valutazione di un`unita` abitativa con il market comparison approach

Materiali Didattici di Estimo – Maurizio d’Amato – 1° Facoltà di Ingegneria del Politecnico di Bari
VALUTAZIONE DI UN’UNITA’ ABITATIVA
CON IL MARKET COMPARISON APPROACH
1. Descrizione dell’incarico
Facendo seguito a incarico conferitoci dalla Signor XXX a mezzo lettera
raccomandata del XXX Vs.protocollo del XXXX si procede alla formulazione
del giudizio di valore relativo al bene immobile sito in Bari alla Via
xxxxxxxxxxx Lo scopo della stima è quello di determinare il più probabile
valore di mercato del bene in data febbraio 2002. La valutazione sarà eseguita
con il MCA, metodo indicato nel capitolo 8 par. 2.3 del Codice delle Valutazioni
Immobiliari – ultima edizione.
2. Analisi del mercato immobiliare
Le unità facenti parte del campione estimativo ed il subject, come si può vedere
dalla planimetria allegata, sono molto vicine tra di loro e ricadono nel quartiere
XXXX del comune di XXX. Ci troviamo in zona “B”, ovvero completamente
edificata, come classificata dal P.R.G. In essa vengono fissati dallo stesso P.R.G.
i seguenti parametri:
¾ Indice di sfruttamento edilizio: 7 mc/mq
Il mercato immobiliare è discretamente attivo. L’offerta è rappresentata sempre
da persone fisiche ed i motivi dell’acquisto possono essere: prima abitazione o
trasferimento. Ricadono in questo caso le compravendite dei campioni estimativi
A, B e C.
3. Descrizione del Subject
1
L’appartamento, sito in via XXXXXXXX n°xxx int. A, nel comune di XXXX, è
composto da 3 vani utili, cucina abitabile e bagno. L’anno di costruzione
dell’edificio risale al 1962; la struttura portante dell’organismo edilizio è a
scheletro indipendente in calcestruzzo. L’edificio, del tipo “Case in linea”, ha
esposizione principale ad ovest e presenta una buona luminosità. Esso è dotato
di ascensore, si eleva per 5 piani e l’appartamento preso come oggetto di stima è
sito al 4° piano.
La superficie interna dell’appartamento è di 90 mq, mentre la superficie del
balcone è di 11,74 mq. L’appartamento è dotato di impianto a metano e di
impianto di riscaldamento autonomo. Presenta uno stato di manutenzione buono
in quanto nel marzo 2001 è stato effettuato il rifacimento della facciata.
Foto S
4. Le Unità di Confronto
4.1 Descrizione dell'unità A
L’appartamento, sito in via XXXX int. XX nel comune di Bari, è composto da 3
vani utili, cucina abitabile,
bagno e ripostiglio. L’anno di costruzione
dell’edificio risale al 1965; la struttura portante dell’organismo edilizio è a
scheletro indipendente in calcestruzzo. L’edificio, del tipo “Case in linea”, ha
esposizione principale ad ovest e presenta una buona luminosità. Esso è dotato
di ascensore, si eleva per 7 piani e l’appartamento preso come oggetto di stima è
sito al 4° piano. La superficie interna dell’appartamento è di 90 mq, mentre la
superficie del balcone è di 5,30 mq. L’appartamento è dotato di impianto a
metano e di impianto di riscaldamento centralizzato. Presenta uno stato di
manutenzione medio in quanto necessita di rifacimento della facciata. La data di
compravendita risale al novembre 2001.
Foto A
2
4.2 Descrizione dell'unità B
L’appartamento, sito in via XXXXX n° XXXX nel comune di Bari, è composto
da 3 vani utili, cucina abitabile, e bagno. L’anno di costruzione dell’edificio
risale al 1965; la struttura
portante dell’organismo edilizio è a scheletro
indipendente in calcestruzzo. L’edificio, del tipo “Case in linea”, ha esposizione
principale ad ovest e presenta una buona luminosità. Esso è dotato di ascensore,
si eleva per 7 piani e l’appartamento preso come oggetto di stima è sito al 5°
piano. La superficie interna dell’appartamento è di 100 mq, mentre la superficie
del balcone è di 26,16 mq. L’appartamento è dotato di impianto a metano e di
impianto di riscaldamento centralizzato. Presenta uno stato di manutenzione
buono in quanto nell’ ottobre 2001 è stato effettuato il rifacimento della facciata.
La data di compravendita risale al novembre 2001.
Foto B
4.3 Descrizione dell'unità C
L’appartamento, sito in via XXXXX II nel comune di Bari, è composto da 3
vani utili, cucina abitabile, bagno e due ripostigli. L’anno di costruzione
dell’edificio risale al 1963; la struttura portante dell’organismo edilizio è a
scheletro indipendente in calcestruzzo. L’edificio, del tipo “Case in linea”, ha
esposizione principale a nord e presenta una buona luminosità. Esso è dotato di
ascensore, si eleva per 7 piani e l’appartamento preso come oggetto di stima è
sito al 4° piano.
La superficie interna dell’appartamento è di 100 mq , mentre la superficie del
balcone è di 9,58 mq. L’appartamento è dotato di impianto a metano e di
impianto di riscaldamento centralizzato e presenta uno stato di manutenzione
medio; la data di compravendita risale ad aprile 2001.
Nell’ottobre 1992 è stato effettuato il rifacimento della facciata.
Foto C
3
5. Definizione delle caratteristiche
¾ Data (DAT): contata in mesi retrospettivamente a partire dal momento di
¾
¾
¾
¾
¾
stima (Febbraio 2002) fino al momento in cui è avvenuta la
compravendita dell’unità campione;
Superficie interna (SUP): espressa in mq;
Superficie balconi (BAL): espressa in mq;
Livello piano: la caratteristica è misurata rivalutando i piani superiori con
un saggio di incremento pari al 3 %;
Riscaldamento (RISC): la caratteristica è stata definita sulla base di una
scala dicotomica:
• Impianto autonomo
= 1
• Impianto centralizzato = 0
Stato di manutenzione (MAN): la presenza di una recente
ristrutturazione aumenta il valore di un immobile. Tale caratteristica è
stata individuata con 2 classi di manutenzione:
• classe 1 = stato di manutenzione buono
• classe 2 = stato di manutenzione medio
5.1 Coeteris paribus
Nella valutazione non si è tenuto conto delle seguenti caratteristiche in quanto
presenti o mancanti in tutte le unità abitative e quindi ininfluenti per la
determinazione del prezzo di mercato:
• Servizi igienici: il subject e i campioni presentano lo stesso numero
di dotazioni;
• Ascensore: sia il subject che i campioni sono dotati di ascensore;
• Garage e/o box sotterranei: il subject e i campioni non sono dotati
di tali caratteristiche;
• Caratteristiche logistiche e prospicienza: tutte le unità sono
posizionate allo stesso modo rispetto ai servizi pubblici (ufficio
postale, banche, stazione dei Carabinieri, pronto soccorso, uffici
comunali) ed alle infrastrutture (scuole, parrocchie, negozi).
Si mette in evidenza che l’unità di misura di tutti i valori è 106.
6. Tabella dei Dati
4
Subject
Unita’ A
Unita’ B
Unita’ C
Prezzo
?
275
330
295
Data
0
2
3
10
Sup.interna
90,0
90,0
100,0
100,0
Sup. balconi
11,7
5,3
26,2
9,6
Livello di piano
4
4
5
4
Riscaldamento
1
0
0
0
Stato di
manutenzione
2
1
2
1
7. Analisi dei Prezzi Marginali
¾ Prezzo marginale della Data: si assume un saggio annuo di rivalutazione
pari a i= 2%
(DAT)j = C · i · t
(DAT)A = 275 · 0,02 · (2/12) = 0,92
(DAT)B = 330 · 0,02 · (3/12) = 1,65
(DAT)C = 295 · 0,02 · (10/12) = 4,92
¾ Prezzo marginale della Superficie Interna: il prezzo marginale è posto
pari al prezzo medio lordo calcolato per ciascuna compravendita,
scegliendo il prezzo medio minore, in quanto è da ritenere che per gli
immobili la curva del prezzo marginale è posta al di sotto della curva del
prezzo medio.
5
In virtù della presenza di superfici esterne (balconi) si applica il 2°
Teorema Mercantile (adottando un Rapporto Mercantile pari a Π = 0,3):
Pm = Ptot / (Sint + Π · Sest)
dove con Sest è stata indicata la somma delle aree dei balconi.
PmA = 275 / (90 + 0,3 · 5,30) = 3,00 · 106 £ / mq
PmB = 330 / (100 + 0,3 · 26,20) = 3,06 · 106 £ / mq
PmC = 295 / (100 + 0,3 · 9,60) = 2,86 · 106 £ / mq
¾ Prezzo marginale della Superficie dei Balconi: calcolato moltiplicando
il Rapporto Mercantile (Π = 0,3) per il prezzo marginale della superficie
interna:
PmBAL = 0,3 · 2,86 = 0,86 · 106 £ / mq
¾ Prezzo marginale del Livello di Piano: come si osserva dalle foto, al 2°
piano di due campioni sono montate delle inferriate che segnalano la
presenza di malviventi in zona.
Si assume dunque un saggio di incremento pari al 3% esprimente un
apprezzamento crescente del livello in oggetto.
¾ Prezzo marginale del Riscaldamento: i 3 campioni presentano un
impianto di riscaldamento centralizzato, mentre il subject è dotato di
impianto autonomo. Nel riportare le condizioni che caratterizzano i 3
campioni a quella del subject il prezzo in oggetto è posto pari al costo di
ricostruzione deprezzato. Risultando dal preventivo di ditte specializzate
nella zona un costo di adeguamento pari a
6
3,8 · 106 £ / mq e ipotizzando
un tempo di vita di 25 anni, essendone trascorsi 4 per l’unità A, 9 per
l’unità B e 1 per l’unità C, risulta:
Pmj (RISC) = CNUOVO DEPREZZ. = CNUOVO (1 - tj / Tj)
PmA (RISC) = 3,8 · 106 (1 - 4 / 25) = 3,19 · 106 £ / mq
PmB (RISC) = 3,8 · 106 (1 - 9 / 25) = 2,43 · 106 £ / mq
PmC (RISC) = 3,8 · 106 (1 - 1 / 25) = 3,65 · 106 £ / mq
Si assume come prezzo marginale del Riscaldamento il valore più basso
(PmB (RISC)).
Prezzo marginale dello Stato di Manutenzione: lo stato manutentivo del
subject e dell’unità B è buono in quanto gli edifici sono stati ristrutturati
di recente. Lo stesso non può dirsi per le unità A e C che presentano una
piccola situazione di degrado della facciata esterna e delle solette dei
balconi. Pertanto il prezzo marginale è posto pari al costo di intervento
stimato con preventivo di ditte specializzate della zona nel modo
seguente:
Pm (MAN) (da classe 1 a classe 2) = - 2,5 · 106 £ / mq
8.Tabella di valutazione
Unita’ A
Unita’ B
Unita’ C
Prezzo
275
330
295
Data
0,92
1,65
4,92
Sup. interna
(90-90) •2,86
0
(90-100) •2,86
-28,60
(90-100) • 2,86
-28,60
Sup. balconi
(11,7-5,3) • 0,86
+5,33
(11,7-26,2) • 0,86
-12,47
(11,7-9,6) •0,86
+1,81
Livello di piano
(4-4) •0,03• 275
(4-5) •0,03•330
(4-4) •0,03•295
7
0
-9,9
0
Riscaldamento
(1-0) •2,43
+2,43
(1-0) •2,43
+2,43
(1-0) •2,43
+2,43
Stato di
manutenzione
(1-2) •(-2,5)
+2,5
(2-2) •(-2,5)
0
(1-2) •(-2,5)
+2,5
Prezzi corretti
286,18
283,11
278,06
9. Verifiche
9.1 Errore Medio Percentuale:
•
EM% = [ ( P j MAX - P j MIN ) / P j MAX ] · 100
EM% = [ ( 286,18 – 278,06 ) / 286,18 ] · 100 = 2,84 % < 3 %
Come si osserva la verifica dell’errore percentuale medio è soddisfatta.
9.2 Stima Monoparametrica e Riconciliazione:
Si considerano le superfici totali delle unità:
Sj = S intj + Π · Sest
SA = 90 + 0,3 · 5,3 = 91,59 mq
SB = 100 + 0,3 · 26,2 = 107,86 mq
SC =100 + 0,3 · 9,6 = 102,88 mq
VMONOP = ( Ptotj + DATj ) · Ssubject / Sj
8
VMONOP = [( 275 + 0,92 + 330 + 1,65 + 295 + 4,92 ) · 90] / ( 91,59 + + 107,86 +
102,88 ) = 270,15 £ / mq
VSUBJECT = Pcorretti j / 3
VSUBJECT =( 286,18 + 283,11 + 278,06 )/3 = 282,45 £ / mq
Verifica = [ ( VMONOP - Vsubject ) / VMONOP ] · 100 =
= (270,15-282,45)/282,45 =0,043 < 0,05
10. Dichiarazione di Qualità e Conclusioni
Ad evasione dell’incarico ricevuto, compiute le indagini in loco finalizzate alla
raccolta sistematica delle caratteristiche dei campioni in oggetto (attraverso
schede di rilevazione analitiche in allegato) e soprattutto svolgendo il predetto
rapporto peritale secondo i canoni dettati dal Codice di Comportamento Etico,
risulta che il valore più probabile del subject è pari a £ 270 · 106 ( € 139 · 103 ).
9