzione degli ambienti comuni (an­
droni d’accesso, scale, ecc.) e della specifica unità immobiliare (dimensio­
ni, forma e distribuzione interna dei vani di abitazione e dei servizi) con
particolare riferimento all’ordinaria destinazione d’uso per la quale gli am­
bienti stessi sono stati concepiti, ecc.;
− dispersioni e forma delle aperture nei vani, degli accessi ai locali cantinati
e loro condizioni di utilizzo (areazione, presenza di umidità, ecc.);
− caratteristiche e condizioni degli impianti tecnologici sia condominiali che
privati (rete fognaria e pluviale, rete di adduzione idrica, rete elettrica, e­
ventuale rete di adduzione del gas di città, impianti di riscaldamento e di
condizionamento dell’aria, impianti di ascensori e montacarichi, telefoni
interni, ecc.).
GIAMPAOLO MARCHI
16
Caratteristiche produttive
− situazione locativa attuale dell’unità immobiliare;
− presenza di servitù (attive o passive), diritti, oneri e pesi di qualsivoglia
natura;
− eventuale esenzione temporanea da imposizioni fiscali di qualunque tipo;
− stato giuridico del venditore ed assenza di problemi legati (quali succes­
sioni, fallimenti, liti, ecc.);
− modalità di pagamento del prezzo richiesto;
− presenza di mutui bancari;
− eventuali agevolazioni fiscali all’atto dell’acquisto, ecc.
Da un’analisi dei dati storici del mercato immobiliare appare evidente il
fatto che le singole caratteristiche non influenzino allo stesso modo la forma­
zione del prezzo nelle diverse aree urbane; per esempio la centralità di un im­
mobile sito in un mercato omogeneo centrale ha una rilevanza sicuramente in­
feriore a quella di un analogo immobile localizzato in un mercato periferico in
quanto, in quest’ultimo, è possibile apprezzare un’eventuale centralità locale,
mentre nel primo la centralità è una caratteristica sostanzialmente appartenente
a tutti gli immobili.
Volendo quantificare i risultati ottenuti, e tenendo presente che tale proce­
dimento porta inevitabilmente a delle approssimazioni, l’incidenza percentuale
delle singole caratteristiche nella formazione del prezzo può essere così rias­
sunta:
Mercati omogenei relativi alle aree centrali
Caratteristiche di localizzazione
Caratteristiche di posizione
Caratteristiche tipologiche
Caratteristiche produttive
Totale
Val. min.
5%
15%
15%
25%
60%
Val. max.
10% 25% 30% 35% 100%
Val. max.
30% 20% 25% 25% 100%
Mercati omogenei relativi alle aree intermedie
Caratteristiche di localizzazione
Caratteristiche di posizione
Caratteristiche tipologiche
Caratteristiche produttive
Totale
Val. min.
10%
10%
20%
2510
50%
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
17
Mercati omogenei relativi alle aree periferiche
Val. min.
15%
10%
5%
10%
40%
Caratteristiche di localizzazione
Caratteristiche di posizione
Caratteristiche tipologiche
Caratteristiche produttive
Totale
Val. max.
35% 25% 20% 20% 100%
2.2.2 Il metodo di stima per comparazione indiretta
Il metodo per comparazione indiretta si basa sulla capitalizzazione dei red­
diti; pertanto si richiamano alcuni concetti di matematica finanziaria, dai quali
è possibile dedurre l’algoritmo risolutivo per la determinazione del più proba­
bile valore di mercato di un immobile.
Si definisce interesse il prezzo dovuto per l’uso di una unità di capitale; es­
so si misura con il saggio o tasso r, e può essere semplice se gli interessi matu­
rati non producono a loro volta altri interessi, composto nel caso contrario.
Nel caso d’interesse composto, indichiamo con Co il capitale, con I
l’interesse maturato al termine del primo anno, e con Mi il montante finale cor­
rispondente all’i-esimo anno, somma del capitale e del relativo interesse; al
termine del primo anno avremo:
I = Co r
M1 = Co + I = Co + Co r = Co (1 + r) = Co q
dove q = (1 + r) rappresenta il binomio d’interesse; mentre al termine del se­
condo anno avremo:
M2 = M1 + M1r = M1 (1 + r) = M1 q = Co q2
In generale al termine dell' n-esimo anno il montante Mn sarà pari a:
Mn = Co qn
(2.1)
Dalla (2.1) è quindi possibile ricavare il valore attuale di un capitale Mn di­
sponibile tra n anni, essendo:
Co =
Mn
qn
(2.2)
L’espressione (2.2) è nota come formula dell’attualizzazione.
Si consideri ora un bene economico da cui ogni anno sia ricavabile un red­
dito R che possa essere assunto come costante.
GIAMPAOLO MARCHI
18
Sulla base delle considerazioni fatte precedentemente, sull’interesse com­
posto, al termine del secondo anno si avrà:
A2 = R + R q
al termine del terzo anno:
A3 = R + R q + R q2
ed al termine dell’n-esimo anno:
An = Af = R + R q + R q2 + … + R qn-1 = R (1 + q + q2 + … + qn-1)
I termini tra parentesi rappresentano una progressione geometrica di ragio­
ne q, quindi l’espressione di Af può essere scritta nella forma:
q n −1 q −1
qn −1
Af =
=R n
q −1
q (q − 1)
(2.3)
Utilizzando la (2.2) si può procedere allo sconto all’attualità di tale accu­
mulazione finale: ottenendo:
Ai =
Af
qn
=R
q n −1
q n (q −1)
(2.4)
Se il numero n di anni è sufficientemente grande, possiamo considerare il
limite per n tendente all’infinito dell’espressione (2.4). Si avrà pertanto:
lim Ai =
n →∞
R
qn 1
R
R
=
lim ( n − n ) =
q −1 n →∞ q
q
q −1 r
(2.5)
Dalla (2.5) si può infine ricavare il valore di mercato Vm di un bene eco­
nomico, mediante la relazione:
Vm =
R
r
(2.6)
Il più probabile valore di mercato di un immobile è quindi funzione del
reddito R ritraibile annualmente e del saggio di capitalizzazione r.
Dalla (2.6) si deduce che ad un valore di r inferiore corrisponde un Vm
maggiore e questo può apparire come un’incongruenza; ma l’Orefice (1984) fa
notare che “l’entità del saggio di capitalizzazione è, in genere, direttamente
proporzionale al livello di rischio connesso con l'investimento”.
La teoria che giustifica l'interesse come premio al rischio suggerisce, infat­
ti, di scindere il saggio r in due componenti: un (r’), corrispondente
all’interesse normale che il capitale percepirebbe se investito in impieghi di
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
19
normale sicurezza; una (r’’) corrispondente ad un extra-profitto destinato a ri­
pagare i rischi e le incertezze connesse alla particolare natura dell’investimento
considerato pretium anxietatis”.
Sulla base del principio dell’ordinarietà, R rappresenta il reddito capitaliz­
zabile medio, annuo e continuativo che il proprietario può normalmente ritrar­
re dall’immobile urbano se locato, supposto in condizioni ordinarie e a muri
vuoti. Occorre precisare che il termine R che compare nella (2.6) rappresenta il
reddito netto, che di seguito indicheremo con Rn, per il quale vale la relazione:
Rn = Ca + Ic – (Ca x spese)
(2.7)
essendo Ca il canone annuo posticipato, ottenuto aggiungendo a ciascuna rata
di affitto Cm i relativi interessi semplici, ed Ic l’eventuale interesse annuo sul
deposito cauzionale di competenza del proprietario2.
Il termine spese presente nella (2.7) si riferisce, generalmente, alla somma
di sei differenti componenti.
Spese di manutenzione. Solitamente si distinguono in generali e particolari: le
prime si riferiscono a tutto l’edificio, le seconde alla singola unità immobilia­
re; variano in funzione dello stato di conservazione del fabbricato, della sua
età, e dei materiali con i quali è stato costruito.
Spese per servizi ed amministrazione. Le prime sono dovute per la pulizia,
l’illuminazione, l’eliminazione dei rifiuti dagli ambienti e spazi di uso comune
e la fornitura di acqua potabile; in presenza di ascensore, impianto di riscal­
damento, servizio portineria o giardino condominiale, le voci di spesa relative
vanno computate nelle spese per i servizi. Le spese per l’amministrazione
compaiono quando il condominio nomina un amministratore, e vanno comun­
que considerate qualora quest’ultimo sia lo stesso proprietario dell’immobile.
Alee per sfitti ed inesigibilità. Costituiscono l’aliquota di rischio connesso alla
probabilità di non poter conseguire il reddito netto ordinario. Di norma l’alea è
direttamente collegata tanto al locale rapporto tra domanda ed offerta delle u­
nità immobiliari corrispondenti allo specifico tipo in esame, quanto alle carat­
teristiche del conduttore ordinario (morosità, insolvibilità, litigiosità, ecc.).
Notevole influenza sulla misura di tali detrazioni presenta, spesso, la dimen­
sione complessiva dell’unità immobiliare mentre le percentuali di alea per sfit­
2
Secondo la legge sull’equo canone degli immobili urbani ad uso abitazione del 27/7/1978,
la cauzione non può superare le tre mensilità, ed è fruttifera a favore dell’inquilino sulla base
del saggio legale. Quest’ultimo, previsto dall’art. 1284 del Codice Civile, prima dell’entrata
in vigore (15 dicembre 1990) della legge 26 novembre 1990, n° 353, era pari al 5%. Dal 16
dicembre 1990 il saggio è stato elevato (legge 353/90) al 10%. Dal 1° gennaio 1997 è ridi­
sceso al 5%, mentre a decorrere dal 1° gennaio 1999 è stato fissato al 2,5%.
20
GIAMPAOLO MARCHI
ti per le seconde case sono, di norma più elevate, in quanto il reddito annuo è
già limitato per loro natura a soli pochi mesi”.
Spese per assicurazioni. Si riferiscono ad eventuali contratti di assicurazione
contro i rischi derivanti da incendi, fulmini e scoppi di gas; sotto questa voce
ricadono anche le spese assicurative inerenti alla responsabilità civile verso
terzi per danni imputabili al proprietario.
Aliquote di ammortamento. Dipendono dalla vetustà e dalle condizioni stati­
che dell’edificio; per fabbricati in buono stato e per i quali sia possibile preve­
dere un’ulteriore durata di cento anni, la quota può considerarsi trascurabile.
Aliquote per imposte e tasse. Si riferiscono alle diverse imposizioni fiscali alle
quali sono soggette le unità immobiliari; non sono facilmente desumibili a
priori, poiché dipendono dalle particolari condizioni economiche del proprie­
tario, e dalla relativa possibilità di beneficiare di sgravi fiscali.
Indicativamente le detrazioni percentuali da operarsi sul reddito lordo an­
nuo sono così riassumibili:
Spese di manutenzione ord. e straord.
Spese per servizi ed amministrazione
Alee per sfitti ed inesigibilità
Spese per assicurazioni
Aliquote di ammortamento
Aliquote per imposte e tasse
Totale
val. min.
3.00%
2.00%
0.00%
1.00%
0.50%
10.00%
16.50%
val. max.
6.00%
3.50%
2.00%
2.50%
5.00%
30.00%
49.00%
Una volta determinata l’incidenza totale delle spese sul reddito lordo e ot­
tenuto il reddito netto Rn, per ricavare il valore di mercato Vm dell’immobile è
necessario calcolare il saggio di capitalizzazione r.
Occorre innanzi tutto porre l’accento sulla fondamentale differenza tra
saggio di interesse e saggio di capitalizzazione.
Mentre il primo rappresenta il prezzo d’uso di una unità di denaro
nell’unità di tempo, il secondo definisce il prezzo d’uso, nella stessa unità di
tempo, di una unità di risparmio trasformata in capitale.
Il calcolo di r fa solitamente riferimento ad un valore medio, ricavato da
analisi statistiche su dati relativi a centri di differenti caratteristiche urbane e
demografiche.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
21
Partendo dal saggio medio rm, vengono ad esso apportate una serie di de­
trazioni o aggiunte (relative rispettivamente a caratteristiche positive e negati­
ve dell’immobile), pervenendo così al valore di r.
Il metodo di definizione proposto dall’Orefice (1984) prevede un campo
differente di oscillazione del saggio di capitalizzazione medio in funzione del­
le dimensioni del centro abitato:
Centri di grande dimensione
Centri di media dimensione
Centri di limitata dimensione
min.
0,50%
1,50%
2.00%
max.
4,50%
5,50%
6.00%
Vengono quindi individuate quattordici caratteristiche, che interven-gono
sulla definizione del saggio3 con aggiunte o detrazioni al valore di rm.
Centralità dell’ubicazione dell’immobile rispetto al cen­
1) tro urbano. Livello dei collegamenti e del servizio dei
trasporti.
Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edi­
2)
fici pubblici, ecc.) a distanza pedonale.
Qualificazione dell’ambiente esterno. Idoneità insediati­
3) va. Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambien­
tali.
Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde
4)
pubblico o privato.
Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a
5)
parcheggio.
Subtotale
6) Caratteristiche di panoramicità.
7) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità.
8) Quota rispetto al piano stradale.
Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi
9)
coperti o scoperti.
Subtotale
3
± 0,22%
± 0,28%
± 0,18%
± 0,08%
± 0,06%
± 0,82%
±
±
±
±
±
0,36%
0,20%
0,08%
0,06%
0,70%
L’incidenza delle caratteristiche indicate in tabella riporta quella definita dall’Orefice nel
1984. A partire dall’edizione del 1995 l’incidenza delle singole componenti è stata dallo
stesso autore aggiornata, sulla base di rilevazioni statistiche recenti.
22
10)
11)
12)
13)
14)
GIAMPAOLO MARCHI
Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologi­
co e di efficienza degli impianti.
Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Sicurezza delle situazioni strutturali.
Età dell’edificio.
Subtotale
Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la pre­
senza di mutui edilizi).
Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche
di destinazione.
Subtotale
± 0,16%
±
±
±
±
0,12%
0,10%
0,38%
0,06%
± 0,04%
± 0,10%
Suddividendo le quattordici caratteristiche nei gruppi 1) - 5), 6) - 9), 10) ­
12), 13) - 14), in ciascuno di essi possiamo riconoscere rispettivamente le ca­
ratteristiche di localizzazione, posizione, tipologiche e produttive già descritte
nel metodo per comparazione diretta; questa considerazione può rappresentare
l’ulteriore conferma dell’unicità del metodo di stima, basato sulla comparazio­
ne dei beni in relazione a dei parametri oggettivi ben precisi.
2.2.3 Il metodo dei minimi quadrati
Nei casi in cui il valore di un bene immobiliare sia sensibilmente influen­
zato dalla consistenza, o dal complesso delle sue caratteristiche qualitative, e
non sia possibile individuare una serie di immobili di confronto strettamente
omogenei sotto questo punto di vista, può essere di aiuto il metodo dei minimi
quadrati. Quest’ultimo consente, con una certa approssimazione, di conoscere
la legge di variazione dei prezzi unitari in funzione della quantità scambiata,
ovvero in funzione dei coefficienti di qualità; legge che, nell’ipotesi della line­
arità del fenomeno, analiticamente è rappresentata da una particolare retta di
equazione
Y = a + bX
(2.8)
detta interpolante.
Detto Y il prezzo del bene calcolato con la (2.8) e X la sua consistenza ov­
vero il totale delle caratteristiche qualitative, si definisce deviazione S la diffe­
renza tra il prezzo reale e Y.
La particolarità della retta interpolante sta nel fatto che la somma algebrica
delle singole deviazioni è minima.
I valori a e b che consentono di definire tale retta interpolante si ottengono
dalla risoluzione del sistema di equazioni:
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
23
N a + b ΣX – ΣY = 0
a ΣX + b ΣX2 – ΣXY = 0
nelle quali N è il numero degli immobili di confronto.
Una volta nota l’interpolante è possibile calcolare il valore dell’immobile
oggetto di stima sostituendo nella (2.8) la sua consistenza ovvero il coefficien­
te attribuibile alle sue caratteristiche qualitative.
24
GIAMPAOLO MARCHI
CAPITOLO III
L’applicazione della metodologia estimativa al mercato
immobiliare di Cagliari
Lo studio dei valori immobiliari nella città di Cagliari è impostato sulla ba­
se delle considerazioni svolte nel capitolo precedente.
La ricerca del più probabile valore di mercato, infatti, è stata condotta con
il metodo per comparazione diretta e con quello per comparazione indiretta,
utilizzando talvolta, come si vedrà nel seguito della trattazione, il metodo dei
minimi quadrati.
Prima di considerare separatamente gli aspetti caratteristici di ciascun me­
todo sarà esposto il criterio di selezione del campione di immobili, essendo
questi ultimi comuni ad entrambi.
3.1 Il mercato immobiliare cagliaritano
Lo studio dell’intero mercato cagliaritano ha comportato inizialmente la ri­
cerca di un campione di immobili ampio ed omogeneo, tale cioè da ricoprire
l’intero territorio urbano in modo uniforme.
A tal proposito sono state prese in esame le rilevazioni effettuate, a partire
dal 1991-92, nell’ambito delle attività di ricerca condotte dal laboratorio di
Estimo della Facoltà di Ingegneria di Cagliari, sottoponendole a successive
selezioni che hanno determinato l’eliminazione di parte delle stesse per i se­
guenti motivi (elencati per ordine di esclusione):
- non appartenenza al mercato immobiliare oggetto di studio;
- mancanza dei dati catastali;
- non appartenenza alla categoria catastale A;
- mancanza di una planimetria dalla quale dedurre l’effettiva distribuzione
dei vani;
- sommaria descrizione o insufficienza dei dati relativi alle caratteristiche
costruttive dell’immobile.
È stato così definito un campione di 237 immobili:
Largo Gennari 4
Piazza Belgio 5
Piazza Belgio 8
Piazza d'Esquivel 16
Piazza Francia 6
Piazza Giovanni XXIII 62
Piazza Giovanni XXIII 9
Piazza Lussemburgo 1
Via Alghero 29
Via Ancona 16
Via Arezzo 31
Via Argentiera 22
Via Argentiera 32
Via Argentiera 6
Via Asquer 20
Via Astrolabio 3
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
Piazza Michelangelo 14
Traversa Mandrolisai 12
Via Alghero 22
Via Bandello 18
Via Bandello 48
Via Beato Angelico 5
Via Bembo 33
Via Berna 7
Via Bligny 9
Via Boiardo 25 (Su Planu)
Via Boiardo 51
Via Boito 3
Via Bonn 4
Via Bonn 6
Via Borromini 3
Via Bosco Cappuccio 5
Via Botticelli 10
Via Brescia 9
Via Brigata Sassari 7
Via Budapest 9
Via Buggerru 2
Via Caboni 14
Via Caboni 14
Via Cadello 6 (4° piano)
Via Cagna 37
Via Cagna 37
Via Cagna 48
Via Cagna 66
Via Campania 2
Via Campo Pisano 47
Via Capitana 28
Via Capula 4
Via Carducci 3
Via Carducci 3
Via Carlo Baudi di Vesme 70
Via Castagnevizza 6
Via Castelvì 12
Via Castelvì 3
25
Via Baccelli 10
Via Balestra 4
Via Bandello 15
Via Castiglione 67
Via Castiglione 76
Via Castiglione 79
Via Castiglione 92
Via Cavaro 10
Via Cavaro 73
Via Cettigne 30
Via Cherubini 28
Via Cimarosa 21
Via Cimarosa 27
Via Ciociaria 1
Via Ciociaria 15
Via Cocco Ortu 6
Via Cocco Ortu 63
Via Cocco Ortu 75
Via Col d'Echele 25
Via Col del Rosso 26
Via Col del Rosso 37
Via Copernico 3
Via Corelli 5
Via Cornalias 72
Via Corsica 35
Via Corsica 6
Via Costa 18
Via Curie 1
Via Dalmazia 5
Via Dante 65
Via Dante 65
Via Dante 93
Via De Gioannis 10
Via De Gioannis 25
Via De Magistris 8
Via dei Conversi
Via Dei Falletti 27
Via dei Giudicati 30
26
Via Castiglione 45
Via Castiglione 62
Via dei Visconti 34
Via del Nastro Azzurro 3
Via del Pozzetto 3
Via della Pineta 152
Via della Pineta 48
Via della Pineta 56
Via delle Rondini 4
Via Dessì Deliperi 1
Via Dessì Deliperi 9
Via Doberdò 44
Via Doberdò 75
Via Doberdò 97
Via Donizetti 1/a
Via Donizetti 47
Via Einstein 2
Via Einstein 21
Via Fais 4
Via Falzarego 27
Via Farina 44
Via Favonio 36
Via Fermi 16
Via Ferracciu 23
Via Fleming 4
Via Forlanini 14
Via Forlanini 21
Via Fracastoro 39
Via Francoforte 9
Via Freud 1
Via Galassi 8
Via Genova 6
Via Ghibli 13
Via Ghibli 5
Via Giotto 5
Via Giotto 6
Via Giudice Chiano 32
Via Giudice Guglielmo 50
GIAMPAOLO MARCHI
Via dei Giudicati 30
Via dei Visconti 34
Via Goldoni 15
Via Goldoni 4
Via Guicciardini 9
Via Is Mirrionis 152
Via Is Mirrionis 8
Via La Nurra 4
Via La Vega 11
Via La Vega 14
Via La Vega 14
Via La Vega 7
Via Lai 40
Via Lai 56
Via Leonardo da Vinci 3
Via Leopardi 17
Via Liguria 12
Via Liguria 38
Via Logudoro 48
Via Lombardia 43
Via Lombardia 45
Via Lunigiana 26
Via Lunigiana 44
Via Machiavelli 9
Via Mameli 163
Via Mandrolisai 66
Via Mandrolisai 78
Via Manzoni 2
Via Manzoni 75
Via Marghine 1
Via Mestre 3/a
Via Mestre 6
Via Milano 48
Via Monfalcone 1
Via Monfalcone 6/b
Via Monselice 3
Via Monsignor Parraguez 6
Via S. Salvatore da Civita 10
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
Via Giudicessa Benedetta 72
Via Monteponi 24
Via Montesanto 18
Via Montesanto 70
Via Monte Sabotino 12/c
Via Montello 47
Via Nizza 28
Via Nuoro 60
Via Oslo 7
Via Pacinotti 20
Via Palestrina 22
Via Palestrina 46
Via Paoli 50
Via Pascoli 35
Via Pascoli 9
Via Peschiera 7
Via Piceno 13
Via Piemonte 17
Via Piero della Francesca 10
Via Pola 5
Via Pontano 3
Via Pontano 3
Via Portovesme 7
Via Premuda 30
Via Puccini 1
Via Quintino Sella 72
Via Quintino Sella 76
Via Quintino Sella 90
Via Quirra 5
Via Redipuglia 38
Via Redipuglia 43
Via Rossello 9
Via Rossini 44
Via Rossini 62
Via Rossini 71
27
Via Salaris 2
Via San Benedetto 57
Via San Benedetto 76
Via San Carlo Borromeo 9
Via Sanjust 25
Via Sant'Alenixedda 79
Via Satta 12
Via Satta 12
Via Satta 45
Via Scano 6
Via Scano 13
Via Scano 50/a
Via Setzu 6
Via Stampa 10
Via Tagliamento 44
Via Taranto 2
Via Tempio 29
Via Timavo 58
Via Tommaseo 18
Via Tramontana 4
Via Trentino 13
Via Trincea dei Razzi 34
Via Trincea dei Razzi 86
Via Trincea delle Frasche 58
Via Umbria 9
Via Vittorio Veneto 42
Via XX Settembre 44
Via Zagabria 1
Viale Marconi 89/91
Viale Merello 87/a
Viale Trieste 12
Viale Trieste 17
Vico I° Merello 14
Vico Nuoro 6
28
GIAMPAOLO MARCHI
L’analisi del campione disponibile ha suggerito una parziale revisione
dell’obiettivo iniziale, vale a dire lo studio dell’intero mercato cittadino.
La insufficiente omogeneità dei dati, relativi ai quattro quartieri storici di
Cagliari ed ai più recenti Sant’Elia e Lungomare Poetto, ha portato infatti alla
loro esclusione dall’area di studio ed all’individuazione di un nuovo segmento
territoriale di mercato.
La particolarità delle aree escluse tuttavia, non influenza significativamen­
te la portata dello studio.
Da una parte i quartieri di Castello, Stampace, Villanova e Marina presen­
tano caratteristiche architettoniche e compositive nonché problematiche urba­
nistiche profondamente differenti rispetto al resto della città; caratteristiche
tutte che influiscono significativamente nel processo di formazione dei valori
immobiliari.
Al riguardo si può far notare, p. es., come la semplice ristrutturazione di un
immobile, situato in centro storico, debba sottostare a vincoli di natura urbani­
stica (p. es. l’impossibilità di variare la cubatura o di apportare sostanziali mo­
difiche tipologiche ai singoli corpi di fabbrica) o compositiva (p. es. l’uso di
particolari materiali da costruzione o il mantenimento totale o parziale delle
componenti strutturali), sensibilmente più rigidi ed onerosi rispetto a quelli di
un immobile sito in periferia.
Gli oneri di ristrutturazione avranno quindi un’incidenza diversa sulla for­
mazione del valore di mercato4; fatto questo che, a parità di condizioni manu­
tentive, esclude la comparazione diretta tra gli immobili ricadenti in centro
storico e quelli, immediatamente limitrofi, ma non appartenenti al C.S..
L’esclusione dei quartieri storici dunque non inficia lo studio completo ed
omogeneo del restante mercato, essendo quest’ultimo regolato da leggi pro­
prie, e come tali deducibili dalla analisi delle specifiche componenti.
Le stesse conclusioni possono trarsi, con differenti motivazioni, in merito
all’esclusione del Lungomare Poetto e del quartiere Sant’Elia; in entrambi i
settori insediativi la domanda d’acquisto è risultata scarsa; fatto questo che, in
relazione alla significatività statistica perseguita dallo studio, ha reso impossi­
bile l’acquisizione di un numero di dati sufficienti per la comparazione.
Per il Lungomare del Poetto questo fatto può essere legato all’immediata
vicinanza del Lido ed alle quasi inesistenti infrastrutture, espresse dai che fat­
tori di localizzazione, con il conseguente basso livello di comfort insediativo.
Per il quartiere Sant’Elia invece il problema sembra sostanzialmente ricon­
ducibile alla struttura sociale del quadro insediativo, fattore peraltro aggravato
4
Mercato che in questo caso risulterà molto più attento al valore di trasformazione.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
29
da significativi problemi di sicurezza; elementi che, congiuntamente assunti,
determinano una scarsa appetibilità dell'area dal punto di vista residenziale5.
Dopo aver assegnato a ciascuna delle 237 unità immobiliari un codice nu­
merico di identificazione, si è provveduto a suddividere il mercato oggetto di
studio in settori connotati al loro interno da caratteristiche simili dal punto di
vista della localizzazione rispetto all’area urbana.
Si è così pervenuti alla definizione di tredici macroaree, alle quali è stata
assegnato un codice distintivo costituito da una lettera.
La predetta ripartizione delle macroaree ha immediatamente evidenziato
l’inesistenza di una correlazione biunivoca tra areali definiti dal mercato e
suddivisioni amministrative e/o circoscrizionali del centro urbano.
Occorre evidenziare che la singola zona non necessariamente rappresenta
un mercato elementare omogeneo in senso stretto6; al contrario è possibile in­
dividuare all’interno di una stessa zona più mercati elementari omogenei.
Viene qui di seguito riportata la suddivisione del mercato immobiliare in
zone, facendo per comodità riferimento alla denominazione del quartiere che
in prevalenza le ricomprende.
Ciascun immobile è inoltre identificato da un codice numerico, mentre per
la precisa localizzazione di ciascuna unità immobiliare, si rimanda alla carto­
grafia schematica disponibile sul supporto informatico.
5
Marchi G. (1988). Significativo, al riguardo, è stato l’esperimento della fittizia commercia­
lizzazione (al valore di costruzione dell’edilizia popolare) di un inesistente appartamento,
fatto proporre agli occasionali clienti di una agenzia immobiliare cittadina. Veniva così de­
scritto: - Appartamento panoramico di recentissima costruzione, in buono stato, piano alto:
tre vani, cucina, bagno, due verande, termoascensore, posto auto. Superficie commerciale 98
mq. Prezzo 75.000.000. Quartiere Sant’Elia -.In tre mesi, su un campione di 83 potenziali
clienti cui è stato proposto, 81 non hanno approfondito l’argomento. Due hanno richiesto
notizie aggiuntive. Nessuno ha chiesto di visitarlo.
6
Vedasi il secondo capitolo.
GIAMPAOLO MARCHI
30
A) ZONA IS MIRRIONIS (parte alta)
1 Via Bligny 9
2 Via Brigata Sassari 7
3 Via Castagnevizza 6
4 Via Col d'Echele 25
5 Via Doberdò 44
6 Via Doberdò 75
7 Via Doberdò 97
8 Via Is Mirrionis 152
9 Via Monfalcone 1
10 Via Monfalcone 6/b
11 Via Monte Sabotino 12/c
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
B) ZONA IS MIRRIONIS (parte bassa)
22 Piazza d'Esquivel 16
38
23 Traversa Mandrolisai 12
39
24 Via Argentiera 22
40
25 Via Argentiera 32
41
26 Via Argentiera 6
42
27 Via Balestra 4
43
28 Via Bosco Cappuccio 5
44
29 Via Buggerru 2
45
30 Via Cadello 6 (4° piano)
46
31 Via Campo Pisano 47
47
32 Via Carlo Baudi di Vesme 70
48
33 Via Ciociaria 1
49
34 Via Ciociaria 15
50
35 Via Col del Rosso 26
51
36 Via Col del Rosso 37
52
37 Via Cornalias 72
Via Montello 47
Via Montesanto 18
Via Montesanto 70
Via Redipuglia 38
Via Redipuglia 43
Via Tagliamento 44
Via Timavo 58
Via Trincea dei Razzi 34
Via Trincea dei Razzi 86
Via Trincea delle Frasche 58
Via Dei Falletti 27
Via La Nurra 4
Via Lunigiana 26
Via Lunigiana 44
Via Mandrolisai 66
Via Mandrolisai 78
Via Marghine 1
Via Monsignor Parraguez 6
Via Monteponi 24
Via Portovesme 7
Via Premuda 30
Via Quintino Sella 72
Via Quintino Sella 76
Via Quintino Sella 90
Via Quirra 5
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
C) ZONA MULINU BECCIU
53 Via Asquer 20
54 Via Beato Angelico 5
55 Via Boiardo 25 (Su Planu)
56 Via Borromini 3
57 Via Botticelli 10
58 Via Dessì Deliperi 1
31
59
60
61
62
63
Via Dessì Deliperi 9
Via Giotto 6
Via Giotto 5
Via Piero della Francesca 10
Via Setzu 6
D) ZONA VIA LIGURIA-VIA CAMPANIA
64 Via Campania 2
72 Via Liguria 38
65 Via Capitana 28
73 Via Lombardia 43
66 Via Dalmazia 5
74 Via Lombardia 45
67 Via La Vega 11
75 Via Piceno 13
68 Via La Vega 14
76 Via Piemonte 17
69 Via La Vega 14
77 Via Trentino 13
70 Via La Vega 7
78 Via Umbria 9
71 Via Liguria 12
E) ZONA VIA CASTIGLIONE-V. MARCONI
79 Via Bandello 15
86 Via Castiglione 76
80 Via Bandello 18
87 Via Castiglione 79
81 Via Bandello 48
88 Via Castiglione 92
82 Via Bembo 33
89 Via Copernico 3
83 Via Castiglione 45
90 Via Guicciardini 9
84 Via Castiglione 62
91 Via Stampa 10
85 Via Castiglione 67
92 Viale Marconi 89/91
F) ZONA VIA BIASI-VIA DEI GIUDICATI
93 Piazza Giovanni XXIII 9
99 Via del Nastro Azzurro 3
94 Via Capula 4
100 Via Galassi 8
95 Via dei Giudicati 30
101 Via Giudice Chiano 32
96 Via dei Giudicati 30
102 Via Giudice Guglielmo 50
97 Via dei Visconti 34
103 Via Giudicessa Benedetta 72
98 Via dei Visconti 34
104 Via San Carlo Borromeo 9
GIAMPAOLO MARCHI
32
G) ZONA SAN BENEDETTO OVEST
105 Via Alghero 22
115
106 Via Alghero 29
116
107 Via Carducci 3
117
108 Via Carducci 3
118
109 Via Cocco Ortu 6
119
110 Via Cocco Ortu 63
120
111 Via Cocco Ortu 75
121
112 Via Costa 18
122
113 Via Farina 44
123
114 Via Ferracciu 23
124
125 Via Satta 12
127
126 Via Satta 12
128
H) ZONA SAN BENEDETTO EST
129 Largo Gennari 4
130 Piazza Giovanni XXIII 62
131 Piazza Michelangelo 14
132 Via Boiardo 51
133 Via Boito 3
134 Via Cavaro 10
135 Via Cavaro 73
136 Via Cherubini 28
137 Via Cimarosa 21
138 Via Cimarosa 27
139 Via Corelli 5
140 Via Dante 65
141 Via Dante 65
142 Via Dante 93
143 Via Donizetti 1/a
144 Via Donizetti 47
145 Via Fais 4
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
Via Lai 40
Via Lai 56
Via Leonardo da Vinci 3
Via Leopardi 17
Via Manzoni 2
Via Manzoni 75
Via Pacinotti 20
Via Paoli 50
Via Salaris 2
Via Sant'Alenixedda 79
Via Satta 45
Via Tempio 29
Via Goldoni 15
Via Goldoni 4
Via Machiavelli 9
Via Palestrina 22
Via Palestrina 46
Via Pascoli 35
Via Pascoli 9
Via Pontano 3
Via Pontano 3
Via Puccini 1
Via Rossini 44
Via Rossini 62
Via Rossini 71
Via San Benedetto 57
Via San Benedetto 76
Via Tommaseo 18
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
33
I) ZONA GENNERUXI
162 Piazza Belgio 5
163 Piazza Belgio 8
164 Piazza Francia 6
165 Piazza Lussemburgo 1
166 Via Berna 7
167 Via Bonn 4
168 Via Bonn 6
169 Via Budapest 9
170 Via Castelvì 12
171 Via Castelvì 3
172 Via Cettigne 30
173 Via dei Conversi
174 Via Francoforte 9
175 Via Nizza 28
176 Via Oslo 7
177 Via Rossello 9
178 Via S. Salvatore da Civita 10
179 Via Sanjust 25
180 Via Zagabria 1
L) ZONA POETTO
181 Via Astrolabio 3
182 Via del Pozzetto 3
185 Via Ghibli 13
186 Via Ghibli 5
183 Via delle Rondini 4
184 Via Favonio 36
187 Via Tramontana 4
M) ZONA AMSICORA-VIA DELLA PINETA
188 Via Baccelli 10
201 Via Fermi 16
189 Via Cagna 37
202 Via Fleming 4
190 Via Cagna 37
203 Via Forlanini 14
191 Via Cagna 48
204 Via Forlanini 21
192 Via Cagna 66
205 Via Fracastoro 39
193 Via Corsica 35
206 Via Freud 1
194 Via Corsica 6
207 Via Mestre 3/a
195 Via Curie 1
208 Via Mestre 6
196 Via della Pineta 152
209 Via Monselice 3
197 Via della Pineta 48
210 Via Scano 13
198 Via della Pineta 56
211 Via Scano 50/a
199 Via Einstein 2
212 Via Scano 6
200 Via Einstein 21
GIAMPAOLO MARCHI
34
N) ZONA BONARIA
213 Via Ancona 16
214 Via Arezzo 31
215 Via Brescia 9
216 Via Caboni 14
217 Via Caboni 14
218 Via De Gioannis 10
219 Via De Gioannis 25
O) ZONA CENTRALE
228 Via Falzarego 27
233 Via Vittorio Veneto 42
229 Via Is Mirrionis 8
231 Via Peschiera 7
227 Via De Magistris 8
230 Via Mameli 163
220
221
222
223
224
225
226
Via Genova 6
Via Logudoro 48
Via Milano 48
Via Nuoro 60
Via Taranto 2
Via XX Settembre 44
Vico Nuoro 6
232 Via Pola 5
234 Viale Merello 87/a
235 Viale Trieste 12
236 Viale Trieste 17
237 Vico I° Merello 14
Successivamente alla classificazione si è provveduto a verificare
l’attendibilità dei dati ritraibili dall’archivio del laboratorio, anche perché la
distribuzione temporale degli stessi interessava gli anni compresi tra il 1991 ed
il 31 dicembre 1997; data quest’ultima alla quale si riferiscono tutte le caratte­
ristiche degli immobili, che verranno successivamente illustrate.
Sono stati quindi integrati, con specifica rilevazione, i dati mancanti o non
sufficientemente chiari, onde consentire la più completa descrizione dei beni
oggetto di stima, e, quale conferma delle loro reali condizioni, è stata acquisi­
ta, per ciascuno di essi, un’immagine fotografica.
3.2 Una scheda come strumento per la ricerca, la gestione e l’elaborazione
dei dati
Dopo aver individuato e verificato le unità immobiliari da stimare, la si­
stematizzazione dei dati è stata appoggiata ad un foglio elettronico7.
7
Denominato nel C.D.: Scheda Valutazione A5.xls, contenuta nel Folder Formato A5. Le
singole schede, di cui la Valutazione n. 1 costituisce un esempio, sono consultabili sul C.D.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
35
La necessità di definire quattro differenti tipi di valore per ciascun immobi­
le, implicava infatti l’elaborazione ed il sicuro controllo di un elevato numero
di dati che, a seguito di successive e spesso ripetitive elaborazioni, avrebbero
portato ai valori ricercati.
Il foglio elettronico8 oltre a riassumere in modo ordinato una pluralità di
dati, ha consentito di gestire ed elaborare gli stessi rendendo agevole e veloce
un lavoro altrimenti lungo e ripetitivo.
Le esigenze informatiche hanno così condotto alla creazione di una scheda
tipo, sopra riportata, che peraltro può essere meglio esaminata consultando le
singole schede di ciascuna unità immobiliare o direttamente sul supporto in­
formatico.
La scheda è strutturata in più sezioni, ciascuna delle quali ricomprende una
serie di informazioni omogenee.
[A] Immobile oggetto di stima - Contiene i dati con i quali il Nuovo Catasto
Edilizio Urbano individua l’unità immobiliare.
[B] Calcolo delle superfici - Riporta la destinazione d’uso dei vani dell’im­
mobile insieme alla loro superficie espressa in mq, e calcola automaticamente
le seguenti grandezze:
- superficie utile = somma delle superfici dei singoli vani chiusi;
- superficie convenzionale = (sup. utile x λ)+[(a+b+c+d+g) x 0,25]+(e x
0,20)+( f x 0,50)+( h x 0,10);
In base alla legge n. 392 del 27 luglio 1978 sull’equo canone, il coefficiente
λ è pari a 1,00, 1,10 e 1,20 rispettivamente per unità immobiliari aventi superfi­
cie utile superiore a 70 mq, compresa fra 46 mq e 70 mq, inferiore a 46 mq;
- superficie commerciale = sup. utile + i + [(a+b+g) x 0,50)] + [(c+d) x 0,10]
Nel caso in cui la superficie dei balconi o delle verande risultati superiore
al 40% della superficie utile, tali accessori vengono computati per un quarto
della loro estensione, e non già per la metà; il valore della superficie commer­
ciale riportato sulla scheda è approssimato all’unità.
8
Foglio che, congiuntamente a tutte le elaborazioni, risulta disponibile sul C.D. allegato.
36
GIAMPAOLO MARCHI
[C] Successivamente si definiscono le caratteristiche di posizione e tipologiche.
La luminosità è valutata scarsa, insufficiente, sufficiente, buona oppure ot­
tima (lo stesso metro viene utilizzato per la panoramicità, l’esposizione e la
prospicienza), mentre alle caratteristiche tipologiche viene attribuito un giudi­
zio in funzione delle seguenti tabelle:
scarso
mediocre
sufficiente
discreto
buono
ottimo
scarso
mediocre
sufficiente
buono
ottimo
stato di conservazione interno
indispensabile ristrutturazione totale
indispensabile ristrutturazione parziale
condizioni ordinarie / immobili con 15 – 20 anni di vita
appartamento parzialmente ristrutturato da meno di 15 anni
appartamento totalmente ristrutturato da meno di 15 anni
appartamento costruito o totalmente ristrutturato negli ultimi
5 anni
stato di conservazione esterno
indispensabile una manutenzione straordinaria
indispensabile una manutenzione ordinaria
opportuna ma non indispensabile una manutenzione ordinaria
nessuna necessità di manutenzione
edificio nuovo o appena ristrutturato
grado di rifinitura interno
intonaco + pavimenti ed infissi esterni di scarsa qualità
intonaco + pavimenti ed infissi esterni di sufficiente qualità
intonaco + pavimenti ed infissi di sufficiente qualità + doppie
finestre (*)
discreto intonaco trattato + pavimenti ed infissi di sufficiente qualità +
doppie finestre (*)
buono intonaco trattato o carta da parati + pavimenti (o parquet) ed
infissi di buona qualità + doppie finestre (*)
ottimo
finiture superiori
n.b. la presenza di porte interne in legno massiccio o, comunque, di buona
qualità aumenta di un grado il giudizio; al contrario, l’assenza delle doppie
finestre, dove previste, lo diminuisce sempre di un grado.
(*) o analogo sistema di taglio termico
scarso
ordinario sufficiente Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
ordinario
sufficiente
discreto
buono
ottimo
37
grado di rifinitura esterno
intonaco semplice / intonaco + rivestimento di qualità ordinaria
rivestimento di qualità ordinaria
intonaco trattato / muro a vista
rivestimento di qualità / intonaco trattato + rivestimento di
qualità / intonaco di qualità superiore
rivestimenti di qualità superiore
presenza di impianti tecnologici
scarso
mediocre
mediocre
sufficiente
discreto
discreto
buono
ottimo
ottimo
ottimo
sufficiente
discreto
discreto
buono
ottimo
ascensore
riscaldamento
riserva
idrica
antenna
centralizzata
cancello
automatico
no
si
no
si
si
si
si
si
si
si
no
no
si
si
si
si
si
si
si
si
no
no
no
no
no
no
si
si
si
si
no
no
no
no
no
si
no
si
no
si
no
no
no
no
si
no
no
no
si
si
livello tecnologico degli impianti
riscaldamento centralizzato
pompa di calore
riscaldamento centralizzato + impianto elettrico a norma di
legge
pompa di calore + impianto elettrico a norma di legge
pompa di calore + impianto elettrico a norma di legge +
doppio ascensore
[D] In questa sezione l’immobile viene localizzato all’interno del perimetro
urbano, descritto mediante una rappresentazione in scala della pianta e visua­
lizzato attraverso un’immagine fotografica.
[E] L’ultima parte della scheda si suddivide in tre prospetti che consentono,
una volta assegnati i relativi coefficienti, di calcolare automaticamente i diffe­
renti valori degli immobili.
GIAMPAOLO MARCHI
38
3.3 La stima del più probabile valore di mercato con il metodo di compa­
razione indiretta
L’applicazione di questo metodo ha portato alla definizione di due valori
differenti:
− il primo è stato ottenuto mediante la capitalizzazione dei redditi annui do­
vuti ad un affitto stimato in relazione ai valori correnti degli stessi nel
1997;
− l’altro, invece, è stato ricavato in funzione dell’affitto stabilito dalla legge
n. 392 del 27 luglio 1978.
3.3.1 Più probabile valore in funzione dell’affitto corrente
Per definire questo valore occorre valutare una serie di parametri dalla cui
elaborazione si ricava il risultato cercato.
Questi parametri, che riassumono le caratteristiche principali dell’unità
immobiliare, consentendone una completa e precisa descrizione ai fini estima­
tivi, sono riportati di seguito, illustrando il criterio con il quale si è pervenuti
alla definizione del loro valore.
Il problema nodale è comunque rappresentato dalla determinazione del
saggio di capitalizzazione r; tale saggio, conformemente alle rilevazioni effet­
tuate dall’Orefice (1984), è stato assunto, quale riferimento base rm , pari a
3,50%, intermedio tra 1.50% e 5,50%; valori rispettivamente minimo e mas­
simo per centri di media dimensione.
L’analisi delle caratteristiche di localizzazione, di posizione, tipologiche e
produttive ha prodotto una serie di detrazioni o aggiunte al valore medio ini­
ziale rm, definendo così il saggio di capitalizzazione r dal quale ricavare il più
probabile valore di mercato dell’immobile, attraverso la formula
Vm =
R
r
(2.6)
Le singole caratteristiche sono di seguito illustrate insieme al criterio di at­
tribuzione dei rispettivi coefficienti.
Caratteristiche di localizzazione
Per definire queste caratteristiche è stata digitalizzata una planimetria della
città di Cagliari9 nella quale sono indicate le seguenti informazioni:
-
localizzazione degli immobili oggetto di stima, ciascuno contraddistinto
dal proprio numero;
9
Consultabile direttamente sul C.D. allegato, all’interno del Folder denominato Cagliari
dwg, ed articolata in sezioni rispettivamente denominate:
legenda.dwg, mappa.dwg, mappa1.dwg, mappa2.dwg, mappa3.dwg..
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
39
- scuole dell’obbligo, istituti superiori e facoltà universitarie, nonché struttu­
re connesse come la mensa universitaria e le case dello studente;
- supermercati di superficie superiore a 400 mq, grandi magazzini e centri
commerciali;
- uffici postali; uffici circoscrizionali; impianti sportivi; strutture sanitarie;
principali parcheggi pubblici e privati;
- percorsi delle linee pubbliche CTM.
1) Centralità dell’ubicazione dell’immobile rispetto al centro
urbano. Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti.
± 0,22%
Questo punto considera due aspetti differenti ai quali non è stato ritenuto
opportuno assegnare la stessa valenza; si è così stabilito di dividere l’intervallo
± 0,22 nella somma di altri due, ± 0,15 e ± 0,07, relativi rispettivamente alla
centralità dell’ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano ed al livello
dei collegamenti e del servizio dei trasporti.
Per quel che riguarda la centralità, è stato assegnato il valore massimo10 –
0,15 agli immobili ubicati lungo le vie e le piazze principali della città, facen­
do decrescere progressivamente tale coefficiente all’aumentare della distanza
dalle stesse.
Analogo criterio è stato seguito per il livello di collegamento, differenzian­
do le vie servite dagli autobus pubblici da quelle non servite: tra le prime è sta­
ta fatta un’ulteriore classificazione in funzione del numero di linee; tra le se­
conde sono state privilegiate quelle in prossimità delle fermate degli autobus.
2) Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici
pubblici, ecc.) a distanza pedonale.
± 0,28%
Per ciascun immobile è stata valutata la presenza, a distanza pedonale, di
tali strutture, tenendo conto della diversa importanza che queste assumono nel­
la formazione del valore; la presenza nelle immediate vicinanze di una scuola
dell’obbligo, p. es., comporta sicuramente maggiori vantaggi rispetto alla pre­
senza di un cinema o di un impianto sportivo.
3) Qualificazione dell’ambiente esterno. Idoneità insediativa.
Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambientali.
± 0,18%
Alle tre singole voci è stata assegnata la stessa importanza, pertanto
l’intervallo ± 0,18% è stato suddiviso in tre intervalli di ± 0,06%.
10
Si ricorda che la diminuzione di rm comporta un aumento di Vm
GIAMPAOLO MARCHI
40
In questo caso le considerazioni non hanno riguardato la singola unità im­
mobiliare, ma è stato assegnato un valore unico per zona, secondo la seguente
tabella:
zona
A) Zona Is Mirrionis (parte alta)
B) Zona Is Mirrionis (parte bassa)
C) Zona Mulinu Becciu
D) Zona Via Campania – Via Liguria
E) Z. Via Castiglione – Viale Marconi
F) Zona Via Biasi – Via dei Giudicati
G) Zona San Benedetto ovest
H) Zona San Benedetto est
I) Zona Genneruxi
L) Zona Viale Poetto
M) Zona Amsicora – Via della Pineta
N) Zona Bonaria
O) Zona Centrale
qual.
amb.
0,00
0,00
-0,03
0,00
-0,03
0,00
-0,06
-0,06
-0,06
-0,06
-0,06
-0,06
-0,06
idon.
previs. totale
insed.
0,00
-0,06 -0,06
0,00
-0,06 -0,06
-0,03
-0,06 -0,12
0,00
-0,06 -0,06
-0,03
-0,06 -0,12
0,00
-0,06 -0,06
-0,03
0,00 -0,09
-0,03
-0,00 -0,09
-0,03
-0,00 -0,09
-0,03
-0,06 -0,15
-0,03
-0,00 -0,09
-0,06
-0,03 -0,15
-0,06
-0,00 -0,12
I valori relativi alla previsione di peggioramenti o miglioramenti ambienta­
li sono stati desunti tenendo conto delle seguenti considerazioni:
A)
previsione del piano sulla sistemazione del colle di Tuvixeddu;
B) – C) ultimazione dei lavori di sistemazione del colle San Michele;
D)
previsione d’intervento sull’area di monte Claro;
E)
benefici sulla viabilità locale conseguenti al completamento dell’asse
mediano di scorrimento;
M)
previsioni di piano in attuazione sull’area circostante lo stagno di Mo­
lentargius;
N)
ipotesi di piano sulla sistemazione della zona del Cimitero Monumen­
tale di Bonaria.
4) Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde
pubblico o privato.
± 0,08%
Anche in questo caso è stata considerata un’intera zona e, constatato che
l’inquinamento ambientale è soprattutto legato al livello di inquinamento acu­
stico, i valori sono risultati inversamente proporzionali alla centralità dell’area.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
41
Va inoltre tenuto presente il fatto che la presenza di verde non riguarda il co­
siddetto “verde condominiale”, bensì aree, pubbliche o private, la cui fruibilità
è estesa all’intera zona in esame.
5) Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a par­
cheggio.
± 0,06%
Prima di attribuire un valore a questo coefficiente è stato necessario fare
una considerazione preliminare che riguarda il parcheggio privato inteso come
pertinenza dell’unità immobiliare.
Nello studio tale tipo di pertinenza è stata sempre scorporata dal bene prin­
cipale (l’unità residenziale) poiché il suo specifico valore è spesso definito da
un mercato autonomo ed indipendente da quello che regola la compravendita
delle unità residenziali.
Il parcheggio privato, che spesso costituisce solo nominalmente un bene
pertinenziale, può costituire autonoma fonte di reddito essendo, il più delle
volte, locabile separatamente.
La sua superficie, pertanto non è stata compresa nella superficie commer­
ciale dell’immobile oggetto di stima, per evitare che il valore unitario di
quest’ultimo risultasse anche da fattori non sufficientemente oggettivi ed o­
mogenei.
Nella maggior parte dei casi, il valore del coefficiente è inversamente pro­
porzionale alla centralità dell’immobile.
Ad esso è stato assegnato un valore pari a 0,00 nei casi in cui la possibilità
di parcheggio esiste nell’arco dell’intera giornata; valori positivi crescenti so­
no stati assegnati nei casi in cui tale possibilità diminuisce in alcune fasce ora­
rie o viene a mancare del tutto. In modo analogo è stato assegnato un valore
negativo decrescete in funzione della maggiore facilità di parcheggio nelle
immediate vicinanze dell’immobile.
Caratteristiche di posizione
6) Caratteristiche di panoramicità.
± 0,36%
La panoramicità di un’immobile è stata stimata mediante l’attribuzione di
un giudizio che fa corrispondere, nella gerarchia ordinata dei valori, la suffi­
cienza all’aurea mediocritas. Il relativo coefficiente è stato determinato suddi­
videndo gli intervalli di variabilità in parti uguali, pervenendo così alle se­
guenti corrispondenze tra giudizi e coefficienti:
GIAMPAOLO MARCHI
42
scarsa ⇒
buona ⇒
+0,36
insufficiente ⇒
sufficiente ⇒ +0,00 -0,18
ottima
⇒
+0,18 -0,36 ± 0,20%
7) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità.
Considerati equipollenti i singoli contributi delle due caratteristiche, è stato
fatto un discorso analogo a quello sulla panoramicità, suddividendo
l’intervallo ± 0,10%, imputabile a ciascuna delle due caratteristiche, in parti
uguali e pervenendo ai seguenti risultati
scarsa ⇒
buona ⇒
+0,10
insufficiente ⇒
sufficiente ⇒ +0,00 -0,05
ottima ⇒
+0,05 -0,10 ± 0,08%
8) Quota rispetto al piano stradale. Sono state individuate cinque classi differenti: piano terra, primo piano,
piano intermedio, ultimo piano, piano attico.
I coefficienti sono stati assegnati in modo analogo a quanto visto ai punti
6) e 7):
primo piano ⇒
piano intermedio ⇒ +0,00 ultimo piano ⇒ -0,04
piano attico ⇒
piano terra
⇒ +0,08
+0,04 -0,08 9) Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi co­
perti o scoperti.
± 0,06%
Questo coefficiente ha tenuto conto della eventuale presenza di locali scan­
tinati, ripostigli, doppi servizi, balconi, verande, terrazze, in funzione della su­
perficie totale dell’immobile.
È stato assegnato un coefficiente +0,06 agli immobili nei quali si nota
l’assenza di spazi aperti accessibili direttamente dall’interno, o qualora la loro
incidenza, sulla superficie commerciale, sia risultata superiore al 30%; il valo­
re –0,03 è stato assegnato in presenza di locale cantina non superiore ai sei
mq.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
43
Caratteristiche tipologiche
10) Grado di rifinitura interna ed esterna.
Livello tecnologico e di efficienza degli impianti.
± 0,16%
L’intervallo ± 0,16 è stato considerato somma dei termini ± 0,12 e
± 0,04, relativi rispettivamente alle voci “grado di rifinitura interna ed ester­
na” e “livello tecnologico e di efficienza degli impianti”.
A sua volta l’intervallo relativo al grado di rifinitura è stato ripartito uni­
formemente tra quello interno e quello esterno, ottenendo così due intervalli
± 0,06.
Sulla base dei giudizi riportati nel secondo paragrafo, con un discorso ana­
logo a quello visto per le caratteristiche di posizione si è giunti a definire i se­
guenti valori:
grado di rifinitura interno
mediocre ⇒ +0,06
sufficiente ⇒ +0,00
buono
⇒ -0,04
ordinario ⇒ +0,02
discreto ⇒ -0,02
ottimo
⇒ -0,06
grado di rifinitura esterno
mediocre ⇒ +0,06
sufficiente ⇒ +0,00
buono
⇒ -0,04
ordinario ⇒ +0,02
discreto ⇒ -0,02
ottimo
⇒ -0,06
livello tecnologico e di efficienza degli impianti
⇒ +0,04
mediocre ⇒ +0,02
scarso
sufficiente ⇒ +0,00
discreto ⇒ -0,01
buono
⇒ -0,03
ottimo
⇒ -0,04
Va rilevato che in quest’ultima tabella non è stata fatta una suddivisione
dell’intervallo in parti uguali, poiché la differenza esistente tra le coppie di
giudizi sufficiente-discreto e buono-ottimo è stata ritenuta inferiore rispetto, p.
es., alla coppia discreto-buono.
GIAMPAOLO MARCHI
44
11) Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Sicurezza delle situazioni strutturali.
± 0,12%
La suddivisione dell’intervallo ± 0,12 in tre sottointervalli non è stata in
questo caso ritenuta opportuna in quanto nessuno degli immobili oggetto di
stima presentava problemi di un qualche rilievo dal punto di vista della sicu­
rezza strutturale.
Si è quindi considerato un intervallo ± 0,06 relativo allo stato di conserva­
zione interno ed uno analogo riferito allo stato di conservazione esterno.
Va comunque detto che nel caso in cui si presentassero problemi strutturali, la loro incidenza sarebbe sicuramente superiore a quella dovuta ai due tipi
di manutenzione. Con il procedimento visto precedentemente, ai diversi giudi­
zi è stato quindi assegnato un valore, secondo lo schema di seguito riportato
stato di conservazione esterno
scarso
⇒ +0,06
sufficiente ⇒
buono
⇒ -0,03 stato di conservazione interno
⇒ +0,06
scarso
sufficiente ⇒ +0,00
buono
⇒ -0,04
mediocre ⇒
+0,03
⇒
-0,06
mediocre ⇒
discreto ⇒
ottimo
⇒
+0,03
-0,02
-0,06
+0,00
ottimo
In quest’ultimo caso i valori compresi tra +0,06 e 0,00 sono stati ri­
partiti uniformemente tra i giudizi scarso – mediocre – sufficiente, mentre
quelli compresi tra 0,00 e –0,06 sono stati ripartiti, sempre uniformemente, tra
i giudizi sufficiente – discreto – buono – ottimo.
12) Età dell’edificio.
± 0,10%
Il coefficiente di vetustà è stato assegnato secondo uno schema simile a
quello con il quale lo stesso viene definito dalla legge sull’equo canone, attri­
buendo -0,10 agli immobili con non più di cinque anni, e aumentando tale va­
lore di 0,01 con cadenza biennale per gli appartamenti con un’età compresa tra
i sei e i quindici anni, e con cadenza annuale per quelli costruiti da più di sedi­
ci anni, fino a raggiungere il valore minimo di 0,10.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
45
La tabella di seguito riportata riassume i valori del coefficiente:
anno
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
valore
-0,10
-0,10
-0,10
-0,10
-0,10
-0,09
-0,09
-0,08
-0,08
-0,07
anno
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
valore
-0,07
-0,06
-0,06
-0,05
-0,05
-0,04
-0,03
-0,02
-0,01
+0,00
anno
1977
1976
1975
1974
1973
1972
1971
1970
1969
1968
⇓
valore
+0,01
+0,02
+0,03
+0,04
+0,05
+0,06
+0,07
+0,08
+0,09
+0,10
Caratteristiche produttive
13) Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la presen­
za di mutui edilizi).
14) Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche di
destinazione.
± 0,06%
± 0,04%
La logica che ha portato alla definizione di questi due coefficienti non in­
terpreta alla lettera le caratteristiche descritte ai punti 13) e 14). L’altalenante
presenza di mutui bancari ordinari e di mutui regionali agevolati ha rappresen­
tato, negli ultimi anni, un elemento di disturbo per il mercato immobiliare, a
causa delle incertezze relative ai tassi di interesse ed alle reali possibilità di
essere sottoscritti.
La suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche di destinazione,
considerati i 237 immobili oggetto di studio, non è apparsa invece un elemento
significativo per la differenziazione degli stessi, avendo i beni caratteristiche
molto simili.
Si è così optato per la definizione di un unico coefficiente di produttività.
Al riguardo si è fatto riferimento ad uno schema proposto dal Genio Civile,
rapportando il valore unitario del metro quadro in misura inversamente pro­
porzionale alla classe di superficie complessiva dell’unità immobiliare da sti­
mare. Tale schema suddivide gli immobili in sette categorie, in base alla per­
centuale di aumento o di sconto rispetto al prezzo medio.
GIAMPAOLO MARCHI
46
superficie dell’appartamento
sino a 40 mq
da 40 a 60 mq
da 60 a 80 mq
da 80 a 120 mq
da 120 a 150 mq
da 150 a 180 mq
oltre 180 mq
percentuale d’aumento
+ 30 %
+ 20 %
+10 %
0%
-5 %
-7,5 %
- 10 %
Sulla base di questi dati, coerentemente alla tendenza espressa dal mercato
locale, sono stati privilegiati gli immobili di superficie compresa tra 80 e 90
mq rispetto a quelli di superficie compresa tra 90 e 120 mq. Si è quindi asse­
gnato il valore medio 0,00 agli ultimi.
Per le altre classi di superficie i coefficienti sono riportati nella tabella se­
guente.
superficie dell’appartamento
sino a 40 mq
da 40 a 60 mq
da 60 a 80 mq
da 80 a 90 mq
da 90 a 120 mq
da 120 a 150 mq
da 150 a 180 mq
oltre 180 mq
coeff. produttività
-0,10
-0,08
-0,04
-0,02
0,00
+0,02
+0.03
+0.04
Nelle pagine successive le tabelle11 I e II riassumono i dati sulle caratteri­
stiche di posizione e tipologiche e i valori dei rispettivi coefficienti, relativi ai
237 immobili oggetto di stima. In esse compariranno delle sigle il cui signifi­
cato è il seguente:
ci = stato di conservazione interno
ri = grado di rifinitura interno
pi = presenza di impianti tecnologici
11
ce = stato di conservazione esterno
re = grado di rifinitura esterno
li = livello tecnologico impianti
Tabelle denominate: Tabella I A5.xls, Tabella II-III A5.xls, contenute nel C.D. nel Folder
Formato A5
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
47
Una volta determinato il saggio di capitalizzazione r, si deve individuare il
valore del canone mensile d’affitto R e l’incidenza percentuale delle singole
voci relative alle spese.
Per quanto riguarda il primo parametro occorre sottolineare che, per il
principio dell’ordinarietà, sul quale si fonda la metodologia estimativa, non
sono stati ritenuti significativi, ed in quanto tali reale espressione del mercato,
taluni valori degli affitti praticati in alcune aree che gravitano attorno alle fa­
coltà universitarie.
Questi valori infatti spesso non rispecchiano le reali ed ordinarie caratteri­
stiche produttive degli appartamenti, dal momento che la locazione a studenti
universitari, spesso attuata ai margini delle norme di legge, consente redditivi­
tà anomale imputabili sia per alle favorevoli condizioni logistiche legate alla
vicinanza degli atenei, sia alla “ diffusa pratica” di non registrare il contratto
di locazione.
Se in queste zone, anziché considerare il più probabile valore ordinario
d’affitto, si assumesse quello della locazione agli studenti, si otterrebbe dalla
capitalizzazione dei redditi un valore d’uso dell’immobile eccessivo sia in re­
lazione alle sue caratteristiche sia nei confronti del suo valore di scambio; va­
lore pertanto improponibile in una ordinaria operazione di compravendita.
I dati12 sui canoni mensili d’affitto relativi alla città di Cagliari testati sul
mercato e sottoposti a verifica di congruità, sulla base delle rilevazioni effet­
tuate dall’Osservatorio sul mercato immobiliare pubblicato da Nomisma
(1977), sono di seguito riportati:
Centri
minimo
£ 9.400/mq
massimo
£ 12.400/mq
Semicentri
minimo
massimo
£ 7.500/mq
£ 10.250/mq
Periferie
minimo
massimo
£6.000/mq £/8.250 mq
Per gli immobili oggetto di stima è stato considerato il valore medio relati­
vo alla loro zona di appartenenza:
£ 10.917/mq per le centrali;
£ 8.875/mq per le intermedie;
£ 7.125/mq per le periferiche.
Per i valori relativi alle sei voci di spesa illustrate nel secondo capitolo, è
stato adottato il seguente criterio.
Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria (min 3,50 % - max 6,00 %)
Si è tenuto conto dello stato di conservazione esterno secondo il seguente
schema:
12
Riferiti al maggio 1997
GIAMPAOLO MARCHI
48
stato di conservazione esterno:
⇒ 6,00 %
scarso
sufficiente ⇒ 4,00 %
ottimo
⇒ 3,00 %
mediocre ⇒
buono
⇒
5,00 %
3,50 %
Spese per servizi ed amministrazioni (min 2,00 % - max 4,00 %)
La percentuale di spesa relativa è stata fissata in funzione dei servizi
condominiali di cui usufruisce l’unità immobiliare:
- assenza di ascensore e riscaldamento centralizzato
- presenza ascensore
- presenza riscaldamento centralizzato
- presenza ascensore + riscaldamento centralizzato
- ascensore + riscaldamento centralizzato + verde condom.
- ascensore + risc. centr. + verde condom. + portineria
0,50 %
1,00 %
2,00 %
3,00 %
3,50 %
4,00 %
Alee per sfitti ed inesigibilità
Non sussistendo in generale apprezzabili situazioni di rischio al riguardo è
stato considerato un valore unico pari a 0,00 %.
Spese per assicurazioni
Stante la diffusa disattenzione degli utenti (proprietari e conduttori) nei
confronti della copertura assicurativa sia pur limitata alla responsabilità civili­
stica è stato assegnato il valore 0,00 %.
Aliquote di ammortamento
Il contributo di tale voce non è stato ritenuto significativo, pertanto è stato
assegnato un valore pari a 0,00 %.
Aliquote per imposte e tasse (max 30,00 % - min 24,00 %)
Poiché la determinazione esatta di tale voce presenta notevoli difficoltà, è
stata considerata la tariffa catastale13 in funzione della quale viene determinata
l’I.C.I. I valori percentuali sono riportati nella tabella seguente:
13
La tariffa è quella attuale, non essendo state ancora determinate le nuove tariffe ai sensi
della L. 23/12/1996 n° 662 e del D.P.R. 23/03/98 n° 138.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
categoria
A/2
A/2
A/2
A/2
A/3
A/3
A/3
A/4
A/3
A/4
A/4
classe
4
3
2
1
4
3
2
3
1
2
1
49
tariffa cat.
£ 441.000
£ 378.000
£ 320.250
£ 273.000
£ 236.250
£ 199.500
£ 168.000
£ 168.000
£ 141.750
£ 141.750
£ 120.750
spesa
30,00 %
29,50 %
29,00 %
28,50 %
28,00 %
27,00 %
26,00 %
26,00 %
25,00 %
25,00 %
24,00 %
Un prospetto riassuntivo dei dati relativi alle singole voci di spesa ed ai più
probabili canoni di locazione è riportato nella tabella III14, riportata alla pagina
seguente.
In essa: “Cat” indica la categoria catastale dell’immobile; “Cl” la classe relativa alla categoria; “Ce” lo stato di conservazione esterno; “mq” la superficie commerciale. 14
Contenuta nel C.D., Folder: Formato A5, file:Tabella II-III A5.xls.
GIAMPAOLO MARCHI
50
3.3.2 Più probabile valore in funzione dell’affitto dedotto dalla legge
sull’equo canone
Questo valore deriva dall’applicazione della Legge n. 392 del 27 Luglio
1978, meglio nota come “Legge equo canone”, secondo la quale il canone di
locazione è pari al 3,85% del prodotto della superficie convenzionale per il
costo base per metro quadrato.
Per quanto attiene l’applicazione della legge la superficie conven-zionale è
stata già definita nel secondo paragrafo di questo capitolo.
Il costo base per metro quadro è dato dal prodotto:
Cbc x a x b x c x d x e x f
ove Cbc rappresenta il costo base convenzionale; a), b), c), d), e), f) rispettiva­
mente i coefficienti: tipologico, demografico, di ubicazione, di livello di piano, di conservazione, di vetustà. Questi ultimi si ricavano dalle seguenti tabelle a) coefficiente tipologico
abitazione di tipo signorile
abitazione di tipo civile
abitazione di tipo economico
abitazione di tipo popolare
abitazione di tipo ultrapopolare
abitazione di tipo rurale
abitazione tipo villini
abitazione tipica dei luoghi
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A11
b) coefficiente demografico
Comuni superiori ai 400 mila abitanti
Comuni superiori ai 250 mila abitanti
Comuni superiori ai 100 mila abitanti
Comuni superiori ai 50 mila abitanti
Comuni superiori ai 10 mila abitanti
Comuni fino ai 10 mila abitanti
c)
coefficiente di ubicazione
(per Comuni con oltre 20 mila abitanti)
zona agricola
zona edificata periferica
zona compresa tra periferia e centro storico
zona di pregio particolare
zona centro storico
comparti o immobili degradati
2,00
1,25
1,05
0,80
0,50
0,70
1,40
0,80
1,20
1,10
1,05
0,95
0,90
0,85
0,85
1,00
1,20
1,20
1,30
0,90
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
51
d) coefficiente di livello di piano
piano seminterrato
piano terreno
piani intermedi e ultimo piano
piano attico
e)
f)
0,80
0,90
1,00
1,20
coefficiente di conservazione
scadente
mediocre
normale
0,60
0,80
1,00
coefficiente di vetustà
immobili costruiti negli ultimi cinque anni, escluso quello in cui viene svolta la stima:
immobili costruiti nei successivi quindici anni
immobili costruiti nei successivi trent’anni
1,000 -0,010 per anno -0,005 per anno. Il valore del Cbc è differente a seconda che l’immobile si trovi nell’Italia
settentrionale e centrale o nell’Italia meridionale e isole; per gli anni preceden­
ti il 1976 esso è pari a £ 250.000 per il settentrione ed il centro, e £ 225.000
per il meridione e le isole, mentre per gli anni successivi assume valori cre­
scenti15, pubblicati dall’ISTAT.
15
Riepilogo costo base di produzione 1975 – 1995
edifici ultimati
Centro-Nord
Sud-Isole entro il 31-12-1975
entro il 31-12-1976
entro il 31-12-1977
entro il 31-12-1978
entro il 31-12-1979
entro il 31-12-1980
entro il 31-12-1981
entro il 31-12-1982
entro il 31-12-1983
entro il 31-12-1984
entro il 31-12-1985
entro il 31-12-1986
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
£
250.000
285.000
325.000
370.000
430.000
500.000
580.000
680.000
770.000
840.000
900.000
930.000
225.000
260.000
300.000
340.000
395.000
460.000
530.000
620.000
700.000
765.000
820.000
850.000
Valori determinati con D.P.R sino al 31/12/1990, e successivamente con D.M.LL.PP.
GIAMPAOLO MARCHI
52
entro il 31-12-1987
entro il 31-12-1988
entro il 31-12-1989
entro il 31-12-1990
entro il 31-12-1991
entro il 31-08-1992
entro il 31-12-1992
entro il 31-12-1993
entro il 31-12-1994
entro il 31-12-1995
entro il 31-12-1996
entro il 31-12-1997
£ 970.000
£ 1.030.000
£ 1.090.000
£ 1.155.000
£ 1.250.000
£ 1.275.000
£ 1.277.000
£ 1.309.000
£ 1.347.000
£ 1.383.000
£ 1.422.000
£ 1.450.000
£ 890.000
£ 950.000
£ 1.010.000
£ 1.070.000
£ 1.160.000
£ 1.180.000
£ 1.185.000
£ 1.215.000
£ 1.250.000
£ 1.284.000
£ 1.320.000
£ 1.346.000
Una volta calcolato il 3,85% del prodotto Cbc x a x b x c x d x e x f, per ot­
tenere l’equo canone mensile occorre dividere per dodici tale risultato, quindi
aggiornarlo sulla base del 75% dell’aumento dell’indice ISTAT rispetto alla
base 1978 = 100, tenendo presente che, ai sensi dell’art. 1, legge 25/7/1994 n.
377, sugli immobili adibiti ad uso abitazione, l’aggiornamento del canone di
locazione di cui all’art. 24 legge 392/78, relativo al 1984, non si applica.
Se l’immobile è stato ultimato entro il 1975, l’aggiornamento, calcolato a
fine Giugno del 1997, è pari a +249,225%.
Se invece è stato ultimato dopo il 31/12/1975, l’aggiornamento è calcolato
come il 75% della variazione dell’indice intercorsa tra il Dicembre dell’anno
in cui è stato ultimato l’immobile ed il Dicembre 1997.
I valori utilizzati nelle stime sono stati i seguenti:
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
332,250%
279,375%
241,725%
189,450%
143,400%
110,325%
83,430%
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
66,300%
66,300%
55,125%
49,725%
43,650%
37,500%
30,675%
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
24,300%
18,675%
14,400%
10,950%
7,650%
3,075%
1,125%
Per gli immobili ultimati tra il 1 gennaio 1976 ed il 31 dicembre 1978
la variazione utilizzata è quella relativa al periodo Dicembre 1978 – Dicembre
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
53
1997, in quanto la legge 392 è stata promulgata nel 1978 e non reca alcuna di­
sposizione transitoria avente carattere retroattivo16.
Una volta noto Req, valore del reddito netto ritraibile dall’equo cano­
ne, si può calcolare il teorico valore Veq dalla relazione
Veq =
Req
r
nella quale il valore di r coincide con il saggio di capitalizzazione già calcola­
to nel paragrafo 3.3.1 per la locazione ad affitto corrente.
3.4 La stima del più probabile valore di mercato con il metodo di compa­
razione diretta
L’applicazione di questo metodo ha consentito di ricavare due valori diffe­
renti, uno relativo ai valori di mercato e l’altro ai nuovi estimi catastali17.
3.4.1 Più probabile valore in funzione dei prezzi di mercato
Anche in questo caso, prima di determinare il valore di mercato, è necessa­
rio attribuire i valori ai quattro coefficienti: di localizzazione, posizione, tipo­
logici e produttivi.
I valori dei coefficienti risultanti dagli archivi del laboratorio sono stati sot­
toposti a verifica, come già illustrato nel caso della comparazione indiretta,
poiché frequentemente la valutazione dei predetti parametri risultava incon­
gruente con la analoga valutazione già effettuata dal medesimo rilevatore per
la comparazione indiretta18.
Non si è ritenuto obiettivo, p. es., che due unità immobiliari dello stesso
edificio presentassero coefficienti di localizzazione differenti.
Di seguito viene illustrato il criterio con il quale sono stati attribuiti i sin­
goli coefficienti: tale criterio naturalmente risulta comune sia per gli immobili
oggetto di stima che per quelli di confronto.
16
In tal senso la giurisprudenza si è costantemente espressa. Per nuovi estimi catastali si intendono quelli attualmente in vigore e non già le nuove ta­
riffe, ancora da determinarsi, ai sensi della L. 23/12/1996 n° 662 e del D.P.R. 23/03/98 n°
138.
18
Il fatto potrebbe apparire singolare; tuttavia la ricerca ha posto in evidenza la difficoltà,
anche da parte di un rilevatore esperto, nel valutare omogeneamente i medesimi parametri
qualora riferiti a due differenti situazione di confronto. In sintesi ha evidenziato un reale
problema delle procedure della valutazione contingente. Infatti il medesimo rilevatore,
chiamato a valutare sostanzialmente i medesimi parametri (localizzazione, posizione, tipolo­
gici e produttivi), ma alternativamente riferiti ad una comparazione diretta (finalizzata ad
individuare un valore di scambio) e ad una comparazione indiretta (fondata sulla determina­
zione del valore d’uso) esprime assai di sovente apprezzamenti tra loro non congruenti; tal­
volta anche divergenti.
17
GIAMPAOLO MARCHI
54
Caratteristiche di localizzazione
zona
periferica
intermedia
centrale
val min
15
10
5
val max
35
30
10
La valutazione della localizzazione deve risultare congruente con quella già
effettuata per i coefficienti 1), 2), 3), 4), 5) relativi alla comparazione indiretta.
Pertanto si è ritenuto di poter ricavare da questi ultimi il coefficiente di lo­
calizzazione sulla base del seguente impianto logico.
L’intervallo di variazione della somma dei cinque coefficienti 1), 2), 3), 4)
e 5) è compreso tra il valore minimo +0,82 e quello massimo -0,82, pertanto il
∆ totale sarà 1,64.
Sia X il coefficiente di localizzazione relativo alla comparazione diretta, Y
quello relativo alla comparazione indiretta [pari alla somma dei valori 1), 2),
3), 4), 5)] e:
il corrispondente delta.
∆Y = 0,82 –Y
Indichiamo adesso con ∆x il delta totale relativo al coefficiente X, e con
Xmin il valore minimo che quest’ultimo può assumere.
Il valore di X si ricava dall’equazione
(0,82 − Y ) = ( X − X min )
∆x
1,64
Rispettivamente per le zone centrali, intermedie e periferiche nella generi­
ca forma dell’equazione sopra indicata si dovranno introdurre i differenti valo­
ri di Xmin e ∆x; si avrà pertanto:
zona periferica
(0,82 − Y ) = ( X −15)
zona intermedia
(0,82 − Y ) = ( X −10)
zona centrale
(0,82 − Y ) = ( X − 5)
1,64
1,64
1,64
20
20
5
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
55
Caratteristiche di posizione
zona
periferica
intermedia
centrale
val min
10
10
15
val max
25
20
25
Dall’analisi dei coefficienti di posizione 6), 7), 8), 9), relativi alla compa­
razione indiretta, è stata ricavata la seguente scala di incidenza di ciascuna del­
le diverse caratteristiche, nella quale si considera l’altezza dal piano stradale
come base unitaria:
esposizione prevalente
panoramicità
luminosità
prospicienza
altezza dal piano stradale
1,25
4,50
1,25
1,25
1,00
Il delta relativo al coefficiente di posizione è stato quindi ripartito in fun­
zione di queste proporzioni, e ciascuna quota, relativa ad una singola caratteri­
stica, è stata uniformemente ripartita tra i vari gradini della scala di valutazio­
ne della stessa.
Sono state così ricavate due tabelle:
-
una valida per le zone centrali ed intermedie (delta pari a 10);
l’altra valida per le zone periferiche (delta pari a 15).
scarsa
insufficiente
sufficiente
buona
ottima
prosp.
0,00
0,51
1,02
1,53
2,04
Zona periferica
esp.
lum.
pan.
0,00
0,00
0,00
0,51
0,51
1,82
1,02
1,02
3,64
1,53
1,53
5,46
2,04
2,04
7,28
alt.
0,00
0,40
0,80
1,20
1,60
P. terra
P. 1°
P. intermedio
P. ultimo
P. attico
GIAMPAOLO MARCHI
56
scarsa
insufficiente
sufficiente
buona
ottima
prosp.
0,00
0,34
0,68
1,02
1,36
Zone intermedie-centrali
esp.
lum.
pan.
0,00
0,00
0,00
0,34
0,34
1,21
0,68
0,68
2,42
1,02
1,02
3,63
1,36
1,36
4,84
alt.
0,00
0,27
0,54
0,81
1,08
P. terra
P. 1°
P. intermedio
P. ultimo
P. attico
Questo metodo consente di valutare i singoli contributi da sommare al co­
efficiente minimo di posizione, necessari per determinare il coefficiente finale;
rispetta inoltre la condizione per la quale ad un immobile che presenta tutte le
caratteristiche di posizione peggiori viene attribuito il coefficiente minimo e
viceversa.
Caratteristiche tipologiche
zona
periferica
intermedia
centrale
val min
5
20
15
val max
20
25
30
Dall’analisi dei coefficienti tipologici 10), 11), 12), relativi alla compara­
zione indiretta, è stata ricavata la seguente scala di incidenza delle singole ca­
ratteristiche:
grado di rifinitura interno
grado di rifinitura esterno
stato di conservazione interno
conservazione esterno
livello tecnologico degli impianti
età dell’edificio
1,00
1,00
1,50
1,50
2,00
2,50
Con procedimento analogo, a quello adottato per le caratteristiche di posi­
zione, sono stati ricavati i contributi al coefficiente tipologico finale relativi
alle singole caratteristiche, fatta eccezione per l’età dell’edificio, per la quale
si è adottato un criterio simile a quello proposto dalla legge sull’equo canone,
e già visto precedentemente. I risultati sono riportati nelle seguenti tabelle.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
57
grado di rifinitura interno
mediocre
ordinario
sufficiente
discreto
buono
ottimo
zone periferiche
e centrali
0,00
0,32
0,64
0,96
1,28
1,60
zone intermedie
0,00
0,11
0,22
0,33
0,44
0,55
grado di rifinitura esterno
ordinario
sufficiente
discreto
buono
ottimo
zone periferiche
e centrali
0,00
0,40
0,80
1,20
1,60
zone intermedie
0,00
0,14
0,28
0,42
0,55
stato di conservazione interno
scarso
mediocre
ordinario
sufficiente
buono
ottimo
zone periferiche
e centrali
0,00
0,48
0,96
1,44
1,92
2,40
zone intermedie
0,00
0,16
0,32
0,48
0,64
0,80
stato di conservazione esterno
scarso
mediocre
sufficiente
buono
ottimo
zone periferiche
e centrali
0,00
0,60
1,20
1,80
2,40
zone intermedie
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
GIAMPAOLO MARCHI
58
età dell’edificio
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
perif.
centrali
4,00
3,80
3,60
3,40
3,20
3,05
2,90
2,75
2,60
2,45
2,30
2,15
2,00
1,85
1,70
1,60
1,50
interm.
1,32
1,25
1,18
1,11
1,04
0,99
0,94
0,89
0,84
0,79
0,74
0,69
0,64
0,59
0,54
0,51
0,48
1980
1979
1978
1977
1976
1975
1974
1973
1972
1971
1970
1969
1968
1967
1966
1965
1964
perif.
centrali
1,40
1,30
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
0,00
0,00
0,00
livello tecnologico degli impianti
scarso
mediocre
sufficiente
discreto
buono
ottimo
zone periferiche
e centrali
0,00
0,60
1,20
1,80
2,40
3,00
zone intermedie
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
Caratteristiche di produttività
zona
periferica
intermedia
centrale
val min
10
10
25
val max
20
25
35
interm.
0,45
0,42
0,39
0,36
0,33
0,30
0,27
0,24
0,21
0,18
0,15
0,12
0,09
0,06
0,03
0,00
0,00
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
59
Anche per la comparazione diretta tale caratteristica è stata valutata come
sola funzione della superficie commerciale, per i motivi discussi nella corri­
spondente sezione della comparazione indiretta. È stata così utilizzata la stessa
suddivisione degli immobili ricavata, apportando alcune modifiche, dalla ver­
sione originale proposta dal Genio Civile.
superficie dell’appartamento
sino a 40 mq
da 40 a 60 mq
da 60 a 80 mq
da 80 a 90 mq
da 90 a 120 mq
da 120 a 150 mq
da 150 a 180 mq
oltre 180 mq
coeff. produttività
+ 30,00 %
+ 20,00 %
+ 10,00 %
+ 5,00 %
0,00 %
- 5,00 %
- 7,50 %
-10,00 %
In questo caso la condizione standard è data, da un coefficiente medio pari
a 15,00 per le aree periferiche, pari a 17,50 per le aree intermedie e pari a 30
per le aree centrali, cui vengono apportate le relative aggiunte o detrazioni in
funzione delle percentuali sopra elencate. Dalla successiva tabella si ricava il
valore del coefficiente di produttività per ciascuna zona.
sino a 40 mq
da 40 a 60 mq
da 60 a 80 mq
da 80 a 90 mq
da 90 a 120 mq
da 120 a 150 mq
da 150 a 180 mq
oltre 180 mq
zona
periferica
19,50
18,00
16,50
15,75
15,00
14,25
13,87
13,50
zona
intermedia
22,75
21,00
19,25
18,37
17,50
16,63
16,19
15,75
zona
centrale
35,00
35,00
33,00
31,50
30,00
28,50
27,75
27,00
Su queste basi è stato possibile attribuire i valori ai coefficienti di ciascuno
degli immobili costituenti il campione oggetto di studio.
È stata poi individuata una serie di immobili di confronto, con caratteristi­
che analoghe a quelli oggetto di stima, onde consentire la comparazione.
Anche in questo caso i dati storici, relativi ad operazioni di compravendita
che hanno avuto come oggetto unità immobiliari di categoria catastale A, sono
stati ricavati dall’archivio del laboratorio, con la sola accortezza consistente
nello sconto all’attualità dei prezzi negli stessi contenuti.
GIAMPAOLO MARCHI
60
Lo sconto all’attualità dei prezzi, è stato effettuato sulla base dell’andamento
medio del mercato, riassunto dal seguente grafico19, da cui è stato possibile
ricavare l’algoritmo di aggiornamento dei prezzi al 1997.
ANDAMENTO DEI VALORI IMMOBILIARI E DELL'INFLAZIONE
262
153
118 133
100
131
108 115
186
221
685
662 654 650 645
546
308 315
257
295
338 346
326
376 394
355 369
423
392 413
469
440
467
498
524
547 568
600
624 643
CASA (*)
INFLAZIONE
162
Fonte: Scenari Immobiliari
715
654
(*) prezzo medio
di un alloggio do 100 mq
situato nel semicentro
di una grande città
1976 '77 '78 '79 '80 '81 '82 '83 '84 '85 '86 '87 '88 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97
Il prezzo medio delle case, espresso in milioni, ha corso molto più dell'inflazione nei sette anni di crisi dal 1988 al '96.
Il 1997 segna l'inversione di tendenza.
Consideriamo, ad esempio, la curva dei prezzi, i cui valori sono stati otte­
nuti ponendo il 1976 come base = £ 100. Il valore relativo al 1992 è pari a £
715, il che significa che 100 lire investite nel 1976 nell’acquisto di una unità
immobiliare costituiscono nel 1992 un capitale pari a 715 lire.
Ragionando analogamente sulla curva dell’inflazione possiamo dire che il
potere di acquisto di 100 lire nel 1976 è pari al potere di acquisto di 524 lire
nel 1992. Per aggiornare i dati del 1992 al 1997 è necessario porre l’anno 1992
come base = £ 100; l’algoritmo di aggiornamento dei prezzi sarà pertanto:
£ 715 : £ 100 = £ 645 : X
⇒
X = £ 90,21
il che significa che 100 lire investite nel 1992 nell’acquisto di una unità im­
mobiliare costituiscono nel 1997 un capitale pari a 90,21 lire, mentre
l’algoritmo di aggiornamento del potere d’acquisto sarà dato dalla relazione
£ 524 : £ 100 = £ 643 : X
19
Scenari Immobiliari, rapporto annuale.
⇒
X = £ 122,71
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
61
quest’ultima indica che il potere d’acquisto di 100 lire nel 1992 è pari al potere
d’acquisto di 122,71 lire nel 1997.
Per aggiornare al 1997 un prezzo del 1992 sarà pertanto sufficiente molti­
plicarlo per 0,9021; questo non significa che dal 1992 ad oggi l’investimento
immobiliare ha prodotto una perdita del 10% circa perché occorre considerare
la svalutazione della moneta che incide, in questo caso, per un altro 20%.
I prezzi considerati, tuttavia, non devono tenere conto dell’inflazione nel
momento in cui compaiono come valori di un procedimento estimativo.
Procedendo in modo analogo per i valori relativi ad anni diversi dal 1992,
si ottengono i seguenti risultati:
base £ 100
base £ 100
base £ 100
base £ 100
base £ 100
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
1992
1993
1994
1995
1996
inflazione
casa
differenza
£ 122,71
£ 117,55
£ 113,20
£ 107,17
£ 103,04
£ 90,21
£ 94,16
£ 97,43
£ 98,62
£ 99,23
£ 32,50
£ 23,39
£ 15,77
£ 8,55
£ 3,81
fattore di
conversione
0,9021
0,9416
0,9743
0,9862
0,9923
Nelle pagine seguenti sono riportate quattro tabelle20.
La tabella IV illustra i coefficienti di localizzazione, posizione, tipologici e
produttivi degli immobili oggetto di stima.
La tabella V descrive gli immobili di confronto; in alcuni casi le caratteri­
stiche sono illustrate mediante il coefficiente corrispondente al contributo da
sommare al rispettivo coefficiente minimo di posizione o tipologico. In essa
compaiono inoltre i prezzi degli immobili aggiornati al 1997.
Nella tabella VI compaiono i coefficienti relativi agli immobili di confron­
to.
La tabella VII riporta, per ciascuna unità immobiliare oggetto di stima, gli
immobili con i quali è stata effettuata la comparazione diretta; essi sono stati
scelti tra quelli, appartenenti allo stesso mercato elementare omogeneo della
prima, che presentavano maggiori analogie dal punto di vista delle caratteristi­
che di localizzazione, posizione, tipologiche e produttive.
20
Contenute nel C.D. nel Folder Formato A5 e rispettivamente denoninate Tabella IV
A5.xls, Tabella V (parte 1-2) –VI A5.xls, Tabella VII A5.xls
GIAMPAOLO MARCHI
62
3.4.2 Più probabile valore in funzione degli estimi catastali
In questo caso il valore viene desunto dall’elaborazione dei dati con i quali
l’unità immobiliare è censita presso il N.C.E.U.
Nota infatti la consistenza vc dell’immobile, espressa in vani catastali, la
categoria e la relativa classe si ricava la tariffa catastale Tc.
Definita, per gli immobili di categoria A, la rendita catastale Rc come il
prodotto21:
Tc x 100 x 1,05
il valore cercato Vc si ricava dalla relazione
Vc = vc ⋅ Rc
Per calcolare il valore catastale è quindi sufficiente conoscere tariffa e con­
sistenza.
Per quanto riguarda le tariffe, a parità di categoria e classe catastale, i valo­
ri sono differenti nelle diverse zone censuarie nelle quali è suddiviso l’intero
territorio comunale (escluso il caso in cui sia prevista una zona unica).
La città di Cagliari prevede due zone censuarie.
Gli immobili oggetto di stima ricadono all’interno della prima, per la qua­
le, a partire dal 1 Gennaio 1997, sono in vigore le seguenti tariffe:
cat. classe tariffa
cat. classe
A1 unica £ 556.500 A3
1
A3
2
A2
1
£ 237.000 A3
3
A2
2
£ 320.250 A3
4
A2
3
£ 378.000
A2
4
£ 441.000
tariffa
£ 141.750
£ 168.000
£ 199.500
£ 236.250
cat. classe tariffa
A4
1
£ 120.750
A4
2
£ 141.750
A4
3
£ 168.000
A7
1
£ 299.250
L’unità di consistenza catastale, per gli immobili di categoria A, è il vano
utile, definito come lo spazio chiuso da muri e pareti, dal pavimento al soffit­
to, avente destinazione principale nell’uso ordinario dell’unità immobiliare.
I vani si distinguono in :
- vani principali (camere, salotti, cucina, gallerie, ecc.);
- accessori a servizio diretto (bagno, ripostiglio, ingresso, veranda, corridoio),
che abbiano una superficie utile inferiore ai vani normali;
- accessori a servizio complementare (spazi e annessi integranti, quali le sof­
fitte, le legnaie, ecc.).
21
La maggiorazione del 5% è stata introdotta dalla finanziaria 1997
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
63
La consistenza totale dei vani utili di una unità immobiliare del gruppo A
si ottiene sommando:
- i vani principali normali, nonché le relative eventuali eccedenze rispetto
alla superficie utile normale;
- i vani accessori a servizio diretto, calcolati per 1/3 di vano utile;
- i vani accessori a servizio complementare, calcolati per 1/4 di vano utile;
- eventuali dipendenze (area scoperta, giardino, portici, ecc.) fino ad un
massimo del 10% della consistenza totale, di cui ai tre punti precedenti.
La consistenza complessiva così ottenuta va infine arrotondata al mez­
zo vano.
La consistenza di ciascun immobile, singolarmente verificata, è riportata,
insieme agli altri dati catastali, nella tabella VIII22.
22
Nel C.D., Folder: Formato A5, file: Tabella VIII A5.xls
GIAMPAOLO MARCHI
64
CAPITOLO IV
I risultati delle stime
In questo capitolo vengono illustrati i quattro più probabili valori unitari di
stima delle 237 unità immobiliari che costituiscono il campione su cui si basa
lo studio del mercato residenziale Cagliaritano.
Per semplicità espositiva a ciascun valore è stata assegnata una sigla:
Vd1 = più probabile valore unitario di stima per comparazione diretta a prezzi
di mercato;
Vd2 = più probabile valore unitario di stima per comparazione diretta in base
agli estimi catastali;
Vi2 = più probabile valore unitario di stima per comparazione indiretta, me­
diante capitalizzazione dei redditi ad affitto corrente di mercato;
Vi2 = più probabile valore unitario di stima per comparazione indiretta, me­
diante capitalizzazione dei redditi ad equo canone.
Prima di riportare i valori delle stime occorre sottolineare che i valori uni­
tari di Vd2 risultano univocamente determinati derivando dalla relazione
Vd2 =
rendita _ catastale × n° _ vani
sup erficie _ c om merciale
Per gli altri tre valori invece è stato necessario apportare delle varianti al
procedimento base di calcolo descritto nei capitoli precedenti, in seguito a cir­
costanze dovute a particolari, e talvolta contraddittori, aspetti locali del merca­
to immobiliare di Cagliari.
4.1 Il calcolo d
el più probabile valore unitario di stima per comparazione
diretta a prezzi di mercato (Vd1)
Il procedimento base per determinare il valore Vd1 prevede, una volta noti
i coefficienti totali (somma dei coefficienti di localizzazione, posizione, tipo­
logico e produttivo) ed i prezzi dei singoli immobili di confronto, di definire
una scala ordinata dei predetti prezzi in rapporto al coefficiente totale che ca­
ratterizza ogni singolo immobile di confronto.
Il valore Vd1 viene determinato per interpolazione lineare dei prezzi dei
due immobili di confronto i cui coefficienti totali precedono e seguono quello
dell’immobile oggetto di stima. Supponiamo per esempio di aver realizzato la
seguente scala dei prezzi
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
coefficiente
76
prezzo / mq £ 1.600.000
79
x
80
£ 2.000.000
65
81
£2.075.000
85
£ 2.215000
nella quale i valori relativi all’immobile oggetto di stima sono evidenziati in
grassetto.
Dall’interpolazione lineare dei prezzi £/mq 1.600.000, x, £/mq 2.000.000,
relativi rispettivamente ai coefficienti 76, 79, 80 si ricava un valore di x pari a
£/mq 1.900.000.
Questo procedimento, tuttavia, si è dimostrato inefficace in due circostanze:
− il coefficiente totale dell’immobile oggetto d stima si colloca ad un estre­
mo della scala dei prezzi, rendendo vana l’interpolazione lineare per la
mancanza dei dati relativi ad un’immobile di confronto;
− l’immobile oggetto di stima si colloca tra due unità di confronto alle quali
corrispondono prezzi inversamente proporzionali ai loro coefficienti, per­
tanto l’interpolazione lineare porterebbe, paradossalmente, a penalizzare
gli immobili di migliori qualità.
In entrambi i casi si è ricorso alla regressione lineare (paragrafo 2.2.3.) per
costruire la retta interpolante dei prezzi in funzione dei coefficienti totali e dei
prezzi relativi a tutti gli immobili di confronto coinvolti nella singola compa­
razione; l’equazione della retta consente di calcolare il valore Vd1 in base al
corrispondente coefficiente totale.
4.2 Il calcolo dei più probabili valori unitari di stima per capitalizzazione
dei redditi (Vi1, Vi2)
Il procedimento di calcolo esposto nel paragrafo 3.3 determina il saggio di
capitalizzazione r partendo da un valore medio rm = 3,50; tale valore medio
aumenta o diminuisce in funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinse­
che dell’immobile.
L’applicazione dello stesso saggio medio a tutta l’area urbana ha portato a
significative differenze tra i valori Vd1 e Vi1.
Poiché tali differenze non sono risultate saltuarie ed uniformemente distri­
buite su tutto il mercato, bensì frequenti in specifiche aree omogenee dello
stesso, è stata valutata l’ipotesi della coesistenza, nell’area urbana di Cagliari,
di differenti valori medi del saggio r.
Questi ultimi sono stati valutati calcolando, per ciascuno dei 237 immobili,
più valori di Vi1 relativi a differenti rm; dal confronto dei diversi Vi1 con il
corrispondente Vd1 è stato quindi definito, per ciascuna zona, un valore rm tale
da rendere minimo lo scarto tra la coppia di valori.
Nelle due aree relative al quartiere di San Benedetto non è stato possibile
definire un valore unico di rm,; in questo caso è stato definito un intervallo di
GIAMPAOLO MARCHI
66
variazione il cui valore intermedio è stato assegnato agli immobili oggetto di
stima per definirne il valore Vi1.
Con un ragionamento analogo, anche Vi2 e stato calcolato partendo dallo
stesso valore di rm con il quale è stato ricavato Vi1.
Di seguito vengono riportati i singoli valori di rm relativi alle 13 aree nelle
quali è stato suddiviso l’intero mercato oggetto di studio.
A) Is Mirrionis (parte alta)
B) Is Mirrionis (parte bassa)
C) Mulinu Becciu
D) Zona Via Liguria – Via Campania
E) Zona Via Castiglione – Viale Marconi
F) Zona Via Biasi – Via dei Giudicati
G) San Benedetto ovest
H) San Benedetto est
I) Genneruxi
L) Zona Viale Poetto
M) Zona Amsicora – Via della Pineta
N) Bonaria
O) Zona Centrale
rm
3,75 % 4,00 % 3,00 % 3,50 % 3,00 % 3,00 % 3, 25 % ÷ 3,75 % 3,00 % ÷ 3,50 % 2,75 % 2,75 % 2,75 % 3,00 % 3,50 % Nelle pagine seguenti vengono riportate tre tabelle23:
− la tabella IX illustra i differenti valori di Vi1 al variare del saggio medio di
capitalizzazione;
− la tabella X evidenzia le differenze tra Vd1 ed i diversi Vi1 (relativi a diffe­
renti rm) in base alle quali sono stati ricavati i valori medi di zona del sag­
gio di capitalizzazione;
− la tabella XI riporta i quattro più probabili valori di stima ricavati dal­
lo studio, insieme al valore di rm dal quale si è partiti per definire il saggio
di capitalizzazione relativo al singolo immobile.
23
Tutte le tre tabelle sono contenute nel C.D., nel folder Formato A5, con i seguenti nomi
dei files: Tabella IX-X A5.xls, Tabella XI A5.xls.
La Tabella IX-X A5.xls, oltre i dati riportati in stampa, consente di porre ad immediato raf­
fronto, rendendo attivo il quadro “generale” la stima per comparazione indiretta ad affitto
corrente al variare del saggio di capitalizzazione con i valori derivanti dalla comparazione
diretta; evidenziando inoltre le differenze di valore, sempre al variare del saggio di capitaliz­
zazione.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
67
CAPITOLO V
L’analisi statistica dei dati
Il metodo, definito nei precedenti capitoli, consente di stimare i più proba­
bili valori di un’unità immobiliare in funzione di quattro coefficienti (localiz­
zazione, posizione, tipologico e produttivo) che ne definiscono le caratteristi­
che intrinseche ed estrinseche.
Analiticamente questo significa che il valore di stima rappresenta la varia­
bile dipendente del problema, mentre i singoli coefficienti costituiscono le va­
riabili indipendenti.
Una volta noti i valori delle stime, si pone il problema di valutarne la signi­
ficatività statistica, cioè capire se tali valori sono il semplice risultato di un al­
goritmo risolutivo meramente matematico oppure se la variazione dei valori
immobiliari in funzione delle variazioni dei coefficienti abbia una significati­
vità statistica, risultando quindi più o meno aderente alla realtà.
Lo strumento utilizzato per studiare la significatività delle relazioni tra i
coefficienti ed i valori di stima è l’analisi di regressione.
Nel paragrafo successivo verrà svolta una breve illustrazione di
quest’ultima, sottolineandone gli aspetti principali e le differenze tra i modelli
di regressione semplice e multipla.
5.1 Il modello di regressione
Lo studio di un fenomeno viene svolto, solitamente, su una serie di para­
metri caratteristici, con il fine di definirne quei particolari legami funzionali
rappresentativi delle leggi che governano il fenomeno stesso.
Il più semplice legame funzionale tra una variabile X indipendente ed una
variabile Y dipendente è quello lineare, descritto dalla relazione:
Y = β 0 + β1 X
essendo
β0
l’intercetta e
(5.1)
β1 il coefficiente angolare della retta.
Tale relazione non rappresenta, tuttavia, un modello teoricamente soddi­
sfacente poiché implica che, assegnato il valore di X, sia determinato in modo
assoluto il valore di Y.
Le stesse conclusioni possono trarsi da qualsiasi tentativo di misurare il le­
game funzionale Y = f ( X ) tra due variabili X ed Y che intervengono in un
processo; tutto questo ha molteplici motivazioni:
− la conoscenza del fenomeno non si basa sulla totalità dei dati ma su un
campione sia pur rappresentativo;
GIAMPAOLO MARCHI
68
− le variabili del mondo reale sono soggette a fenomeni accidentali, come p.
es. gli errori di misurazione, che sfuggono a qualsiasi considerazione di ti­
po deterministico;
− le interrelazioni tra le variabili possono essere plurime, ed intervenire con
pesi diversi in situazioni differenti.
È possibile24 “pervenire ad una più compiuta formulazione del modello at­
traverso la relazione:
Y = f (X ) + e ,
(5.2)
essendo e una variabile casuale (v.c) che compendia l’insieme degli effetti e
delle circostanze che impediscono alla (5.2) di costituire un legame teorico di
tipo prettamente matematico.
Ulteriori specificazioni sul modello richiederanno di esplicitare la forma
funzionale f(X), per quanto riguarda la componente deterministica, e le pro­
prietà della variabile casuale e, per quanto riguarda la componente stocastica”.
5.1.1 Il modello di regressione lineare semplice
Gli aspetti significativi del modello di regressione semplice (cioè a due va­
riabili) sono una generalizzazione di quelli relativi al modello di regressione
multipla (a più di due variabili), quindi potrebbero essere ricavati dagli ultimi.
Nella presente, illustrazione, tuttavia, si preferisce descrivere separatamen­
te i due modelli, poiché la maggiore semplicità del primo rispetto al secondo
consente di comprendere più facilmente gli aspetti del problema, fondamentali
per una giusta interpretazione statistica dei risultati ottenuti.
Nel modello di regressione semplice f(X) assume la forma:
f ( X ) = β 0 + β1h( X )
(5.3)
ove h(X) è una funzione matematica nota della sola X.
Nel modello di regressione lineare, h(X) = X, pertanto si avrà:
Yi = β 0 + β1 X i + ei
(i = 1, 2, …, N), (5.4)
ove N rappresenta il numero di dati del campione statistico.
24
Piccolo D., Vitale C. (1984).
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
69
Per determinare l’equazione (5.4) occorre definire i valori dei due parame­
tri β 0 e β 1 ; questi si ottengono formulando alcune ipotesi sul modello linea­
re di regressione., due delle quali riguardano la varianza e la covarianza di una
distribuzione.
Data una distribuzione X di N elementi, di valore medio pari a µ , detta ni
la frequenza del valore xi, la sua varianza è definita da:
σ
2
∑
=
N
i=1
(xi − µ ) 2 ni
∑
N
i =1 i
n
Date due distribuzioni X e Y di N elementi ciascuna, rispettivamente di va­
lori medi µ x e µ y , si definisce covarianza:
σ xy = Cov( X , Y ) = ∑i =1 ∑ j =1 ( xi − µ x )( x j − µ j ) pij
N
N
Le ipotesi sul modello lineare di regressione sono le seguenti:
1) Yi = β 0 + β1 X i + ei (i = 1, 2, …, N) - definisce il modello da stimare,
2)
valido per ogni osservazione del campione;
E (ei ) = 0 (i = 1, 2, …, N) - deriva dalla necessità che gli scarsi positivi
e negativi si compensino in media, coerentemente al carattere accidentale
delle ei ;
3)
Var (e) = σ 2 (i = 1, 2, …, N) - indica che la varianza delle variabili ca­
suali ei non cresca ne diminuisca al crescere o diminuire delle Yi (ipo­
tesi di omoschedasticità);
4) Cov(ei ,e j ) = 0 per i ≠
j - implica che le variabili casuali ei siano fra
loro incorrelate, cioè abbiano covarianza nulla;
5) X è una variabile deterministica - quest’ultima ipotesi considera i dati re­
lativi alla variabile indipendente X come noti senza errore, per poter con­
sentire, sulla base di un opportuno criterio statistico, di determinare la ret­
ta
β 0 + β1 X
sulla base del campione considerato.
GIAMPAOLO MARCHI
70
Sulla base di queste cinque ipotesi, si ricerca la retta dei minimi quadrati,
cioè l’unica retta che rende minima la somma dei quadrati degli scarti.
L’intercetta β 0 ed il coefficiente angolare β1 di tale retta si determinano
applicando il metodo dei minimi quadrati di K. F. Gauss al nostro problema, la
cui soluzione è data dalle due relazioni:
β1 =
∑ (x − x )( y − y) = S
S
∑ (x − x)
i
i
2
i
xy
2
x
(5.5)
β 0 = y − β1 x
Nelle (5.5) (xi yi) rappresentano i valori di stima, (xi , yi ) i valori medi tra
quelli misurati,
S xy = ∑ (xi − x)( yi − y) /N la covarianza campionaria,
S xy = ∑ (xi − x) 2 / N la varianza campionaria di X.
La valenza statistica della relazione (5.4) dipende dalla verifica della signi­
ficatività statistica dei parametri β 0 e β1 , e dalla bontà di accostamento della
regressione ai dati osservati.
La verifica della significatività statistica dei parametri β 0 e β1 consiste in
un test delle ipotesi sugli stessi; in particolare il test H 0 : β1 = 0 contro
l’alternativa H1 : β1 ≠ 0 è particolarmente indicativo, poiché se non si può
rifiutare l’ipotesi H0 la regressione sarà del tipo Y = β 0 + e .
In questo caso, infatti, la variabile X non ha alcun ruolo nello spiegare le
variazioni di Y, poiché quest’ultima è una costante, rispetto ad X, a meno di
variazioni di natura accidentale compendiate in e.
Il valore di significatività di una regressione indica la probabilità che
l’intercetta sia pari a zero; essa è funzione del t statistico, cioè del rapporto tra
la stima campionaria del parametro ed il suo errore standard; tanto più prossi­
mo a zero risulta il valore di significatività, maggiore è la significatività stati­
stica della regressione.
La misura della capacità della retta di regressione di interpolare i valori
delle variabili può ottenersi graficamente, oppure analiticamente mediante
l’indice di determinazione R2.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
71
Quest’ultimo metodo parte dalla relazione:
Devianza totale = Devianza della regressione + Devianza residua
in base alla quale25 “la variabilità totale del fenomeno Y, che si cerca di spiega­
re tramite la relazione lineare con il fenomeno X, si decompone sempre in una
variabile dovuta alla retta di regressione e in una variabile dovuta ai residui.
È evidente, allora, che maggiore sarà il contributo della deviazione della re­
gressione, tanto più la relazione lineare riuscirà a spiegare la variabilità di Y (e
tanto minori saranno i residui e tanto più la retta passerà vicino ai dati campionari.
Per contro, quanto più elevato sarà il contributo della deviazione residua,
tanto più debole sarà la forza del legame lineare stimato con la regressione
(tanto più rilevanti saranno i residui e tanto più elevata sarà la dispersione dei
dati rispetto alla retta di regressione)”.
In base a queste considerazioni si definisce indice di determinazione il rap­
porto
R2 =
Deviazione _ della _ regressione
Deviazione _ residua
(5.6)
Dalla (5.6) si deduce che per R2 = 1 la retta di regressione passa per tutti i
punti stimati (xi , yi ) , mentre per R2 = 0 la X non spiega assolutamente la va­
riazione della Y.
Un valore interno all’intervallo (0..1), p. es. 0,86, sta ad indicare che “la re­
lazione lineare stimata fra X ed Y mediante la retta di regressione spiega l’86%
della variabilità di Y, mentre esiste un residuo di variabilità non spiegata, pari
al 14% ed attribuibile a quell’insieme di cause rappresentate dalle variabili ca­
suali ei”.
5.1.2 Il modello di regressione lineare multipla
Nel caso in cui le variabili indipendenti siano più di una, e precisamente p
1, il modello di regressione lineare multipla prevede per la variabile indipen­
dente Y un legame funzionale del tipo
(5.7)
Y = β 0 + β1 X 1 + ... + β p −1 X p −1 + e1
In questo caso, oltre alle cinque ipotesi valide per il modello di regressione
semplice, se ne aggiunge una sesta, secondo la quale fra due o più delle varia­
bili Xj non esiste una perfetta relazione lineare; se così non fosse infatti, le va­
riabili correlate darebbero le stesse informazioni su Y risultando ridondanti.
Anche in questo caso, come nella regressione multipla, la significatività
statistica di ciascun parametro dipende dal valore di significatività, e la bontà
dell’accostamento dello spazio Rp-1 alla nuvola degli N valori stimati è misura­
25
Piccolo D., Vitale C. (1984).
GIAMPAOLO MARCHI
72
ta dall’indice di determinazione R2. Per la regressione multipla però si parla di
indice di determinazione corretto.
Quest’ultimo viene indicato con R 2 e tiene conto del numero delle varia­
bili indipendenti presenti nel modello. Tra i due indici esiste la seguente rela­
zione
R 2 = 1 − (1 − R 2 )
N −1
N−p
(5.8)
5.2 Il modello di regressione lineare applicato al mercato immobiliare di
Cagliari
L’analisi di regressione lineare non è stata svolta su tutti e quattro i valori
di stima, bensì solo su quelli ricavati per comparazione diretta a prezzi di mer­
cato (Vd1), e per capitalizzazione dei redditi ad affitto corrente (Vi1), poiché
questi ultimi sono gli unici commercialmente significativi in relazione alle
condizioni reali di mercato.
L’analisi di regressione è stata poi applicata anche alle stime dei valori ca­
tastali (Vd2) onde consentire un raffronto tra i valori fiscalmente significativi
ed i valori espressi dal mercato.
Il modello di regressione lineare è stato applicato a tre mercati differenti:
− il primo costituito da tutte le unità immobiliari del campione di studio;
− il secondo dalle 159 unità localizzate nelle aree intermedie;
− il terzo dalle 67 unità site nelle aree centrali.
La presenza di soli 11 immobili localizzati nelle aree periferiche, invece,
non ha consentito di effettuare, per le stesse, analogo studio.
5.2.1 L’analisi dei valori Vd1
Nel paragrafo 4.1 è stato spiegato perché una parte dei valori Vd1 sia stata
calcolata con una variante al procedimento standard.
Alcuni di tali valori, nel seguito definiti outliers, sono riferibili ad immobi­
li che (in una scala dei prezzi definita dai rispettivi immobili di confronto) si
collocano tra due valori i cui coefficienti totali risultavano inversamente pro­
porzionali ai rispettivi prezzi.
Pertanto, valutata l’ipotesi che questi outliers potessero influenzare negati­
vamente la validità del campione di dati nell’analisi di regressione, si è cercato
di classificarli statisticamente in base alla loro effettiva attendibilità.
Tale classificazione è partita dall’ipotesi che gli scarti tra i valori dei due
immobili di confronto, tra i quali si colloca l’unità oggetto di stima, presentas­
sero una curva di probabilità di tipo gaussiano.
Il dominio della curva di probabilità normale di Gauss è stato suddiviso in tre
intervalli, in funzione della varianza σ2 degli scarti e del loro valore medio M:
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
73
M + 0,3σ ;
intervallo b) – valori compresi tra M − 0,3σ e M + 0,3σ ;
intervallo c) – valori inferiori a M − 0,3σ .
intervallo a) – valori superiori a
Si è considerato un valore di 0,3σ poiché esso, solitamente, consente di ri­
cavare dal dominio tre intervalli tali da far corrispondere a ciascuno di essi 1/3
della probabilità totale.
Una volta individuati i tre intervalli, ciascun outliers è stato quindi classifi­
cato con la stessa lettera dell’intervallo di appartenenza.
Di seguito vengono riportate tre tabelle26: la tabella XII definisce la classi­
ficazione degli outliers, mentre le tabelle XIII e XIV illustrano i campioni
immobiliari corrispondenti alle aree intermedie e centrali; in queste ultime so­
no indicati i relativi outliers.
Per ciascuno dei tre mercati (generale, intermedio, centrale), l’analisi di re­
gressione ha riguardato quattro campioni27 differenti:
−
−
−
−
il primo comprende i valori di tutte le unità immobiliari in esame;
il secondo esclude i valori degli outliers di tipo a; il terzo esclude i valori degli outliers di tipo a – b;
il quarto esclude i valori degli outliers di tipo a – b – c. Ciascun campione di valori è stato sottoposto ad analisi di regressione li­
neare multipla rispetto ai quattro coefficienti:
− localizzazione (loc);
− posizione (pos);
− tipologico (tip);
− produttivo (prod);
nonché ad analisi di regressione lineare semplice rispetto al coefficiente totale
(tot), somma dei quattro precedenti.
I risultati delle regressioni sono riportati nei prospetti riassuntivi di seguito
riportati.
26
Le tre Tabelle sono contenute nel C.D. nel Folder: Formato A5, con i seguenti nomi dei
files: Tabella XII A5.xls, Tabella XIII A5.xls, Tabella XIV a5.xls.
27
Viene riportato a stampa solo l’output del primo campione, mentre gli altri tre, e cioè
quelli con l'esclusione degli outliers a, a-b, a-b-c, sono direttamente consultabili sul C.D. al
Folder: “Output regressioni” ed al Folder: “Grafici”.
74
GIAMPAOLO MARCHI
5.2.2 L’analisi dei valori Vi1
La stessa suddivisione del mercato vista nel paragrafo precedente è stata
applicata all’analisi dei valori Vi1.
In questo caso i valori Vi1 sono stati stimati con un unico procedimento e
pertanto non è stato necessario individuare e classificare degli outliers.
Analogamente a quanto visto nel paragrafo 5.2.1 per ciascuno dei tre mer­
cati (generale, intermedio, centrale) sono state svolte due analisi differenti28:
− una regressione lineare multipla rispetto ai quattro coefficienti di localizza­
zione, posizione, tipologico e produttivo;
− una regressione lineare semplice rispetto al coefficiente totale, somma dei
precedenti quattro.
I risultati ottenuti sono illustrati di seguito.
5.2.3 L’analisi dei valori Vd2
La stessa suddivisione del mercato vista nel paragrafo precedente è stata
applicata all’analisi dei valori Vd2.
In questo caso i valori Vd2 sono stati stimati con un unico procedimento e
pertanto non è stato necessario individuare e classificare degli outliers.
Diversamente da quanto visto nei paragrafi 5.2.1 e 5.2.2 per ciascuno dei
tre mercati (generale, intermedio, centrale) è stata effettuata la sola analisi di
regressione lineare semplice29 rispetto al coefficiente totale; somma dei fattori
di localizzazione, posizione, tipologico e produttivo.
I risultati ottenuti sono illustrati di seguito.
28
Anche in questo caso sia gli output che i grafici sono consultabili sul C.D. rispettivamente
al Folder: “Output regressioni” ed al Folder “Grafici”. 29
Anche in questo caso sia gli output che i grafici sono consultabili sul C.D. rispettivamente
al Folder: “Output regressioni” ed al Folder “Grafici”. Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
75
CAPITOLO VI
Conclusioni
La ricerca ha permesso di definire alcune caratteristiche del mercato im­
mobiliare residenziale cagliaritano, ma ne ha anche confermato, qualora ve ne
fosse bisogno, le contraddizioni peraltro tipiche della realtà italiana.
Una prima incongruenza emerge dal confronto tra i valori di stima che si
ottengono capitalizzando i redditi ritraibili dall’equo canone30 (Vi2) e quelli
per comparazione diretta in base ai nuovi estimi catastali31 (Vd2).
La normativa di riferimento, infatti, attribuisce al medesimo immobile un
valore differente a seconda che questo scaturisca dalla potenzialità reddituale,
legittimata dall’applicazione dell’equo canone, oppure dal vigente regime fi­
scale. In tal senso le norme giuridiche, tra loro contraddittorie nell’attribuire
più “valori legittimati” ad un bene economico, si configurano, nei confronti
del mercato immobiliare, quale forza esogena che agisce come propagatore
istituzionale32.
La differenza tra i predetti valori, oltre che contraddittoria, appare quantita­
tivamente abnorme.
Nel caso in studio il valore catastale Vd2 è risultato, in taluni casi, cinque
volte maggiore rispetto al valore per capitalizzazione da equo canone (Vi2).
Ciò significa che per il medesimo immobile l’incidenza dell’ICI risulta
molto diversa, a seconda che sia locato ad equo canone (cui corrisponde un
valore d’uso da capitalizzazione dei redditi ritraibili per legge) ovvero che sia
in uso diretto da parte del proprietario. Caso quest’ultimo che implica per il
proprietario-conduttore un valore d’uso, da capitalizzazione dei redditi, secon­
do i fitti di libero mercato.
30
Nello specifico studio si è fatto riferimento alla Legge 27 luglio 1978 n° 392 (la così detta
legge sull’equo canone), ma anche l’entrata in vigore della legge di 8 dicembre 1988 n° 431
sulla “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” man­
tiene, sia pur modificandone la portata, sostanziali vincoli nei confronti del mercato immobi­
liare.
31
Per nuovi estimi catastali si intendono quelli in applicazione delle attuali tariffe (compresa
la maggiorazione del 5%) e non certo quelli delle nuove tariffe che sulla base del Dlgs.
N°112/98 ed in attuazione della Legge 662 del 1996, gli enti locali avrebbero dovuto deter­
minare. A tal riguardo si tenga presente che, sulla base dei dati forniti dal Ministero delle
Finanze, solo 180 amministrazioni locali (vale a dire solo il 2% delle municipalità) ha prov­
veduto ha provveduto a stipulare le convenzioni, con il predetto Ministero, per
l’aggiornamento del catasto.
32
Polelli M. (1997)
76
GIAMPAOLO MARCHI
Ma poiché l’ICI, viene determinata33 secondo la medesima aliquota (ad es.
il 4‰), applicata al valore catastale, risulta assolutamente evidente la diversa
incidenza di tale imposta se alternativamente riferita al valore d’uso da equo
canone o al valore d’uso diretto della medesima unità immobiliare.
La recente approvazione della legge 431/88 dovrebbe mitigare tale con­
traddizione. I contratti di locazione potranno infatti essere stipulati secondo un
doppio canale34: il primo basato sulla libera contrattazione tra proprietario e
inquilino, ma con una durata fissata in quattro anni, più quattro di rinnovo; il
secondo sulla base di contratti tipo, con durata non inferiore a tre anni più due
di rinnovo.
Un altro aspetto significativo emerso dallo studio è costituito dalla sostan­
ziale differenza riscontrabile tra il valore catastale Vd2 ed il valore per compa­
razione diretta a prezzi di mercato Vd1.
Il fenomeno è, di per se, intuitivo e notorio.
Ciò che invece non è intuitivo, e che lo studio ha consentito di evidenziare,
è la assoluta irrazionalità dei valori catastali in rapporto alle politiche di equità
contributiva e, in definitiva, in relazione ai problemi delle politiche sociali in
senso lato.
Basta solo considerare la “significatività” statistica dell’analisi di regres­
sione dei valori catastali, con un valore di R2 pari a poco più di 0,09, per com­
prendere la assoluta casualità di tali valori rispetto a quelli di mercato.
Il Grafico, riportato alla pagina seguente35, pone a raffronto i diagrammi di
dispersione e le relative rette di regressione, dell’intero campione, riferiti al
valore di mercato ed al valore catastale.
Da tale grafico si rileva come in corrispondenza del coefficiente totale di
qualità, oscillante intorno al valore di 75, si abbiano valori catastali che posso­
no variare da un minimo di circa £./mq. 1.000.000 sino ad un massimo di qua­
si £./mq. 3.300.000.
La divergenza della retta di regressione catastale36, rispetto alla retta e­
spressione dei valori correnti di mercato, costituisce una ulteriore singolarità
peraltro non priva di teoriche conseguenze fiscali.
Anche in questo caso è sufficiente far riferimento all’ICI considerando, in
astratto, due immobili, assolutamente analoghi nonché caratterizzati da un co­
efficiente di qualità pari a 73 cui corrisponde, quale più probabile valore di
mercato, un valore di £/mq. 2.300.000.
33
Ad eccezione di alcuni sgravi fiscali che comunque risultano quantificati in cifra fissa e non già proporzionali ai valori di riferimento. 34
Dal doppio canale sono esclusi gli alloggi di lusso, quelli vincolati, le case popolari e le
residenze stagionali turistiche.
35
Nel C.D. al Folder: “Grafici”, il file: Grafico_C_d_Catasto A5.xls.
36
Pur caratterizzata da una inconsistente significatività statistica. Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
77
Questi due immobili, dell’identico valore di mercato pari a £/mq
2.300.000, possono teoricamente avere un valore catastale di £/mq. 1.000.000
oppure di £/mq 3.300.00, con il conseguente risultato che l’ICI (pari ad es. al
4‰ del valore catastale), riferita al reale valore di mercato, comporterà:
− per il primo un’incidenza fiscale pari all’1.75‰ di tale valore;
− per il secondo un’incidenza pari al 5,75‰ di tale valore.
In realtà tale situazione, teoricamente possibile, non è frequente. Ordina­
riamente si riscontra un valore catastale che esprime all’incirca 1/3 del valore
reale dell’immobile giungendo, soprattutto nel caso di costruzioni recenti e di
buon livello qualitativo, a coincidere con il valore di mercato da comparazione
diretta. In alcuni casi37 il valore catastale sovrastima quello di mercato di circa
400.000 £/mq, con un’incidenza pari quasi il 20% di quest’ultimo. In qualche
altro caso38 la sovrastima è di circa 700.000 £/mq, con un’incidenza pari circa
il 25% del più probabile valore di mercato
In generale resta comunque la significativa divergenza delle rette di regres­
sione per cui a coefficiente di qualità crescente corrisponde una marcata dimi­
nuzione dell’incidenza dell’aliquota nominale dell’ICI, riferita al reale valore
dell’immobile.
In altre parole a valori reali crescenti corrisponde un’aliquota impositiva
decrescente.
Il meccanismo naturalmente si ripropone in sede di compravendita con ri­
ferimento all’imposta di registro.
L’ancora incerta39 riforma del catasto dovrebbe ridurre le differenze tra i
valori fiscalmente rilevanti e quelli di mercato. Le nuove tariffe, riferite alla
superficie e non più ai vani catastali, se da un alto porteranno sicuramente ad
un adeguamento verso l’alto dei valori catastali che attualmente esprimono
circa 1/3 del più probabile valore di mercato, dall’altro, specie se non adegua­
37
Vedasi ad esempio la scheda di valutazione n° 112.
Vedasi ad esempio la scheda di valutazione n° 170.
39
Il Dlgs. N° 112/98 di trasferimento delle funzioni alle Regioni ed agli Enti Locali distin­
gueva, per il catasto, tra funzioni regolamentari, facenti capo allo Stato, e funzioni ammini­
strative e gestionali conferite agli enti locali. Su tale base si sarebbero dovute attivare, da
parte degli Enti locali, le convenzioni con il Ministero delle Finanze per l’aggiornamento del
catasto come previsto dalla legge 662/96. Il decreto legislativo di riforma dei ministeri, ap­
provato dal Governo il 29 luglio 1999, parrebbe riformare ulteriormente la traballante “ri­
forma del catasto”. Vengono ricondotti in seno al nuovo Ministero dell’economia e delle
finanze, con l’istituzione dell’Agenzia del territorio, i servizi relativi al catasto. L’agenzia
costituisce infatti l’organismo tecnico previsto dall’art. 67del Dlgs 112/98 potendo gestire
tali servizi.
38
GIAMPAOLO MARCHI
78
tamente supportate da più che accurate indagini conoscitive, potrebbero esa­
sperare i casi di sovrastima.
La presente ricerca ha evidenziato, come in sede locale, i risultati relativi al
Vd2 non possano costituire un valido supporto diretto per giungere alla defini­
zione delle nuove tariffe catastali riferite alle microzone urbane. È evidente,
per la definizione di queste, la necessità non solo di appoggiarsi ai valori stati­
sticamente significativi definiti dalla Vd1 e dalla Vi1 ma soprattutto l’esigenza
di ridefinire il coefficiente angolare della “nuova Vd2” in modo tale da elimi­
nare quanto meno gli aspetti sperequativi di tipo fiscale.
Tra gli aspetti caratteristici del mercato locale va innanzi tutto sottolinea­
ta l’impossibilità di definire un valore unico per il saggio di capitalizzazione
medio.
Il confronto dei valori di stima per capitalizzazione dei redditi ad affitto
corrente (Vi1) e per comparazione diretta (Vd1), ha evidenziato, nell'ipotesi di
un unico valore di rm, l’esistenza di apprezzabili differenze tra i predetti valori.
Questo conferma che non tutte le zone cittadine hanno la stessa valenza in
termini di valore d’uso e di valore di scambio ed in definitiva segnala la diffe­
rente alea di rischio relativa all’investimento immobiliare nei diversi settori
urbani.
rm
A) Is Mirrionis (parte alta)
B) Is Mirrionis (parte bassa)
C) Mulinu Becciu
D) Zona Via Liguria – Via Campania
E) Zona Via Castiglione – Viale Marconi
F) Zona Via Biasi – Via dei Giudicati
G) San Benedetto ovest
H) San Benedetto est
H) San Benedetto est
I) Genneruxi
L) Zona Viale Poetto
M) Zona Amsicora – Via della Pineta
N) Bonaria
O) Zona Centrale
40
3,75%
4,00%
3,00%
3,50%
3,00%
3,00%
3, 25 % - 3,75 %
3,00 % - 3,50 %
3,00 % - 3,50 %
2,75%
2,75%
2,75%
3,00%
3,50%
R/mq
(R/mq)/ rm
40
L. 8.900
L. 2.373
L. 8.900
L. 2.225
L. 7.100
L. 2.367
L. 8.900
L. 2.543
L. 8.900
L. 2.967
L. 8.900
L. 2.967
L. 10.900 L. 3.354 - L. 2.907
L. 8.900 L. 2.967 - L. 2.543
L. 10.900 L. 3.633 - L. 3.114
L. 8.900
L. 3.236
L. 8.900
L. 3.236
L. 8.900
L. 3.236
L. 10.900
L. 3.633
L. 10.900
L. 3.114
Il rapporto (R/mq)/ rm è, per comodità di lettura, espresso in centesimi.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari 79
La tabella sopra riportata riassume i valori del saggio medio di capitalizza­
zione (rm) per singola zona ed affianca a questi i valori unitari dei canoni41
mensili medi di locazione (R/mq) ed il rapporto42 tra quest’ultimi e rm.
La tabella consente di delineare in modo sufficientemente chiaro la situa­
zione media in cui si articolano le differenti zone del mercato cagliaritano.
Se si esamina il rapporto43 (R/mq)/rm è infatti possibile valutare quali aree,
in relazione all’alea di rischio connessa, consentano, in media, una migliore
redditività; aspetto questo che dovrebbe assumere importanza fondamentale
per apprezzare la validità di un investimento immobiliare specie se effettuato
in un’ottica reddituale.
Il rapporto (R/mq)/rm risulterà infatti più elevato, e quindi indicativo di un
buon equilibrio tra rischio connesso all’investimento e redditività lorda, al cre­
scere di quest’ultima ed al diminuire del saggio rm.
Quanto osservato assume maggior rilievo se si considera il grafico relativo
all’andamento dei valori immobiliari e dell’inflazione44.
Chi avesse ad esempio acquistato un immobile nel 1976, si sarebbe ritrova­
to, ai primi del 1998, con un valore di scambio sostanzialmente invariato, in
termini di potere d’acquisto, rispetto al capitale investito 22 anni prima.
In questo caso la redditività totale dell’investimento essendo funzione dalla
sola componente reddituale può indurre a meglio riflettere sull’importanza da
attribuire al rapporto (R/mq)/rm.
Nella situazione predetta, come nel resto in qualsiasi ipotesi di investimen­
to, l’alternativa tra le possibili opzioni risulta in definitiva dipendere dalla pro­
pensione al rischio dell’investitore.
− Una elevata propensione al rischio, avrebbe suggerito di optare per
l’investimento caratterizzato da un rm il più elevato possibile; indirizzando
la propria attenzione ad es. verso la zona di Is Mirrionis (parte bassa) ove,
ad un rm pari al 4%, corrispondono i più bassi valori di mercato degli im­
mobili.
− Una equilibrata propensione al rischio, avrebbe suggerito di optare per
l’investimento caratterizzato dal più elevato rapporto (R/mq)/rm,; indiriz­
zando la propria attenzione ad es. verso la zona di Bonaria o di San Bene­
detto est. Nell’area urbana infatti, il valore medio di rm oscilla tra un mi­
nimo45 del 2,75% ed un massimo46 del 4,00%. Tuttavia il miglior rapporto
41
Si tratta dei canoni lordi.
Il rapporto (R/mq)/ rm è, per comodità di lettura, espresso in centesimi.
43
Vedi nota precedente. 44
Capitolo 3, paragrafo 3.4.1.
45
Valore minimo che sintetizza la maggior sicurezza dell’investimento. 46
Valore massimo che sinteticamente esprime la più elevata alea di rischio connessa
all’investimento.
42
80
GIAMPAOLO MARCHI
tra reddito lordo mensile e saggio medio di capitalizzazione viene espresso
dalle su menzionate zone, in corrispondenza di un rm pari al 3,00%.
− Una bassa propensione al rischio avrebbe suggerito di optare per
l’investimento caratterizzato da un rm il più basso possibile; indirizzando la
propria attenzione ad es. verso le zone di Genneruxi, Viale Poetto ed Am­
sicora, ove, ad un rm pari al 2,75%, corrispondono però elevati valori di
mercato degli immobili.
Come si è visto, il valore medio di rm oscilla tra un minimo del 2,75% ed
un massimo del 4,00% e normalmente un unico valore medio caratterizza la
singola zona insediativa. Unica eccezione il quartiere di San Benedetto; ove si
riscontra una banda di oscillazione dei valori ricompresa tra un minimo del
3,25% ed un massimo del 3,75%. Tale banda di oscillazione risulta indicativa
di una situazione di mercato vivace e dinamica, determinata dalla centralità
insediativa, dalla rilevante solidità del tessuto insediativo ma anche dalle op­
portunità che il quartiere ancora offre agli operatori immobiliari.
L’analisi statistica dei valori immobiliari ricavati dalle stime, al di la di
quanto già osservato in merito agli aspetti catastali, ha prestato particolare at­
tenzione ai valori Vd1 e Vi1, essendo questi ultimi significativi sul mercato.
La tabella47, riportata alla pagina seguente, ricapitola i valori di R2.
Lo studio del campione di 237 unità immobiliari ha portato a dei risultati
soddisfacenti dal punto di vista della loro significatività statistica.
Nell’analisi dei valori Vd1, la successiva eliminazione dei differenti out­
liers non ha portato a sostanziali modifiche dei valori di R2, sia in riferimento
al campione esteso all’intero mercato sia in riferimento al campione relativo
alle aree centrali sia a quello delle aree intermedie.
Nel solo caso delle aree centrali, ad un buon valore di R2 non è corrisposto
un altrettanto soddisfacente valore del t statistico relativo al coefficiente di
localizzazione, ma questo probabilmente è dovuto alle ridotte dimensioni del
campione (67 unità contro il centinaio che sarebbero necessarie per considera­
re lo studio statisticamente valido).
Anche per i valori Vi1 l’analisi di regressione ha condotto a risultati più
che soddisfacenti; migliori di quelli ottenuti per Vd1.
Dai risultati emerge che il coefficiente di localizzazione ha un’importanza
marginale nella definizione del valore di mercato nelle aree centrali; questo è
naturalmente comprensibile in quanto la centralità in questo caso è caratteristi­
ca comune ed omogenea per quasi tutti gli immobili.
47
Nel C.D. al Folder: Rormato A5, file denominato: Riepilogo valori R quadro.
Analisi dei valori immobiliari. Cagliari
81
Le caratteristiche di localizzazione assumono invece significativa rilevanza
nelle aree intermedie e periferiche, nelle quali la presenza di possibili centrali­
tà locali incide sensibilmente sul peso specifico di tali caratteristiche.
Proprio nelle aree intermedie, la localizzazione e la tipologia sono risultate
le caratteristiche più importanti nella definizione del valore di mercato.
L’alta significatività statistica riscontrata dall’analisi dei risultati ottenuti
consente, da una parte, la possibilità di utilizzare in maniera sistematica il mo­
dello di stima definito (in modo particolare nel caso della comparazione indi­
retta i cui valori di R2 sono dell’ordine di 0,60 – 0,70), dall’altra di non dovere
necessariamente considerare quei parametri la cui rilevanza, dal punto di vista
della formazione del valore di mercato, risulta marginale.