Obiettivi della lezione #2
• La lezione oggi affronta i seguenti temi:
–
–
–
–
i progetti urbani: un problema complesso
una lettura “economica” della città e dei progetti
i soggetti: l’articolazione pubblico e privato
le caratteristiche, il ruolo e gli obiettivi generali e particolari
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Conoscere
Decidere
lezione #2 del 14/10/05
Gestire
Il processo decisionale
Conoscere, decidere e gestire nell’ambito di un progetto
sono azioni che formano una sequenza stabile ?
Decidere
Conoscere
Gestire
• Chi gestisce produce una conoscenza che viene utilizzata da chi
decide
• Per questa ragione, la gestione del progetto inizia prima della
progettazione e accompagna tutte le fasi di ideazione e attuazione
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La valutazione e i progetti/programmi
• L’oggetto delle decisioni/valutazioni riguarda processi,
programmi e progetti anche caratterizzati da complessità
• Nell’ultimo decennio le maggiori azioni per la città e le
maggiori occasioni d’investimento immobiliare hanno
riguardato
– la trasformazione e riqualificazione di aree urbane degradate
– sottoutilizzate sotto il profilo fisico
– inadatte sotto il profilo funzionale alle richieste di qualità urbana
• In questo contesto la valutazione non è solo strumento
contabile diventa strumento formativo e di apprendimento
– processo cognitivo (…) volto alla riduzione della complessità,
all’individuazione di criteri di scelta
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I molteplici aspetti della complessità
• Una caratteristica comune ai progetti e programmi di
riqualificazione urbana è la complessità
• La complessità caratterizza temi e strumenti
impiegati per decidere, progettare, gestire e attuare la
trasformazione e, anche scontando una certa
schematicità, può essere tematizzata in tre ambiti:
• la complessità delle funzioni;
• la complessità dei soggetti;
• la complessità delle risorse.
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Complessità di funzioni
• La complessità delle funzioni, la contemporanea
presenza di funzioni pubbliche e private è uno degli
elementi che caratterizza i progetti di trasformazione
e di riqualificazione delle città
• La ricerca di nuova qualità urbana attraverso la
ricapitalizzazione delle città e la promozione della
mixité funzionale, di opere pubbliche e private
rappresenta uno degli obiettivi del processo
decisionale
alla
base
degli
strumenti
di
pianificazione e progettazione di tali ambiti
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Complessità di soggetti
• Operare nella città consolidata comporta la
complessità dei soggetti
• Nuovi strumenti di riqualificazione e potenzialmente
interessati programmazione e di attuazione aprono
alla definizione degli attori effettivamente coinvolti:
– i soggetti legati allo stato di fatto dell’area (utilizzatori,
proprietari, gestori),
– alla sua trasformazione (proprietari, decisore pubblico,
investitori, attuatori, gestori)
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Complessità di risorse
• La complessità dei soggetti e delle funzioni rimanda
alla complessità delle risorse e degli investimenti per
l’attuazione dei progetti
• Le caratteristiche di molti progetti riguardano
– complessità degli investimenti da parte di soggetti pubblici e
privati
– reperimento delle risorse per la realizzazione del progetto
– una molteplicità dei canali di finanziamento
• A partire da queste condizioni il processo decisionale
deve rappresentare un gioco a somma positiva per
tutti i soggetti, e il rischio della mancata adesione del
settore privato diventa occasione per la ricerca di
un’intesa, una negoziazione
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Strumenti per governare la complessità
• La
gestione
della
complessità
comporta
l’identificazione delle ragioni economiche alla base
del conflitto fra soggetto pubblico e operatori privati
• Una chiara lettura dei meccanismi economici alla
base dei comportamenti degli attori in gioco consente
la scelta degli strumenti per supportare i decisori
nella riqualificazione fattibile ed efficiente delle città
entro un frame condiviso e meno conflittuale
– strumenti di programmazione e pianificazione complessa
– nuovi soggetti attuatori
– strumenti per la realizzazione della città pubblica da parte
dei privati
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La città dal punto di vista economico
• Due sono i temi per la lettura economica dei processi
di trasformazione della città e di valorizzazione dei
suoli:
– l’economia pubblica spiega le ragioni del comportamento
degli operatori privati con riferimento all’articolazione dei
beni in privati e pubblici
– l’economia urbana spiega la genesi del valore fondiario e le
modalità di valorizzazione dei suoli
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Beni privati nella città
•
•
•
•
I beni privati sono tutti i beni che acquistiamo
Le caratteristiche di questi beni:
– acquistandolo noi escludiamo gli altri individui dall’uso del bene
– il consumo del bene è quindi rivale
In questo caso, esiste un sistema di prezzi che regola il consumo dei
beni privati
Nella città i beni privati sono gli immobili a destinazione privata
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La città pubblica
• I beni pubblici:
– non è possibile escludere alcun
individuo dalla sua fruizione
• In genere non è possibile limitare l’uso di
questi beni in senso fisico e attraverso un
sistema di prezzi
• A causa dell’impossibilità di razionare il
bene mediante il sistema dei prezzi, offerta
di questi beni è a carico del soggetto
pubblico
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Prezzo e beni pubblici
◆
◆
Un’impresa privata non offrirà
beni pubblici per l’impossibilità
di imporre un prezzo al bene o
servizio offerto
◆
Il fruitore non
pagherà/realizzerà
volontariamente un bene
pubblico: è convinto che ne
beneficerà a prescidere che
contribuisca o meno al costo
La realizzazione dei beni pubblici non avviene con le stesse modalità dei
beni/immobili privati
◆ le opere pubbliche vengono pagati attraverso tassazione (Ici, oneri
concessori) per evitare free rider (chi non contribuisce al finanziamento
dei beni pubblici)
◆ specifici accordi pubblico-privati spingono il privato a realizzare opere di
interesse pubblico
◆ La presenza del fenomeno del free riding renderebbe difficile o
impossibile per il libero mercato la produzione efficiente di beni
pubblici
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Caso #1:
• Glasgow Harbour (UK)
Clydeport’s joint venture with the
Bank of Scotlan to create a
£500m waterfront village on an 80
acre site north of the Clyde
Tunnel. Under the scheme,
Yorkhill, Meadowside and
Merkland Quays will be
redeveloped to accommodate
2,500 homes,shops, offices and
leisure facilities.
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Caso #2
• Glasgow Riverside
•
•
•
The City Council has invited
consortia of developers to
Express interest in carrying
out the regeneration of
Oatlands
The development will
consist primarily of 1,250
new houses.1,000 of these
will be for
owner–occupation,
and the successful
development consortium
will have to make provision
for the remaining 250
houses, at agreed rents, to
rehouse members of the
local community.
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Città pubblica e città privata
Alla luce delle
caratteristiche dei
beni pubblici e
privati è possibile
distinguere tre
categorie di
beni che
compongono la
città e i
progetti.
• opere private, ovvero gli interventi realizzati e gestiti
dai privati poiché consentono un adeguato profitto
per gli investitori interessati
• opere pubbliche, ovvero le opere completamente a
carico dell’Amministrazione comunale, poiché pur
generando benefici per la collettività non
determinano alcun ritorno finanziario
• attrezzature collettive che garantiscono un ritorno
finanziario, di norma realizzate dal soggetto pubblico
e che possono essere gestite da un operatore
privato
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Perché studiamo la rendita
• La teoria della rendita fondiaria fornisce gli strumenti
per la lettura e l’analisi dell’ambiente costruito.
– Se da un lato la rendita regola lo sviluppo di ambiti urbani e
l’organizzazione spaziale della città, dall’altro viene
considerata una delle principali ragioni di conflitti, ingiustizie
sociali e inefficienze nella produzione della città pubblica e
privata
• La teoria della rendita consente quindi spiegare le
ragioni dello sviluppo e nella trasformazione di una
città e le relazioni che intercorrono tra i soggetti che
vi partecipano
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La rendita in un’economia agricola
• Il modello sviluppato da Ricardo trova i suoi
presupposti in un’economia agricola caratterizzata da
una molteplicità di coltivatori che all’inizio coltivano la
terra fertile, mentre con l’aumentare della
popolazione coltivano terre meno fertili.
• La terra meno fertile, terra marginale, è in grado di
fornire una quantità di prodotto capace di remunerare
solo i fattori della produzione (forza lavoro, capitale
investito e profitto normale dell’imprenditore).
• Le terre più fertili, invece, assicurano una produzione
superiore.
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Rendita fondiaria e fertilità.
Il modello di Ricardo
• Il prodotto delle terre più
fertili è ripartito in due quote:
● la prima è impiegata per
remunerare i fattori di
produzione;
● la seconda è la rendita.
●
La rendita quindi è intesa
come un residuo interno al
processo produttivo legato
alle differenti fertilità dei
terreni.
prodotto
Carattere residuale
della rendita:
all’aumentare della
fertilità dei suoli, la
rendita cresce.
fertilità decrescente
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Rendita e prezzi dei suoli
• Essa non è compresa nel costo di produzione del prodotto,
ma deriva dal prezzo del prodotto stesso.
• Se è la domanda del prodotto che genera la domanda del
suolo, allora il prezzo che si è disposti a pagare per l’uso del
suolo deriva dal prezzo del prodotto finale.
– “Corn is not high because a rent is paid, but a rent is paid because the
corn is high”
• nel mercato immobiliare il prezzo di un’immobile è elevato in
ragione della domanda, e conseguentemente, il prezzo di
un’area edificabile è elevato perchè il prezzo degli immobili
che potrò realizzare sull’area sono elevati, e non viceversa.
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Rendita e localizzazione
• Il secondo modello (von Thünen) pone la formazione
della rendita fondiaria non più in funzione della
differente fertilità dei suoli - e quindi di una
caratteristica intrinseca del bene fondiario - bensì
della localizzazione - ovvero di una sua caratteristica
estrinseca.
• Le categorie interpretative del modello si basano su
differenti livelli di accessibilità delle aree rispetto al
centro e quindi sui costi di trasporto che i produttori
localizzati sul territorio devono sostenere per
accedere al mercato.
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Rendita fondiaria e posizione.
Il modello di von Thünen
• Alla base del valore vi è
l’accessibilità dei suoli:
– se ci avviciniamo al centro,
il luogo dello scambio, i
produttori agricoli
sostengono costi di
trasporto decrescenti
– a parità di prodotto e di costi
di produzione, rimane un
residuo per remunerare la
proprietà fondiaria
La rendita (il valore dei suoli)
sorge in ragione di un diverso
costo di trasporto sostenuto dai
produttori.
rendita
Sulla terra
marginale, i costi
coprono tutti i ricavi
e non vi è residuo: la
rendita è nulla
distanza dal centro
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Rendita/valore dei suoli
Rendita assoluta e differenziale
Il valore dei suoli più
centrali della città è legato
alla rendita assoluta a cui
si somma la rendita
differenziale, che sorge
per una superiore qualità
(accessibilità) delle aree
Suolo marginale urbano:
il suo valore è legato ad
una rendita di scarsità
complessiva dei suoli
urbani (rendita assoluta)
Rendita dei suoli
agricoli
Verso la periferia
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Rendita differenziale e assoluta (II)
• La formalizzazione geometrica illustra in quale modo
rendita differenziale e rendita assoluta si articolino
nella genesi del valore fondiario:
– la rendita differenziale è determinata dal prezzo dei
beni prodotti e il vantaggio che il proprietario ritrae in
funzione di una superiore fertilità o accessibilità della
propria area
– la rendita assoluta esprime il vantaggio di cui tutti i
proprietari di una determinata categoria di beni godono
in virtù della limitata offerta del bene di loro proprietà.
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lezione #2 del 14/10/05
La rendita come fenomeno dinamico
• Il valore dei suoli, e quindi la rendita, muta al variare
della caratteristiche della città
• Queste sono dinamiche e non statiche e sono
influenzate
– da decisioni private (ad es. la realizzazione di nuovi
insediamenti, di un centro commerciale)
– da decisioni pubbliche (la realizzazione di una piazza, di
un’infrastruttura…)
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Il ruolo degli strumenti di pianificazione
• Il piano rappresenta uno strumento che modifica gli
assetti del territorio:
– aree prima sfavorite possono acquistare nuovo valore
attraverso l’infrastrutturazione di parti di città, la modifica
delle destinazioni d’uso delle aree, la creazione di nuovi
servizi e centralità (parchi, centri commerciali).
• La realizzazione delle previsioni di piano può
provocare un aumento dei prezzi degli immobili
localizzati in prossimità dell’opera, aumentando
conseguentemente del valore di terreni, ovvero la
rendita differenziale.
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lezione #2 del 14/10/05
I problemi aperti
• L’aspetto problematico è legato al fatto che solo una
categoria ben precisa di cittadini - i proprietari fondiari si appropria del valore generato dal soggetto pubblico
attraverso le scelte di piano e spesso è interessata a
indirizzare tali scelte
• Il problema è quindi la correttezza del riconoscimento
della rendita al proprietario privato
• nell’acquisizione di suoli per la realizzazione di opere
pubbliche, è corretto che il soggetto pubblico riconosca
ai proprietari tutta la rendita, dal momento che essa è
stata in parte generata dallo stesso soggetto pubblico?
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