Diapositiva 1

Procedimenti sintetici del valore di
mercato
Venezia, 13 marzo 2014
Procedimento sintetico comparativo
 Il procedimento
sintetico/comparativo si può
effettuare se è possibile:
 Individuare, nello stesso
mercato, beni simili al bene
oggetto di stima (comparables)
 Reperire dei prezzi di
compravendita (sales);
 Individuare un parametro
unitario comune di confronto
(unit of comparison)
 Generalmente parametro
tecnico.
 Le fasi operative del
procedimento sintetico
comparativo sono le seguenti:



analisi del mercato ed
individuazione di un campione
di beni simili;
analisi dei dati;
formulazione del giudizio di
stima.
When data available, the
sales comparison
approach is the most
direct and systematic
approach to estimating
value (IVSC).
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #5 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Analisi di mercato ed elementi di
comparazione
 Il reperimento dei dati relativi al mercato viene effettuato
mediante l’analisi di mercato (cfr. lezione Valore di mercato)
 Per giungere al riconoscimento degli elementi di analogia rispetto
al bene di stima è opportuno condurre una rilevazione esaustiva
dei beni compravenduti che considera i seguenti elementi
(elements of comparison)
 localizzazione - città, via  caratteristiche tecnologiche - tipologia, età di costruzione, stato
manutentivo –
 Eventuali altre caratteristiche del bene che possono condizionare il
valore
 Consistenza - mq commerciale  Caratteristiche economiche - prezzo totale/unitario e data Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Analisi dei dati e tecniche operative
 In linea generale, a seguito dell’analisi di mercato, sono le condizioni
che si possono presentare sono diversificate
 In linea generale, uno schema può essere:
1. I dati sono numerosi si procede al procedimento fondato sulla
distribuzione di frequenza dei dati
2. Il procedimento per punti di merito si adatta ai casi in assenza di
un campione rigorosamente omogeneo
3. I dati reperiti sono esigui si procede con
A.
B.
il procedimento denominato scala dei prezzi noti
o mediante normalizzazione dei prezzi
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Le fasi operative
Analisi di mercato
Analisi dei dati
Numerosità
delle rilevazioni
Scarsità
delle rilevazioni
Rappresentatività
del campione
Rilevazioni
analoghe
Campione
non significativo
Rilevazioni
non analoghe
Scelta della tecnica operativa
e
Formulazione del giudizio di stima
1. Procedimento fondato sulla distribuzione
di frequenza
 Nel caso si disponga di numerosi dati di beni analoghi a
quello di stima si procede alla costruzione della curva di
distribuzione di frequenza
 I casi in cui ci si può trovare sono due:
A. La curva di distribuzione presenta un andamento gaussiano
B. La curva presenta un andamento difforme da quello gaussiano
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
A. Distribuzione normale
dei valori
 Se la distribuzione dei valori è di
tipo “normale”

Il valore medio coincide con
l’intervallo di maggior
frequenza (valore modale)
180
No.ofobservations
 allora il valore di stima è pari
alla media aritmetica dei dati
raccolti
Vm = (P1 + P2 + … + Pn)/n
I prezzi raccolti evidenziano la
natura statisticamente
significativa del campione e
l’esistenza di un valore
massimamente frequente
compreso tra 2.000 e 2.500 euro al
L_MQ:
mq=prezzo/mq
160
140
120
100
80
60
40
20
0
-0.5
0 0.5
1 1.5
2 2.5
3 3.5
4 4.5
5 5.5
6 6.5
7
Upper Boundaries (x < bo
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #5 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
B. Distribuzione non normale dei valori
 La raccolta dei dati permette di ricostruire una curva dei valori di
tipo non normale
 In questo caso il valore medio della distribuzione e il valore di
massima frequenza, ovvero la moda, sono diversi
 L’analisi critica dei prezzi rilevati permette di migliorare il
campione di partenza attraverso
 l’eliminazione di casi anomali
 oppure integrando il campione con nuovi dati
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Distribuzione asimmetrica
Valore modale
PREZ_MQ
30
Valore
medio
No. of observations
25
Valore medio e valore
modale non coincidono
Il campione non è
rappresentativo
20
15
Nella
distribuzione
sono presenti
“code”
10
5
0
200
400
È necessaria un’analisi
critica
600
800
1000 1200 1400 1600 1800
Expected
Normal
Upper Boundaries (x < boundary)
Media
PREZ_MQ
Minimum Maximum
835
389
1.729
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #5 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
No.ofobservations
Distribuzione asimmetrica plurimodale
moda
80
70
60
MQ
media
La classe di immobili più frequente
ha un reddito annuo loro a mq
compreso tra 80 e 100 (euro/anno
a mq).
La distribuzione evidenzia un
andamento plurimodale
Il campione non è
omogeneo.
40
In questo caso,
un’attenta analisi dei casi
30
può evidenziare
l’appartenenza ad altro
20
segmento di mercato. Ne
10
consegue che questi
possano essere esclusi
0
rilevazione con
Expected
20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 dalla
diorm
avvicinare
30 50 70 90 110 130 150 170 190 l’esitoN
almedia
e moda
50
Corso
di Estimo BBoundaries
– aa. 2010 - 2011 – Federica Di (x
Piazza –<
Lezione
#5
U
pper
boundary)
Distribuzione plurimodale – bimodale PREZ_MQ
 In questo caso la curva ha
andamento bimodale
30
25
No. of observations
 Valore modale
 26 rilevazioni sono
comprese tra 600 e 800
€/mq
 20 rilevazioni da 1.200 a
1.400 €/mq.
20
15
10
5
0
200
400
600
800 1000 1200 1400 1600 1800 2000
Upper Boundaries (x < boundary)
Valid N
PREZ_MQ
Expected
Normal
 Il valore medio è pari a
1.014 €/mq
 È necessaria un’analisi
critica dei dati
Media
Minimum
Maximum
113
1.014
389
1.809
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #5 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Campo
sant’Angelo
Un esempio:
immobile residenziale
 Stimare il più probabile valore di
mercato di un immobile nella
prospettiva della sua vendita.
 L’immobile è:




Ad uso residenziale
Localizzato a Venezia in calle
degli Assassini
Completamente da ristrutturare
218 mq commerciali
 Il procedimento di stima è di
tipo sintetico comparativo.
Campo santo
Stefano
Individuazione
del campione
 Il primo passaggio consiste
nel reperimento dei dati
storici di beni analoghi sul
mercato di riferimento.
 È possibile individuare
un’ampia casistica di beni
analoghi e prezzi (80)
Dimensione
Mq
commerciali
Prezzo unitario:
€/mq comm
Prezzo totale
Mq
85
60
85
120
90
50
110
160
110
200
prezzo
78.947
57.895
68.421
78.947
84.211
26.316
68.421
92.105
68.421
178.947
Prezzo/mq
929
965
805
658
936
526
622
576
622
895
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #5 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Analisi dei dati: costruzione della curva
gaussiana
 Le 80 rilevazioni vengono
analizzate rispetto al parametro
fisico del prezzo unitario (€/mq
commerciale).
 Il procedimento è il seguente:
1. Individuazione di una serie di
intervalli costanti;
2. Calcolo di quanti casi sono
compresi nel corrispondente
intervallo;
3. Costruzione della curva di
frequenza.
Intervalli
0.0000 <= x < 500.00
500.00 <= x < 1000.0
1000.0 <= x < 1500.0
1500.0 <= x < 2000.0
2000.0 <= x < 2500.0
2500.0 <= x < 3000.0
3000.0 <= x < 3500.0
casi esaminati
frequenza
0
2
14
31
18
12
3
80
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #5 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
La curva di distribuzione
PREZ_MQ
 La curva è normale:
35
30
No. of observations
25
20
15
10
5
0
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
Expected
Normal
 Il valore modale è
compreso tra 1.500 e
2.000 €/mq:
 Il valore medio è pari
a 1.961 €/mq
 Ne consegue che il
campione sia
rappresentativo
Upper Boundaries (x < boundary)
PREZ_MQ
Media
1.961
Minimo
526
Massimo
3.158
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #5 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Il giudizio di stima
 In presenza di un’ampia casistica di dati la cui distribuzione di frequenza
è di tipo simmetrico, consente di affermare che il valore unitario più
probabile dell’immobile oggetto di stima è il valore medio ottenuto
come
Vm di stima = Vmedio =
S Pn/n
Vm totale = V medio unitario * consistenza
Valore unitario medio dell'immobile Euro/mq comm
Sup. commerciale
Mq comm
Valore totale
1.961
218
427.498
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #5 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
2. Il procedimento per punti di merito
 Rappresenta un procedimento sintetico/comparativo che
consente di pervenire al più probabile valore di mercato
anche in assenza di un campione rigorosamente
omogeneo
 Si fonda sull’analisi delle caratteristiche che determinano il
prezzo di un bene
 Si può procedere mediante due metodi:
A. Metodo del Forte o “additivo” [scarsamente utilizzato]
B. Metodo “moltiplicativo”
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Le caratteristiche dei beni
 Le caratteristiche di un immobile possono essere articolate in:
 caratteristiche posizionali estrinseche
 Qualificazione infrastrutturale: accessibilità
 Qualificazione ambientale
 caratteristiche posizionali intrinseche
 Panoramicità, orientamento, soleggiamento
 Caratteristiche intrinseche o tecnologiche
 Tipologia, stato conservativo ed età
 caratteristiche produttive
 Stato di occupazione
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
2A. Metodo additivo: passaggi operativi
 La stima si fonda su 3 passaggi:
1. Reperimento di un prezzo di compravendita massimo
relativo ad un bene simile al bene oggetto di stima
 Si assume che il tale immobile possieda tutte le caratteristiche
che determinano il valore al massimo grado
 Ne consegue che al bene simile venga attribuito un punteggio
pari a 100.
2. Analisi delle caratteristiche del bene oggetto di stima in relazione
al bene di riferimento e attribuzione di un punteggio
3. Formulazione del giudizio di stima
Vm di stima = Vmax * S Ki
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
L’incidenza delle caratteristiche sul valore
 Forte propone un’incidenza massima e minima per ciascuna
caratteristica:

Le car. posizionali estrinseche sono quelle che determinano
maggiormente l’apprezzamento di un bene da essa infatti consegue il
fenomeno del diverso apprezzamento delle aree centrali rispetto a quelle
periferiche (Forte de Rossi, 1974, p. 139)
C.
C.
C.
C.
posizionali estrinseche
posizionali intrinseche
intrinseche
produttive
Kpi
Kpe
Ki
Ke
Max
35%
25%
30%
10%
100%
Min
5%
5%
10%
5%
25%
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #5 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Un esempio
 La formulazione del giudizio di stima avviene sulla base di
Vm di stima = Vmax * S Ki
 Ki è la somma dei punti percentuali attribuiti a ciascun gruppo di
caratteristiche in relazione al bene di riferimento
Un esempio
Vmax bene immobile di riferimento (euro/mq comm)
12.000
Bene oggetto di stima
Caratteristiche del bene oggetto di stima
C. posizionali estrinseche
C. posizionali intrinseche
C. intrinseche
C. produttive
Coefficiente sintetico
Kpi
Kpe
Ki
Ke
somma K
Valore unitario (euro/mq comm)
Vm = Vmax*somma K
35%
10%
10%
5%
60%
7.200
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
2B. Modello moltiplicativo
 Una variante al metodo del Forte fa riferimento a tutte le
caratteristiche che contribuiscono al valore del bene dell’immobile
ma
 considera un valore medio
 il coefficiente che sintetizza il contributo delle caratteristiche K è il
prodotto dei coefficienti attribuiti ai singoli gruppi
 K =(Kpe*Kpi*Kt*Ke)
 La formula
Vm di stima = Vmedio * K
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Un esempio
Valore medio fornito da
fonti dirette o indirette
Coefficiente di differenziazione:
Se il bene oggetto di stima presenta caratteristiche
superiori alla media K > 1
inferiori alla media K<1
nella media K = 1
V medio unitario (euro/mq comm)
5.600
Bene oggetto di stima
Caratteristiche del bene oggetto di stima
C. posizionali estrinseche
C. posizionali intrinseche
C. intrinseche
C. produttive
Coefficiente sintetico
Kpi
Kpe
Ki
Ke
prodotto K
Valore unitario ponderato (euro/mq comm)
Vm = Vmedio*K
1,1
1,1
0,75
1,0
0,9
5.082
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
I coefficienti moltiplicatori
 I coefficienti moltiplicatori consentono di ponderare i valori
medi di riferimento per stimare il valore di beni con
caratteristiche diverse da quelle del bene di riferimento
 Se si assume un coefficiente inferiore di 1 si considera il bene di
stima inferiore rispetto al bene di riferimento
 Coeff. maggiori di 1 indicano il bene di stima superiore al bene di
riferimento
 Il coeff. è pari ad 1 se i beni sono perfettamente analoghi sotto un
certo profilo.
 Problema: stimare correttamente i coefficienti
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Il problema della determinazione dei
coefficienti
 Al fine di limitare l’aleatorietà nella stima dei coefficienti è
possibile impiegare:
 L’analisi dei dati forniti dalle fonti indirette
 O serie di prezzi di compravendita
 Le indicazioni delle pubblicazioni specializzate nel settore
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Le caratteristiche posizionali estrinseche
 Le caratteristiche posizionali estrinseche considerano la
localizzazione dell’immobile nel contesto urbano e si riflettono nel
criterio della localizzazione – qualificazione infrastrutturale dell’immobile nel mercato urbano
 L’analisi delle quotazioni consente di costruire una funzione di valore
riferita allo specifico mercato (cfr. slide successiva)
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Le caratteristiche
posizionali
estrinseche (ii)
Padova (nomisma 2008)
Zone di pregio
Centro
Semicentro
Periferia
min
max
medio
min
max
medio
min
max
medio
min
max
medio
Abitazioni nuove
4.169
5.480
4.825
3.589
4.457
4.023
2.444
3.063
2.754
1.700
2.243
1.972
17%
32%
28%
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
Zone di pregio
Centro
Semicentro
Periferia
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #5 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Caratteristiche intrinseche
 Le intrinseche si riferiscono alla tipologia dell’immobile, alla data
di costruzione/ristrutturazione e al suo stato di conservazione
 Trovano risconto nei criteri di segmentazione impiegati dalle fonti
indirette
 la qualità edilizia e tipologica dell’immobile (signorile; media;
economica);
 l’epoca di costruzione e allo stato manutentivo dell’immobile
(nuovo o ristrutturato, recente, usato, da ristrutturare).
 Le pubblicazioni specializzate forniscono
 Matrice di determinazione dei coefficienti età, qualità stato
manutentivo
 Altre indicazioni


Unità immobiliari sprovvisti di impianto di riscaldamento centralizzato (0,95)
o con impianto di aria condizionata (1,05)
Immobili di taglio medio senza doppio servizio (0,9)
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella
Faggiani
_ Lezione
Lezione
#4
_ marzo
marzo
2014
_
di
Corso
di Estimo
B – aa. #5
2010
- 20112014
– Federica
Di PiazzaIUAV
– Lezione
#5 Dipartimento
Estimo
Faggiani
_
_
_ Università
Università
IUAV
di Venezia
Venezia
Dipartimento CdP
CdP
Caratteristiche intrinseche (ii)
Padova
(nomisma 2008)
Abitazioni nuove
Abitazioni usate
Abitazioni da ristrutturare
In questo caso è
possibile stimare il
decremento connesso
al diverso stato
manutentivo
Zone di pregio
max
medio
4.169
5.480
4.825
3.200
4.182
3.691
2.109
2.792
2.451
min
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
Abitazioni nuove
Abitazioni usate
Abitazioni da
ristrutturare
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #5 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Coefficienti caratteristiche
intrinseche: la matrice
Stato
manutentivo
Età e qualità dell'edificio
Stato
Edificio nuovo
ottimo
buono
mediocre pessimo
lusso
1,10
signorile
1,05
medio
1,00
popolare
0,90
ultrapopolare
Edificio recentissimo
lusso
0,95
0,90
0,85
signorile
0,90
0,85
0,80
medio
0,85
0,80
0,75
popolare
0,80
0,75
0,70
ultrapopolare
10 - 20 anni
lusso
0,90
0,85
0,80
signorile
0,85
0,80
0,75
Car.
medio
0,80
0,75
0,70
tipologiche popolare
0,75
0,70
0,65
ultrapopolare
21 - 40 anni
lusso
0,85
0,80
0,75
0,65
signorile
0,80
0,75
0,70
0,60
medio
0,75
0,70
0,65
0,55
popolare
0,70
0,65
0,60
0,50
ultrapopolare
Età
41 - 60 anni
manufatto lusso
0,80
0,75
0,70
0,60
signorile
0,75
0,70
0,65
0,55
medio
0,70
0,65
0,60
0,50
popolare
0,65
0,60
0,55
0,45
ultrapopolare
oltre 60 anni
lusso
0,75
0,70
0,65
0,55
signorile
0,70
0,65
0,60
0,50
medio
0,65
0,60
0,55
0,45
popolare
0,60
0,40 CdP
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella
Faggiani
_ Lezione
Lezione
#4
_ marzo
marzo
2014
_
di
Dipartimento
Corso
di
Estimo
B – aa. #5
2010
- 20112014
– Federica
Di PiazzaIUAV
– 0,55
Lezione
#50,50
Estimo
Faggiani
_
_
_ Università
Università
IUAV
di Venezia
Venezia
Dipartimento
CdP
ultrapopolare
0,55
0,50
0,45
0,35
Caratteristiche posizionali intrinseche e
produttive
 Le caratteristiche produttive considerano la capacità reddituale
dell’immobile e si riflettono sul criterio di segmentazione che considera
la sua disponibilità temporale.

Alcune fonti considerano tale criterio e, in alternativa, esistono indicazioni
della produzione specializzata
 abitazioni locate con canone e durata liberi (0,95) durata 4+4 (0,75) canone
convenzionato (0,7)
 Le caratteristiche posizionali intrinseche che tengono conto della
panoramicità, della luminosità e del soleggiamento del manufatto

Possono essere determinate con riferimento alle fonti indirette
 Abitazioni senza riscontro d’aria o mal arieggiate (0,95- 0,9)
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
3. Procedimenti sintetici nel caso di prezzi
esigui
 Nel caso l’analisi di mercato consenta il reperimento di un
limitato numero di beni analoghi, si può procedere con due
modalità
A. Scala dei prezzi noti: se i beni assunti a comparazione sono del
tutto analoghi al bene oggetto di stima
B. Normalizzazione dei prezzi: nel caso si riscontrino significative
differenze tra i beni assunti a comparazione e bene oggetto di
stima
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
3A. La scala dei prezzi noti
 Nel caso non sia possibile reperire numerose transazioni si procede
mediante la formazione di una scala di prezzi noti.
 Il procedimento prevede


La rilevazione dei dati
storici in relazione alle
caratteristiche dei beni
compravenduti;
La costruzione della “scala dei
prezzi noti” di beni analoghi a
quello da stimare
 L’operazione estimativa consiste
ne

Inserimento del bene da
stimare nel “gradino”
corrispondente alla maggiore
analogia, risultando Vn = Pn
 ad esempio P1> P2> P3> Pn>
Pn+1
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #5 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Un esempio: il valore di un immobile sul
Canal Grande
 È richiesto di valutare la
congruità dell’offerta (8 mil
euro) del piano nobile di
immobile a destinazione
terziaria localizzato sul Canal
Grande
Destinazione d’uso
Localizzazione
Car. posizionali
intrinseche
Stato manutentivo
Superficie commerciale
(mq comm)
uffici
S. Marco
Affaccio CG
Usato
800
A
B
C
D
E
2005
2005
Uffici
S. Marco
Affaccio
CG
Terziario
Dorsoduro Salute
Affaccio
CG
Nuovo
Cannareggio
Affaccio
CG
Usato
S. Marco
Affaccio
CG
Dorsoduro
Affaccio
CG
2005
Uffici
2005
Attività
direzionale
2004
Funzioni
pubbliche
Usato
650
Prezzo unitario
(euro/mq
comm)
Prezzo (euro)
Superficie
commerciale
(mq comm)
Stato
manutentivo
Car.
posizionali
intrinseche
Localizzazione
Destinazione
d’uso
Anno
Caso
I Comparables
6.175.000
9.500
1.200
12.000.000
10.000
2.500
18.000.000
7.200
Usato
6.500
40.000.000
6.154
Mediocre
7.500
36.000.000
4.800
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
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Lezione #5
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marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Il giudizio di stima
 I casi A e B sono analoghi
perché afferenti ad un mercato
analogo sotto il profilo
dimensionale
 Il caso B è disomogeneo per
caratteristiche intrinseche –
recentemente ristrutturato –
 Il caso A è il caso che presenta
maggiori analogie
Superficie commerciale
(mq comm)
Prezzo unitario (euro/mq
comm)
Prezzo (euro)
800
9.500
7.600.000
Il prezzo d’offerta eccede il
valore di mercato stimato
del 5%
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
3B. Normalizzazione dei prezzi
 La determinazione del più probabile valore di mercato del bene
oggetto di stima avviene attraverso il sistematico
riconoscimento degli elementi di analogia e diversità tra
questo ed i beni di riferimento (comparables)
 Nell’ipotesi in cui i beni di riferimento presentino delle differenze
rispetto al bene oggetto di stima è possibile ricorrere a
coefficienti di ponderazione (o di differenziazione) che
consentono di stabilire una corretta comparazione tra i due
beni.
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
La formalizzazione
 Sotto il profilo formale:

P1 * K 1   P2 * K 2   ...  Pn * K n 
V pm 
n





dove:
Vpm rappresenta il più probabile valore di mercato unitario;
P1 , P2 , Pn rappresentano i prezzi unitari dei beni analoghi;
K1 , K2 , Kn sono i coefficiente di ponderazione sintetici dei beni
analoghi;
n è il numero dei prezzi unitari rilevati.
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
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#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
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Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Le fasi operative
 Sotto il profilo operativo si tratta di
1. Effettuare l’analisi del mercato per il reperimento di prezzi (P1,
P2, Pn) riferiti a beni analoghi per caratteristiche localizzative ed
intrinseche.
2. Procedere al confronto tra il bene oggetto di stima ed i beni
analoghi
3. Stimare i coefficienti di normalizzazione per allineare la
caratteristica del comparable al bene oggetto di stima;
4. Stimare il coefficiente di ponderazione sintetico (K1, K2, Kn)
ottenuto dal prodotto dei coefficienti associati a ciascuna
caratteristica
5. formulazione del più probabile valore di mercato unitario
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
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2014 _
Estimo
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Università IUAV
IUAV di
di Venezia
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Dipartimento CdP
CdP
Un esempio: ufficio a Padova
 L’ufficio oggetto
di stima



È localizzato in
zona Tribunale
1.000 mq/
comm
Nuovo
Beni
comparables
1
2
3
4
5
3
Bene
oggetto di
stima
4
5
1
2
Consistenza
Prezzo totale
Localizzazione Stato manutentivo
(mq)
(euro)
Fiera
Buono
160
320.000
Fiera
Buono
160
300.000
Stazione
Buono
130
270.000
Stazione
Buono
130
260.000
Tribunale
2.684
Corso di Estimo BOttimo
– aa. 2010 - 2011 – Federica
Di Piazza – Lezione5.000.000
#5
Prezzo
parametrico
(euro/mq)
2.000
1.875
2.077
2.000
1.863
La matrice di normalizzazione e la stima del
valore
 A partire dall’analisi delle caratteristiche del bene oggetto di stima
rispetto ai comparables, la matrice di normalizzazione pondera viene
effettuato mediante l’impiego di coefficienti :


Se il bene oggetto di stima presenta caratteristiche superiori al comparable
il coefficiente è maggiore di 1;
Viceversa, se il bene oggetto di stima presenta caratteristiche inferiori
rispetto al comparable il coefficiente è minore di 1.
sales adjustment grid
Caso
1
2
3
4
5
Prezzo
parametrico
(euro/mq)
2.000
1.875
2.077
2.000
1.863
C. posizionali
estrinseche
1,05
1,05
0,95
0,95
1
C.
Coefficiente
intrinseche sintetico
1,05
1,103
1,05
1,103
1,05
0,998
1,05
0,998
1
1
Media
il prezzo unitario ponderato è pari al prodotto tra
il prezzoEstimo
di compravendita
del bene
analogo
emarzo 2014
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
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#4 __ marzo
Estimo A
2014
il coefficiente di ponderazione sintetico
Valori
ponderati
2.205
2.067
2.072
1.995
1.863
2.040
_
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Dalla matrice al giudizio di stima
 Il valore di mercato unitario del bene oggetto di stima (Vpm)


è pari media aritmetica dei prezzi unitari dei beni analoghi ponderati.
internalizza gli elementi di diversità con il bene oggetto di stima
C. posizionali
Bene
estrinseche
oggetto di
stima
Tribunale
C. intrinseche
Nuovo
Superficie
Valore
commerciale unitario
1.000
2.040
Valore totale
2.040.362
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
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marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Sintesi
Procedimenti sintetici
fondati su un numero esiguo di prezzi
Dati esigui
Di beni
perfettamente analoghi
Scala dei “prezzi noti”
Vm=Pn
Di beni
Non perfettamente analoghi
Normalizzazione dei prezzi
Formulazione del giudizio di
stima
Vm’ = media ponderata
della matrice
di normalizzazione
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella Faggiani
Faggiani _
_ Lezione
Lezione #5
#4 __ marzo
marzo 2014
2014 _
Estimo
_ Università
Università IUAV
IUAV di
di Venezia
Venezia Dipartimento
Dipartimento CdP
CdP
Disclaimer




Il presente documento è stato predisposto da Antonella Faggiani nell’ambito dell’attività
didattica
Il presente documento è per esclusivo uso didattico e non potrà essere riprodotto,
ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per
qualsiasi motivo, senza il preventivo espresso consenso per iscritto da parte di Antonella
Faggiani.
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diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere
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Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla
data di redazione dello stesso, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da
parte di Antonella Faggiani, senza alcun obbligo di comunicare tali modifiche o
aggiornamenti
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marzo 2014
2014 _
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CdP
Riferimenti bibliografici

Orefice M. (1995), Estimo – Vol II Estimo civile UTET Torino


Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano, Nis Roma



§§ 3.13, 3.13
IVSC – International Valuation Standard Committee, International Valuation
Standard Sixth Edition, 2003


Capitolo 7– Estimo urbano (§§ 7.1, 7.2 e 7.3)
Simonotti M. (1989) Fondamenti della metodologia estimativa, Liguori editore


Capitolo 2 – Istituzioni di metodologia dell’estimo urbano (§ 2.1)
Capitolo 4 – Procedimenti di stima sintetici (§§ 4.1 – 4.8)
Forte F. De Rossi B. (1974), Principi di economia e di estimo, Etas, Milano


Capitolo 2 e 3
General Valutation Concepts and Principles 5.12
Tecnoborsa (2000). Codice delle valutazioni immobiliari. Roma
Estimo A
A prof.
prof. Antonella
Antonella
Faggiani
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_ marzo
marzo
2014
_
di
Corso
di Estimo
B – aa. #5
2010
- 20112014
– Federica
Di PiazzaIUAV
– Lezione
#5 Dipartimento
Estimo
Faggiani
_
_
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