Danni da infiltrazioni di
acqua nei condomini? Ecco le
regole
per
chiedere
il
risarcimento
In quali casi il risarcimento va chiesto al condominio e in
quali casi va chiesto al singolo proprietario
Il condomino che realizza degli interventi su un terrazzo
comune, ma sul quale ha accesso esclusivo, commette
un’appropriazione indebita e deve risarcire i danni causati
dai lavori.
Cosi ha deciso la Corte di Cassazione con la recente sentenza
n. 12007/2016 ribaltando le precedenti pronunce che ritenevano
sempre e comunque responsabile il condomìnio in quanto custode
delle parti comuni.
La vicenda trae origine dalla richiesta di un condòmino di
risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni d’acqua
nel suo appartamento. Analizzando il danno ci si rende conto
però che la responsabilità era di un condòmino che aveva
realizzato un’altana sul terrazzo di sua proprietà.
L’altana è una sorta di belvedere posta nella parte più alta
dell’edificio, all’altezza del tetto, alla quale si accede da
un abbaino. Il tetto del condomìnio era in parte a falde e in
parte costituito da un terrazzo di cui beneficiava solo il
condòmino che poi aveva realizzato l’altana. Il terrazzo,
costituendo una copertura, era in realtà un bene comune anche
se agli altri condòmini non era possibile accedervi.
La realizzazione dell’altana è stata quindi considerata frutto
di un’appropriazione indebita di una cosa comune con
conseguente condanna del condòmino che l’aveva realizzata al
risarcimento del danno e alla riparazione dei guasti causati.
Immobili 2017
La guida completa per il professionista che opera nel settore
immobiliare: dalla disciplina catastale a quella urbanistica,
dalle imposte sui redditi a quelle sui trasferimenti e a
quelle patrimoniali, dalla contrattazione che ha per oggetto
il trasferimento della proprietà e dei diritti reali a quella
che ha per oggetto l’utilizzo dell’immobile.
Angelo Busani
Ipsoa
Vai su shop.wki.it
ACQUISTA
Alcune regole generali sui danni da infiltrazioni
Macchie di umidità e infiltrazioni di acqua sono una tra le
principali cause di liti tra condòmini: non sempre, infatti, è
agevole individuare la fonte del danno e stabilire a chi
spetti la riparazione.
Di seguito, brevemente, alcune regole generali.
Acqua piovana
Se l’acqua piovana che ha causato il danno è filtrata
attraverso il terrazzo “a livello” di un condomino, che non
abbia funzione di copertura dell’edificio, sarà il singolo
condomino proprietario dell’immobile a dover risarcire il
danno.
Se invece la terrazza ha la funzione di copertura delle unità
immobiliari sottostanti, la spesa deve essere così ripartita:
un terzo a carico del proprietario del terrazzo e due terzi a
carico dei condomini le cui unità immobiliari vengono coperte
dal terrazzo.
Condutture delle acque nere
Se il danno è causato dalla rottura dei servizi igienici di
un’unità immobiliare, ne risponde il proprietario di
quest’ultima.
Se il danno è prodotto dalla tubatura comune ne risponde il
condominio e la spesa va ripartita tra i condomini in
proporzione ai millesimi di proprietà (salvo diverso accordo).
Tubature
Quelle di adduzione sono di proprietà condominiale sino a
quando non incontrano i contatori dei singoli condomini,
mentre quelle di scarico lo sono sino a quando non si
collegano con i tubi dei vari appartamenti.
Muro perimetrale
Se le infiltrazioni di acqua provengono dal muro perimetrale,
la riparazione e il risarcimento spettano a tutti i condomini,
in proporzione dei rispettivi millesimi.
Se il danno è stato causato da un “grave difetto” di
costruzione e non sono decorsi dieci anni dall’ultimazione
dell’immobile, sia il danneggiato che il condominio possono
agire nei confronti del costruttore per ottenere sia la
riparazione che il risarcimento.
Tetto
Se le infiltrazioni provengono dal tetto di cui un condomino
abbia l’uso esclusivo, la ripartizione delle spese avverrà tra
tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.
Nell’ipotesi di edifici distinti e autonomi, ma raggruppati in
un unico condominio, le spese di riparazione dei singoli tetti
vanno divise tra i soli condomini degli edifici su cui l’opera
deve essere eseguita e coperti dal tetto interessato ai
lavori.
Lastrico solare
Se le infiltrazioni riguardano il lastrico solare di cui un
condomino abbia l’uso esclusivo, la ripartizione delle spese
avverrà così: un terzo a carico del proprietario esclusivo e
due terzi a carico di tutti i condomini a cui lo stesso serve
da copertura.
Se però le infiltrazioni sono dovute a fatto e colpa di chi
usa in via esclusiva il lastrico solare o il tetto, sarà
questi a dover risarcire tutta la spesa.
Terrazza a livello
La Corte di cassazione, con la sentenza 25 agosto 2014 numero
18164, ha ricordato che essa, anche se è di proprietà o in
godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve nei
confronti degli appartamenti sottostanti alla medesima
funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità
dell’edificio. Di conseguenza rispondono tutti i condomini dei
danni cagionati all’appartamento sottostante per le
infiltrazioni che provengono dal terrazzo
deteriorato per difetto di manutenzione.
a
livello
Il termine per chiedere il risarcimento è di cinque anni: dopo
il diritto si prescrive.
É importante che la richiesta di riparazione e indennizzo
venga formalizzata con una lettera di cui si possa provare, in
futuro, la data certa (raccomandata a.r. o telegramma). Ciò al
fine di verificare, in un successivo ed eventuale giudizio, la
tempestività dell’intervento da parte del responsabile.
eBook - La contabilità condominiale
L’art. 1130 c.c. ha previsto la tenuta del registro della
contabilità, le tempistiche e le scadenze per la redazione del
rendiconto condominiale, oltre a prevedere al diritto del
condomino di ottenere l’attestazione dello stato dei pagamenti
delle quote condominiali. Intento del libro è di parlare
all’amministratore condominiale 3.0 delle tematiche che
affronta ogni giorno nella propria attività lavorativa.
Simone Berti
Altalex
Vai su shop.wki.it
ACQUISTA
Copyright © - Riproduzione riservata
