INTRODUZIONE ALL`ESTIMO – CAP. 7

Appunti di estimo
INTRODUZIONE ALL’ESTIMO – CAP. 7
Di che cosa si occupa l’estimo?
L’estimo si occupa della stima dei beni economici, ossia quelli presenti in natura in quantità limitata. Per
questi beni esiste un mercato.
L’aria e la luce non sono beni economici!!!!
Che cos’è il mercato?
E’ l’insieme delle persone che offrono e domandano un bene economico, facendo una contrattazione,
definendo un prezzo di mercato.
Che cos’è il prezzo di mercato?
E’ la quantità di moneta, derivante da una contrattazione, necessaria per acquistare un dato bene
economico in un preciso momento. Il prezzo di mercato è soggetto a variazioni in funziona della domanda
e dell’offerta e cambia in continuazione. Esiste un prezzo di mercato per ogni preciso momento storico.
Qual è il caposaldo su cui poggia la disciplina dell’estimo?
Il caposaldo su cui si basa l’estimo è mercato, con il relativo prezzo di mercato: esso costituisce infatti
l’elemento di base su cui effettuare la stima del valore di un bene economico.
Qual è l’abilità di un perito estimatore?
L’abilità è quella di individuare attraverso un giudizio di stima (che è sempre soggettivo!!) un valore di
stima il più oggettivo possibile, che si avvicini al più probabile valore di mercato del bene in un preciso
momento.
Detto in altre parole, se avvenisse la compravendita del bene economico oggetto di stima in quel preciso
momento (=il momento in cui viene fatta la stima), il valore di stima dovrebbe avvicinarsi il più possibile
alla realtà del mercato.
Curva della domanda e dell’offerta
Premessa: la legge della domanda e dell’offerta si applica per eccellenza in un regime di libera
concorrenza. Nel caso di monopolio questa legge non è valida, in quanto il prezzo lo stabilisce chi vende
un bene.
Domanda: la domanda è la quantità di bene che un soggetto è disposto ad acquistare ad un certo prezzo;
essa dipende:
 dai bisogni;
 dall’utilità attribuita al bene;
 dalla disponibilità finanziaria dell’acquirente.
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Appunti di estimo
Offerta: l’offerta è la quantità di un bene economico che un soggetto è disposto a vendere ad un certo
prezzo di mercato, in un preciso momento.
Anche l’offerta, al pari della domanda, può essere rigida od elastica.
Prezzo di equilibrio = prezzo di mercato
Figura 1 – CURVA DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA
IN REGIME DI LIBERA CONCORRENZA
Curva dell’offerta e principio dell’ordinarietà
Partiamo da un esempio: un’impresa che produce infissi di legno è strutturata per produrne una certa
quantità (ha a disposizione un preciso numero di macchine e operai); nel caso in cui dei clienti le
chiedono di produrre il doppio degli infissi, essa nel breve periodo non è in grado di soddisfare la loro
richiesta; nel lungo periodo invece ha il tempo per strutturarsi diversamente, comperando nuove
macchine e assumendo nuovi operai, soddisfando la loro richiesta.
In regime di libera concorrenza abbiamo due situazioni:
 nel breve periodo la quantità di un bene non può variare e parimenti il costo di produzione non
può variare (in quanto le spese sono già state sostenute!!!!)
 nel lungo periodo la quantità offerta può essere notevolmente aumentata; in questo caso per
l’imprenditore ordinario il prezzo di mercato di un prodotto tende a coincidere con il costo
unitario di produzione, quindi il tornaconto è uguale a zero.
Chi è l’imprenditore ordinario?
E’ un imprenditore di medie capacità sia tecniche, sia economiche; per essi nel lungo periodo il
tornaconto tende a uguagliarsi a zero. Questa situazione si verifica:
 in regime di libera concorrenza;
 nel lungo periodo;
 quando l’imprenditore ha capacità tecniche ed economiche medie;
 il costo di produzione è riferito all’imprenditore puro (cioè che svolge la sola funzione
organizzativa), con tornaconto pari a zero.
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Appunti di estimo
Campi di applicazione dell’estimo
L’estimo si applica per eseguire la stima di:
 beni mobili e immobili sia privati, sia pubblici;
o aziende agrarie;
o scorte aziendali di materie prime;
o colture arboree;
o boschi;
o terreni agricoli;
o aree edificabili;
o fabbricati civili;
o fabbricati rurali;
o imprese/aziende;
 diritti:
o di usufrutto;
o di uso;
o di abitazione;
o ………
 danni ambientali;
o inquinamento idrico;
o inquinamento acustico;
o inquinamento da rifiuti.
Data la grande diversità l’estimo si divide in:
 ESTIMO GENERALE: si occupa della teoria generale, ossia dei principi generali da adottare per
la valutazione dei beni, di qualsiasi natura sia (vedi elenco seguente);
 ESTIMO SPECIALE
o Estimo agrario e forestale;
o Estimo legale;
o Estimo civile,
o Estimo industriale;
o Estimo pubblico territoriale-ambientale;
o Estimo catastale.
Differenza tra valore di mercato e valore di stima
 Valore di mercato: è il prezzo reale pagato per un bene a seguito di una compravendita avvenuta
in un preciso momento;
 Valore di stima: è il più probabile valore di un bene, senza che sia avvenuta la compravendita. E’
quindi una previsione che il perito estimatore fa.
RICORDA: l’estimo non è una disciplina da imparare a memoria; esso insegna il metodo da
adottare per eseguire qualsiasi tipo di stima, implica quindi di imparare il ragionamento mentale
da fare.
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Appunti di estimo
Gli ambiti estimativi
1. L’estimo secondo la scuola tradizionale italiana (inizia nella metà del ‘800);
2. L’estimo ambientale;
3. L’estimo secondo gli Standard Internazionali IVS (nascono nel 2000 per uniformare l’estimo a
livello internazionale).
Principi basilari dell’estimo italiano
Giudizio di stima: raccolto il quesito del cliente, raccogliendo una serie di dati, si giunge ad una
conclusione rappresentata dal valore del bene economico da stimare. Rappresenta quindi un percorso che
porta ad una conclusione, comunque soggettiva. La soggettività deve essere ridotta ai minimi termini.
Ricorda che l’estimo non è una disciplina scientifica al pari della matematica o della fisica, tuttavia si
basa su elementi scientifici.
Perito: è colui che si occupa della stima; egli deve avere chiari:
- scopo della stima (quesito di stima);
- la conoscenza dell’estimo;
- la conoscenza tecnica del bene da stimare;
- la conoscenza dei rapporti legali tra le persone implicate nella stima;
- la capacità di raccogliere dati per effettuare la stima.
Aspetto economico di stima (detto anche criterio di stima): indica il modo con cui si giunge alla
attribuzione del valore economico del bene da stimare.
-
Valore di mercato: è il più probabile prezzo di mercato al quale un bene può essere
venduto.
 V  p (+aggiunte;-detrazioni)
Valore di mercato =
x
p
-
Valore di costo: equivale alle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere
per produrre o riprodurre il bene oggetto di stima (es una stalla per vacche da latte);
V = Q + Sv + Tr + Sa + St + I + Bf
(Tornaconto pari a zero,
secondo il principio
dell’ordinarietà)
1. Costo di costruzione: costo realmente sostenuto per costruire un dato
bene.
2. Costo di ricostruzione: è il costo che si spenderebbe per ricostruire un
dato bene esistente.
Coefficiente di vetustà (cfr tabella
pag. 126 libro di testo Vizzardi)
Valore di ricostruzione = Valore di costruzione x Coeff.di Vetustà
-
Valore di trasformazione: esso rappresenta il valore che si attribuisce ad un bene in base
al valore che assumono i beni derivati dalla sua trasformazione; si applica di solito ai
fabbricati da ristrutturare o alle aree edificabili, quando per essi manca un mercato attivo
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Appunti di estimo
che ci permetta di adottare l’aspetto del valore di mercato del bene tal quale (cioè, per
come di presenta);
-
Valore complementare (una proprietà agraria di 100 ha sulla quale passa una strada con
superficie di 1 ha che divide in due la proprietà originaria, dopo la costruzione della
strada vale meno di 99 ha!!!);
-
Valorem di surrogazione: il valore di un bene viene determinato sulla base del valore di
altri beni (surrogati) in grado di sostituirlo (es. il letame);
-
Valore di capitalizzazione: il valore di un bene viene determinato acculando all’attualità i
redditi futuri ordinari che esso produce. Gli elementi da conoscere sono:
o Importo dei redditi ricavabili dal bene da stimare;
o Durata dei redditi;
o Saggio di capitalizzazione (è l’elemento più difficile da individuare!!!!)
RENDITE ANNUE, COSTANTI, POSTICIPATE, LIMITATE
Vo = a
q n -1
rq n
(Es. stima del valore di una cava di ghiaia)
RENDITE ANNUE, COSTANTI, POSTICIPATE, ILLIMITATE
Vo =
Bf
r
(Es. stima del valore di un fondo rustico)
n
RENDITE PERIODICHE, COSTANTI, POSTICIPATE, ILLIMITATE V0   Bf 
0
1
q 1
n
(Es. stima del valore di un bosco)
PAROLE CHIAVE: principio dell’ordinarietà, perito estimatore, quesito di stima, valore di
mercato, valore di stima, comparazione, giudizio di stima, aspetto economico di stima
(valore di mercato, valore di costo, valore di capitalizzazione, valore complementare
valore di surrogazione valore di trasformazione), procedimento di stima (sintetico,
analitico, multiparametrico…..).
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Appunti di estimo
METODO ESTIMATIVO – CAP. 8
Il metodo di stima
1. Procedimento e metodo: il procedimento è l’insieme delle operazioni logiche e
aritmetiche da eseguire per giungere alla definizione di un giudizio di stima. Alla base del
metodo c’è sempre la comparazione dei prezzi (il metodo è sempre unico, ossia consiste
nella comparazione dei prezzi), utilizzando procedimenti diversi. Quindi il metodo è
unico, ma i procedimenti sono molti (sintetico, analitico, monoparametrico,
multiparametrico, per valori unitari, ecc.).
FASI DEL METODO ESTIMATIVO
a) Individuare lo scopo, il motivo del perché si deve fare la stima (è il cliente che ce lo
comunica);
b) Rilevare i prezzi di mercato di beni simili;
c) Individuare il parametro tecnico (m², m³, ha, q.li, t…..) oppure economico (Bf,
Canone affitto, reddito netto,…..) da confrontare;
d) Scegliere l’aspetto economico ideale (valore di mercato, v. di costo, v.
complementare,……);
e) Individuare la presenza di comodi positivi o negativi (=caratteristiche non
modificabili) e apportare aggiunte e/o detrazioni (=caratteristiche modificabili) al
“valore di stima grezzo”.
Scala dei prezzi: il perito, prima di fare una stima, deve raccogliere i prezzi di beni
analoghi, oggetto di recente compravendita. Questa fase si compone di due fasi:
- FASE OGGETTIVA: la semplice raccolta dei prezzi, costruendo una scala dei
prezzi;
- FASE SOGGETTIVA: si tratta di inserire il nostro bene da stimare al giusto
livello della scala dei prezzi individuata.
2. La comparazione: la comparazione viene fatta sulla base di un parametro individuato;
per i beni immobili, nella maggior parte dei casi è la superficie. Una corretta
comparazione avviene solo se si tratta di beni simili; la comparazione deve essere fatta
analizzando alcune caratteristiche:
- REQUISITI DEI BENI SIMILI: caratteristiche estrinseche o intrinseche;
- REQUISITI DEI PREZZI della scala dei prezzi: devono essere recenti e reali;
- I PARAMETRI DI CONFRONTO: possono essere qualitativi o quantitativi: la
superficie, il volume, la vetustà, la rendita catastale, i beneficio fondiario, ecc.
Procedimento di stima:
 Procedimento sintetico: i dati su cui lavora sono hanno già subito una fase di
elaborazione;
 Procedimento analitico: i dati su cui si lavora sono “grezzi”, ossia sono dati
elementari da rielaborare.
3. Il principio dell’ordinarietà: quando un perito estimatore deve fare una stima deve fare
riferimento a delle condizioni ordinarie. Per esempio, per fare una stima del valore di un
appartamento, quanti più sono i prezzi raccolti, tanto maggiore sarà reale la stima,
statisticamente parlando. I prezzi raccolti si distribuiscono secondo una curva gaussiana:
il valore che si ripete più di altri è detto VALORE ORDINARIO. Il principio
dell’ordinarietà prevede di usare, per fare le stime, il valore ordinario. Tale valore, sulla
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Appunti di estimo
base delle caratteristiche reali del bene da stimare, può essere modificato con una
correzione del valore ordinario per via della presenza di:
- COMODI positivi o negativi: sono caratteristiche non modificabili del bene (es.
piano di un appartamento, la vista lago, la vista ferrovia, ecc). La quantificazione
dei comodi si fa in valore %.);
- AGGIUNTE O DETRAZIONI: sono dovute a stati momentanei del bene, quindi
modificabili. Ne sono un esempio le ristrutturazioni, le servitù, ecc.
Nel caso della stima per capitalizzazione dei redditi futuri (nella maggior parte dei casi ci
si riferisce al Bf), il principio dell’ordinarietà prevede che il tornaconto (T) sia pari a
zero; in questo caso il costo di produzione, nel lungo periodo, tenderà a coincidere al
prezzo di vendita.
La classificazione dei metodi di stima: i procedimenti di stima
1) Procedimento sintetico:
a. Stima a vista: es. vedo una abitazione e in base alla mia esperienza stimo, “ad
occhio”, che vale 85.000,00 €;
b. Stima comparativa:
i. Monoparametrica: cioè sulla base di un solo parametro(es.il prezzo di
mercato per mq): es. vedo una abitazione di 50 mq, so che il prezzo di
mercato è di 1.500,00 €/mq il suo valore sarà di 75.000,00 €;
ii. Pluriparametrica: cioè sulla base di più parametri (es. nel caso di un
immobile i parametri potrebbero essere: la superficie, l’anno di
costruzione, l’ubicazione, l’altezza del piano, le finiture, la panoramicità,
l’orientamento). Per ognuno dei parametri viene attribuito un coefficiente.
Es. riprendendo l’esempio sopra indicato, l’abitazione è stata costruita 20
anni fa; per questo si attribuisce un coefficiente di vetustà di 0,8 il
valore reale della abitazione sarà di 75.000,00 € x 0,8 = 60.000,00 €;
iii. Per confronto di parametri economici (Bf, Canone affitto, reddito netto
e produzione lorda vendibile). Vediamo l’esempio della stima sulla base
del canone di affitto (Ca)
V  Ca
X :  V  Ca x :  Ca
X 
x
 Ca
X= valore di mercato; Ca= canone affitto
iv. Per confronto del Reddito Dominicale (RD): il metodo di calcolo è
identico all’esempio sopra indicato (Bf, Ca, Rn), però questo metodo non
si usa perché i redditi dominicali non sono aggiornati e la stima che ne
deriverebbe sarebbe assurda;
v. Per valori tipici e per coefficienti di valutazione: si applica per
eccellenza per stimare fondi agricoli costituiti da appezzamenti con
destinazioni d’uso diverse (per es. pascolo, vigneto, bosco). Il valore di
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Appunti di estimo
mercato con il procedimento per valori tipici si applica facendo
semplicemente la somma dei valori di mercato dei singoli appezzamenti.
Es. Calcolo del valore di un fondo agricolo di 15 ha (5 ha vigneto x
100.000,00 €/ha + 9 ha pascolo x 15.000,00 €/ha + 1 ha bosco x 10.000,00
€/ha = 645.000,00 €).
I coefficienti di valutazione/svalutazione si applicano quando per un certo
bene non c’è un mercato attivo, pertanto devo ricavare il suo valore
partendo da un altro bene: per esempio so che il pascolo vale 15.000,00
€/ha, ma non so quanto vale il bosco; da una ricerca che faccio noto che i
boschi valgono il 30% in meno dei pascoli: vediamo un esempio:
 Valore del bosco (…???…. €/ha) = Valore del pascolo (15.000,00 €/ha)
x 0,7 = 10.500,00 €/ha
Nel nostro esempio 0,7 è il coefficiente di svalutazione!!!!
2) Procedimento analitico:
a. Per capitalizzazione dei redditi: ciò equivale a dire che un bene vale per il
reddito che è in grado di generare; con questo procedimento il reddito deve essere
attualizzato all’attualità (=al momento in cui si fa la stima); i redditi devono
essere costanti, medi, ordinari e continuativi. Nella maggior parte delle
situazioni questo procedimento si applica relativamente al Bf.
Ricorda che
Bf = Plv – ( Q + Sv + Imp + Sa + St + I )
Per il principio dell’ordinarietà, si
considera il Tornaconto pari a zero,
quindi ± T non appare nella formula.
REDDITI ANNUI,
COSTANTI, POSTICIPATI,
LIMITATI
REDDITI ANNUI,
COSTANTI, POSTICIPATI,
ILLIMITATI
q n -1
Vo = a
rq n
Bf
Vo =
r
REDDITI PERIODICI,
COSTANTI, POSTICIPATI,
ILLIMITATI
n
V0   Bf 
0
1
q 1
n
Un metodo per individuare il saggio di capitalizzazione è quello della
comparazione con beni simili; in altre parole, noto il Beneficio fondiario e il
valore di mercato di beni simili trovo il saggio di capitalizzazione r.
r
 Bf   Benefici. fondiari
 V  Valori.di.mercato.recenti
Questo metodo (procedimento analitico per capitalizzazione dei redditi)
risulta spesso complesso per la difficoltà di calcolare sia il Bf, sia il saggio di
capitalizzazione; inoltre il valore di stima che se ne ricava risulta spesso poco
attendibile.
b. Attraverso il valore di costo: il computo metrico estimativo, per eccellenza, è il
procedimento analitico che calcola il valore di costo di un immobile.
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