Analisi immobiliare

Analisi immobiliare
ANNA VERDI
analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015
Agenzia: prometeia
Report nr. 3
ANNA VERDI
Analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015
Codice 104199
pag. 2
IL SERVIZIO
Gentile cliente,
siamo lieti di presentarle il nuovo servizio "Analisi Immobiliare", creato per i nostri Clienti con l'obiettivo di fornire un
innovativo strumento di analisi e valutazione degli immobili di proprieta'.
Sulla base delle informazioni disponibili presso l'Agenzia delle Entrate* e presso l'Osservatorio del Mercato Immobiliare
e grazie all'utilizzo di modelli avanzati di stima del valore, elaboriamo in via esclusiva il presente report che le permette di
avere tutte le informazioni rilevanti, relative al suo patrimonio immobiliare, in un unico documento.
In particolare il servizio, le offre un'analisi completa e articolata in modo da fornire:
il quadro di sintesi degli immobili a lei intestati, evidenziando le percentuali di proprietà
la stima del valore di mercato
alcuni indicatori qualitativi ad elevata significatività commerciale
Il report rappresenta un valido strumento per monitorare il proprio patrimonio nel tempo in modo consapevole ed
informato.
L’analisi che segue riguarda il suo patrimonio e quello degli eventuali componenti del suo nucleo familiare che hanno
aderito al servizio; di seguito sono evidenziati i ruoli/legami familiari all’interno del nucleo per i quali sia stato fornito il
consenso al trattamento dei dati personali**:
Gruppo VERDI
Soggetto
Ruolo / Legame
Consenso al trattamento dei
dati personali
ANNA VERDI
Referente del Gruppo
Si
Figlio
Si
Mario Rossi
* L’acquisizione automatizzata comprende tutti gli immobili (fabbricati e terreni) censiti all’interno del catasto nazionale. Restano pertanto esclusi quelli
situati all’estero o nelle province autonome di Trento e Bolzano.
** I soggetti che non abbiano prestato il consenso al trattamento dei dati personali o che non siano stati censiti all’interno del nucleo saranno identificati
con «Altri» nel seguito del report.
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pag. 3
IL PATRIMONIO
Sulla base delle informazioni raccolte sono stati individuati i seguenti immobili, opportunamente suddivisi in base alla
corrispondente tipologia, interamente intestati a lei o per i quali lei è intestatario insieme ad altri soggetti.
Abitazioni
Descrizione
Dimensione
(n° vani)
Comune
Indirizzo
LOCALITA' PADULE SNC LA
MADDALENA OT
LA MADDALENA
(OT)
LOCALITA' PADULE SNC
72 mq
(3 vani)
VIA FILIPPO TERZI 15 BOLOGNA
BO
BOLOGNA (BO)
VIA FILIPPO TERZI 15
156 mq
(6,5 vani)
Totale
Stima
quotazione (€)*
Tipo
diritto
Quota di
diritto
Intestatario**
194.040
Nuda proprieta'
Usufrutto
100%
100%
MARIO ROSSI
Altri
337.272
Proprieta'
100%
ANNA VERDI
Tipo
diritto
Quota di
diritto
Intestatario**
€ 531.312
Box e Rimesse
Descrizione
Dimensione
(n° vani)
Stima
quotazione (€)*
Comune
Indirizzo
VIA MADRE TERESA DI
CALCUTTA 35 SAN LAZZARO DI
SAVENA BO
SAN LAZZARO DI
SAVENA (BO)
VIA MADRE TERESA DI
CALCUTTA 35
18 mq
34.650
Proprieta'
Proprieta'
50%
50%
MARIO ROSSI
Altri
VIA FILIPPO TERZI 15 BOLOGNA
BO
BOLOGNA (BO)
VIA FILIPPO TERZI 15
18 mq
35.100
Proprieta'
100%
ANNA VERDI
Totale
€ 69.750
* La stima della quotazione del valore dell’immobile deriva dalla base dati valutativa dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Si precisa che non
sono compresi nella base dati OMI gli immobili situati all’estero o nelle province di Trento e Bolzano (poiché esclusi dal Catasto Nazionale). Qualora, a seconda della tipologia di
immobile preso in esame, tali informazioni siano parziali, insufficienti o addirittura mancanti la stima viene calcolata sulla base di una metodologia semplificata che tiene conto dei
valori medi OMI per diverse tipologie di immobili. In ogni caso le stime delle quotazioni contenute nel report non costituiscono valutazioni effettuate dalla Banca e non possono
tanto meno sostituire una valutazione peritale svolta da una società peritale o un professionista iscritto all’Ordine (ingegnere, architetto, geometra).
** L’intestatario generico ‘Altri’ comprende eventuali soggetti che non abbiano fornito il consenso al trattamento dei dati personali e/o che non siano ricompresi all’interno del
nucleo familiare.
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IL PATRIMONIO
Riepilogo fabbricati
Descrizione
Numero Immobili
Stima quotazione (€)*
Abitazioni
2
531.312
Box e Rimesse
2
69.750
Totale
4
601.062
Intestatario
Stima valore di proprietà (€)***
Abitazione
ANNA VERDI
337.272
Box
ANNA VERDI
35.100
Dettaglio quote di proprietà
Descrizione
Totale ANNA VERDI
372.372
* La stima della quotazione del valore dell’immobile deriva dalla base dati valutativa dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Si precisa che non
sono compresi nella base dati OMI gli immobili situati all’estero o nelle province di Trento e Bolzano (poiché esclusi dal Catasto Nazionale). Qualora, a seconda della tipologia di
immobile preso in esame, tali informazioni siano parziali, insufficienti o addirittura mancanti la stima viene calcolata sulla base di una metodologia semplificata che tiene conto dei
valori medi OMI per diverse tipologie di immobili. In ogni caso le stime delle quotazioni contenute nel report non costituiscono valutazioni effettuate dalla Banca e non possono
tanto meno sostituire una valutazione peritale svolta da una società peritale o un professionista iscritto all’Ordine (ingegnere, architetto, geometra).
** L’intestatario generico ‘Altri’ comprende eventuali soggetti che non abbiano fornito il consenso al trattamento dei dati personali e/o che non siano ricompresi all’interno del
nucleo familiare.
*** La stima si riferisce esclusivamente agli immobili di cui gli intestatari sono titolari del diritto di proprietà o comproprietà.
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pag. 5
L'ANALISI AGGREGATA
Sulla base della valutazione puntuale relativa a ciascun immobile, di seguito riportiamo il quadro dell'intero patrimonio,
analizzato in termini di:
quote di proprietà, per distinguere gli immobili interamente intestati a lei da quelli per i quali lei è co-intestatario
insieme ad altri soggetti;
ripartizione geografica, per evidenziare la distribuzione degli immobili sul territorio;
volatilità del prezzo*, per misurare il livello di variabilità del prezzo degli immobili (in aumento o diminuzione) in
funzione del possibile andamento delle condizioni di mercato;
grado di liquidità**, per stimare la probabilità di smobilizzo in tempi brevi.
Quote di proprietà
Ripartizione geografica per comune
Rischio valore
Grado di liquidità
* L’Analisi Riepilogativa del Patrimonio Immobiliare si basa sulla valutazione stimata come da sezione «Il Patrimonio» e non sulle stime da lei
eventualmente fornite.
** Per maggiori approfondimenti si veda la sezione GLOSSARIO
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pag. 6
L'ANALISI DEI SINGOLI IMMOBILI
Nel seguito del report è presente, per ciascun immobile, il dettaglio delle seguenti informazioni:
dati catastali;
stime valutative;
localizzazione geografica e relativa caratterizzazione.
In particolare, abbiamo effettuato un’analisi dei singoli immobili, fornendo per ciascuno di essi i seguenti indicatori:
il valore di ricostruzione*, inteso come componente del valore dell’immobile teoricamente imputabile alla
ricostruzione fisica del bene stesso;
l'extra valore legato al contesto*, rappresentativo della componente del valore dell’immobile teoricamente
attribuibile alla sua ubicazione.
Infine riportiamo un indicatore sintetico di vivacità compravendite* inteso come frequenza delle operazioni di
compravendita all’interno della microzona OMI in cui è situato il singolo immobile, rilevata nel corso degli ultimi due anni.
* Per maggiori approfondimenti si veda la sezione GLOSSARIO
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LOCALITA' PADULE SNC LA MADDALENA OT
Dati anagrafici
Analisi dell'immobile
Fabbricati
Catasto edilizio
Categoria catastale
A/2 - Abitazione di tipo civile
Indirizzo
LOCALITA' PADULE SNC
Comune
LA MADDALENA
Provincia
OT
Piano
T INT. 29
Numero vani
3
Metri quadri
72
Foglio
10
Particella
566
Subalterno
60
Classe
1
Zona
Centrale
Vivacità compravendite
€ 356
Rendita catastale
Valore catastale
Legenda
€ 44.901
Media
Bassa
Ripartizione stimata
valore immobile
Valutazioni
€ 194.040
Stima quotazione immobiliare *
Stima reddito lordo annuo da locazione *
Tipologia di stima
Alta
€ 9.722
OMI
Rischio valore
ALTO
Grado di liquidità
ALTO
* La stima della quotazione del valore dell’immobile deriva dalla base dati valutativa dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Si precisa
che non sono compresi nella base dati OMI gli immobili situati all’estero o nelle province di Trento e Bolzano (poiché esclusi dal Catasto Nazionale). Qualora, a seconda
della tipologia di immobile preso in esame, tali informazioni siano parziali, insufficienti o addirittura mancanti la stima viene calcolata sulla base di una metodologia
semplificata che tiene conto dei valori medi OMI per diverse tipologie di immobili. In ogni caso le stime delle quotazioni contenute nel report non costituiscono valutazioni
effettuate dalla Banca e non possono tanto meno sostituire una valutazione peritale svolta da una società peritale o un professionista iscritto all’Ordine (ingegnere,
architetto, geometra).
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pag. 8
VIA FILIPPO TERZI 15 BOLOGNA BO
Dati anagrafici
Analisi dell'immobile
Fabbricati
Catasto edilizio
Categoria catastale
A/3 - Abitazione di tipo economico
Indirizzo
VIA FILIPPO TERZI 15
Comune
BOLOGNA
Provincia
BO
2 - S1
Piano
Numero vani
6,5
Metri quadri
156
Foglio
80
Particella
552
Subalterno
29
Classe
4
Zona
Suburbana
Vivacità compravendite
Rendita catastale
Valore catastale
€ 1.175
Legenda
€ 148.042
Media
Bassa
Ripartizione stimata
valore immobile
Valutazioni
Stima quotazione immobiliare *
€ 337.272
Stima reddito lordo annuo da locazione *
€ 13.329
Tipologia di stima
Alta
OMI
Rischio valore
ALTO
Grado di liquidità
ALTO
* La stima della quotazione del valore dell’immobile deriva dalla base dati valutativa dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Si precisa
che non sono compresi nella base dati OMI gli immobili situati all’estero o nelle province di Trento e Bolzano (poiché esclusi dal Catasto Nazionale). Qualora, a seconda
della tipologia di immobile preso in esame, tali informazioni siano parziali, insufficienti o addirittura mancanti la stima viene calcolata sulla base di una metodologia
semplificata che tiene conto dei valori medi OMI per diverse tipologie di immobili. In ogni caso le stime delle quotazioni contenute nel report non costituiscono valutazioni
effettuate dalla Banca e non possono tanto meno sostituire una valutazione peritale svolta da una società peritale o un professionista iscritto all’Ordine (ingegnere,
architetto, geometra).
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pag. 9
VIA MADRE TERESA DI CALCUTTA 35 SAN LAZZARO DI SAVENA BO
Dati anagrafici
Analisi dell'immobile
Fabbricati
Catasto edilizio
Categoria catastale
C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
(senza fine di lucro)
Indirizzo
VIA MADRE TERESA DI CALCUTTA 35
Comune
SAN LAZZARO DI SAVENA
Provincia
BO
Piano
S1
Numero vani
n.d.
Metri quadri
18
Foglio
35
Particella
407
Subalterno
44
Classe
3
Zona
Periferica
Vivacità compravendite
€ 117
Rendita catastale
Valore catastale
Legenda
€ 14.758
Media
Bassa
Ripartizione stimata
valore immobile
Valutazioni
Stima quotazione immobiliare *
€ 34.650
Stima reddito lordo annuo da locazione *
€ 1.566
Tipologia di stima
Alta
OMI
Rischio valore
ALTO
Grado di liquidità
ALTO
* La stima della quotazione del valore dell’immobile deriva dalla base dati valutativa dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Si precisa
che non sono compresi nella base dati OMI gli immobili situati all’estero o nelle province di Trento e Bolzano (poiché esclusi dal Catasto Nazionale). Qualora, a seconda
della tipologia di immobile preso in esame, tali informazioni siano parziali, insufficienti o addirittura mancanti la stima viene calcolata sulla base di una metodologia
semplificata che tiene conto dei valori medi OMI per diverse tipologie di immobili. In ogni caso le stime delle quotazioni contenute nel report non costituiscono valutazioni
effettuate dalla Banca e non possono tanto meno sostituire una valutazione peritale svolta da una società peritale o un professionista iscritto all’Ordine (ingegnere,
architetto, geometra).
ANNA VERDI
Analisi del patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015
Codice 104199
pag. 10
VIA FILIPPO TERZI 15 BOLOGNA BO
Dati anagrafici
Analisi dell'immobile
Fabbricati
Catasto edilizio
Categoria catastale
C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
(senza fine di lucro)
Indirizzo
VIA FILIPPO TERZI 15
Comune
BOLOGNA
Provincia
BO
Piano
S1
Numero vani
n.d.
Metri quadri
18
Foglio
80
Particella
552
Subalterno
51
Classe
6
Zona
Suburbana
Vivacità compravendite
€ 139
Rendita catastale
Valore catastale
Legenda
€ 17.569
Media
Bassa
Ripartizione stimata
valore immobile
Valutazioni
Stima quotazione immobiliare *
€ 35.100
Stima reddito lordo annuo da locazione *
€ 1.274
Tipologia di stima
Alta
OMI
Rischio valore
ALTO
Grado di liquidità
ALTO
* La stima della quotazione del valore dell’immobile deriva dalla base dati valutativa dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Si precisa
che non sono compresi nella base dati OMI gli immobili situati all’estero o nelle province di Trento e Bolzano (poiché esclusi dal Catasto Nazionale). Qualora, a seconda
della tipologia di immobile preso in esame, tali informazioni siano parziali, insufficienti o addirittura mancanti la stima viene calcolata sulla base di una metodologia
semplificata che tiene conto dei valori medi OMI per diverse tipologie di immobili. In ogni caso le stime delle quotazioni contenute nel report non costituiscono valutazioni
effettuate dalla Banca e non possono tanto meno sostituire una valutazione peritale svolta da una società peritale o un professionista iscritto all’Ordine (ingegnere,
architetto, geometra).
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pag. 11
GLOSSARIO
catasto edilizio
rischio valore
Il catasto edilizio è costituito dall'insieme di documenti, mappe e atti, che
descrivono i beni immobili, indicando luoghi e confini, nome dei
possessori, rendite
indicatore sintetico rappresentativo del livello di variabilità del prezzo degli
immobili (in aumento o diminuzione) in funzione dell'esposizione
all'andamento delle condizioni di domanda del mercato, particolarmente
rilevante per valutazioni di medio-lungo termine
categorie catastali
subalterno
le categorie catastali rappresentano la classificazione ufficiale (utilizzata in
Italia) di riferimento per classificare i beni immobili e determinarne le
relative rendite utilizzate a fini fiscali
è un dato catastale che identifica in maniera univoca un’unità immobiliare
autonoma riconducibile ad un determinato soggetto proprietario e facente
parte di una più grande entità immobiliare che è rappresentata dalla
corrispondente particella. (es un appartamento in un fabbricato
condominiale)
classe (catastale)
la classe catastale è un parametro che identifica il grado di produttività
delle unità immobiliari attribuito dall’Agenzia del Territorio
usufrutto
l'usufrutto è un diritto reale consistente nella facoltà di godimento di un
bene utilizzandolo per il proprio vantaggio (potendo percepirne anche i
frutti), limitata solo dal non poterne trasferire la proprietà principale e al
rispetto della destinazione economica impressavi dal proprietario
extra valore legato al contesto
indicatore sintetico rappresentativo della componente del valore
dell’immobile teoricamente attribuibile alla sua ubicazione territoriale
valore di ricostruzione
indicatore sintetico rappresentativo della componente del valore
dell’immobile teoricamente imputabile alla sua ricostruzione fisica
foglio (catasto)
Il foglio è l'unità territoriale nella quale è catastalmente suddiviso
ogni comune
nuda proprietà
la nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si
accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa.
Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà
ma non il diritto di usufrutto
vivacità compravendite
frequenza delle operazioni di compravendita all’interno della microzona
OMI in cui è situato il singolo immobile, rilevata nel corso degli ultimi due
anni. Fornisce indicazioni sulla dinamicità del mercato all’interno della
singola microzona
particella catastale
(detta anche mappale) è una porzione di un terreno o di un fabbricato di
proprietà di uno stesso individuo o società
rendita catastale
la rendita catastale è un valore fiscale che costituisce la base per la
determinazione, nei modi previsti dalla legge, del reddito imponibile
soggetto alle imposte
grado di liquidita
indicatore sintetico rappresentativo del grado di smobilizzo di un bene
immobiliare
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Analisi patrimonio immobiliare al 08 maggio 2015
pag. 12