COMUNE DI REGGELLO
Provincia di Firenze
Opera:
PIANO ATTUATIVO DEL COMPARTO G2.1 PER
ATTREZZATURE E SERVIZI D’INTERESSE COMUNE POSTO IN LOCALITA’ LECCIO.
Elaborato:
RELAZIONE TECNICA GENERALE
Elaborato:
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Data: DICEMBRE 2012
Progettisti:
Responsabile:
Dott. Arch. Patrizio PACINI
Committente:
Samarcanda srl
Legale rappresentante Irene Renzi
PIANO ATTUATIVO DEL COMPARTO G2.1 PER ATTREZZATURE E SERVIZI DI INTERESSE COMUNE
RELAZIONE TECNICA GENERALE
INDICE GENERALE
Elenco degli elaborati
pag. 3
Estratto Catastale
pag. 4
Estratto del R.U.
pag. 5
Premessa
pag. 6
Classificazione urbanistica
pag. 7
Descrizione dell’intervento
pag. 9
Standards urbanistici
pag. 11
Verifica parametri urbanistici
pag. 11
Penetrazioni carrabili e pedonali
pag. 15
La veste architettonica
pag. 16
Schema degli impianti in rete
pag. 17
Aree in cessione
pag. 19
Documentazione fotografica
pag. 20
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ELENCO DEGLI ELABORATI
1. Relazione generale
2 Inquadramento generale
3 Rilievo dell’area, Stato comparato fra rilievo e progetto, Schema impianti in rete
4 Stato di progetto piante dei vari piani
5 Stato di progetto prospetti e sezioni; Viste prospettiche d’insieme
6 Verifiche urbanistiche
7 Particolari del parcheggio e degli accessi carrabili e pedonali
8 Aree in cessione al Comune di Reggello
9 Bozza di convenzione con il Comune di Reggello
10 Computo metrico estimativo delle opere di urbanizzazione
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ESTRATTO CATASTALE
Foglio di Mappa n° 43 con l’individuazione dell’area oggetto di intervento,
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ESTRATTO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
Dettaglio del’area di insediamento di Leccio
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PREMESSA
La società Samarcanda srl è proprietaria di un appezzamento di terreno situato in località Leccio lungo la
Strada Regionale di Valdarno n. 69 e precisamente in prossimità della rotatoria di Leccio, sul bordo di questa,
tanto che il lato di monte della carreggiata stradale e della rotatoria costituiscono di fatto il limite di valle
dell’appezzamento di terreno di proprietà della società Samarcanda srl. L’area che allo stato attuale si presenta libera ed incolta ha una forma molto articolata dove il lato di valle , come già detto, è delimitato
dall’andamento sinuoso della viabilità regionale, mentre il lato di monte è delimitato in parte dalle ultime
espansioni edilizie dell’abitato di Leccio e in parte dalle prime propaggini della collina di Sammezzano.
L’area di proprietà, come già detto, si presenta libera ed incolta, morfologicamente risulta in sensibile declivio
nella direzione est ovest; la parte più alta corrisponde all’ingresso carrabile della casa colonica posta a monte,
dove oggi termina la strada comunale di Sammezzano, mentre la parte più bassa è localizzata sul confine di
proprietà posto a sud-ovest, dove scorre un fosso di scolo delle acque meteoriche.
Gli immobili così come oggi si mostrano, sono rappresentati e identificati al Catasto Terreni del Comune di
Reggello: foglio 43, particelle 585, 586, 590, 591, 592, 593, 667, 669, 671, 673, 683, 748, per una superficie
complessiva di mq. 6.979,00 catastali.
Il Regolamento Urbanistico del Comune di Reggello prevede su quest’ area la realizzazione del Comparto
G2.1, facente parte della più generale Sottozona G2 per attrezzature e servizi di interesse pubblico per le
aree di insediamento. Il Comparto è confinante con una zona produttiva e commerciale localizzata a nord
della frazione di Leccio, fortemente caratterizzata dalla presenza del centro commerciale The Mall dove sono
presenti i più importanti marchi della moda internazionale che hanno dato notevole successo alla iniziativa.
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CLASSIFICAZIONE URBANISTICA
Nel vigente Regolamento Urbanistico del Comune di Reggello il lotto in parola è inserito in sottozona G2, art.
50 NTA, ….” Attrezzature e servizi di interesse pubblico per le aree di insediamento”, sono le aree destinate
ad attrezzature e servizi di interesse pubblico di quartiere che trovano specificazione nei diversi settori di riferimento.
In particolare la scheda di riferimento normativo riferita al Comparto G2.1 precisa quanto segue :
“ Il Comparto riguarda la riorganizzazione urbanistica di un’area posta a monte della strada Regionale n.69 in
località Leccio. Più precisamente il Comparto si colloca su un’area completamente libera antistante la zona industriale e commerciale.
Gli obiettivi che si vogliono perseguire sono i seguenti:
-
Dotare l’insediamento produttivo e commerciale di un’area attrezzata di servizio con possibilità, previa
approvazione di un Piano Attuativo, delle seguenti destinazioni compatibili: svago, ristoro e strutture
ricettive, alloggi di servizio per la zona industriale e commerciale, esercizi commerciali di vicinato, centro direzionale compresi servizi postali, bancari, culturali e sociali.
Prescrizioni
- parametri urbanistici: S.U.L. mq. 2.000,00 fuori terra – H. Max. ml. 8,50
Possibilità di realizzare un piano interrato o seminterrato con altezza massima di ml. 4,00 da destinare
ad attività complementari quali: attrezzature e servizi connessi alle destinazioni dei piani superiori, parcheggi pertinenziali, ecc..
- dovrà essere realizzata la viabilità pubblica di ricongiungimento di Via di Sammezzano con la rotatoria
sulla S.R. 69, rispettando le indicazioni che impartiranno gli Enti competenti;
- dovranno essere realizzati mq. 600 destinati a parcheggio pubblico, nonché parcheggi privati nelle misure previste dalle Normative vigenti in relazione alle destinazioni specifiche;
- dovrà essere realizzato un percorso pedonale di collegamento da via di Sammezzano con il centro commerciale a valle della Strada Regionale n° 69 di Valdarno, sia a raso che attraverso un sottopasso del
la Strada Regionale stessa;
- le caratteristiche complessive del progetto dovranno garantire un’alta qualità architettonica ed ambienta
le così da qualificare uno degli accessi al Centro Commerciale ed al Centro Abitato di Leccio. ….”.
Pertanto coerentemente con quanto previsto dalla normativa del Regolamento Urbanistico, la società Samarcanda srl, proprietaria dell’area, ha ritenuto che la stessa possa essere convenientemente destinata all’uso
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commerciale con la previsione di installarvi negozi di vicinato nella misura indicata dalle norme di regolamento,
nonché attività ricettive per la restante parte. Tale decisione è stata presa anche a fronte del formidabile sviluppo che sta ottenendo l’insediamento commerciale che si è sviluppato attorno al The Mall e che in qualche
modo condiziona la destinazione delle aree ad esso contermini come appunto quella in oggetto.
La destinazione a negozi di vicinato e all’uso ricettivo si pensa possa avere una rispondenza positiva in rapporto alle potenzialità del sito, soprattutto in ragione del fatto che l’area interessata dal centro commerciale
non ha la disponibilità di strutture che possano ospitare quella parte di clientela che desidera una permanenza
prolungata in zona.
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DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO
Nella progettazione del nuovo fabbricato, viene ad assumere un ruolo molto importante la forma e la morfologia del lotto d’intervento.
Si tratta sostanzialmente di un’area avente una forma geometrica molto articolata riconducibile ad una sorta di
poligono irregolare, con il lato più lungo posto in aderenza alla Strada Regionale di Valdarno n.69.
La morfologia dell’area si presenta di fatto in sensibile declivio nel senso est-ovest, presentando la parte più
alta, che raggiunge la quota di 125,30 proprio sul versante di monte e precisamente in prossimità del cancello
d’ingresso della casa colonica che si trova poco distante dall’area in oggetto sulle prime propaggini della collina di Sammezzano mentre la parte più bassa, posta nell’angolo sud sul confine con la Strada Regionale di
Valdarno si trova alla quota di 115,60, con un dislivello che raggiunge i dieci metri circa.
Tale situazione ha naturalmente condizionato le previsioni della nuova progettazione, che ha dovuto confrontarsi con questa difforme morfologia dell’area e al contempo confrontarsi con le altre tematiche altrettanto importanti legate ,alla distribuzione delle funzioni, alla mobilità carrabile e pedonale, alla composizione architettonica etc..
La dotazione dei parcheggi pertinenziali nelle misure richieste dalla normativa vigente è stata una problematica difficile da soddisfare, infatti per raggiungere i minimi richiesti si è stati costretti ad articolare i posti auto in
situazioni distinte e molto differenziate: parcheggi pubblici localizzati oltre il nuovo braccio stradale che conduce alla rotatoria, parcheggi distribuiti nel resede di monte degli edifici. Non si sono previsti parcheggi ai piani
interrati dei due fabbricati perché il terreno di sedime presentandosi molto irregolare avrebbe costretto ad individuare soluzioni improponibili per la viabilità di disimpegno.
Particolare importanza è stata riservata anche agli accessi pedonali, previsti in special modo in direzione di
valle, dove la Strada Regionale di Valdarno e il centro commerciale The Mall concentrano molto del flusso pedonale presente sull’area. A tale scopo lungo gli assi viari si sono previsti ampi marciapiedi che conducono,
tramite opportuni attraversamenti pedonali, fino alle nuove attrezzature di progetto, raggiungibili peraltro anche
dall’abitato di Leccio tramite la strada di Sammezzano.
Ritenendo che la maggiore percorrenza pedonale possa derivare dal flusso proveniente dal centro commerciale The Mall e prevedendo che lo stesso possa divenire anche molto sostenuto, nella progettazione è stato individuato un attraversamento della Strada Regionale tramite un sottopasso pedonale in modo da consentire il
collegamento fra le due aree attrezzate in completa sicurezza.
Il sottopasso si staccherà dal resede del lotto Nord dove si trova l’edificio che ospita i negozi di Prada, Miss
Sixty e Lindt, praticamente in piano con il livello della percorrenza esistente, per poi proseguire sullo stesso
livello oltre la Strada Regionale fino al resede dei fabbricarti di progetto, dove si arriva alla quota di meno tre
metri dal piano terra dei fabbricati stessi, la risalita a questa quota è prevista con tappeti mobili atti a facilitarne
il superamento.
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Inoltre non sono stati trascurati altri elementi fondamentali quali:
-
La visibilità della nuova struttura non solo dalla strada Regionale di Valdarno ma anche dalla via Europa e dal The Mall, ciò per favorire l’affluenza del pubblico alla nuova struttura che, come già detto in
altra parete della relazione, ospita oltre al ricettivo anche alcuni spazi commerciali che dovranno beneficiare del maggiore flusso di pubblico che si concentra soprattutto sull’asse di penetrazione di via
Europa e del The Mall.
-
La visibilità dalla Strada Regionale di Valdarno n.69, è invece garantita dalla particolare localizzazione
del fabbricato che si trova in posizione molto favorevole per essere notato, sia da chi proviene dal
casello autostradale di Incisa Valdarno, che da chi proviene dalla parte opposta, infatti il nuovo insediamento precedendo le altre strutture del centro commerciale, si qualifica come elemento introduttivo
del centro commerciale stesso.
- La dotazione dei parcheggi pertinenziali nelle misure richieste dalla normativa vigente, localizzati in vari
punti del lotto di proprietà ma tutti esterni e disposti a raso con il piano campagna. Infatti per raggiungere i minimi consentiti di legge non è stato necessario posizionare i parcheggi nei piani interrati degli
edifici, questo ha ridotto enormemente i disagi che potevano sorgere per disimpegnare le eventuali
autorimesse con rampe che si sarebbero rilevate improponibili stante la conformazione molto diversificata dell’area di intervento.
La soluzione finale del progetto è sostanzialmente la sintesi di tutte queste esigenze, alle quali si è cercato di
dare una risposta che potesse conciliare e ottimizzare le esigenze della committenza con le prescrizioni di carattere urbanistico ed edilizio derivanti dal Regolamento Urbanistico Comunale, nonché dalle varie normative
Regionali in materia di commercio.
Il nuovo fabbricato, come già detto in precedenza, viene utilizzato in parte per attività commerciale e in parte
per attività ricettiva. Di seguito si dettagliano le superfici utili in base alla loro destinazione d’uso:
- attività ricettiva: sono previsti nr. 24 alloggi a disposizione degli ospiti, tali alloggi sono suddivisi in nr. di 8 per
ogni piano dell’edificio, per una superficie utile a piano di mq. 437,96 comprensiva anche
delle superfici complementari, che moltiplicata per il numero dei piani (3), porta ad una superficie utile complessiva dell’attività ricettiva di 1.313,88 mq.
- attività commerciale: il progetto prevede nr. 2 nuovi esercizi di vicinato per una superficie di vendita pari a
mq. 406,00 e una superficie complessiva comprendente tutti gli spazi accessori di servizio
all’attività commerciale di mq. 462,60
Di seguito si riportano i dati delle verifiche urbanistiche che scaturiscono dalla soluzione progettuale che si è
voluto adottare, prendendole in esame una per una e riscontrandone la puntuale rispondenza.
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STANDARDS URBANISTICI
Per quanto riguarda gli indici urbanistici, il P.R.G. Vigente sul lotto oggetto dell’intervento è ammesso quanto
di seguito elencato:
•
Superficie del lotto - 6.979,00 mq.
•
Superficie utile lorda realizzabile 2.000,00 mq.
•
Superficie coperta 1.000,00 mq.
•
H max - 8,50 ml.
•
Si dovranno realizzare 600,00 mq di parcheggio pubblico.
VERIFICA DEI PARAMETRI URBANISTICI:
Volume
Di seguito viene analizzato il volume che si intende realizzare:
Piano seminterrato magazzini “A”
15,00 x 33,00 =.........................495,00 mq
1,65 x 2,80 =.............................4,62 mq
Totale superficie =...................499,62 mq
499,62 x H MED 0.75 ml =...............................374,71 mc
Piano seminterrato negozi “B”
15,00 x 33,00 =.........................495,00 mq
1,65 x 2,80 =.............................4,62 mq
Totale superficie =...................499,62 mq
499,62 x H 4.00 ml =....................................1.998,48 mc
Piano terra superfici ricettive "A"
15,00 x 33,00 =.........................495,00 mq
1,65 x 2,80 =.............................4,62 mq
Totale superficie =...................499,62 mq
499,62 x H 3,00 ml =....................................1.498,86 mc
Piano terra superfici ricettive "B"
15,00 x 33,00 =.........................495,00 mq
1,65 x 2,80 =.............................4,62 mq
Totale superficie =...................499,62 mq
499,62 x H 3,30 ml =....................................1.648,74 mc
Piano primo superfici ricettive "B"
15,00 x 33,00 =.........................495,00 mq
1,65 x 2,80 =.............................4,62 mq
Totale superficie =...................999,24 mq
499,62 x H 3,30 ml =....................................1.648,74 mc
Volume Complessivo =……......................7.169,53 MC
Per una maggiore comprensione della verifica si rimanda alla tavola nr. 06 delle “Verifiche Urbanistiche”.
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Superficie coperta
La superficie coperta massima ammissibile nel lotto in base agli standard urbanistici è pari a 1.000,00 mq.
L’edificio previsto dal progetto rimane al di sotto di tale soglia, così come di seguito evidenziato.
(15,00 x 33,00) x 2 =.....................990,00 mq
( 1,65 x 2,80) x 2 =.........................9,24 mq
Totale superficie =.......................999,24 mq
Verifica
Realizzabile 1.000,00 mq > 999,24 mq di Progetto
Per una maggiore comprensione della verifica si rimanda alla tavola nr. 06 delle “Verifiche Urbanistiche”.
Superficie Utile lorda
La superficie utile lorda massima ammissibile nel lotto in base agli standard urbanistici è pari a 2.000,00 mq.
L’edificio previsto dal progetto rimane al di sotto di tale soglia, così come di seguito evidenziato.
Piano seminterrato
(15,00 x 33,00) =..........................499,00 mq
( 1,65 x 2,80) =..............................4,62 mq
Totale superficie =.......................499,62 mq
Piano terra
(15,00 x 33,00) x 2 =.....................990,00 mq
( 1,65 x 2,80) x 2 =.........................9,24 mq
Totale superficie =.......................999,24 mq
Piano primo
(15,00 x 33,00) =..........................499,00 mq
( 1,65 x 2,80) =..............................4,62 mq
Totale superficie =.......................499,62 mq
Totale complessivo……………… 1998,48 mq
Verifica
Realizzabile 2.000,00 mq > 1.998,48 mq di Progetto
Per una maggiore comprensione della verifica si rimanda alla tavola nr. 06 delle “Verifiche Urbanistiche”.
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Superficie permeabile
La Normativa vigente prevede che nei Lotti a destinazione produttiva o commerciale inseriti nelle aree urbane,
siano mantenute superfici permeabili nella misura minima del 25% della superficie complessiva del Lotto.
La Tabella che segue, dimostra analiticamente che nel Lotto a progetto, tale limite è stato rispettato.
Superficie del lotto 6.979,00 mq
Superficie permeabile minima prevista dalla normativa è pari al 25% della superficie del lotto:
6.979,00 mq x 25% = 1.744,75 mq.
Aree permeabili di progetto
percorsi pedonali............................210,00 mq
area a verde...................................172,00 mq
area a verde...................................451,00 mq
area a verde.....................................57,00 mq
area a verde...................................100,00 mq
area a verde.....................................39,00 mq
area a verde...................................165,00 mq
area a verde...................................561,00 mq
Totale superficie =.....................1.755,00 mq
Verifica
Necessaria 1.744,75 mq < 1.755,00 mq di Progetto
Per una maggiore comprensione della verifica si rimanda alla tavola nr. 06 delle “Verifiche Urbanistiche”.
Superficie a parcheggio
La Normativa vigente prevede che le superfici destinate a parcheggio siano come di seguito calcolate e dimensionate:
Standards Urbanistici da R.U.
Come da scheda di R.U....................600,00 mq
Legge 122/1989
7.169,53 / 10 =................................716,95 mq
Sosta di relazione
406,00 x 1 =....................................406,00 mq
Legge 1.444/1968
(406,00 + 1.365,85) x 40% =...........546,34 mq
vedi art.2 comma 2 L.122/1989
vedi art. 28 del Regolamento di Attuazione della L.R. 28/05
vedi art. 5 punto 2 del D.M. 2 aprile 1968 nr. 1.444
Totale sup. a parcheggio =...........2.269,29 mq
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Superfici a parcheggio di progetto:
Superficie adiacente l'edificio...............700,00 mq
Superficie in distacco dall'edificio.......1.610,00 mq
Totale Superficie................................2.310,00 mq
Verifica
Necessaria 2.239,31 mq < 2.310,00 mq di Progetto
Per una maggiore comprenssione della verifica si rimanda alla tavola nr. 06 delle “Verifiche Urbanistiche”.
Superficie a verde
Come previsto dalla Legge 1444/68 il nuovo edificio con destinazione commerciale deve avere una superficie
minima a verde nel lotto di pertinenza pari al 40% della superficie di calpestio che risulta paria a:
Legge 1.444:
Superfici commerciale utile.............406,00 mq
Altre superfici utile.......................1.365,85 mq
Totale superficie utile =...............1.771,85 mq
1.771,85 x 40% (L. 1.444) =...........546,34 mq
La superficie a verde prevista dal progetto è pari a:
area a verde...................................172,00 mq
area a verde...................................451,00 mq
area a verde.....................................57,00 mq
area a verde...................................100,00 mq
area a verde.....................................39,00 mq
area a verde...................................165,00 mq
area a verde...................................561,00 mq
Totale superficie =.....................1.545,00 mq
Verifica
mq 1.545,00 > mq 546,34 prevista dalla normativa vigente
Per una maggiore comprenssione della verifica si rimanda alla tavola nr. 06 delle “Verifiche Urbanistiche”.
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PENETRAZIONI CARRABILI E PEDONALI
Le penetrazioni carrabili al nuovo fabbricato proverranno direttamente dalla nuova strada prevista dal progetto
quale prolungamento dell’esistente strada di Sammezzano, la quale si ricollegherà alla rotatoria esistente posta lungo la Strada Regionale di Valdarno n 69. Gli accessi carrabili al nuovo insediamento proverranno
esclusivamente da detta infrastruttura, e si divideranno in due tipologie: quella al servizio delle nuove superfici
commerciali che si esplicita attraverso una rampa di collegamento che conduce ai depositi e magazzini; l’altra
a monte della prima e in prossimità dell’ingresso alla casa colonica, che condurrà al resede della struttura ricettiva e a tutti i parcheggi interni. Sulla parte opposta della nuova viabilità pubblica è previsto l’accesso carrabile all’ampio parcheggio pertinenziale che si allunga fino a lambire la Strada Regionale e che consente la
sosta ad un discreto numero di autoveicoli, soddisfacendo agevolmente alle potenziali esigenze del traffico
veicolare.
Come già detto i magazzini dell’attività commerciale saranno raggiungibili dai mezzi di approvvigionamento
delle merci, dalla parte opposta, senza creare intralcio al normale traffico degli autoveicoli dei clienti o del
pubblico in genere.
La penetrazione pedonale verso il nuovo fabbricato, come è già stato ricordato in altra parte della presente relazione, è stata analizzata molto attentamente, riconoscendo la fondamentale importanza di questo aspetto
nella relazione con i flussi dei percorsi pedonali che transitano all’interno dell’insediamento commerciale nel
suo complesso.
Le penetrazioni pedonali individuate dal progetto sono cinque di cui una dal marciapiede esistente posto lungo
la Strada Regionale n. 69 in direzione San Clemente, che attraverso un percorso in parte già predisposto
permette di raggiungere i due negozi del piano terra previsti dal progetto; un altra è stata predisposta al centro
della rotatoria viaria sulla Strada Regionale ; la terza dal marciapiede esistente lungo la S.R. 69 in direzione
Leccio che immette direttamente nel parcheggio di valle; la quarta dal nuovo braccio stradale di svincolo della rotatoria e che raggiunge i due negozi commerciali del piano terra; la quinta penetrazione posta nella parte
alta del resede collegata sempre al marciapiede della nuova viabilità, permette di raggiungere l’attività ricettiva
con il suo resede; naturalmente da tutti gli accessi pedonali si può arrivare alle varie destinazioni previste dal
progetto utilizzando i numerosi percorsi pedonali che si articolano attorno ai due blocchi edilizi.
Tutti i livelli in cui si articolano i nuovi edifici sono serviti da una scala e un ascensore adibiti al servizio del
pubblico e degli utenti.
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LA VESTE ARCHITETTONICA
La veste architettonica del nuovo fabbricato ha tenuto conto del fatto che lo stesso pur essendo un corpo unitario, si presenta fuori terra come due parallelepipedi regolari, dalla forma molto semplice, pertanto nella soluzione estetica si è preferito trovare soluzioni che potessero in qualche modo renderlo più “vivo”, lavorando su
alcuni elementi di finitura dell’edificio quali: le terrazze, i loggiati, la gronda e non ultimo la pelle stessa del
fabbricato. Si è pensato quindi ad una finitura delle terrazze del piano primo, tutte al servizio dell’attività ricettiva, che potesse in qualche modo dare la sensazione di una schermatura, ottenendo così il doppio risultato di
arricchire esteticamente i prospetti e al contempo occludere alla vista le finestrature al servizio dell’uso ricettivo, che tendenzialmente poco si adattano alla convivenza con l’attività commerciale.
Questa scelta tende a valorizzare e caratterizzare tutto il nuovo insediamento, attribuendogli profondità e ricchezza formale al tempo stesso.
L’inserimento nel contesto paesaggistico della zona ci pare ugualmente riuscito infatti, se da una parte il nuovo complesso edilizio si mostra disponibile ad un dialogo formale con le architetture esistenti nell’adiacente
centro commerciale, necessità questa dovuta in primo luogo alle caratteristiche derivanti dalle funzioni presenti
in ambedue i siti, dal’altra esso si rende adatto a rapportarsi esteticamente e formalmente con il pregevole
paesaggio che si sviluppa alle sue spalle, caratterizzato soprattutto dall’ampio parco del Castello di Sammezzano.
L’architettura semplice, le volumetrie lineari e pulite bene si adattano a questo confronto; i due corpi pur distaccati si sommano nella prospettiva di valle creando un gioco formale coerente con l’andamento della collinetta sulla quale si collocano. Interrare parzialmente il volume di monte, oltre a consentire il posizionamento
nella parte entro terra di tutti i servizi e le attrezzature tecniche necessarie alla funzionalità dell’edificio, ha
permesso di contenerne molto l’ altezza, cosicchè il corpo di monte risulta fuori terra solo ml. 6.50 nella parte
più alta del lotto.
Il prospetto più articolato è naturalmente quello rivolto verso la Strada Regionale di Valdarno e verso il The
Mall, dove sono stati localizzati gli ingressi ai 2 negozi commerciali previsti dal progetto. Su questo fronte, come è stato già detto in altra parte della relazione, sono state previste le penetrazioni agli spazi commerciali e
non solo, sia quelle che si sviluppano a raso che quella proveniente dal sottopasso della Strada Regionale.
Questa molteplicità di percorsi pedonali che diversamente conducono verso il nuovo fabbricato arricchiscono
notevolmente il prospetto sud-ovest rendendolo particolarmente gradevole.
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SCHEMA DEGLI IMPIANTI IN RETE
A – Impianto di smaltimento
L’impianto di smaltimento del nuovo fabbricato prevede che le acque di risulta, siano esse meteoriche che reflue, vengano convogliate in tubazioni separate al ricettore finale che viene individuato nella fognatura esistente (attualmente mista) che corre al margine sud del lotto di proprietà. Da lì, attraversata la Strada Regionale
n.69, si immetterà nei nuovi collettori pubblici che corrono lungo la nuova strada di PRG prevista al fianco dei
parcheggi del centro commerciale The Mall. Sarà comunque nostra premura richiedere il parere di fattibilità
agli enti preposti.
A1 – Acque nere e saponose
La rete fognaria dell’edificio si avvarrà di condotte separate: quella delle acque nere e quella delle acque saponose.
Le calate verticali dei servizi igienici interni saranno convogliate nelle aste orizzontali della rete delle canalizzazioni poste all’intradosso del solaio del piano interrato destinato a magazzino. Le reti poste all’interno del
fabbricato saranno realizzate in PE – GEBERIT, con giunti e saldature a tenuta stagna.
Le due condotte correranno con pendenza adeguata, pedinata all’intradosso del solaio, fino a raggiungere
l’esterno del fabbricato. Qui proseguiranno interrati fino a raggiungere l’impianto di depurazione localizzato in
adiacenza del parcheggio lato nord, centralmente rispetto ai due corpi di fabbrica dei nuovi edifici. Dal depuratore le acque reflue saranno convogliate per caduta nella fogna comunale esistente situata sul versante sud,
proprio fra il lotto di proprietà ed il lotto G2.2 di proprietà Agostinelli. Il depuratore sarà del tipo ad ossidazione
totale e dimensionato in rapporto agli abitanti equivalenti che si serviranno della struttura. Le acque saponose
provenienti dai servizi, prima di immettersi nel depuratore, passeranno attraverso un impianto di separazione
grassi.
A2 – Acque meteoriche
Il progetto prevede che la raccolta delle acque meteoriche della copertura dell’edificio scenda nelle aste verticali poste all’interno dei pilastri prefabbricati ed esca in corrispondenza dell’intradosso del solaio del piano interrato, per poi uscire all’esterno e raggiungere direttamente la fognatura pubblica.
La rete interna sarà realizzata con tubazione PE – GEBERIT, mentre quelle interrate all’esterno saranno realizzate con tubazioni in PVC pesante.
Le acque provenienti dai piazzali esterni adibiti a parcheggio, verranno raccolte e convogliate in un impianto
disoleatore che, a trattamento avvenuto, condurrà le acque alla fognatura pubblica.
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Inoltre il progetto prevede che la raccolta delle acque meteoriche delle coperture dei singoli corpi di fabbrica
venga convogliata in una cisterna di dimensioni opportune, il cui “troppo pieno” raggiungerà direttamente la
fognatura pubblica. Le acque così raccolte saranno utilizzate per l’irrigazione delle superfici a verde.
B – Impianto elettrico
Il progetto si avvarrà della presenza di una cabina elettrica esistente che si trova all’interno delle lottizzazioni
residenziali adiacenti al lotto di proprietà. Sarà nostra cura richiedere ad Enel la fattibilità dell’intervento.
Con il presente Piano Attuativo si intende realizzare un impianto di produzione di energia elettrica da fonte fotovoltaica, da posizionarsi sulle coperture dei singoli corpi di fabbrica. Si tratta di predisporre su dette coperture una serie di pannelli in grado di produrre almeno il 50% dell’energia necessaria per soddisfare i fabbisogni
di energia elettrica delle specifiche destinazioni d’uso.
Ai sensi e per gli effetti di cui alla legge n° 129 del 13/08/2010 si può affermare:
- che l’impianto si integra perfettamente nell’insieme del progetto e non altera, con il suo inserimento, il
contesto circostante;
- i moduli fotovoltaici, la struttura che li sostiene nonché tutte le attrezzature e i componenti dell’impianto
saranno realizzati a perfetta regola d’arte;
- i moduli fotovoltaici previsti copriranno abbondantemente almeno il 50% del fabbisogno richiesto
dell’uso ricettivo e commerciale del progetto.
Inoltre verranno utilizzati pannelli solari per la produzione termica sanitaria per sopperire al fabbisogno della
struttura ricettiva.
C – Impianto meccanico
Il progetto dovrà prevedere la realizzazione dell’impianto meccanico al servizio dell’intero edificio, nello specifico esso dovrà riguardare la climatizzazione, l’idrico e l’antincendio.
La sistemazione dei gruppi frigoriferi in pompa di calore con tecnologia “inverter”, a basso impatto ambientale
verrà prevista in adiacenza del fabbricato di monte, nel piazzale a parcheggio previsto sul lato sinistro
dell’ingresso carrabile.
D- Impianto idrico
Il progetto prevede la realizzazione dell’adduzione idrica collegandosi alla rete dell’acquedotto esistente che si
trova sulla via di Sammezzano. Lo stesso impianto dovrà servire sia le attività commerciali previste al piano
terra, che l’attività ricettiva prevista ai piani superiori. Naturalmente, anche in questo caso, verrà richiesto il parere di fattibilità a Publiacqua.
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AREE IN CESSIONE
Il progetto prevede di cedere all’Amministrazione Comunale di Reggello la porzione dell’area di proprietà interessata dalla nuova viabilità di collegamento fra la via di Sammezzano e la nuova roprtatoria sulla Strada Regionale n. 69 di Valdarno.
Tale nuovo braccio viario si ricongiunge ad una strada già esistente inserita fra le proprietà comunali, anche
se allo stato attuale risulta senza sfondo e in condizioni di manutenzione alquanto precarie.
Il nuovo tronco viario pertanto apporterà un sostanziale miglioramento della mobilità di quell’area, caratterizzata soprattutto da insediamenti residenziali costituiti dalle ultime propaggini a nord dell’abitato di Leccio.
Lungo questo nuovo tratto di strada sono stati localizzati gli accessi al parcheggio di uso pubblico, gli accessi
al nuovo insediamento ricettivo, gli accessi all’area di servizio delle attività commerciali, nonché tutti i numerosi
percorsi pedonali che servono il “Comparto G2.1” e più in generale l’intera area a monte della Strada Regionale n.69.
La tabella che segue riporta l’elenco delle particelle in cessione al Comune di Reggello.
- 585/b,
mq.
0,35
- 586/b,
mq. 44,40
- 667/b,
mq. 36,55
- 669/b,
mq. 114,90
- 671/a,
mq. 17,30
- 683/b,
mq. 45,60
- 748/b,
mq. 340,60
Totale mq. 599,70
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DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
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Simulazione dell’inserimento ambientale del nuovo intervento.
(SMR-021)
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