Prof.Giuseppe Renato Croce
Sparisce l’amministratore dilettante ?
sicurezza – efficienza – puntualità – controllo - costanza
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il ruolo dell’amministratore,
all’interno
e all’esterno
di quel «microcosmo» che è il fabbricato
condominiale, è divenuto fondamentale: con l’andar
del tempo l’attività di gestione che egli è chiamato
a svolgere è divenuta sempre più complessa,
arricchendosi di adempimenti burocratici, doveri
fiscali, responsabilità civili e penali sicurezza e
quant’altro.
Bisogna, quindi affidare soltanto a
« professionisti esterni, specificamente
preparati « la gestione amministrativa
condominiale, nella consapevolezza che ormai essa
non può più essere tenuta dal condòmino più
capace o semplicemente più disponibile a farsene
carico, il quale, per quanto diligente possa essere
nell’espletamento dell’incarico, ben difficilmente è
in possesso delle conoscenze che attualmente
necessitano per lo svolgimento di questa attività. 3
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Il legislatore, se ne è reso conto
perfettamente, tant’è che, a tanti anni di
distanza dall’entrata in vigore del codice
civile, ha ritenuto necessario
«professionalizzare»
la figura dell’Amministratore di immobili e di
condominio, definendone con chiarezza i
poteri, i doveri e le responsabilità, e
prevedere contemporaneamente un’adeguata
tutela dei diritti dei condòmini e dei terzi.
Ha creato il
CODICE DEL CONDOMINIO.
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La figura dell’amministratore immobiliare condominiale si basa sul
principio legale del mandato e conseguentemente sul postulato morale
della fiducia.
Ciò vale a significare che deve esercitare la attività con dignità,
coscienziosità professionale, integrità, lealtà, competenza, discrezione e
rispetto degli utenti, dei e dei colleghi.
Debbono essere osservati tre principi:
competenza;
Principio dell’affidamento;
Principio della posizione di garanzia.
Principio della
Professionalità significa assicurazione della coesistenza necessaria
indispensabile di questi tre principi. In caso di controversie il Giudice
verificherà se questi principi sono stati osservati puntualmente sia da
parte dell’amministratore immobiliare condominiale quando ha proposto
la sua attività, sia da parte dei condomini all’atto del conferimento di
incarico
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Peculiarità dell’attività dell’Amministratore
immobiliare e di condominio:
coesistenza di
Obbligazioni di mezzi
Obbligazioni di risultato
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L’articolo 9 della legge di riforma, nel sostituire l’art. 1129 del
codice civile, detta gli obblighi dell’amministratore, non
previsti dalla precedente normativa.
Questi tra i principali:
a) necessità di fornire ai condòmini, al momento della nomina,
oltre ai propri dati anagrafici, una serie di ulteriori dati e
strumenti di pubblicità per consentire la valutazione delle
sue qualifiche e del suo operato;
b) tenuta del registro dei verbali di assemblea e di nomina e
revoca dell’amministratore, nonché del registro di
contabilità;
c) obbligo, su richiesta dell’assemblea, di stipulare, a carico
dei condòmini, una polizza individuale di assicurazione per
la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio
del mandato;
d) obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque
titolo dai condòmini o dai terzi, nonché quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico
conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;7
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e) obbligo di eseguire prontamente il c.d. «passaggio di
consegne» nel caso di cessazione dall’incarico e, sempre in
tal caso, l’ulteriore obbligo di porre in essere le attività
«urgenti», il tutto senza pretendere compensi aggiuntivi;
f) dovere di provvedere (salvo espressa dispensa
dell’assemblea) alla riscossione forzosa dei crediti
condominiali entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel
quale il credito esigibile è compreso;
g) dovere, a pena di nullità della nomina, che all’atto
dell’accettazione dell’incarico, di indicare con precisione ed
univocità l’importo del relativo compenso;
h) obbligo di affissione sul fabbricato amministrato (in
posizione visibile) della cd. «targa» dell’amministratore che
garantisca la sua individuazione pubblica, con l’implicita
finalità di renderlo prontamente contattabile in caso di
necessità. Detto obbligo è esteso anche al singolo
condomino incaricato di attività di gestione nel caso di
mancanza di un formale amministratore;
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Ulteriori obblighi a carico dell’amministratore di
condominio attengono al dovere di fornire al singolo
condomino che ne faccia richiesta le opportune
attestazioni in ordine
• allo stato dei pagamenti e delle pendenze
giudiziali, all’esecuzione degli adempimenti fiscali
(art. 10),
• alla convocazione annuale dell’assemblea per la
presentazione del rendiconto (art. 10),
• al dovere di redigere il rendiconto con le
indicazioni delle voci di entrata e di uscita e di ogni
altro dato inerente alla situazione patrimoniale del
condominio,
• al dovere di tenere la contabilità secondo precisi
criteri (art. 11).
• agli obblighi derivanti dall’eventuale posizione di
Datore di lavoro ex D.Lvo 81/2008 s.m.i.
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Gli specifici requisiti soggettivi
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(art. 71bis disp. att. c.c. )
Possono svolgere l’attività di amministratore di condominio
coloro:
a) che abbiano il godimento dei diritti civili;
b) che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica
amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede
pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il
quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore,
nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni;
c) che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione
divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la
riabilitazione;
d) che non siano interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti
cambiari;
f) che abbiano conseguito il diploma di scuola secondaria di
secondo grado;
g) che abbiano frequentato un corso di formazione iniziale e
svolgano attività di formazione periodica in materia di
amministrazione condominiale.
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Il legislatore ha voluto con più forza ribadire la
« professionalità «
attraverso l’inserimento nel Codice di quattro particolarissimi
incombenti/doveri in capo all’Amministratore di condominio
•
necessità di fornire ai condòmini, al momento della nomina, oltre ai
propri dati anagrafici, una serie di ulteriori dati e strumenti di
pubblicità per consentire la valutazione delle sue qualifiche e del suo
operato;
•
L’avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
•
L’avere frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività
di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
•
obbligo di affissione sul fabbricato amministrato (in posizione
)
visibile) della
cd. «targa» dell’amministratore che garantisca la sua
individuazione pubblica, con l’implicita finalità di renderlo
prontamente contattabile in caso di necessità. Detto obbligo è
esteso anche al singolo condomino incaricato di attività di gestione
nel caso di mancanza di un formale amministratore;
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Chi è l’Amministratore di immobili e di condominio professionista?
Il professionista in Italia è colui che esercita un’attività che in riferimento
alla sua dichiarata competenza eroga una prestazione dietro un
corrispettivo economico oppure colui che professionalmente esercita
un’attività.
L’Amministratore di condominio è un professionista in quanto a fronte di un
corrispettivo economico deve erogare i servizi richiesti con abilità (ovvero
sapere e sapere fare) in modo da soddisfare le legittime aspettative dei
clienti/condomini.
E’ doveroso e indispensabile che sia
competente
Significa possedere gli elementi della capacità:
Conoscenze
Capacità tecniche
Capacità relazionali
Capacità organizzative
Abilità complesse
Risorse Personali
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LE COMPETENZE
Competenze tecnico-professionali
sono costituite dai saperi e dalle tecniche connesse all'esercizio delle attività
richieste nell’ambito professionale proprio dell’Amministratore di Condominio.
Possono essere distinte a loro volta in:
•
competenze comuni e fondamentali
•
( il fondamento caratterizzante l'area professionale)
•
competenze specialistiche, ( s'innestano su quelle comuni e disegnano i
profili professionali )
Competenze trasversali
Le caratteristiche personali dell’individuo che sono ritenute essenziali in
ambito lavorativo per trasformare una conoscenza in comportamento.
Il termine è utilizzato per indicare capacità ad ampio spettro, non specifiche
di una professione o di un ambiente organizzativo ed applicabili a compiti e
contesti diversi.
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Il certificato di qualità
la necessità di validare/certificare
le competenze attraverso un
«certificato di qualità» che
consente la maggior trasparenza
dell’operato dei propri committenti
fornendo quelle linee indispensabili al
professionista a garanzia del mandato
ricevuto
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1^ motivo
Ma il condomino quali strumenti ha per poter
valutare le dichiarate competenze
dell’amministratore professionista oltre che a
un cosiddetto passa parola, che è
un’informazione pur sempre soggettiva?
Non ha, oggi strumenti se non la verifica
dell’attività dopo l’esecuzione della
prestazione o durante la prestazione stessa.
Ma l’Amministratore di condominio quali
strumenti ha per poter far valutare le
dichiarate competenze e garantire
l’effettività del suo valore professionale?
Anch’egli oggi non ha nessun strumento.
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2^motivo
La validazione delle competenze serve anche
per mettere al riparo l’Amministratore di
condominio da responsabilità che gli possano
essere addebitate dai condomini in riferimento
alla conduzione di un’attività amministrativa
che si sia ritenuto viziata da negligenza o
imperizia, per cui ci potrebbero essere le
accuse per colpa lieve, colpa grave o
addirittura dolo.
Il giudice nell’esaminare i comportamenti dei
cosiddetti soggetti sensibili in quanto garanti a
qualsiasi titolo di risultati e quindi tenuti ad
essere particolarmente competenti nei settori
in cui operano, accerta sempre il valore delle
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competenze
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Per essere credibile la validazione/ certificazione della
dichiarata competenza dell’Amministratore di condominio deve
essere effettuata da un
Ente riconosciuto istituzionalmente
In modo che possa effettuare la valutazione delle competenze
possedute dal professionista e quindi garantire i terzi ,
attraverso il rilascio del
certificato di qualità,
che certifichi che il professionista valutato possiede le
competenze dichiarate.
È evidente che per ottenere la certificazionei l professionista
deve dimostrare che la competenza, il percorso formativo, il
servizio erogato è conforme ai requisiti previamente
dettagliati contenuti in uno specifico «schema tecnico di
certificazione» appositamente predisposto dall’Ente valutatore
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Il conseguimento di una «certificazione delle
competenze» avrebbe anche un significato europeo.
Infatti la Commissione Europea sta lavorando sulle
prospettive di realizzazione di certificazioni delle
competenze da più di trent’anni.
Il concetto di «competenza» dettato dal Parlamento
Europeo è chiaro:
«Comprovata capacità di utilizzare conoscenze,
abilità e capacità personali, sociali e
metodologiche, nello sviluppo in situazioni di lavoro
e di studio e nello sviluppo professionale e
personale» La tendenza europea, infatti, è quella di
garantire conoscenze, abilità derivate da esperienze
di lavoro di vita, a prescindere dal luogo della
Unione Europea dove si fossero acquisite.
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A.N.AMM.I
senza dubbio è in possesso dei requisiti
L’
per svolgere, per i propri associati, questa particolare funzione
di Ente validatore delle competenze specifiche professionali
di un Amministratore di immobili e di condomini.
Esaminando le credenziali di questo Ente, infatti, si
evidenziare come:
Sia in possesso di certificazione UNI EN ISO 9001;
Faccia parte della Consulta delle Associazioni delle
Professioni non ha regolamentate nonché iscritta all’elenco
delle Associazioni rappresentative a livello nazionale delle
professioni non regolamentate (D,Lvo n°206/2007) tenuto
presso il Ministero della Giustizia , in coerenza, altresì, colla
legge n°92/2012
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Ritorniamo alla 2^ slide!!
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