Edizione n° 1

Newsletter sul tema della proprietà abitativa
Pubblicazione n. 1, 2014
UBS immo news
01
02
Risparmiare sulle imposte con gli immobili ? Risposte alle sette domande più
frequenti sul tema delle deduzioni
fiscali.
Imposte più basse –
prezzi più elevati
Perché due famiglie con situazione Cosa occorre ai bambini per
di partenza analoga pagano
sentirsi sicuri e protetti nel loro
imposte diverse?
regno ?
Risparmiare
sulle imposte con
gli immobili, ma
come?
Chi possiede un appartamento o una casa dovrebbe
pianificare attentamente le proprie finanze: la manutenzione, le spese accessorie e i premi assicurativi dell’immobile, ma anche le imposte su reddito e patrimonio possono infatti incidere piuttosto pesantemente sul budget.
È quindi molto importante conoscere le possibili deduzioni.
ab
04
La cameretta:
pratica e fantasiosa
La corrispondenza proveniente dall’Amministrazione delle contribuzioni viene spesso accantonata senza aprirla. Chi ha tempo
e voglia di calcolare spese professionali, oneri immobiliari e interessi passivi? Raccogliere tutte le ricevute importanti nel corso
dell’anno rende però la compilazione più facile. Inoltre, è essenziale essere ben informati sulle possibilità di dedurre le imposte.
Di seguito trovate le sette domande e risposte più frequenti sul
tema.
1. L’autorità fiscale ha aumentato il valore locativo della mia
casa. Posso oppormi?
Il valore locativo viene solitamente determinato dall’autorità
fiscale in modo schematico, cioè secondo una formula. I cantoni
adeguano regolarmente le basi di calcolo. In molti luoghi, con
l’aumento dei prezzi di mercato si alzano tendenzialmente
anche i valori locativi. I cantoni possono tollerare valori locativi
corrispondenti almeno al 60% del prezzo di mercato. Dato però
che la stima si effettua «a tavolino» senza basarsi su una valutazione individuale, può accadere che non vengano sempre considerati tutti i particolari. «In base alla nostra esperienza, raramente si riesce a ridurre il valore locativo», spiega Pavlo Stathakis,
avvocato presso l’Associazione svizzera proprietari di immobili
(HEV).
Continua a pagina 3
Editoriale
Imposte più basse –
prezzi più elevati
In Svizzera, in virtù della sovranità fiscale decentrata, in un’area ristretta
sono previste aliquote di imposta sul
reddito notevolmente differenti.
Roger von Mentlen
Responsabile Clientela privata Svizzera
Care lettrici, cari lettori,
state costruendo una casa? Avete in
programma un rinnovo oppure una
ristrutturazione? State sviluppando
una strategia per il finanziamento e
gli ammortamenti? Tutte queste
azioni hanno conseguenze a livello
fiscale, pertanto conviene avviare
tempestivamente la pianificazione
fiscale e raccogliere informazioni sui
temi principali.
Una delle domande principali, e non
proprio semplici, che si pongono i
proprietari di abitazioni riguarda certamente le deduzioni: quali spese
di manutenzione sono deducibili?
La nuova cucina sarà tassata come
incremento di valore? Qual è il valore
locativo di un appartamento di
vacanza? Alle pagine 1 e 3 di questo
numero di UBS immo news trovate le
risposte alle domande più importanti.
Una famiglia di quattro persone con un
reddito lordo di 100 000 franchi a Baar
(ZG) paga 1870 franchi, l’imposta più
bassa di tutta la Svizzera. A Küssnacht
(SZ), distante un quarto d’ora in auto,
l’ammontare delle imposte è doppio; a
Emmen (LU), a 20 minuti da Baar, addirittura quadruplo. L’onere più elevato, pari
a circa 12 000 franchi, si riscontra in alcuni comuni del Giura di Neuchâtel.
I risparmi fiscali non sono gratuiti
Le differenze tra le aliquote dell’imposta
sul reddito possono incidere in modo
decisivo sui prezzi degli immobili. Facciamo un esempio. Le famiglie Escher e
Betschart * sono amiche e presentano
una situazione pressoché uguale: due
figli, medesimo reddito, casa unifamiliare
identica con vista lago nella stessa via.
Tuttavia, a causa di un piccolo dettaglio,
la famiglia Escher paga il doppio di tasse.
Al centro della via in cui abitano le due
famiglie passa il confine comunale e cantonale: gli Escher abitano a Richterswil
(ZH), i Betschart a Wollerau (SZ), il comune svizzero con le imposte più basse sui
redditi alti. Perché gli Escher non traslocano semplicemente a Wollerau, un paio di
case più in là ?
Per i bambini la loro cameretta deve
essere un rifugio, un luogo dove
poter giocare, fare i compiti e dormire. Deve quindi essere progettata
in modo flessibile, perché possa «crescere» con loro. Leggete a pagina 4
quali sono le regole da osservare per
arredare la stanza dei bambini e dei
ragazzi.
Oltre a tutti gli acquisti e ai costi legati a
un trasloco, al prezzo della nuova casa si
aggiungerebbe un gravoso supplemento,
costituito dai risparmi fiscali, ovvero il minor onere fiscale è capitalizzato nel prezzo dell’immobile. I potenziali acquirenti
sono infatti disposti a corrispondere un
premio per i futuri risparmi sulle imposte,
conseguiti prendendo domicilio in un comune fiscalmente conveniente. I prezzi
per una casa equiparabile a Wollerau
sono dunque nettamente superiori a
quelli dei comuni circostanti del Canton
Zurigo.
Il naturale ostacolo del confine
linguistico
Il meccanismo di compensazione tra imposte e prezzi, che incide fortemente in
caso di comuni vicini, diminuisce con
l’aumentare della distanza e dipende dalla mobilità delle persone. Se una famiglia
è disposta a trasferirsi lontano per ottimizzare i costi, il raggio d’azione aumenta. Di norma le persone manifestano
però una forte preferenza per sistemazioni locali e prendono in considerazione
solo alternative regionali. Sebbene negli
ultimi anni il miglioramento dei trasporti
abbia accresciuto la mobilità, alcuni ostacoli naturali, come il confine linguistico,
non sono stati rimossi. Questo è probabilmente un motivo fondamentale, per
cui le aliquote fiscali nella Svizzera occidentale, nettamente più elevate rispetto
alla Svizzera tedesca, trovano raramente
riscontro in prezzi delle case più bassi.
* Esempio fittizio
UBS SA
Casella postale
8098 Zurigo
Hypoline: 0800 884 557
Impressum
Editore: UBS SA, Lending Solutions
Pubblicato più volte l’anno in italiano, tedesco,
inglese e francese.
Abbonamenti: www.ubs.com/immonews
La presente pubblicazione si riferisce al mercato
svizzero e ha esclusivamente valore informativo.
Non costituisce in alcun modo né un’offerta, né una
proposta, né una richiesta di offerta per l’acquisto o
la vendita di prodotti ipotecari o altri prodotti specifici. Le informazioni e le opinioni contenute nella
pubblicazione provengono da fonti attendibili, tuttavia decliniamo qualsiasi responsabilità contrattuale
o tacita per informazioni errate o incomplete. Le
opinioni espresse possono differire da quelle ufficiali
di UBS.
Prosegue da pagina 1
Oggi alcuni cantoni applicano regole più
flessibili alla deduzione per sottoutilizzazione; se alcune stanze sono vuote, il
proprietario può eventualmente vantare
una sottoutilizzazione. Ma attenzione: a
seconda del cantone riceverete una disposizione o una stima. Se desiderate
presentare ricorso contro la determinazione del valore locativo, dovete osservare il corrispondente avvertimento relativo
ai mezzi di impugnazione e i termini.
Spesso si hanno solo 20-30 giorni di tempo per sollevare un’opposizione contro la
decisione delle autorità.
2. Possiedo un appartamento in una
zona di vacanza che in parte utilizzo
personalmente e in parte affitto a terzi.
Cosa devo dichiarare esattamente ai
fini fiscali?
In linea di principio dovete dichiarare il
valore patrimoniale dell’immobile e gli introiti da affitto come reddito. Per quanto
riguarda i costi, anche in questo caso potete dedurre gli interessi ipotecari, la manutenzione, l’amministrazione a cura di
terzi, le riparazioni ecc. Nel vostro caso, a
seconda dell’entità di uso proprio, dovrete dichiarare anche una quota di valore
locativo dell’appartamento. In linea di
massima, una riduzione del valore locativo o eventuali deduzioni per sottoutilizzazione non sono tuttavia possibili per gli
appartamenti di vacanza. Oggi la ripartizione fiscale intercantonale è semplificata, cioè non dovete compilare una seconda dichiarazione fiscale nel cantone
in cui si trova l’appartamento di vacanza.
«Le spese per il
mantenimento in
buone condizioni
si possono dedurre
dal reddito imponibile.»
Basta inviare una copia della dichiarazione fiscale per il vostro domicilio principale
al comune in cui si trova l’appartamento
di vacanza. Qualora in loco siano tuttavia
possibili ulteriori o diverse deduzioni (le
leggi fiscali sono emanate dai cantoni),
dovrete richiederle separatamente.
3. Quest’anno rinnoviamo cucina, bagno
e facciata. Possiamo dedurre i relativi
costi?
Se si tratta di investimenti per rinnovo e
manutenzione, potete dedurre tutti i costi. Nella maggior parte dei cantoni, ogni
anno avete la possibilità di scegliere se
dedurre le spese effettive o un forfait,
generalmente del 10-20%, del valore
locativo. Se i costi sono più elevati, naturalmente conviene dedurre le spese effettive. «Per interrompere la progressione
fiscale, spesso è utile ripartire le spese
su due anni fiscali», suggerisce l’esperto
Stathakis. Quello che invece sostanzialmente non si può dedurre sono le spese
che aumentano il valore dell’immobile,
come ad esempio la costruzione di una
terrazza o la sostituzione della vasca da
bagno con un idromassaggio.
4. Cosa posso dedurre come proprietario
per piani ?
Generalmente sono i singoli proprietari
per piani e non la comunità dei comproprietari ad essere soggetti a imposizione.
I proprietari per piani hanno il diritto di
dedurre gli interessi ipotecari e la manutenzione della propria unità, ma anche i
contributi alle spese di amministrazione.
Gli investimenti nel risparmio energetico
e per un uso razionale dell’energia sono
spesso deducibili (in generale isolamento
termico, finestre a risparmio energetico,
pompe di calore, recupero del calore e
simili). I regolari contributi al fondo per
lavori di rinnovo sono deducibili fiscalmente solo se effettivamente destinati
al rinnovo e alla manutenzione e non
all’aumento di valore dell’immobile. Nella
maggioranza dei cantoni, a chi si avvale
della deduzione forfettaria non è più
consentito dedurre i contributi al fondo
per lavori di rinnovo. Altri cantoni imputano i depositi nel fondo al reddito imponibile e ne deducono le effettive spese di
manutenzione.
5. Cosa rientra nella normale manutenzione di un edificio?
Tutte le spese volte al mantenimento
dell’immobile in buone condizioni sono
deducibili dal reddito imponibile. Vi rientrano la manutenzione del giardino, i lavori di falegnameria e lattoneria, di tinteggiatura e ai sanitari. Lo stesso vale per
la sostituzione, ad esempio, di finestre,
persiane, lavatrici, frigoriferi o riscaldamenti con altri di pari valore. Sono deducibili anche le riparazioni, gli abbonamenti a servizi di assistenza, le tasse di
base ricorrenti, i premi assicurativi sull’edificio e spesso pure le assicurazioni contro danni (incendio e acqua), i depositi
nel fondo per lavori di rinnovo ecc. Il limite è costituito dall’aumento del valore, se
ad esempio il giardiniere non si occupa
solo della normale manutenzione, ma
pianta altri roseti o realizza una piantumazione completamente nuova. Oppure
se non vi limitate a rinnovare la terrazza,
ma la ingrandite di dieci metri quadri.
L’ingrandimento è considerato come un
aumento di valore e quindi in linea di
principio non è deducibile.
6. Mediante l’installazione di un impianto
solare realizzo un risparmio energetico.
Dovrò sostenere anche delle spese per
lavori sul tetto. Posso dedurle?
Sì. Gli impianti fotovoltaici e solari termici
sono deducibili a titolo di risparmio energetico. Se il nuovo impianto è tecnicamente realizzabile solo con l’intervento di
un lattoniere per il tetto, i suoi costi rientrano nell’impianto e sono deducibili. Se
tale nesso diretto è meno evidente, di
norma dovreste poter dedurre i lavori del
lattoniere o del conciatetti come manutenzione dell’edificio, salvo il caso in cui
l’autorità fiscale tassi l’opera come incremento di valore.
7. L’ammortamento indiretto conviene?
Sì, spesso è una buona soluzione. L’ammortamento indiretto dell’ipoteca consente di beneficiare più a lungo delle
deduzioni degli interessi passivi. Anziché
corrispondere gli ammortamenti direttamente alla banca, si versano i rimborsi
del credito su un conto del pilastro 3a che
viene costituito in pegno a favore della
banca. I versamenti nel terzo pilastro si
possono dedurre annualmente dal reddito imponibile, continuando a beneficiare
della deduzione degli interessi passivi.
Le somme risparmiate nel pilastro 3a si
potranno successivamente impiegare al
momento del pagamento per ammortizzare l’ipoteca in un’unica soluzione.
La cameretta: flessibile, pratica
e fantasiosa
Cosa occorre veramente ai bambini
per stare bene nel loro regno? Non è
necessario potersi permettere costosi
elementi di design. I mobili devono
essere soprattutto adattabili e dare
spazio alla creatività.
Nei negozi e nelle esposizioni, i mobili per
bambini si distinguono nettamente dagli
altri: plastica dai colori scintillanti, fiorellini rosa, atmosfera da isola dei pirati, un
pizzico di Topolino ecc. Siccome però i
bambini diventano presto grandi, le tinte
sgargianti e il lettino non vanno più bene.
I genitori devono quindi decidere se rifare
la stanza da cima a fondo ogni due anni
oppure se non sia più saggio scegliere
mobili neutri, sobri e senza tempo.
Il letto «Swiss made», realizzato con pannelli di legno massiccio, si può trasformare a piacimento in letto singolo, a soppal-
co, a castello e successivamente in letto
per ragazzi e ospiti, come quando si gioca alle costruzioni con i cubetti di legno.
La flessibilità è importante perché la fantasia dei bambini non ha limiti. Il letto
può diventare una nave da pirati, un’auto
da corsa, una locomotiva o una casa.
«Tutto ciò che il bambino ne può ricavare
è appassionante», questa la filosofia di
Nicole Bürgi. Tutti i giocattoli o gli elementi di arredo che impongono un modo
di utilizzarli, di sedersi o di dormire privano i bambini del piacere della sperimentazione e della scoperta.
Mobili adattabili
Per stare al passo con le esigenze, occorre
prestare attenzione ad alcuni aspetti anche nella scelta di sedie e tavoli. Ad
esempio una sedia deve avere una seduta
adeguata e possibilmente essere regolabile in altezza. Lo schienale deve seguire i
movimenti della schiena. Analogamente
conviene acquistare un tavolo ergonomico, di altezza regolabile; anche una versione un po’ più lussuosa con una manovella meccanica o un motore elettrico si
ammortizza rapidamente, in quanto l’adattabilità dei mobili ne prolunga notevolmente la durata.
Sempre più bambini e ragazzi trascorrono gran parte della giornata seduti, a
scuola o a casa mentre fanno i compiti o
giocano al computer. Circa il 70 - 80%
degli adulti prima o poi soffre di dolori
alla schiena o all’apparato motorio. Mobili per bambini ben studiati ergonomicamente rappresentano un importante
contributo alla prevenzione di questi disturbi.
Consigli per la cameretta
Evitate gli eccessi e i nuovi acquisti troppo frequenti. Una sovrabbondanza di stimoli genera
presto noia o può avere effetti immobilizzanti anziché stimolanti.
• Molta luce diurna, materiali gradevoli e colori chiari sono essenziali per creare un’atmosfera piacevole. La luce dovrebbe irradiare la stanza di lato. Sia di giorno che di sera occorre un’illuminazione che consenta al bambino di leggere o fare i compiti agevolmente.
• Materiali e superfici devono essere resistenti e facili da pulire (ad esempio legno o gomma).
• Vanno evitati i pericoli (punte, spigoli, oggetti piccoli). Pareti, pavimenti e mobili devono
essere robusti e di facile pulizia.
• È importante disporre di sistemi di conservazione intelligenti, con un numero sufficiente
di ceste, scaffali, scatole o cassetti.
• I mobili e i giocattoli devono essere versatili perché i bambini amano tessere le loro storie
intorno agli oggetti e assegnare loro dei ruoli.
Privi di sostanze nocive
La maggior parte dei genitori di neonati o
bimbi in età scolare desidera che i mobili
e i materiali con cui sono realizzati siano
ecologici e privi di sostanze nocive. I consumatori possono orientarsi in base a
norme UE o marchi come Natureplus,
Angelo Blu o Oecoplan. A questo proposito, spesso si sottovaluta l’importanza di
una corretta e frequente aerazione della
cameretta.
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Design senza tempo
Il negozio di mobili per bambini Minimöbl
di Zurigo, ad esempio, ha studiato armadi e letti che appaiono senza tempo e
sono utilizzabili per anni, non solo durante l’infanzia, ma anche nell’adolescenza,
tra cui un letto standard 90 x 200 cm, dalla struttura modulare e modificabile. «Il
letto deve avere un aspetto tale da indurre il giovane, ormai cresciuto, a volerlo
portare con sé nel proprio appartamento», spiega Nicole Bürgi di Minimöbl. Finché i bimbi sono piccoli, delle protezioni
rivestite in tessuto impediscono le eventuali cadute.