MERCATO IMMOBILIARE FIRENZE
PREZZI IN RIALZO, IL CENTRO SEGNA +5%
LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA'
A Firenze nella prima parte del 2016 le quotazioni immobiliari hanno fatto registrare un lieve aumento pari
al +0,4% rispetto al secondo semestre del 2015.
Ottima performance del Centro che mette a segno un +5% e registra un mercato molto dinamico grazie ad
una forte presenza di investitori in cerca di abitazioni da adibire a casa vacanza e da mettere a reddito.
Nel capoluogo toscano le compravendite nel I semestre 2016 aumentano del +22,6% rispetto al I semestre
2015.
L'ANDAMENTO NELLE MACROAREE
MACROAREA CENTRO: +5% i prezzi degli immobili
Nel primo semestre dell’anno nell’area centrale della città i valori immobiliari sono cresciuti mediamente
del 5,0%. Prezzi stabili in zona Centro-Santa Croce dove la domanda è in crescita grazie alle richieste di
acquisto da parte di investitori in cerca di abitazioni da adibire ad affittacamere e B&B. Si desiderano
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
metrature comprese tra 50 e 70 mq, con una o due camere da letto e dal valore compreso mediamente tra
200 e 300 mila €. L’affitto giornaliero a turisti è mediamente di 130-150 € al giorno per quanto riguarda un
bilocale (una camera da letto, soggiorno e angolo cottura). I rendimenti sono alti, anche perché si riesce ad
affittare per circa l’80% dei giorni dell’anno. Ad acquistare immobili in questa area della città sono anche
stranieri che utilizzano l’abitazione come seconda casa. Le quotazioni del medio usato nella zona che si
sviluppa intorno alla Basilica di Santa Croce sono di 3500-4000 € al mq. Valori di 5000 € al mq si incontrano
in piazza d’Azeglio, dove gli appartamenti sono ricercati per le ampie metrature e i soffitti alti. Sul Lungarno
i prezzi sono di 5500 € al mq per appartamenti con vista e di 4000 € al mq per quelli senza affaccio. In
centro sono presenti anche appartamenti più popolari che hanno quotazioni intorno a 2700 € al mq (da
ristrutturare). Le antiche abitazioni che si trovano in pieno Centro storico a ridosso del Duomo, in piazza
Repubblica ed in piazza della Signoria sono caratterizzate da soffitti alti, metrature ampie, statue ed
affreschi: si tratta di palazzi nobiliari di storiche famiglie fiorentine. Sempre nella stessa area convivono
inoltre palazzine antiche che in passato erano destinate alla servitù e che quindi sono caratterizzate da tagli
più piccoli e soffitti più bassi. Quotazioni in lieve aumento in zona Centro-San Gallo nella prima parte del
2016. Si registra infatti un mercato molto dinamico grazie ad una forte presenza di investitori in cerca di
abitazioni da adibire a casa vacanza e da mettere a reddito. La domanda per investimento in questa area
della città è così alta che si segnalano tempi medi di vendita spesso inferiori al mese. Gli investitori sono
risparmiatori, in arrivo anche da fuori Firenze, con un budget medio compreso tra 160 e 230 mila € per
l’acquisto di bilocali e trilocali. Le camere si affittano a turisti, sia stranieri sia italiani, ed il prezzo di una
camera varia tra 60 e 100 € al giorno. L’area più richiesta per l’acquisto di case vacanza è quella del Mercato
Centrale, in zona San Lorenzo, che negli ultimi anni ha subito importanti interventi di riqualificazione. Qui
per l’acquisto di un buon usato si spendono circa 4000 € al mq. Scarsa invece la domanda di abitazioni
principali da parte di famiglie, che si focalizzano soprattutto nell’area di piazza della Libertà, all’interno dei
viali, zona residenziale dove ci sono soluzioni risalenti alla fine del 1800 e soluzioni anni ‘60. Piacciono in
particolare le tipologie più signorili, con terrazzo, vista panoramica e presenza di ascensore ed i tagli più
richiesti sono quattro e cinque locali. Soluzioni signorili sono presenti nell’area di piazza Duomo dove si
trovano palazzi del ‘600 e del ‘700, con ampie metrature, affreschi e travi a vista. I valori di queste tipologie
possono variare notevolmente sulla base delle particolari caratteristiche di ogni singola abitazione.
Proseguono i lavori di realizzazione delle linee 2 e 3 della tramvia che dalla stazione porteranno
rispettivamente all’aeroporto e all’ospedale di Careggi, il cui termine è previsto nel 2017-2018. Da
segnalare che a ridosso della stazione e nell’area di piazza della Libertà ci sono numerosi uffici rimasti vuoti
che i proprietari stanno provvedendo a trasformare in appartamenti ad uso residenziale attraverso il
cambio di destinazione d’uso e che hanno quotazioni medie di 3000-3500 € al mq.
MACROAREA POGGIO IMPERIALE-BANDINO: quotazioni in ribasso dell'1,8%
Nella macroarea Poggio Imperiale-Bandino le quotazioni sono diminuite dell’1,8%.
In leggera diminuzione le quotazioni delle abitazioni nel primo semestre del 2016 nella zona di viale Europa
e Gavinana. In questa area della città si muovono prevalentemente famiglie in cerca della casa
migliorativa: infatti le tipologie più richieste sono i trilocali di 80-100 mq. Grazie al ribasso dei prezzi degli
ultimi anni gli acquirenti tendono a spostare l’interesse sulle tipologie di qualità. Sia a Gavinana sia nella
zona intorno a viale Europa non ci sono nuove costruzioni ma solo ristrutturazioni. A Gavinana piacciono le
abitazioni inserite nel “Villaggio Primavera”, situate in un contesto verde, ben servite da mezzi pubblici,
negozi e centri commerciali: le quotazioni oscillano intorno a 3800-4000 € al mq. Nelle traverse comprese
tra via Giannotti e via Ripoli ci sono numerosi terratetti costruiti negli anni ’30, alternati a costruzioni di
prestigio dei primi anni del 1900, che si scambiano a prezzi medi di 3500 € al mq. Le soluzioni preferite da
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
chi cerca in zona sono quelle dei primi anni del ‘900 posizionate a ridosso del centro storico e valutate
mediamente intorno a 3500 € al mq. Le quotazioni scendono a 3000-3200 € al mq sul lungarno Ferrucci a
causa del maggior traffico. Un’altra zona apprezzata è quella di San Marcellino con valori medi di 38004000 € al mq. Viale Europa è una zona degli anni ’70, molto trafficata, pertanto i valori sono più bassi
rispetto alle sue traverse: sulla strada principale i prezzi si aggirano intorno tra 3200 e 3300 € al mq, nelle
vie interne circa 3600 € al mq. Un quartiere dove, negli ultimi tempi, si rivolgono soprattutto gli acquirenti
più giovani per la presenza di prezzi contenuti è Sorgane dove ci sono costruzioni risalenti agli anni 2000
che, in buone condizioni, hanno quotazioni medie di 2500 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra
una bassa offerta di immobili in affitto (dal momento che molti proprietari si stanno indirizzando all’affitto
di casa vacanza o B&B soprattutto nelle zone più vicine alle aree centrali) ed una domanda elevata, grazie
anche alla presenza della Scuola Americana.
MACROAREA ISOLOTTO: mercato stabile
Rimangono invariati i prezzi immobiliari nella macroarea Isolotto nel primo semestre del 2016.
Sostanzialmente stabili le quotazioni in zona Soffiano, dove comprano soprattutto famiglie che risiedono
nel quartiere oppure provenienti dai quartieri limitrofi quali Isolotto, Ponte a Greve. La zona di Soffiano si è
sviluppata tra gli anni ’50 e gli anni ’70, con condomini di 3-4 piani, con aree verdi dal momento che sorge
ai piedi delle colline di Firenze. La zona più ambita è quella che si sviluppa verso la collina di Firenze dove
si possono trovare soluzioni indipendenti e semindipendenti. Sulle colline più panoramiche si possono
acquistare anche terratetti intorno a 5000-5500 € al mq. Tipologie signorili da ristrutturare si possono
acquistare nell’area di via Coppo di Marcovaldo, via Boninsegna e via Cosimo Rosselli con quotazioni medie
che possono andare da 2500 a 3000 € al mq. L’area di via per Scandicci, via di Soffiano e via Pisano è
caratterizzata da terratetti realizzati negli anni ’30, per le tipologie da ristrutturare i prezzi si attestano
intorno a 2000 € al mq perché sono strade più trafficate e interessate anche dai lavori del secondo tratto
della tramvia. Chi volesse acquistare soluzioni di nuova costruzione può optare per la zona di via del Ronco
Lungo, area periferica che si sviluppa in direzione di Ponte a Greve. Qui per un appartamento nuovo
bisogna mettere in conto una spesa di 4000 € al mq.
MACROAREA NOVOLI-CAREGGI: prezzi invariati
Sono stabili i prezzi nella macroarea Novoli-Careggi nel primo semestre dell’anno.
Stabili i valori immobiliari nella zona di Rifredi-Poggetto dove il mercato immobiliare è comunque dinamico,
anche grazie alla presenza del polo universitario, del polo ospedaliero di Careggi e della General Electric
che attirano investitori e genitori di studenti. Chi acquista per investimento spende mediamente 170-180
mila € per comprare un trilocale, in genere senza l’ausilio di un mutuo. Hanno acquistato sia persone al
primo acquisto sia famiglie che hanno migliorato la casa. La disponibilità media è compresa tra 250 e 300
mila €. La parte collinare, il Poggetto, è quella più apprezzata. Le quotazioni del medio usato si attestano su
2500 € al mq, quelle di un appartamento già rimesso a nuovo salgono a 3000 € al mq. Valori che si
superano per le ville indipendenti che possono arrivare a 4000 € al mq. Rifredi si sviluppa ai piedi di
Poggetto, è una zona molto trafficata e oggi interessata ai lavori della tramvia cosicché nelle strade
principali, piazza Dalmazia e viale Morgagni, i prezzi sono relativamente contenuti e si stabilizzano intorno a
2000 € al mq. Le aree più interne sono più tranquille e maggiormente apprezzate: caratterizzate da stabili
degli anni ’30-’50, i valori si attestano a 2500-3000 € al mq, ma si possono toccare 3500 € al mq per
abitazioni panoramiche e dotate di box.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
MACROAREA CAMPO DI MARTE: stabilità dei valori
Anche nella macroarea di Campo di Marte non si registrano variazioni dei prezzi.
Quotazioni sostanzialmente stabili nei quartieri di Rovezzano, Varlungo e Bellariva nella prima parte del
2016. A cercare casa sono soprattutto coppie e famiglie in cerca della prima casa oppure della soluzione
migliorativa, da segnalare inoltre anche qualche acquisto da parte di investitori per mettere a reddito. Si
concentrano su abitazioni già in buono stato con un’ampiezza media di 60 mq (due camere, soggiorno e
angolo cottura) per una spesa totale che oscilla mediamente tra 150 e 200 mila €. La domanda di
appartamenti in affitto proviene da single, coppie, lavoratori trasfertisti e qualche studente, il canone
medio di un appartamento da 60 mq è di 700 € al mese ed il contratto più utilizzato è quello a canone
concordato con cedolare secca. Bellariva è il quartiere più apprezzato perché è in posizione centrale,
infatti acquista in zona non solo chi già vive ma anche coloro che abitano nei quartieri limitrofi. La
maggioranza dei condomini sono stati costruiti negli anni ’60-’70 ad eccezione di alcuni palazzi costruiti nei
primi anni del 1900. Una soluzione usata si valuta mediamente intorno 2700-2800 € al mq se in buono
stato. Se l’immobile è ubicato lungo l’Arno e quindi gode di vista sul fiume le sue quotazioni arrivano anche
a 3800 € al mq se si trova dal terzo in su. In posizione più decentrata sorge il quartiere di Rovezzano meno
richiesto perché più periferico e perché ha un’offerta immobiliare caratterizzata in parte da abitazioni di
tipologia popolare (ex Iacp). Un’abitazione usata ha quotazioni medie di 2000 € al mq. Ad acquistare sono
prevalentemente coloro che già vivono nel quartiere e coloro che hanno una bassa disponibilità di spesa,
oppure stranieri. Infine c’è il quartiere di Varlungo che sorge in posizione intermedia tra gli altri due
quartieri e che soffre il fatto di essere attraversato dalla ferrovia su cui transita anche l’Alta Velocità. Anche
qui le abitazioni sono state costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70 e hanno quotazioni medie di 2600 € al mq
con punte di 3300 € al mq. Da segnalare che in zona Bellariva a breve aprirà un nuovo supermercato,
nell’area dell’ex cinema Variety, struttura che renderà ancora più comodo e servito l’intero quartiere.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
