Lo SBLOCCA ITALIA ?
Attenti ai Funghi …
Secondo appuntamento con il
Testo del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133 (in Gazzetta Ufficiale - serie generale - n. 212
del 12 settembre 2014), coordinato con la legge di conversione 11 novembre 2014, n. 164 (in
questo stesso supplemento ordinario alla pag. 1), recante: «Misure urgenti per l’apertura dei
cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione
burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive. ».
Geom. Bottone Marcellino - Piedimonte Matese (Caserta) – 20 novembre 2014
Email: [email protected]
.
- INDICE -
INTRODUZIONE
LA FRETTA DI BOLT
SE LA RISTRUTTURAZIONE E’ PROFONDA
SUPERSTRAORDINARIA MANUTENZIONE
L’EDILIZIA CHE
I PROSPETTI DELLA RISTRUTTURAZIONE
pag. 1
pag. 3
pag. 6
pag. 8
pag. 15
pag. 18
1
INTRODUZIONE
“Il simbolo e' sempre un ponte che collega il visibile all'invisibile e li trasporta l'uno nell'altro.” - P. Evdokimov (su un cartellone,
nella chiesa di San Bartolomeo Apostolo a Campobasso, il 7/9/2014)
La vastità del mondo “SBLOCCA ITALIA” definito dalla Legge 164/2014 richiede una conoscenza
che proceda per gradi, dunque per appuntamenti con l’intelligenza e il tempo disponibile.
A questo secondo appuntamento1 ho cominciato a intravedere connessioni inaspettate, decisioni
curiose, ecc …, e insomma la ripetizione dei soliti sketch della commedia teatrale che va in scena
da anni - deprimente proprio perché presentata col solito, finto tono entusiastico “La nuova
compagnia annuncia …” - sul tema della semplificazione burocratica e urbanistico/edilizia.
Spero di darne conto con argomentazioni puntuali che rendano digeribile la scelta di “raccontare”
le ricognizioni nella legge 164/2014 con uno stile certamente insolito, benché – a mio avviso –
adeguato all’obiettivo di stimolare una comprensione “simbolica” che restituisca la visione del
vero nascosto dall’apparenza di una norma.
Perché se è vero, come è stato scritto, che “Nulla accade prima di un sogno” (Carl Sandburg), lo
Sblocca Italia ci dice veramente qualcosa solo se teniamo gli occhi costantemente aperti sulla
bussola del sogno di chi l’ha approvato:
approdare su un nuovo mondo dove l’Italia – in seguito alla applicazione delle “Misure urgenti
per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese,
la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle
attività produttive” elencate nella legge 164/2014 – è più sviluppata, più accogliente, vivibile,
appetibile … .
Lo sblocca Italia, insomma, è più che una legge: è l’affermazione del conquistatore che si lancia
verso il mondo migliore che si trova nel “domani”.
E’ un sogno e non si può contestare.
Si può solo sognare che non si ripeta quello che molte volte è già accaduto a chi non ha distinto
opportunamente tra sogni e illusioni:
“Chissà se è buono, pensò guardando quella specie di tartufo, l’unica cosa che
sembrava commestibile su quel pianeta.
Chissà se è buono, pensò il tartufo”
(da: Edizioni, Barabba. “L'ennesimo libro della fantascienza.” iBooks. - Pag. 152)
1
Ho dato conto del primo appuntamento nel commento – reperibile in rete - : “Lo Sblocca Italia? Un Burocrate mi ha detto …”.
2
LA FRETTA DI BOLT
Qualunque cambiamento facciate, in qualsiasi area della vostra vita, avrà un effetto solo transitorio, come quello di un
rossetto, a meno che nasca da un cambiamento del vostro livello di consapevolezza. (Lucia Giovannini)
Legge 11 novembre 2014, n. 164
Art. 6.
Agevolazioni per la realizzazione di reti di comunicazione
elettronica a banda ultralarga e norme di semplifi cazione
per le procedure di scavo e di posa aerea dei cavi,
nonché per la realizzazione delle reti di comunicazioni elettroniche
Comma:
3 -bis . All’articolo 4, primo comma, della legge 29 settembre 1964, n. 847, dopo la lettera g) è aggiunta la
seguente:
«g -bis ) infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, di cui agli articoli 87 e 88 del codice delle
comunicazioni elettroniche, di cui al decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259, e successive modificazioni, e
opere di infrastrutturazione per la realizzazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra
ottica in grado di fornire servizi di accesso a banda ultralarga effettuate anche all’interno degli edifici».
Si riporta il testo dell’articolo 4, primo comma, della legge 29 settembre 1964, n. 847, come modificato dalla legge 164/2014:
“Art. 4. Le opere di cui all’articolo 1, lettera b) sono quelle di urbanizzazione primaria e cioè:
a) strade residenziali;
b) spazi di sosta o di parcheggio;
c) fognature;
d) rete idrica;
e) rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas;
f) pubblica illuminazione;
g) spazi di verde attrezzato;
g -bis ) infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, di cui agli articoli 87 e 88
del codice delle comunicazioni elettroniche, di cui al decreto legislativo 1° agosto
2003, n. 259, e successive modificazioni, e opere di infrastrutturazione per la
realizzazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica
in grado di fornire servizi di accesso a banda ultralarga effettuate anche
all’interno degli edifici.
Comma:
5 -quinquies . All’articolo 86, comma 3, del codice di cui al decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259, dopo le
parole: «reti pubbliche di comunicazione, di cui agli articoli 87 e 88,» sono inserite le seguenti: «e le opere di
infrastrutturazione per la realizzazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica in
grado di fornire servizi di accesso a banda ultralarga, effettuate anche all’interno degli edifici».
Si riporta il testo dell’articolo 86, comma 3, del decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259, (codice delle comunicazioni elettroniche) come
modificato dalla legge 164/2014 :
“Art. 86. Infrastrutture di comunicazione elettronica e diritti di passaggio
1. Le autorità competenti alla gestione del suolo pubblico adottano senza indugio e, in ogni caso, entro sei mesi dalla
richiesta, salvo per i casi di espropriazione, le occorrenti decisioni e rispettano procedure semplici, efficaci,
3
trasparenti, pubbliche e non discriminatorie, ai sensi degli articoli 87, 88 e 89, nell’esaminare le domande per la
concessione del diritto di installare infrastrutture:
a) su proprietà pubbliche o private ovvero al di sopra o al di sotto di esse, ad un operatore autorizzato a fornire reti
pubbliche di comunicazione;
b) su proprietà pubbliche ovvero al di sopra o al di sotto di esse, ad un operatore autorizzato a fornire reti di
comunicazione elettronica diverse da quelle fornite al pubblico.
2. Sono, in ogni caso, fatti salvi gli accordi stipulati tra gli Enti locali e gli operatori, per quanto attiene alla
localizzazione, coubicazione e condivisione delle infrastrutture di comunicazione elettronica.
e le opere di
infrastrutturazione per la realizzazione delle reti di comunicazione elettronica ad
alta velocità in fibra ottica in grado di fornire servizi di accesso a banda ultralarga,
effettuate anche all’interno degli edifici, sono assimilate ad ogni effetto alle opere di urbanizzazione
3. Le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, di cui agli articoli 87 e 88
primaria di cui all’articolo 16, comma 7, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, pur
restando di proprietà dei rispettivi operatori, e ad esse si applica la normativa vigente in materia.”.
Commento
Quello che non capisco, all’esito dell’estensione dello Sblocca Italia, è l’enorme differenza tra la
sostanza annunciata e i valori realmente praticati. E per dar conto di questa evidenza sottopongo
al giudizio del lettore questo piccolo esempio:
1. lo Sblocca Italia, come tutta le legislazione degli ultimi mesi, ci è passato davanti come una
torcia olimpica in mano a un legislatore Usain Bolt che gridava continuamente “presto,
presto, non possiamo attardarci, che il futuro è quì …”;
2. sopraffatte da questa frenesia e isonorizzate dalla sordità degli urlanti, molte voci sono
ritornate in gola ai critici, ai quali ora viene servito il piatto pronto dell’art. 6 della legge
164/2014, aromatizzato con due commi – il 3 bis e il 5 quinquies – dallo stesso identico
sapore;
3. infatti, l’unico/stesso/identico valore/senso/significato dei commi 3 bis e 5 quinquies è
affermare che “Le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, di cui agli articoli 87 e 88 e le
opere di infrastrutturazione per la realizzazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in
fibra ottica in grado di fornire servizi di accesso a banda ultralarga, effettuate anche all’interno degli
edifici, sono … … opere di urbanizzazione primaria … .”.
art. 6, comma 3 bis
“Art. 4. Le opere di cui all’articolo 1, lettera b) sono
quelle di urbanizzazione primaria e cioè:
a) … ;
b) …;
c) …;
d) …;
e) …;
f) …;
g) …;
«g-bis) infrastrutture di reti pubbliche di
comunicazione, di cui agli articoli 87 e 88 del codice
delle comunicazioni elettroniche, di cui al decreto
legislativo 1° agosto 2003, n. 259, e successive
modificazioni, e opere di infrastrutturazione per la
realizzazione delle reti di comunicazione elettronica
ad alta velocità in fibra ottica in grado di fornire
servizi di accesso a banda ultralarga effettuate anche
all’interno degli edifici».
art. 6, comma 5 quinquies,
3. Le infrastrutture di reti pubbliche di
comunicazione, di cui agli articoli 87 e 88 e le
opere di infrastrutturazione per la realizzazione
delle reti di comunicazione elettronica ad alta
velocità in fibra ottica in grado di fornire servizi di
accesso a banda ultralarga, effettuate anche
all’interno degli edifici, sono assimilate ad ogni
effetto alle opere di urbanizzazione primaria di
cui all’articolo 16, comma 7, del decreto del
Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.
380, pur restando di proprietà dei rispettivi
operatori, e ad esse si applica la normativa
vigente in materia.”.
E c’era bisogno di urlare tanto?
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E dicevano che c’era un’urgenza urgentissima di fare e di andare ?
S’io fossi foco abbrucerei di rabbia, ma sono nebbia e sorrido di nascosto immaginando
l’equivalente di una scena in cui, a metà corsa, Usain Bolt si ferma improvvisamente per
fare un altro nodo alle scarpette … così … per maggior sicurezza …
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SE LA RISTRUTTURAZIONE E’ PROFONDA
"L’esperienza non è ciò che ti succede, ma ciò che te ne fai di ciò che ti succede».” (Comparin, Massimiliano. “I cento veli.” Edizioni
dEste, 2014-03-15. iBooks. Pag. 503)
Legge 11 novembre 2014, n. 164
Art. 6 - ter
Disposizioni per l’infrastrutturazione degli edifici
con impianti di comunicazione elettronica
Comma:
2. Nel capo VI della parte III del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di
cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, dopo l’articolo 135 è aggiunto il seguente:
«Art. 135 -bis (Norme per l’infrastrutturazione digitale degli edifici).
— 1. Tutti gli edifici di nuova costruzione per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo
il 1° luglio 2015 devono essere equipaggiati con un’infrastruttura fisica multiservizio passiva interna
all’edificio, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra
ottica fino ai punti terminali di rete. Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal 1° luglio 2015, in caso di
opere che richiedano il rilascio di un permesso di costruire ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lettera c) . Per
infrastruttura fisica multiservizio interna all’edificio si intende il complesso delle installazioni presenti all’interno
degli edifici contenenti reti di accesso cablate in fibra ottica con terminazione fissa o senza fili che permettono di
fornire l’accesso ai servizi a banda ultralarga e di connettere il punto di accesso dell’edificio con il punto
terminale di rete.
2. Tutti gli edifici di nuova costruzione per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il
1° luglio 2015 devono essere equipaggiati di un punto di accesso. Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal
1° luglio 2015, in caso di opere di ristrutturazione profonda che richiedano il rilascio di un permesso di
costruire ai sensi dell’articolo 10. Per punto di accesso si intende il punto fisico, situato all’interno o all’esterno
dell’edificio e accessibile alle imprese autorizzate a fornire reti pubbliche di comunicazione, che consente la
connessione con l’infrastruttura interna all’edificio predisposta per i servizi di accesso in fibra ottica a banda
ultralarga.
Commento
Posto che dal 1° luglio 2015 il neonato art 135 bis si applica - oltre che alle nuove costruzioni che si
richiede di edificare - anche agli interventi sull’esistente che richiedano “il rilascio di un permesso di
costruire” ai sensi del seguente art. 10 del dpr 380/01:
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380
Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia
Art. 10 (L) - Interventi subordinati a permesso di costruire
1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di
costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente
e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli
immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che
comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004,
n. 42 e successive modificazioni.
2. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di
immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività.
6
3. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul
carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. La violazione delle disposizioni
regionali emanate ai sensi del presente comma non comporta l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 44.
viene in rilievo l’incomprensibile scelta del legislatore di imporre – quanto all’equipaggiamento
sia di ”un’infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio” che “di un punto di accesso” – un
regime differenziato.
A rigore, infatti, si afferma che l’equipaggiamento con una “infrastruttura fisica multiservizio
passiva interna all’edificio” (in disparte le nuove costruzioni) è obbligatorio solo per gli interventi di
“RISTRUTTURAZIONE EDILIZA”, mentre – PARADOSSALMENTE - non lo è per i ben più
importanti interventi di “RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA”.
Per vero, anche l’equipaggiamento con “punto di accesso” è reso obbligatorio (in disparte, sempre, le
nuove costruzioni) per interventi definiti – CON UN LINGUAGGIO APPROSSIMATIVO – di
“ristrutturazione profonda”, lasciando all’interprete il compito di scriminare se e quando
debba/possa ricomprendersi in tale categoria la ristrutturazione edilizia o quella urbanistica:
Obbligo dotazionale
Tipologia di intervento
Nuova Costruzione
Ristrutturazione Urbanistica
Ristrutturazione Edilizia
“infrastruttura
fisica
multiservizio
passiva interna all’edificio, costituita da
adeguati spazi installativi e da impianti di
comunicazione ad alta velocità in fibra
ottica fino ai punti terminali di rete”
SI
No
Si
“punto di accesso”
SI
Si “se la ristrutturazione è profonda”
Si “se la ristrutturazione è profonda”
S’io fossi foco, a questo punto, m’ustionerei: ma per fortuna sono nebbia e sorrido ad un altro flash
immaginario in cui, al termine di una scenografica serie di slide l’annunciatore mostra i suoi
centoventotto denti immacolati per dire ai cacciatori e agli ambientalisti:
“ecco, questa è la mappa delle aree dove potranno essere cacciati bisonti, pecore e ogni altra
specie semovente. Ma attenti! Non si dovrà mai superare il confine che abbiamo tracciato con il
pennarello verde … su una mappa verde …. perché avevamo solo il pennarello verde … . Andate in
pace.“
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SUPERSTRAORDINARIA MANUTENZIONE
Ogni problema, anche quello apparentemente più irrisolvibile, ha in realtà un elevato numero di soluzioni. Alcune però
non puoi realizzarle, altre non vuoi realizzarle, altre non vuoi vederle, di altre ancora non ne sapevi nemmeno l’esistenza,
ed infine molte non sono state create ancora. (Libro delle Chiavi)
Legge 11 novembre 2014, n. 164
Art. 17.
Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia
Comma:
1. Al fine di semplificare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di
assicurare processi di sviluppo sostenibile, con particolare riguardo al recupero del patrimonio edilizio esistente e
alla riduzione del consumo di suolo, al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia
edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) all’articolo 3 (L), comma 1, lettera b) :
1) le parole: «i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari» sono sostituite dalle seguenti: «la volumetria
complessiva degli edifici»;
2) è aggiunto, in fine, il seguente periodo:
«Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel
frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione
delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la
volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;»;
Si riporta il testo dell’articolo 3, comma 1, lett. b) , del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, recante “Testo unico
delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A)”, come modificato dalla presente legge:
Art. 3 (L) - Definizioni degli interventi edilizi
1. Ai fini del presente testo unico si intendono per:
a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di
riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare
o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e
sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non
comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di
manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel
frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere
anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari
nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria
complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso;
c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare
l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che,
nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano
destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino
e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli
impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo
edilizio;
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d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi
mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in
parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed
impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli
consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte
salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli
volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro
ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con
riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42
e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino
di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia
rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente; (lettera così modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002,
poi dall'art. 30, comma 1, lettera a), legge n. 98 del 2013)
e) "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non
rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:
e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti
all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto
alla lettera e.6);
e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la
trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di
telecomunicazione; (punto da ritenersi abrogato implicitamente dagli artt. 87 e segg. del d.lgs. n. 259 del 2003)
e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali
roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di
lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze
meramente temporanee e salvo che siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno
di strutture ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il
soggiorno dei turisti;(punto modificato dall'art. 41, comma 4, legge n. 98 del 2013, poi dall'art. 10-ter della legge n.
80 del 2014)
e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla
zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di
nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del
volume dell’edificio principale;
e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività
produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione
permanente del suolo inedificato;
f) gli "interventi di ristrutturazione urbanistica", quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto
urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche
con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
2. Le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici
generali e dei regolamenti edilizi. Resta ferma la definizione di restauro prevista dall’articolo 34 del
decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (ora art. 29, comma 3, del d.lgs. n. 42 del 2004 - n.d.r.).
Commento
Ormai l’urbanistica è un abito da indossare sulla passerella del dio “Ho Fatto”, necessaria per
mostrare al mondo l’intellectuality “made in Italy” del semplificatore di turno: ed è per questo che,
coerentemente, alla sua modellazione non si chiamano più tecnici ed altri ragionatori di settore ma
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schiere di sarti bacucchi e stilisti ormai divenuti ciechi per il superlavoro di taglio e cucito svolto
nelle camere oscure dei pensatori di governo …. ….
Ma - a una ricerca perpetua di un nuovo stile per una nuova storia - non basta mai quello che è
sufficiente:
e, infatti, non è bastato eliminare, a furia di spericolati RATTOPPI, TAGLI E TAGLIUZZI, la
storica tipologia d’intervento edilizio che andava sotto il nome di “ristrutturazione edilizia”2.
Ora è venuto il tempo della manutenzione superstraordinaria che consente la fusione a freddo di
più unità immobiliari, l’aumento del carico urbanistico, e ogni altra libera fantasia che soddisfi la
vostra vita da eterni Jules Verne: lasciando al resto del mondo il compito oneroso di adattare il
circondario alle vostre esigenze!
Non mi credete? Vi basti questo breve esempio:
avete ereditato un’unità immobiliare dal volume di 250 mc, accessoriata con un bel posto
auto di 25 mq3, e decidete di dividerla in tre mini alloggi più redditizi/appetibili dal
mercato;
Bene, con un veloce intervento di MANUTENZIONE STRAORDINARIA procedete ai lavori
e … oplà! Ecco due belle nuove unità di 80 mc più un’altra di 90 mc;
Nessun problema? Siate sinceri, non avete il problema di garantire ad ogni nuova unità un
parcheggio adeguato? E – quand’anche fosse funzionalmente possibile - non sarebbe INADEGUATO assegnare uno spazio-parcheggio di 8 mq ad ogni unità da 80 mc e di 9 mq a
quella da 90 mc ? Non sarebbe, in fin dei conti, come mettere tre auto in quei 25 mq
originari? Non è … … Im-possibile?;
Certo che è impossibile, ma è per questo che poi ci sarà una deroga, una nuova pressione
nel palloncino che – a parità di “volumetria complessiva“ - contiene le nostre “città
halloween” dalla faccia bitorzoluta di piccoli e grandi abusi, corrosioni, tumefazioni e
carcinomi escrescenti per ogni dove;
Ed è per questo che tutti gli altri dovranno pagare il prezzo della costipazione nel sottovuoto di vicoli angusti, di spazi ultra-frazionari dove tutto incombe, dove l’ora d’aria
consentita dall’ammassarsi di umanità abbrutita diventa lo scopo di tutta una vita … .
Comunque, per farvi apprezzare la problematica sostanziale derivante dalla riscrittura del concetto
di “Manutenzione Straordinaria” devo necessariamente aprire una finestra laterale su quello di
“Ristrutturazione Edilizia”.
Solo che il rapporto tra il legislatore e la Ristrutturazione Edilizia mi turba: mi ricorda la scena
tragica di un divorzio in cui il dolore è troppo grande per ammettere che il distacco è avvenuto
molto prima di finire in un tribunale.
2
Ho già segnalato con queste parole, in un precedente lavoro “Piccola storia ignobile della ristrutturazione edilizia” dell’agosto
2013, le ragioni in base alle quali “LA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA NON ESISTE PIU’” : “Ma allora quelli che “fanno” non
vi hanno informati sul senso ultimo che si cela dietro le apparenze della legge 98/2013, sulla festa vera che si vuole celebrare con
la torta e le candeline di una riscrittura normativa ispirata e sospirata? Signori: LA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA NON
ESISTE PIU’. Se di un rudere o di un edificio esistente potete farne qualsiasi altra cosa che abbia lo stesso volume, potendo
innovare in termini di forma, ubicazione, violazione del regime delle distanze, materiali, prospetto architettonico ecc…, come si può
seriamente sostenere che – operando in questo modo – si eseguono : “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante
un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente ”?
3
Già, perché una volta, i vostri antenati, ragionavano così: “amici, per evitare l’intasamento del mondo bisogna che "Nelle nuove
costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi
per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione". (articolo 41sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 è sostituito dall’art. 2,comma 2, della legge 24/3/1989 n. 122)
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Lei, la ristrutturazione edilizia, se n’è già andata per sempre con la Legge 98/20134, eppure il
Legislatore continua a parlarne come se fosse lì, come se la sua immagine impressa in qualche
testo o in qualche cartello di cantiere potesse rispondere: è un santino, un’icona, un ologramma,
ma non è più reale.
Il problema è che, continuando a parlarne per sbloccare l’Italia, si sta compiendo un altro
distacco, un’altra volontaria o inconsapevole rottamazione inespressa: quella della manutenzione
straordinaria e dei suoi annessi e connessi.
Si consideri, infatti, che nel riformulato art. 3 del dpr 380/01 e s.m.i., il nuovo vestito cucito
addosso alla manutenzione straordinaria è il seguente:
testo pre-vigente
Testo attuale
Art. 3 (L) - Definizioni degli interventi edilizi
1. Ai fini del presente testo unico si intendono
per:
a) … ;
b)
"interventi
di
manutenzione
straordinaria", le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed
integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici,
sempre che non alterino i volumi e le
Art. 3 (L) - Definizioni degli interventi edilizi
1. Ai fini del presente testo unico si intendono
per:
a) … ;
b)
"interventi
di
manutenzione
straordinaria", le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed
integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici,
sempre che non alterino la volumetria
superfici
delle
singole
unità complessiva degli edifici e non comportino
immobiliari e non comportino modifiche modifiche delle destinazioni di uso.
Nell'ambito
degli
interventi
di
delle destinazioni di uso;
manutenzione
straordinaria sono
ricompresi anche quelli consistenti nel
frazionamento o accorpamento delle
unità immobiliari con esecuzione di
opere anche se comportanti la
variazione delle superfici delle singole
unità immobiliari nonché del carico
urbanistico purché non sia modificata
la volumetria complessiva degli edifici
e si mantenga l'originaria destinazione
d'uso;
Confrontando i testi, non emerge la scomparsa della manutenzione straordinaria per effetto della
perfusione coattiva, operata dalla legge 164/2014, di elementi sostanziali e nutritivi provenienti dal
concetto di ristrutturazione edilizia?
4
Vedi precedente nota 1.
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Non è evidente che – in sostanza - la manutenzione straordinaria non esiste più, perché è stata
sostituita dalla categoria della ristrutturazione edilizia chiamata manutenzione straordinaria?
Certo, anche la ristrutturazione edilizia – in sostanza - non esiste più, perché con la legge 98/2014
è stata sostituita dalla categoria delle nuove costruzioni chiamate ristrutturazione edilizia:
e, dunque – in disparte la costatazione che questo modo di legiferare non corrisponde agli accordi
sottoscritti agli albori della civiltà e della convivenza civile, quando si stabilì che per fondare e
tenere insieme un paese si doveva far uso di una sola lingua – non bisogna intristirsi oltre misura.
Ma l’esito di questa sottaciuta scomparsa è veramente semplificante?
Si consideri, per esempio, che avvalendosi della nuova definizione
operata dalla Legge 164/2014 è possibile procedere – in regime di
manutenzione straordinaria – allo svuotamento interno di un edifico
esistente e alla sua ricostruzione modificando il numero, la
composizione e le superfici delle unità immobiliari originarie, ed anche
aumentando il carico urbanistico … .
E non solo, perché – nel fare tutto questo – si dovrà rispettare la
VOLUMETRIA PRE-ESISTENTE, ma non la SAGOMA e I PROSPETTI .
Non mi dilungherò con esempi ridondanti, perché è di immediata percezione che l’orizzonte di
applicabilità della nuova manutenzione straordinaria si è ampliato – con lo sblocca Italia – a
dismisura, ma per intuire quanti problemi è destinato creare, in fase applicativa, il fatto che questa
categoria di intervento abbia assorbito parte di quello che prima era pacificamente iscritto nella
tipologia della ristrutturazione edilizia, si pensi alla disciplina – ormai adottata in tutte le Regioni
– in materia di “Recupero dei sottotetti”, e che recita mediamente così (di seguito trascrivo il testo
della Legge Regionale Campania n. 15 del 28/11/2000):
Legge Regionale 28 novembre 2000, n. 15
“Norme per il recupero abitativo di sottotetti esistenti”.
ARTICOLO 1 - Finalità e limiti d’applicazione
1. La presente legge, ispirata dall’obiettivo di limitare l’utilizzazione edilizia del territorio attraverso la razionalizzazione
dei volumi esistenti, mira a promuovere il recupero abitativo di sottotetti, esistenti alla data della sua entrata in vigore.
2. Il Consiglio Comunale può disporre l’esclusione di parti del territorio comunale dall’applicazione della presente legge.
ARTICOLO 2 - Nozione di sottotetto
1. Si definisce sottotetto il volume sovrastante l’ultimo piano dell’edificio, o di sue parti, compreso nella sagoma di
copertura.
ARTICOLO 3 - Condizioni per il recupero
1. Il recupero abitativo dei sottotetti esistenti, alla data di entrata in vigore della presente legge, è ammesso qualora
concorrano le seguenti condizioni:
a) l’edificio in cui è situato il sottotetto deve essere destinato, o è da destinarsi, in tutto o in parte alla residenza;
b) l’edificio in cui è ubicato il sottotetto deve essere stato realizzato legittimamente ovvero, ancorché realizzato
abusivamente, deve essere stato preventivamente sanato ai sensi della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 e della Legge 23
dicembre 1994, n. 724;
c) l’altezza media interna, calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda, non può essere
inferiore a metri 2,40. Negli edifici siti al di sopra dei 600 metri sul livello del mare è ammessa una riduzione dell’altezza
media sino a metri 2,20. In caso di soffitto non orizzontale, fermo restando le predette altezze medie, l’altezza della
parete minima non può essere inferiore a metri 1,40.
Gli eventuali spazi di altezza inferiore al minimo, da non computarsi ai fini del calcolo dell’altezza media interna, devono
essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne può essere consentito l’uso come spazio di servizio destinato a
guardaroba ed a ripostiglio. In corrispondenza delle fonti di luce diretta la chiusura di tali spazi non è prescrittiva. Per i
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locali con soffitti a volta, l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo
della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento.
2. Ai fini del raggiungimento dell’altezza media, di cui alla lettera c) del comma 1, è consentito l’abbassamento dell’ultimo
solaio e la conseguente modifica della quota d’imposta dello stesso, a condizione che non si incida negativamente sulla
statica e sul prospetto dell’edificio, nonché sui requisiti minimi di abitabilità dei locali sottostanti, di cui al decreto del
Ministro Sanità datato 5 luglio 1975, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975.
ARTICOLO 4 - Modalità d’intervento
1. Il recupero del sottotetto non deve comportare la modifica dell’altezza di colmo e di gronda né l’inclinazione delle
falde.
2. Al fine di assicurare l’osservanza dei requisiti di fruibilità e aeroilluminazione naturale dei locali il recupero abitativo dei
sottotetti può avvenire anche mediante l’apertura di porte, finestre, lucernari e abbaini purché siano rispettati i caratteri
formali e strutturali dell’edificio.
ARTICOLO 5 - Ristrutturazioni e contributi
1. Gli interventi diretti al recupero abitativo dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia ai sensi della
lettera d) del comma 1 dell’articolo 31, della legge 5 agosto 1978 n. 457.
2. Gli interventi, di cui al comma 1, sono soggetti a concessione edilizia e comportano la corresponsione di un contributo
commisurato agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ed al costo di costruzione, di cui agli articoli 5 e 6 della
legge 28 gennaio 1977 n. 10, calcolati sulla volumetria resa abitativa secondo le tabelle approvate e vigenti in ciascun
comune per le opere di nuova costruzione.
Come si vede:
prima dello sblocca Italia il “recupero abitativo di sottotetti“ esistenti, perseguito
senza “comportare la modifica dell’altezza di colmo e di gronda né
l’inclinazione delle falde” e anche operando “l’apertura di porte, finestre,
lucernari e abbaini purché siano rispettati i caratteri formali e strutturali
dell’edificio”, era pacificamente classificato “come ristrutturazione edilizia”;
dopo lo sblocca Italia, invece, il medesimo “recupero abitativo di sottotetti“ esistenti è
perseguibile con un intervento di manutenzione straordinaria, atteso che:
1. non si introduce un aumento della “volumetria complessiva degli edifici“
preesistenti;
2. si fa luogo a un aumento “del carico urbanistico” consentito, in quanto
ottenuto a seguito di “interventi … consistenti nel frazionamento o
accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche
se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità
immobiliari“ e mantenendo l'originaria destinazione d'uso“ dell’edificio.
3. anzi, i limiti che prima qualificavano come “ristrutturazione edilizia” un intervento
di recupero dei sottotetti se lasciava sostanzialmente invariata la sagoma
preesistente, sono addirittura più restrittivi di quelli che oggi definiscono la
manutenzione straordinaria, atteso che quest’ultima non è limitata dall’invarianza
di sagoma e prospetti preesistenti.
E va bene, potrebbe annotare un critico pragmatico, non è così grave se è solo una questione di
definizioni.
Ora, si può anche ragionare con la mannaia di un certo pragmatismo che non dà conto del proprio
esito, e che considera trascurabile il fatto che – quando il Legislatore Nazionale si mette a giocare
a “Indovina come si definisce un intervento” in una materia dove le Regioni esercitano un potere
concorrente – smentisce la tesi che stia anche operando una “semplificazione burocratica” (e,
infatti, la riedizione del concetto di Manutenzione Straordinaria costringerà Comuni e Regioni a
riscrivere e ricalibrare nuovamente, per l’ennesima volta, tutte le sottostanti legislazioni e
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regolamentazioni di competenza, ecc…), ma poi si deve offrire un contributo altrettanto netto ad
una delle questioni che farà litigare cittadini e Pubblica Amministrazione: CHI
PAGA?
Eh già, perché domani mattina, ad esempio:
un onesto elettore della Regione Campania, seduto al tavolo della cucina con sua moglie e i
cinque figli, i più piccoli seduti sulle gambe dei più grandi, penserà “non possiamo più
andare avanti così, questa casa è troppo piccola”. Poi, elevando al cielo la propria attesa
di una soluzione Sangennariana, osserverà “Ehi, ma perché non ci ho pensato prima:
potrei recuperare ad uso abitativo il sottotetto quà sopra …”;
e il mattino seguente, tutto felice, chiederà all’onesto Sindaco di poter procedere al
recupero abitativo del sottotetto sovrastante la propria abitazione;
il Sindaco, naturalmente, gli risponderà: “non c’è problema .. , basta che non modifichi la
sagoma dell’edificio preesistente, paghi gli oneri urb….”;
“Cosa?”, lo interromperà l’elettore, “guarda che per gli interventi di manutenzione
straordinaria gli oneri non si pagano da più di trent’anni …”;
“Lo so, ma che c’entra”, risponderà il Sindaco, “tu stai realizzando un oneroso intervento
di ristrutturazione edilizia, la legge regionale 15/2000 lo dice in modo chiarissimo …”;
“Si”, risponderà l‘elettore, “ma la successiva legge 164/2014 ha ridefinito le tipologie di
intervento edilizio, e oggi i lavori per recuperare il sottotetto sono inclusi tra quelli –
gratuiti - della manutenzione straordinaria”;
“Noooooo” risponderà il Sindaco, pensando che con l’introito di quei contributi urbanistici
avrebbe potuto finanziare la spesa corrente o effettuare la manutenzione ordinaria del
verde, delle strade e del patrimonio comunale …;
“Noooooo”, insisterà l’elettore, pensando che con quei contributi risparmiati avrebbe
potuto anche comprare i mobili per la nuova cameretta dei bambini …;
“Noooooo”, insisterà il Sindaco …
“Noooooo”, insisterà l’elettore padre di bambini …
E così ad libitum, fino alla porta del Tar, poi a quella del Consiglio di Stato, poi …
E allora: Vogliamo chiamarla, spiritosamente, “semplificazione
burocratica”?
Va bene!, in fondo se prendessimo tutto troppo sul serio … .
Però, prima, ditemi chi si assume l’onere di compensare i sovraccarichi urbanistici con cui stiamo
iperdensificando le nostre città a dismisura di uomo.
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L’EDILIZIA CHE
Per risolvere qualunque problema, ecco tre domande che devi porti: primo, che cosa potrei FARE? Secondo, che cosa
potrei LEGGERE? E terzo, a chi potrei CHIEDERE? (Jim Rohn)
Legge 11 novembre 2014, n. 164
Art. 17.
Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia
Comma :
1. Al fine di semplificare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di
assicurare processi di sviluppo sostenibile, con particolare riguardo al recupero del patrimonio edilizio esistente e
alla riduzione del consumo di suolo, al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia
edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) ……
b) dopo l’articolo 3 (L), è inserito il seguente:
3 -bis (Interventi di conservazione).
1. Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con
gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l’amministrazione comunale può
favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree
attraverso forme di compensazione incidenti sull’area interessata e senza
aumento della superficie coperta, rispondenti al pubblico interesse e comunque
rispettose dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione amministrativa.
Nelle more dell’attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di
eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e
successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di
ordine statico od igienico sanitario.»;
«Art.
Commento
Ma cos’è questo art. 3- bis?
Cosa significa?
Cosa dice di nuovo, nell’ambito dello stravolto dpr 380/01 e s.m.i. ?
Cerco di raccapezzarmi, ma:
1. leggendo il primo periodo del comma 1 mi assale la prima crisi: “Lo strumento
urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli
indirizzi della pianificazione.” … . Ma come!, osservo, lo strumento urbanistico non
è la traduzione proprio degli “indirizzi di pianificazione”? E allora com’è possibile che
individui qualcosa di incompatibile con tali indirizzi. Insomma, è come affermare che possa
esistere (o si possa pervenire a) un PRG legittimato dal mancato rispetto degli indirizzi di
pianificazione! E questo è semplicemente, logicamente, giuridicamente assurdo: uno
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strumento urbanistico può derivare solo dall’attuazione di indirizzi di pianificazione, e solo
nuovi indirizzi potranno riformarlo al fine di individuare quegli edifici esistenti che siano di
ostacolo alla realizzazione di nuovi obiettivi di GOVERNO DEL TERRITORIO;
2. la seconda crisi mi assale passando alla lettura del periodo successivo: “In tal caso
l’amministrazione
comunale
può
favorire,
in
alternativa
all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di
compensazione incidenti sull’area interessata e senza aumento della
superficie coperta, rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose
dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione amministrativa”. Ma
allora, considero con stupore, la norma fa riferimento ad una situazione già regolamentata
dal “D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 - Testo unico delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità”, il quale stabilisce:
che il Comune può espropriare “a) le aree … su cui vi siano costruzioni in contrasto
con la destinazione di zona o abbiano carattere provvisorio, a seguito
dell'approvazione del piano regolatore generale … “ (art. 7, comma 1, lett. a);
e che “Un bene è sottoposto al vincolo preordinato all'esproprio quando diventa
efficace l'atto di approvazione del piano urbanistico generale, ovvero una sua
variante, che prevede la realizzazione di un'opera pubblica o di pubblica utilità.” (art.
9, comma 1);
Dunque è una norma che non serve a niente ?
No: a ben vedere, nonostante si presenti come una innovazione del Titolo 1 - Capo I – del
dpr 380/01 e s.m.i., la norma non rileva propriamente in ordine alla individuazione di nuove
“tipologie” di intervento urbanistico/edilizio ma per la vaga allusione a un nuovo modo di
praticare il governo del territorio.
Infatti, aggiunge al corrente modulo del dpr 327/01 e s.m.i.
“VINCOLO ESPROPRIATIVO c/o INDENNIZZO”
il nuovo modulo Sblocca Italia :
“VINCOLO ESPROPRIATIVO c/o “riqualificazione delle aree
attraverso forme di compensazione incidenti sull’area interessata e senza
aumento della superficie coperta, rispondenti al pubblico interesse e
comunque rispettose dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione
amministrativa”.
Vi state chiedendo: “ma cosa vuol dire?”
Beh: vuol dire tutto.
E niente.
O semplicemente Che.
(D’altronde, se – come ho segnalato qualche pagina fa – ormai l’urbanistica è un abito da indossare sulla passerella del
dio “Ho Fatto”, avremo le risposte che ci meritiamo al momento in cui il neonato art. 3 bis del dpr 380/01 sarà indossato:
si, insomma alla prima sfilata utile.)
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3. arrivo alla lettura dell’ultimo periodo e, per fortuna, la tensione scema: ”Nelle more
dell’attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire
tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva
ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di
ordine statico od igienico sanitario”. Alla fine l’ho capito: l’art. 3 bis è una norma
aggiunta al dpr 380/01 e s.m.i. ma non c’entra nulla con le norme in materia di edilizia,
perché ciò che veramente è destinata a (seppur in termini misteriosi) innovare è il dpr
327/01 e s.m.i. in materia di espropriazione. Come dire, è una norma cucita al dpr 380/01
per sbaglio… una pezza che purtroppo mal si concilia con lo stile generale del vestito.
Con l’aggravante che, modificando invece – senza dirlo chiaramente – il dpr 327/01, ci
lascia in balia di tutte le mancate risposte che vorremmo avere a domande ovvie.
Prima fra tutte:
ma per i neo-vincoli espropriativi imposti attraverso uno strumento urbanistico a
edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione,
valgono le regole ordinarie di “durata”, di “indennizabilità in caso di rinnovo”, ecc…
previsti per tutti gli altri vincoli? Beh, perché in caso di risposta negativa la
prescrizione “Nelle more dell’attuazione del piano, resta salva la facoltà
del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad
eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata
da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico
sanitario” difficilmente supererebbe un vaglio di costituzionalità …. …
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I PROSPETTI DELLA RISTRUTTURAZIONE
“Dopotutto sono due le cose che immagino un bambino farebbe capitando all’inferno: tentare di sopravvivere e, riuscito
in ciò, giocare con i diavoli.” (da “Interno 13”, di Bruno Maiorano, 2014-01-20. iBooks)
Legge 11 novembre 2014, n. 164
Art. 17.
Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia
Comma :
1. Al fine di semplificare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di
assicurare processi di sviluppo sostenibile, con particolare riguardo al recupero del patrimonio edilizio esistente e
alla riduzione del consumo di suolo, al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia
edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) ……
b) ……
c) ……
d) all’articolo 10 (L), comma 1, lettera c) , le parole: «aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei
prospetti o delle superfici,» sono sostituite dalle seguenti: «modifiche della volumetria complessiva degli edifici o
dei prospetti,»;
Si riporta il testo dell’articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, recante “Testo unico delle disposizioni
legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A)”, come modificato dalla presente legge:
Art. 10 (L) - Interventi subordinati a permesso di costruire
1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati
a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli
edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee
A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino
modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22
gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.
2. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni
fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a
segnalazione certificata di inizio attività.
3. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza
sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di
costruire. La violazione delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente comma non
comporta l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 44.
Commento
Se lo Sblocca Italia è il nostro avversario sul campo e la comprensione dei suoi effetti/conseguenze
è lo scopo della partita, allora c’è solo un modo per tentare la vittoria: capirne lo schema
d’attacco, che nel nostro caso significa praticare una difesa a zona.
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Infatti, una marcatura di tipo puntiforme delle tipologie “degli interventi edilizi” del dpr 380/01
riscritte dalla Legge 164/2014 impedisce di cogliere l’insieme dell’azione dello sblocca Italia, la
finalizzazione ultima verso la quale dobbiamo andare a “parare”.
Procediamo, allora, con una delimitazione della nuova area di pertinenza del discorso sui tipi di
intervento – incisi dalla legge 164/2014 - sul patrimonio edilizio esistente, e che potremmo
riassumere nella seguente tabella 1:
Tabella 1 – Definizione delle modalità di intervento
sul patrimonio edilizio esistente
(art. 3 del dpr 380/01 e s.m.i.)
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
RESTAURO E
RISANAMENTO
CONSERVATIVO
RISTRUTTURAZIONE
EDILIZIA
Definizione precedente
Definizione attuale
Definizione invariata
Definizione invariata
1
2
3
4
b) "interventi di manutenzione
straordinaria", le opere e le
modifiche
necessarie
per
rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonché
per realizzare ed integrare i
servizi
igienico-sanitari
e
tecnologici, sempre che non
alterino i volumi e le superfici
delle singole unità immobiliari e
non comportino modifiche delle
destinazioni di uso.
b) "interventi di manutenzione
straordinaria", le opere e le
modifiche
necessarie
per
rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonché
per realizzare ed integrare i
servizi
igienico-sanitari
e
tecnologici, sempre che non
alterino
la
volumetria
complessiva degli edifici e non
comportino
modifiche
delle
destinazioni di uso. Nell'ambito
degli
interventi
di
manutenzione
straordinaria
sono ricompresi anche quelli
consistenti nel frazionamento o
accorpamento
delle
unità
immobiliari con esecuzione di
opere anche se comportanti la
variazione delle superfici delle
singole
unità
immobiliari
nonché del carico urbanistico
purché non sia modificata la
volumetria complessiva degli
edifici
e
si
mantenga
l'originaria destinazione d'uso;
c) "interventi di restauro e di
risanamento conservativo", gli
interventi
edilizi
rivolti
a
conservare l'organismo edilizio e
ad assicurarne la funzionalità
mediante un insieme sistematico
di opere che, nel rispetto degli
elementi tipologici, formali e
strutturali dell'organismo stesso,
ne consentano destinazioni d'uso
con essi compatibili. Tali
interventi
comprendono
il
consolidamento, il ripristino e il
rinnovo degli elementi costitutivi
dell'edificio, l'inserimento degli
elementi accessori e degli
impianti richiesti dalle esigenze
dell'uso, l'eliminazione degli
elementi estranei all'organismo
edilizio;
d) "interventi di ristrutturazione
edilizia", gli interventi rivolti a
trasformare gli organismi edilizi
mediante un insieme sistematico di
opere che possono portare ad un
organismo edilizio in tutto o in parte
diverso
dal
precedente.
Tali
interventi comprendono il ripristino
o la sostituzione di alcuni elementi
costitutivi
dell'edificio,
l’eliminazione, la modifica e
l'inserimento di nuovi elementi ed
impianti. Nell’ambito degli interventi
di ristrutturazione edilizia sono
ricompresi anche quelli consistenti
nella demolizione e ricostruzione con
la stessa volumetria di quello
preesistente, fatte salve le sole
innovazioni
necessarie
per
l'adeguamento
alla
normativa
antisismica nonché quelli volti al
ripristino di edifici, o parti di essi,
eventualmente crollati o demoliti,
attraverso la loro ricostruzione,
purché sia possibile accertarne la
preesistente consistenza. Rimane
fermo che, con riferimento agli
immobili sottoposti a vincoli ai sensi
del decreto legislativo 22 gennaio
2004,
n.
42
e
successive
modificazioni, gli interventi di
demolizione e ricostruzione e gli
interventi di ripristino di edifici
crollati o demoliti costituiscono
interventi di ristrutturazione edilizia
soltanto ove sia rispettata la
medesima
sagoma
dell'edificio
preesistente;
19
Dalla tabella 1 emerge evidente che, all’espansione dell’ambito d’intervento della
MANUTENZIONE STRAORDINARIA, non è corrisposta – paradossalmente5 - alcuna
“minorazione” nella definizione delle categorie superiori del RESTAURO e della
RISTRUTTURAZIONE.
Pur non avendo inciso le categorie superiori sul piano “concettuale”, la nuova manutenzione
straordinaria le ha certamente costrette a rispecchiarsi in nuovi titoli edilizi, come si ricava dal
confronto riportato nella seguente tabella 2:
Tabella 2 – Individuazione degli interventi
soggetti a Permesso di Costruire
(art. 10 del dpr 380/01 e s.m.i.)
Individuazione precedente
Individuazione attuale
1
2
1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del
territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo
edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino
aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti
o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi
nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione
d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della
sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo
22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.
1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del
territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo
edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino
modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti,
ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A,
comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che
comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai
sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive
modificazioni.
2. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non
connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti,
sono subordinate a permesso di costruire o a segnalazione certificata di
inizio attività.
2. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non
connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono
subordinate a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio
attività.
3. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi
che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico,
sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. La
violazione delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente
comma non comporta l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo
44.
3. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che,
in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono
sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. La violazione
delle disposizioni regionali emanate ai sensi del presente comma non
comporta l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 44.
Dalla tabella 2 emerge evidente che la legge 164/2014, pur lasciando immutata la previgente
definizione di ristrutturazione edilizia formulata all’art. 3 del dpr 380/01 e s.m.i., ha – però ridefinito il perimetro oltre il quale questa tipologia di intervento è soggetta al rilascio preventivo
del Permesso di Costruire.
Dopo lo sblocca Italia, infatti, le Ristrutturazioni edilizie sono soggette a Permesso di Costruire
solo quando comportano “modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti”,
a nulla rilevando l’eventualità che “comportino aumento di unità immobiliari … o delle
superfici” preesistenti.
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Perché questa scelta è paradossale? Perché, ad esempio, è come se il Legislatore affermasse – contemporaneamente
– che gli interventi di restauro e ristrutturazione edilizia, essendo immutata la loro definizione, sono gli stessi di prima,
… … ma anche no, perché se la manutenzione straordinaria è più ampia …
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Quel che lascia perplessi è la scelta - apparentemente marginale - di tenere la congiunzione
disgiuntiva “o” tra i nuovi limiti immodificabili della “volumetria complessiva degli edifici” e dei
“prospetti”, perché equivale ad affermare:
per un verso che – pur rispettando la “volumetria complessiva degli edifici” preesistenti gli interventi che ne innovano i “prospetti” sono catalogabili come ristrutturazioni edilizie,
e per tale ragione sottoposti al regime del Permesso di Costruire;
per altro verso, in via derivata, che – pur rispettando la “volumetria complessiva degli
edifici” preesistenti - gli interventi che “comportino aumento di unità immobiliari … o
delle superfici” sono catalogabili come manutenzioni straordinarie quando lasciano
inalterati i “prospetti” e come ristrutturazioni edilizie quando li innovano;
ma per tale via si introduce, in modo surrettizio:
un limite/vincolo non previsto alla definizione degli interventi di manutenzione
straordinaria enunciata dal dpr 380/01 all’art. 3, comma 1, lett. b), la quale non impone
l’invarianza dei “prospetti” preesistenti;
un limite - illogico e incongruo - destinato a limitare fortemente, sul campo, la piena
praticabilità delle innovazioni introdotte dalla legge 164/2014, perché :
- è difficile pensare che si possa programmare una manutenzione straordinaria che
alteri il numero e le superfici degli alloggi di un edificio senza necessità di
apportare qualche modifica ai “prospetti” per adeguamento dei vani di aeroilluminazione, ecc…;
- è difficile comprendere la logica in base alla quale l’apertura di una vano-finestra
su un “prospetto” sia da considerarsi intervento strutturalmente e funzionalmente
più incisivo (tale da assoggettarlo a Permesso di Costruire) di quelli che “comportino
aumento di unità immobiliari … o delle superfici”, e più oneroso di quelli che
aumentano il “carico urbanistico” .
20 / 11 / 2014
GEOM. MARCELLINO BOTTONE
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