Donazione e trasferimento immobiliare

“Donazioneetrasferimentoimmobiliare:problematicheapplicative”
Dott.ssaAntonellaSassu,praticantenotaioinRoma
Quando si intende acquistare un immobile è molto importante considerarne il titolo di
provenienza.Questononsolodalpuntodivistaformale(l’attodicompravenditachedifettadella
parterelativaallaprovenienzaènullo)maanchedalpuntodivistasostanziale.
In particolare, quando l’immobile proviene da una donazione, ci potrebbero essere delle
problematichefuturechenonsonoimmediatamentepercepibilialmomentodellastipulazionedel
contrattodicompravendita.
Cosaèladonazione
Ilnostroordinamentogiuridicoprevededuetipididonazione:
a) Ladonazionecd.diretta,cheèquellaespressamentedisciplinatadagliartt.769eseguenti
delcodicecivile;
b) ladonazioneindiretta.
a) LADONAZIONEDIRETTA:ladonazioneèuncontratto,regolatodall’art.769cod.civ.,mediante
il quale una parte (c.d. donante), per puro spirito di liberalità, arricchisce un’altra parte (c.d.
donataria),conproprioimpoverimento.
Ilcontrattodidonazionehaquindideglielementipeculiarichelocaratterizzano:
1. Spirito di liberalità, che costituisce la causa donativa. Il donante deve compiere
l’arricchimento con animus donandi, ossia non per ricevere qualcosa in cambio ma al
contrariosenzanullariceverenépretendere.
2. Arricchimentodeldonatarioeconseguentedepauperamentodeldonante,ossiaildonante
si priva di qualcosa (bene o diritto) o assume su di sé un’obbligazione in favore del
donatario.
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Perquelcheconcerneisoggettichepossonostipulareuncontrattodidonazione,questidevono
avere la cd. capacità di donare, ossia avere piena capacità di disporre dei propri beni e piena
capacitàd’intendereevolere(arti.774e775cod.civ.).
L’oggettodelcontrattopuòesseretantounbenequantoundiritto,purchésianell’effettivasfera
di disponibilità del donante. Pertanto non è possibile donare beni di cui ancora non se ne ha la
disponibilità:l’art.771cod.civ.espressamenteprevedelanullitàdidonazionedibenifuturi(fatti
salviifruttiesistentimanonancoraseparati).
Come già detto poc’anzi, la donazione ha una causa che le è propria: è un atto di liberalità
donativo.
Dalpuntodivistaformale,ladonazione,qualoranonsiadimodicovalore(art.783cod.civ.),deve
necessariamenteaverelaformadell’attopubblicoconlapresenzanecessaria(apenadinullità)di
duetestimoni(art.782cod.civ.).
Qualorataleformanonvenisserispettata,l’attoconclusosarebbenulloexart.1418cod.civ.
b) LADONAZIONEINDIRETTA:L’ordinamentogiuridicoconsideradonazionianchequegliattiche,
nonostantenonsianoespressamentedefinitiall’internodiuncontrattoexart.769cod.civ.,
comunquehannoqualerisultatolemedesimeconseguenzedelladonazionediretta.
Quindi,ogniattoonegoziogiuridicocheproduceimedesimieffettidiunadonazionediretta
(arricchimento di una parte, impoverimento dell’altra per puro spirito di liberalità), si
consideradonazioneindiretta.
Traquestipossiamoconsiderare:
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La remissione del debito à Tizio deve a Caio la somma di € 1.000,00. Se Caio per puro
spiritodiliberalitàdecidedirinunciareallariscossionedelsuocreditovantatoneiconfronti
diTizio,alloraavremounadonazioneindiretta:Tiziosisaràarricchitodi€1.000,00perché
in realtà avrebbe dovuto spogliarsene in ragione del suo debito e Caio si è depauperato
dellamedesimasommaperchéavrebbedovutoriceverlamaviharinunziato;
-
Contrattoafavoredelterzo(artt.1411-1413cod.civ.);
-
AcquistodiunbeneconpagamentodapartediunterzoàPerrestareintema,sipongail
caso di un soggetto che intende acquistare un immobile. Nell’atto di compravendita,
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l’assegno circolare con la somma pari al prezzo (o parziale) viene emesso da un altro
soggetto. Il caso più probabile è quello del genitore che interviene nell’atto di
compravendita, pagando il prezzo dell’immobile che però è acquistato direttamente dal
figlio.Inquestocasosiottieneunadonazioneindiretta:ilgenitoredonal’immobilealfiglio
nondirettamentemaattraversoilpagamentodelprezzodelbeneepertantocompieuna
donazioneindiretta1.
Qualisonoiproblemidiunimmobiledonato?
Lasuccessionedeilegittimarideldonante
Ladonazionesottocertiaspetti,tantoquelladirettaquantoquellaindiretta,costituisceunasorta
di“anticipazionesullasuccessione”:ildonanteattraversoladonazionetrasferiscealdonatariouna
quotadelpropriopatrimonioperattointervivos.
Non è un caso, infatti, che anche sistematicamente il legislatore abbia collocato le norme sulla
donazione nel libro 2° del codice civile, sulle successioni, e dopo le disposizioni in tema di
successionemortiscausa.
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Sul punto si segnala Cass, Sez. Unite, sent. n. 9282 del 5.8.1992, dove è stato ritenuto che in casi analoghi si
ritengadonatol’immobileenongiàlasommadidenaro.
Questononèdipococonto.Siconsidericheilvalorediquantodonatoèutileperilcalcolodellequotespettanti
ai legittimari, tenendo conto del momento in cui si apre la successione. Se il donante aveva donato il prezzo
dell’immobile attraverso la dazione di una somma di denaro al momento della stipula del contratto di
compravendita, si dovrà considerare il valore dello stesso all’apertura della successione, perché esso si
considereràdonato.
Diversamente, se il donante aveva donato una somma di denaro con la quale poi il donatario ha acquistato
l’immobile,allorasiconsidereràdonatasololasomma.
Per chiarire meglio: ogni qualvolta la somma di denaro si ricollega funzionalmente al bene oggetto di
compravendita,alloral’effettosaràquellodiavereladonazionedell’oggettoenongiàdeldenaro.
Dalpuntodivistasquisitamenteeconomico,siassisteaduediversiscenari:
- Poniamoilcasodiunacompravenditadiimmobileavvenutaneglianni’90,alprezzodiLire30milioni;Tizio
provvede,nell’attodicompravenditaapagareilprezzodoveperòrisultaacquirenteCaio,ilfiglio.Tiziomuore
nel 2015. Al momento dell’apertura della successione, si calcolerà il valore dell’immobile al tempo della
successionechepotràvalerenonpiù30milionidilire(pariaca15.000€mamoltodipiù,pereffettodella
rivalutazionedelmercatoimmobiliare);
- nelmedesimocaso,seTizioavevaprovvedutoadonarealfigliolastessasomma(30milionidilire)etramite
essa il figlio aveva acquistato l’immobile, allora ai fini della riunione fittizia, si considera il valore nominale
delladonazione,ossiasempre30milionidilire(conricalcoloineuro)
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Nel caso di morte del donante, la successione si apre in favore di coloro che per legge o per
testamentosonoerediolegatarideldecuius.
IlCodicecivileprevedeespressamentechecisianodeisoggetti,icd.legittimari,chehannodiritto,
a prescindere da quanto disposto dal de cuius in vita e mediante testamento, ad una quota del
patrimoniodeldefunto.
I soggetti legittimari sono: il coniuge, i figli, gli ascendenti (art. 536 cod. civ.). A questi soggetti
spetta una parte del patrimonio per legge; il testatore ha a disposizione una quota del proprio
patrimoniodadestinareachivuole(quotadisponibile).
Perdeterminareilpatrimoniodeldefuntoaifinidelcalcolodellequotespettantiailegittimarisi
consideranononsoloibenipossedutidaldecuiusalmomentodellamorte,maanchedituttele
eventualidonazionicompiuteinvitaafavorediunoopiùsoggetti.
L’art. 556 cod. civ. stabilisce espressamente che, per la quantificazione dell’ammontare delle
quote, si considera l’intera massa di beni e diritti di cui il de cuius era titolare, esclusi i debiti, e
fittiziamente si riunisce in questa massa anche quanto è stato donato in vita dallo stesso
attraversoattidonativi.
Qualoradall’operazionedicalcolorisultasseroleselequotediriservadeilegittimari,questiultimi
potrebberoadirelevielegaliedesercitareleazionidiriduzioneerestituzionecontrotutticoloro
chehannoricevutounapartedelpatrimoniodeldonante,ormaidefunto.
L’azionediriduzioneconsentediridurreproporzionalmentequantodonatodaldefuntoinvitaa
favoredeilegittimari.Pereffettodell’azionediriduzioneillegittimariohatitoloperrichiedernela
restituzione.
Taliazionisonoesperibilitantoneiconfrontideldonatariocheharicevutoilbenepereffettodel
contratto di donazione, tanto i suoi aventi causa che possono aver acquistato il bene mediante
contrattodicompravendita.
Nelcasodiacquistodiimmobileoggettodidonazionechicorredeirischi:
• Acquirente. Il trasferimento potrebbe essere inficiato da eventuali azioni future dei
soggetti legittimari del donante. Egli potrebbe quindi ritrovarsi di lì a poco a dover
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restituire l’immobile acquistato regolarmente senza poter far nulla. Sicuramente avrebbe
titolo per esercitare azioni di risarcimento del danno, ma questo comporta un notevole
dispendioditempo,energieesoldi.
• Banca.Lamaggiorpartedegliimmobilisiacquistamediantelacontestualerichiestadiun
mutuofondiariopressounistitutodicreditobancario.Labanca,almomentodellastipula
delcontrattodimutuo,ponesulbeneun’ipotecaagaranziadelsuocredito.
Nelcasodibenesottopostoadazionediriduzionelabancasipotrebberitrovaresenzail
bene a garanzia. Pertanto, per tali ragioni, molti istituti di credito, quando nella
provenienzac’èunadonazione,sonorestiiaderogareilmutuo.
Inmolticasiaddiritturalebanchehannoobbligatoilegittimarideldonanteastipulareuna
fideiussione sull’immobile donato, per limitare le eventuali azioni di riduzione che
potrebberoriguardarel’immobile.Ladottrinaelagiurisprudenza,tantodimeritoquanto
dilegittimità,ritengonochetaleprassisialesivadeidirittideilegittimari.
Cosafareinquesticasi?
E’ normale e pacifico chiedersi, quindi, cosa fare nel caso in cui ci si trovi a dover acquistare (o
vendere)unimmobilecheèstatooggettodidonazione.
Lestradepercorribilisonodiverseevannovalutatecasopercaso.
Inlineageneralesipossonotracciaredeirimediutiliperdestreggiarsiinquestomaremagnum:
A) Se il donante è deceduto da più di dieci anni, nulla quaestio: l’azione di riduzione e
restituzionesiprescriveneltermineordinariodidiecianni.
B) Se il donante è deceduto da meno di dieci anni, allora si può chiedere ai legittimari di
rinunciareall’azionediriduzione.
C) Art.563cod.civ.Lariformadel2005intemadidonazionihamodificatoparzialmentel’art.
563delcodicecivile.Attualmentelanormaprevedecheseildonatariohaalienatoilbene
a terzi e sono trascorsi più di venti anni dalla trascrizione della donazione, allora i
legittimari non possono più esercitare l’azione nei confronti degli acquirenti. Tale norma
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tuttaviaèoggettodiunaccesodibattitosuldiesaquodelterminediprescrizione,cheha
condottoaduediversiorientamenti.
Il primo orientamento, più estensivo, ritiene che il dies a quo si considera dal momento
della trascrizione del contratto di donazione, quindi se sono trascorsi venti anni,
l’acquirentesarebbesalvo.
Ilsecondoorientamento,piùrestrittivo,inveceritienecheildiesaquovadacalcolatodal
giornodientratainvigoredellanorma(15maggio2005).Laragioneèsistematicaeappare
la più corretta. Infatti il legislatore nel prevedere tale norma non ha previsto anche un
regimetransitoriochedisciplinasselesituazionipregresseallasuaentratainvigore.
Secondoleregolegenerali,lelegginonregolanocheperl’avvenireenonsonoretroattive,
salvi i casi in cui è espressamente preveduto tale effetto. Pertanto, nel silenzio del
legislatore,ladisciplinacheprescrivel’azionediriduzioneneiconfrontidegliaventicausa
del donatario nel termine di 20 anni, per le donazioni anteriori al 15 maggio 2015 non è
applicabile.
Per effetto di ciò per tali donazioni ante riforma il termine di prescrizione decorre dalla
datadientratainvigoredellanorma.
D) Scioglimento della donazione per mutuo dissenso2. Il limite all’utilizzo di tale soluzione è
quellopercuiilbenedeveessereancoranelladisponibilitàdeldonatario.Seildonatariolo
haalienato,alloranonèpossibileattuarlo.
Lo scioglimento del contratto di donazione deve avvenire tra le parti originarie. Pertanto
nonèpossibileattuarloquando:
§ Ildonanteèmorto;
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Questonegoziogiuridicoèstatomoltocontestatoindottrinaegiurisprudenzaperlungotempo.
Secondounacorrentedottrinaleloscioglimentodelladonazioneequivalevaaunanuovadonazionetra
donanteedonatarioperò“apartiinvertite”:ildonantericevevaindietroilbenedaldonatario.Questa
visionenonsolorisultavasbagliatadalpuntodivistaprettamentegiuridicomaavevaqualeeffettoquella
diritassaredinuovoiltrasferimentodelbene,connotevoleaggravioperlepartiincausa.
Attualmenteèormaiprevalentel’orientamentosecondoilqualeconlarisoluzionedelladonazioneper
mutuo consenso ( o secondoCapozzi, per mutuo dissenso in “Il mutuo dissenso nei contratti ad effetti
reali,inStudiinricordodiA.Auricchio,Napoli,1983,p.296”),noncomportaunri-trasferimentodelbene,
maunannullamentodeglieffettidelprecedentenegoziodonativo(tamquamnonesset).
Questocomportaunnotevolealleggerimentodellespesediregistrodell’attosoggettoallasolaimposta
fissadi€200,00.
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§ Ildonatariohaalienatoilbene.
Nel caso di morte del donatario, se il bene è stato acquistato mortis causa dagli eredi,
allora questi potranno, se il donante è ancora in vita, sciogliere la donazione. Questo
perchéglieredisubentranointegralmentenellaposizionedeldecuiusequindianchenei
diritti di quest’ultimo. Differentemente, nel caso di morte del donante, gli aventi causa
dallostessononpossonocompiereloscioglimentodelladonazione.
E) Polizza assicurativa. Nel caso in cui non sia possibile sciogliere la donazione per mutuo
dissenso,alloral’unicorimedioesperibileèquellodistipulareunapolizzaassicurativache
copra dal rischio di eventuali azioni di riduzione e restituzione. Tale fenomeno si sta
incrementandonotevolmenteelecompagnieassicurativehannopredispostodeicontratto
adhocpertalicasi.
Vi è da dire però che ci sono ancora delle criticità su tali contratti assicurativi. In primo
luogo non è ben chiaro come la polizza operi nel caso di vendita o frazionamento degli
immobiliassicurati.
Infine, occorre ricordare che la consulenza di un Notaio preventivamente alla stipulazione di
qualsiasinegoziogiuridicoeliminagranpartedeiproblemichepossonopresentarsi.
Moltevoltesisottoscrivonocontroppafacilitàimodulicheleagenzieimmobiliaripredispongono
per la promessa di acquisto. Quando la proposta di acquisto viene accettata dal proprietario
venditore,ilcontrattoèconcluso,equellochesembrauninnocuomodulositrasformaatuttigli
effetti di legge in un contratto preliminare di compravendita. Con tutte le conseguenze che ne
derivano.
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