nel mondo
mercato immobiliare
L’andamento del mercato immobiliare
Usa è un termometro affidabile dello
stato dell’economia
L
’andamento del mercato immobiliare
Usa è un termometro affidabile dello stato dell’economia. Come per la borsa anche per il mercato delle case le oscillazioni dei
tassi di interesse sono infatti un elemento
fondamentale per determinare le prospettive
future, l’orientamento di politica monetaria
della banca centrale contribuisce a determinare quindi il sentiment di degli operatori nei
confronti di queste classi di asset. Il costo del
denaro condiziona infatti, tramite il suo effetto sui mutui, la domanda di abitazioni, ed il
costo dei mutui ha iniziato a salire già da maggio. Il fatto che le vendite di nuove case negli
Stati Uniti siano calate a luglio del 13,4% (a
394 mila unità, il livello più basso da nove mesi) rispetto al mese precedente, mentre gli
analisti si attendevano un calo del 2%, dimostra che ormai è convinzione generale che la
politica estremamente accomodante della Federal Reserve sia destinata ad essere sostituita da una più rigida. In lieve calo, dello 0,5%, il
prezzo mediano delle case nuove, sceso a
257.200 dollari, a conferma di una minore
pressione della domanda. Nonostante la brusca diminuzione della vendita di nuove case a
luglio, su base annuale il dato è ancora in rialzo del 6,8% sul luglio 2012. Le case nuove disponibili per la vendita assommano a 171.000
e sarebbero necessari 5,2 mesi per esaurirle
completamente. Il mercato immobiliare del
resto è già uscito dalla crisi che lo aveva colto
dopo lo scoppio della bolla dei mutui subprime: la Federal Housing Finance Agency (FHFA)
degli Stati Uniti ha rilevato un incremento normalizzato dei prezzi delle case a giugno dello
0,7% rispetto al valore di maggio (+0,8% rivisto dalla rilevazione precedente dello 0,7%) e
superiore alle attese di un incremento dello
0,6 per cento, ed in generale i prezzi delle abitazioni sono in crescita ormai da tempo.E non
deve trarre in inganno il fatto che le vendite di
abitazioni esistenti registrate dalla National
Association of Realtors nel mese di luglio si
sono attestate a 5,39 milioni di unità (dato annualizzato), un valore che batte le attese degli
analisti poste a 5,15 milioni (in termini percentuali il tasso di crescita annua è del 6,5%
contro attese di un +1,6% e una flessione a
giugno dell’1,6 per cento): secondo alcuni osservatori il valore particolarmente elevato del-
g
Tratto da www. Del 4 settembre 2013
le vendite di case esistenti potrebbe dipendere dalla corsa degli investitori ad avviare gli
acquisti cercando di anticipare la crescita del
costo dei mutui. Lo studio del grafico del PHLX
Housing Sector Index (HGX), un indice del Philadelphia stock exchange composto da titoli
appartenenti al comparto immobiliare, conferma le impressioni che è possibile ricavare dal
quadro macro: le quotazioni dell’indice hanno
iniziato infatti a scendere a maggio, in corrispondenza con i primi aumenti del costo dei
mutui, dopo un lungo rialzo partito dai minimi
di ottobre 2011. La flessione non sembra avere
caratteristiche solo temporanee, i prezzi sono
scesi infatti a luglio al di sotto della media mobile a 200 giorni, ora resistenza a 182 circa, per
poi violare ad agosto la linea di tendenza che
sale dai minimi di ottobre 2011. L’indice potrebbe scendere ora fino a 155/57 almeno,
38,2% di ritracciamento del rialzo da ottobre
2011 e gap rialzista del 19 novembre 2012. Sotto quei livelli supporto a 142. Sarebbe la violazione di questo sostegno a fare sorgere dei seri dubbi sulla possibilità di vedere riprendere
l’uptrend in atto da fine 2011 in tempi ragionevolmente brevi. Solo recuperi oltre 185 potrebbero fare pensare ad una ripresa del mercato immobiliare duratura, quindi anche ad
un miglioramento della condizioni prospettiche per l’economia Usa. E’ da notare che il
peggioramento del comparto immobiliare potrebbe avere paradossalmente un effetto positivo per la borsa, almeno nel breve termine,
con la Federal Reserve che alla luce di questo
deterioramento avrebbe una ragione per essere meno aggressiva con il “tapering”. Il confronto tra il grafico del PHLX Housing Sector
Index e lo S&P500 mostra come negli ultimi
anni, almeno dal 2007, sia le fasi di borsa positive sia quelle negative sono state anticipate
Gli Inglesi comprano casa
g
I
Tratto da www.immobiliare.it/news
del 6 settembre 2013
prezzi delle case inglesi aumentano,
ma oltre Manica si compra di più. Sembra una situazione paradossale, soprattutto in anni di crisi come i nostri, eppure è
quello che sta accadendo veramente in
Inghilterra. Numeri in mano: nello scorso
mese i costi degli immobili sono aumentati
dello 0,4% rispetto a luglio e il prezzo medio per l’acquisto di una casa è salito a
220.000 euro. Si tratta del maggior guadagno dal giugno 2010. Sembra quindi che lo
spettro della recessione che attanagliava il
Paese dal 2008, si sia ormai dissolto alle
spalle di un boom di acquisti di abitazioni.
Benché il centro di Londra detenga il primato dei costi più alti in termini di mercato immobiliare, esiste una spiegazione a questa
crescita controcorrente. A partire dallo scorso anno il Governo del Regno Unito ha infatti puntato e investito moltissimo in misure che aiutassero i cittadini ad accendere un
mutuo. E lo ha fatto non solo in modo diretto con l’Help to Buy, ma agendo anche in
maniera indiretta sulle banche. Più facilmente queste concedono mutui, più diretto
e agevolato diventa per loro l’accesso ai
fondi messi a disposizione dalla Banca Centrale. È un incoraggiamento che gli Inglesi
non si sono giustamente lasciati scappare.
Molti temevano che questi provvedimenti,
forse un po’ troppo decisi, potessero creare
una bolla immobiliare, invece i risultati sono stati del tutto positivi. Niente toglie però
che il mercato inglese rimanga poco omogeneo e che sussistano sempre enormi squilibri tra la Capitale in esplosione, in cui vengono investiti anche importanti capitali dall’estero, e il resto del Paese. g
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mercato immobiliare
nel mondo
Dove guadagna il mattone europeo:
il trend dei prezzi in 20 città
g
di alcuni mesi da svolte rilevanti dell’indice
del comparto immobiliare. L’esempio recente
più significativo è probabilmente l’evoluzione
dell’indice delle case tra il febbraio e l’aprile
2011, caratterizzato da massimi decrescenti,
mentre lo S&p500 era ancora in fase crescente
per poi lateralizzare fino a luglio e crollare tra
luglio ed ottobre. Una situazione molto simile
a quella descritta per il 2011 si sta delineando
attualmente: il PHLX Housing Sector Index ha
intrapreso infatti a partire da maggio una fase
decrescente che ha comportato la violazione
di supporti rilevanti mentre lo S&P500 ha toccato nuovi massimi storici ad inizio agosto
spingendosi fino ai 1710 punti circa. Difficile
immaginare tuttavia che questa divergenza di
comportamento possa persistere ancora per
molto, spezzando il forte legame che ha tenuto unite le due curve negli ultimi anni. Il rischio di una imminente evoluzione negativa
anche per la borsa, sulla scia del calo dell’immobiliare, è elevato. E per ricevere un segnale
in questo senso non sarebbe necessaria una
discesa particolarmente ampia, i supporti critici per l’indice dei maggiori 500 titoli statunitensi si collocano tra i 1635 ed i 1620 punti, rispettivamente media mobile a 100 giorni e linea di tendenza che sale dai minimi di novembre 2012. Sotto quei livelli una correzione
di tutta la salita in atto da area 1340 diverrebbe probabile, con obiettivi tra 1570 e 1480. In
ottica temporale più estesa l’indice S&P500
potrebbe scendere anche su valori inferiori, fino in area 1390, dove si colloca la base del canale crescente che contiene l’andamento dei
prezzi dai minimi di marzo 2009. Il lato superiore del canale, in area 1730, è stato infatti
avvicinato ma non superato dai recenti record
assoluti e si conferma per il momento ancora
una valida resistenza sulla strada del rialzo.
Sarebbe solo la rottura di quella soglia ad aprire una nuova stagione di crescita per lo
S&P500, diretta verso i 1900 punti almeno. Difficile tuttavia immaginare che in quella circostanza l’indice del settore immobiliare possa
continuare a scendere, probabilmente una accelerazione rialzista dell’azionario verrebbe
anticipata da movimenti del PHLX Housing
Sector Index al di sopra dei 185 punti. g
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Tratto da www.casa24.ilsole24ore.com
del 11 settembre 2013
a cura di Paola Dezza
E
nfants-rouges a Parigi, Nations a Ginevra, Aker Brygge a Oslo, Mitte a Berlino.
Sono solo alcuni dei quartieri, in alcune
delle maggiori città europee, che hanno messo a segno i rialzi più consistenti dei prezzi del
mattone residenziale dal primo semestre 2007
ai primi sei mesi del 2013.
Quartieri, centrali e semicentrali in larga parte, che non hanno vissuto la crisi del mattone,
anzi hanno richiamato una tale domanda da
mettere a segno rialzi nelle quotazioni - nel
periodo indicato - anche a due cifre. È il caso
di Enfants-rouges, piccola zona del Marais,
dove il metro quadro è rincarato del 31,9% in
termini nominali (la variazione media a Parigi
nel periodo è invece stata negativa: -2,4%) e
costa oggi 9.200 euro, o di Unlanlinna a Helsinki, dove i valori sono saliti dell’11,3% (sempre
in termini nominali) a 3.100 euro al metro.
L’analisi che Scenari Immobiliari ha condotto
su 50 città europee, in esclusiva per Casa24
Plus, conferma però le gravi difficoltà del mercato immobiliare: solo nove metropoli hanno
segnato un aumento delle quotazioni nel periodo considerato. In linea con quanto reso
noto dalla società di consulenza Knight Frank
che proprio in settimana ha fatto sapere che
in Europa nei 12 mesi tra giugno 2012 e giugno
2013 si è tornati a vedere un rialzo dei prezzi
residenziali (+0,7%), ma che il mercato resta
fortemente disomogeneo, con Nazioni che nel
periodo registrano ancora cali consistenti,
quali la Grecia (-11,5%), l’Olanda (-8,5%),
l’Ungheria (-8,2%) e la Spagna (-7,6%).
In un panorama decisamente disomogeneo
spicca ancora una volta l’andamento del mercato immobiliare svizzero, con riferimento soprattutto a Ginevra, l’unica città europea ad
aver segnato una crescita media superiore al
20%, con punte del 27,5% nel quartiere Nations dove chi vuole acquistare deve mettere
in conto di spendere 8.250 euro al metro. In
controtendenza rispetto, dicono ancora da
Scenari Immobiliari, allo scenario negativo anche Berlino e alcune città del nord Europa.
Il gruppo più consistente è rappresentato dalle metropoli che hanno registrato un calo tra
lo zero e il 10 per cento. Città francesi, alcune
tedesche e inglesi, Amsterdam, Stoccolma e
quattro città italiane (Firenze, Roma, Milano e
Bologna) fanno parte del gruppo.
Se a Londra il calo è contenuto poiché, dopo
alcuni anni fortemente negativi, le quotazioni
hanno ricominciato a crescere in molte zone
da oltre un anno, la situazione nel resto del
Paese resta complessa. In Francia, invece, il
trend al ribasso ha preso vita negli ultimi 18
mesi, dal momento che nella fase precedente
il mercato francese aveva un andamento complessivamente positivo. Cali del 10-20%, invece, si sono registrati in alcune città dell’Europa dell’Est, Edimburgo, Rotterdam, Bilbao, la
migliore tra le città spagnole, e Zagabria. A
questo gruppo appartengono anche cinque
città italiane: Venezia, Torino, Palermo, Genova e Napoli. Come era da sospettare nel lungo
periodo considerato, e che comprende anche
l’ultima fase di rialzo dei mercati prima della
crisi scatenata verso la fine del 2008, il gruppo
di coda è costituito da città di Paesi come Spagna, Portogallo, Grecia, Irlanda e Repubbliche
baltiche. La maglia nera spetta a Riga
(-47,6%), che ha fatto addirittura peggio delle
metropoli spagnole. Qui il metro quadro costa
appena 1.800 euro. Madrid e Barcellona hanno
registrato flessioni nei prezzi inferiori rispetto
alla media nazionale. Nel gruppo delle peggiori c’è anche Bari, con un calo del 21,6 per cento. Se si guarda solo ai quartieri “virtuosi”,
quelli che hanno richiamato domanda da parte di residenti ma anche da acquirenti di seconde case, sono ben 22 le città che hanno registrato aumenti dei prezzi. In alcuni casi questi sono quartieri periferici, dove sono in atto
riqualificazioni in grado di cambiare volto all’intera area.
I dieci migliori quartieri italiani, per performance di periodo, sono invece tutte zone centrali. Ma fatta eccezione per Firenze, Roma,
Milano e Napoli, anche i quartieri migliori in
Italia hanno segnato un calo delle quotazioni
negli ultimi sei anni, sebbene inferiore
rispetto alla media cittadina.
A Milano, nel periodo considerato, il quartiere
migliore è stato quello intorno a via della Spiga, con rialzi dei prezzi del 5,4% fino a 10.700
euro al metro (in città i prezzi sono scesi del
6,8% dal 2007 a oggi), mentre a Roma è stato
l’Aventino a registrare il maggior rialzo: +7,4
per cento. A livello nazionale il primato spetta
al quartiere fiorentino di San Frediano, che ha
segnato una crescita del 7,9%, seguito appunto dall’Aventino a Roma e da Spiga a Milano,
per finire con il +1,2% della Chiaia a Napoli. g
