L’Europa che cambia: l’housing sociale come strumento
per riqualificare il territorio
L’esperienza Olandese: un esempio per riqualificare le nostre periferie
Arch. Pietro Mencagli, Ph.D., Università di Roma La Sapienza
Key words
Riqualificazione urbana sostenibile – Housing sociale – Progettare sostenibile– Tecnologia
dell’architettura
Abstract
L’housing sociale può diventare un valido strumento di gestione e riqualificazione per le
periferie italiane. Queste aree, in particolare gli insediamenti di edilizia residenziale pubblica,
a causa dell’assenza di un'adeguata e programmata progettazione manutentiva, necessitano
oggi di un’intensa attività di recupero edilizio: hanno ampiamente esaurito il loro ciclo
economico e architettonico, sono caratterizzate da scadente qualità urbana e costruttiva, e
vertono in condizioni di forte degrado. Portare a termine un piano di riqualificazione
improntato sul social housing per il recupero delle aree periferiche non vuol dire operare in
modo puntuale sulle mancanze urbane o edilizie. Consiste, invece, nel realizzare un progetto
articolato in numerose fasi integrate fra loro, con diverse strategie e tecniche applicabili che
intervengono dalla scala urbana a quella edilizia, e nel quale il progettista da tecnico si
trasforma in responsabile della gestione del processo di riqualificazione.
Questo paper analizza l’housing sociale in Olanda, da un punto di vista finanziario, urbanistico,
della riqualificazione architettonica e della tecnologia dell’architettura.
L’housing sociale in Olanda esperienze ed innovazione
Dopo quasi un secolo, la solida tradizione di housing sociale olandese sembra lasciare il posto
a modi e procedure di altro tipo. La costituzione di classi sociali miste e più abbienti di quelle
che avevano portato alla costruzione dei migliori quartieri operai, dal dopoguerra in poi, ha
imposto la revisione di procedure e criteri su cui quegli stessi quartieri si basavano.
II 1995 segna la fine della sovvenzione da parte dello stato delle Housing Associations, le
associazioni per l'edilizia popolare olandesi, e l'avvio di una nuova fase nel settore della
produzione di case.
Sono due i principali elementi che caratterizzano questa nuova fase della produzione nel
settore della residenza in Olanda: la ricerca di maggiore qualità e la richiesta, da parte di
abitanti socialmente diversi rispetto al passato, di abitazioni più grandi e confortevoli; la
conclusione di una pratica di espansione delle città fondata sulla realizzazione di nuovi
insediamenti intorno ai centri urbani, sostituita dalla demolizione e ricostruzione di quartieri
esistenti per risolvere contemporaneamente la nuova domanda abitativa e la riqualificazione
delle aree. A questi va aggiunto il fenomeno della così detta gentrification, in altre parole della
graduale trasformazione di ex quartieri popolari in realtà completamente diverse.
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LIVELLO NAZIONALE
LIVELLO REGIONALE
LIVELLO LOCALE
Stato Centrale
Ministero della casa
Provincie
Municipalità
Programmazion
e interventi
Social Housing
De inizione delle politiche abitative
e dei canoni di af itto. Supervisione
sulle Housing Association
Agevolazioni
iscali
Sussidi
FONDO CENTRALE PER LA CASA
Sottoposto alla vigilanza formale del
Governo, è alimentato con contributi
obbligatori versati da tutte le H.A.
FONDO DI GARANZIA ( W.S.W. )
Interamente privato, si inanzia con
le Fee e contributi periodici degli
aderenti.
Banche pubbliche
W.I.F.-Fondo di investimento
nell’housing sociale.
Mercati inanziari
G.S.V.-Fondo di garanzia per
la riquali icazione urbana.
Tassa annuale
Tassa contratti
Housing Associations
Prezzo di acquisto
Alloggi sul mercato
Bene iciari
Vendita
Canoni di locazione
Alloggi sociali
Locazione
Bene iciari
Figura 1. Lo schema organizza il sistema dell’housing sociale in Olanda. Sono evidenziati i tre livelli di
controllo dell’housig sociale: il livello nazionale, rappresentato dal ministero della casa, definisce le politiche
abitative e impone i canoni di locazione sociale oltre a supervisionare il settore delle HA. Il livello regionale
programma attraverso le province ed in accordo con le municipalità i programmi di intervento per L’housing
sociale. Le Housing Association sono presenti in tutti e tre i livelli come settore privato garante dello sviluppo e
gestione dell’edilizia sociale nel paese.
L’Olanda vanta una lunga tradizione nella sperimentazione di nuova costruzione, rinnovo e
gestione dell’edilizia residenziale sociale. In particolare, nell’ambito della gestione e del
rinnovo del patrimonio abitativo esistente, gioca un ruolo dominate a livello Europeo.
L’Olanda è il paese dell’Unione Europea con la percentuale più elevata di alloggi in regime di
affitto sociale – 35% – la maggior parte della quale appartiene alle associazioni edilizie.
Da quando le Housing Association olandesi hanno acquisito indipendenza finanziaria dal
governo centrale, sono state in grado di sviluppare efficaci strategie di gestione e di
intervento.
Da più di un decennio numerosi edifici sono stati oggetto di rinnovo: alcuni sono considerati
come esempio di best-practice for hilgh level innovation diventando un utile fonte di
informazione su processi costruttivi e prodotti di successo.
Questa ricerca non si fonda sull’idea che il miglioramento tecnico (e funzionale) di un alloggio
renderà automaticamente i residenti più soddisfatti, quanto piuttosto che la chiave di un
rinnovo di successo è un approccio di tipo integrato che combini aspetti fisici-tecnici e socioeconomici.
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Le iniziative finanziarie e il nuovo modo di pensare urbano
L’iniziativa finanziaria principale in Olanda è rappresentata proprio dalle Housing Assocations
che hanno trasformato il settore sociale, viste le dinamiche e le carenze pubbliche, in un
settore privatizzato.
Come già accennato in precedenza, il 35% dello stock abitativo olandese è gestito dalle
Housing Associations e sono dedicate alla locazione o vendita sociale. Nei Paesi Bassi sono
quasi 500 le Housing Associations (Woningcorporaties in olandese) sul suolo.
Sono società private con impegno sociale che gestiscono la macchina dell’housing sociale
creando edilizia di qualità, riqualificando il tessuto urbano sociale e creando un profitto
capace di alimentare la stessa Housing Association. Sono organismi che operano
esclusivamente nell'interesse di edilizia residenziale pubblica.
I loro compiti principali sono stabiliti dalla Beheer Besluit Sociale (decreto sulla gestione del
settore sociale in affitto), e della pianificazione, insieme agli enti pubblici, degli interventi di
riqualificazione e rigenerazione.
Il VROM (Ministero degli alloggi, della pianificazione spaziale e dell’ambiente) ispezionano e
valutano le prestazioni in questi ambiti.
L’aspetto finanziario importante è proprio la privatizzazione del settore. Le Hosuing
Associations investono nell’edilizia sociale capitali privati, che chiaramente permettono ampi
margini di riqualificazione e realizzazione di housing sociale.
Le Hosuing Associations sono finanziariamente “autonome” e soggette a rigidi controlli statali
per verificare la loro reale solidità economica. Infatti tutte le corporazioni che operano nel
settore sociale devono essere accreditate presso lo stato centrale e presso il fondo di garanzia
sulla casa WSW. L'indipendenza finanziaria del 1995, quando il Governo, con una serie di
interventi legislativi, ha cancellato interamente i debiti delle Housing Associations nei
confronti dello Stato. Da questo intervento gli operatori dell’housing sociale si autofinanziano
attraverso i canoni di affitto e la vendita degli alloggi.
Il Secondo Documento Nazionale sulla Pianificazione Fisica del 1966, considerato da molti il
documento costitutivo della pianificazione strategica olandese specialmente al livello
provinciale, cercò di sviluppare il concetto di città seguendo il cosiddetto decentramento
concentrato.
Figura 2. Metropoli Poli-nucleare – possibile organizzazione spaziale illustrata da tre scenari (di sviluppo
disperso, tendenziale e centrato sui trasporti) adottato successivamente per la stesura del Secondo Rapporto
Nazionale sulla Pianificazione Fisica del 1966.
Le finalità generali, invece, del Programma VINEX inserito nel quarto documento di
pianificazione spaziale sono: perseguire un modello di città compatta; preservare
dall’urbanizzazione il cuore verde del centro del paese; privilegiare e incentivare la mobilità
su trasporto pubblico; garantire una grande varietà tipologica per i nuovi quartieri; destinare
1/3 degli alloggi realizzati o riqualificati alla residenza sociale.
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Infine, lo strumento rilevante per la pianificazione urbanistica è rappresentato dal Permesso
Ambientale entrato in vigore nel gennaio 2010 e prevede una legislazione normativa ed
urbanistica più snella, attraverso il rilascio diretto delle varie autorizzazioni, e prevede gli
standard ambientali e tecnici da perseguire.
Diverse sono le operazioni architettoniche e fisiche che si attuano. La riqualificazione dei
grandi insediamenti residenziali pubblici avviene attraverso la riconfigurazione del lotto, una
deframmentazione delle barriere edilizie e la riconfigurazione a scala di quartiere attraverso
la realizzazione di residenze e servizi sia pubblici sia privati.
Altra pratica diffusa è quella dell’introduzione di nuova edilizia all’interno di un tessuto
urbano già strutturato, cercando di operare con un senso di massima integrazione a scala di
quartiere. Questo meccanismo permette di migliorare il panorama edilizio presente nel luogo
(accompagnato da programmi di recupero edilizio), di operare socialmente a scala di
municipalità, e quindi dimensionare l’offerta di alloggi sociali in base ad una domanda
circoscritta, promuovendo interventi tipologici puntuali sul territorio.
Riqualificazione e nuova costruzione per l’housing sociale
Le strategie di riqualificazione e recupero si sono sviluppate in Olanda da verso la fine degli
anni ‘80, prevedendo e promuovendo diversi piani strategici volti a migliorare e riequilibrare
la qualità edilizia residenziale. La ricerca attivata da più di 25 anni ha prodotto interessanti
risultati ed interessanti tecniche di recupero e rinnovo dell’edilizia residenziale degradata, e
ha sviluppato intensi piani di rigenerazione urbana ed edilizia. Alcuni degli insediamenti
residenziali sociali realizzati negli anni ‘60 e ‘70 erano stati progettati seguendo la logica di
sfruttare il terreno a disposizione, proponendo edilizia abitativa intensiva, quartieri periferici
talvolta disconnessi dalle città , caratterizzati da grandi segni urbani e vincoli territoriali.
La riqualificazione di questi insediamenti è stata affrontata attraverso: la demolizione totale o
parziale; il recupero dell’involucro e l’addizione di nuova cubatura; la realizzazione di servizi
al quartiere e all’edificio; l’attenzione per la domanda sociale; l’incremento delle
infrastrutture e del servizio di viabilità pubblica.
Figura 3.Il quartiere Bijlmermeer realizzato a cavallo tra gli anni ’60 – ’70 situato nella zona sud-est di
Amsterdam, è stato oggetto di intense attività di rigenerazione urbana ed edilizia, e oggi ospita 100.000
abitanti. Concepito con edifici intensivi disposti a griglia esagonale, l’intervento di riqualificazione ha previsto
operazioni di demolizione selettiva creando una nuova permeabilità territoriale e una nuova configurazione
spaziale, il recupero tecnico dell’involucro edilizio, e l’addizione di nuova cubatura.
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La demolizione totale o parziale degli insediamenti ha permesso: nel primo caso, di
riconfigurare ex-novo il lotto residenziale, prestando così più attenzione in fase progettuale
sia alla nuova domanda sociale sia ad una elevata qualità architettonica; nel secondo caso di
fornire al territorio, ed a scala ridotta al quartiere, una nuova permeabilità e fluidità
volumetrica ed infrastrutturale.
Il recupero dell’involucro e l’addizione di nuova cubatura: a scala di edificio l’involucro
perimetrale è spesso demolito, la struttura viene conservata ove possibile, e la nuova facciata
viene realizzata con metodi costruttivi a secco, per permettere una più corretta e facile
manutenzione nel tempo ed una possibile espansione dell’edificio. Insieme ad un recupero
“formale” e sostenibile dell’involucro, gioca un ruolo importante l’adozione di nuovi materiali,
e l’addizione di nuovi volumi. Questo ha permesso di recuperare ed innovare l’edilizia sociale
combattendo il degrado e l’obsolescenza dei manufatti, di riqualificare il territorio attraverso
un edilizia rinnovata e di offrire una diversa tipologia di alloggi per una diversa tipologia di
utenza. Infine, la realizzazione di servizi al quartiere e all’edificio sono stati da sempre un
impegno della politica sociale olandese.
Gli approcci tecnologici risalgono da una lunga sperimentazione e ricerca architettonica
sull’alloggio sociale, e gli indici di qualità tecnica adottati si riferiscono: differenziazione
abitativa attraverso l’offerta di nuovi standard dimensionali e nuove tipologie di alloggio,
riferite ad un’analisi di utenze residenti; le caratteristiche architettoniche, che identificano
l’aspetto formale dell’edificio e dell’involucro, attraverso scelte tecniche adeguate al recupero
o alla nuova costruzione; i processi costruttivi di trasformabilità e mutabilità nel tempo, e
applicazione di nuovi materiali.
Le performance tecniche, per adeguare e migliorare l’involucro nelle sue carenze e migliorare
le dispersioni energetiche, sono lo strumento per innalzare il confort di vivibilità.
Gli interventi all’interno degli alloggi mirano a rendere lo spazio interno modificabile e
vivibile in base alle necessità dell’utenza residente. Gli spazi sono più liberi ed il rapporto tra
le funzioni interne all’alloggio è ripensato secondo nuovi modelli individuati in una
progettazione partecipata. Un aspetto importante è dedicato agli spazi comuni che vengono
realizzati all’interno dell’edificio per fornire supporto all’utenza e promuovere integrazione
sociale.
La qualità architettonica nell’hosuing sociale
L’efficienza energetica è stata e tuttora è una tematica sensibile. Il risparmio energetico
nell’ambito del rinnovo dell’edilizia residenziale pubblica, non è attualmente obbligatorio in
Olanda come in Italia; ciò nonostante le sperimentazioni sul tema hanno già mosso i primi
passi. Il tema dominante è quello dell’integrazione delle fonti rinnovabili con l’architettura
dell’edificio. Questo consentirebbe un forte risparmio in termini di bolletta ai residenti,
trasformando edilizia energivora in edilizia produttrice di energia. In tal senso gli edifici si
trasformano in strumenti per gli abitanti ma anche e soprattutto per il territorio. Non più
macchine che consumano, ma bensì mezzi che producono energia.
La qualità architettonica per l’edilizia sociale in Olanda è riuscita attraverso il mix di diversi
fattori:
Le Hosuing Associations, grazie al loro costante impegno ed alla loro posizione sociale,
contribuiscono ad un costante finanziamento del settore, consentendo sostenibilità
economica per un edilizia sociale rinnovata.
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Il tema della gentrification come valore per il tessuto sociale. Il mix sociale che si tenta di
proporre – 30% - cerca di rivitalizzare e calibrare la configurazione degli insediamenti
periferici.
I piani urbanistici volti alla riqualificazione e alla rigenerazione degli insediamenti
degradati, e la relativa semplificazione della legislazione normativa, urbanistica ed edilizia
per favorire gli interventi.
La progettazione del rapporto città – quartiere – edificio – servizi. Il concetto di
accessibilità, fruibilità e funzionalità è riportato alle diverse scale progettuali.
I metodi costruttivi e le scelte tecnologiche si basano sul miglioramento delle prestazioni
tecniche dell’edificio e sullo sviluppo di nuove proposte di standard dimensionali relative ai
tagli dell’alloggio e alla creazione di servizi per l’ utenza. I nuovi materiali che si utilizzano
per la realizzazione degli edifici o per il recupero delle facciate, conferisce, oltre che a
rinnovate prestazione tecniche, una nuova identità all’edilizia residenziale pubblica.
Esempi di un’architettura residenziale sociale
In un’ex area portuale lungo le rive del fiume IJ vicino al centro di Amsterdam, l’edificio
realizzato dallo studio di architettura De Architekten Cie (Fritz Van Dongen), offre un esempio
interessante di urbanistica contemporanea e di realizzazione di housing sociale. Con una
densità di 100 abitazioni ad ettaro il progetto assume connotazioni di alta densità abitativa.
Il complesso residenziale, realizzato agli inizi del 2000, si inserisce nel contesto urbano come
un meteorite che si poggia su un tessuto completamente piatto, segnando così la zona e
l’intervento. La soluzione proposta dallo studio di architettura olandese è sorprendente: Il
piano terra è completamente rialzato consentendo così al flusso urbano di interconnettersi
con il nuovo edificio. La luce naturale penetra dal basso e dalla corte interna. Il risultato è una
ridefinizione dell’isolato chiuso che invece di esclude la città esistente, si connette con il
tessuto circostante trasformando l’area interna in un giardino pubblico aperto agli spazi
sociali e commerciali.
Figura 5. De Architekten Cie, Baron G.A. Tindalplain, Amsterdam, 1998 - 2000 – Il programma funzionale:
150 alloggi sociali, 64 alloggi in locazione a libero mercato, 180 parcheggi, 1.100mq di attività commerciale.
L’elegante forma nasconde un progetto enorme: 214 appartamenti di tagli diversi a seconda
delle necessità dell’utenza residente, spazi commerciali al piano terra connessi alla corte
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pubblica-privata, un parcheggio sotterraneo. Il profilo netto dell’edificio colpisce lo sguardo
nel tessuto urbano di edifici di tre piani fuori terra.
Il programma funzionale rispecchia in pieno le proposte di un rinnovato housing sociale che
da molti anni governa il paese olandese: 150 appartamenti per l’housing sociale destinati alla
vendita o alla locazione, 64 appartamenti in locazione privata, più di 1.000 mq di area
commerciale, 180 parcheggi. L’obiettivo di realizzare un insediamento residenziale che
inglobi un mix sociale di utenza con appartamenti sia a canone calmierato che su libero
mercato, rispecchia il pensiero di una nuova politica sociale e territoriale.
Il materiale utilizzato per il rivestimento, lastre in zinco alternate a doghe in legno,
conferiscono all’interna architettura un senso di luminosità e linearità unica. L’edificio sembra
risplendere diventando punto focale dell’intera area portuale. Il particolare rivestimento
amplifica la luminosità naturale della corte e degli spazi pubblici.
Figura 6. De Architekten Cie, Baron G.A. Tindalplain, Amsterdam, 1998 - 2000 – La corte interna dedicata alle
zone commerciali e di aggregazione sociale, diventa un nuovo polo di connessione urbana e architettonica.
Figura 7. De Architekten Cie, Baron G.A. Tindalplain, Amsterdam, 1998 - 2000 – Particolare dei materiali
utilizzati per la realizzazione della facciata, il rivestimento in zinco conferisce all’intera opera una luminosità
unica, e le lastre si prestano per una manutenzione rapida e puntuale. Vista interna di un alloggio in locazione.
Lo studio di architettura Atelier Kempe Thill, realizza nel 2014 un altro progetto di housing
sociale particolarmente interessante. In una zona residenziale di Rotterdam realizzata negli
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anni ’90, la municipalità in accordo con l’housing association promotrice dell’intervento,
decidono di demolire un’area di circa 9,000mq ormai abbandonata ed in forte degrado, per
fare posto ad un edificio residenziale per il settore dell’housing sociale. Il progetto, seguendo i
vincoli infrastrutturali che erano già stati realizzati, aderisce quasi esattamente al vecchio
lotto di costruzione, ma con una rinnovata densità residenziale: l’edificio da 9 metri cresce in
altezza fino a raggiungere i 13 metri. La residenza si compone di case a schiera al piano terra,
delineando così i limiti urbani, e di appartamenti in locazione sociale ai piani superiori.
Gli appartamenti rispecchiano gli standard dimensionali richiesti dall’Housing Association
dopo un’attenta analisi di mercato della futura utenza residente, sia di quella sociale, alla
quale sono indirizzati alloggi in locazione a canone calmierato, sia di quella privata, alla quale
sono indirizzati gli alloggi in vendita o locazione. Quasi tutte le dimensioni interne degli
alloggi , sono definiti con precisione dal sistema ambientale di certificazione Woonkeur, che si
applica in genere per la costruzione di alloggi sovvenzionati e che garantisce gli standard
minimi di qualità architettonica e spaziale.
Per quanto riguarda il trattamento delle facciate, nel settore dell’housing e anche in questo
progetto si predilige quella principale, mentre per la secondaria vengono impiegati materiali
più economici. Sulle due facciate principali che corrono lungo le principali arterie stradali, il
vetro domina la prospetto. Ciò conferisce al complesso un carattere spiccatamente pubblico
connesso verso l'esterno, mentre le camere caratterizzano lo spazio privato verso l'interno. La
grande finestra vetrata ha un rapporto armonico alla dimensione complessiva della
costruzione, il che significa che la sua dimensione globale può essere facilmente compresa
dagli utenti.
Ciò che colpisce più di tutto in quest’operazione progettuale è la logica economica. L’Atelier
Kempe Thill ha conformato il progetto al budget e alle richieste dell’housing association,
trasformando i vincoli in un elemento positivo capace di entrare in risonanza con le necessità
degli abitanti. Nel mercato europeo la facciata è una delle componenti più costose. Lavorando
su un tema seriale si possono abbassare in maniera esponenziale i costi dell’intera
realizzazione. U n progetto questo che per le sue dimensioni e per qualità architettonica in
abito di housing sociale è stato riconosciuto a livello europeo come best-practice da seguire.
Figura 8. Atelier Kempe Thill, Rotterdam, 2014 – Il progetto dello studio di architettura, sensibile al tema
dell’housing sociale, nasce sulla demolizione di un edificio prendendo così il nome di Radical Tabula Rasa.
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Figura 9. Atelier Kempe Thill, Rotterdam, 2014 – Particolare della facciata principale sulla strada pedonale.
L’utilizzo di grandi vetrate in corrispondenza delle zone giorno (la zona pubblica e sociale della casa) aitua la
connessione tra spazi interni ed esterni favorendo l’illuminazione naturale degli ambienti.
Figura 10. Atelier Kempe Thill, Rotterdam, 2014 – Particolare costruttivo della realizzazione della facciata
esterna. L’adozione di una facciata libera e l’utilizzo di componenti prefabbricati ha permesso l’abbattimento
dei costi di realizzazione, dei tempi di costruzione, e conferito un’ottima performance energetica.
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